某地区大型商贸会展中心建设项目建设可行性研究报告

湘潭工程咨询公司湘潭工程咨询公司第一章总论 TOC\o"1-5"\h\z一、 项目名称及承办单位 1.二、 报告编制单位 1.三、 项目提出的理由与过程 2四、 可行性研究的依据及范围 3五、 项目概况 3.六、 主要技术经济指标 6.七、 研究结论及建议 7.\o"CurrentDocument"第二章 项目建设背景和必要性 1.0一、 项目建设背景 10二、 项目建设必要性 16\o"CurrentDocument"第三章 市场研究 20一、 某某城市经济发展概况 20二、 某某城市发展规划 20三、 红仑新型工业区发展分析 21四、 某某近五年房地产市场发展情况及分析 22五、 某某市商业性房地产市场总体分析 23六、 某某市房地产市场后市展望 26七、 项目优劣势分析 26\o"CurrentDocument"第四章 项目选址及建设条件 28一、 建设地点 28二、建设条件 28\o"CurrentDocument"第五章 建设规模与建设内容 33一、 建设规模 33二、 建设内容 33\o"CurrentDocument"第六章 专业技术方案 35一、 规划设计原则 35二、 总平面设计 35三、 建筑设计 37四、 结构设计 38五、 给排水设计 39六、 电气设计 41七、 弱电设计 43八、 动力设计 47\o"CurrentDocument"第七章 环境保护与节能 50一、 环境保护 50二、 绿化 53三、 节能 53\o"CurrentDocument"第八章 项目实施进度 54一、 建设工期 54二、 项目招标方案 56\o"CurrentDocument"第九章 投资估算及资金筹措 60一、 投资估算 60二、 资金筹措 62\o"CurrentDocument"第十章 效益评价 64一、 财务评价的主要依据： 64二、 销售收入及销售税金估算 64三、 总成本费用估算 67四、 财务效益分析 68五、 风险分析 69六、 财务评价结论 71七、 社会效益评价 72附图：1、 总规-用地规划图2、 项目位置图3、 项目效果图某市联盟商贸会展中心建设项目可行性研究报告某市联盟商贸会展中心建设项目可行性研究报告湘潭工程咨询公司 第九章投资估算及资金筹措一、投资估算1）依据土建工程：依据某某市近期竣工的类似工程竣工结算指标或初步设计概算指标进行估算，并参照某某省建筑工程概算定额。设备安装：基本上采用设备厂家现行设备价格，少量型号不明的参照类似设备厂价进行估算，并相应计取了设备运杂费。安装工程利用设计单位的扩大估算指标或类似工程实际进行估算。其他费用：包括土建费用、水电增容费、勘察设计费，按实际发生额和国家相关规定进行估算。2）估算结果整个工程估算投资总额为4998.22万元，其中：土地费用360万元（原来为联盟村自有的集体土地，因安置需要转换成国有土地，只按 12万元/亩计算报地费用，不计算征地拆迁补偿费）；工程费用3336万元；其它费用70.56万元;预备费439.66万元；建设期利息162万元。详见工程投资估算表。工程投资估算表单位：万元序号项目内容数量单位单位估价单位金额一一一土地费用30.00亩12万元/亩360.00 二工程费用3336.001土建工程3.92万m2700元/m2744.002土方及基础配套工程592.002.1水、电、路等配套工程1X15%411.602.2平整场地2.40万方18元/方43.202.3绿化、环卫1X5%137.20二其他费用700.561项目单位管理费_X1%33.362规划、设计、勘察费_X4.5%150.123招标代理费二怎.5%83.404工程监理费X1%33.365开办费X2%66.726报建及审查费X10%333.60四项目预备费（一+二+三）X10%439.66五贷款利息1500.00万元5.4%>2年162.00六总投资一+二+三+四+五4998.22资金筹措本项目资金来源主要来自以下几个方面：1、 村委第一年自筹资金2000万元。2、 项目启动后申请银行贷款1500万元3、 村委第二年自筹资金1498.22万元。

表8-2 资金来源及使用计划表单位:万元序号项目第1年第2年第3年1资金来源3500.004240.224113.001.1一楼商业中心收入0.00990.001485.001.2二楼会展大厅收入0.00462.00693.001.3三楼商务办公收入0.00330.00495.001.44-6商务旅馆收入0.00660.00990.001.5专用停车场收入0.00300.00450.001.6自有资金2000.001498.221.7长期借款1500.000.000.001.8流动资金借款1.9短期借款1.10固定资产折旧1.11无形资产及摊销1.12回收固定资产余值1.13回收经营资金2资金运用2695.794022.421066.132.1开发建设投资2614.792133.5087.932.2经营资金当年增加额2.3销售运营资金0.00137.10205.652.4贷款利息81.0081.000.002.5经营税金及附加0.00170.83256.242.6土地增值税326.092.7所得税190.222.8应付利润2.9借款本金偿还1500.000.003盈余资金804.21217.793046.874累计盈余资金804.211022.004068.87第十章效益评价本次分析计算的项目总建筑面积为 39200平方米，计划在18个月内全部竣工。一、 财务评价的主要依据：1、《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）；2、 《房地产开发项目经济评价方法》；3、 项目设计方案；4、 房地产市场调查。二、 销售收入及销售税金估算1、 销售方式该项目有整体出租和直接出售两种方式进行选择。由于整体出租方式对投资回收周期过长，作为投资主体的联盟村委会不方便管理和经营，故采取直接出售的方式。2、 销售价格通过对某某市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及房地产销售价格情况，本次效益分析按一楼商业中心平均销售价 4200〜4800元/、二楼会展大厅平均销售价 1800〜2500元/、三楼商务中心平均销售价1500元/、商务公寓平均销售价1000元/、按车库平均销售价1500元/川的标准进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合某某市当前房地产市场的实际销售情况，本次财务分析将可以对外销售的一楼商贸中心面积5000川、二楼会展大厅5000川、三楼商务中心3000m2.商务公寓面积15000m、地下车库5000m,按100%销售计算。3、 销售收入项目的开发及销售周期为3年（其中施工期为18个月），项目的计算周期按年考虑。项目所有商业建筑按第二年销售40%，剩下的在第三年销售完毕。根据项目可出售建筑面积及车库，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计 6685万元。表9-1销售收入预测表序号项目内容可售面积单位单位估价单位金额（万元）备注1一楼商业中心收入0.55万川4500元/年加2475.00按均价2二楼会展大厅收入0.55万川2100元/年加1155.00按均价3三楼商务办公收入0.55万川1500元/年加825.00按均价44-6商务旅馆收入1.65万川1000元/年加1650.00按均价5专用停车场收入0.50万川1500元/年加750.00按均价总收入3.806855.004、 销售税金及附加根据国家及某某市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加，以及其它税费。项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为427.07万元。项目销售税金及附加详见附表 9-2。三、总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本、销售费用等。开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。参照同行业的统计资料，综合按销售收入的 2%估算。销售费用销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。根据项目的具体情况，综合按销售收入的 3%估算。项目总成本费用上述一、二、三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为5340.97万元。四、财务效益分析1、 利润估算项目根据国家发改委、建设部 2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）以及建设部2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的 25%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额，详见附表 9-2。项目计算期内利润总额为760.88万元；扣除所得税190.22万元后的净利润为570.66万元。据此计算项目的成本利润率。成本利润率=净利润/总成本费用=570.66/5340.97=10.68%2、 贷款偿还能力分析项目贷款1500万元，年利率为5.4%。根据项目的建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款期为2年。3、财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为119.72万元（lc=8%），按此计算其他各项财务评价指标详见附表9-5。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好的，所得税后内部收益率达 10.46%，全部投资回收期只有2.48年（含建设期）。项目的资金来源与运用表情况详见附表 9-6。根据附表9-6可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行的。五、风险分析1、敏感性分析该项目分别就销售收入、投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是房屋的销售情况，当销售收入下降 5%时，全部投资内部收益率仍然达到7.48%，说明该项目具有一定的抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理，对于该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表 9-2。表9-2 项目敏感性分析表序号项目财务净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年）1正常情况119.7210.46%2.482投资变化2.1-5%259.0313.65%2.452.25%-19.597.62%2.503售价变化3.1-5%-25.577.48%2.503.25%265.0213.49%2.452、投资风险分析项目的投资风险主要来自以下四个方面：⑴、市场销售风险项目商业建筑面向全社会公开销售，由于市场价格的波动将给销售带来不确定影响，此外，开发商的销售组织也可能给项目带来一定的不确定性，从而给住宅销售带来市场风险。⑵、成本控制风险由于房地产市场及基础设施建设的升温，近段时间以来建材价格有所上涨，这就必将直接增加建安成本，给项目开发带来了增加投资成本的风险。⑶、建设工期风险由于项目建设资金需要较大，如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，从而加大项目开发风险。⑷、工程质量风险如果工程质量存在的问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。六、财务评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下:

全部投资内部收益率（所得税后）10.46%全部投资回收期（静态）2.41年全部投资回收期（动态）2.48全部投资内部收益率（所得税后）10.46%全部投资回收期（静态）2.41年全部投资回收期（动态）2.48年成本利润率:119.72万元10.68%119.72万元10.68%时全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、 时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。七、社会效益评价1、 国家增税效益分析表明，向国家缴纳增值税 326.09万元，交所得税190.22万元。2、 增加了就业机会本项目建成后，可建设商业建筑面积达3.3万川，按每12平方米商业建筑可安置1个就业人员计算，可安置就业人数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增加农民收入。3、 构建了某某对外宣传、推介平台本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。所以说，建设联盟商贸会展中心，无论从经济效益、社会效益多方面分析都是意义重大的。在此建设商贸会展中心是必要的、可行的。

附表9-2 项目税费计算表单位：万元序号名称合计第1年第2年第3年一一一收入6855.000.002742.004113.001一楼商业门面收入2475.000.00990.001485.002二楼会展大厅收入1155.000.00462.00693.003三楼商务办公收入825.000.00330.00495.0044-6商务旅馆收入1650.000.00660.00990.005其它收入750.000.00300.00450.00二二二扣除项目5768.032695.792522.42549.821征地拆迁费360.00360.000.000.002项目前期费700.56700.560.000.003项目工程费3336.001334.402001.600.004项目预备费439.66219.83131.9087.935贷款利息162.0081.0081.000.006销售管理费用(2%)137.100.0054.8482.267销售经营费用(3%)205.650.0082.26123.398税金及附加427.070.00170.83256.248.1营业税(5%)342.750.00137.10205.658.2城市维护建设税(3.5%)23.990.009.6014.40

8.3教育费附加(1.5%)10.280.004.116.178.4防洪工程维护费(0.18%)12.340.004.947.408.5交易管理费(0.5%)34.280.0013.7120.578.6印花税(0.05%)3.430.001.372.069财政部规定的扣除项目-三土地增值额1086.97-2695.79-2476.211086.97四应纳税额(30%)326.09326.09

附表9-3 项目损益表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1经营收入6855.000.002742.004113.001.1一楼商业中心收入2475.000.00990.001485.001.2二楼会展大厅收入1155.000.00462.00693.001.3三楼商务办公收入825.000.00330.00495.001.44-6商务旅馆收入1650.000.00660.00990.001.5专用停车场收入750.000.00300.00450.001.62经营成本5178.972614.792270.60293.582.1开发建设成本4836.222614.792133.5087.932.2经营成本342.750.00137.10205.653运营费用4修理费用5贷款利息162.0081.0081.000.006经营税金及附加427.070.00170.83256.247土地增值税326.09326.098本年利润760.88-2695.79219.583237.099弥补以前年度亏损-2695.79-2476.21760.88

10应税利润760.88760.8811所得税190.22190.2212税后利润570.66570.6613公益金57.070.000.0057.0714法定盈余公积金28.530.000.0028.5315任意盈余公积金0.0016可供分配利润485.060.000.00485.0617累计可供分配利润485.060.000.00485.06

附表9-4 借款还本付息表单位：万元序号项目第1年第2年第3年1借款及还本付息1.1期初借款本息累计15000本金15000利息1.2本期借款1500001.2.1长期借款15001.2.2流动资金借款1.2.3短期借款1.3本期应计利息81.0081.000.001.3.1长期借款利息81.0081.000.001.3.2流动资金利息1.3.3短期借款利息1.4本期还本15001.4.1长期借款还本15001.4.2流动资金借款还本1.4.3短贷还本1.5本期付息81.0081.000.002借款偿还资金来源2.1利润

2.2折旧费2.3摊销费2.4其它还款资金附表9-5 全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入6855.000.002742.004113.001.1一楼商业中心收入2475.000.00990.001485.001.2二楼会展大厅收入1155.000.00462.00693.001.3三楼商务办公收入825.000.00330.00495.001.44-6商务旅馆收入1650.000.00660.00990.001.5专用停车场收入750.000.00300.00450.002现金流出6284.342695.792522.421066.132.1征地拆迁费360.00360.000.000.002.2项目前期费700.56700.560.000.002.3项目工程费3336.001334.402001.600.002.4项目预备费439.66219.83131.9087.932.5贷款利息162.0081.0081.000.002.6销售管理费用137.100.0054.8482.262.7销售经营