房地产项目用地拆分案例讲解（PPT）

10/27/2022项目目用用地地拆拆分分案案例例讲讲解解在房房地地产产领领域域我我们们一一直直在在帮帮助助客客户户成成功功10/27/2022首先先，，弄弄清清用用地地拆拆分分的的““三三大大””原原则则：：1、容容积积率率必必须须用用完完；；2、利利润润率率和和利利润润额额最最大大化化的的最最优优产产品品组组合合；；3、、甲甲方方目目标标（（利利润润？？速速度度？？销销售售周周期期？？运运作作安安全全？？））10/27/2022Stepone：仔仔细细分分析析已已知知的的信信息息10/27/2022案例例基基础础信信息息：：假设设在在空空港港新新城城有有一一个个项项目目，，已已知知的的指指标标如如下下：：1、项项目目总总占占地地面面积积358891.5㎡㎡，项项目目被被两两条条市市政政道道路路分分割割成成A、B、C三块块地地；；2、A地块块占占地地面面积积222150.3㎡㎡，容容积积率率1.5，建建筑筑面面积积333225.45㎡㎡；B地块块占占地地面面积积43681.7㎡㎡，容容积积率率2.0，建建筑筑面面积积87363.4㎡㎡；C地块块占占地地面面积积93059.5，容容积积率率1.5，建建筑筑面面积积139589.25㎡㎡；A地块B地块C地块地块示意：10/27/2022未知知指指标标分分析析：：1、未未知知项项目目的的建建筑筑密密度度；；2、是是否否有有相相关关限限制制性性条条件件，，如如道道路路退退线线、、市市政政绿绿化化用用地地、、建建筑筑限限高高、、有有无无高高压压走走廊廊等等；；3、未未知知项项目目的的商商业业规规划划体体量量和和车车库库配配比比条条件件；；4、未未知知土土地地成成本本；；5、三三地地块块容容积积率率是是否否可可以以平平衡衡；；需要要及及时时与与开开放放商商沟沟通通、、确确认认！！10/27/2022相关关基基础础信信息息分分析析透透彻彻后后，，Steptwo：设设定定假假设设条条件件10/27/2022设定定假假设设条条件件：：1、设设定定地地块块综综合合建建筑筑密密度度≤≤30%（参参考考东东原原香香山山建建筑筑密密度度））；；2、由由于于未未知知土土地地价价格格，，故故方方案案中中设设定定固固定定地地价价为为150万/亩（（参参考考区区域域近近段段时时间间成成交交地地价价））；；3、不不考考虑虑地地块块的的限限制制性性条条件件；；4、不不单单独独考考虑虑商商业业和和车车库库面面积积，，将将其其面面积积涵涵括括在在住住宅宅面面积积之之中中；；10/27/20225、根据市市场上典典型的项项目数据据以及经经验来看看，联排排别墅在在0.55-0.7之间较为为普遍；；而花园园洋房的的容积率率一般在在1-1.5之间，洋洋房产品品中5+1以下的产产品一般般在1-1.2，6+1、7+1产品一般般为1.5左右；高高层项目目容积率率3.0-5.0比较普遍遍。结合地块块和市场场两个方方面因素素，设定定别墅组组团容积积率0.65、洋房组组团1.2和1.5、高层组组团容积积率为5.0，进行用用地拆分分测算；；楼盘建筑形态容积率楼盘建筑形态容积率东原香山（一期）联排、独栋0.56万科渝园联排、合院0.69龙湖悠山郡联排、类独栋0.6奥山别墅联排0.55华港翡翠城5+1洋房1.3旭辉朗香郡（一期）5+1、6+11.32江与城4+1洋房1旭辉朗香郡6+1、7+11.42万科朗润园33F高层5.1银鑫莲花半岛33F高层4.9金科十年城12F、33F高层3.8保利高尔夫豪园17F、23F、32F4典型中高高端项目目分物业业容积率率参考10/27/20226、结合本本项目的的现状条条件，对对区域内内可比项项目的销销售价格格进行修修正，得得出本项项目目前前可实现现的销售售价格，，进行经经济测算算；另外外，测算算中，从从经验值值设定高高层按照照15%的公摊率率、洋房房10%的公摊率率、别墅墅零公摊摊计算；；因此得出出本项目目高层5500元/平米（套套内）、、4675元/平米（建建面）；；别墅9400元/平米；容容积率1.5的洋房6300元/平米（套套内）、、5670元/平米（建建面）；；容积率率1.2的洋房6700元/平米（套套内）、、6030元/平米（建建面）。。项目销售均价修正因素修正后价格万科朗润园6400扣除600元装修成本和300元品牌溢价5500（套内）4675（建面）旭辉朗香郡6800扣除300区域成熟度和200元景观价值6300（套内）5670（建面）东原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢价9400（套内）万科渝园9800扣除400元品牌溢价典型参考考项目目目前销售售均价说明：此此价格仅仅做经济济测算之之用，不不作为最最终的销销售价格格建议；；10/27/2022设定了假假设条件件后，Stepthree：模型说说明研究模型型在研究过过程中，，在既定定容积率率的情况况下，不不同物业业组合模模式应用用了不同同研究模模型。其其中，两两种物业业组合应应用“二二元一次次方程式式”模型型进行测测算；三三种及四四种物业业组合模模式，则则应用了了“占地地组合增增减模型型”进行行测算X+Y=总用地面积AX+BY=总建筑面积其中：A、B是已知各类物业既定容积率X、Y是未知各类物业的占地面积模型一模型二其中：此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积10/27/2022Stepfour：地块拆拆分研究究10/27/2022A地块用地地拆分研研究10/27/2022通过对A地块经济济技术指指标的初初判（地地块面积积较大，，容积率率1.5），地块块可进行行多种物物业形态态的组合合：单一物业业高容积率率洋房社社区两种物业业组合模模式别墅+高层洋洋房+高层三种物业业组合模模式别墅+洋房+高层满足容积积率的前前提下，，对物业业组合进进行经济济测算物业组合合模式初初判10/27/2022物业组合合模式单一洋房房社区通过对地地块的分分析和解解读，考考虑将地地块打造造成为纯纯洋房社社区，由由于一般般洋房社社区容积积率为1.2，如果本本地块要要满足1.5的地块容容积率，，可以提提高洋房房的楼层层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房房，因此此针对此此种方案案进行测测算：净利润率率=25.75%利润额=31979万元10/27/2022别墅+高层组合合说明：设设别墅占占地面积积=X，高层占占地面积积=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225别墅占地面积：X=178742平米占地比例：80%高层占地面积：Y=43408平米占地比例：20%计算得出出：净利润率率=23%净利润额额=32829万元物业组合合模式10/27/2022洋房+高层组合合说明：设设洋房占占地面积积=X，高层占占地面积积=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面积：X=204612平米占地比例：92%高层占地面积：Y=17538平米占地比例：8%计算得出出：净利润率率=20.93%净利润额额=27436万元物业组合合模式10/27/2022物业组合合模式研研究结论论组合占地比例利润率利润额别墅+高层别墅80%高层20%23%32829万元洋房+高层洋房92%高层8%20.93%27436万元别墅+洋房+高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%20.66%28664万元别墅54%洋房30%高层16%20.51%28431万元1.5纯洋房洋房100%25.75%31979万元√通过测算算，A地块在以以上组合合模式中中；1.5纯洋房社社区利润润率最高高，达到到了25.75%；别墅+高层组合合利润额额最高，，达到了了32829万元；思源认为为，从经经济的角角度来看看，两种种方案都都可行。。√10/27/2022B地块用地地拆分研研究10/27/2022通过对地地块经济济技术指指标的初初判（地地块面积积小，容容积率2.0），地块块拆分为为两种物物业形态态相对比比较合理理：两种物业业组合模模式别墅+高层洋洋房+高层满足容积积率的前前提下，，对物业业组合进进行经济济测算物业组合合模式初初判10/27/2022别墅+高层组合合说明：设设别墅占占地面积积=X，高层占占地面积积=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363别墅占地面积：X=30125平米占地比例：69%高层占地面积：Y=13556平米占地比例：31%计算得出出：净利润率率=19.55%净利润额额=6899万元物业组合合模式10/27/2022洋房+高层组合合说明：设设洋房占占地面积积=X，高层占占地面积积=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面积：X=34485平米占地比例：79%高层占地面积：Y=9196平米占地比例：21%计算得出出：净利润率率=18.01%净利润额额=5998万元物业组合模式式10/27/2022物业组合模模式研究结结论组合占地比例套数利润率利润额别墅+高层别墅69%高层31%别墅98套高层847套19.55%6899万元洋房+高层洋房79%高层21%洋房318套高层575套18.01%5998万元√通过测算，，B地块在以上上组合模式式中，别墅+高层的组合合模式利润润率和利润润额都相对对较高，但但由于别墅墅只有98套，而且整整个地块面面积小，不不利于别墅墅形成规模模组团，不不利于别墅墅产品打造造；洋房+高层组合中中，洋房318套，可形成成较大规模模组团，有有利于地块块价值提升升，因此建建议洋房+高层组合；；10/27/2022C地块用地拆拆分研究10/27/2022通过对CD地块经济技技术指标的的初判（地地块面积较较大，容积积率1.5），地块可可进行多种种物业形态态的组合：：单一物业高容积率纯纯洋房社区区两种物业组组合模式别墅+高层洋洋房+高层三种物业组组合模式别墅+洋房+高层满足容积率率的前提下下，对物业业组合进行行经济测算算物业组合模模式初判10/27/2022物业组合模模式单一洋房社社区通过对地块块的分析和和解读，考考虑将C地块打造成成为纯洋房房社区，由由于一般洋洋房社区容容积率为1.2，如果本地地块要满足足1.5的地块容积积率，可以以提高洋房房的楼层，，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，，因此针对对此种方案案进行测算算：净利润率=21.28%利润额=11633万元10/27/2022别墅+高层组合说明：设别别墅占地面面积=X，高层占地地面积=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589别墅占地面积：X=74553平米占地比例：80%高层占地面积：Y=17506平米占地比例：20%计算得出：：净利润率=18.65%利润额=11481万元物业组合模模式10/27/2022洋房+高层组合说明：设洋洋房占地面面积=X，高层占地地面积=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面积：X=84396平米占地比例：91%高层占地面积：Y=8663平米占地比例：9%计算得出：：净利润率=16.67%利润额=9595万元物业组合模模式10/27/2022组合占地比例利润率利润额别墅、洋房、高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%17.93%10996万元别墅55%洋房30%高层15%18.09%10903万元别墅+高层别墅80%高层20%18.65%11481万元洋房+高层洋房91%高层9%16.67%9595万元洋房洋房100%21.28%11633万元组合模式测测算结论√从上面的表表格可以看看出，C地块的物业业组合模式式中，纯洋房的组组合利润率率和利润额额都最大，，分别达到到了21.28%和11633万元；10/27/2022Stepfive：综合结论论及建筑密密度验证10/27/2022组合模式综综合结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率A地块别墅80%

高层20%别墅116128平米高层217040平米别墅581套高层2713套32829万元23%纯洋房社区洋房333225平米洋房2563套31979万元25.75%根据对地块块拆分测算算结果来看看，A地块的所有有物业组合合模式中，，别墅+高层和纯洋洋房两种组组合模式是是比较可行行的；其中别墅+高层组合利利润额相对对较高，为为32829万元；纯洋洋房的利润润率相对较较高，为25.75%；这两种方方案都具有有可行性；；备注：别墅墅按照200平米/套；洋房按按照130平米/套，高层按按照80平米/套计算，以以上均为建建筑面积。。10/27/2022组合模式综综合结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率B地块洋房79%高层21%洋房41340平米高层46000平米洋房318套高层575套5998万元18.01%C地块纯洋房社区洋房139589平米洋房1074套11633万元21.28%备注：别墅墅按照200平米/套；洋房按按照130平米/套，高层按按照80平米/套计算，以以上均为建建筑面积。。通过对B、C地块的测算算来看，从从利润额和和利润率两两个方面结结合分析其中B地块以洋房房+高层的组合合模式最为为优化，利利润额、利利润率分别别达到了5998万元、18.01%；C地块以容积积率1.5纯洋房的物物业方案最最为优化，，其中利润润额为11633万元，利润润率达21.28%；10/27/2022组合模式综综合结论通过对各个个地块的拆拆分和测算算，可以看看出，整个个项目的产产品组合有有两个方向向：方案1——别墅+洋房+高层利润率=22.22%利润额=51046万元方案2——洋房+高层利润率=22.89%利润额=48824万元10/27/2022设定：别墅墅单栋投影影面积为210平米（平均均三联计算算）洋房单栋投投影面积为为300平米（平均均6+1计算）高层投影面面积为500平米（按照照两梯六户户计算）则：别墅密密度=单栋投影面面积*栋数数/别墅用地面面积洋房密度=单栋投影面面积*栋数数/洋房用地面面积高层建筑密密度=单栋投影面面积*栋数数/高层用地面面积建筑密度测测算分地块建筑筑密度测算算：建筑密度测测算地块组合方案物业密度A地块别墅+高层别墅22.88%高层18.6%纯洋房洋房28.8%B地块洋房+高层洋房23.05%高层18.21%C地块纯洋房洋房28.85%通过对各个个地块各个个物业组团团进行密度度测算，各各物业组团团的建筑密密度都小于于30%，符合本方方案前提条条件—建筑密度≤≤30%；10/27/2022建筑密度测测算项目整个地地块建筑密密度测算：：别墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高层建筑密密度=18.4%10/27/2022注意意事事项项注意意一一：：各各类类物物业业价价差差设设定定合合理理，，否否则则会会形形成成很很大大的的误误差差，，且且在在计计算算时时统统一一用用建建面面单单价价；；注意意二二：：各各类类物物业业投投资资成成本本有有所所不不