探析“营改增”对房地产企业纳税筹划的影响-以恒大房地产为例 税务管理专业

探析“营改增”对房地产企业纳税筹划的影响

——以恒大房地产为例

目录

TOC\o"1-3"\h\u

摘要

1

Abstract

2

前言

3

一、应收账款相关理论与综述

4

（一）应收账款定义

4

1.概念

4

2.特征

4

（二）产生应收账款的原因

5

1.竞争的需要

5

2.销售与收款的时间差

5

（三）应收账款对企业产生的影响

6

（四）加强应收账款管理的意义

7

二、海尔集团应收账款管理的现状

9

（一）海尔集团应收账款的现状

9

1.海尔集团简介

9

2.海尔集团应收账款走势分析

10

3.海尔集团应收账款周转率分析

12

4.海尔集团应收账款账龄分析

13

5.海尔集团提取的坏账准备分析

14

（二）海尔应收账款管理现状

14

1.结算方式多样

15

2.销售渠道管理

15

3.客户信用等级

16

（三）恒大的营改增前后税负分析

14

1.

15

2.

15

3.

16

三、海尔集团应收账款存在的问题

18

（一）组织结构混乱权责不明

18

（二）信用评估制度不健全

18

（三）应收账款管理流程不完善

18

（四）应收账款追索环节薄弱

19

四、海尔公司应收账款管理对策

20

（一）事前预防

20

1.设置独立的客户信用管理部门

20

2.收集客户信息

20

（二）事中控制

21

（三）事后管理及利用

22

1.建立应收账款超期管理制度

22

2.应收账款反馈控制制度

22

参考文献

23

致谢

24

探析“营改增”对房地产企业纳税筹划的影响——以恒大房地产为例

摘要随着市场经济的发展，各国不断加强对税收的监管力度，企业受经济利益的驱动，为追求自身经济利益的最大化，开始进行纳税筹划。而税收作为生产经营活动的支出项目意味着纳税人

\o"直接经济利益"

直接经济利益

的一种损失。通过对涉税业务进行策划，制作系统完整的纳税操作方案，从而达到

\o"节税"

节税

的目的。而房地产产业经济作为目前中国整体经济的重要组成部分，国家税收政策的变化对房地产行业发展有着至关重要的影响。

税负政策是纳税筹划的依据，自2016年5月1日房地产业将被纳入“营改增”的试点范围，这不容质疑地会给房地产企业的税负成本、盈利水平带来一系列的连锁变化。对于房地产企业而言，“营改增”不仅仅是由一个税种、税率的转变，同时也将从抵扣方式、预算管理对纳税筹划管理造成影响。恒大地产集团作为房地产行业的领军者，在对房地产的管理方面有着较强的代表性。基于此，本文将以理论基础作为切入口，详细解读关于房地产企业营业税改增值税的税收政策与会计处理，以恒大房地产集团为例，对比“营改增”前后的税负变化，简单分析了恒大地产在纳税筹划管理中面临的新问题，并针对这些变化提出切实有效的解决对策

关键词营改增；税率；税收筹划

Analysis

on

the

Management

and

Existence

of

Accounts

Receivable

in

Haier

Group

Abstract:Accountsreceivableisakindofcurrentassetsarisingfromthelargeamountofsalesofcreditsales.Itisverycommoninproductionandsalesenterprises.Accountsreceivableontheonehandreflectstheenterprise'sproductsales,ontheotherhandalsoshowsthatenterprisesintherecoveryofthepaymenttherearemanyproblems.Homeapplianceindustryasasalesproductforthemainbusinessoftheindustry,especiallywiththepopularityofconsumerawarenessinrecentyears,thegradualincreaseinthephenomenonofconsumption,accountsreceivablealsoincreased,theimplementationofscientificandeffectivemanagementofaccountsreceivableforTomaintainagoodbusinessoperationofenterprises,tomaintaineffectivecapitalflowsareofgreatsignificance.

However,intheactualbusinessoperations,duetothecurrentbuyersandsellersinformationasymmetry,theenterprise'sownfinancialsystemisflawed,thelackofeffectivecreditmechanismsupervision,dishonestyisnoteffectivepunishmentandotherreasons,accountsreceivableinthemanagementAspectsoftheproblemhasbeenincreasingsituation,theenterprisesmustpayattentiontothemanagementofaccountsreceivable.

HaierGroupistheleaderinthehomeapplianceindustry,inthemanagementofaccountsreceivableinthehomeapplianceindustryisalsoastrongrepresentative.Inthispaper,HaierGroup,forexample,comparestheaccountsreceivablemanagementofotherenterprisesintheindustry,analyzestherepresentativeproblemsofHaierinthemanagementofaccountsreceivableandputsforwardsomeeffectivesolutionstotheseproblems.

Keywords：receivables;creditsales;countermeasures

前言

选题背景

在2016年3月5日，国务院总理李克强在《2016年政府工作报告》中明确提出，从5月1日起将全面实施营业税改征增值税。与此同时，房地产行业也将被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”试点工作的全面推开不是自2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》颁布以来的又一次重大突破，更是“十二五规划”纲要时期，深化财税体制改革，推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。而作为国民经济重要的物质生产部门的房地产行业被纳入“营改增”试点范围，其理论上将有助于房地产行业于在开发建设、转让销售、自营阶段，增值税与营业税之间重复征税的问题，减轻企业的负担，更有助于房地产业企业内部纳税筹划的管理和创新，对房地产企业的经济效益最大化具有十分重要的作用。

房地产行业是一种生产周期比较长，一般完整的一个楼盘要两到三年左右还能完成，同时它也是资金和劳动力密集型的产业。而“营改增”影响企业税负的四个关键要素是：毛利率、可抵扣成本占比、销项税率、进项税率。实行营业税改增值税后，可以为多数房地产企业减负，由于营业税改为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税作为价外税，以不含税增值部分作为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵扣解决了生产链条中重复计税等问题。房地产业营改增，改变的不仅是交税方式和财务核算，而是从招投标、采购、财务、销售等各环节对企业产生一系列的连锁影响，进而对行业链条生态带来深刻变化。

二、相关文献综述

（一）国外研究

截至2018年，世界上有166个大约193个国家采用增值税，增值税最初提出是在现在的法国，从1954年正式提出以来一直沿用到今天。目前，增值税的价值得到了世界上很多国家的肯定并使用，根据统计，使用增值税方式开展征税的国家大约193个。经过这些年的发展，国外已经拥有了非常完善系统的增值税税收征管体系。对国外的已有的相对完备税制进行研究已知增值税是目前比较科学的税制。RichardF.Dye,ThereseJ.McGuire（2011）增值税已经成为广泛认可的联邦税收改革的辩论中的重要选项。1994年的财政改革是一个相当全面的大包大揽的措施，旨在关注的领域：制止财政下滑，并提供充足的财政收入，为政府，尤其是中央政府，消除扭曲要素，税收结构的其透明度;和改造中心地方财政收入分享安排。在其重点关键是是间接税的一项重大改革，扩大增值税范围，消除了产品税和营业税在许多服务取代。一些税费的纳税人的税收结构和统一处理。

一、“营改增”对房地产企业纳税筹划相关理论与综述

（一）纳税筹划

1.定义

纳税筹划是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。纳税筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。

2.特征

（1）合法性

合法性是指纳税筹划不仅仅只符合税法所规定内容，还应符合政府的政策导向。纳税筹划的合法性是纳税筹划区别于其他纳税、避税行为的一个最典型的特点。这具体表现在企业采用的各种不同的个性的纳税筹划方法以及纳税筹划的实际效果和采用的个性手段，都应符合税法的规定，应当符合税法政策调控的目标，有一些方法可能跟税收政策调控的目标不相同，但其企业也可以从自身的特点出发，在不违反税法的情况下，采取一些合法的避税行为。

（2）超前性

超前性是指企业经营者或者投资者在从事经营活动或投资活动之前就把税收作为影响最终利润成果的一个重要因素来进行设计和安排。也就是说，企业在对各项经营和投资活动的安排，首先有一个符合税法规定的准确计划，而不是等到企业各项经营活动已经完成，稽查部门进行检查后，让企业补交税款时，再想办法进行补救，因此一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营活动决策中去考虑，实际上也就是把税收筹划观念自觉落实到企业的各项经营决策活动中。

（3）目的性

纳税筹划最终的目的就是为企业减轻税收负担，同时将企业的各项税收风险降到最低，最终实现企业的利益的最大化。

专业性

纳税筹划的开展并不是某一家企业或者某个人凭藉自己的主观愿望就可以实现的一项计划。而是一门集会计、税法、财务管理，企业管理等各方面知识，综合为一体的综合性学科，专业性非常强，一般来说，在国外纳税筹划都是有会计师，律师或者税务师来进行工作，在我国随着中介机构的兴起、建立和完善，他们将承担大量的纳税筹划的业务

营业税与增值税

定义

营业税是一种价内税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。其在计算中只需要将商品价格×适用税率。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。是对中国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务、进口货物以及提供“营改增”应税服务的单位和个人，就其货物销售额或者应税劳务收入计算税额。并实行税款抵扣制的一种流转税。增值税的实质是对商品生产、流通中各个环节和提供应税服务所产生的新增价值或商品附加值进行征税，在增值税进项税抵扣机制下，因购进货物或者接受增值税应税服务而发生的增值税进项可以从销项税中予以抵扣。增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中50%为中央财政收入，50%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

2.增值税的特点

（1）价税分离，即价外税，增值税只对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，基本上消除重复纳税的问题；

（2）税负具有转嫁性，税款随着货物销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款；

（3）实行税款抵扣制，增值税分为销项税和进项税，其税率共分为17%、13%、11%、6%以及3%，其应纳税额的计算公式如下：

应纳税额=销项税额-进项税额

=不含税销售额*税率-可抵扣成本费用*税率-可抵扣设备投资*税率

其中，进项税是采取“以票控税”的方式，只有取得增值税专用发票才能进行进项税的抵扣。

（4）增值税发票具有防伪性，增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具才具有法律效用。

（5）税收征管严格，增值税计征依据复杂，监管力度强，法律责任重大。虚开、非法出售、购买伪造的增值税专用发票等行为需要承担刑事责任，自动审计，便于加强征收管理。

（三）“营改增”对房地产企业税负的影响

“营改增”试行以来，房地产企业在税收方面收到了很大的影响，“营改增”后其中一部分税收的额度需要重新计算，营业税征收的依据是营业额中的价内税，房地产企业进行开发的项目，在进行销售时按照百分之五的税率缴纳税，而增值税却依据增值额来征收。实际情况下，很多企业表示在“营改增”之后缴纳的增值税虽然比之前的营业税变少，但并没有减少房地产企业的税负压力，反而使与房地产行业行业整个产业链、上下游造成了影响，使得房地产企业还会面临着被迫增税的情况。因此，进行“营改增”后，房地产企业不仅仅要在纳税核算付出更多的精力，也要进行合理的进行纳税筹划以保证企业利润。

“营改增”房地产企业纳税税种分析

“营改增”之前我国房地产企业在需要交税时主要涉及九个税种，具体纳税计算方式如下图所示：

表1“营改增”前房地产企业纳税税种

税目名称

税率及计算方法

营业税

营业额×5%

土地增值税

实行四级超额累进税率，按增值额超过扣除项目金额的50%适用30%、100%适用于40%、200%适用于50%、200%以上适用于60%的税率

城镇土地使用税

按实际占用的土地面积×单位税额

城建税

实行地区差别税率，按照纳税人所在地区的不同，按照营业税额的1%、5%、7%征收

契税

土地出让金的3%至5%由各地区人民政府在规定的范围内自行确定税率

耕地占用税

实行地区差别定额税率，按照实际使用耕地面积×单位税额

印花税

按比例税率和定额税率计算，税率分别为0.3‰、.0.5‰、1‰、3‰、5‰

企业所得税

应纳税所得额×25%

房产税

从价计征税率1.2%

从租计征税率12%

表2“营改增”后房地产企业适用税种及其税率

税种

计税依据

税率

增值税

应纳税增值额

3%、5%、6%、11%、17%

营业税

房地产出租或销售收入、物业管理收入

5%

土地增值税

按转让房地产所取得的增值额

按超率累进税率30%-60%

企业所得税

应纳税所得额

25%

房产税

房产原值或租金收入

房产原值的1.2%或租金收入的12%

营改增后有两种应纳税计税方法一般计税方法和简易计税法。一般纳税人一般采用

一般计税法，采用纳税人当期的销项税额减去当期的进项税额后的余额适用税率为5%或11%。小规模纳税人通常采用简易计税方法，纳税人用当期不含税销售额乘当期适用税率计算应纳税额税率为3%。建筑工程总承包适用增值税，税率为11%。物业管理业务收入适用增值税，税率6%。酒店运营适用于增值税税率6%。

2.“营改增”后房地产企业税负面临的影响因素

（1）增值税专用发票抵扣

“营改增”之后，增值税发票作为抵扣凭证贯穿整个项目的始末，房地产企业内部如果存在增值税专用发票缺失、管理混乱，会给企业带来非常大的税务风险，会加重其税收负担，加深潜在经济风险。房地企业在进行开发项目时，建设费用金额在其中占很大的比例，而又在建设费用中又包含很大比例的建筑材料的费用，比如说混凝土，钢材，沙石砖瓦等各种丰富的建筑材料。房产企业在开发过程中需要自行购买开发所需建筑工程材料，由建筑企业承包建筑施工及相关劳务。一般在房地产企业的工程结算成本中，建筑材料成本约占百分之六十。由于房地产行业的特殊性为保证质量安全，在购买钢材，水泥等建筑材料时会尽量选择正规且资质较好，规模大的建筑材料供应商，大型供应商一般可对房地产企业开増值税专用发票。但建筑材料的供应商层次不齐，建筑材料又存在散，杂，小等特点，房地产企业一般会选择价格实惠的供应商，一般为小规模纳税人于购买沙石，建筑工具及零星材料等，其销售的建筑材料通常无法开具增值税专用发票即使开具其发票抵扣也十分有限，这造成房地产企业进项税无法全部抵扣。还有房地产企业的开发商中，存在大量的中小规模企业，为降低成本，大部分建筑修缮、装饰服务，通过外包给小规模的包工队及个体工商户，一般无法取得增值税专用发票。进项税是否可以完全抵扣直接决定到房地产企业的税负。

（2）土地成本扣除

房地产建设成本中，土地成本占比最大。过去房地产企业缴纳营业税时，营业税作为一种价内税，包含在企业成本中进行核算、抵扣。营业税改增值税后，土地增值税中可以扣除的项目变少，土地增值税税额以增值率和增值额作为计税依据，而增值税作为价外税，不仅是一般纳税人还是小规模纳税人在进行会计核算时均不计入收入，也不能作为企业的支出，不能作为土地增值税的抵扣项目，其致使增值额与增值率不同程度的提供，增加了房地产企业的税负，在符合法律规定的前提下，最大程度扩大土地成本扣除比例，可以极大减轻房地产企业增值税税负。

（四）“营改增”后加强纳税筹划管理的意义

由于“营改增”后对房地产企业产生积极的影响，也有负面影响。企业面对新的纳税范围及规定进行科学有效的管理，可以使房地产企业减轻税收负担，减轻税收风险，增强房地产企业税务核算水平，保障企业利润，使企业转被动为主动，提升企业竞争力。因此，加强房地产的纳税筹划管理对企业有着十分重要的意义。

1.减轻税务负担

企业的税收支出，属于成本支出的范围，如果企业内部的生产成本上升，会对企业的盈利水平造成很大影响。营改增后企业可以通过纳税筹划的方式进行合理避税，是企业增强竞争力，提高盈利水平的一种有效方式。企业在生产经营的过程中，可以开展在法律允许的范围内的税收筹划活动，以达到最大地减轻企业管理者的纳税负担，保障企业的利益。

2.降低经营风险

企业在进行经营过程中，会面临多种风险类型，主要包括为：政策风险与经营风险。要想实现涉税的零风险，主要在于企业要进行合法性、科学性和完整性的纳税筹划活动。首先在准备纳税筹划活动之前，需要对纳税方案进行合理科学的设计，要符合我国最新纳税政策和法律，再进行纳税管理机制的构建与完整，保障会计核算的严谨，以防遗漏的经济行为造成不必要的损失。

3.延迟纳税义务发生时间

房地产企业必须保障企业内部的流动性发展才可以实现企业的长期的可持续发展。，企业需要较大的流动性作为保障其日常经营和扩大生产规模。因而企业在日常经营活动中活动中，如果进行合理的筹划对资金的收支进行合理的规划，对资源利用效率水平实现最大化的利用。与此同时，企业可以进行科学的纳税筹划，对于最新的税收

优惠政策进行最大化的运用，在符合法律的规定下，通过延迟纳税义务发生的时间，最大实现资金的时间价值，保障企业资金的流动性水平。通过延长纳税义务时间差，增强企业对资金的利用效率水平，推动企业的长期可持续发展。

二、“营改增”对房地产企业纳税筹划的影响案例分析

（一）恒大地产集团简介

恒大地产集团有限公司是中国恒大集团的下属控股企业，是集团的地产业务主体总部位于中国深圳。恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企。从第一个项目奠基到拓展全国50多个城市，恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针，实施目标计划和绩效考核管理模式，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力，使恒大一直保持高速稳健发展，综合实力不断上升，成为全国房地产企业的精品领袖。恒大已战略性进入广州、上海、深圳、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、济南、郑州、兰州、长春、银川、海口、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐等全国80多个主要城市，拥有项目150多个，规模与品牌进一步取得实质性的跨跃。恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个，形成了精品开发建设风格，先后获得50多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

“营改增”前后恒大地产税负变化分析

1.恒大房地产“营改增”前后各税种的变化分析

恒大地产集团涉及的税种主要有增值税、营业税、土地增值税、房产税及企业所得税等。适用的税率分别为，增值税按3%、5%、6%、11%、或17%；营业税，房地产出租或销售收入、物业管理收入5%，提供建筑劳务收入3%；土地增值税按转让房地产所到得的增值额，按照超额累进税率30%－60%；房产税按照房产原值或租金收入，房产原值的1.2%或租金收入12%；企业所得税按照应纳税所得额25%。

从税负来说，由于“营改增”从营业税（价内税）的5%税率变化为增值税（价外税），其税负金额也产生了许多变化，其相关数据如下：

表3“营改增”前后恒大房地产纳税情况【单位：百万】

税种

“营改增”前

“营改增”后

前后对比

金额

占比%

金额

占比%

营业税

15111.65

30.18

0

15111.65

企业所得税

15039

30.04

26117

40.07

-11078

土地增值税

19071

38.09

30660

47.04

-11589

增值税

297

0.59

6662

10.22

-6365

其他税种

547

1.09

1741

2.67

-1194

合计

50065.65

100.00

65180

100

-15114.35

从表3分析中可以看出，恒大房地产营业税“营改增”前是15111.65百万元，占总税额的30.18%，“营改增”后是0。前后相差15111.65百万元；企业所得税“营改增”前是15039百万元，占总税额的30.04%，“营改增”后是26117百万元，占总税额的40.07%。前后相差－11078百万元；土地增值税“营改增”前是19071百万元，占总税额的38.08%，“营改增”后是30660百万元，占总税额的47.04%。前后相差－11589百万元；增值税“营改增”前是297百万元，占总税额的0.59%，“营改增”后是6662百万元，占总税额的10.22%。前后相差－6365百万元；其他税种“营改增”前是547百万元，占总税额的1.09%，“营改增”后是1741百万元，占总税额的2.67%。前后相差－1194百万元。

2.恒大房地产“营改增”前后对营业收入的影响

营业税在法律上属于价内税的一种，其主要包含了企业或是个体提供某种服务的价格和所售商品的价格。所以，在税制改革以前，企业主要是把自己提供某种服务的价格和所售商品的价格都算到了企业的营业收入中。而在改革之后，增值税则是不同于营业税的价外税，所以企业在计税时需要报能够抵扣的进项税扣除。

表4恒大房地产集团利润表（部分）单位：百万元

项目

增值税下

营业税下

增值税与营业税下确认收入差额

营业收入

302233

205097

97136

数据来源：根据恒大房地产集团财务报表整理

恒大房地产集团在增值税下确认年的营业收入如表4，当期收入302233百万元，比营业税下确认年收入的205097百万元增加了9736百万元，上升比率为47.36%。

3.恒大房地产“营改增”前后对营业成本的影响

一个企业的营业成本主要由两部分组成，一为主营业务成本，二为其他业务成本。前者一般由企业经营过程中所需要的材料、工资、固定资产等组成，后者则涉及到销售材料所产生的成本、固定资产折旧成本、摊销租赁无形资产的成本以及包装成本或折旧等。对于建筑业务，业务成本结构包括：燃料成本，建筑租赁费，购买的建筑费用，过路费（道路建筑），飞机起降服务（气流），港口货物空间租赁，治疗等费用（航运物流），维修建筑，维修，支付给建筑公司，人力成本，系统成本，财务成本运费。而由于车辆使用的抵扣，燃料成本数额较大，航空以及港口等方面的服务性支出，应将试点所产生的费用归为应税劳务等原因，可以花费更多的扣除。对于大多数公路建筑公司，根据燃料消费占的统计数据，约35％的道路和桥梁的成本占总成本的30％左右，租赁或折旧成本建筑成本占10％左右，劳动力成本占15％，维护保养和大约10％的其它费用，如果按照扣除适当的证书完全实现，税收负担将通过试验减少为。后勤保障服务涉及到人力成本支出，但是由于储存货物产生的成本、租赁打捞工具支出以及相应的折旧支出，进项税能够通过增值税专用发票作出拿到折扣，不包括在该项成本中。

表5恒大房地产集团利润表（部分）单位：百万元

项目

增值税下

营业税下

增值税与营业税下确认营业成本差额

营业成本

191298

140751

50547

数据来源：根据恒大房地产集团财务报表整理

假设能抵扣进项税额的采购成本为C,税改前计入成本的金额为C,在“营改增”后计入成本的金额为C/（1+i），其中进项税额部分会在“应交税费—应交增值税(进项税额)”科目下列示。因此，因而对于企业,“营改增”会是否令企业营业成本下降,与企业能否取得符合抵扣条件的进项税额有关，而下降比例有多少，则与能抵扣进项税额的成本占全部成本的比重相关联。恒大房地产集团在增值税下的营业成本如表5，当期营业成本4191298百万元，比营业税下的140751百万元减增加了50547百万元，上升比率为35.91%。

4.恒大房地产“营改增”前后对营业税金及附加的影响

营业税、教育附加费以及城市维护建设税是以营业税、消费税、增值税三者为税基征收的，其中市区采用7%税率，县城及乡镇适用于5%税率，教育附加费的税率则为3%。营业税改征后增值税和营业税两者之和的变化也会引起这两项税金的变动。

表6恒大房地产集团利润表（部分）单位：百万元

项目

增值税下

营业税下

增值税与营业税下确认营业税金及附加差额

营业税金及附加

21986

15824

6162

数据来源：根据恒大房地产集团财务报表整理

“营改增”之前，营业税属于“营业税金及附加”这类损益科目，对企业利润有抵减的作用。在“营改增”之后，会计准则要求，应交增值税不再于“营业税金及附加”中核算，这构成了城市维护建设税和教育附加费的计税基础的减少项，因此营业税金及附加也会相应有所减少。恒大房地产集团营业税金及附加如表6，增值税下的营业税金及附加21986百万元，比营业税下的15824百万元增加了6162百万元，上升比率为38.94%。其上升的主要原因是由于企业收入的大幅增加所致。

5.营改增”对利润加的影响

众所周知，净利润是衡量企业经营结果的重要指标，净利润=营业利润+营业外收入-营业外支出-所得税费用，而营业利润又是由营业收入依次减去营业成本、资产减值损失、营业税金及附加、营业外支出、期间费用以及所得税费用，然后加上公允价值变动损益、投资净收益以及营业外收入得到的。

最后，我们可以通过这样一个表7来说明“营改增”引起的利润总额及净利润的变动：

表7恒大房地产集团利润细表（部分）单位：百万元

项目

增值税下

营业税下

增值税与营业税下确认利润差额

利润总额

62602

26510

36092

所得税

20604

8809

21795

净利润

41998

17701

24297

从表7中可以看出，恒大房地产集团增值税下利润总额62602百万元，比营业税下的26510百万元增加了36092百万元，上升比率为136.14%；恒大房地产集团增值税下所得税20604百万元，比营业税下的8809百万元增加了21795百万元，上升比率为249.46%；恒大房地产集团增值税下净利润41998百万元，比营业税下的17701百万元增加了24297百万元，上升比率为137.26%。可见，增值税下比营业税下的利润增长幅度较大，虽然不能完全是由税制改革带来的影响，但至少税制改革也是导致增利的主要因素之一。

表1海尔集团2010—2015年应收账款额走势图（单位：万元）

表2海尔集团2010—2015年应收票据走势图（单位：万元）

由表1表2可以看出，海尔近五年内应收账款和应收票据额一直呈上升趋势，这一方面反映出海尔的市场业务在不断增多，集团总体呈上升态势，另一方面也说明五年来海尔集团的赊销业务一直在增多，而收回的应收款项远跟不上赊销的速度。表明海尔在对赊销业务的控制方面有待完善。

3.海尔集团应收账款周转率分析

表3海尔2010—2015应收账款周转率和应收账款周转天数

年份

营业收入（万元）

应收账款（万元）

应收账款周转率

应收账款周转天数（天）

2010

6，058，820.00

225730

2011

7，366，250.00

326763

26.66549621

13.50059257

2012

7，985，660.00

444713

20.70229016

17.38938046

2013

8，648，770.00

457846

19.16499642

18.78424562

2014

8，877，540.00

561050

17.42580204

20.6590204

2015

8，974，830.00

646462

14.86499513

24.21796959

表4应收账款周转率

由表3表4可以看出，五年来，海尔集团的应收账款周转率在逐年下降并有持续下滑的趋势，而应收账款周转天数在逐渐增加。应收账款周转率的降低会直接影响企业的资金流转，这反映出在应收账款的收回中存在诸多问题，导致回款率下降，而且极有可能产生了坏账。这其中可能有收款专员的责任，但更多是在对应收账款的管理上存在缺陷。

4.海尔集团应收账款账龄分析

表5海尔2010—2015年账龄统计图

账龄

2010/12/31

2011/12/31

2012/12/31

2013/12/31

2014/12/31

2015/12/31

1年以内

2209030000

3208990000

4268620000

4426490000

5447190000

6240230000

1-2年

17166700

18139300

132415000

97597600

76581600

17155000

2-3年

20743500

15362400

16273600

27169100

36401500

10733300

3年以上

7293290

1513750

292504

3308210

14332500

36500200

特别处理（坏账）

3068120

23627100

29530900

23891200

35994500

0

总计

2257300000

3267630000

4447130000

4578460000

5610500000

6464620000

表6海尔2010—2015账龄分析

账龄

2010/12/31

2011/12/31

2012/12/31

2013/12/31

2014/12/31

2015/12/31

1年以内

97.8616%

98.20543%

95.98595%

96.68076%

97.08921%

96.52895%

1-2年

0.7605%

0.55512%

2.97754%

2.13167%

1.36497%

0.26537%

2-3年

0.91895%

0.47014%

0.36593%

0.59341%

0.64881%

0.16603%

3年以上

0.3231%

0.04633%

0.006577%

0.07226%

0.25546%

0.56461%

特别处理（计提坏账）

0.13592%

0.72307%

0.66404%

0.52182%

0.64156%

0

总计

1

1

1

1

1

1

如上数据所示，海尔自2010年以来应收账款账龄有超过96%的应收账款都是一年内到期的，只有不到4%的应收账款账龄超过一年。表明海尔对应收账款有着较为谨慎的账龄分析，将其控制在一个安全的期限内，防止账龄过长导致发生烂账。往年的应收账款当年保证全部或大部分收回，降低应收账款变成坏账的可能。而且作特别处理（直接计提为坏账的）在15年底降低至零，说明海尔在减少坏账方面采取的措施取得了显著成果。

5.海尔集团提取的坏账准备分析

表7海尔集团2010-2015年提取坏账准备金额

坏账准备

应收账款

提取比例

2010

115780000

2257300000

5.12914%

2011

185804000

3267630000

5.68620%

2012

250411000

4447130000

5.63085%

2013

251619000

4578460000

5.49571%

2014

314720000

5610500000

5.60948%

2015

323231000

6464620000

5.00000%

如今市场上存在许多企业利用调整计提坏账比例来达到调控利润的现象，以达到他们漏税的目的。这不但扰乱了正常的市场经济秩序，也是严重的违法行为。我国家电行业坏账计提比例一般为5%，通过上表计算海尔集团六年的坏账准备计提比率，我们可以得知海尔是严格按照规定的坏账比例了计提坏账准备的，不存在任意计提坏账准备现象。

海尔应收账款管理现状

海尔作为家电领域巨头之一，在应收账款管理方面开创性的提出了“人单合一”的管理模式，建立专门的财务公司来管理营运资金，关注应收帐款;采用“零库存”的订单模式减少库存防止积压；采用一个信息平台，加速收回应收账款，在一定程度上减少应收账款的数量。

1.结算方式多样

海尔在中国有42个工业贸易公司，主要负责销售商品，给海尔总部传递市场信息、销售信息以及反馈解决客户投诉。给地区经销商供货时采用直接收款或信用收款。如果经销商选择信用银行承兑汇票方式付款，必须根据银行当期贷款利率支付利息；采用电汇付款的，需要先收款后发货。

海尔改变传统的货款结算方式，采用更加人性化的方法。传统的结算方式主要为现金支付、银行转账以及开具支票汇票等。而海尔目前仍采用的POS机收款，方便快捷；建立全球电子银行网络，支持网银支付，海尔通过接收转账短信及时了解客户还款时间和金额。各种支付方式由客户任意选择，可以节省客户的汇款时间，并缩短海尔应收账款浮游期。海尔在海外主要实行“收支两条线”管理，由工贸公司建立收付款两个账户，总部统一进行管理，对大客户直销直收。部分客户不能直接进行收款的，使用应收账款保理、出口信用保险组合方式收回货款。信用保险公司先行买断海尔在海外的应收账款，使海尔在销售同时收回应收账款，缩短应收账款周转天数，降低企业的财务风险。信用保险公司和海尔一起对客户进行评估，划分信用等级。针对国外应收账款设计应收票据保险服务，还参与海尔海外订单评审，为海外贸易公司提供风险管理咨询服务。

2.销售渠道管理

（1）零库存管理

海尔采取“现款现货”的交易方式，完成零营运成本下产品的“即需即供”，按照客户的不同需求接受订单，生产人性化产品，由此来减少库存成本。戴尔“零库存”模式打破以往企业批量生产无差异产品的固有模式，按照客户定制理念，追求个性化生产，真正实现与经销商之间零距离。海尔与戴尔在库存管理模式方面相似，秉持“卖服务不卖产品”的企业宗旨，与客户面对面，实现降低库存存量，减小库存压力的目的。针对客户需求打造的产品也使得企业无需为减轻库存压力而一再放宽信用政策。“现款现货”的结算方式下，经销商为了抢在其他竞争对手前面得到热门商品，实现利益最大化就必须选择直接付货款，有效保证了保障“现款现货”模式的顺利实施。

分级销售管理

海尔主要将市场按照规模大小分为5级，不同的级别使用不同的销售渠道。销售渠道表如下所示：

表8海尔销售渠道情况

等级

划分标准

销售渠道

1级

42个工贸公司

直接销售

2级

地级市

直接销售、专卖店

3级

县级市

专卖店、个体

4级

镇

专卖店、线上

5级

村

专卖店、线上

从表中的销售渠道可以看到，海尔主要采用直接零售的方式销售产品。在北上广等大中型城市依靠大型购物中心零售，市以下小型城市则依赖于专卖店和线上销售。据海尔报表显示，海尔直接零售销售额占总销售额的70%，通过大型购物中心销售额占总销售额的52.2%。海尔派遣专职人员在商场、专卖店直接面向客户了解消费倾向，汇总销售情况。这种方法有利于海尔更直接与消费者进行沟通，提高消费者调查的可信度。同时，海尔可以根据消费者的偏好生产来适销产品，减少库存积压现象的概率。

3.客户信用等级

海尔根据“二八原则”定律将客户分为A、B、C三类，如下表：

表9海尔客户分类

A类

占销售65%—80%

B类

占销售10%—25%

C类

不足10%

海尔通过评估客户价值，利用经济学“二八原则”将客户细分为3类。A类客户是，同时根据“二八原则”中“八”的客户；B类客户是购买量占总体销售额的80%客户中占“二八原则”中的“二”的客户。以此类推。

A类客户一般为大型经销商，如地区总代理、各大电子购物网站。这些客户通常与海尔建立长期合作关系，客户对产品忠诚度高而且资信情况良好。海尔会为这类客户创建专门的数据库，来研究客户数据信息，基于客户的销售模式，开展促销活动，创造双赢的局面。如果顾客使用信用付款，从未有过拖欠货款的现象，信用评估良好，海尔就会放宽对该客户的信贷政策，如延长信用期限，采用现金折扣等途径来维护客户的忠诚度，以保持长期战略合作伙伴关系。

B类客户通常为小型零售商，如专卖店、各商场专柜等。他们对企业的利润贡献率低于A类客户，产品忠诚度也没有A类客户高。这种情况下，海尔会加强与B类客户的沟通接触，了解客户财务信息，利用各种促销手段来提升该类客户对自己的品牌忠诚度，适当放宽信用政策或采取先销货后付款的销售方式，适度延长信用期限，对超出还款期的部分定期催款。

C类属于普通客户，如网店消费者、实体店零散顾客。此类客户只能在财务系统的信用额度内提单，按时还款。不得超过信用额度或信用期。

三、海尔集团应收账款存在的问题

（一）组织结构混乱权责不明

海尔集团各个部门之间的权责不明、职责范围界限不清晰，也不存在相互的监督和检查，权力过于集中。特别是经营发展部和财务部门的工作没有充分合理的协调，没能在工作侧重点和配合点上达成一致。这意味着在公司各部门需要互相配合合作时，员工对自己与他人工作领域的划分不清楚；不明白自己负责的工作与他人工作的联系在哪里。继而影响企业对账款的回收。而且公司不具有专门的部门来负责应收账款的回收工作，即使公司通过重组成立了专门的财务公司，但在规模日渐扩大，产业日渐增多的现行情况下，仅仅靠财务公司是不够的。

（二）信用评估制度不健全

海尔集团客户信用评价体系相对比较简单，缺乏综合平衡和评价。目前，客户与海尔公司购买和销售协议后，只需要提交给海尔公司的财务部门相应的信用档案，可以开发新客户信息表来建立新的客户文件。海尔将安排订单和装运给客户，和客户的过程中，海尔的信用文件要求很简单。这个简单的评价不能选择高质量的合作伙伴，将导致公司对客户信用评价、企业实际工作带来许多问题。首先，企业不能提供的客户信用信息的客户的真正实力和财务状况，不知道信用信息是美化的效果。第二，企业客户信用分析的基础上，财务报表上的数据可以获得充分反映在大部分时间和客户的信用状况，对于那些未上市的公司，其金融指数更难以捉摸。此外，建立客户信用指数之后，企业通常不再第二次评估，任何更改客户根据客户的信用信息进行进一步的调整。

（三）应收账款管理流程不完善

目前海尔公司所遇到的主要问题是，各部门权责不明，在应收账款的回收工作中做不到紧凑衔接，各部门间缺乏相互监督。例如，公司销售部门的人员在接到经销商的订单后，没有立刻对商品的价格进行核对，也做不到对经销商的实际资信情况进行核实，这可能是因为他们在跨部门合作时没有合理地利用部门合作来获取客户资料，导致应收账款收回的效率降低，质量不佳。这些问题的存在主要是因为企业缺乏完善的应收账款回款流程及企业各部门间合作配合不协调。

（四）应收账款追索环节薄弱

海尔公司对于超期不同时间段的应收账款没有采取与之相应的催收方式。比如说，财务部门对超过期限30天和60天的应收账款，该分别采取怎样的应对措施？同时需要经营发展部门怎样加以配合？同样，随着应收账款超期时间的不断增加，企业该如何进一步采取对应的催收方法等。而这些问题，公司往往在应收账款超期时间很长以后才有所意识，这在一定程度上增加了应收账款回收的难度。公司也缺乏第三方催款的相关流程，无法分析造成此类应收款不能及时收回的原因。

四、海尔公司应收账款管理对策

（一）事前预防

针对海尔公司信用制度的不健全的缺点，我们可以从以下方面着手改进：

1.设置独立的客户信用管理部门

公司可以专设客户资信管理部门来搜集客户资料，建立客户档案。以便在销售过程中有效减少应收账款的发生。

2.收集客户信息

（1）完善客户档案

我们已经根据广泛的客户信息建立了客户档案体系。客户档案可分为静态和动态两部分。静态客户的实力、规模、以往资信情况等客观事实；而动态则是客户开展业务的其他渠道和财政部的情况。

（2）收集客户信息资料

企业查找客户信息的方式有以下两种：

A、财务报表。

我们可以通过公司披露的财务报表