北京国门商务区建筑产业总部基地项目定位的报告

北京国门商务区建筑产业总部基地项目定位的报告项目发展愿景希望将本项目打造为聚集建筑产业内各相关行业的复合型建筑产业总部基地本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。北京具有发展总部经济的优势地理位置优势北京具有得天独厚的发展总部经济的优势许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。集群效应优势人才、教育、科技资源优势北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。《财富》杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：省市100强企业家数500强企业家数北京4691上海1644广东1054山东538江苏440天津224浙江142四川1102005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入）资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析》除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6%。爱立信（中国）（瑞典）摩托罗拉（中国）投资（美国）丰田汽车（中国）投资（日本）卡夫食品（中国）（日本）IBM（中国）（美国）诺基亚（中国）投资（芬兰）……北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。CBD亦庄金融街中关村科技园丰台总部基地各总部基地为区域形象和经济的发展做出了很大的贡献总部基地名称发展状况金融街形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区当年全部地税收入的12%CBD入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4%亦庄开发区入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3丰台总部基地总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元中关村科技园入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10发展总部基地对于区域发展有很强的推动作用带动现代服务业发展，促进产业结构优化升级

作用一增加地方财政税收，优化税收结构创造了更多就业机会，吸引高素质人才作用二作用三项目优越的本体条件加之目前北京总部经济发展的优良态势，决定了本项目具备发展总部基地的良好条件本体条件优势便捷的交通条件地处国门商务区这一未来重点发展新城良好的自然环境政府的大力引导和支持本项目具备发展总部基地的良好条件和前景，而选择正确的产业组合，是我们工作最为关键的环节总部经济的良好发展态势众多国内外知名公司纷纷在北京设立区域总部，推进了总部经济快速发展北京各总部基地发展良好，为区域发展产生强大推动，行业聚集效应凸显本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位

建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有服务内容；规划、勘察、设计；建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装、建成环境的运营、维护及管理；相关的咨询和中介服务等。

广义建筑产业广义建筑产业定位广义建筑产业的内部产业链条使用管理立项选址设计规划施工生产竣工验收房地产开发行业；政府规划、计划部门咨询服务行业；建筑勘察、设计行业；政府规划部门房地产开发行业；施工行业；材料、设备的生产、采购行业；工程监理行业规划、消防、环保行业；工程监理、监察行业；房地产代理、经纪行业；租赁行业；物业管理业房地产开发业咨询服务业

勘察设计业材料设备生产、采购业建筑施工业工程监理业代理业；经纪业；租赁业物业管理业研发北京建筑产业各链条主要经济指标及行业附加值分析建筑产业各行业附加值分析(%)咨询勘察设计房地产开发土木工程建筑安装业建筑装饰业物业管理房地产中介主营收入（亿元）1104.8180.01518.31603.2293.7134.7164.024.4利润总额（亿元）244.911.5118.035.611.44.79.95.4资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析》合理的选择建筑产业链条中适合的环节，保证建筑总部基地的健康发展工程监理代理业经纪业租赁业咨询开发设计建材装修建筑施工物业管理行业选取标准前沿的、引领行业发展方向的高附加值、高税收的智力密集型的开发、设计、咨询及建材装饰业符合入驻总部发展的标准本项目是否具备打造目标行业进驻的条件？土木工程行业等施工类行业以及物业管理属于体力密集型行业，附加值及利税能力均较低，与产业总部的行业选取原则相悖，因此予以排除随着北京房地产市场整体的快速发展，为建筑产业各行业的繁荣发展提供广阔的空间

北京房地产市场发展迅猛北京商品房施工面积、竣工面积和销售面积平均每年以19.66%、21.49%、24.49%的比率上长，房地产市场需求旺盛。未来几年是北京房地产业发展的黄金时期按市场平均增长速率计算，到2010年，北京商品房竣工面积将接近九千万平米，销售面积近七千万平米房地产市场的快速发展势必会为开发、设计、咨询、建材等行业带来广阔的市场需求和发展空间北京市房地产开发行业发展概况.分析可见，随着北京市房地产整体的快速发展，北京市房地产开发业无论从企业数量、从业人数，还是从企业实收资本和资产总额来看，均呈明显的增长态势北京房地产市场是全国开发企业的必争之地，开发、创新水平均处国内领先地位北京市房地产市场吸引了全国的开发商聚集发展北京企业开发水平和创新水平均处于国内领先地位建外SOHOUHN国际村先进的开发理念较强的独立设计研发能力新型结构、环保技术和材料等的使用聚集了一大批国内外优秀设计人员和管理人员荣尊堡棕榈泉本地大型开发企业：北京万通地产、北京首创集团、SOHO中国、华远集团……外地大型企业总部纷纷进驻北京：万科集团、香江集团、珠江地产、世贸集团、龙湖地产……北京房地产开发企业办公选址特点及需求大型房地产开发集团大型房地产开发集团大多拥有自己开发的写字楼物业，因此各公司的总部基本都设在自家持有的写字楼内成长型中小房地产开发公司此类公司对办公物业的选址有明确的要求良好的办公环境相对独立的办公空间满足工作需求交通相对便利不接受过高的租金恒基中心华贸中心在北京开发的基本为住宅项目，因此选择租用写字楼或自建小规模独栋物业作为公司办公场所北京成长型开发商独栋式办公物业案例北京万丰房地产开发公司物业地址：西城区月坛南街物业规模：14000平米使用状况：公司自用顶层2000平米，其余各层作为出租物业公司情况：属于成长型公司，已成功开发巷上等项目，此办公物业充裕的剩余面积充分满足公司的不断发展需要北京国锐房地产开发公司物业地址：朝阳区朝阳路高井片区物业规模：5000平米使用状况：全部公司自用公司情况：属于中型开发公司，已成功开发易构空间、财满街等多个项目，独栋式物业办公为公司员工提供了更好的办公环境北京咨询、设计类公司发展概况北京设计咨询业未来发展预测据专家预测，未来10年建筑设计咨询市场将进入快速成长期，预计年增长率将达到19.6％。以这个速度发展，预计到2015年北京设计咨询业主营业务收入将超过3000亿元，成为我国建筑行业的支柱产业之一。目前，北京咨询、设计类行业的发展处于快速膨胀阶段数据显示，北京咨询、设计类公司已超过一千家，其中200人以上的规模型机构已达到83家，并拥有大型建筑设计企业80余家截至2004年底，北京咨询、设计类企业总体营业收入已达432.2亿元咨询类公司对于办公的物业形象感要求极强，并追求交通及办公环境，恰好符合本项目特质CBD三元桥东方广场国内外知名咨询、物业管理公司都将总公司或区域分公司设于北京，聚集于CBD、三元桥、东方广场等几个高端写字楼区域，此类公司对于办公物业选址的要求相当明确：绝对高档的办公物业形象，标定公司等级便捷的交通内部良好的办公环境国门商务区具有良好的规划，随着区域不断的发展和城市形象的逐渐形成，未来几年内极有可能凭借顶级的办公物业形象以及相对于市区更好的办公环境和交通条件吸引此类公司进驻国门商务区资源型设计类公司围绕行业权威机构或大型优质单位形成聚集清华大学建设部建筑设计院北京市建筑设计研究院北京资源型设计、咨询类公司主要聚集在三大区域：

1.以北规院及北京市建筑设计研究院为中心聚集，主要有：城市规划研究设计院、勘查设计分院、市政专业设计院、国贸工程设计院等；

2.以建设部及建设部建筑设计院为中心聚集，主要有：中国建筑标准设计研究所、中国建筑技术研究院、中国城市规划研究院等；

3.以大学为中心聚集，主要有：清华大学设计院、北京大学设计研究所、北京科技大学设计研究院等。

以上分析显示：资源型设计类公司的选址要依托于某一家大型优质建筑设计单位进行，其目的是为了最便捷的获取项目资源国际型设计公司及市场型成长中公司选址案例

——柏林国际建筑居住展示区位于柏林改造新区区域规模约150000平米区域交通便利，高速公路直达，距火车站5分钟车程相对于城市中心，改造新区的资源环境更好，低价及租金更为合理区域内聚集了众多设计类公司，并进驻各自设计的物业办公新建筑体现领先的设计理念，并采用最新的外立面材料和内部装饰材料，设计展示功能凸显弗里德里希大街综合楼(AldoRossi设计)

繁荣的贸易办公区国际型公司以及众多市场型成长中公司不需要围绕核心型企业选址，而是选择交通便利、办公环境良好、地价相对合理、工作空间可以激发创作灵感的区域，与本项目特质相符

建筑装饰业保持较高的增长速度，平均年增长速度超过20%北京建材装饰业近年来保持快速增长近几年北京市建筑装饰业发展速度快于北京GDP增长速度，建筑装饰业总产值在GDP中的比重逐年上升年份建筑装饰业总产值（万元）GDP(亿元）建筑装饰业占GDP比重（%）20026313734330.41.4620038647535023.81.72200411224986060.31.85200512846026886.31.87北京建材装饰业发展现状北京市建材生产业发展势头良好，目前企业数量已近千家。北京建材业发展特征：1.建材行业的技术，主要依靠国外技术的引进，技术依赖性较强2.国内企业自主研发能力较弱，研制的新材料、新产品、新技术及新工艺较少3.只有少数大型建材家居生产企业具有研发、设计部门，其他公司的研发环节发展相对较为薄弱国内建材装饰类企业未来行业发展的重点将是研发、设计等高端环节曲美家具设计部经理路遥……曲美目前基地就设在顺义，前期以生产起家，目前发展自主研发设计，并聘请外籍设计人员……国内家居业发展相对落后，重生产，轻研发，而设计研发和企业间的交流可以加速行业的发展，拉近于国外同行业的差距，各企业已经认识到这点，并开始大力发展自主研发和企业间交流……诺贝尔北京销售分公司胡宇……初期以生产为主，随着企业的不断发展，逐渐加强自主研发，而且研发与生产逐渐分区，将大型生产基地设于交通便利、人工便宜的区域……技术研发为企业节省了大量技术进口费用，目前受到各家企业越来越高的重视，是行业未来发展的重点……相对落后的“重生产、轻研发”模式，很多技术依靠进口研发设计和行业交流已经逐渐被加以重视少数行业领先企业开始重点发展自主研发，受益菲浅行业发展现状国际行业发展水平研发设计是企业的核心部门，而生产通常采用外包的形式研发部门与生产部门分区设置，前者设于办公环境、形象良好的区域，而后者设于地租、劳动力低廉，运输交通便利的区域北京建材类企业需要改善“重生产、轻研发”的不均衡发展模式，研发和产品展示将成为未来的主要发展方向之一，因此会有越来越多的以研发为核心部门的相关企业将总部设置于交通条件和办公环境良好的区域国际型设计公司及市场型成长中公司选址案例

——米兰国际建材装饰综合区区域位于米兰西北部，距机场10分钟，交通极为便利众多国际知名建材装饰公司将研发设计总部设立于此，并利用公共空间进行最新产品的集中展示区域占地约为200万平方米，共分８个组团，除核心的办公、设计研发、展示功能为，还具有接待、餐饮、会议等配套设施

众多国际知名公司将以设计研发为核心部门的公司总部设于该区域，看重的是便捷的交通、良好的办公环境、以及单独开辟的公共展示空间，而这恰好与本项目的特质相吻合本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位综合了开发、设计、展示、办公等多种功能，促进各行业均衡发展便捷的交通条件良好的办公环境优良的物业形象借鉴国际成功案例，指导项目定位意向行业选址要求日本积水建房综合住宅研究展示中心案例特点日本积水建房综合住宅研究展示中心位于日本京都府相乐郡木津町，环境良好，高速公路及铁路直达市区中心由30多个部门组成，是房屋综合研究和销售的综合型基地主要业务有：1.别墅、公寓、住宅的设计和开发和销售2.建筑装修材料的设计和研发3.新型房屋、建材及装修材料展示4.不同装修风格展示5.建材贸易日本积水建房综合住宅研究中心——展示区

纳得工房（1）：房屋设计、工艺、材料展示区采用新的外立面设计和坡顶设计，使房屋更加舒适和保温根据客户不同的要求进行不同风格的装潢设计新型材料、工艺的设计和采用根据不同的地理位置、客观条件和客户要求采用不同的结构设计和配套设施设计新型三角天窗工艺钢梁柱纳得工房（2）：房屋使用展示中心纳德工房提供了一个直观的展示体验区，参观者可以亲身体验房屋及设施的使用感受，并接受专业知识的讲解日本积水建房综合住宅研究展示中心——

实验区太阳能采暖实验墙壁承力实验智能化卫生间无围墙式房屋实验新型钢结构住宅建造实验区研发中心日本积水建房综合住宅研究所——办公贸易区富有特色的Loft工作室首层Reception后的FloorGuide和具有不同造型的休息座椅办公协调中心形状奇异的设计师办公中心日本积水建房综合住宅研究中心是集设计、展示和贸易于一体的综合中心展示区信息研发信息设计、贸易区信息日本积水建房综合住宅研究中心是联系住宅产业整个产业链的最生动直观的住宅产业化综合中心纳得工房是联系消费者与其它部门的纽带消费者信息反馈通过纳得工房传递给其他机构涉及住宅产业上下游所有相关产业最直观的展示生成最直接的需求信息房屋设计、工艺展示外立面设计绿色环保建材设计家装材料设计装修设计建筑结构设计能源配套装置设计房屋装潢工艺展示不同设计风格展示商务洽谈行政办公商务会议能源实验室

消音室结构实验场

人工气象室承重墙反作用力实验室Loft工作间薪型材料设计室展区协调办公中心日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区

实验区设计办公区贸易区展示区（纳得工房）日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区纳得工房（核心展示区）实验区办公贸易区设计区项目整体定位国内首个集设计研发、办公、展示、科教于一体的；复合开发、设计、建材等多行业的；以研发形成核心竞争力的综合建筑产业中心引领国际案例全新发展理念摒弃行业不均衡的传统发展模式聚集行业内研发型领先企业

专业设计办公功能行业研发、设计功能以及全实体综合展示功能贸易以及行业信息技术交流功能行业前沿产品信息科教、体验功能设计区个性化的loft建筑形式和内部前卫、大胆的设计，给设计师以视觉冲击和设计灵感。办公区采用低密度建筑形式，内部设计简洁、明快，以良好的环境为进驻企业提供开阔的空间感觉和舒适的工作氛围。功能一：设计办公功能设计师办公区研发、行政人员办公区贸易和信息交流功能为贸易合作搭建了一个跨越空间距离的现代信息交流平台。功能二：贸易和信息交流功能新产品展示功能为建筑装饰行业各阶段创新产品提供了一个最为集中、广阔和最具感官震撼力的“秀”空间，同时使新型产品直接进入家居家装领域，打通“生产—销售—使用”通道。功能三：新产品发布和实体展示装潢设计展示外立面设计展示建材装饰展示通过生动的讲解和多方位的实际体验，使参观者对建筑产业的相关行业有一个直观、充分的了解，最大限度的提升参观者的兴趣，同时能够形成口碑效应，扩大品牌知名度。功能四：科普教育功能形象定位：建筑产业“一站式”旗舰设计、办公的顶级环境先进设计、材料的中央秀场贸易、信息交流的专业平台现代国际空港区域产业引擎绿色宜居新城顺义新城世界航空名城高科技商务中心亮丽城市名片特色商业天堂综合建筑产业中心国门商务区国门商务区的重要组团建筑产业复合发展的新旗舰本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位本项目地块功能空间的分配和布局参考案例并结合地块的本体条件，本项目主要功能空间分为单体设计办公和公共功能两大功能空间

单体设计办公75%公共功能25%功能分区的划分以及内部单体建筑的规划，以便于划分、便于独立开发、控制公建及公共空间为核心原则设计办公区公共功能区突出低密度的办公环境Loft设计空间花园洋房办公区强调综合、高端、强参与性信息交流贸易中心实景样板展示、实验区教育体验中心详细功能分区示意图信息交流贸易中心花园洋房办公区教育体验中心实景展示区花园洋房办公区花园洋房办公区花园洋房办公区实景展示区花园洋房办公区分区作用：办公物业排布于草坪、水景之间，真正实现花园式办公，并将成为中国领袖建筑师和潜力型设计公司的孵化器主要功能：企业核心的研发、设计人员设计办公，公司行政办公、会议、商务洽谈建筑特点及规模：两千平米到一万平米面积不等的单体式洋房式建筑，中间穿插三百平米到一千平米面积不等的Loft建筑设计办公区信息交流贸易中心分区作用：以独具风格的外立面设计打造地标式建筑，以内部的复合功能形成本项目的核心功能建筑主要功能：新产品专业发布会、信息交流中心、专业会议中心、综合管理控制中心、专业沙龙、综合会议大厅、公共活动中心、配套商业服务建筑特点及规模：现代风格立面设计形成项目名片，建议规模5万