单生公寓未来课件

单身公寓还hold住吗？二零一二年二月单身公寓还hold住吗？

目录第二部分：对商业地产的影响第一部分：各地宏观政策第五部分：亿茂物业的机会第三部分：开发商应对策略第四部分：颐高应对策略第六部分：地产界名人、机构微博目录第二部分：对商业地产的影响第一部分：各地宏观政策第五第一部分：各地宏观政策第一部分：各地宏观政策一、杭州宏观政策2012年1月18日，一则《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（后简称《意见》）在杭州政府门户网站上公布。《意见》将于2012年2月11日正式实施：1、传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后酒店式公寓不允许每户都设有独立卫生间2、传统的酒店式公寓以挑空阳台和飘窗作为卖点，酒店式公寓禁止设置外挑式阳台和飘窗；3、在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。、4、开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目。（详情请点击）一、杭州宏观政策2012年1月18日，一则《关于进一步规范商二、北京宏观政策早在2010年5月，禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后，2011年1月份，又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割,从而全面叫停“商改住”项目。

2011年5月4日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》）：1、一是严把设计关，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。2、加强测绘管理，禁止擅自进行房屋分割测绘；3、三是严格登记管理。要求商业、办公类项目禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。4、规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。5、加强部门联合监管。（详情请点击）二、北京宏观政策早在2010年5月，禁止酒店类项目分层、分套三、天津宏观政策2011年11月7日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（以下简称《通知》），要求严格控制酒店型公寓审批，酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年，酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。而最新消息更显示，天津近期将不再审批新的居住型和混合型公寓建设项目。：1、酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。2、酒店型公寓建筑外檐应按照公建标准控制，不得设置阳台；3、酒店型公寓建筑主体功能部分层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算，建筑主体功能部分层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。。（详情请点击）三、天津宏观政策2011年11月7日，天津市相关部门下发《关四、青岛宏观政策青岛2011年限购政策中提到：酒店式公寓应认定为住宅受限购政策约束，公寓式酒店应认定为非住宅不受限购政策约束。2011年8月28日，青岛已在交易环节对非住宅地产征收房产税，持有越久交的税也越多。根据通知，个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。也就是说，一套60万元的酒店式公寓，持有2年的话，如果出售就要缴纳60万×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的话就要缴纳15120元。如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房子光税就要8万元左右。交易成本大大提高。

（详情请点击）四、青岛宏观政策青岛2011年限购政策中提到：酒店式公寓应认五、宁波宏观政策2010年5月，宁波市出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定的通知》，主要内容：1、拟定规划设计条件时，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。2、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，不得建设公寓式办公楼。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。3、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。（详情请点击）五、宁波宏观政策2010年5月，宁波市出台《宁波市办公建筑六、海口宏观政策2012年2月1日，全国第一部规范产权式酒店法规在海口正式实施，主要内容：2月1日，《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式实施，标志着海口市在全国范围内率先以法规形式规范产权式酒店发展。《海口市产权式酒店管理暂行办法》(以下简称《办法》)为我国第一步关于产权式酒店管理的规范性法规，共有23条，涵盖产权式酒店的定义、用地性质、建设销售流程及产权登记等一系列问题。只是产权式酒店的规定，并不涉及其他限购政策。（详情请点击）六、海口宏观政策2012年2月1日，全国第一部规范产权式酒店七、其他地区的政策趋势1、广州：2011年月，广州市规划局首次叫停商改住项目，位于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再以公寓名义销售。2、成都：专业地产机构负责人告诉记者，尽管成都官方还没有明确的叫停商改住政策出台，但成都部分区县已经在规划等口子上对商改住项目进行了限制。成都以后也将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确唯一编号的房屋作为登记基本单位，商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死，这是全国的宏观调控政策使然。3、上海：LOFT产品超过2.6米的部分，有的会算1.5倍面积，有的甚至就算2倍面积。“商改住”项目“买一层送一层”这样的市场优势自然已经不再有了。据有关机构专家分析：叫停“商改住”未来可能仅蔓延到房价上涨过快区域，例如上海、广州、深圳等地。由于这些区域与北京存在相同的房价上涨过快、过高的问题，因此才能使“商改住”这类产品出现；对于其他房价较为稳定，住宅产品供应量充足的二、三、四线城市，则该类产品出现的量也相对较小，对普通住宅影响相对较小，因此短期内该政策推广向全国的可能性不大。但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。七、其他地区的政策趋势1、广州：2011年月，广州市规划局首第二部分：对商业地产的影响第二部分：对商业地产的影响一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点韩世同广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理“商改住”类的公寓产品有其存在的理由，与其全面禁止，不如设置专门的类别，让其规范化。“商改住”的项目具有很好的投资属性，能够缓解商业地产市场供不应求的现况。并且，在一些规划用地中，过大的商业用地如果都用来做商业，市场可能根本承受不了，公寓的推出将缓解这一尴尬的局面。另外，一些烂尾楼的复活也多采用“商改住”的形式。张月链家地产首席分析师该政策主要是规定不能擅自改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，部分项目的销售将受到影响。赵晓业界知名学者、北京科技大学管理学院教授新政出台之后，市场会会根据实际情况做一下变通，比如可能不叫卫生间，叫更衣室，化妆间。开发商不建卫生间，但居民自己做隔断。章惠芳双赢机构总经理这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点韩世同广州知名名字身份主要观点任启鑫亚豪机构副总经理商住项目本是特定市场环境下的阶段性产物，在住宅需求旺盛、供不应求的时期填补了一定的供给缺口，但是，开发商将商业、公建改为住宅出售，意味着政府统一规划的商业、写字楼等综合配套必然无法实现。在区域配套发展的完善程度与居住人口无法匹配时，势必影响到住宅产品的升值空间，长期来看有损于购买住宅类型商品房的业主利益。阳光100集团常务副总裁范小冲

禁是禁不住的，还是应该从市场角度出发，政府监管应该管到细化标准。第一，可以严格规定要想变性的商住项目必须符合住宅物业的安全、配套等标准，比如住宅需要私密性、厨房要临窗等；第二是补差价，由于物业类型不同，取得土地的价格也不同，可以通过补差价的方式制约此类开发；另外，一些特殊的项目，比如有违城市规划的，则需要强制性的规范来禁止。一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点任启鑫亚豪机构副总经理商住项目本是特定市场环二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点姚鹏万通副董事长政策制定非常好，但是同时要提防政策的的其他影响，比如如何杜绝小业主的私搭乱建现象。北京在中国现有土地制度和规划准则下，都要遵守法律，所有人都要尊重法律的严肃性；既然是尊重法律，开发商应遵守，小业主和用户也应无条件遵守，现在私搭乱建成风，新政执行之后，这种现象也许会更多钟文辉中国指数研究院天津分院研究副总监我不同意政策导致这种酒店式公寓更加稀缺的说法，稀缺是相对于项目的地段、自然资源、人文资源等方面来说的，而酒店式公寓作为一种物业形式，不能说一定稀缺。只有那些位于核心商圈的酒店式公寓，才能称占据了稀缺资源。而且正是因为这个领域存在着问题，相关部门才会发布《通知》来规范。丛屹天津财经大学经济学院副院长天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。

陆佳野风集团营销总监如果以后类住宅项目受到限制，对野风·现代中心来说无疑是个利好，尤其该项目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陆佳强调并不会因为酒店式公寓稀缺了而刻意提高价格，而是会根据市场而定。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点姚鹏万通副董事二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点陈志北京房地产协会副秘书长这次其实是将房地产调控政策和禁止“商改住”政策的细化。这与目前以“不限购”为噱头的“商改住”苗头有所抬头有关。“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。郑文东厦门道邦房地产开发有限公司董事长房地产行业现阶段的发展瓶颈之一就是开发企业不能准确掌握政策走向。相关的法规、规定等朝令夕改，延续性较差，如能出台有关房地产行业的系统性政策、法规、规范、规定等，有利于推动行业健康发展。陈宝存全经联研究院副院长这次规定对商业地产立项抑制是对的，商业项目“上马”太多，做商业地产就不应该做住宅，而且后来又改成的住宅，这种商业住宅楼盘生活很不方面，这次规定对以后的商业地产立项将产生重要的抑制作用。夏效鸿杭州市府政研室副处长、全国第一部楼宇经济专著《楼宇经济发展研究》、《走进总部经济时代》作者很赞成的，否则商务楼与住宅楼又混建了，不便于管理与经营。但是新政出台的时候要提防开发商，虽然不许设立单独卫生间，开发商可以预留管道在一个储物间。另外这个政策执行时间对应的是新项目，同时一些商住两用的老项目或许成为一种市场的上稀缺抢手资源。

二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点陈志北京房地产名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同时对客户，尤其是外地客户以及准备趁市场低迷出手投资的客户进一步限制。第三点是对开发商的影响最大，特别是资金本就非常困难的中小开发商，把他们依靠擦边球来争取回款的一个重要途径给堵住了。总体上，常自力认为会进一步加快北京地产市场的成交量下降。但因为许多开发商的项目定位在中高端，即便降价因为限购也难以促成成交，所以政府所希望的价格大幅回落的可能性不大。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同时对客户，尤其是外地客户以及准备趁市场低迷出手投资的客户进一步限制。第三点是对开发商的影响最大，特别是资金本就非常困难的中小开发商，把他们依靠擦边球来争取回款的一个重要途径给堵住了。总体上，常自力认为会进一步加快北京地产市场的成交量下降。但因为许多开发商的项目定位在中高端，即便降价因为限购也难以促成成交，所以政府所希望的价格大幅回落的可能性不大。三、深度研究博客摘要名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它三、深度研究博客摘要（一）统筹规划是解决“商改住”的根本之道——李文杰1、规划层面应统筹考虑，在土地出让的时候应改变配套公建零星分散各自为政的现象，将不同地块的商业地产由规划部门统筹规划；2、加强销售环节的监管，应考虑整层出售，每个分隔单元不设立单独的上下水；3、加强房屋竣工验收管理。

（详情请点击）（二）违法“商改住”缘何屡禁不止？——谢逸枫（中国房地产经济研究院院长）何为“商改住”,是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。中国5年前,大部分城市“商改住”现象频繁曝光,但是政府一直对其“容忍”，不立法严厉禁止此类违法行业。2011年上半年大部分城市上演“疯狂的商住”，特别是北京和广州及宁波比较频繁出现，最后引起政府关注下文禁止和约谈。由于商住楼因为未受限购影响，在楼市中表现抢眼，而商改住禁令出台后，让购房人更加关注今后注定稀缺的商住项目。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（一）统筹规划是解决“商改住”的根本之道三、深度研究博客摘要（三）房产税压顶“商改住”在国家对住宅市场一轮轮“限购”之下，酒店式公寓、“商改住”项目等商业产权用房因不受“限购令”影响备受热捧。不过，日前，青岛市地税局一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的公告给这一火爆的市场浇上了一瓢冷水。从持有环节征税以抑制限购令下的“擦边球”行为，青岛市无疑成为“先行者”。

（详情请点击）（四）摩根大通：北京商改住禁令执行宽松摩根大通在5月23日发布的中国房地产报告中指出，北京限制商业用地转为住宅开发的禁令并不对已得到批准的做出惩罚，意味着监管执行力度较为宽松。摩根大通认为，随着5月开发商持续增加开盘数量，近期房价将基本维持稳定。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（三）房产税压顶“商改住”三、深度研究博客摘要（五）迟到的“禁酒令”与难测的“商改住”——地产人家政策的筹码终于压向了一直置身调控之外的商业地产。北京市住建委祭出了一纸“禁酒令”《通知》，这意味着将酒店立项产品分割销售，以“酒店式公寓”名目转战住宅市场的手段，将被扼杀在即将到来的“六一”。尽管这还只是城市个案，针对目标还只是酒店立项产品；尽管有专家认为这只是针对“售后包租”风险的控制，采用的也还是“老项目老办法、新项目新办法”，但这一举措无疑已具备了示范效应，而在事实上，也将改变住宅市场遭遇重拳，“商改住”产品却借机走热这一机制失衡导致的现状。（详情请点击）（六）评论：从源头禁止商改住此轮房地产调控的“漏网之鱼”———“商改住”项目将被叫停。这是目前北京楼市备受关注的话题。我们认为，叫停兴起于2007年的“商改住”热潮，需要的是相关部门从源头“把关”，发现苗头就亮“红灯”。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（五）迟到的“禁酒令”与难测的“商改住”四、大众反应普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多怀疑开发商依然铤而走险，钻法律空子。四、大众反应普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多怀疑开发商第三部分：开发商应对策略第三部分：开发商应对策略一、“商改住禁令”的影响商改住禁令明显的影响：禁令城市的单身公寓不再审批；商业地产开发商丧失回收现金灵王牌产品。1、“商改住禁令”前，成为开发商促销噱头：号称绝版销售，结果逆势热销。实际上，这类产品禁令大多在规划部门的禁令，如北京，市场存量足够销售2-3年；2、“商改住禁令”前，商住楼价格下调，开发商急于出手套现；如北京五部委联合发布的《完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，“商改住”被明令禁止，购房者逐渐冷静地看待商住房，不再一味热捧；（详情请点击）3、对购房者信心的影响较大，大多认为此类产品不合规，不再热捧；一、“商改住禁令”的影响商改住禁令明显的影响：二、开发商应对策略合法方式：1、直接严格按照禁令要求，整幢销售，SOHO中国整幢销售一周，宣告失败；2、直接设计成办公楼，按照办公楼销售；打擦边球方式：1、对于某些未明文规定禁止“以租代售”的城市，采取以租代售的方式；2、销售单间写字楼，内设“化妆间（厕所）”，阳台也巧立名目，房屋面积大小类似单身公寓；3、由于新规严禁开发商销售商改住类型产品，而对二手房市场没有做过多涉及，因此，不排除今后出现开发商单独成立一个公司，以公司名义投资商业地产，将房子过渡到二手房市场后再出售，合理规避政策的行为出现。4、报批时，设计图中是可以按照规定做的，而一旦项目进入实操阶段，设计师会根据开发商的要求做一些设计变更，如每户虽不设计卫生间，但卫生间内应有的管路等仍然做好并预留在房间里，只要需要，房子出售后装修时做好隔墙就完全不耽误使用。5、北京版“禁分令”也并未卡死商改住，“对于确需改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割的”还是有其合规化路径。二、开发商应对策略合法方式：三、开发商应对策略非法方式：1、有些开发商采取了两套模式，审批的方案报商业立项去审批，施工时按照另一种图去施工，暗度陈仓，拿大许可权。“开发商采取阴阳的手法，使商业项目的规划顺利报批下来，用种种理由找建委、土地等相关部门办分割产权的东西。”规划拿下来以后，开发商就按照目前的方式销售，但以后如果追诉起来，该项目不受保护，解释权争议的空间比较大。2、监管不严，明目张胆叫卖单身公寓。如北京力宝广场。三、开发商应对策略非法方式：第四部分：颐高应对策略第四部分：颐高应对策略一、颐高项目分析1、区域分析：颐高集团的地产项目在镇江、衢州、绍兴等三四线城市，目前“商改住禁令”集中在国内一二线城市，颐高项目暂时不受直接影响；2、但是，随着限购令的逐渐扩大，我们的产品多为商办，我们不得不防范。据有关机构分析转接认为:但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。3、由于颐高项目大多为IT综合体项目，多数位于新城中心，写字楼尚有一定空间，可考虑全部写字楼设计。4、由于单身公寓的禁令，使得市面上写字楼流通更多，则写字楼的销售更加激烈，需要写字楼的创新设计、优势、故事！一、颐高项目分析1、区域分析：颐高集团的地产项目在镇江、衢州二、写字楼设计的创新（参考）1、总体布局（外围设计）A、利用连廊进行各体块的连接综合体项目体量过大，通常会分成几个部分，根据不同的功能独立设置，为了统一成整体，并使各区域的人流互动，多会借助天桥和平台等辅助设施联系。综合体项目的旺盛发展，促使了连廊的广泛出现。B、利用天桥联系外界建筑为促使不同功能建筑间的人流贯通，实现最大化的资源利用，通畅会设置导向性设施，联系不同区域的建筑，如商业与写字楼的连通。海岸城——购物中心、海岸城东西座间设置连廊【嘉里建设广场——以天桥与怡景中心城相连】二、写字楼设计的创新（参考）1、总体布局（外围设计）海岸城—二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计A、共享外界景观以城市景观扩延建筑自身景致：周边良好的景观资源对项目的品质提升具有重要意义，可以将其纳入建筑自身的生态系统，结合单体的景致设计，将外界景观与写字楼自身广场、绿化等连接，实现景观渗透，扩大景观面，或打造多层面景观和生态体系。建筑形体变化适应外界景观：外界景观资源可减轻项目自身生态化的负担，因此，对于外景资源与其有一定的距离的项目，可通过建筑造型等变化，尽可能充分共享资源，提升本身价值。坐享46万平方米中轴带城市客厅景观天利中央广场、海岸城—充分利用市政大型水体园林广场与海洋风情绿化带AB座之间形成相对错位设计，让写字楼拥有270度海景资源二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计坐享46万平方米中轴二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计B、内部景观打造外广场设计：写字楼建筑改变原来生硬建筑的形象，用地范围内设计大面积外广场，不仅增加项目的绿化率，增强生态性，提供给人们以公共活动和交流的空间，同时也可作为与城市空间融合的焦点，实现与城市的对话。【荣超中心——1.2万平米绿化生态广场】【卓越时代广场——1500平米的休闲交流广场】二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计【荣超中心——1.2二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计B、内部景观打造平台绿化设计：新推写字楼项目多设置裙楼，为平台绿化的设计提供了基地，将平台打造成花园景致，在提供公共活动和交流的空间的同时，实现绿化整体竖向发展。空中庭院设计：写字楼内部设置空中花园，将绿化导至三维空间，实现建筑生态价值的更大化，可满足建筑通风要求，提供公共交流空间，实现在花园中办公的环境。某广场——裙楼平台上设计高低错落的几何图案的园林景观二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计某广场——裙楼平台上二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计A、标准层要素“日”、“十”字型走道：新“日”字型走道在新推写字楼中应用较多，核心筒位于平面层的中间位置，采用“日”字型走道，可轻松到达平面层的每个角落，且空间分隔灵活，且各门面昭示性强；纯十字型通道通道设计为纯十字型，可大大缩短行进距离，满足更多商家体面昭示需求，此形式目前也较广泛的开始运用。某写字楼——纯“十”字交通流线某写字楼—日字型交通流线二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼——纯“二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计A、标准层要素电梯间空间开阔：电梯厅的设计改变了原来节省交通面积，提高实用率的一味追求，身份感、豪华大气的电梯厅更为入住企业看重。故电梯厅有了向竖向和横向扩展的趋势，多采用挑高、走道增宽的设计模式用。某写字楼—4.35米宽豪华电梯厅某写字楼—大平面布局，4米宽候梯厅二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼—4.3二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计A、标准层要素电梯厅结合入口空间设计：写字楼入口通常伴随较大的空间，玻璃材质使得采光、景观良好，电梯厅正对入口空间设计，解决通风采光问题，且可以给人以视觉上的通透感、舒适感。电梯轿箱更加宽阔：新推出的写字楼中，电梯的设置不仅有速度提升、分区设置的特点，轿箱的面积也有所增大，空间感、个性感增强。某写字楼—电梯正对入口空间的弧形玻璃，透过玻璃可欣赏入口广场某写字楼—轿厢规格2000*1700*2800二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼—电梯正二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计A、标准层要素大柱距、无柱设计：大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。某写字楼—10～12米大跨度柱距某写字楼—“无柱空间”创新设计某写字楼—无柱设计二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼—10～二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计A、标准层要素挑高设计：为了适应不同的办公需求，为了增加建筑的附加值，挑高设计逐渐兴起，层高增大，大空间运营大格局，让企业自由驾驭。可在竖向上隔出两层甚至三层的空间，凸显个性，隐藏的赠送面积也较大。某写字楼——层高4.8米，局部9.6米高室内空中别馆二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼——层高二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计B、细节处理设计采光天井：在建筑体内部设置中庭或天井，通高的天井使建筑的内部有充分的采光和通风，并使大体量建筑轻型化，使交通空间和室外休息空间有开敞的环境和自然的空气，告别黑暗、不通风的走道。设置总裁卫生间：除了在每层设置公共洗手间外，各单位自身专设董事长卫生间，方便客户的自由安排，凸显人性化、和尊贵感。某写字楼——100米宽阔中空肺结构空间二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼——1二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计B、细节处理设置总裁卫生间：除了在每层设置公共洗手间外，各单位自身专设董事长卫生间，方便客户的自由安排，凸显人性化、和尊贵感。某写字楼—总裁卫生间某写字楼—将空调主机统一摆放在标准层的东北面二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼—总裁卫二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计C、新技术的应用主次平衡技术：为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率，并且身处其间，几乎会忽视梁柱的存在。非均匀开窗方式：采用非均匀开窗方式，改变了大厦外立面被均匀分隔的形式，外立面的造型更加丰富，使在这里办公的企业从外观上就体现出一种与众不同的标识符号。合理分配开启窗和非开启窗的尺寸比例，减少户内冷量的流失，降低空调负荷，同时又保证一定量的自然风的流入。将非开启窗的尺寸扩大，最大限度地满足企业办公对景观的要求，大大优化了办公环境。某写字楼—主次平衡梁技术地板预留布线空间预留几厘米网格地板的空间高度，用于综合布线，客户根据自己个性化的需要自由使用，进而增加层高，减少凌乱感。二、写字楼设计的创新（参考）3、建筑单体设计某写字楼—主次平第五部分：亿茂物业的机会第五部分：亿茂物业的机会1、由于商业地产的现金流回收王牌单身公寓禁售，则开发商必然考虑多建和销售写字楼和大型商业，甚至包括产权式商铺。2、写字楼的故事和商业的故事变的非常重要：如写字楼的总部经济故事、商业的IT厂商故事、全国知名运营商故事等等，这些都是亿茂物业的优势。商业地产市场演变和亿茂物业的机会因此，最终的结果是：1、城市的空置写字楼项目增多；2、如北京等地产权商铺的禁止也导致空置商场增多；两多：空楼多、空商场多，亿茂物业迎来机遇！1、由于商业地产的现金流回收王牌单身公寓禁售，则开发商必然考第六部分：地产界名人、机构微博第六部分：地产界名人、机构微博微博清单微博清单谢谢！谢谢！单身公寓还hold住吗？二零一二年二月单身公寓还hold住吗？

目录第二部分：对商业地产的影响第一部分：各地宏观政策第五部分：亿茂物业的机会第三部分：开发商应对策略第四部分：颐高应对策略第六部分：地产界名人、机构微博目录第二部分：对商业地产的影响第一部分：各地宏观政策第五第一部分：各地宏观政策第一部分：各地宏观政策一、杭州宏观政策2012年1月18日，一则《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（后简称《意见》）在杭州政府门户网站上公布。《意见》将于2012年2月11日正式实施：1、传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后酒店式公寓不允许每户都设有独立卫生间2、传统的酒店式公寓以挑空阳台和飘窗作为卖点，酒店式公寓禁止设置外挑式阳台和飘窗；3、在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。、4、开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目。（详情请点击）一、杭州宏观政策2012年1月18日，一则《关于进一步规范商二、北京宏观政策早在2010年5月，禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后，2011年1月份，又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割,从而全面叫停“商改住”项目。

2011年5月4日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》）：1、一是严把设计关，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。2、加强测绘管理，禁止擅自进行房屋分割测绘；3、三是严格登记管理。要求商业、办公类项目禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。4、规范销售行为。开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。5、加强部门联合监管。（详情请点击）二、北京宏观政策早在2010年5月，禁止酒店类项目分层、分套三、天津宏观政策2011年11月7日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（以下简称《通知》），要求严格控制酒店型公寓审批，酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年，酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。而最新消息更显示，天津近期将不再审批新的居住型和混合型公寓建设项目。：1、酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。2、酒店型公寓建筑外檐应按照公建标准控制，不得设置阳台；3、酒店型公寓建筑主体功能部分层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算，建筑主体功能部分层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。。（详情请点击）三、天津宏观政策2011年11月7日，天津市相关部门下发《关四、青岛宏观政策青岛2011年限购政策中提到：酒店式公寓应认定为住宅受限购政策约束，公寓式酒店应认定为非住宅不受限购政策约束。2011年8月28日，青岛已在交易环节对非住宅地产征收房产税，持有越久交的税也越多。根据通知，个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。也就是说，一套60万元的酒店式公寓，持有2年的话，如果出售就要缴纳60万×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的话就要缴纳15120元。如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房子光税就要8万元左右。交易成本大大提高。

（详情请点击）四、青岛宏观政策青岛2011年限购政策中提到：酒店式公寓应认五、宁波宏观政策2010年5月，宁波市出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定的通知》，主要内容：1、拟定规划设计条件时，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。2、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，不得建设公寓式办公楼。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。3、公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。（详情请点击）五、宁波宏观政策2010年5月，宁波市出台《宁波市办公建筑六、海口宏观政策2012年2月1日，全国第一部规范产权式酒店法规在海口正式实施，主要内容：2月1日，《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式实施，标志着海口市在全国范围内率先以法规形式规范产权式酒店发展。《海口市产权式酒店管理暂行办法》(以下简称《办法》)为我国第一步关于产权式酒店管理的规范性法规，共有23条，涵盖产权式酒店的定义、用地性质、建设销售流程及产权登记等一系列问题。只是产权式酒店的规定，并不涉及其他限购政策。（详情请点击）六、海口宏观政策2012年2月1日，全国第一部规范产权式酒店七、其他地区的政策趋势1、广州：2011年月，广州市规划局首次叫停商改住项目，位于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再以公寓名义销售。2、成都：专业地产机构负责人告诉记者，尽管成都官方还没有明确的叫停商改住政策出台，但成都部分区县已经在规划等口子上对商改住项目进行了限制。成都以后也将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确唯一编号的房屋作为登记基本单位，商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死，这是全国的宏观调控政策使然。3、上海：LOFT产品超过2.6米的部分，有的会算1.5倍面积，有的甚至就算2倍面积。“商改住”项目“买一层送一层”这样的市场优势自然已经不再有了。据有关机构专家分析：叫停“商改住”未来可能仅蔓延到房价上涨过快区域，例如上海、广州、深圳等地。由于这些区域与北京存在相同的房价上涨过快、过高的问题，因此才能使“商改住”这类产品出现；对于其他房价较为稳定，住宅产品供应量充足的二、三、四线城市，则该类产品出现的量也相对较小，对普通住宅影响相对较小，因此短期内该政策推广向全国的可能性不大。但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。七、其他地区的政策趋势1、广州：2011年月，广州市规划局首第二部分：对商业地产的影响第二部分：对商业地产的影响一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点韩世同广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理“商改住”类的公寓产品有其存在的理由，与其全面禁止，不如设置专门的类别，让其规范化。“商改住”的项目具有很好的投资属性，能够缓解商业地产市场供不应求的现况。并且，在一些规划用地中，过大的商业用地如果都用来做商业，市场可能根本承受不了，公寓的推出将缓解这一尴尬的局面。另外，一些烂尾楼的复活也多采用“商改住”的形式。张月链家地产首席分析师该政策主要是规定不能擅自改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，部分项目的销售将受到影响。赵晓业界知名学者、北京科技大学管理学院教授新政出台之后，市场会会根据实际情况做一下变通，比如可能不叫卫生间，叫更衣室，化妆间。开发商不建卫生间，但居民自己做隔断。章惠芳双赢机构总经理这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点韩世同广州知名名字身份主要观点任启鑫亚豪机构副总经理商住项目本是特定市场环境下的阶段性产物，在住宅需求旺盛、供不应求的时期填补了一定的供给缺口，但是，开发商将商业、公建改为住宅出售，意味着政府统一规划的商业、写字楼等综合配套必然无法实现。在区域配套发展的完善程度与居住人口无法匹配时，势必影响到住宅产品的升值空间，长期来看有损于购买住宅类型商品房的业主利益。阳光100集团常务副总裁范小冲

禁是禁不住的，还是应该从市场角度出发，政府监管应该管到细化标准。第一，可以严格规定要想变性的商住项目必须符合住宅物业的安全、配套等标准，比如住宅需要私密性、厨房要临窗等；第二是补差价，由于物业类型不同，取得土地的价格也不同，可以通过补差价的方式制约此类开发；另外，一些特殊的项目，比如有违城市规划的，则需要强制性的规范来禁止。一、反方：对商业地产打击非常大名字身份主要观点任启鑫亚豪机构副总经理商住项目本是特定市场环二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点姚鹏万通副董事长政策制定非常好，但是同时要提防政策的的其他影响，比如如何杜绝小业主的私搭乱建现象。北京在中国现有土地制度和规划准则下，都要遵守法律，所有人都要尊重法律的严肃性；既然是尊重法律，开发商应遵守，小业主和用户也应无条件遵守，现在私搭乱建成风，新政执行之后，这种现象也许会更多钟文辉中国指数研究院天津分院研究副总监我不同意政策导致这种酒店式公寓更加稀缺的说法，稀缺是相对于项目的地段、自然资源、人文资源等方面来说的，而酒店式公寓作为一种物业形式，不能说一定稀缺。只有那些位于核心商圈的酒店式公寓，才能称占据了稀缺资源。而且正是因为这个领域存在着问题，相关部门才会发布《通知》来规范。丛屹天津财经大学经济学院副院长天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。

陆佳野风集团营销总监如果以后类住宅项目受到限制，对野风·现代中心来说无疑是个利好，尤其该项目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陆佳强调并不会因为酒店式公寓稀缺了而刻意提高价格，而是会根据市场而定。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点姚鹏万通副董事二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点陈志北京房地产协会副秘书长这次其实是将房地产调控政策和禁止“商改住”政策的细化。这与目前以“不限购”为噱头的“商改住”苗头有所抬头有关。“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。郑文东厦门道邦房地产开发有限公司董事长房地产行业现阶段的发展瓶颈之一就是开发企业不能准确掌握政策走向。相关的法规、规定等朝令夕改，延续性较差，如能出台有关房地产行业的系统性政策、法规、规范、规定等，有利于推动行业健康发展。陈宝存全经联研究院副院长这次规定对商业地产立项抑制是对的，商业项目“上马”太多，做商业地产就不应该做住宅，而且后来又改成的住宅，这种商业住宅楼盘生活很不方面，这次规定对以后的商业地产立项将产生重要的抑制作用。夏效鸿杭州市府政研室副处长、全国第一部楼宇经济专著《楼宇经济发展研究》、《走进总部经济时代》作者很赞成的，否则商务楼与住宅楼又混建了，不便于管理与经营。但是新政出台的时候要提防开发商，虽然不许设立单独卫生间，开发商可以预留管道在一个储物间。另外这个政策执行时间对应的是新项目，同时一些商住两用的老项目或许成为一种市场的上稀缺抢手资源。

二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点陈志北京房地产名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同时对客户，尤其是外地客户以及准备趁市场低迷出手投资的客户进一步限制。第三点是对开发商的影响最大，特别是资金本就非常困难的中小开发商，把他们依靠擦边球来争取回款的一个重要途径给堵住了。总体上，常自力认为会进一步加快北京地产市场的成交量下降。但因为许多开发商的项目定位在中高端，即便降价因为限购也难以促成成交，所以政府所希望的价格大幅回落的可能性不大。二、正方：支持利于商业地产发展名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”常自力伟业控投公司副总经理新政策会对市场整体将造成调控收紧进一步加强，对政策期待告一段落的预期进一步降低；同时对客户，尤其是外地客户以及准备趁市场低迷出手投资的客户进一步限制。第三点是对开发商的影响最大，特别是资金本就非常困难的中小开发商，把他们依靠擦边球来争取回款的一个重要途径给堵住了。总体上，常自力认为会进一步加快北京地产市场的成交量下降。但因为许多开发商的项目定位在中高端，即便降价因为限购也难以促成成交，所以政府所希望的价格大幅回落的可能性不大。三、深度研究博客摘要名字身份主要观点曹旭东酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它三、深度研究博客摘要（一）统筹规划是解决“商改住”的根本之道——李文杰1、规划层面应统筹考虑，在土地出让的时候应改变配套公建零星分散各自为政的现象，将不同地块的商业地产由规划部门统筹规划；2、加强销售环节的监管，应考虑整层出售，每个分隔单元不设立单独的上下水；3、加强房屋竣工验收管理。

（详情请点击）（二）违法“商改住”缘何屡禁不止？——谢逸枫（中国房地产经济研究院院长）何为“商改住”,是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。中国5年前,大部分城市“商改住”现象频繁曝光,但是政府一直对其“容忍”，不立法严厉禁止此类违法行业。2011年上半年大部分城市上演“疯狂的商住”，特别是北京和广州及宁波比较频繁出现，最后引起政府关注下文禁止和约谈。由于商住楼因为未受限购影响，在楼市中表现抢眼，而商改住禁令出台后，让购房人更加关注今后注定稀缺的商住项目。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（一）统筹规划是解决“商改住”的根本之道三、深度研究博客摘要（三）房产税压顶“商改住”在国家对住宅市场一轮轮“限购”之下，酒店式公寓、“商改住”项目等商业产权用房因不受“限购令”影响备受热捧。不过，日前，青岛市地税局一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的公告给这一火爆的市场浇上了一瓢冷水。从持有环节征税以抑制限购令下的“擦边球”行为，青岛市无疑成为“先行者”。

（详情请点击）（四）摩根大通：北京商改住禁令执行宽松摩根大通在5月23日发布的中国房地产报告中指出，北京限制商业用地转为住宅开发的禁令并不对已得到批准的做出惩罚，意味着监管执行力度较为宽松。摩根大通认为，随着5月开发商持续增加开盘数量，近期房价将基本维持稳定。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（三）房产税压顶“商改住”三、深度研究博客摘要（五）迟到的“禁酒令”与难测的“商改住”——地产人家政策的筹码终于压向了一直置身调控之外的商业地产。北京市住建委祭出了一纸“禁酒令”《通知》，这意味着将酒店立项产品分割销售，以“酒店式公寓”名目转战住宅市场的手段，将被扼杀在即将到来的“六一”。尽管这还只是城市个案，针对目标还只是酒店立项产品；尽管有专家认为这只是针对“售后包租”风险的控制，采用的也还是“老项目老办法、新项目新办法”，但这一举措无疑已具备了示范效应，而在事实上，也将改变住宅市场遭遇重拳，“商改住”产品却借机走热这一机制失衡导致的现状。（详情请点击）（六）评论：从源头禁止商改住此轮房地产调控的“漏网之鱼”———“商改住”项目将被叫停。这是目前北京楼市备受关注的话题。我们认为，叫停兴起于2007年的“商改住”热潮，需要的是相关部门从源头“把关”，发现苗头就亮“红灯”。（详情请点击）三、深度研究博客摘要（五）迟到的“禁酒令”与难测的“商改住”四、大众反应普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多怀疑开发商依然铤而走险，钻法律空子。四、大众反应普通老百姓依然支持商改住禁令，但是大多怀疑开发商第三部分：开发商应对策略第三部分：开发商应对策略一、“商改住禁令”的影响商改住禁令明显的影响：禁令城市的单身公寓不再审批；商业地产开发商丧失回收现金灵王牌产品。1、“商改住禁令”前，成为开发商促销噱头：号称绝版销售，结果逆势热销。实际上，这类产品禁令大多在规划部门的禁令，如北京，市场存量足够销售2-3年；2、“商改住禁令”前，商住楼价格下调，开发商急于出手套现；如北京五部委联合发布的《完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，“商改住”被明令禁止，购房者逐渐冷静地看待商住房，不再一味热捧；（详情请点击）3、对购房者信心的影响较大，大多认为此类产品不合规，不再热捧；一、“商改住禁令”的影响商改住禁令明显的影响：二、开发商应对策略合法方式：1、直接严格按照禁令要求，整幢销售，SOHO中国整幢销售一周，宣告失败；2、直接设计成办公楼，按照办公楼销售；打擦边球方式：1、对于某些未明文规定禁止“以租代售”的城市，采取以租代售的方式；2、销售单间写字楼，内设“化妆间（厕所）”，阳台也巧立名目，房屋面积大小类似单身公寓；3、由于新规严禁开发商销售商改住类型产品，而对二手房市场没有做过多涉及，因此，不排除今后出现开发商单独成立一个公司，以公司名义投资商业地产，将房子过渡到二手房市场后再出售，合理规避政策的行为出现。4、报批时，设计图中是可以按照规定做的，而一旦项目进入实操阶段，设计师会根据开发商的要求做一些设计变更，如每户虽不设计卫生间，但卫生间内应有的管路等仍然做好并预留在房间里，只要需要，房子出售后装修时做好隔墙就完全不耽误使用。5、北京版“禁分令”也并未卡死商改住，“对于确需改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割的”还是有其合规化路径。二、开发商应对策略合法方式：三、开发商应对策略非法方式：1、有些开发商采取了两套模式，审批的方案报商业立项去审批，施工时按照另一种图去施工，暗度陈仓，拿大许可权。“开发商采取阴阳的手法，使商业项目的规划顺利报批下来，用种种理由找建委、土地等相关部门办分割产权的东西。”规划拿下来以后，开发商就按照目前的方式销售，但以后如果追诉起来，该项目不受保护，解释权争议的空间比较大。2、监管不严，明目张胆叫卖单身公寓。如北京力宝广场。三、开发商应对策略非法方式：第四部分：颐高应对策略第四部分：颐高应对策略一、颐高项目分析1、区域分析：颐高集团的地产项目在镇江、衢州、绍兴等三四线城市，目前“商改住禁令”集中在国内一二线城市，颐高项目暂时不受直接影响；2、但是，随着限购令的逐渐扩大，我们的产品多为商办，我们不得不防范。据有关机构分析转接认为:但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。3、由于颐高项目大多为IT综合体项目，多数位于新城中心，写字楼尚有一定空间，可考虑全部写字楼设计。4、由于单身公寓的禁令，使得市面上写字楼流通更多，则写字楼的销售更加激烈，需要写字楼的创新设计、优势、故事！一、颐高项目分析1、区域分析：颐高集团的地产项目在镇江、衢州二、写字楼设计的创新（参考）1、总体布局（外围设计）A、利用连廊进行各体块的连接综合体项目体量过大，通常会分成几个部分，根据不同的功能独立设置，为了统一成整体，并使各区域的人流互动，多会借助天桥和平台等辅助设施联系。综合体项目的旺盛发展，促使了连廊的广泛出现。B、利用天桥联系外界建筑为促使不同功能建筑间的人流贯通，实现最大化的资源利用，通畅会设置导向性设施，联系不同区域的建筑，如商业与写字楼的连通。海岸城——购物中心、海岸城东西座间设置连廊【嘉里建设广场——以天桥与怡景中心城相连】二、写字楼设计的创新（参考）1、总体布局（外围设计）海岸城—二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计A、共享外界景观以城市景观扩延建筑自身景致：周边良好的景观资源对项目的品质提升具有重要意义，可以将其纳入建筑自身的生态系统，结合单体的景致设计，将外界景观与写字楼自身广场、绿化等连接，实现景观渗透，扩大景观面，或打造多层面景观和生态体系。建筑形体变化适应外界景观：外界景观资源可减轻项目自身生态化的负担，因此，对于外景资源与其有一定的距离的项目，可通过建筑造型等变化，尽可能充分共享资源，提升本身价值。坐享46万平方米中轴带城市客厅景观天利中央广场、海岸城—充分利用市政大型水体园林广场与海洋风情绿化带AB座之间形成相对错位设计，让写字楼拥有270度海景资源二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计坐享46万平方米中轴二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计B、内部景观打造外广场设计：写字楼建筑改变原来生硬建筑的形象，用地范围内设计大面积外广场，不仅增加项目的绿化率，增强生态性，提供给人们以公共活动和交流的空间，同时也可作为与城市空间融合的焦点，实现与城市的对话。【荣超中心——1.2万平米绿化生态广场】【卓越时代广场——1500平米的休闲交流广场】二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计【荣超中心——1.2二、写字楼设计的创新（参考）2、景观设计B、内部景观打造平台绿化设计：新