天津房地产市场调研分析及拓展建议（共42）

说明：：1、文字字部分分采用用“微微软雅雅黑””字体体2、一级级标题题蓝底底红色色28号字体体、二二级标标题蓝蓝底红红色24号字体体、三三级标标题蓝蓝底红红色20号字体体3、特殊殊标题题颜色色字体体不限限4、段落落1.5倍行距距，特特殊情情况可可采用用单倍倍行距距天津房地产产市场调调研分分析及及拓展展建议议目录一、城城市基基本情情况二、天天津市市场整整体分分析及及城市市进入入评价价三、天天津市市拓展展建议议城市基本情况及发展规划地理位置交通情况区域发展规划一、城城市基基本情情况城市基基本情情况——天津现现状数据来来源：：京津津冀统统计局局网站站（2015年末））常住人口：7424.92万人面积：18.88万平方千米GDP：29806.1亿元常住人口：1546.95万人面积：1.19万平方千米GDP：16538.19亿元常住人口：2170.5万人面积：1.65万平方千米GDP：23014.6亿元城市基基本情情况——地理位位置天津，，国家家直辖辖市、、国家家中心心城市、、环渤渤海地地区经经济中中心，，全国国先进制制造研研发基基地、、北方方国际际航运运核心区区、金金融创创新运运营示示范区区、改改革开放放先行行区，，天天津也也是六六座超超大城市之之一。。天津市市域面面积11903平方方公里里，其中市市辖区区面积积7420平方方公里里。天津是是华北北地区区最重重要的的交通通枢纽，，在航航运、、铁路路、公公路方方面四四通发达达。现辖16个区。。包括括滨海海新区区、和和平区区、河河北区区、河河东区区、河河西区区、南南开区区、红桥区区、东丽区区、西青青区、、津南南区、、北辰辰区、、武清清区、、宝坻坻区、、静海海区、、宁河河区、、蓟州州区。截至2015年末，，全市市常住住人口口1546.95万人，，比上上年末末增加加30.14万人；；其中中，外来人口口500.35万人，，增加加24.17万人，，占常常住人人口增增量的的80.2%。常住住人口口中，，城镇人口口1278.40万人，，城镇镇化率率为82.64%；65岁及以以上人人口148.66万人，，占9.6%。“一环环”，，即首首都地地区环环线通道：：有效连通环环绕北北京的的承德德、廊廊坊、、固安安、涿涿州、、张家家口、、崇礼礼、丰丰宁等等节点点城市市，缓缓解北北京过过境交交通压压力。。以北北京新新机场场开工工建设设为契契机，，进一一步加加强东东南半半环廊廊坊、、固安安、涿涿州等等城市市的交交通联联系。“四纵纵”即沿海海通道道、京京沪通通道、、京九九通道道、京京承-京广通道：：沿海通道连连接秦秦皇岛岛、唐唐山、、天津津(滨海新新区)、沧州(黄骅)四个沿沿海港港口城城市，，是重重要的的港口口集疏疏运通通道，，也是是环渤渤海城城镇和和临港港产业业发展展的重重要依依托；；京沪通通道连连接北北京、、廊坊坊、天天津和和沧州州，是京津津同城城化发发展的的主轴轴，也也是北北京重重要的的出海海通道道；京京九通通道连连接北北京、、北京京新机机场、、廊坊坊、衡衡水，，是京京津冀冀沟通通华中中、华华南地地区的的交通通动脉脉；京京承-京广通通道纵纵贯京京津冀冀地区区，连连接承承德、、北京京、保保定、、石家家庄、、邢台台、邯邯郸，，是京京津冀冀沟通通东北北、华华中及及更远远地区区的交交通动动脉。“四横横”即秦承承张通通道、、京秦秦-京张通通道、、津保保通道道和石石沧通道：：秦承张通通道连连接秦秦皇岛岛、承承德、、张家家口等等京津津冀地地区北北部城城市，，是我我国西西北地地区重重要出出海通通道；；京秦-京张通通道连连接秦秦皇岛岛、唐唐山、、北京京、张张家口口，是是京津津冀联联系西西北、、东北北地区区的交交通动动脉；津保通通道连连接天天津(滨海新新区)、霸州州、保保定，，是京京津冀冀中南南部地地区的的重要要通道道，也也是天津港港的重重要疏疏港通通道；石沧沧通道道连接接石家家庄、、衡水水、沧沧州(黄骅)，沟通通京沪沪、京京九、、京广广三大大通道道，是是黄骅骅港的的重要要疏港港通道道。城市基基本情情况——京津冀冀交通通体系系下的的天津津城市基基本情情况——交通情情况总体战战略发发展：：双城双双港、、相向向拓展展、一轴两带带、南北生态。。以深化化落实实国务务院确确定的的“国国际港港口城城市、北方方经济中心和和生态态城市市”的的城市市定位位为目标标，依托托京津冀，服务务环渤渤海，，面向向东北亚亚，用区区域和和国际际视野野，着眼天津未来长长远发展，，着力力优化化空间间布局局、提升升城市市功功能能。双城城是指指中心心城城区区和和滨滨海海新新区区核核心心区区，是是天天津津城城市市功功能能的的核心心载体体。。双港港是指指天天津津港港的的北北港港区区和和南南港港区区，，是是城城市市发发展展的的核核心心战略略资资源源，是是天津津发展展的独独特特优优势势。。城市市基基本本情情况况———区域域发发展展规规划划二、、天天津津市市整整体体分分析析及及城城市市进进入入评评价价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）二、、天天津津市市整整体体分分析析及及城城市市进进入入评评价价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）宏观观环环境境：：人口口规规模模（常常住住人口口、、人人口口净净流流入入情情况况）截止止2015年末末，，天天津津市市户户籍籍总总人人数数为为1278.4万人人，，较较2014年的的1016.66万人人增增加加261.74万人人，，增增加加25.75%；常常驻驻人人口口数数为1546.95万人人，，较较2014年的的1516.81万人人增增加加30.14万人人，，增增加加0.02%。据据统统计计，，天天津津市市截截止止2015年底底，，人人口口净净流流入入约约为为268.55万人。。数据据来来源源：：中中指指数数据据库库宏观观环环境境：：GDP总量量及及增长长率率及及人人均均GDP2011-2015年，，天天津津市市GDP呈现现稳稳步步上上升升趋趋势势，，GDP增长长率率逐逐渐渐下下降降，，2015年依依旧旧高高于于全全国国平平均均6.9%。属属于于全全国国高高增增长长区区域域；；人人均均GDP保持持着快快速速的的增增长长，，2015年达达到到109032.71元。。是是全全国国平平均均水水平平49228.73元的的2.2倍。。数据据来来源源：：中中指指数数据据库库宏观观环环境境：：全社会固固定资产产投资总总额及房房地产开开发投资资总额天津市固固定资产产投资以以及房地地产开发发投资总总额，在在2016年8月份达到到2015年10月份左右右水平，，在2016年还剩4个月的情情况下，，按照目目前趋势势，截止止2016年底，势势必达到到2015年整体水水平，甚甚至超越越2015年整体水水平。数据来源源：中指指数据库库宏观环境境：样本房价价走势（（百城价价格指数数）从近一年年的房价价走势来来看，从从2015年10月至2016年9月，天津津市整体体房价从从10894元/平上升至至13209元/平，增长长21%。数据来源源：中指指数据库库二、天津津市整体体分析及及城市进进入评价价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）开发经营营：2015年至2016年9月商品住住宅统计计（房地地产开发发投资））从近一年年的房价价走势来来看，从从2015年10月至2016年9月，天津津市整体体房价从从10894元/平上升至至13209元/平，增长长21%。数据来源源：中指指数据库库开发经营营：2015年10月至2016年9月商品住住宅统计计（新开开工面积积、销售售面积））数据来源源：中指指数据库库开发经营营：2015年10月至2016年9月商品住住宅统计计（销售售额、销销售价格格）数据来源源：中指指数据库库开发经营营：2015年10月至2016年9月商品住住宅统计计（可售售面积、、月均成成交面积积、出清清周期））2015年10月至2016年9月：天津市商商品住宅宅可售面面积以及及出清周周期均呈呈现下降降趋势（（2016年9月可售面面积1224.1万㎡，出出清周期期降为5.79月）；月均成交交面积呈呈现稳步步提高的的趋势（（2016年9月达到211.26万㎡，仅仅次于一一年来的的峰值221.11万㎡）数据来源源：中指指数据库库数据来源源：中指指数据库库交易数据据：2015年至2016年天津各各区销售售情况（（套数、、面积、、价格、、销售额额）2016年2015年区域销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）合计1540991695.22126672147.2512345313583南开142220.433340568.34338441.1525503104.9河西822592.8928784267.36550363.5123525149.4河东512158.6926617156.22347739.172148884.1和平4077.703368125.95101013.702691236.8河北292531.202603181.21332336.142005072.4红桥332634.712370882.3357340.922007982.1西青13301149.4314692219.5412116129.2212209157.7北辰825684.7613368113.31468246.141065749.1津南14487163.9210828177.4911427126.249198116.1东丽12441130.1311491149.54926493.961049498.6开发区163117.571698129.84234125.611653842.3塘沽23580246.7110390256.3319246208.209730202.5蓟州412245.52916441.71337938.78866333.5武清31516351.328011281.8424509272.727471203.7静海775590.49857777.61395848.82818539.9宝坻703572.76732353.28547557.84751543.4汉沽343835.86652823.41184718.98623011.8大港365146.72673131.45296236.25692825.1宁河136014.41765711.03197720.79674814.0销售趋势势：与2015年相比，，河西区区、西青青区、北北辰区、、津南区区、东丽丽区、滨滨海新区区（塘沽沽）、武武清区、、静海区区均呈现现量价齐齐升的趋趋势。交易数据：天津市各各区2015年至2016年第三季季度销售售面积和和销售价价格）南开区河西区河东区和平区数据来源源：中指指数据库库交易数据：天津市各各区2015年至2016年第三季季度销售售面积和和销售价价格）河北区红桥区西青区北辰区数据来源源：中指指数据库库交易数据：天津市各各区2015年至2016年第三季季度销售售面积和和销售价价格）津南区东丽区开发区蓟州区数据来源源：中指指数据库库交易数据：天津市各各区2015年至2016年第三季季度销售售面积和和销售价价格）静海区武清区宝坻区宁河区数据来源源：中指指数据库库交易数据：天津市各各区2015年至2016年第三季季度销售售面积和和销售价价格）滨海新区区塘沽汉沽大港数据来源源：中指指数据库库2016年年第三季度2016年年第二季度2016年第一季度区域销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）合计574.4323216693.1112503427.6512193南开4.31359397.22354268.9031270河西26.863344535.192789830.8325734河东16.213230123.432561819.0523010和平2.57368722.25338542.7930489河北9.342966014.31262907.5421045红桥4.812818020.09243039.8120296西青41.691750071.051395236.6812935北辰26.041585937.411251221.3011825津南61.971161266.091067935.859748东丽46.141297453.551051730.4410958开发区7.97173995.86173863.7415458塘沽81.2110871101.391048864.119627蓟州21.74936615.8091567.988630武清115.478336142.67803793.187567静海41.45905932.22831816.837884宝坻28.57752028.74705515.457458汉沽19.82658511.3664744.686419大港13.39715920.32662913.016450宁河4.7781734.1672595.487510交易数据：天津市各各区2016年销售面面积和销销售价格格去化能力力：季度度销售超超过20万㎡的区区域（河河西、西西青、北北辰、津津南、东东丽、滨滨海新区区【塘沽】、武清、、静海、、宝坻）数据来源源：中指指数据库库交易数据据：2015、2016年天津各区区普通住住宅成交排行行走势（（套数、面积、、价格）2015年2016年排名区成交套数成交面积排名区成交套数成交面积1武清区2216622534081武清区3038233006172西青区1126811540532津南区1311514712333滨海新区（塘沽）1087611197753西青区1283314356344津南1050610921134滨海新区（塘沽）1253012884795滨海新区（汉沽）999410755085东丽区1184112447936东丽区90419104276滨海新区（汉沽）1140212140207宝坻区59156015947河西区80329052098河西区57556587268宝坻区73937775269开发区38554236869静海区707182122410红桥区358941059110北辰区697775386411北辰区352138468011河东区521260866612南开区325539713612蓟州区380142249513河北区324835558013滨海新区（大港）358746936414蓟州区324135781714开发区357139146015河东区322134880215红桥区333534715516静海区320234769216滨海新区295529730517滨海新区（大港）265232357417河北区272829415618宁河区207821547818南开区157324054019滨海新区10639644819宁河区138514572520和平区100013652420和平区43681074合计11944612663613合计15015916510537数据来源源：中指指数据库库综述：通通过对2015年至2016年天津市市各区目目前以的销售情情况及纵向对对比和分分析（销销售套数数、面积积、价格格）：1、从销售售套数和和销售价价格来说说：河西西区、西西青区、、北辰区区、津南南区、东东丽区、、滨海新新区（塘塘沽）、、武清区区、静海海区均为为量价齐齐涨的区区域；2、从去化化能力来来讲，河河西区、、西青区区、北辰辰区、津津南区、、东丽区区、滨海海新区（（塘沽））、武清清区、静静海区去去化能力力最强，，季度平平均去化化超过20万平（2016年前3季度去化化排名：武清区区351.32万平、滨海新新区（塘塘沽）246.71万平、津南区163.91万平、西青区149.92万平、东丽区130.13万平、河西区94.68万平、静海区90.5万平、北北辰区84.75万平、宝宝坻区72.76万平）。。天津市区区：1、西青区区、2、东丽区区、3、河西区区、4、北辰区区天津郊区区：1、武清区区；2、滨海新新区（塘塘沽）；；3、津南区区；4、静海区区、5、宝坻区二、天津津市整体体分析及及城市进进入评价价城市进入评价体系1、城市宏观环境宏观环境：全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额2、房地产市场情况宏观环境：人口规模（常住人口、人口净流入情况）3、土地市场情况土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）宏观环境：GDP总量及增长率及人均GDP宏观环境：样本房价走势（百城价格指数）开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）天津市各区2016年销售面积和销售价格开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）土地数据据：2011-2016天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）南开区河西区河东区和平区数据来源源：中指指数据库库河北区红桥区西青区北辰区土地数据据：2011-2016天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）数据来源源：中指指数据库库津南区东丽区蓟州区滨海新区区土地数据据：2011-2016天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）数据来源源：中指指数据库库静海区武清区宝坻区宁河区土地数据据：2011-2016天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）数据来源源：中指指数据库库2011年2012年2013年2014年2015年区域宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）宗数（宗）楼面地价（元/平）合计2082009.551402319.991423704.46915040.59835735.74和平119848.8718313.54000000河东26473.2916793.68513407.890029095.05河西27085.9868917.62412842.861011677.26413972.43南开14171.9719300311405.21110415.7417289.59河北15471.0125134.637915.8628176.2339687.55红桥18878.9117921.1727241.90029409.79东丽41059.1123119.2411848.8222742.4637014.42西青122419.251846.2445160.9934595.8286725.3津南152901.2132181.51113227.8412499.272893.28北辰162365.690063226.5655063.6245833.31武清611218.88231073.38311521.14271601.35121593.91宝坻111315.7861491.27191273.6421692.9381656.46宁河51483.6161122.84000031404.64静海141178.22191212.12271343.84121438.9241145.69蓟州241011.119385.441908.4692349.4912289.96新海新区362205.83452875.09221813.9172807.59182863.5土地数据据：2011-2015天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）2011-2015年，西青、津南、北辰、武清、静海、滨海新区等六大区域的土地出让较为活跃，土地出让宗数整体呈现下降趋势，近3年多数大多处于个位数阶段）。数据来源源：中指指数据库库土地数据据：2016天津市各各区土地地出让情情况（年年度出让让宗数、、楼面地地价）数据来源源：中指指数据库库土地数据据：2015天津市各各区土地地出让情情况（成成交总数数排名））排名区土地宗数（宗）成交土地均价成交楼面均价1滨海新区184085.062863.502武清区122286.401593.913宝坻区83000.431656.464西青区811268.626725.305津南区73860.472893.286北辰区710294.925833.317河西区424552.1613972.438南开区430394.6117289.599静海区42465.541145.6910宁河区32232.481404.6411河北区320107.359687.5512东丽区313097.177014.4213河东区226520.279095.0514红桥区224480.279409.7915蓟州区14579.932289.96合计839876.425735.74数