物业管理工程维修服务管理规章制度

物业管理工程维修服务管理规章制度1.设备运行分析制度...............................................................................................................12.交接班制度...........................................................................................................................23.机房钥匙管理制度...............................................................................................................44弱电设备巡查保养制度.......................................................................................................45管道维修人员工作制度.......................................................................................................56.变电站管理制度...................................................................................................................57电梯维护操作工作制度.....................................................................................................118维修电工工作制度.............................................................................................................119综合维修人员工作制度.....................................................................................................1210脚手架的使用制度和安全制度.......................................................................................1211动火审批制度...................................................................................................................1312工具设备仪表赔偿制度...................................................................................................1313工程部材料、工具领用制度...........................................................................................1414机房（出入）管理制度...................................................................................................141.设备运行分析制度1.1运行分析的时间和方法1.1.1每日进行一次设备综合分析及巡检；针对设备不良情况，不定期的进行专题分析。1.1.2综合分析可与设备评级/安全检查等结合进行；由工程部经理或工程主管主持，维修班长和设备专责人及全部机电维修人员参加，必要时应吸收维护、调试人员参加。1.1.3设备在运行中发现异常时，由工程部经理或工程主管负责招集专题分1页共15页析会。1.1.4分析运行中的重大问题时要即时向主管上级及电业、供暖、供水、燃气部门汇报。1.2运行分析的主要内容1.2.1运行设备的异常现象，如放电、异音、发热、渗漏、油位、温度、表计异常、自动保护装置误动作、误报警、保险丝熔断等。1.2.2分析设备的运行方式，健康状况，电压质量，耗能指标，无功设备运行情况等。1.2.3分析安全生产，执行规章制度及电工操作“两票三制”情况和存在的问题。1.2.4分析安全措施及事故技术措施和事故处理情况，季节性预防事故措施执行情况。1.2.5分析技术培训，技术管理、资料管理、文明生产等情况。1.2.6定期对设备的检查、效验，特别是安全阀、压力表、自动控制仪表、电器自动控制按钮、控制阀门、设备自动保护装置等。2.交接班制度2.1值班人员应按照现场交接班制度的规定进行交接，未办完交接手续前不得擅自离岗职守。2.2交接班时发生事故，停止交接班并由交班人员处理，接班人员在交班班长的指挥下协作工作。2.3设备未维修完，交接班时应将设备维修的配件、机件归整好，双方确认交接，并告知对方所修设备的原因及设备维修单。2.4交接班规定2.4.1交班人员提前20分钟做好交班准备。2.4.2检查好供电、机械设备并确保安全运行正常。2.4.3搞好值班室和设备房卫生清洁工作。2.4.4接班人员提前10分钟到达值班岗位，接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况并双方巡检交接。2页共15页2.4.5发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。2.4.6确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。2.4.7交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项。接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，至之双方清楚后交接。2.4.8接班人查看上班的《工作记录表》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。2.4.9交接双方认为无误后共同在《工作记录表》上签名确认。2.4.10交接完毕后所发生的情况和问题由接班人负责。2.4.11有下列情况之一不能交接班2.4.12上一班运行情况未交代清楚，记录不规范、不清楚，操作间不清洁。2.4.13接班人未到岗，交班人不准下班，接班人超过接班时间未接班须向主管通知情况等候处理。2.4.14接班人醉酒或其他情况而未找到接班人。2.4.15在操作和事故处理过程中。2.4.16若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。2.5值班操作要点2.5.1值班人应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。2.5.2坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗及做无关工作的事情。2.5.3按有关运行管理标准作业规程对在用的电开关、空调暖通设备、电梯设备、供水、供电设备、设施进行巡查、保养、维修。2.5.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。2.5.5值班人员因特殊情况需要调班（调休）时，必须事前填写《调班（调休）表》，并经工程部经理（主管）同意开具签字条方可调班（调休）。2.6配电交接班工作内容一般应为2.6.1发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。2.6.2系统和所在设备运行方式。3页共15页2.6.3保护和自动装置运行及变更情况，各种音响、信号、事故照明、设备情况。2.6.4设备异常，事故处理，缺陷处理等情况。2.6.5倒闸操作及未完的操作指令。2.6.6设备检修，试验情况，安全措施的布置，接地线组编号及位置和使用中的工作票情况。2.6.7上级指示，工具备用，现场卫生及消防器材等情况。2.6.8交接时应作到全面交接，对口检查。交接完毕后双方值班人员在《运行记录簿》上签字。3.机房钥匙管理制度3.1凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。3.2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班中控室保存，以防万一；有特殊情况需使用时须严格登记。3.3不允许私配机房钥匙。3.4无关人员不得借用机房钥匙。3.5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。3.6无人值班的机房，借用钥匙需进行登记。3.7饮用水水池、水箱的钥匙只允许少数专人领用。弱电设备巡查保养制度4.1弱电维修员按计划，每日对红外报警器、摄像探头等进行巡视，检查设备是否处于正常工作状态、有无损坏，是否灵敏，摄像探头位置有无变动等。4.2弱电维修员按计划，每日（随机）对烟感报警器、区域报警器、手动报警按钮、消防排烟风口、消防栓按钮、消防电话插口等进行检查，查验有无异常情况。（日巡视检查采用随机抽查的方式进行，中控室主管每月对各项设备设施进行全面检查）4.3弱电维修员按计划，每季对相关设备进行一次内部除尘，并检查接线端子是否牢固。4页共15页4.4中控室各系统的保养内容及保养周期按《工程部周期性保养计划》准时完成。管道维修人员工作制度4.5.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。5.2熟悉所管辖区域设备设施的位置、用途及使用标准、确保区域内给排水系统的正常。5.3按时巡查并做好巡视记录，确保设备的安全运行；确保消防、生活蓄水池保持在正常水位，保证蓄水池的清洁及安全防范要求；在进行二次供水水箱清洁消毒时要严格按照清洗程序工作，以达到水质检验要求；做好给排水设备的维修保养工作，填写“设备保养记录卡”，保证设备处于良好的工作状态；当盘根漏水超过滴漏范围时，应首先检查盘根是否有松动情况，如有应立即进行加固，如无法加固应及时进行更换，以防止长时间的滴漏造成设备的锈蚀。5.4每年四月份或雨季来临前，巡查区域内雨排系统，并疏通。服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。爱护工具不得故意损坏、遗失。6.变电站管理制度6.1变电站管理制度及必要设置6.1.1变电站应制定以下的制度（1）值班人员岗位责任制度。（2）交接班制度。（3）停送电制度。（4）变电站设备检修制度。（5）设备运行分析制度。（6）高压配电室倒闸操作制度。（7）设备定期修试轮换制度。（8）安全保卫制度。6.1.2变电站应准备以下的必要设置5页共15页（1）安全遮拦：维修设备周围加设临时遮拦，悬挂相应的警告标示，配置有效的消防灭火装置。（2）通讯设备：如企业内部电话及与外界联系的外线电话。（3）变电站内的绝缘靴、绝缘手套、绝缘棒、验电笔、接地线等，以上安全防护用具应整齐存放在干燥、明显的位置，并按电压等级配置，并严格按试验周期进行耐压试验。6.2值班员的岗位责任制度（1）变电站电气值班人员应确切掌握本变电系统的接线情况及主要设备的性能、技术数据和位置。（2）值班人员应熟悉掌握本室事故照明的配备情况和操作方法。（3）按要求认真正确的填写、抄报有关报表并按时上报给主管领导，认真记录当日的运行情况、检修及事故的处理情况。（4）值班时间内自觉遵守企业的劳动纪律和本室的各项规定制度。（5）变电站的电气设备操作，必须两人同时进行，一人操作、一人监护。（6）严禁口头约定进行停电、送电操作。（7）值班员应具备必须的电气“应知”“应会”技能，有一定的排除故障能力，熟知电气安全操作规程，并考试合格。（8）在变电站进行停电检修或安装工作时，应有保证人员及设备的安全组织措施和技术措施，并应向工作负责人指明停电范围及带电设备的位置。（9）如遇紧急情况严重威胁设备或人员安全，来不及向上级报告时，值班员可拉开有关设备的电源开关，但事后必须立即向上级报告。（10）变电站发生故障或异常现象，值班员不能判断原因时，应立即报告电气负责人，报告前不得进行任何修理、恢复工作。（11）值班员应熟练掌握触电急救方法。6.3变电站交接班制度6.3.1接班人员必须按规定时间提前到岗，交班人员应办理交接手续，经双方签字后，方可离去。6.3.2交班人员应提前做好交班准备工作6页共15页（1）整理好报表及检修纪录等。（2）和对模拟盘与实际运行情况是否相符。（3）设备缺陷，异常情况纪录。（4）核对并整理好消防用具、钥匙、仪表、接地线、备用器材等。（5）提前搞好卫生清洁工作。6.3.3交接班时应交清下列内容（1）设备运行方式，设备变更和异常情况及处理经过。（2）设备检修，改造工作情况及结果。（3）巡视检查中的缺陷和处理情况。（4）继电保护，自动装置的运行及动作情况。（5）当班已完成和未完成的工作及有关措施。6.3.4接班人员接班时应做好下列工作（1）查阅多项纪录，检查负荷情况、音响、信号装置是否正常。（2）了解倒闸操作及异常事故处理情况，一次设备变化和保护变更情况。（3）巡视检查设备、仪表，了解设备运行状况及检查安全措施布置情况。（4）核对安全用具、消防器材，检查工具、仪表的完好情况及接地线、钥匙、备用器材是否齐全。（5）检查周围环境及室内外清洁卫生状况。6.3.5遇有下列情况不得进行交接班（1）接班人员班前饮酒或精神不正常。（2）发生事故或正在处理故障时。（3）设备发生异常尚未查清原因时。（4）正在倒闸操作时。6.4停送电制度6.4.1严格执行《电气安全工作规程》，在停送电时，应认真填写操作票，工作时必须由两人进行，一人操作，一人监护，操作人员应站在绝缘物上，并戴好绝缘手套方可操作。6.4.2认真规范地做好线路、配电变压器、大功率容量设备的停送电工作，7页共15页并按照“两票三制”的要求和规定，做好详细记录。6.4.3停电（1）停电时，应先断开负荷开关，后断开刀开关，防止带负荷拉刀开关，产生电弧烧伤工作人员和损坏设备。（2）负荷开关、刀开关拉闸后，应进行检查，无异常情况立即在负荷开关、刀开关把手上挂“严禁合闸，有人工作”的警告牌。（3）配电房（室）的门应加锁，钥匙由操作人员保管；严禁其他人员操作送电，严禁传讯、约时或打信号停电。（4）线路、设备停电后，应先验电，证明确已停电后，立即在检修设备的工作点（段）两端导体上挂好接地线，并设防护遮栏后方可进行工作。6.4.4送电（1）工作完成后，工作负责人必须检查施工现场，认真检查有无工具、材料等遗留在导线和设备上。（2）查明工作人员确已全部撤离构架和检修的设备后，拆除接地线和防护遮拦，此时即认为线路或设备已经带电，严禁再接触电气设备。（3）负责人应进行检查，无异常情况拆下警告牌，即可送电。（4）严禁传讯、约时或打信号送电。（5）严禁在漏电保护器安装之前或失灵时，强行送电。（6）严禁用取下熔断器方式对线路（干线或分支线）停送电。6.5变电站设备检修制度（1）检修人员要严格执行安全第一、质量第一的方针，保质保量全面完成本职工作任务。（2）检修人员要做到“三好四会”（管好、用好、修好。会操作、会检查、会维护、会排除障碍），经常向运行人员了解设备状况，及时消除设备缺陷。（3）设备定期维护保养和计划检修制度，严格执行维修标准，确保设备安全，经济运行。（4）严格检修技术设备的交接验收工作，重点检修项目要进行试运行。设备改造后要写出书面报告。8页共15页（5）认真做好检修技术记录，积累各种技术资料。（6）对发生事故和异常情况，要认真调查分析原因总结经验，吸取教训，不断改进工作。（7）要节约各种原材料，爱护工具、设备，提倡修旧利废，反对铺张浪费。6.6变电设备运行分析制度为了掌握好设备运行情况，找出薄弱环节，并及时采取有效措施，确保安全、经济运行，变电站必须遵守运行分析制度。（1）运行分析的时间和方法①每日针对设备的不良情况进行一次综合分析，不定期地进行专题分析。②综合分析可与设备评级、安全检查等结合进行，由站长或工程师（技术员）主持，值班长和设备负责人及全站人员参加，必要时，检修维护试验人员也要参加。③设备发生异常时，应由工程部经理变电站负责人负责召集相关人员，召开专题分析会。④运行分析的重大问题，要及时向上级主管领导及电业部门汇报。（2）运行分析工作的内容①分析运行设备的异常现象，如放电、异音、发热、温度、表计指示异常，自动保护装置误动作、误报警、保险丝熔断等。②分析设备运行方式、健康情况、电压质量、能耗指标、无功设备的运行情况。③分析安全生产，执行规章制度，“两票三制”执行情况和存在的问题。④分析安全措施，反事故技术措施和事故预想执行情况，季节性预防事故措施执行情况。⑤分析技术培训、技术管理、资料管理、文明供电情况。6.7设备定期修试轮换制度6.7.1变电站设备除按有关专业的规程进行定期预防性试验和检修外，还要进行下列维护、试验工作。（1）保持设备清洁，对带电部分每3—6各月全面检查一次（一般应结9页共15页合线路停电办理申请后进行）。（2）变电站用电负荷较高时，应用腊触试（或用红外测温仪检测）。（3）室外操作箱，端子箱应封堵严密，防止雨雪、小动物进入。（4）备品、配件定期试验、清扫、检查。（5）补充或重新油漆设备编户及标志（6）清除电缆沟杂物、积水，检查防止小动物进入的措施。（7）绝缘工具的试验：应对保安用具、绝缘用具外观检查是否完整，并按规定周期进行试验。（用具、工具应编号，试验合格证应集中列表上墙）6.7.2主管（或电气负责人）对设备的定期维护及试验工作，应按季、月、周列出进度表张贴于值班室，并集中列表上墙。6.7.3凡进行维护试验工作，应按有关规程的规定时限制定和采取安全措施。6.8高压配电室倒闸操作制度（1）倒闸操作必须由两人执行，操作前应有操作人认真填写操作票，经操作票签发人审核签字后，再在模拟盘上进行校验，正确无误后执行。（2）倒闸操作时应认真执行监护复诵制度，若发生疑问应立即停止操作，上报负责人弄清楚后，再执行。（3）停电拉闸操作必须按照负荷侧刀闸、母线侧、高压侧刀闸顺序依次进行，送电合闸顺序与此相反，严禁带负荷拉刀闸。（4）执行后的操作票，应注明“已执行”字样，作废的注明“作废”，操作票应保存三个月。（5）全部操作完后，应立即进行复查，观查设备的运行情况，保证设备安全运行。（6）认真填写操作记录，本专业负责人签字确认。6.9变电站的安全保卫制度（1）变电站为重要的工作场所，非工作人员未经许可不得入内。（2）进入变电站的外来人员必须填写出入登记簿，并详细记录进出时间、来访理由、人数、接待人员，经签字确认后备案。（3）来访人员进入变电站，不得随便进入变电站配电间，靠近运行设备。10页共15页（4）工作人员不得随意移动、移开防小动物进入的保护设置。（5）严禁移动、更换消防器材的位置或更改其数量。（6）定期放置老鼠夹、老鼠药或粘鼠贴防鼠。电梯维护操作工作制度7.1电梯维护操作人员须经市劳动局特种操作技能培训后持证上岗。7.2应严格按照电梯设备的安全操作程序和日常检查制度工作；保证随身通讯工具畅通，如电梯设备发生故障或紧急情况，应随叫随到，不得延误。7.3要认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确、处理迅速及时，电梯在运行过程中，电梯维修操作人员要进行不定时的巡检，严禁在层门开启的情况下掀按“检修”按钮来开动电梯作一般行驶，严禁掀按“检修、急停”按钮来做一般正常行驶中的消号，电梯维修操作人员在用梯高峰期间必须在机房值班，不得擅自离岗。用梯高峰时间：上午6：10~8：40。中午11：20-12：10；下午：17：00-20：40，若电梯停止使用超过一周，必须先进行仔细检查和试运行后方可使用。7.4电梯维护操作人员要掌握每部电梯的运行动态，如遇特殊情况应根据物业服务中心的指示做好需变动的电梯运行方式的调整、管理工作，必要时可设置专梯，以适应人员流量的需要。7.5电梯维护操作人员如要维修、保养及正常停用等原因停梯，应在一楼及检修层放置“例行保养、注意安全”及“正在维修”等字样的告示牌。7.6机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入电梯机房。维修电工工作制度8.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗，不得做与本工作岗位无关的事情。8.2及时巡查作好巡查记录，确保设备设施的安全运行。8.3维修电器时严格按照《电工安全技术操作规程》进行工作。8.4严禁在工作中使用不带绝缘的金属用具、工具，高空作业时，不得投掷工具、材料等。8.5严禁无故将强电间电源开关断开。11页共15页8.6报损的器件（如：灯泡等）或使用完尽的材料，按“材料、工具领用制度”办理。8.7按“派工单”及时完成各项工作，如下班时间已到，维修人员需完成维修任务后，方可下班。8.8服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。8.9爱护工具不得故意损坏、遗失。综合维修人员工作制度9.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。9.2及时做好维修工作，如工作当日处理不好或需多次处理的需向业主解释清楚，防止造成业主误会。9.3严格按巡视程序进行日间巡视并做好巡视记录，保证综合办公楼整洁、美观。9.4服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可离岗。9.5爱护工具不得故意损坏、遗失。脚手架的使用制度和安全制度10.1使用制度10.1.1脚手架的使用应有责任人及安全监督员，在使用前应检查脚手架各部件的安全性能及工作场地情况，安装应有工程人员及使用人员协同操作。10.1.2安装、拆卸时应轻拿轻放，严禁野蛮操作。10.1.3使用应根据设备说明书的要求进行。10.2安全制度10.2.1脚手架使用时应有专人监督。10.2.2脚手架上的工作人员不得超过2人，高空作业时应系安全带。10.2.3室外作业时，应根据天气状况及工作场地状况决定是否使用脚手架。10.2.4严格遵守设备说明书的安全要求及注意事项，不得有略任何安全措施。12页共15页动火审批制度11.1凡在辖区内任何部位需“动火”作业的必须办理“动火”申请手续。11.2承担施工“动火”的部门（单位）和个人，必须在“动火”前领取“‘动火’申请作业表”，详细说明“动火”的事由、“动火”部位、起止时间、范围、采取的防范措施，并经相关部门批准。大型“动火”作业要经公安局消防支队同意，领取“动火”许可证后，方可“动火”。11.3“动火”施工现场，施工人员必须遵守“动火”作业安全规定，”动火”前要清理现场，周围无易燃品，配有一定数量的灭火器材。11.4用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备或管道上，在“动火”作业的过程中，发生事故时，必须马上采取措施处理，并及时报告中控室。11.5“动火”现场必须由秩序维护人员进行监护，施工人员必须将“动火”许可证随身携带，以备检查。完工后交会中控室存档。11.6在机房因维修需要，需动用电、气焊时，须遵守以下制度（1）需报告消防中心，领取“动火”证后，方可作业。（2）在“动火”作业时，秩序维护部应派人至现场，且配备有防火器材。（3）电、气焊工必须持证操作。（4）烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。（5）电