2021年河南洛阳房地产市场年报【地产年报】

20212

0

2

1

年

洛

阳

房

地

产

市

场

年

度

报

告冲高回落

向阳而生To克

而

瑞

河

南

区

域20222

0

2

2

年

1

月本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。目

录CONTENTS01

02

03宏观变化市场分析未来预判M

a

c

r

oe

n

v

i

r

o

n

m

e

n

t

a

lc

h

a

n

g

e政策以稳为主基调下几无放松，企业销售、融资困境显现下违约风险不断暴露，资金监管、政策多方位调控不断，保证市场良好运行，年底首提“良性循环”，保障合理性购房需求下，困境或将有所边际改善，但整体形势难以逆转从稳渐全2021年，全国在“房住不炒”主基调下，推出重点22城土地集中出让，热点城市纷纷升级调控；销售业绩下滑，高杠杆、高负债的严峻情况下，快速回现成为企业首要目标，资金监管政策日益完善；大环境下行阶段，二手房参考价在越来越多城市施行，压力城市仍在发布“限跌令”，房地产税试点进入实操阶段……更多方案资料关注公众号：精英策划圈全国环境市场需求透支下

成交规模将高位回落预计全年商品房销售规模再创新高，但2021年下半年销售急剧下滑，规模缩减态势明显，预计行业规模达到高点后将回落全国历年商品房销售面积及销售金额同比走势2018-2021年全国商品房单月销售面积及增速20.0018.0016.0014.0012.0010.008.00100%80%60%40%20%0%300002500020000150001000050000120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%6.004.00-20.0%-40.0%-60.0%-20%-40%2.000.001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月

12月2018

单月面积2018

同比增速2019

单月面积2019

同比增速2020

单月面积2020

同比增速2021

单月面积2021

同比增速商品房销售面积(亿㎡)商品房销售金额（万亿元）面积同比增速金额同比增速➢

1-6月单月销售均创历史新高，需求透支下，7月急转直下，增速由正变负➢

近5年累计成交面积、金额分别约占过去20年的40%和53%备注：数据来源国家统计局全国环境企业销售业绩下滑

收益水平承压2021年1-11月百强房企单月销售业绩表现（亿元）2020年1周-2021年50周房地产行业绝对收益值对比分析12%10%8%销售操盘金额单月同比累计同比14000120001000080006000400020000200%150%100%50%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%0%-50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月第50周房地产行业绝对值为0.6%，较上周下跌0.6个百分点，持续走低备注：数C据R来IC源中企国业房年地报产、C投R资IC决监策测系；统；wind数据库（数据截至到企业披露最新日期）全国环境融资环境持续紧收

资金压力加剧1-3月4月房地产融资合规审查政策监管持续加强100家典型房企海外债发行及到期情况（单位：亿元）到期发行上交所、深交所同时发布公司债指引，进一步强调防范房企债券违约风险，严控城投公司、弱资质企业发型公司债180016001400120010008006004002000中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品5月6月央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，委求相关房企将商票数据每月上报央行、发改委等五部门联合发布通知，规范债券评级市场8月北交所发布IPO审核标准，禁止房地产企业在北交所上市11月融资环境全面收紧企业负债到期高峰备注：CRIC中国房地产投资决策系统政策调控防范风险

政策加码

资金趋严2021年历月各省市政策加码频次城市预售资金监管40房企有“良好”信用记录的，监管比例为监管资金总额的80%；房企有“不良行为”信用记录的，监管比例为监管资金总额的100%；房企被列入“黑名单”的，监管比例为监管资金总额的120%36石家庄33厦门北京青岛成都全部购房款纳入监管，其中重点监管资金为工程造价的1.2倍重点资金监管额度每平米500025191918181616全部购房款纳入监管，协议监管额度一般为1.2倍建安造价，精装修项目再加1500元/㎡6每平米5000元（清水建安费用为3500元/㎡，装修工程为1500元/㎡）3重点监管资金范围包括建筑安装费用、配套建设费用、精装修费用，天津无锡3133-4028元/㎡1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月重点资金监管额度包括建安、配套建设费，由有关部门根据房屋结构、用途测算确定73省市、249次政策加码多城资金监管力度不断加码镇江许昌重点监管资金为商品房建设费用的1.2倍工程相关费用为重点监管资金，其余为一般监管资金备注：数据来源CRIC监测；政策调控先紧后松

适度调整

保障合理性住房需求前三季度政策不断加码，“房住不炒”贯穿始终，行业基本面承压；“两维护”、“良性循环”释放政策边际放松，防范“一刀切”。2021.7.222021.8.122021.10.232021.9.242021.4.302021.7.312021.12.6在如此严峻的大环境下，洛阳表现如何？城市经济经济地位无出其右

后续增长乏力中部六省副中心城市GDP及增速对比4500400035003000250020001500100050025201510540703764345731873081304227901174洛阳市2016-2021年前三季度GDP增速走势0014.8%洛阳河南襄阳宜昌芜湖安徽岳阳衡阳赣州江西大同山西9.0%7.9%7.8%6.9%3.0%湖北湖南2021年前三季度GDP（亿元）增速（%）2016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1-3备注：数据来源各城市统计局；城市占位城市规模占位下降图：近两年河南省各城市商品住宅成交占比变化安阳鹤壁濮阳30%25%20%15%10%5%2020年2021年新乡焦作济源开封郑州许昌商丘三门峡洛阳0%平顶山周口漯河南阳驻马店河南省唯二成交规模占比下降城市之一地产变化进程加速市场受大环境影响明显信阳备注：CRIC中国房地产投资决策系统城市发展偃师撤市设区、孟津县吉利区合并设区调整后洛阳市下辖7个县、7个区，洛阳市区面积达2229平方千米，远超郑州市区。7个区都位于洛阳的东北方向，且孟津区跨越黄河，黄河成为了洛阳市区的内河，借助国家黄河战略，进一步向东北方向发展，提升洛阳为副中心在中原城市群的地位。更多方案资料关注公众号：精英策划圈城市发展中西部非省会双地铁城市3月28日，洛阳地铁1号线开通运营12月26日，洛阳地铁2号线开通运营洛阳地铁1号线规划洛阳地铁2号线规划洛阳地铁1号线共设置19座车站，全长25.342千米，覆盖洛北地区东西向主要客流，工程总投洛阳地铁2号线一期工程贯穿洛阳南北发展轴，覆盖城市北部、东南部主要客流走廊，衔接资180.28亿元，平均站间距为1.38公里；洛阳火车站、洛阳龙门站两大综合交通枢纽，串联多处客流集散点；地铁1号线开通，对洛阳提升城市能级，增强都市圈公众向心力、自豪感，吸引更多人才来洛，加快都市圈、现代化强市建设都将发挥重要引领带动作用。2号线与1号线构成了纵横“十字”东西南北的地下交通大动脉，实现洛阳主城区的地铁全覆盖，形成“半小时地铁生活圈”，绘制完成洛阳城市轨道交通首条“经纬线”。城市规划洛阳都市圈变为郑州都市圈的“1/8”“郑州都市圈”“洛阳都市圈”2020年12月25日，河南省政府发布《洛阳都市圈发展规划（2020-2035年）》主要内容，洛阳都市圈规划推动洛阳、平顶山、焦作、三门峡、济源5市协同发展，打造新的产业集聚高地。安阳安阳濮阳濮阳鹤壁鹤壁新乡新乡焦作郑州焦作郑州济源济源开封开封2021年12月27日，河南省区域发展格局进行重塑性调整，将洛阳、平顶山、漯河、济源纳入郑州都市圈范围，打造面向国际竞争、支撑中部崛起的高能级现代化都市圈。商丘商丘三门峡三门峡洛阳洛阳许昌许昌平顶山周口平顶山周口漯河漯河南阳驻马店南阳驻马店促进洛阳的产业发展和落位、促进民营经济健康发展、加快洛阳副中心城市建设，最终实现快速提升河南西部影响力信阳信阳横评表现尚可，但省域占比下降，房地产具体表现如何？marketanalysis大环境影响下，土拍、住宅市场遇冷降温，价格透支下需求制约，库存攀升，分销渠道上场促成交，降价开启；购房门槛提高下面积减小，刚改凸显2021年土地成交同比-43%企业拿地意愿降低，土拍市场遇冷下半年终止频现土拍遇冷企业拿地意愿减弱

土拍冷淡收场图：近五年洛阳市经营性用地供求价变化1000800600400200040003510

350030002021年土地成交量几近腰斩3194企业拿地意愿明显减弱2500土地供求比3.5:1229122012000156215001000500图：近五年洛阳市经营性用地溢价率（%）变化05040302010046.0146.382017年2018年2019年土地成交（万㎡）2020年2021年楼面价（元/㎡）土地供应（万㎡）33.5-43%-42%10.112021年土地成交量同比近五年溢价率下降4.42017年2018年2019年2020年2021年数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区土拍遇冷年内高开低走

未成交率创新高图：近五年洛阳市经营性用地未成交变化302520151052021上半年未成交率34%2021下半年未成交率67%下半年11宗土地暂停或撤牌仅5宗土地成交02018年2019年流拍宗数2020年2021年终止/暂停/撤牌宗数图：近两年洛阳市经营性用地月度供求价变化200.00150.00100.0050.000.00600040002000020.01

20.02

20.03

20.04

20.05

20.06

20.07

20.08

20.09

20.10

20.11

20.12

21.01

21.02

21.03

21.04

21.05

21.06

21.07

21.08

21.09

21.10

21.11

21.12土地供应（万㎡）

土地成交（万㎡）

楼面价（元/㎡）数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区企业变化投资战略收缩

放缓三四线城市布局资金压力下，企业投资战略调整，放缓进驻三四线城市步伐，图：近四年洛阳城市新进驻房企数量变化2021年新进驻企业仅两家，多企业后期少/无货值供应。2021202020192018典型河南本土及外来品牌房企拿地及销售情况统计排名房企2021年销售面积2021年拿地建面取地未售建面进驻年份123456789101112131415和昌恒大建业佳兆业绿都碧桂园正弘正商华耀城正商中梁名门191717151110777751802000570220220180201520092004201920072013202020142019201420182014202020202016681365465111794017927730万科307美的保利2211191717数据来源：CRIC市场监控2021年月均成交下滑至17.6万㎡房价透支下需求制约，库存攀升市场进入“横盘期”市场变化房价透支下需求制约

成交滑落低谷图：近五年洛阳市商品住宅供求量变化月均去化首次跌至2

万

以下，年度供求比达1.

，成交滑落低谷450400350300250200150100501.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.7前四年价格年均增幅10%以上，房价透支，202

年成交1.5均价进入平稳期1.10.9近五年洛阳价格走势110000.798609919100009000800070006000500091578034060512017年2018年供应面积(万㎡)2019年2020年2021年成交面积(万㎡)供求比2017年2018年2019年2020年2021年数数据据来来源源：：CCRRICIC投投资资决决策策系系统统；；数数据据范范围围：：伊伊滨滨区区、、西西工工区区、、洛洛龙龙区区、、老老城城区区、、高高新新技技术术开开发发区区、、瀍瀍河河区区、、涧涧西西区区库存压力库存承压

去化形势严峻图：近五年洛阳市商品住宅库存及去化周期走势43

万㎡24.45004504003503002502001501005030.025.020.015.010.05.07.57.72387.36.213812615643524.

个月00.02017年2018年2019年2020年2021年存量（万㎡）去化周期（月）数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区新区未成交土地宗数占比62%区域分化明显，老城区优势凸显区域分化拿地热点转移

区域分化显现图：2021年洛阳市经营性用地分区域成交情况3530252015105市场遇冷情况下，企业拿地重点逐渐由新区转移回抗跌能力更强的城市老城。洛龙区未成交宗数达22宗，其次为高新区11宗；老城西工瀍河西涧西、老城、西工等城市发展成熟度高的城市老城区域，未成交宗数偏低。0瀍河区西工区涧西区成交宗数老城区洛龙区伊滨区高新区未成交宗数备注：CRIC投资决策系统区域分化西工、涧西成交突围

城市老城热度升温图：典型区域近三年成交占比变化图：2021年各区域商品住宅供求量价对比1201400012000新区不热洛龙区伊滨区12089100806040200116891057110000800060004000200009631939693962019202020212019202020218175老城升温西工区涧西区伊滨区西工区洛龙区老城区高新区瀍河区涧西区201920202021201920202021供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)备注：CRIC投资决策系统产业分布2021年洛阳市产业能级栅格热力图老城西工瀍河涧西高新洛龙伊滨建国初期的“十大工业城市之一”，前期产业多集中在城市北部老牌核心区，基础雄厚，发展成熟备注：CRIC栅格智慧投资平台100-110㎡刚改市占率+6%购房门槛提升下

成交面积段缩小刚改占比升高产品变化购房门槛提升

产品面积缩小图：2020年与2021年各面积段成交产品占比对比分析2021年2020年房价的快速上涨提高城市购房门槛，同时“横盘160㎡以上150-160㎡140-150㎡130-140㎡120-130㎡110-120㎡100-110㎡90-100㎡80-90㎡期”下，社会经济活力不佳削弱购买意愿，客户购房需求面积缩小，120㎡以下产品占比上升。8%11%15%21%22%22%120-140㎡产品市占率同比100-110

产品市占率同比㎡14%8%9%

+6%80㎡以下0%5%10%15%20%25%备注：CRIC投资决策系统产品变化改善产品率先升级

抗跌能力强图：2021年不同属性商品住宅市占率图：各面积段商品住宅成交价格变动分析1400012000100008000600040002000020%15%10%5%17%16%38%15%4%14%14%14%14%4%13%12%%10%不同属性产品成交占比0%-5%-10%36%刚需刚改改善2020年成交均价(元/㎡)2021年成交均价(元/㎡)近4年复合增长率近1年价格涨幅备注：CRIC投资决策系统四季度开盘去化率23%信任危机下客户观望情绪加重开盘成交不达预期客户表现企业信任度跌底

观望情绪加重图：2021年洛阳单盘来访与成交周度走势周均成交21套来访转化：8:1周均成交13套来访转化：13:138%5多企业不断暴雷404003002001000国庆降价换量未见成效但见老业主激烈维权3020100品牌房企交房降品质、物业服务质量差维权活动一浪高过一浪。。。1月2月3月4月5月6月7月8月周度来访9月10月11月12月周度成交备注：CRIC投资决策系统开盘去化开盘去化持续走低

新盘成交不达预期开盘去化率图：近两年洛阳市商品住宅开盘去化月度走势4500120%100%80%60%40%20%0%持续回落78%73%400035003000250020001500100050051%201920202021202

下半年43%01

月跌至谷值20%推出套数去化套数开盘去化率备注：CRIC投资决策系统分销项目占比超60%房企去化承压，分销上场多渠导客，以价换量促成交营销变化房企承压

以价换量多维导客降价幅度5%-17%不等2021年市场表现不佳，房企压力增大；借助“十一国庆”节点，多项目陆续推降价政策：销售回款转弱、融资监管趋严、资金链吃紧，企业纷纷加大资金回笼力度；特价房限时特惠购房补贴。。。分销上场以价换量开启监控节日优惠降价项目：2021年多项目开启分销导客，以年初的城市边缘区域扩展至全市，现在售项目采用分销占比60%以上，渠道导客成为主流活动类型典型项目建业中弘城、美的浩德云熙府、紫林观邸、建业府、建特价房业伊水东望、佳兆业华耀城洛阳中心、香榭里兰溪等绿都风启开元、绿都中梁河风雅叙、绿都中梁青云赋、额外优惠多盘联动正商城、碧桂园玖玺台等碧桂园、绿都、建业等横盘期下发展困难，城市机会点如何找寻？未来发展如何？marketanalysis洛阳土拍不理想情况下被动进入去库存阶段，市场平稳将成未来主流，主城区人口流入情况下未来前景广阔，产品与板块或可成为现阶段的突围手段之一发展模式高利润时代结束

被动进入去库存阶段近三年典型溢价拿地项目房地比对比2021年洛阳整体成交规模下降、拿地利润率降低，资金压力严峻下，企业拿地意愿下降，未成交土地增多,预计2022年上半年市场供应将有所减少，被动进入去库存阶段成交楼面价

住宅均价房地比均值时间典型项目区域房地比2.62.73.02.92.02.12.02.0（元/㎡）

（元/㎡）金科绿都天宸洛龙区洛龙区伊滨区伊滨区洛龙区洛龙区伊滨区高新区4804415334152905570369693981570912410110171034583822.82019年

绿都中梁河风雅叙旭辉朗瑞中央公园正弘悦府图：2019-2021年住宅用地成交建面（万㎡）变化50042940030020010003582.32.02020年绿都凤启开元碧桂园玖玺台泽信云樾天著美的君兰江山11629146958000288292106542021年115002019H12019H22020H12020H22021H12021H2备注：CRIC投资决策系统发展阶段高增长模式不再

平稳发展或成常态图：2020-2021年12月洛阳市商品住宅供求量价走势供应面积(万㎡）成交面积(万㎡）均价（元/㎡）月均去化23.

万㎡70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00120001000080006000400020000月均去化17.

万㎡20.01

20.02

20.03

20.04

20.05

20.06

20.07

20.08

20.09

20.10

20.11

20.12

21.01

21.02

21.03

21.04

21.05

21.06

21.07

21.08

21.09

21.10

21.11

21.12近两年月度成交价格浮动均值1%左右；2021年月度成交量下滑

万㎡，同比

25%，节点性成交无明显变化备注：CRIC投资决策系统发展预判市区人口净流入

长期前景广阔图：近四十年洛阳市年均出生人口(万人）图：近十年洛阳市市区人口变化250