天津房地产市场研究报告完整版2

标准化管理处编码BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！【最新资料,Word版，可自由编辑！】欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！目录欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！发电量5月以来增速下降，二产业发展减缓；固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力；09全年社会消费品零售总额预计超14万亿元，宏观经济向好增加消费者消费信心；PPI自10年1月开始首超CPI，现通胀压力明显；天津10年前3季度GDP增速位列全国三极地位；与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，但房地产投资增速6月达到全年峰值后开始走弱；欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2007-10年国内生产总值增长走势GDP速季呈降092102、1041度速步3度速减缓呈十条”下趋势出台后增下季季季季季季季季季季季季季度年1季度年2季度年3年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年47777888899990000000000000001112009-10年全国发电量及增长趋势发电量受济105出现增0.00%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月234567890122345678901111年-111年-10.00%90012009-10固资投增经历上最厉45%40%35%30%25%20%15%10%5.0%00.0%年全年定资增月月月月月月月月月月月234567890122345678901-111-1111年年90固资投（元同欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！20090全社消品售额长势预1010开始比全社会费品售总超亿，宏经月月月月月357913579111年1年10总（元同2009年-10年CPI/PPI走势8%6%0912起CPIPPI双CPI、4%正之CPIPPI“剪刀差”2%“剪刀0%现象出现月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1年23456789012年12345678901111119001-4%-6%-8%-10%CPIPPI2009年-10年消费者信心指数走势情况1110912消者信9795939189心指数大8785年月月月月月月月月月月月幅上升，012011119001欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2006-10年天津与全国GDP走势对比天近保稳发年年年季季季季季季季678年1年2年3年4年1年2年300099990000000111全国天津2009-10天固资投增10009008007006005004003002001000天固投持345678910111034567891011月总（元同10房发额年增幅较大欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2009-10年天津市居民居住支出情况元300016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%0月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月23456789012年12345678901-11111年101900220022009天市籍口据万1%年户20022003200420052006200720082009年户人20022009天口据万天津人以1007810111023708%01%12%19%37%32%57%44%欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1.2政2010全关房产控相政110，务发了关促思源观点：体来说,11条提高地市平健发的《知的心容其是2009了行业控策可执行性,抑制价起到积极作用有利短抑制价过快上14国院务议台“国涨,但供给能否有增加尚存疑虑;四条”未来仍将有加息政来抑制和以前政相，通涨;策地板块负面影房产场举措上仍然有诸多亮点响有,利空未来股和新意：一首次提“五类住”的走势将随着成交量波动而波动,概念。明确提要增加中低价位中小套我们计短成交量和价均将出型普商品住供应，现整,但幅度有。将此作为增加住供应重点和突破点，经济适用政复活。三明确化和收内并重二套首比不低40%的老四在民升等期，重以前房产买“外。五鉴目前土“招拍挂”制度存在重大缺陷首次提要探索土出让综合评标方法。六完善房欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！思源观点：此举是为进一步落实差别化信贷政策,优化贷款结构;中行此举是一种商业化的调整,主要原因来源于信贷额度的控制。思源观点：新政的推出在一定程度上可能有效降低地价。因为从金上调高了拿地“入费”,参与的的土地。“国条”“国十开发商少了,炒高地价的氛围随之一条”调控政策，国进一步出手弱化。但还要看政府推地的数量,只有结合对增加地的预期才发，明确性住房地应商房地出、击地方面的具体要求，全方位加强土地监管。同时过行,否则僧多粥少地价还是降不下来，政策效果究竟如何，最终还要看地方政府的实施力度。国务院发布关于遏制房价过快上涨的思源观点：从10号文来看，差别化的信贷和税收政策的指向则本欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！指投机投购房和种的建立约谈、巡查和问责制度。二、实行更炒房行，对一民炒房团严格的差别化住房信贷政策首套房贷款的炒房行信贷上。地方首付款比例不得低于30%；二套房贷款首可以取买”的行，而要求严格“地增值税”的征收则显然针对一房地产开发的和投机性购房房价过高地区，可暂停发炒地皮行。从买房、卖面施放第三套房及以上住房贷款。四、发挥加双重压力，促使房价回归理性。税收政策对住房消费和房地产收益的调节住房配建比例以及开竣工时、约处罚款纳地合，保套型保2010建保障性住房300万套、类区住房280套的工作任。、加强对房地产开发购地和融的监严格依法查处地闲置及炒欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！地为并制违违行的购土，禁房产业国有股业与业土开和经业。、加大交易秩序监管力度对取得预售许可或办理现销售备案项目要在定时间内一次公全部销售十、完善地市场信息披露度各要时向社会公布住建设计划住年度供应计划。思源观点：投资投机购仍然是价过上涨一个重要因素李克强八天内两提坚决抑房8月21日中共中央政治局常委、国机炒作为出障给理李克强在苏常市数量也从侧面反映了家保性居建设作会并民生稳定市力度所在。讲。强真彻实中央、国院决部，大决更力措施加把障住重大民生程建设好使人民群众住所、中官方出台措施遏部分城市价过思源观点：遏价过上涨，政府再次推出政通知此次政调力度进一步加强三套9月份家关部委出台5大措施遏制房置购加大价一是已印细则区要根据欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！最国有部出的策施整完。是善别的房贷表明了府稳定价决策三调住交环的税个心但当前策作用已所税惠策四切增住有适应性故预计此供。是大房易场查度次地产太依查经机炒炒、抬价度并且严厉处市违规购房怂客签“阴阳合同”等为。央发布报告明确：继续宽松货思源观点：府既要保持宏观济政连续性稳定性又要根据新形势新情况着提高策针对央网站于9月17日刊登《2010年中国性灵活性特理好济平稳金融稳定报告》报告中明确将继续实较快发展调济结管理好宽松货币策尽管济望保持平稳较快长基本态势但内外济局面然复杂不不面对很多挑战该报告认为未来包括通胀资产格泡沫周期性不良款宏观风险将会通货膨胀预期系从而注价格走势管理好通货膨胀预期强金融风险防范。明显上升；且内需回升基础尚不稳固经济结调任务还很艰巨未来要继续适宽松货币策管理好通胀预期落实保控贷欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！央提加思源观点：在继前两融后控从而打击了楼市的投资投行为不过此次货政刚多的侧重中人银决，20101020日上金机人币贷基利融期的款准率调货方面抑制物价的通货膨胀，0.25个百分点由现的2.25%高到2.50%；一期款准率百分点由现的5.31%高到5.56%；对楼市相对影响较小。其他各档次贷基利据此相应调整。两部委新规：境外购房将受限思源观点：此次对境外个购房的限制表了家防前的境外住建部与家外汇局近印发《关于一人在的房为从而进规境外构个购房的通规内房健康稳发展。定境外个只在境购一于自住的住房而境外构在册市购买公的住房。开发商资链再收紧总额不得超在思源观点：当前各大产司的负债的增高监管部门强制要求房企总额不得超过在建工程的50%表了在前房市的火热情况下部分开发商铤而走险迅速扩链显趋紧并且随着市场的不断调欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！整企贷逾现可会加为展致使险度也断提范能现风，管门强要而商银行采取提早房贷总不超在工业人认，年企均债年高在贷售监趋严情况下大大重了企资金链紧张如果企笼资金企到还压力就增金显商银行应未雨绸缪对地产款思源观点：内息明时机好是因表明了央行坚决抑通货膨胀决心,以缩短政策生效时间,有利于来出泡沫民银行决定自201012月26日起上金融机构民币存基准利率一存基准利分别上0.25个百分点。思源观点：上存准备金给市最大影响就是对开发商资金压力再前10月开发商资金增长主依靠自筹资金超长幅度自筹资金而上存20101月18日起上存类金融机构民币存准备金0.5个百分点；20102月25日起上存类金融机构民币存准备金0.5个百分点；从欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2010510起上存类融款备率使银贷额更构民存准金0.5百点从。别接年，多20101116起上存类融内度经本完这使已构款备百点为强经到售金管开商在动管，度控币贷放中资方的力人银决，20101129日起上存类融构民存金0.5百点调后存准金率18%为史思源观：此次政策出台对一策一总结即供求以及策等面善房地产市场，而促进房地产市场健康稳发展。1214主持召常务会议研究善促进房地产市场健康政策措施会议要求按照稳政策、增有效供给、、完善相关制原则继续综合运土地、金、税等手段加和改善对房地产市场调重是保持政策连续和稳性同时快保障住房建设加管稳市场期遏制部城市房价过快涨势头。926，土部、住建部联合下思源观：两部委推出关于土地调欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！《于一加房产地建管控通，求格制地让调的知（土151文条保性房建制当前高端宅投力公房土，完成当年保性加保房设是文的要策而且给当前火的市力，中公房设次强场一冷，而进当前的生。严土土出必以地单提规条件建条和地用准严商住用单出面规，两以地捆出，”出要宅项目开发建，宅地容率指必大于1。2010年津关房产控相政天公金款策整积三房源点自型买家没无限期望欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！首，公积金新政的出台三套购房贷款问题《通知》明确规定请公积金贷款给予了“一刀切”方“职工家庭贷款购买第三套及以上住房式的不予贷款政策显然比没有统的暂停发放个人住房公积金贷款。”其次对“职工家庭贷款购买套住房且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的应支付不低所购住房价款20%的付款；所购住房建筑面积超过90平方米的应支付不低所购住房价款30%的付款。另外对第二套购房贷款的市民《通知》规定“职工家庭贷款购买第二套住房的应支付不低所购住房价款50%的一细则出台的商业银行按揭贷款层面严格得多。从政策方向上来看眼下市场前景不明晰的背景下买房的要原则还应当是自住。地新政“十条”出台二套房付不思源观点：十条从土供给、房源供给、保障性住房供应等不同角度天房市场行了规为彻《国关坚遏部范“十条”是据方特色继国十条的整不过在诸多方201010)一加和房地面可以看出只是给段增一市场控定市场预期本市定了个缓冲力度相削弱。《促我市房市场平健康发展施欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！意见》，各相关部门目前正在制定各自的实施细则（1）增加普通商品房有效供给-严控高档公寓、别墅建设（2）加快保障性住房建设-优先安排保障性住房用地（3）增加住房建设用地的有效供应-还迁安置用地不得低于供应总量的70%（4）抑制投资投机性购房需求-购第二套住房贷款首付款不得低于50%（5）加强风险防范-加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理（6）加强对土地出让市场监管-单宗土地出让面积不得超出20公顷（7）加强开发企业经营行为监管-严查房企囤房捂盘哄抬房价（8）加强住房交付使用管理-完善新建商品房准许交付使用管理制度（9）加强信息公开和市场监-准确公开露准的信息天市出八施前查“思源观点：目前随着政策的频繁出，开发商开始“想办法避开调控锋芒，从而出现各种违用地现象，政府出相关政策严格范土场，业康发展，市日前下欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！地管制，明政对发发知制了强地项开八措。是一加房产目商合利土行的规审。是强宗地让度从促房稳健发。三强天市地中易四执土招挂度五依处土。是止业区现置七禁政所企变转土是展查专检工。天出住“限购令”每户内思源观点：此次限购令推体现政调控价决心炒房以投机性购行起到抑的作，过限购令仍存在许多争10月13日通要求严落实国家差别住信政。商银暂放议例如只套并居家购第套以住贷对没有已购产说等不提一以当纳证或存在较多疑点。险纳明居暂发购贷款对购品房首付比例调整到30%以；贷购第套房，格首付低于50%、贷款率低于基准率1.1倍规知要求在津实限居家购套数策本知布之日起，天市外省居家在津内区范围内只新购套品欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！公积金贷款新政下发天津首套房90㎡以思源观点：此次公积金新政对首套90㎡以下仍首付两成，对刚性需求加以保护，而且提二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，三套公积金房贷全面叫停，是对利用公积金炒房资，明政对调政策的善。天津房调政策全国房调政策对比调力层面：力上，天津明于全国调，例“国条津条的对比，首调措面有明的界定，相关的整治还不够到位，只起到一个“呼吁的作用，另外政策台后不久现的拿地潮直接反应了政策的软所；“津条之后，天津仍多家银行可以办理三套房贷，当时有明确规定必要的整治，现了当时调手段的不到欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！位；后期公积金贷款新政下发，天津市明文提出天津首套房90㎡以下仍可两成等补充，也表明天津市对市场的放松警示，也是由于天津市刚性需求强带动所致；调控手段层面：当前国家主要以差别化的信贷和税收政策等金融手段为主，后期提出的“151号文件”从土地方面加强调控力度；而天津市并没有根据地方特色有什么新的政策补充，只是对相关政策作出一些调整；政策发展预期：10年政策的频繁出台，津城的房市量价走势依然坚挺，主要是由于当前的刚性需求以及政策的“软着陆”所致，预计11年仍以金融手段为主，不过可能出台一些性的调控施制性需求例可能仿庆的收房税控房市，期对档有一抑，从期，天津市房的刚性需求依然，对房地势不成大1.3城市发展境津高一期工天津市思源观点：预计于2012年竣的津汉公将作为一条要的速，不能够有效地接新的多个区2010年318，天津新区域和带动沿线域发展，更可为周边“一一五五”通整楼盘带较的通位优势和增体划局连城的主要值潜力，对今后东丽塘、及津高公一期程郊县域的房地市场的发展，将产于2012年竣，届往市区生积极的欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！和沽只不半津高是区部通西要道能新北空经临产业、、滨天滨海三片源点历年滨海积约2200平方公里核心、片三大片控制性详细规划从滨海国土资源管理局获悉滨海、片、南片府批准过三大片总面积约2200平方公里至此除盐田远期填海等域滨正式除盐田远期填海等制控规大纲深度外滨海新基本控制性详细规划格全覆每块土地都有详细规划。滨海度细划体在城市整体规划土地利用等问题上的海控规批复这也标较水平此次规划方案正式通志滨海现过也将对滨海未来整体建2270平方公里全盖既新设、功分以及各行业发展产生规划管理供法依决定性影响。又又发展供完保。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！天南区建马、光思源观：开商的新确立将各体育旅游休闲购物等同题现2010，津开规实城了开在市次建点,投150.7亿水上的高南区二马、元服业，投37亿奥和光商的点设将同元项主集在马、为域展入力动整区海寺大兴圈。和房上。老马商，铜锣湾广场等一些高端水上公园——体圈该圈将设成为育旅游休闲产聚集西角——光商积极划设，粮宝利融侨天南商建架思源观：公CBD有利于吸引更多高端人才来津展会高欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！城的口养城的体CBD聚效大提了地按规，站央务北利，且来员将动路东七路南十经地的至纬，划用12.9顷分三建，成将为现公酒、品示会、娱、饮为体建响湾河启思观：启车响湾务于家堡金融行时随海下第座短3钟这工近滨螺海开车滨新区主要金融和务距离，于家堡金融与螺务实有缓解当交拥堵象，现河牵”两间行带新济发，置业员供又个亮。开628通竣收于71正式京沪铁立交通静津源点沪铁立交通，大缩短静津车促进静子牙循环济业发同静的济发。近竣通打子牙循环经济业园往滨新核心便捷欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！通，起牙环济业津区车时短天首水快路式车思源观点：津条下速式车为津本首水快彩从河北、河东出发北辰园西大湖湖底东纵正通仅需要15分钟节省了市车开行驶在速东纵系与外的行间同时统将实现“地上”和“转拉动了当地域经发展。天“第四”合龙中心城思源观点：”合龙，它天西北和东南实现了有的合同各快路地以外省高联，进步升载带动沿线域济发展同各交通网建立拉近了城距离促房地产发展。天环速全线贯并实现车与东南环速顺利实现“牵手””合龙中心城快按设时6080公，四”需50分钟可城。天大正通直滨海新思源观点：的车从外线滨海新需不半天大正通线滨海结合地铁、公交换乘为中心城区新需不半时结合地铁、公与滨海新“双城”居民出行带来交换乘天大的欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！极大便利，这不但促进了两的经济发展，也直接拉动了海市场的发展。本年度东丽有大量土地供应，是本年度的主力土地供应地，土地供应量是919.37万平米，占本月总的土地出让面积的28.44%；本年度土地成交面积最多的域为塘沽，占全市土地总成交面积的约17.06%，是本年度的主力成交地。其中环城四是本年度的主力土地供应域，土地供应量是1326.23万平米，占本年度总的土地出让面积的41%；郊县的土地供应量是1117.44万平米，供应量仅次于郊县，占本年度总的土地出让面积的35%，是本年度第二大主力供应域；海710.9万平米，占本年总的土地出让面积的22%；市内六的土地供应量最少，仅占全市的2%，供应量为78.07万平米。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！重地分：1.南咸沽块合128.9平，建面平，均2.34。该地于南咸沽块是南的心带也津区府在，宗地通利现主道系：沽、晋高速公等；距天外环距离11公里左右距滨轻轨10公里左右毗邻牙河公园等生态环境十优越。2、天河北金钟河大街北侧出让土面252327.3米总筑867800平米出售挂牌起始价共402730元（不含市公用基础设施配套费）。本块金钟河大街北侧周边网密集毗邻多条市线距离天津北站仅2公里程周边配套设施齐全本身综体项目未来发展势头良好。2.2、土市场年度成情况2010年年度天市共成经营性用2579.7平250。其郊县本年度力土成域土成量1128.97平占本年度的土成面海新成量728.74平成量仅次郊县占本年度成面年度第二大力成域；环城四成量655万米占本年成面内六成量最少仅占全市3%成量为66.96平。天市各域楼情况：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！对比2010年和2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐涨是2010年土地出让金大幅上涨的主要原因。2010年全国120城市住宅用地成交量同比上涨30%，但成交楼面均价同比上涨6%，可见成交量增加是土地出让金增加的主因。天津市2010年住宅用地成交建设用地面积达到2372万平米，居全国之首，较2009年住宅用地成交建设用地面积2177万平米，增长9%，住宅用地成交均价为1884元/平米，较2009年增长了51%，增长幅度之大，足可证明天津市房地产行业正稳步快速的向着国内一线城市迈进。2010年度中心城区土地成交溢价情况分析溢价比率南开区水上公园东12171.8商业、办公2893028,9300.002434038,0000.56津南怀南开区怀（挂）安环路南178,0000.2813950地、商欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！地限两0用0029（）北与5092.2099609,9600.00（）平滨34105,8000.70河产与12137.8江路0口公、890013,1000.47270,0000.392009-居型欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2248022,4800.003691036,9100.00120,6500.00187785.居住、28258商业集团有限公282,5800.002010-099、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！本度心区土中没一土溢超100%溢比之的仅两，由津海矿投咨有公投的位南区上路侧占15385.70米以由津小楼场营资限司得，于平区江西，米溢比下地。6地0占成比本土成总溢比较，溢成地较。第部：住物市分（商住、别墅、寓）期导读10供应量为1351万余米同增长53%主要由环大幅增量带动所致；成万米同降22.7%消化90.8万米成量大幅降主要由于内政策影响所致；产主要集环市向环外趋势明显；成均元/米同增长26.6%。10居类面积1351万余米同增长53%由天市整向好使场供应量大幅提升；10半供应量呈现稳步涨趋势由6新政影响使7-8份供应量走从而进入调整期金九银十拉动供应量呈井喷式增长多数发对津信十足。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！全供主集在城域及县区其分占市内一般10%；区140.5万平米同降低37%土稀缺性明显。南开、河北降幅最大主由于两后期土供不足所致；环四供面积424万平米同上涨71%主由于东丽湖片以西青富力津门湖等项目大幅放量拉动所致滨海新供面积349万平米同上涨将近60%大港（港东新）迅速崛起及新生态为滨海新输送新鲜血液政府引导滨海新发展滨海新房产市场的发展加速；郊地供面积424万平米同增长92%主由于静海团泊湖片以武清的保利上河雅颂等项目大幅放量所致。3.2、市场成交10成交面积1090万平米同降低22.7%主由于政策的频出影响所致；10上半成交走势小幅上涨但由于新政策的推出使5、6月份走入低谷随着需求的拉动7-12月份成交量再次稳步增长之势虽然政策频出但市场表现良好说明天津房地产市场客户要刚性需求为。10全共成交1090万平米主是由于城及县带动其分滨海新以市成交量出现大幅下跌成交均价均大幅上涨元/平米同增长26.6%；欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！中城共交平，比主由河区及开的跌致其主由供不所，交价15720/米同上41%；环四成面363平，比主由政影所，/平，比滨新成面206平，比其四主区均现幅势其政出影占要素成均/米同上28.5%；郊地成面327平，主由武、静的品拉动致价价5934/米同增长23%。3.3、求对比10年全年1351余米全年1090平，求政的下；10年趋，半年于策定后半年交量涨势刚性需求拉动市场行政影甚微。10年除心出供势中城供明显而城青、津两区已流砥柱表了市化发展方向向、向。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！第部：通品宅场析10全天市通宅应平，上49.1%其西西青津、沽武为津普住产供主10全天市通宅交平，比4底政连两月交下，后交呈步涨势份到年值月消平；10天市通宅场体供于，求1中城由土资稀缺现小求势供比0.81。4.1市10全天市通宅应平，全供量10年半供量稳上态8月作整9-12份应大上份到峰，月应平，全供分其因上年系列策续台部开商于望态为竞而继择年底盘。市六市六供量115.3平，供量是市新供最区，内区地缺越越显致通宅品应积年；其，东由河万广、劲东等盘目应的取代开市六供主，内区展移势；环四环四供平，增64%环四已津普住产供主欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！其，南为城区力应供量115.6平，6%而丽由保玫科魅之等大盘项目的开盘提升域应平米与去相四375%北辰供26.5平，减少13%；滨海新滨海新供量335平，增70%；塘沽供主供量153.4平，比大港75平工和生态域供10.3平平，新生态新供项目较多世茂湿地公元、季景华庭、嘉铭红树等项目已开盘郊县10应平，比应力供量平供量比供供量30.1万平。4.2、市场成交10全天市普通住成交平，全成交减少21.8%10开成交稳升随4新的台5成交减少6份底由少项目惠度升刚需拉，7开成交持增成交达全当成交127.5平，比欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10一度交价波性涨势4份政台，月交价现经短调，6开成均呈动上趋，现年交价体波涨势10全成均8824/米环09成均7208/米10全天市通宅场交体势现量价。市六市六成量148.3平，比与应一，东取南区为内区交力10成量39.9平米而开成量21.5平成主九国、富城、壹街等项目本年度属尾盘销售使成量比幅最大71%市六中西成平；成均方面发明显；减成量309平，比其中西青为城四主成区10成平，比与09相度丽由于保利玫瑰湾、科魅之城等项目交增加导去交环比其余三均下趋；成均方面西青为城四值标杆域10成均/米环比滨海区10滨海区交达192.7平，比欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！塘区滨新成主成量97.3平，比万上新新交大幅减少所致；空港交最少5平，比跌24%。成均价方面开发为海域10元/米环09年涨44%而空港成均价涨幅最大69%郊县10交平，18.5%；交力交平，34%；成为、大元/米环成元/4.3、供求对比10天津市普住宅增供应1480平成平1整体表现供大于求。09前半从8月份开始呈现供大于求趋势整体供求全年从域供求对分析看宁河县、静县、生态城、大港供大于求趋势明显供求比在2.5以；供小于求域在河、红桥、河西、蓟县等内六环城四欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！中心城区住宅产品供应将更为稀缺，随着西青、津南霸主地位的进一步巩固，东丽区的迅速崛起，未来地铁效用对郊区发展带动，房地产发展三条主线较为明显，向东、向南、向西郊区化发展是未来行业主要方向。2010年全市普通住宅成交面积938万平米，成交套数9.3万套，其中90-120平米面积区间占比最大为43.24%；其次是70-90平米偏小面积区间，占比为27.95%；两面积区间占比相比较09年均有所提高，预计未来2年成交趋势往70-120平米面积区间靠拢，90-120平米已成为成交主力面积区间。成交户型方面二室为成交主力户型，占比62.17%，其次是三室，占比为20.26%，多为改善性需求客户，四室以上大户型受总价限制，成交量占比较少，不足3%；与09年比较二室户型占比增大，未来几年二室仍为消费者主流需求、认购户型。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！5.1、市场供应10年上半年由于春节过后以及新政的影响导致供应市场走势较平淡，后半年由于天津碧桂园以及蓟县恒大金碧天下等项目的推盘，拉动环城地区和郊县区域的大幅放量，使得市场出现反弹趋势，全年供应面积129万平米，同比增长57%。10年全是供应量为130万平米，同比增长58%，市内别墅供应量仅4万㎡，占全市的3%，供量明显降低，而环城四区增量大幅增长，占全市比例达47%，表现低密产品外拓现象明显；10中心城区仅河东区金地紫乐府以及红桥区万通上游国际项目有新品推出，推出产品4万余平米；环城区域推出体量较大，主要由于津南以及西青区的大体量带动所致，西青区的同比上涨达5.3倍，主要由于玛歌庄园和中信珺台等项目的推盘带动了区域提升；滨海新区供应走势不明显，全年供应8.7万平米，占比达7%；郊县供应走势较明显，10年静海县的团泊湖区域的大幅放量使其同比增长达4.2倍，武清区奥克斯等项目的放量带动区域同比上涨达2.7倍，郊县地区总共供应56万余平米，占全市的43%。5.2、市场成交10年全年成交总量达102万平米，同比降低4%，上半年成交走势不明显，后半年由于供应增多促使成交量大幅上涨；欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10全成均/米同增33%全一呈震变的势总体格现荡行趋。10成量体现走趋，年交平，比主是于郊区的动致成均12335/米同增32%；市成7余米整供表供应之；环区成量幅涨同增66%主是青玛庄和信台项的集放所；滨新成量势明，于应有，有降郊地武区静县于克以团区等体推拉整成量同拉区均提。5.3供101—5月份应主由09应猛烈致5—12月份应猛增呈幅涨势全成上之，政策别墅场影响明。10全供主集在县环区以塘沽其郊占36%环区占比40%塘沽占20%其塘沽滨湖批量动应，内应量多低；10成区以县域主占达42%环区其次占达48%由市的放使得内求0.6:1供应也出密土缺乏总供比欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10年成交面积区间主要集中在180-250平米之间，占比达43%，同比09年降低4个百分点；其次是250-300平米，占比达17%，同比09年提升3个百分点；主要是由于随别墅成交区域外拓，面积区间增大，以及人们对别墅舒适度追求的提升，故预计未来别墅面积区间会有小幅提升的趋势。10年津寓业市场成交面积48.07平米，同比09年增58.49%；10年津寓业售价平方米16495，同比增53%；10年年增44.92平米，市场不求现普；刚需求是市场主力，善、资需求比有上升；6.1、市场应10年年津市寓量44.92平米，环比09年年量降低16.4%；09年第度，寓产品应大幅上升趋势，由于策4—10月份成交量出现下滑，年欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！底次现应潮12份应达25.69平，年应量53.72平由于春节过后以及新政的影响淡随着79—12月份全供总平16.4%。市内六区10市内六区应为21.4平09供34.33%但市内六区仍然是市新增其中河西区由于天津富力中心、中央公馆、泰滨海先锋SOHO等大盘项目应的增加取代南开区成为市内六区环城四区10应平增加是市新增应可见市内六区土地稀缺性逐其中提升应供5.11平北辰区应为平比四区中涨幅最大东丽区年应为平增长75.6%；滨海新区10滨海新区应平09降低55.47%；北辰区为滨海新区10供3.81平33.68%其为塘沽区供2.74平空港加工区和生态城为新兴区域由于皇冠广场和德圣公馆等项目的开盘拉动了应的提升供分别为1.83平、1.05平；郊县10应平县供平海应达平。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！6.2市10全天市通宅交平，全成量091—5月份由于春节的限制使得成7月交短期下滑后大幅度加9月份又出现下滑走势交增全共交30.33平。10第一季度由于新政使5月份交下跌之后交小幅度变化，8—10月份出现反弹11月份交增，万米09成均价10780元/米10元/米环53%两来总体价格呈震荡上涨趋势可见公寓类产品的价格长很迅速。10全天场10交平，比长76.12%；01南开区取代河北区为内六区10成量14.45平，比长109%富力城东北角艺术公寓天倍儿幸福等项目的开盘极大的拉动了南开区的交量中河东区交最少平；成均价方面河北区由于君临下的开盘大幅度的拉动了整体区域的均价水到了34018元/米红桥区均价水最低；四区10四区交平，比长167%；其中西青区四区主力由于科金奥国际等项目的开盘使得103.12平是09成18倍之多东丽区交呈下跌趋势；欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！成交均价方面，西青区为环城四区价值标杆区域，10年成交均价为14306元/平米，环比上涨95%。滨海新区，10年滨海新区成交量达9.31万平米，环比减少2.8%；滨海华贸中心、时代大厦酒店式公寓、滨海浙商大厦等项目的开盘拉动了塘沽区的成交量，使得塘沽区为滨海新区成交主力，10年成交量达7.9万平米，环比增长12.2%成交均价方面，空港依然是滨海新区价值标杆区域，10年为10587元/平米，环比09年下降24.37%。郊县，10年郊县成交量达1.21万平米，环比增加28.7%；武清区为郊县成交主力，10年成交量为0.68万平米，环比增加27.6%；成交均价方面静海县成为郊县区域的价值标杆，均价为10362元/平米，分析其原因由于游龙逸海庭院等项目提升了静海县整体均价。6.3、供求对比09年2月份出现下滑走势，4月份供应量回升，5月份又出现大幅下滑，8月份成交情况一直呈震荡上涨态势，第四季度公寓类产品供应量大浮动回升，由于后期新品的出，次拉动求量走，年成交量达值，年体供求比5:3，供大于求的情态明；10年1—5月份供应量较低，主要由于09年年供应量猛烈所致，5—12月份供应量波动上涨，呈走趋势；年成交呈小幅上涨之势，年体供求比1:1，供应量略小于求量，呈现出供不应求的趋势。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10全供主集在内，其市六占52.4%，环城域占比25.36%，滨海新占比11.19%，郊县占比11.05