产业园运营方案设计整体思路

产业园运营方案设计整体思路产业园运营基本思路一、产业地产、产业园的概念(-)产业地产:以产业为依托，地产为载体，实现，地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力：帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。(二)产业地产和消费型地产的区别:消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我内容原育土地只租不获得土地增值•以严业名义低成本荻御土地土地运营配会的囱业性房产开发，（％业房产的出租和出售获褐住宅配套，住宅出租和出售公共性技术平台融资、咨询、培训、信恿、政府关系、孵化、知识、嫌体、网络、物流、人力资源、软件服务外包等服务餐饮.娱乐、购物、医疗等物业簧理有偿服务.如维保洁、绿植维护VC/PE投资专业性公司并实现IP。不允许总按转售IS况下♦探累作价入肢方式产业性房产股权.信托、证券化运作土地的一级开发建设・BOT运营.以土地入股共同开发原有物业改造与功能变更分享税收或服务性收益住宅地严产业技术性H8务产业发展性服务生活配套性憾务园区运营性漾务增值眼务产业投资专业性公司投资产业用地资本运作现有房产的资本运作金额投资生地开发熟地改造委托经营模式愉出（三）产业园区盈利方式对比（由于各类用区的产业类型和发展阶段不同，英盈利模式也不同。）六、产运营策略(-)招商是龙头。系统梳理园区核心竞争力,找出我们区别苴他产业园区优势,并不断放大，有利于日常区招商(解决客户凭什么来我们园区，是租金便宜?孵化服务体系完善？园区配套齐全？园区软硬件氛I好？区位好？……)，(-)养商是根本。(-)养商是根本。区运营所产生的经济效益都要从客户这个载体上产生，将我园区与其他同类型产业用区的共性服务做到极致，比英他园区的服务标准要高一点，服务差异化就出来了。如日常物业管理服务、各类咨询服务、融资服务、孵化服务等，客户关注的就是我们要改进完善的，坚持做好，让客户体验感好,恫区口碑就会越来越好，品牌价值就会越来越高。时机成熟，我们可以对英他园区输出产业恫运营管理服务。(三)平台是关键。梳理园区服务平台，更细化，为区企业服务，将服务转化成经济效益。区企业服务，将服务转化成经济效益。区企业服务，将服务转化成经济效益。区建立以区企业服务，将服务转化成经济效益。区建立以下服务平台:投融资服务平台商务会展平台

知识产权保护平台采购服务平台宣传推广平台教育培训平台孵化器服务平台人才招聘服务平台区的运营管理决左着一个恫区的经营成果。从长远看，能否找到适合园区发展的运作模式并不断对其进行调整完善决泄着一个区未来能否可持续发展。行调整完善决泄着一个区未来能否可持续发展。产业园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获得成功，运营管理这必须有产业服务的能力。

构建高效的管理模式和组织架构是提高恫区运营效率的前提产业集群的构建是园区运营效率的关键配套服务效率是区运营效率的基本保障。务效率是区运营效率的基本保障。附：恫区运营方案设计（模板）产业园区运营方案设计区各方而的实际情况，确泄产业坯区运营管理模式1、以工业厂房出租和销售为主，以上地出让为辅、以代地方政府招商为主2、以商业开发为辅或以入园企业进行全方位服务为主,以整体物业管理为辅二、结合园区自身状况，选择盈利模式

1、以厂区建筑物销售提取利润2、以厂区建筑物出租收取费用3、以土地出让差价赚取利润4、以为入园企业提供平台收取服务费用或以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用等。这些盈利模式事基础的盈利方式，要进行综合选择并且创新才能够带来出奇的效果。三、区运营管理投入产出设计产业园区的投入产出设讣主要指在四区规划建设的前期对园区未来的发展进程进行预判,对园区不同细分产业的投入与产出分别进行预测。除具体财务分析外,还要进行敏感性分析,并提出园区在发展过程中潜在的风险以及应对描施。

三、区运营管理投入产出设计区产业政策体系设计区产业政策体系是园区发展软环境的主体，对于I要包括:区的发展起着至关重要的作用O区产业政策体系主1、财税优惠政策体系设计;区的发展起着至关重要的作用O区产业政策体系主2、政府补贴政策体系设计;3、人才引进政策体系设计;4、行政审批政策体系设计;5、公共服务平台相关政策体系设计;

价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。（三）产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。区是某产业的聚集区或是技术的产业化项目,区是某产业的聚集区或是技术的产业化项目,简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。文化创意产业区是一系列与文化关联的、产业规模文化创意产业区是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特左地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能区。二、在我国产业用区类别分为区位依附类和区性质

体的多功能区。二、在我国产业用区类别分为区位依附类和区性质（-）区位依附1.以旧厂房和仓库为区位依附。如：北京798、佛山创意产业园、广州ITI创意园等.以大学为区位依托。如：上海时尚创意恫、TCL（广州）文化产业基地等.以开发区为区位依附。女口：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地AT.以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附。如:四川德阳三星堆文化产业、J四川德阳三星堆文化产业、J匕京高碑店传统民俗文化创意产业文化创意产业、广州小洲村等文化创意产业、广州小洲村等（二）恫区性质产业型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业恫混合型。如：张江文化科技创意产业基地、香港数码艺术型。如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村休闲娱乐型。如：上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚区等地方特色型。如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等三、目前中国产业区运营存在的问题（-）•重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是恫区建设方面达成的共识，但是部分园区存在舍本逐末,过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题,随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。（二）投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行_L地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额上地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力虽:开始转移方向，产业地产成为热钱和游资躲开调控的新避风港。（三）只招商，不择商；重招商,轻养商。由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，任招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来上地资源的严重闲置和浪费。客户入驻用区后，园区各项运营服务跟不上，不重视运营管理，客户服务体验感差,退租率高，进驻5家，退租4家，形成恶性循环，永远处于招商状态，日积月累，口碑变差，形成烂尾。（四）区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，恫区公信力下降，制约园区的持续发展。（五）企业创新成本不断提高。伴随着城市范用的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企业经营成本和创新成本的提高。（四）区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划,量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的恫区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业泄位不清楚,部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强,创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的园区也而临着各种挑战。四.目前产业园区运营模式大概分类三类，一般产业I区运营公司采取以下一种或几种结合一起的运营模式对园区进行运营。（―）（二）（三）以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅:以代地方政府招商为主，以商业开发为辅:以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为五、产业园区盈利模式分析(-)产业园区盈利点分布情况盈利点土地出让资金收益分析土地出让资金收益主要是IB各级政府土地鹫理部门将土地使用权出让给土地使用右•拔规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）•园区开发中玫府荻得土地出让金，时开发商也可能获益I许多开发商在与政府的园区开发协议上.都会要求政府明确将园区土地出让金收益用于园区基础和配套设园区可漏路标.显着位置的广告权，道路手冠名权，区类餐论、超市、运动场馆等的特许经营攻以一定的价格出让给企业湛至可以进行拍卖来获得收益。为扶捋回区发展，回区的上级地方政府通概将园区内形成地方财政税收的一矜分按照比例进行返还•因此，来的企业以后税收返还的内容。这个收入短时间看不到.但Kfi着园区的不断成熟.园区内企业的不断发展，则按照协议所返还的税枚成几何级的增长。这部分的利润，属于稳定的，长期的，能否取得这样的收入，取决于产业园区的成熟度。有偿出让无形资源收益税收收益参股入园优质有潸力的企业•共对符合条件的优质有潸力的企业，以园区租金、管理费.广告费等形式进行