旅游地产与案例解析（PPT）

旅游游地地产产与与案案例例解解析析沟通通内内容容123旅游游地地产产研研究究切切入入点点4标杆杆企企业业研研究究标杆杆项项目目研研究究旅游游地地产产产产业业认认知知旅游游地地产产概概念念旅游游地地产产=旅游游+地产产旅游游地地产产概概念念旅游游地地产产休闲闲度度假假产产业业全新新的的产产业业模模式式全新新的的人人居居生生活活模模式式全新新的的产产品品消消费费模模式式战略略调调整整资源源整整合合产业业整整合合时间间重重组组空间间重重组组产品品创创新新营销销创创新新房地地产产业业旅游游地地产产三三大大分分类类旅游游区区域域开开发发旅游游综综合合体体开开发发旅游游物物业业开开发发特点点依托托一一个个强强势势旅旅游游资资源源，，运运用用整整合合、、创创新新等等方方式式进进行行深深度度开开发发。。通通过过部部分分经经营营性性物物业业开开发发，，提提升升房房地地产产住住宅宅类类物物业业价价值值依托托成成熟熟资资源源进进行行以以单单纯纯房房地地产产住住宅宅类类物物业业为为主主的的地地产产类类开开发发风险险类类型型盈利利点点依托托一一个个以以上上资资源源优优势势，，通通过过系系统统整整合合，，重重新新建建立立区区域域价价值值体体系系。。通通常常进进行行区区域域性性的的基基础础建建设设，，掌掌握握部部分分核核心心经经营营性性物物业业的的开开发发，，实实现现大大规规模模土土地地资资源源的的控控制制，，主主要要目目的的以以提提升升土土地地价价值值进进而而影影响响核核心心物物业业价价值值为为主主。。系统统性性风风险险度假假项项目目经经营营性性风风险险和和陌陌生生区区物物业业销销售售度假假居居住住产产品品竞竞争争风风险险物业业销销售售收收入入物业业销销售售收收入入、、物物业业租租赁赁收收入入、、物物业业经经营营收收入入基础础建建设设收收益益、、土土地地转转让让收收益益、、物物业业销销售售收收益益、、物物业业租租赁赁收收益益、、物物业业经经营营收收益益【常见见五五大大误误区区】第一一大大误误区区———风险险认认识识不不足足，，盈盈利利模模式式不不清清能不不能能在在前前期期就就能能卖卖一一个个高高价价资金金压压力力大大，，我我们们要要快快速速回回现现酒店店经经营营很很难难盈盈利利，，我我们们不不做做或或者者做做产产权权卖卖掉掉培育育期期项目目及及区区域域成成熟熟度度成长长期期成熟熟期期投入入大量量投投入入基基础础配配套套建建设设配套套逐逐渐渐完完善善系系统统后续续增增值值配配套套提提升升价价值值收益益存在在持持续续性性的的经经营营压压力力前期设施施（如酒酒店）资资金沉淀淀的压力力非必需品品，投资资性质重重，受政政策影响响大房地产销销售收入入，随着着项目成成熟度价价值拔升升迅速酒店及休休闲设施施的持续续经营收收益土地升值值拆卖盈盈利（一一级开发发）风险收益【常见五大大误区】第二大误误区——度假和旅旅游不分分观光旅游游休闲度假假VS过境旅客客，短期期旅游缺乏高端端休闲配配套重点在于于风景名名胜低级散乱乱的旅游游服务业业……大量中长长期度假假客户、、出现重重复消费费高端休闲闲配套休闲度假假形成产产业链条条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件【常见五大大误区】第三大误误区——企业能力力支撑不不足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制【常见五大大误区】第四大误误区——游戏规则则不清纵向竞争层级级不明——区域内区域外全国横向竞争关系系不明——竞争？竞合？【常见五大大误区】第五大误误区——客户群体体何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户区域客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会来买买我们的的房子？？能不能能吸引北北京甚至至海外的的客户？？沟通内容容123旅游地产产研究切切入点4标杆企业业研究标杆项目目研究旅游地产产产业认认知旅游地产产开发需需首先对对项目层层级定位位，旅游游度假区区因其资资源禀赋赋和顾客客市场的的不同可可分为以以下三类类资源客户与主要市场距离所用交通工具停留时间光顾频率目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间一年最多去一次区域旅游度假resort类一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次本地旅游休闲自住类不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统购房自住周末1天或一居每年数次纯粹自然资源，基本无配套区域旅游度假区目的地型resort旅游度假区功能单一复合物业的价值高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能国内市场国际市场黄金海岸普济岛亚龙湾巽寮湾大梅沙博鳌阳光假日半岛根据不同同层级的的项目资资源层级级，确定定旅游地地产开发发策略国外顶级级RESORT国内大多多旅游度度假房地地产项目目国内顶级级度假项项目有资源的的房地产产项目一次性销销售住宅宅回款持有部分分配套物物业，二级开发发为重要要盈利真正意义义的旅游游地产已持有物物业的回回报为主主，住宅宅仅为配配套不允许资资金沉淀淀盈利模式式的转变变企业优质质资产，，形成产产业链，，回报丰丰厚借势造势借助所在在区域旅旅游度假假氛围和和配套的的成熟度度，开发发具有度度假特点点的房地地产物业业陌生区域域旅游度度假项目目开发需需自主造造势，大大量投入入配套设设施，沉沉淀较多多资金旅游地产产核心驱驱动力——对世界各各地休闲闲度假开开发的热热点区域域和项目目进行了了广泛而而深入的的研究，，总结出出5种核心驱驱动力及及其代表表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美国佛佛州Laguna，泰国Napavalley，美国加加州Cancun，墨西哥哥愉景湾，，香港Homestead，美国密密歇根Seaside，美国佛佛州LaJolla，美国加加州Wintergreen，美国维维州亚龙湾，，海南夏威夷，，美国泰晤士小小镇，上上海帕拉德罗罗，古巴巴博鳌，海海南华侨城，，深圳云顶，马马来西亚亚……以休闲度度假为主主的热点点区域的的5种核心驱驱动力及及相应的的典型案案例自然/人文资源驱动动主题产品品驱动特殊娱乐乐产业驱动动商务活动动驱动核心驱动动力主题社区区驱动华侨城，，深圳愉景湾，，香港云顶，马马来西亚亚博鳌，海海南坎昆，墨墨西哥依托核心心的驱动动力，形形成项目目经营性性和销售售性物业业的良性性互动，，旅游地地产项目目获得可可持续性性的开发发基础，，项目价价值随区区域成熟熟度逐渐渐拔升培育期区域成熟度成长期成熟期价格项目所处阶段基本的配套及少量高端体验设施完善高端配套形成系统顶级配套拔升高度房价配套旅游地产核心驱动力经营性物业开发销售性物业开发持续开发运营支撑盈利抓住度假假客户的的生活需需求，正正确定位位项目规规划和产产品度假生活活城市生活活“静”生活活“玩”生活活“懒”生活活“慢”生活活“邻里”生生活“工作”生生活“便利”生生活“快捷”生生活VS度假生活活与城市市生活的的区别，，直接会会导致产产品层面面的差异异沟通内容容123旅游地产产研究切切入点4标杆企业业研究标杆项目目研究旅游地产产产业认认知【标杆企业业：南山集团团】产业链整整合的旅旅游地产产综合服服务商南山集团团始创于于1978年，经过过三十余余年的艰艰苦拼搏搏，现已已发展成成为以民民营股份份制经济济为主体体，多产产业并举举发展的的国家级级大型企企业集团团。拥有有铝业、、纺织服服饰业、、旅游业业、房地地产等核核心主导导产业，，并战略略性地拓拓展了能能源、建建材、葡葡萄酒、、高尔夫夫、教育育、金融融等六大大产业。。南山铝铝业A股股票（（代码：：600219南山铝业业）1999年12月在中国国上海证证券交易易所上市市，它标标志着企企业发展展已经驶驶入资本本运营的的快车道道。南山集团团秉承““主业突突出、链链式运作作”经营营理念，，不断进进行供应应链的优优化、产产业链的的整合和和价值链链的升级级，目前前已经打打造了具具有较强强市场竞竞争力的的三大核核心产业业链，分分别为南南山铝业业、南山山精纺服服装和南南山旅游游。其中南山山旅游是是集观光光、休闲闲、娱乐乐、酒店店服务、、高尔夫夫等为一一体的综综合性休休闲度假假产业体体系。这这些战略略性的产产业链体体系，最最大化地地降低了了成本，，提升了了效率，，提高了了产品和和服务品品质，增增强了企企业的核核心竞争争能力。。【标杆企业业：南山集团团】南山旅游游产业发发展路径径核心开发发资源包包括宗教教文化园园和历史史文化园园两大部部分，主主要依托托宗教及及历史文文化资源源展开，，南山旅旅游景区区被立为为国家首首批授予予的187处AAAA级景区之之一。2002年南山的的旅游企企业全部部顺利通通过ISO9001国际质量量管理体体系和ISO14001国际环境境管理体体系双重重认证。。第一阶段段：依托托原有文文化遗迹迹，打造造佛教和和传统文文化圣地地南山东海海海滨旅旅游区的的开发，，是一处处集旅游游、度假假、休闲闲、购物物、娱乐乐为一体体的海滨滨型旅游游区，开开发项目目包括东东海高尔尔夫、金金沙滩海海滨浴场场、海上上游艇、、海上垂垂钓、别别墅休闲闲、海滨滨森林氧氧吧等设设施。第二阶段段：打造造休闲配配套设施施，由观观光游转转型休闲闲度假产产品开发发打造欢乐乐峡谷主主题公园园，规划划建设南南山民俗俗文化园园、瀑布布广场、、马术俱俱乐部、、欢乐岛岛、观音音岛、菩菩提岛、、宠物园园等，融融参与性性、知识识性、观观赏性、、娱乐性性于一体体，南山集团团注重外外延式配配套开发发，先后后开发了了南山宾宾馆、南南山国际际会议中中心、南南山文化化中心、、南山大大剧院、、月亮湾湾海景酒酒店以及及老年休休闲疗养养中心等等配套设设施。第三阶段段：休闲闲娱乐主主题旅游游地产开开发【标杆企业业：南山集团团】南山旅游游产业链链打造除了上述述硬件设设施的建建设，南南山集团团还注重重下游的的旅游服服务建设设，先后后建设了了国际旅旅行社、、高尔夫夫球会以以及酒店店管理公公司等。。“旅游+地产+高尔夫““的大旅旅游图景景一级开发景区运营南山国际会议中心南山宾馆南山文化中心南山大剧院月亮湾海景酒店老年休闲疗养中心高尔夫球场配套设施旅游管理酒店管理公司南山国际旅行社++【标杆企业业：世博博股份】世博园开开发运营营背景昆明世博博园是1999昆明世界界园艺博博览会主主场馆所所在地，，总占地地约3000余亩，总总投资约约60亿元，博博览会结结束后永永久保留留下来向向中外来来宾开放放，是昆昆明市重重要的旅旅游景点点之一。。云南世博博集团作作为政府府举办世世博特定定批准的的国有企企业，通通过昆明明世博园园股份有有限公司司实现对对于世博博景区的的经营和和管理。。世博会主主场馆运运营前期期，由于于社会政政策环境境对世博博会会址址完整保保留的压压力，使使世博园园作为一一个旅游游产品较较难随市市场变化化而变化化，表现现为产品品模式单单一，运运营单一一，思维维单一。。在这样的的背景之之下，世世博集团团将其持持有的园园内全部部资产以以及相关关公司股股权作为为出资发发起成立立了昆明明世博园园股份有有限公司司（简称称世博股股份）（（002059）。【标杆企业业：世博博股份】通过总公公司的资资产置换换和注入入，世博博股份被被打造成成为世博博园区核核心资产产的综合合运营商商时间类型征用土地规模世博会筹备期展区和配套用地1712.76后期开发用地1312.64世博会期间后期开发用地2502.772002-2004后期开发储备用地275.88后期用地储备合计（办理划拨用地证）4091.29云南烟草集团兴云房地产开发公司烟草兴云投资的国有独资企业，注册资本6,800万元世博集团世博股份以货币资金8,600万元出资，占20%货币资金9,540万元和注册资本注资，占38%世博园周边186.94公顷土地征地实际支付费用18,060万元出资，占42%云南世博兴云房地产有限公司向世博集团收购其持有的云南世博兴云房地产有限公司10%的股权，占30%缴纳土地出让金，获取房屋建设用地1155亩的使用权证，道路及市政公用设施、绿化及生态建设等配套设施用地2,936.29亩，继续由世博集团以国有划拨的方式持有世博股份世博股份向世博集团收购其持有的云南世博兴云房地产有限公司25%的股权，占55%上市募集资金绝对控股【标杆企业业：世博博股份】世博股股份控控股世世博兴兴云房房地产产公司司后，，掌握握世博博生态态城的的房地地产开开发，，实现现集团团收入入快速速增长长，增增强公公司业业务抗抗风险险能力力营业收收入较较去年年同期期增长长265.66%、营业业利润润较去去年同同期增增长322.68%、利润润总额额较去去年同同期增增长320.67%，增长长的主主要原原因是是公司司收购购了云云南世世博兴兴云房房地产产有限限公司司部分分股权权后，，将其其纳入入合并并范围围，营营业收收入中中包含含房地地产销销售及及物业业收入入37,815万元，，也逐逐渐使使公司司的收收入渠渠道从从单一一的世世博园园园区区经营营收入入向““旅游游＋房房地产产”等等多元元化方方向的的转变变由于发发生了了冰雪雪灾害害、国国家取取消五五一黄黄金周周长假假，以以及四四川汶汶川大大地震震和10月份后全全球金融融危机等等对整个个旅游业业产生了了很大的的影响，，相应世世博园园园内旅游游收入下下滑10.13%，世博园园园内旅旅游形成成净利润润较上年年同期减减少996.94万元，但但公司控控股子公公司云南南世博兴兴云房地地产有限限公司实实现房地地产收入入、净利利润较上上年有所所增长，，房地产产销售收收入较上上年同期期增加14.28％，净利利润较上上年同期期增长9.69%，【标杆企业业：世博博股份】在主营业业务收入入与利润润保证的的前提下下，世博博集团将将世博股股份上市市，通过过资本市市场运作作完成了了公司结结构的转转型业务结构构：旅游景区区管理，，以旅游游观光为为主主营收入入：门票上市昆明世博园物业管理有限公司昆明世博园物业管理有限公司为有限责任公司，成立于2001年3月，注册资本50万元，主要从事宾馆、建筑物的清洁保洁；垃圾清运、环境卫生等业务。公司持有该公司60%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入389万元，同比下降2.53%；主营业务利润81.82万元，同比增长12.53%；实现净利润-0.95万元，同比下降117.31%。云南世博兴云房地产有限公司云南世博兴云房地产有限公司为有限责任公司，成立于1993年3月，注册资本4.3亿人民币，主要从事房地产开发经营、投资管理、建筑材料、装饰材料等业务。公司持有该公司55%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入27,015.29万元，主营业务利润7,362.49万元，净利润4,266.61万元。云南世博阳光有限公司云南世博阳光有限公司为有限责任公司，成立于2000年11月，注册资本300万港币，主要从事园艺产品、园林规划、建设等业务。公司持有该公司61%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入1,056.57万元，主营业务利润769.93万元，净利润428.02万元。……上市成功功以后，，我们马马上就实实现了公公司结构构的改变变。具体体说，通通过上市市，我们们马上就就控股了了世博园园周边的的房地产产开发，，实现了了世博园园和周边边开发的的一体化化，整个个公司的的运行模模式、财财务结构构和持续续发展结结构发生生了根本本性的变变化……——昆明世博博园董事事长彭少少希业务结构构多元化化、收入入结构稳稳定化、、持续化化【标杆企业业：世博博股份】公司收入入的快速速增长以以及资本本市场的的融资保保证公司司对于世世博园旅旅游项目目的更新新，实现现世博园园景区运运营的长长序稳定定发展募集资金投资项目投资金额募集资金投入金额项目进展项目内容投资预估收益世博园"园艺论坛"项目3,0003,000投资建设中演讲厅、蜡像馆、大师展厅、园艺师之路、喷泉的综合改造与装修增加游客约3万人预计税后投资利润率为16.38%，财务净现值1,754.80万，投资回收期9.85年，财务内部收益率13.26%世博园四大场馆改造项目4,5004,500投资建设中

四大场馆综合改造增加游客约3万人，会场租赁收入250万/年。预计税后投资利润率为20.99%，财务净现值4,008.2万元，投资回收期8.70年，财务内部收益率14.32%。世博园"三江并流"漂流项目4,5004,500投资建设中括“三江并流”微缩景观建设、滑道建设以及配套的设施和设备增加游客约7万人，预计；税后投资利润率为28.51%，财务净现6,488万，投资回收期7.43年，财务内部收益率19.27%世博园"丛林穿梭"项目4,7004,700投资建设中

轨轻型地面小火车及轨道设施建设预计投资利润率36.64%，净现金流量NPV9,519万元，投资回收期6.44年，财务内部收益率22.74%>【标杆企业业：世博博股份】同时，世世博集团团最终围围绕世博博园的持持续开发发和资本本运作，，成为聚聚焦于旅旅游产业业的省内内龙头企企业，实实现以旅旅游产业业为核心心的业务务多元化化2006年按照云南南省政府府、省国国资委的的要求，，世博集集团参与与重组并并控股云云南旅游游产业集集团，新新公司充充分整合合现有的的旅游优优良资源源，以产产权清晰晰化和资资本流动动性为前前提，打打造一个个资产实实、企业业活、品品牌强、、效益好好的旅游游集团公公司，全全面整合合和推动动云南旅旅游产业业发展推进观光光、休闲闲、度假假、商务务、居住住为一体体的世博博新区的的创建，，形成世世博生态态产业核核心，打打造主题题城区运运营商；；以世博企企业重组组的昆明明国际会会展中心心为主体体，推进进昆明会会展商圈圈建设，，打造会会展服务务运营商商；以新组建建的云旅旅产业集集团为重重点，整整合省内内重点旅旅游资源源，构建建完整的的旅游产产业链，，打造旅旅游服务务运营商商。沟通内容容123旅游地产产研究切切入点4标杆企业业研究标杆项目目研究旅游地产产产业认认知从华侨城城到东部部华侨城城背景华侨城二二十年磨磨一剑，，从1986年锦绣中中华的旅旅游开发发试水，，到2005年波托菲菲诺高尚尚居住区区的形成成，华侨侨城地产产“旅游游+地产”的的开发模模式最终终浮出水水面；东东部华侨侨城的成成功复制制，更加加确立了了华侨城城地产““强化中中国旅游游主题地地产第一一品牌的的优势””的战略略目标。。华侨城地地产的主主题旅游游地产开开发路径径发展阶段段时间节点点企业战略1986-1992年1992-1997年1997-2005年2006年至今主题公园：锦绣中华主题公园：民俗文化村主题公园：世界之窗房地产：桂花苑、海景花园主题公园：欢乐谷；综合配套设施：何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、威尼斯皇冠假日酒店；房地产：美加广场、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺东部华侨城开发；北京欢乐谷复制；试水旅游品牌经验：华侨城成为中国主题公园的开发运营先驱，华侨城地产进入始创发展阶段。旅游品牌培育：集中精力进行旅游设施的开发，通过主题公园为区域建立知名度和美誉度；1997年，主打旅游概念的华侨城控股股份有限公司上市。旅游功能深化：重点建设配套设施，通过多重生活、文化、娱乐、商业配套设施的建设，打造集旅游、居住、休闲等功能的旅游城。重点开发高端住宅，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，最大化的实现土地价值；同时大规模范围内复制，提出“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势”的战略目标。第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段开发动作作华侨城位位于深圳圳市南山山区，是是复合了了居住、、旅游和和高端产产业功能能的区域域组团地理位置置：位于于深圳市市西部，，距深圳圳中心区区约4公里；规模：占占地面积积450公顷，其其中旅游游用地约约130公顷，现现状人口口35000人；城区功能能：是复复合城市市资源与与生态环环境，以以居住、、旅游和和高端产产业为主主要功能能的、相相对独立立的城市市组团；；规划状况况：总建建筑面积积约为218.96万㎡，其其中高层层住宅92.85万㎡，多多层住宅宅45.48万㎡，别别墅3.38万㎡，市市政41.60万㎡，商商业及工工厂占地地34.56万㎡，写写字楼占占地1.08万㎡，旅旅游配套套设施占占地250万㎡。深圳关内华侨城4km居住区商业区旅游区文教体育居住区产业区产业区居住区旅游区旅游区早期：通通过主题题旅游设设施的营营造聚集集人气，，消除区区域陌生生感，与与基础配配套的有有效补充充，共同同提升了了区域价价值类别旅游设施占地规模概况时间旅游设施锦绣中华30公顷82个景点1989民俗文化村20公顷内含24个村寨1991住宅小区东方花园11.2公顷建面6万㎡1986海景花园2.9公顷建面10.2万㎡1990生活配套菜市场—仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求1987华侨城医院—1990邮电局—1989华侨城中学4公顷1981产业康佳公司—华侨城控股1980131.41%区域发展展初期开开发的设设施（1980-1991）早期华侨侨城的区区域增值值核心旅游游设施开开发—锦绣中华华1986年，中旅旅集团和和华侨城城筹资1亿港元兴兴建““锦绣中中华”；；1989年9月，“锦锦绣中华华”正式式对外开开放，当当天入园园人数就就超过3000人，国庆庆期间，，每天游游客在３３万人次次以上；；从1989年9月到1990年底，锦锦绣中华华共接待待游客430万人次，，15月收回投投资，一一举成为为深圳的的标志性性建筑，，当时深深圳大部部分冲印印照片都都以其为为背景。。基础生活活配套的的落实弥弥补了区区域价值值低陷的的短板；；旅游主题题配套使使区域成成为城市市的另一一极，大大幅提升升区域认认知度中期：旅旅游发展展使区域域人气持持续增加加，人文文配套的的营建与与运营增增添了区区域的生生活气息息，逐步步建立高高档人居居的区域域形象项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）湖滨花园1993年～1994年0.97.24000桂花苑1993年～1994年2.56.75000世界之窗1990年～1994年48——中旅广场1996年～1997年1.612.98000世界之窗窗与锦绣绣中华形形成旅游游聚集效效应，使使区域人人气持续续提升的的同时为为区域开开发提供供稳定的的现金流流支持——至2002年底，世世界之窗窗共接待待游客2300多万人次次，营业业收入28亿元，利利润总额额连续3年超过1亿元；若干居住住小区共共同强化化了区域域的居住住氛围，，促进了了区域生生活配套套的建设设进程。区域发展展中期的的开发项项目（1992-1997）人文配套套的典范范—何香凝美美术馆与与华夏艺艺术中心心何香凝美美术馆华夏艺术术中心建于1996年3月，是继继中国美美术馆之之后的第第二个国国家现代代博物馆馆，深圳圳市艺术术展览的的中心地地点之一一。建于1991年9月30日，是城城市文艺艺表演的的核心场场所之一一，拥有有的特级级影院至至今接待待人次在在80万以上。。美术馆与与艺术中中心等人人文配套套的营建建虽然对对片区住住宅价格格没有直直接拉动动，但却却赋予了区区域更多多的人文文价值，，为其吸吸引高端端人群奠奠定基础础；OCT广广场人文雕塑塑社区标识识系统……后期：随随着区域域逐渐融融为城市市的一部部分，其其配套城城市化，，生态资资源的稀稀缺性日日益明显显，都市市生态区区的地位位得以确确立分别于2001、2006年开始运运营，都都是深圳圳目前最最顶级的的酒店之之一，较较好地提提升了区区域形象象；威尼斯皇冠假日日酒店、、洲际酒酒店开业业于1998年开始运运营，至至今接待待游客人人次在2000万左右，，与锦绣绣中华、、世界之之窗共同同成为国国家5A级景区；；分别于2001、2002年进入华华侨城区区域，形形成辐射射周边的的区域商商圈，与与逐步形形成的食食街、酒酒吧街共共同构成成城市化化的商业业体系；；于2004年12月28日开通，，从罗湖湖火车站站至世界界之窗，，作为连连接深圳圳城市东东西两端端的主干干线，使使华侨城城进入轨轨道交通通时代。。欢乐谷开开放进一一步强化化主题游游乐区的的地位近期区域域发展的的开发项项目（1998-2007）项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）欢乐谷1998年～2001年35—波托菲诺2001年～至今8010835000沃尔玛、、铜锣湾湾百货的的进驻形形成了区区域商业业中心地铁一号号线的开开通，大大幅缩短短华侨城城与城市市的时间间距离区域发展展以挖掘掘生态资资源为中中心，以以波托菲菲诺为典典型的高高品质社社区建立立，使得得华侨城城资源效效应进一一步放大大在城市化化配套逐逐渐成熟熟的同时时，区域域发展走走向以挖挖掘资源源为中心心，如燕燕晗山、、燕栖湖湖等，使使其效应应放大。。楼盘：波波托菲诺诺作为华侨侨城地产产奠定其其高品质质住宅开开发的楼楼盘，在在深圳豪豪宅项目目中占有有重要地地位，伴伴随着波波托菲诺诺的成功功开发，，华侨城城片区的的生态居居住价值值得到进进一步提提升波托菲诺诺分为纯纯水岸与与天鹅堡堡两大产产品系，，其中纯纯水岸通通过原味味意大利利小镇风风情营造造，建立立了区域域价值标标杆引进意大大利生活活方式，，向国际际化接轨轨；大量营造造自然资资源和休休闲空间间，社区区价值以以挖掘资资源为中中心；休闲商业业街位于于社区中中心，档档次上与与区域形形象匹配配，反映映了一种种生活方方式；建立区域域价值标标杆，提提升区域域整体形形象。休闲商业街居住区居住区社区会所燕栖湖湖边休闲广场休闲商业业街休闲商业业街纯水岸居居住区燕栖湖社区会所所区域内最最终形成成以自然然资源为为核心，，以配套套资源参参考因素素的价值值分布体体系红树西岸岸中信红树湾锦绣中华华世界之窗窗波托菲诺诺沙河高尔尔夫燕栖湖天鹅湖欢乐谷华侨城生生态广场场红树湾小小区白石洲小小区白石洲农农民房深圳湾畔畔132华侨城居居住区4华侨城居居住区燕晗山中学小学学华侨城居住区区产业区康佳集团碧海云天锦绣花园红树湾未开发地块未开发地块56华侨城居住区区何香凝美术馆馆华夏艺术中心心洲际大酒店威尼斯皇冠假假日酒店沃尔玛益田购物广场场123456华侨城片区的的价值实现经经历了从旅游游价值到城市市价值，再到到都市生态价价值的的进程程，区域价值值的确立历经经了20年的时间产业配套高档住宅区都市生态区发展时间1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建设锦绣中华华侨城中学华侨城医院华侨城菜市场邮电局海景酒店世界之窗华夏艺术中心何香凝美术馆人文雕塑建立社区标识系统OCT广场沃尔玛食街、酒吧街欢乐谷在建燕栖湖燕晗山欢乐谷主题公园开放威尼斯皇冠假日酒店益田假日广场地铁1号线代表楼盘海景花园桂花苑锦绣花园二、三期波托菲诺纯水岸价格变化2500500080009000~70000深圳关内4km新中心老中心华侨城的区域域发展过程也也是深圳城市市中心外扩与与西移的过程程，在此过程程中，华侨城城与城市的距距离迅速缩短短，逐渐成为为城市的一部部分；2004年地地铁一号线的的开通以世界界之窗为终点点站，进一步步缩短了华侨侨城与城市中中心的时间距距离。都市生态区高档住宅区普通居住区产业配套居住住区城市外扩是区区域成熟的外外部驱动因素素配套建设是影影响区域成熟熟的内在关键键因素配套投入分为为基础性配套套补充与关键键性配套建设设；初期投入基础础性的生活配配套设施，补补足区域短板板；分阶段营建关关键性的重点点配套，确立立区域特色与与价值平台。华侨城20年磨一剑，最最终通过旅游游切入到整体体区域成功开开发，华侨城城地产的“先先旅游，后地地产”的区域域开发模式也也从这里起步步生态治理与再再造将蛮荒状态的的原生资源整整理成为可观观赏体验的生生态资源，使使区域的生态态景观得到广广泛认可；基于区域已经经形成的生态态基础与认知知，重新营造造强势的资源源价值点，提提升区域价值值；基本面市场大势整体向好，区域配套进一步升级地铁一号线开通，利好兑现沃尔玛、铜锣湾百货进驻，商业氛围形成欢乐谷一期开始投入运营世界之窗建成并投入运营锦绣中华投入运营华侨城规划建设启动陌生区都市生态区3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中华民俗村投入运营东部华侨城是是旅游地产开开发模式的又又一复制，相相比华侨城，，其实现了3大突破与创新新，丰富了华华侨城旅游地地产产品线项目空间上，，从城市中心心向郊野地带带突破项目性质上，，从“做单个个项目”向““打造旅游聚聚集区”的突突破项目类型上，，从观光旅游游向休闲度假假突破东部华侨城在在旅游地产创创新的理论和和实践上实现现了一种战略略性突破，拓拓展了华侨城城旅游地产产产品线，延伸伸了价值链的的同时，提高高了旅游地产产的附加值。。东部华侨城位位于大梅沙，，占地近9平方公里，距距离城市中心心不到1小时车程，集集休闲度假、、观光旅游、、户外运动、、科普教育、、生态探险等等主题于一体体的大型综合合性生态旅游游示范区区位：位于深深圳东部的盐盐田区大梅沙沙，占地近9平方公里，距距离城市中心心不到1小时车程。由华侨城集团团斥资35亿元精心打造造，是国内首首个集休闲度度假、观光旅旅游、户外运运动、科普教教育、生态探探险等主题于于一体的大型型综合性国家家生态旅游示示范区；是华侨城集团团在生态旅游游领域的首次次尝试，也是是华侨城从都都市娱乐旅游游向山地休闲闲度假旅游的的探索。整体分为云海海谷、茶溪谷谷、大峡谷3大片区，细分分为6大主题板块由三大部分构构成：大侠谷(KnightValley)——以山林、云雾雾、峡湾、海海岸四大元素素为主线，集集山地郊野公公园和都市主主题公园的优优点于一体三洲茶溪(SanzhouTeaStream)——以“18世纪中欧名镇镇”的优雅环环境为背景，，以自然、健健康、生态、、环保为追求求理念云海谷郊野体体育公园(SanzhouSportsPark)——以户外运动和和郊野健身为为主题，是一一个集山地、、丛林、湖泊泊于一体的多多功能、高品品质的户外健健身体育公园园。6大主题板块：：板块一：大侠侠谷生态公园园；板块二：：茶溪谷休闲闲公园；板块块三：云海谷谷体育公园；；板块四：华华兴寺；板板块五：主题题酒店群落；；板块六：天天麓大宅。。作为生态旅游游的首次尝试试，开发过程程中将原生资资源与项目定定位结合进行行配套设施再再造东部华侨城开开发原则：1在项目规划时时，尽量不扰扰动山、水、、植被;2在开发建设时时，加强对山山、水、植被被的保护;3在产品选择时时，充分利用用无污染、可可循环的产品品。典型代表：茶茶溪谷借助原原来的茶山进进行了重新，，增设了茶园园，集采茶、、炒茶等为一一体修整后原面貌先期进行旅游游休闲娱乐设设施开发，其其中配套占地地面积超过80％，通过综合合配套来吸引引人气住宅部分散布布于用地内部部，总建面约约15万平方米，占占地总面积为为1.5平方公里，容容积率为0.1大峡谷占地面面积约5平方公里茶溪谷占地面面积约1.5平方公里云海谷占地面面积约2.5平方公里总占地9平方公里住宅区占地面积1.5平方公里配套区占地面积7.5平方公里通过茶翁古镇镇、茵特拉根根酒店、云海海谷高尔夫球球场等大规模模休闲配套设设施运营，实实现了从观光光旅游到休闲闲度假旅游的的转变休闲度假设施施的开发：茶溪谷休闲公公园：包括茶茶溪古镇、三三洲茶园等；；茵特拉根主题题酒店群落：：撷取欧洲瑞瑞士阿尔卑斯斯山麓茵特拉拉根的题材和和元素，实现现了中欧山地地建筑风格与与优美自然景景观的完美结结合。包括主主题街区、、、度假酒店、、矿泉SPA、东部华侨城城大剧院、水水上高尔夫以以及网球馆等等；云海谷体育公公园：休闲健健身、生态探探险、时尚运运动、休闲娱娱乐、奥运军军体运动为主主线，体现户户外运动旅游游文化。包括括两个18洞的山地球场场和高尔夫练练习场。休闲度假观关旅游云海谷高尔夫夫球场茵特拉根小镇镇茵特拉根酒店店小镇会所住宅项目—天麓，散布在在东部华侨城城各个片区，，分别占据山山巅、临湖、、果岭景观等等绝版资源，，刷新深圳豪豪宅纪录依托主题生态态公园，是有有别于传统物物业的低密度度山海大宅，，以“平方公公里”为价值值单位，建构构于东部华侨侨城9平方公里之上上。天麓分为为七个区，分分布在东部华华侨城不同区区域。为世界界建筑大师理理查德•迈耶在中国的的首部作品。。天麓一区简介介天麓一区相关关经济技术指指标占地面积82899.18m2建筑面积8269.97m2容积率：≦0.1建筑覆盖率：：≦15％栋数：20栋山海大宅户型面积：241-730平方米停车位：44个在售双拼别墅墅均价2200-2600万元/套，独栋别墅墅均价8000万元/套，以绝版资资源刷新豪宅宅总价记录。。天麓开发不仅仅有效兑现豪豪宅价值，更更重要的是通通过顶级住宅宅开发，形成成区域标杆，，奠定了区域域休闲度假的的绝版价值山顶独栋户型型尺度极致放放大；70m2主卧套间。地下一层地上二层地上一层天麓休闲度假配套套华侨城地产开开拓出了“旅旅游+地产”的综合合开发运营模模式，并通过过先旅游、后后房地产的开开发路径，从从旅游角度切切入是该模式式成功的关键键因素通过把“欢乐乐谷”品牌打打造成具有自自主知识产权权的、全国第第一连锁的主主题公园品牌牌，再依据据欢乐谷对人人流的拉动及及周边基础设设施的改善（（如交通等））带动地产升升值。华侨城城通过“欢乐乐谷”主题景景区的全国扩扩张，实现了了其地产业务务的全国扩张张。按照“先治理理、后建设””的原则，华华侨城先投入入巨资整治和和提升深圳湾湾湿地及欢乐乐海岸周边的的生态环境，，然后分步实实施工程计划划。与主体公公园不同，欢欢乐海岸是免免费的，但生生态环境的改改善无疑会带带动周边地产产的大幅升值值，从而带动动周围华侨城城房地产项目目的整体发展展。三洲田模式欢乐海岸模式欢乐谷模式华侨城模式旅游+地产华侨城在深圳圳三洲田和大梅沙地区建建立的一个总总规划面积6.55平方公里的旅旅游生态区，，总投资为20-25亿元，生态区区内建设高尔尔夫球场、休休闲度假酒店店等设施，“三洲田模式式”是一个依靠生生态环境建设设而带动休闲闲娱乐产业发发展的模式。。与一般房地产产开发企业以以土地开发带带动旅游形成成良性循环的的开发路径不不同，华侨城城先行发展旅旅游业，通过过长期的经营营与持续投入入，改善区域域自然、人文文环境，从而而有效提升土土地和房地产产价值。由于旅游开发发先期投入大大、注重持续续性收益与产产业协调效应应，导致华侨侨城运营模式式在普通房地地产开发企业业难以复制，，华侨城地产产业以此塑造造了企业独特特的竞争力1土地资源的获获取优势华侨城在拥有有成功运营旅旅游地产的前前提，容易与与地方政府达达成协议，以以较低的成本本获取土地资资源。2资本优势华侨城自身强强大的实力与与多渠道的融融资平台满足足了其大规模模成片开发产产生的资金要要求。3旅游开发的先先机长达20余年的旅游开开发，为华侨侨城积累了丰丰富的经验，，并形成了旅旅游品牌优势势。4混业经营的优优势多产业协调发发展不仅为华华侨城带来了了财务结构优优势，也提升升了其抗风险险能力。华侨城地产的的核心竞争力力1普通开发企业业不具备旅游游设施可持续续性的营业能能力与经验；；2前期大量资本本沉淀，一般般实力的企业业难以具备大大规模区域运运作资金实力力；3缺乏旅游产业业的协调效应应，即使是房房地产开发企企业具备上市市融资能力，，但由于前期期旅游大规模模投入导致暂暂时性的收入入结构难以调调整，降低了了公司抗风险险能力，因此此多数实力型型开发商也难难以涉足该类类开发模