多层住宅户型设计创新实践（附多图）

厉心心户户型型设设计计专专题题研研究究系系列列设计计创创新新实实践践多层层住住宅宅户户型型创新新作作为为产产业业发发展展的的动动力力，，应应该该提提倡倡；；在在设设计计行行业业的的需需求求更更为为明明显显。。创新新与与标标准准化化相相对对应应，，两两者者并并不不矛矛盾盾，，而而应应该该是是很很好好的的结结合合。。（（标标准准化化的的目目的的是是实实现现规规模模化化，，降降低低成成本本、、保保证证品品质质；；创创新新的的目目的的是是为为了了达达到到或或保保持持持持续续的的领领先先。。））前言言创新新(Innovation)：所谓谓创创新新，，就就是是建建立立一一种种新新的的生生产产函函数数，，企企业业家家的的职职能能即即是是实实现现创创新新。。资资本本主主义义经经济济发发展展表表现现为为通通过过企企业业家家的的创创新新活活动动以以实实现现产产业业突突变变，，通通过过不不断断创创新新来来推推动动““创创造造性性的的毁毁灭灭过过程程””，，导导致致资资本本主主义义经经济济周周期期性性波波动动式式向向前前发发展展。。——熊彼得《经济发展展理论》房地产创创新：在房地产产开发过过程中，，在保证证利润、、控制风风险的前前提下，，以市场场需求为为导向，，寻求对对可利用用资源进进行有效效整合的的过程。。研究对象象的清晰晰（多层住住宅户型型设计创创新）住宅设计计的范畴畴太宽，，从高层层到多层层，从规规划到单单体，从从平面到到立面，，从色彩彩到材料料。清晰晰研究的的范围，，只研究究多层住住宅的户户型创新新问题。。前言多层---住宅按层层数分类类，在此此主要与与低层别别墅、小小高层、、高层、、超高层层相对；；由于多多层的特特点，主主要针对对大众客客户。户型—住宅的设设计包括括很多方方面，如如：平面面、立面面、材料料、规划划、色彩彩、景观观，在此此仅研究究户型。。创新——在此不是是谈住宅宅设计的的一般原原理或注注意要点点；主要要针对目目前市场场上出现现的产品品谈创新新，与标标准化相相对。设计——按专业划划分，与与策划、、工程、、成本、、营销、、物业相相对应，，在此仅仅谈设计计。目录录第一部分分：为什什么要创创新第二部分分：多层层住宅户户型创新新设计实实践第三部分分：创新新中应注注意的问问题目录第一部分分：为什什么要创创新1.1居住观念念的变化化1.2市场的需需求1.3地产品牌牌的打造造、提升升1.4降低投资资的风险险，提提供利润润附加值值为什么要要创新家庭结构构---核心家庭庭的增加加是中国国家庭结结构的一一个变化化趋势，反映映在户型型设计上上首先是是两居室室三居室室的大量量增加、、厨房面积的的调整等等。行为习惯惯---行为习惯惯对户型型提出了了相应的的要求，，平面内内的户型分割割、空间间分配、、通风采采光设计计、功能能区划分分和联结结的合理性性等，直直接影响响到居住住的舒适适度。以“厅”的设计变变化为例例，近年年从老式式居室的的无厅式式到“大厅小卧卧”的流行，，再到“厅卧合理理搭配”的理性回回归，都都集中反反映了居居住者对对舒适度度的追求求和“以人为本本”的居住理理念。现现在的年年轻高收收入阶层层，很少少在家里里招待朋朋友，而而是更习习惯于在在饭店或或咖啡厅厅等地方方与人进进行交流流沟通。。客厅的的“会客”功能正在在逐渐淡淡化，“家庭起居居”的功能成成为基本本定位。。为什么要要创新1、居住观观念的变变化2、市市场的需需求转化---随着住宅宅市场近近年的高高速扩容容，可供供消费者者比较选选择的住宅宅产品越越来越多多。在这这种变化化中，消消费者的的心态也也日趋成熟熟，消费费观念正正逐渐由由只注重重地段、、价格向向同时关关注产品本本身的内内在品质质方面转转化。强化---更加强化化产品本本身设计计，通过过优化设设计提升升性价比比的项目将将会占得得市场先先机。。93％的消费费者关注注所购房房产的户户型设计计。其中中，62％的消费费者非常常注重产产品户型型设计情情况；31％的消费费者比较较关注产产品户型型设计情情况。此此外，58％的潜在在购房者者愿意优优先考虑虑购买户户型创新新的产品品。为什么要要创新3、地产品品牌的打打造、提提升核心价值值的体现现---设定品牌牌核心价价值是品品牌资产产的主体体部分，它让让消费者者明确、、清晰地地识别并并记住品品牌的利利益点与与个性、定定位并全全力维护护和宣扬扬品牌核核心价值值已成为为许多国国际一流品品牌的共共识。品品牌的价价值的重重要组成成部分就就是产品品的领先、、高性价价比。对对于住宅宅而言，，户型的的领先将将是品牌牌的有力支支撑，也也有利于于创造、、提升品品牌。同样的地地段，同同样的房房子，万万科为什什么比人人家贵1000多元(每平方米米)甚至还卖卖得比其其他房子子好？这这就是品品牌的威威力。如如果消费费者看了了房子以以后说：：它是与与众不同同的，它它正是我我所想要要的房子子。这就就值得他他为此多多付一些些钱。毫无疑疑问，万万科的户户型在目目前保持持了持续续领先，，近年来来得到了了业界的的一致好好评，也也为品牌牌的保持持作出出了重要要贡献。。为什么要要创新4、降低投投资的风风险，，提供利利润附加加值由于开发发地产需需要一定定的周期期，市场场变化莫莫测，而而创新对对客户的吸吸引力，，将有效效的规避避销售风风险。相对市场场的大众众产品而而言，创创新所带带来的独独特性，，经过销销售宣传的的引导，，可以扩扩展创新新的价值值，创新新产品具具有更多多的诱惑力力。客户户将为创创新支付付单独的的费用，，成为创创新产品品的利润附附加值。。以江苏常常州奥林林匹克花花园的创创新产品品“空间间别墅””为例，，由于户户型特点点，在同同样条件件下，可可以将容容积率提提高0.2，地价的的成本相相对降低低（按楼楼面地价价来测算算），土土建成本本由于结结构较复复杂的原原因增加加约100元/平方米，，销售单单价较普普通住宅宅高出300元/平方米，，从而产产生了利利润附加加值。而而且，更更充分的的利用了了土地，，提升了了地产品品牌。为什么要要创新第二部分分：户型型创新设设计实践践2.1内部结构构功能的的创新2.2设计理念念的创新新户型创新新设计实实践很多建筑筑师认为为多层住住宅在户户型上已已经没法法创新了了，只是是销售和和媒介在在不断的的炒作概概念而已已。2、户型内内部结构构功能的的创新阳光花房房客户群本本身对生生活品质质的要求求较高，，室内花花房的引引入正好好符合这这部分人人的置业业要求。。其功能能是十分分丰富的的，除赏赏花观景景之外，，还是家家庭娱乐乐、休闲闲的空间间，可以以全面提提升居住住质量。。阳光花房房的屋顶顶作为二二层的露露台，解解决二楼楼销售价价格较低低的问题题。户型创新新设计实实践一层平面面图2、户型内内部结构构功能的的创新六层销售售困难的的处理减少户型型面积，，降低总总价。提供相应应的销售售支撑点点。户型创新新设计实实践屋顶平面图六层平面图2、户型内部结结构功能的创创新北梯南入口的的处理实现户型各功功能面积的合合理分配。丰富空间层次次。户型创新设计计实践一层平面图架空层平面图图2、户型内部结结构功能的创创新面对景观的纯纯复式采用折线外形形，从而让每每一间主要房房间可见景观观，明确的景景观导向设计计。入口位置的变变化可以改变变客户的感受受，更高档一一些。户型创新设计计实践二层平面图一层平面图2、户型内部结结构功能的创创新东西向景观住住宅三间房间朝南南，保证朝向向要求；客厅厅面向景观。。卫生间的窗台台作花坛处理理，强化景观观感受。储藏空间的增增加，提升户户型的档次，，同时，增加加卧室的私密密性。户型创新设计计实践一层平面图2、户型内部结结构功能的创创新入户花园及首首层阳光房的的设置双阳台的设置置合理的布局，，良好的通风风与采光户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新景观户型入户花园的设设置厨房双入口的的设计舒适的大面宽宽的客厅的的设置设有储藏间拼接处理户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新端头景观户型型入户花园的设设置厨房双入口的的设计两层高阳台避避免干扰形成围合感户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新厨房双入口的的设计的各种种变化。三房＋四房四房＋四房三房＋三房户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新向北围合端头头户型横厅设计两间卧室朝南南向北突出，还还可以拼接设有储藏间端立面丰富户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新北厅户型三间卧室朝南南北向景观带，，所以客厅、、餐厅朝北入户直接进入入厨房，U形台面布置。。产品个性太强强，销售不太太好。户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新向南围合端头头户型向南突出10米以上，围合合感强。横厅的设计，，主卧的私密密感。三间房朝南、、客厅也有南南向窗主卧室的八角角楼处理户型创新设计计实践下复式的处理理，考虑储藏藏间，控制户户型面积。户型创新设计计实践2、户型内部结结构功能的创创新3、设计理念的的创新平面图利用地形的高高差形成富有有特色的高TOWNHOUSE高差2～3米的状况户型创新设计计实践3、设计理念的的创新平面图利用地形的高高差形成富有有特色的高TOWNHOUSE高差5～6米的状况户型创新设计计实践3、设计理念的的创新天井住宅——改变传统住宅宅的户型关系系，强调各户户邻居之间的的交流。提取传统住宅宅中的天井元元素，结合交交通空间设计计，改变天井井过于封闭的的缺点，促进进了邻里交往往，同时解决决了四合院的的朝向不好、、过度干扰的的问题。针对多层住宅宅的特点，将将天井设计在在二层，南向向逐层退台，，形成漏斗状状，解决天井井的日照、采采光和封闭的的问题。平面图户型创新设计计实践3、设计理念的的创新多层的围合处处理1/加入低层丰富富空间2/天际线的变化化3/结合景观带的的处理户型创新设计计实践3、设计理念的的创新无分摊面积的的户型售价分析：1/81X4000=32.4万2/32.4万÷73＝44383/81X3600=29.16万4/29.16÷73＝39955/联排感、花园园容积率对比：：1/1梯2户，六层共12户2/1梯2户，三层，4栋共24户，适当减少少，容积率仍仍然提高。户型创新设计计实践3、设计理念的的创新户型创新设计计实践3、设计理念的的创新下复式结合车车库的处理设计依据：1/房价大概2500,车库和储藏间间价格2200，销售很好。。2/2.2米内一层车库库不计算建筑筑面积，上部部仍可设计六六跃七。3/当地规费为100元/平米,配套费用为200元/平米。4/开发商拿地价价格不低，在在区域不具备备竞争力，希希望挖掘其他他价值。5/框架结构7~9层上部结构单单位成本基本本不变。户型创新设计计实践纯复式住宅（（正在研发的的产品，还不不成熟）1/利于半地下室室。2/车库入户的方方式。3/独立入户，形形成别墅感。。3、设计理念的的创新户型创新设计计实践纯复式住宅（（正在研发的的产品，还不不成熟）1/双入户的方式式。2/客厅、餐厅透透空两层，提提高性价比。。3/赠送露台。3、设计理念的的创新户型创新设计计实践纯复式住宅（（正在研发的的产品，还不不成熟）1/双入户的方式式。2/客厅、餐厅透透空两层，提提高性价比。。3/赠送露台。3、设计理念的的创新户型创新设计计实践第三部分：创创新中应注意意的问题3.1创新的市场接接受程度3.2创新户型的比比例控制3.3创新设计后期期创新理念具具体实施，实实现的掌控3.4设计流程的贯贯彻、实施创新中应注意意的问题1、创新的市场场接受程度在湖南浏阳东东方鑫城项目目中，考虑售售价在1500元/平方米以内，，创新的程度度主要考虑第第一层面。在常州奥林匹匹克花园项目目中，售价在3000元/平方米左右，，为保证设计计领先于当地地市场，第一一次采用了空空间别墅。对于地价较低低，预计售价价在1800元/平方米以下的的项目，从利利润角度考虑虑，空间别墅墅、天井住宅宅不宜采用。。北京接受概念念，左岸公社社、现代soho很受推崇；广广东则比较理理性，需要实实实在在的，，为住户带来来利益的创新新；长沙、江江苏对创新很很推崇，会忽忽略创新带来来的一些缺点点。创新中应注意意的问题城市的房地产产开发水平——创新的目的是是为了实现领领先，获得附附加值，对于于不同的开发发水平的城市市，对创新的的要求不同。。三线城市比比较容易的方方式是学习，，更多的是要要求第一层面面的创新，对对第二层面的创创新的要求不不高，已经能能实现在当地地的领先；一线、二线城市将追求第第二层面的创创新。当地的销售房房价——改变传统的户户型结构，结结构带来一定定的复杂性，，需要为此付付出一定的结结构成本、管管理成本，对对于售价较低低的项目，有有一些理念创创新的设计产产品使用存在在难度。当地的地域文文化——各地的地域文文化不同，对对创新的接受受、热爱程度度不同，对创创新方式的接接受程度也不不同。2、创新户型的的比例控制第一层面，主主要针对设计计师往往只考考虑空间、色色彩、造型等等设计的内容容，而强调设设计师应该更更多的考虑开开发、销售的的内容，考虑虑成本、利润润的问题。在合肥奥林匹匹克花园项目目的设计过程程中，经过与与开发商各部部门集中讨论论，考虑项目目的地理位置置不太好，需需要产品创新新来刺激客户户，强化品牌牌；同时不可可能实现太高高的售价，最最终确定第二二层面创新户户型的比例控控制在15％～20％之间。创新中应注意意的问题第一层面的创创新，往往根根据规划的特特点来确定，，风险很小，，大家也都会会接受。第二层面的创创新，则应该该根据项目的的具体情况，，综合考虑各各方面的因素素来作决定。。2、后期创新理念念具体实施控控制创新设计思路路的连贯性，，延续性——住宅户型创新新设计的成果果出来后，反反映到具体设设计图纸中，，保证创新设设计思路的贯贯彻，不会出出现偏差，走走样。与后期施工图图地对接——制作施