商业物业工程条件培训

商业业物物业业工工程程条条件件培培训训超市仓储专业店一类类：：零零售售业业态态分分类类零售售业业态态分分析析业态百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售售业业态态—百货货商商店店（（一一））要素要求物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡其它①库房面积：5000平方米。

②卸货区面积：300平方米。

③卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。

④卸货通道（消防通道）宽幅：5米。

⑤地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。

⑥能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。

合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年选址址要要素素：：●区域域城市市的的核核心心商商圈圈————商商业业中中心心内内或或商商业业新新区区，，附附近近又又超超市市、、饮饮食食、、娱娱乐乐等等商商业业项项目目配配套套，，交交通通便便利利；；●城城市市规规模模1、省省会会城城市市或或中中心心城城市市2、城城区区常常住住人人口口500万以以上上，，年年人人均均消消费费支支出出5000元以以上上。。●商商圈圈条条件件1、商商圈圈：：城城市市中中心心或或繁繁华华商商业业街街，，可可以以辐辐射射全全市市人人口口，，紧紧邻邻城城市市主主干干道道，，有有12条以以上上公公交交线线。。2、竞竞争争对对手手5公里里内内竞竞争争对对手手不不超超过过4家。。3、用用地地可可进进入入性性：：容容易易进进入入、、无无交交通通堵堵塞塞4、郊郊区区用用地地的的视视觉觉可可见见性性5、用用地地周周围围状状况况零售售业业态态—百货货商商店店（（二二））大洋洋百百货货光谷大洋百货业态布局5F童装、家居配饰、家居用品4F男士服饰、鞋子、箱包3F少淑女装、女士内衣2F女士职业装、女士配饰1F化妆品、珠宝、鞋子、屈臣氏-1F运动服装、休闲服饰、屈臣氏零售售业业态态—大型型超超市市（（一一））世界界最最大大的的连连锁锁零零售售商商美国国最最大大的的私私人人雇雇主主和和世世界界最最大大的的连连锁锁零零售售企企业业1962年成立立，在在全球球开设设了6,600多家商商场，，2007年营业业额3511亿美圆圆，居居全球球之冠冠沃尔玛玛在中中国1996年进入入中国国，在在深圳圳开设设了第第一家家沃尔尔玛购购物广广场和和山姆姆会员员商店店，，至今今已在在40个城市市开设设了104家商场场。含含沃尔尔玛购购物广广场、、山姆姆会员员商店店、沃沃尔玛玛社区区店三三种业业态世界第第二大大国际际化零零售连连锁集集团大卖场场业态态的首首创者者，欧欧洲第第一大大零售售商，，世界界第二二大国国际化化零售售连锁锁集团团成立于于1959年，现现拥有有11,000多家营营运零零售单单位，，业务务范围围遍及及30个国家家和地地区家乐福福在中中国1995年进入入中国国，，已进进入了了中国国25个城市市，开开设了了109家大型型超市市泰国正正大集集团旗旗下企企业泰国正正大集集团旗旗下企企业泰籍华华人谢谢易初初创办办易初莲莲花在在中国国1997第一次次进驻驻中国国（上上海浦浦东）），已已在中中国开开了70多家购购物中中心沃尔玛

家乐福 易初莲花 商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12--15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道

交通便利；社区密集区

物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万-4万平方

2万平米左右

建筑物纵深40-50米以上；临街面大

长宽比例10：7或10：6 临街面不少于80米、矩形或梯

层高不少于5米

不少于5米

卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5

柱距8-9米 8米以上10.8*10.8 楼板承重卖场不少于500kg/㎡，局部达到800~1000kg/㎡卖场不少于500kg/㎡，局部达到800~1000kg/㎡卖场800kg/㎡仓冷库1000-1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位 免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米 400-600车位(上海,北京,广州)150-300车位(其他);600-1000自行车位 相关配套手扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表 手扶梯、卸货区、上水\供气\排水通道\通风\发电机\消防\环保 货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达，供水200-250吨/天;供气\排水通道\通风\发电机\消防\环保 零售业业态—大型超超市（（二））零售业业态—专业店店（一一）品牌特特点：先进的的管理理模式式雄雄厚的的资金金支持持全全球球化的的采购购网络络经营策策略：：低价采采购、、低成成本控控制、、多区区域运运营、、规模模收益益发展状状况：：截止至至2006年12月底，，百安安居在在中国国25个城市市拥有有58家商店店，包包括上上海、、北京京、深深圳、、广州州、青青岛、、杭州州、苏苏州、、武汉汉、南南京、、昆明明、福福州、、无锡锡、哈哈尔滨滨等。。计划划在2010年在30多个城城市开开设100家商店店。品牌特特点：中国3C（家电电、电电脑、、通讯讯）家家电连连锁零零售企企业领领先者者发展状状况：：1990年成立立，至2007年在中中国190多个城城市拥拥有超超过600家连锁锁店，，销售售规模模在100家连锁锁企业业中，，位居居三甲甲品牌特特点：中国第第一家家连锁锁型家家电销销售企企业，，也是是中国国大陆陆最大大的家家电零零售连连锁企企业。。发展状状况：：成立于于1987年，至至今已已在250个城市市拥有有直营营门店店800余家，，先后后收购购永乐乐和大大中选址要要求一般包包括家家居建建材、、家电电专业业店、、药品品专业业店、、办公公用品品专业业店、、玩具具专业业店、、服饰饰店（（ApparelShop）等。。2、物业业基本本要求求1、商圈圈基本本要求求选址多多样化化：多多设在在繁华华商业业区、、商店店街或或百货货店、、购物物中心心内；；商圈范范围不不定，，目标标市场场多为为流动动顾客客。主主要满满足消消费者者对某某类商商品的的选择择性需需求营业面面积根根据主主营商商品特特点而而定；；设有一定规模模的停车场零售业态—专业店（二））零售业态—专业店（三））苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈；社区店：紧邻大型社区，社区人口10万；特定市场店：手机、IT一条街；枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平米；大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁柱距及层高层高4米以上，柱间距7.5米以上同苏宁同苏宁配套提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。同苏宁同苏宁电量提供80kw/1,000平方米的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自动扶梯、货梯等设施设备用电合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上本报告是严格格保密的.便利商店的国国际共通语言言7-111927年7-11便利店诞生于于美国、后引引入日本全球店面数目目逾三万家、、是全球最大大连锁店体系系经营策略准确定位：早出晚归、贪贪图方便的高高收入职业人人士集中开店，多多种服务：送货上门，冲冲洗相片，代代收水电费，，代售邮票、、门票、飞机机票，代办旅旅游，金融保保险等开展电子商务务：旅行、音乐、、照相、礼品品和手机、书书籍、汽车服服务、信息服服务等；将商商品扩大到几几十万种发展物流配送送业务零售业态—便利店（一））零售业态—便利店（二））要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上二类：餐饮业业态分类重餐大中型餐饮汉拿山烧烤、商务型餐厅、火锅店、食堂、等）快餐麦当劳、肯德基、必胜客等轻餐咖啡厅、西餐厅、面包房、休闲小屋等面积及层高强电系统燃气/煤气结构供水卫生间及污水排放隔油池及厨房废水大中型餐饮选址及工程技术要求（如汉拿山烧烤）700--1500平米，层高4.5米以上800KW，30KW应急,为便于未来管理，通mis线，其余按国家标准执行天然气：高峰容量200立方/小时厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M2，人货分流，人车分流流量5.5L/s提供隔油池，容积不小于6立方米，上水管径：至少100mm；排水管径200mm以上，快餐选址及工程技术要求（如肯德基）50平米左右，净高不低于3.5米最少200千瓦的用电量，提供185铜芯电缆用于配电室引至指定位置，独立安装电表。通mis线，其余按国家标准执行至少三个燃气探头预留，25立方/小时天然气厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M225吨水/天，供水管径为2.5--3.0cm，水压不小于2.5KG/CM2，并具有相应的用水指标。排水系统：排水管径150mm，卫生间排污管接入项目的化粪池，厨房污水排放接入项目隔油池，隔油池不小于3立方米。轻便餐饮选址及工程技术要求（咖啡厅）50--400平米，层高不低于四米,一层或地下一最少200KW的用电量，提供185铜芯电缆用于配电室引至指定位置，独立安装电表。为便于未来管理，通mis线，其余按国家标准执行至少三个燃气探头预留，25立方/小时天然气厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M225吨水/天，供水管径为2.5--3.0cm，水压不小于2.5KG/CM2，并具有相应的用水指标有上下水，按国家标准二类：餐饮业业态分析排烟系统空调系统新风/排风卸货车位消防工程

招牌/广告牌电话室外座位区大中型餐饮选址及工程技术要求（如汉拿山烧烤）

不低于225Rt厨房通风：排风打动45立方米/s；排烟系统：管道尺寸：600*400mm以上（长*宽）；新风及排风管道尺寸：600*400mm以上（长*宽）6--8个，，空调新风量12000M3/小时；烟罩新风量12000M3/小时在承租地有后门作为货物进出口，停车卸货问题将根据物业管理规定执行。按国家标准在门脸上方提供招牌安装位置，提供室外广告牌/墙面固定广告/霓虹灯广告（广告牌或墙面固定广告或霓虹灯广告独立供电，独立计量）提供至少4条电话线路提供室外等候区、休息区快餐选址及工程技术要求（如肯德基）提供冷暖空调，应保证使用时间自早7：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/平米/小时，用餐区应不小于350卡/平米/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20--25度之间。厨房通风：提供室外相应的排放油烟管道位置，排烟管道的截面积为600*700mm独立收货平台。按国家标准首次验收通过，并自设消防系统与主系统联通。至少两条电话线路。

。轻便餐饮选址及工程技术要求（咖啡厅）

中央空调宜采用新风补入方式的盘管空调系统（设计安国家标准），利于后期商铺进行二次装修布置，预留空调供回水及冷凝水接驳口和维修控制阀门及平衡阀组，冷凝水采用就近直排设计方案。按国家标准独立收货平台。按国家标准在门脸上方提供招牌安装位置两条电话线路二类：餐饮业业态分析•“重餐”类餐餐饮导入，必必须要有天然然气管道接入入和独立的油油烟排放设施施，以满足其其厨房要求，，有些没有天天然气、也没没有足够电容容量的店铺，，为了能够引引进餐饮业商商家，采用液液化气钢瓶。。酒精炉等方方式替代，这这存在很大安安全隐患，即即使有关管理理部门能够核核准其经营，，也建议要在在店铺内分割割出独立、安安全的建筑空空间专门存放放这类器具。•“轻餐”类餐餐饮导入，可可以接受没有有天然气管道道接入条件，，因为园区大大多数餐饮位位于办公楼建建筑的裙房商商铺即无天然然气管道接入入，所以其餐餐饮可以用电电加工方式提提供，这样就就会需要较大大的电容量配配置，例如麦麦当劳快餐，，它至少需要要280KVA以上的电容量量；如果没有有事先预留独独立，足够的的电力设备，，就可能导致致商家无法入入驻，而后期期强行改造又又可能会影响响相邻商家或或整栋建筑，，甚至埋下安全隐患二类：餐饮业业态（一）肯德基1、市场调查和和资料信息收收集：包括人口、经经济水平、消消费能力、发发展规模和潜潜力、收入水水平、以及前前期研究商圈圈的等级和发发展机会及成成长空间等。。2、对不同商商圈中的物物业进行评评估：包括人流测测试、顾客客能力对比比、可见度度和方便性性的考量等等，以得到到最佳的位位置。在了了解市场价价格、面积积划分、工工程物业配配套条件及及权属性质质等方面的的基础上进进行营业额额预估和财财务分析，，最终确定定该位置是是否具备条条件。麦当劳二类：餐饮饮业态（二二）划分商圈。。采取记分法法。把商圈圈分成好几几大类，有有市级商业业型、区级级商业型、、定点消费费型、还有有社区型、、社商务两两用型、旅旅游型等等等选择商圈。。在商圈选择择的标准上上，一方面面要考虑餐餐馆自身的的市场定位位，另一方方面要考虑虑商圈的稳稳定度和成成熟度三类：休闲闲娱乐分类类KTV电影院美容美发培训健身量贩式KTV技术要求地理位置：：大型商业区区底商或高高密度居住住区附近，，周边公交交线密集，，使得消费费者易达，，但要求与与居民区保保持一定距距离建筑物要供水200吨/天

上下水预留多个上下水点位（每个包厢设置一个卫生间）

广告位要求3-15米的门头广告位

化油池通常3-5吨、烟道1个规格为不得少于3㎡

停车位：一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上

装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造

三类：休闲闲娱乐—KTV电影院技术术指标（以以金逸电影影院为例）面积·:电影院范围围要求面积积2500－6000平方米（底底层面积，，不含夹层层）。楼层位置:一般在商场场的三层到到五层，最最高不超过过六层。承重要求求:450公斤/平方米，，放映机机房不得得小于300公斤/平方米。。层高：影厅入入口大堂堂需有挑挑高大厅厅，设售售卖、售售票等设设施，一一般高度度不低于于6米，电影影院放映映厅装修修后的净净高在8.0米或以上上，即梁梁下净高高约9.0米高；如如果要建建IMAX，层高要要在13米以上，，净高要要在12米以上；；放影厅数数量：总数量为为5-12个影厅,一般影院院包括一一至两个个350－500人大厅，，4－5个230－300人中型厅或或有两-三个较小小的VIP厅。放映厅尺尺寸：大厅厅：宽度度16-20米,长度24-32米,座位数约约为:350-500人。中厅：：宽度度12-14米,长度15-22米,座位数约约为:230-300人。VIP厅:：宽度8-12米,长度15-20米,座位数约约为:25-60人。如果要建建IMAX影厅的长长*宽面面积要在在25米*25米以上。。三类：休休闲娱乐乐—电影院电影院技技术指标标（续））（以金金逸电影影院为例例）交通要求:要与与商商场场主主通通道道相相连连,门面面要要求求12-20米,附近近要要有有相相对对独独立立的的垂垂直直电电梯梯(晚上上散散场场后后观观众众离离场场通通道道)卫生生间间：影影院院范范围围内内要要有有不不小小于于40平方方米米的的影影院院专专用用洗洗手手间间供(配)电：250-380KW消费费系系统统：完完成成二二次次消消防防中央央空空调调：已已配配备备冷冷冻冻水水到到位位给排排水水/排污污：预预留留到到位位，，150mm广告告牌牌：：户外外招招牌牌和和广广告告牌牌(需结结合合商商场场外外立立面面)柱距距及及长长度度：：柱距距不不得得