房地产项目开发的设计全过程

项目目开开发发的的设设计计全全过过程程管管理理设计计管管理理部部设计计管管理理是房房地地产产开开发发中中主主要要的的业业务务环环节节之之一一，，贯贯穿穿房房地地产产业业务务的的全全过过程程，，是是地地产产公公司司产产品品战战略略的的重重要要保保障障。。现现在在结结合合工工作作实实际际，，将将设设计计管管理理中中重重要要环环节节简简述述如如下下：：一、、全全过过程程管管理理就公公司司现现阶阶段段设设计计管管理理而而言言，，初初步步设设计计以以前前、、施施工工图图及及工工程程实实施施阶阶段段设设计计主主导导有有一一个个从从设设计计管管理理部部到到子子公公司司工工程程部部的的变变更更，，这这就就要要求求设设计计部部、、子子公公司司工工程程部部通通过过交交流流、、设设计计评评审审、、现现场场巡巡查查等等，，加加强强前前后后两两端端设设计计主主控控方方对对设设计计全全过过程程工工作作的的参参与与和和理理解解，，增增强强工工作作的的协协同同性性。。一、、全过过程程管管理理规划划阶阶段段：：子公公司司：：在规规划划工工作作开开始始前前应应制制定定项目目设设计计统统筹筹计计划划，并并完完成成设计计条条件件的搜搜集集整整理理，，并并由由营营销销部部牵牵头头编编制制项项目目产品品建建议议书书（包包括括项项目目概概况况、、优优劣劣分分析析、、产产品品初初步步设设计计方方向向、、风风格格、、定定位位、、会会所所及及相相关关配配套套的的初初步步定定位位、、商商铺铺分分布布及及面面积积建建议议、、人人车车口口部部的的设设置置建建议议等等）），，建建议议书书建建议议经经总总裁裁室室审审批批，，在在规规划划过过程程中中加加强强与与设设计计部部、、设设计计院院的的互互动动，，对对设设计计成成果果进进行行评评审审。。集团团设设计计管管理理部部：：根据据上上述述输输入入条条件件，，编编制制《项目目规规划划设设计计任任务务书书》，在在规规划划设设计计开开始始前前提提交交设设计计单单位位；；负负责责监监控控设设计计的的过过程程和和进进度度，，及及时时与与设设计计单单位位沟沟通通、、组组织织设设计计评评审审、、提提报报会会，，完完成成规划划文文件件终终稿稿的编编制制。。一、、全过过程程管管理理方案案阶阶段段：：子公公司司：：对市市场场和和客客户户展展开开调调研研，，形形成成《项目目产产品品定定位位及及配配比比建建议议书书》（包包括括项项目目定定位位、、产产品品面面积积、、户户型型、、景景观观、、品品部部、、立立面面、、配配套套、、标标杆杆楼楼盘盘、、竞竞品品楼楼盘盘资资料料等等））、、项项目目样样板板区区、、售售展展中中心心的的策策划划建建议议书书（（包包括括布布局局、、面面积积、、景景观观、、品品部部、、立立面面、、配配套套等等）），，经经审审批批确确定定后后，，在在方方案案设设计计开开始始前前提提交交集团团设计计管管理理部部；；负责责结结合合当当地地市市场场政政策策根根据据项项目目定定位位制制定定物业业管管理理和和社社区区配配套套的的规规划划方方案案（包包括括物物业业管管控控模模式式、、各各类类物物业业及及配配套套用用房房的的分分布布、、实实施施安安排排和和成成本本控控制制））；根据据规规划划设设计计及及项项目目定定位位，，负负责责编编制制《成本本测测算算》（包包括括项项目目产产品品的的总总体体成成本本控控制制及及主主要要品品部部的的大大致致档档次次））集团团设设计计管管理理部部：：根据据上上述述输输入入条条件件，，编编制制《方案案设设计计任任务务书书》，在在规规划划设设计计开开始始前前提提交交设设计计单单位位；；集集团团设设计计管管理理部部负负责责监监控控设设计计的的过过程程和和进进度度，，及及时时与与设设计计单单位位沟沟通通、、组组织织方方案案设设计计评评审审、、提提报报会会、、开开展展住住宅宅项项目目户型型专题题研研讨讨会会及及住宅宅新新科科技技研讨讨会会、、、、开开展展外立立面面专题题研研讨讨会会，，完完成成文件件终终稿稿的编编制制。。一、、全过过程程管管理理初步步设设计计阶阶段段：：子公公司司：：在初初步步设设计计开开始始前前负责责完完成成项项目目市政政配配套套规规划划方方案案、地质质初初勘勘及结构构选选型型比比选选方方案案的制制定定；完完成成《目标标成成本本》（包包括括项项目目建建筑筑品品部部清清单单及及成成本本明明细细等等））的的编编制制，，经经审审批批确确定定；；住住宅宅项项目目在在初初步步设设计计终终稿稿前前完完成成日照照分分析析报报告告、、环环评评报报告告、、交交通通评评价价报报告告等。。集团团精精装装事事业业部部：：负责责完完成成精精装装户型型梳梳理理，经经审审批批确确定定后后，，在在扩扩初初设设计计开开始始前前提提交交集集团团设设计计管管理理部部；；负负责责完完成成公建建、、公公共共部部位位的的装装修修平平面面梳梳理理，在在初初步步设设计计内内审审完完成成前前经经审审批批确确定定。。集团团设设计计管管理理部部：：编制制《项目目初初步步设设计计任任务务书书》，在在初初步步设设计计开开始始前前提提交交设设计计单单位位；；集集团团设设计计管管理理部部负负责责监监控控设设计计的的过过程程和和进进度度，，及及时时与与设设计计单单位位沟沟通通、、组组织织方方案案设设计计评评审审、、提提报报会会，，完完成成文件终稿的编制。一、全过程管理施工图设计阶阶段：子公司：编制《项目施工图设设计任务书》，完成项目市政配套初步步设计、地质详勘制定，市政配配套初步设计计、地质详勘勘，在施工图图设计开始前前提交设计单单位；负责监控设计计的过程和进进度，及时与与设计单位沟沟通、组织方方案设计评审审、提报会，，完成文件终稿的编制。集团设计管理理部：负责完成项目目景观总图标高高方案设计，经审批确定后，，在施工图设计开始前提供给子公司司工程部。一、全过程管理项目实施阶段段：子公司：综合各个专业业图纸，在图图纸阶段完成成各个交界面的收头、收边边的问题；按按设计统筹计计划完成各个个专项、二次设设计，完成材料样样品的现场打样，确定相关材材料的工艺、工法。做到样板现行，对架空层、入户户大堂、标准准层、景观样样板等大批量实施施前应有样板板经过集团、、子公司相关关部门评审。。结合室内装修修点位图完成成户内水电暖安安装系统图，结合景观图图纸完成室外综合管线线及道排设计计，综合地下室室水电暖设计计完成地下室管线吊吊顶综合图。集团设计管理理部：明确每个项目目的责任加强强对进行工地地现场检查，比对项目实实施与图纸的的符合情况，，侧重于：局局部空间现场场尺度关系，，设备、管线线等与立面的的关系，结构构、门窗与地地坪、阳台等等标高关系，，立面幕墙、、窗档分割，，面层装饰与与细节、雨棚棚、围墙与景景观的关系等等，在现场场打样基础上上完成相关面面层材料封样工作，并协助子公司完成项目实施施阶段与设计计相关的工作作。二、设计条件件设计条件大致致可分为以下下5类：1、自然条件：：项目位置项目在整个城城市中的地理理位置，在所所属行政区域域、非行政区区域（如经济济开发区、商商贸金融区等等）和房产开开发板块中的的地理位置。。项目现状1）项目四四至范围2）气候气象象气温、主导风风向、空气质质量状况、噪噪音、水质状状况等指标二、设计条件件3）项目现状地地形地貌a、地势平坦状状况，自然标标高，与周边边地势比较；；b、地面现状，，宗地内是否否有水渠、较较深的沟壑（（小峡谷）、、池塘等对开开发有较大大影响的因素素。c、地下情况，，包括管线、、地下电缆、、暗渠、地上上建筑物原有有桩基及地下下建筑/结构等，d、地上、地下下受保护的历历史文物古迹迹，古树，可可利用的构建建等；e、条件许可需需收集水文地地质情况，包包括地表水和和地下水位现现状、土地结结构、承载力力、及周围建建筑基础处理理情况。4）绿化植被被与水面项目地块内绿绿化植被与水水面状况。拟拟考虑保留的的植物与水面面和拟保留的的范围，拟考考虑保留水面面的改造初步步设想。二、设计条件件2、社会条件：：区域现状与规规划用地所处区域域道路周围建建筑物等的现现状特征；当地政府对项项目所处区域域的规划设想想和建设计划划交通状况项目周边主要要交通干道及及直接连接项项目地块市政政道路，该区域近期交交通规划状况况；地周边公共交交通系统、地地铁、轻轨、、公交流线情情况项目地块附近近站点包括主主要线路、行行车区间等。。二、设计条件件公共设施1)公共建筑描述项目周边边对项目设计计有影响的公公共及商业建建筑的名称、、类型、面积积、基本功能能、形态及建建成时间2)对设计存在影影响的设施与与标志物项目周边有利利因素如广场场、公园、城城市雕塑等；；不利因素如如高压线、变变电所、烟囱囱、垃圾场、、排污沟、其其它构成噪音音与污染的建建筑物、构筑筑物与设施。。市政管线给水、雨水、、污水、弱电电、燃气、暖暖通、宽带等等接口位置、、管径、埋深深、标高等现现有或规划管管线、管径，，距宗地距离离、接入的可可能性及成本本；二、设计条件件3、规划条件：：规划条件为项项目的用地范范围、建筑红红线、容积率率、建筑密度度、绿地率、、建筑限高等等其他规划限限定条件。4、规范、标准准：规范分为全国国性通用规范范及项目属地地的规程、标标准。5、批复文件：：各阶段批复文文件是下一阶阶段的设计条条件，也是各各类验收的依依据。二、设计条件件设计条件对于于设计管理的的全过程而言言是起点，更更是基础，对对设计管理参参与者而言对对设计条件的的搜集、消化化和吸收是基基本功，基本本功扎实了工工作展开才能能一顺百顺，，否则则可能能要付出人力力、时间、资资金上代价来来弥补。二、设计条件件设计条件的搜搜集整理应成成为子公司、、设计部的一一个有专人负负责的系统性性的常态工作作，特别是一一些地方规定定的发布、变变更应该在第第一时间整理理、发布，必必要时做好宣宣导工作，并并在工作中逐逐渐形成对地地方规定引用用的严密性。。在阳光国际际铝合金窗型型图设计过程程中曾在一套套房子里出现现了推拉、上上悬、内开等等多种形式，，但客户比较较接受的外开开窗却没有出出现，当时的的解释是规范范不允许，具具体什么规范范，规定不允允许使用的前前提条件是什什么都不清楚楚，后来通过过与多家门窗窗厂家讨教，，得到的结果果是国家没有有明文规定不不能使用外开开窗，在使用用安全玻璃，，五金不使用用合页等前提提下是可以外外开的。二、设计条件件一般而言，有有些设计条件件相对比较刚刚性，在设计计管理过程中中要严格执行行，但有时候候因为客观条条件发生了变变更，规划条条件有时候也也会有变更的的余地。比如如在阳光国际际三期的方案案调整过程中中，我们发现现有三个航空空限高：沿江江75m，东侧用地边边界30m以内55m，其他72m，而东侧地块块规划方案经经过努力最低低航空限高已已经做到了72m，经过前期的的工作，最终终我们的最低低航空限高也也做到了72m，很好地改变变了天际线并并在在满足容容积率的前提提下把层高由由2.8m提高到3m、3.15m、3.3m，为阳光三期期打造江景豪豪宅打下了很很好的基础。。三、指标设计计设计管理的任任务不是要产产生多少创意意，而是通过过设计管理使使项目的价值值得以实现并并尽可能最大大化。而价值值的实现固然然靠优美的建建筑造型、人人性化的户型型、动人的景景观等产品品品质，在一定定角度看来更更是靠一系列列的指标。指标设计首先先就是通过设设计条件分析析、管理层决决策等明晰设设计的各类指指标，并在设设计管理过程程中逐步实现现的过程。三、指标设计计在设计管理中中有各类名目目繁多的指标标，从运营的的角度而言，，最重要的就就是面积指标标，现在仅就就面积指标设设计进行展开开，面积指标标从运营角度度而言可分为为四类：1、可销售面积积：含住宅、办公公、商业、储储藏室、机动动车位等分类类指标。2、可租赁面积积：含办公、商业业、储藏室、、机动车位等等分类指标。。3、配套移交：：含回迁用房、、物业经营用用房、物业管管理用房、社社区配套用房房、路面车位位、设备用房房（少数已公公摊计入销售售面积）、公公厕用房、自自行车库等分分类指标。4、其他：含赠予、休闲闲空间及无法法利用类等分分类指标。三、指标设计计面积指标设计计的几个原则则：1、面积总量最最大化原则：：对于房地产项项目而言，政政府出让土地地时均有容积积率等开发强强度限制，在在一般情况下下开放商都要要想办法使面面积总量最大大化。总量最最大化与开发发强度的矛盾盾就要通过对对指标的精确确控制来实现现。一般而言言，对指标的的设计与控制制可分为三个个阶段，建筑筑初步设计以以前阶段的面面积估测、建建筑条件图阶阶段的面积预预测及竣工验验收阶段的面面积实测。面积估测阶段段主要是在设设计管理部门门的主导下由由建筑设计协协作单位来完完成；面积预预测是由前期期部门非正式式的推托面积积实测公司来来完成，在施施工图报批以以前对建筑设设计协作单位位提供的指标标做复核工作作，保证各类类面积指标不不出现大的偏偏差；面积实实测是竣工验验收中众多验验收环节之一一。通过这三三个阶段的设设计管理及与与测绘部门的的沟通，在一一定程度上能能使测绘结果果向我们希望望的方向发展展。三、指指标设设计2、销售售面积积与租租赁面面积最最大化化原则则：对于房房地产产项目目而言言，项项目价价值体体现是是统过过对销销售面面积的的销售售、租租赁面面积的的租赁赁来实实现的的，销销售和和租赁赁面积积的最最大化化是提提高利利润的的最直直接方方式。。与面面积总总量最最大化化一样样对销销售与与租赁赁指标标的设设计与与控制制也分分为三三个阶阶段，，建筑筑初步步设计计以前前阶段段的面面积估估测、、建筑筑条件件图阶阶段的的面积积预测测及竣竣工验验收阶阶段的的面积积实测测。在有的的房产产公司司中，，各类类业态态的项项目有有一个个对指指标的的评定定系统统，其其中一一个核核心指指标叫叫出房房率，，就是是能够够产生生效益益的销销售和和租赁赁面积积与总总建筑筑面积积之比比，出出房率率越高高指标标设计计越优优秀。。对于于公寓寓而言言，一一般出出房率率应在在75%左右，，对于于有大大面积积地下下室赠赠送的的排屋屋而言言，一一般出出房率率应在在保证证在60%以上。。三、指指标设设计3、配套套移交交面积积精准准化原原则：：对于房房地产产项目目而言言，除除了销销售和和租赁赁面积积，政政府还还要求求一定定的配配套设设施，，对于于配套套设施施一般般都有有明确确的指指标或或配比比，在在设计计管理理中只只要满满足即即可，，不能能少也也不能能多，，少了了报批批过不不了，，大了了侵占占销售售和租租赁面面积。。所以以要精精细化化控制制。除了面面积要要精细细化控控制，，配套套移交交面积积的地地段的的优先先性也也要在在销售售和租租赁面面积之之后。。而配配套移移交面面积而而言，，其地地段的的优先先性按按以下下顺序序排列列：物物业经经营用用房→→物业业管理理用房房、社社区配配套用用房→→公厕厕用房房→设设备用用房。。三、指指标设设计4、地下下空间间面积积最小小化原原则：：对于房房地产产项目目而言言，要要实现现规划划的停停车、、设备备运行行功能能，就就要向向地下下要空空间，，但地地下室室造价价高，，一般般情况况下不不能单单独做做到收收支平平衡，，所以以要在在满足足规划划的各各项功功能的的情况况下尽尽可能能减少少地下下室面面积和和层高高。最近在在印象象西湖湖公建建区设设计中中通过过对各各类设设备用用房、、停车车指标标的梳梳理，，发现现机动动车指指标还还有200多辆的的富裕裕，就就把两两层地地下室室面积积减少少了8000多方，，按2500元/m2的造价价来计计算，，减少少项目目投资资2000万元。。四、整整合设设计设计管管理涉涉及到到建筑筑、景景观、、装修修、配配套及及各类类二次次设计计工作作，设设计接接口繁繁多，，这就就要有有在各各个单单项设设计之之间穿穿针引引线的的协调调和统统筹制制度和和意识识，保保证所所有的的鱼都都向高高品质质的方方向游游动，，加强强各专专业之之间的的配合合和协协作，，减少少布朗朗运动动所产产生的的内部部消耗耗。四、、整合合设计计1、各专专业各各阶段段明确确统筹筹者：：统筹者者是设设计管管理展展开的的主线线，在在设计计前期期阶段段，设设计管管理部部是设设计的的统筹筹者，，在设设计各各个专专业之之间，，建筑筑设计计专业业对项项目的的参与与是全全过程程、不不间断断的密密切接接触，，建筑筑专业业作为为各个个单项项设计计之间间穿针针引线线的协协调比比较合合适。。在施施工图图、二二次设设计阶阶段由由工程程副总总来做做设计计整合合者比比较合合适。。四、整整合设设计2、各专专业设设计开开展的的时序序安排排：1）建筑筑方案案总图图时景景观设设计单单位提提前介介入并并根据据方案案总图图设计计概念念草案案，建建筑初初步设设计完完成后后景观观设计计单位位需提提交方方案设设计并并对建建筑初初步设设计进进行反反提条条件，，在建建筑施施工图图以前前完成成景观观标高高总图图的确确定。。2）装修修设计计单位位在户户型设设计时时就要要开始始介入入，并并从室室内装装修角角度对对建筑筑设计计提出出意见见或建建议，，最好好在建建筑施施工图图以前前完成成各种种户型型的平平面设设计并并明确确水电电安装装布点点设计计；四、整整合设设计3）市政政专业业管线线标高高、位位置、、检修修井位位置及及各种种地面面箱体体位置置要结结合景景观设设计合合理规规划，，并由由景观观专业业主导导在景景观施施工图图完成成后景景观施施工招招投标标以前前完成成室外外综合合管线线的优优化整整合；；4）有地地下室室的在在工程程实施施到0.000标高以以前，，无地地下室室的在在工程程开工工以前前完成成与外外立面面相关关的二二次设设计，，不影影响有有关预预埋件件的预预埋；；五、360o评审对于房房地产产开发发而言言，从从前期期定位位策划划到工工程实实施，，设计计图纸纸是诸诸多信信息的的载体体，也也是与与公司司内外外众多多部门门沟通通交流流的通通用语语言，，图纸纸的完完善与与否对对开发发效率率的提提升，，品质质战略略的实实现至至关重重要。。从这这个角角度而而言，，图纸纸理应应引起起公司司上下下全员员的重重点关关注。。五、360o评审在现阶阶段而而言，，设计计协作作单位位普遍遍存在在赶工工现象象，在在设计计阶段段对实实施中中有可可能遇遇到的的问题题考虑虑的比比较少少，所所以应应利用用房产产公司司的视视角和和后端端优势势，对对图纸纸进行行全方方位的的评审审。但但就公公司现现状而而言，，对图图纸的的不熟熟悉的的情况况还比比较普普遍，，往往往在工工程实实施的的时候候才发发现问问题，，没有有提前前发现现问题题、解解决问问题的的能力力，现现在公公司制制度规规定的的各阶阶段评评审效效果还还不太太理想想。五、360o评审下一阶阶段应应明确确公司司各部部门在在各阶阶段在在评审审中应应关注注的问问题，，分工工合作作，各各司其其职，，对图图纸进进行360o评审，，明晰晰各部