服装批发市场整合定位和招商推广策划

服装批发市场整合定位和招商推广策划目标商户定位经营档次定位项目租金定位项目市场定位项目综合定位推广策略形象策略搜客路径商户组合策略项目招商总控图各节点招商执行交通组织规划项目租赁分析商铺租金定位前期免租条款展示策略经营收益分析角落空间使用商铺分割建议公共配套规划市场分析————宁波社会和经济发展情况解读宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和工业基地，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。三次产业结构之比为：4.2：55.6：40.2城乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年增长10.2%；农村居民人均纯收入14261元，增长12.8%。市区居民人均消费性支出19420元，增长6.7%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长0.1%。在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长10.1%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成557.3亿元，增长48.8%。商品房销售面积686.2万平方米，下降15.8%。商品房销售额773.8亿元，增长5.6%。待售面积142.2万平方米，下降1.7%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比全省平均高出14.4个百分点，比杭州市高出13.1个百分点。宁波社会和经济发展概况：宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比宁波市各项指标及数据新城市发展评价标准一、城市指标：1、人口指标：2010年末常住人口574.08万人，其中市辖区户籍人口为223.35万人进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于100万人的城市；城区常驻人口不低于30万人；2、GDP指标：2010年，全市生产总值GDP为5125.8亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4％人均GDP为68162元人民币，达到10068美元。城市GDP总量应不低于100亿元；人均GDP应不低于3000美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于12％；3、产业比重：第二产业增加值2569.6亿元，第二产业占GDP比重55.6%。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到50％以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入30166元1、城市居民人均可支配收入1万以上，农民7000元以上2、城市居民人均消费性支出为19420元，3、人居储蓄52951元三、房地产指标：人均购房1.2平米人均购房不低于０.7平米市场分析————宁波社会和经济发展情况解读■宁波城市大型集中商业发展历程时间阶段市场描述20世纪90年代初始阶段非产权物业为主，宁波房地产市场起步阶段产业物权，销售模式出现2000-2005年转变阶段产业物权，销售为主流营销方式，既售又租2006年开始至今快速发展阶段产权物权，销售、租赁兼备发展历程（2000年或更早——2010年）发展历程：各个发展阶段的分析阶段阶段标志市场特征代表项目引发阶段变化的原因初始阶段社区底商、市场出现以租赁、自用为主培育阶段大型百货中心、商业街出现产业物权，销售模式出现宁波二百鼓楼步行街家乐福市场经济的发展转变阶段大型城市综合广场出现产业物权，销售为主，租赁为辅天一广场宁波市政统一规划，旧城改造快速发展阶段Shoppingmall复合商业中心出现产业物权，租售兼备万达广场市场游资寻找出口政府出于拉动区域经济的需要市场分析————城市集中商业发展历程重大事件对商业板块的影响：重大事件对城市商业板块的影响天一广场建设天一广场是宁波的标志，总投资达14个亿、总建筑面积为22万平方米，国内最大的“一站式”购物休闲中心，是甬城集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的超大型商业广场，其建成后商铺全部用于租赁经营。天一广场改变了宁波商业市场结构，使得原来分散的商业聚合一起，宁波出现了真正的现代市中心商业广场。万达广场强势入驻万达广场包容着大商场、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作模式为宁波商业地产市场带来新的思考。市场分析————重大事件对商业板块的影响在21世纪的头十年，也是宁波商业楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，新生板块将成为未来居住、商业发展的重点区域。宁波商业地产板块发展趋势：2011年北仑和镇海、城西这三个板块的商住楼面总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的。北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年商住市场的“主力军”。2011年城西的供应量也是达到了63.92万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的商住热点区域。市场分析————城市商业地产板块发展趋势市场分析————当前城市商业板块发展图解宁波商业板块特征和商业楼市发展密切相关，形成了一核多星的发展格局：主城区：三江板块、江东板块、鄞州板块、海曙老城板块、江北板块、城西板块；主城外区：镇海老城板块、镇海新城板块、北仑板块、北仑临港板块。城西商业板块镇海老城板块北仑临港板块三江商业板块北仑商业板块镇海新城板块江东商业板块海曙老城板块江北商业板块鄞州商业板块发展方向市场分析————宁波现有商圈分布图解江北商业区老外滩商业区体育场商业区世纪东方商业区社区型商业区万达商圈天一广场商区鼓楼商业区联丰社区型商业其他商业区社区型商业区区域型商业区全市型商业区大型品牌专卖大型百货大型超市购物中心说明符号图例宁波现有商圈分布格局宁波现有商业格局的分布基本呈中心一核向外辐射的状态。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业长街组成。其他的区域型商业区和特色商业街区有鼓楼商区、家乐福—天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、城隍庙、日湖婚庆广场、老外滩、镇明路、箕漕街和惊驾路共9个，基本处在三江口商业区的3公里范围内。2007年以后，万达广场逐渐聚集人气，成为继三江口之后，最有潜力成为下一个全市级商圈的商业区。3KM宁波中心城区分区发展思路

市场分析————宁波城区分区发展思路图解南部商务区东部新城镇海新城区中心老城区江北新三江口镇海老城区北仑区九龙湖度假区“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了2004——2020年“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。本案“中提升”在“十一五”时期市委、市政府所确定的“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略中，“中提升”被视作核心———这是宁波能否成为区域中心城市的关键，也是推动“北联”和“南统筹”战略的重要动力。“中提升”要提升什么？一、城市功能：包括枢纽功能、经济功能、文化功能、创新功能、生态功能等。提升枢纽功能，主要是提升中心城区的交通集疏运能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替体系建设。经济功能的提升，一方面依赖于传统制造业的产业升级，另一方面则要发展现代服务业，包括国际贸易、国际物流、金融保险、会展业、休闲旅游业、文化艺术业、楼宇经济等等。提升文化功能，主要是通过进一步发掘城市的历史文化遗存等方式，提高城市的文化品位，营造城市的文化特色。提升创新功能，主要是发展科技和教育水平。提升生态功能，即是进一步加强生态环境保护。市场分析———结合项目区位城市规划解读市场分析———结合项目区位城市规划解读“地铁规划建设”地铁1号线：为东西向的基本骨干线，由主线和东延伸线组成。线路西起高桥镇，贯穿三江片，东至北仑区，连接了城市西部的工业园区，通过高桥地区、汽车西站、大卿桥、西门口居住区，天一广场、三江口商业中心，东部新城中心区、北仑中心区等大型客流集散点，主要解决东西向城市商业发展轴客流的交通需求。6号线4号线地铁4号线：自慈城北起，沿甬余路南向东，经铁路慈城站，线路转向南，穿过慈城新城，至慈城新城南向东转入原北外环路。线路沿北外环路向东，经江北工业区，跨过机场路、丽园路，至庄桥货站转向南，沿铁路东侧南行，穿过姚江，进入双东路。线路沿翠柏路、苍松路向南至火车南站，东转进入长春路，穿奉化江，沿兴宁路向东行，过儿童乐园，至沧海路南延伸段向南转，过宁波东站、潘火，至鄞县大道，线路转向东，经下应，至规划高速路向南转，沿高速路东侧南行，过东钱湖镇、云龙镇，止于东钱湖南。地铁6号线：由主线和机场北区支线组成。主线由集士港中心区规划主干路高架向东，跨沪杭甬高速，沿规划道路路中隔离带高架敷设至徐家漕，之后继续向东高架延伸，跨过机场路沿通途路路中一直向东高架延伸，过世纪大道后，高架沿现状河道向东北方向转入江南公路，过东外环路至小港和2号线交汇，其间线路局部落地。本案市场分析———结合项目区位城市规划解读“地铁建设新闻咨询”宁波网2011年5月26日新闻摘要5月25日，调整后的宁波市轨道交通规划与建设领导小组召开了第一次全体会议，由市长刘奇担任组长。记者从会上获悉，轨道交通第一轮建设正在热火朝天地进行中，第二轮建设规划已提上议事日程。

宁波市轨道交通初步分两轮规划进行建设。第一轮规划建设的周期是2008年到2015年，将先后建成1号线全线、2号线一期工程，其中，1号线一期工程和2号线一期工程分别计划2014年6月、2015年12月竣工并投入通车试运营。

第二轮建设规划年限为2013年到2020年。据介绍，第二轮建设完成后，我市轨道交通将形成“四线一环”的网络格局，到2020年基本建成中心城区轨道交通网络，最大化发挥轨道交通在缓解城市交通拥堵方面的作用。

常务副市长王勇表示，现有三个目标是明确的。第一个目标是到2015年，1号线一期工程和2号线一期工程要完工，宁波的轨道交通要形成“十字”骨架；第二个目标是到2020年，到余姚慈溪的余慈线和到南部三县市的南三县市线要启动；第三个目标是到2020年，1万平方公里以内的轨道交通线网要基本成形。

据了解，结合城市发展总体规划，轨道交通第二轮建设规划尚待修改，市轨道交通工程建设指挥部正在对此作修改和完善，在征求各县（市）区和市级有关部门意见，报市政府常务会议通过后，将在年内上报国家发改委等待批复。

市场分析———结合项目区位城市规划解读“机场快速干道建设”本案机场快速干道：北起中山西路北侧，南至鄞州大道南侧，连接机场路、34省道立交，全长7.92公里。加上机场快速干道南北延伸段，总长约10.3公里。宁波首条城市高架快速路，计划限速80公里，地面计划限速60公里。按这个速度，从通途路互通立交出发，开到栎社机场，仅需10分钟。机场快速干道“五路四桥工程建设

”五路四桥的建设，从根本上拓展了城市框架，成为“十一五”期间宁波“中提升”项目中的瞩目亮点。五路：通途路西段（新芝路——机场路）、惊驾路——城庄路（分为世纪大道——桑田路段、曙光路——通途路段、环城北路——北外环路段等三段）、机场路北延（环城北路——江北大道）、南外环路东延（东外环路——世纪大道）、东外环路（南外环路——北外环路）一、使现有的城市框架更为完整

五路四桥中的东外环路和南外环路的建成与现有的机场路和环城南路一起完善了宁波东西南北四个方向的城市框架，实现了交通类型、交通途径的完全重组，更加明晰城市外围与内部的交通功能，极大拓展城市交通框架。二、加强了市内各区域的联系

机场路延伸段、青林湾大桥、城庄路和湾头大桥的建成，承担了宁波市区西北部江北的联系以及海曙及江北内部湾头、洪塘、庄桥乃至慈城等“中提升”功能区块与老城交通的联系功能，大大减轻了江北大桥与华辰大桥的交通压力，使城市西北部交通状况得到了极大舒展。三、打通了与外界的交通节点

在宁波与外界的交通联系上，五路四桥也有它自己的贡献。自从杭州湾跨海大桥建设以来，五路四桥中的机场路——北外环立交及青林湾大桥成了连接市区通往跨海大桥的交通节点。同时，明州大桥是舟山登陆宁波城区的主要通道，东外环——南外环立交则是象山进入宁波中心城区的必经之路。市场分析———结合项目区位城市规划解读市场分析———宁波服装产业描述宁波是中国著名的男装之都，目前拥有各类服装企业3000多家，其中年销售收入上千万元的企业有180多家，产品涉及西服、衬衫、女装、西裤、休闲装、职业装、童装、内衣、皮草等系列，年产服装近15亿件，占全国12%左右。宁波服装业兴起的“品牌运动”，直接推动宁波成为“品牌之城”。目前宁波服装业已拥有雅戈尔、杉杉、罗蒙、唐狮等四大中国驰名商标，太平鸟、洛兹、培罗成等15个中国名牌产品，形成了国内少见的服装名牌群星辉映的局面。宁波已经形成从鄞州的东钱湖镇至石契镇和鄞县大道一线和石契至奉化江口镇的呈“L”形走向的15公里的“服装走廊”，集聚了一批具有相当企业规模和品牌效应的服装知名企业，这些企业占宁波服装总产量的60%以上，宁波初步形成了以西服、衬衫生产为龙头、集针织服装、羊毛羊绒服装、童装、皮革服装、休闲装等配套性发展的庞大产业集群，在强大的制造能力基础上还发展了服装设计、服装教育、纺织面料、服装展览、服装销售等产业环节。服装业已成为宁波的支柱产业。宁波服装产业市场分析———宁波服装产业描述宁波服装产业集群发展中的主要问题完成了数量、数度型高速增长后，宁波服装产为在其发展的过程中也暴露出一些问题，如产业结构比较单一，服装文化氛围尚不浓厚，国内与国际竞争力需进一步扩大，这些问题从宁波、杭州、温州三地服装产业对比中窥见一斑，同时，宁波服装产业集群发展的过程中还存在以下深层次问题：集群地域主要产品产品特点优势劣势代表品牌或企业宁波“红帮裁缝”男装实力产品多样化、品牌多元化、市场细分化、面料高档化、产业集群化历史渊源悠久；制造实力强；强势品牌突出。品牌缺少文化内涵；产品结构单一；距国际化大品牌尚有距离。杉杉、雅戈尔、罗蒙集团、一休、洛兹、培罗成、太平鸟、步云、唐狮等。杭州杭派女装市场女装学院派女装清新而不张扬，休闲而不轻浮，婉约又融合时尚，有一定的文化底蕴；女装研发中心、设计中心、加工中心、销售中心一条龙。政府支持，杭州本地消费能力强；服装设计人才集中，研发能力强；接近原材料产地，原材料的生产开发技术全国领先；强大物流系统支持，专业批发市场辐射能力强。整体推广强，个体品牌建设弱，缺乏强势品牌；品牌风格雷同，缺少个性；偏于设计，而经营意识较弱；销售渠道上，专业市场流通强大而营销通路建设滞后，专卖体系尚未健全；注重个体服装款式而缺乏整体品牌风格、形象。流金岁月、三彩、罗马情怀、薰香、江南布衣、女性日记、蓝色倾情、浪漫一生、红袖、秋水伊人、古木夕阳、永远的女人。温州瓯派服饰休闲装魅力自然、质朴、洒脱、柔美为特色的瓯派服饰，注重产品质量、品牌经营、规模经营。市场基础好；信息发达：社会网络资源及时获得国际服饰最新信息；合作精神强，地域性特点明显；全国首创代理加盟制；大规模的生产加大规模的传播。地域特征明显限制了对外发展；品牌消费定位并不是十分明确，致使很多产品风格不集中；品牌力欠缺；家族式管理成本偏高，品牌定位、产品定价和价格定不统一。报喜鸟、庄吉、法派、夏梦、美特斯·邦威、森马、康奈、雪歌、好日子、骊谷、丹顶鹤等。市场分析———采购渠道和市场因素分析采购商户问卷调查为真实反映服装个体经营户的采购渠道和对批发市场需求,我司选取招宝山、象山丹城、慈溪、彩虹服饰广场等为配额采样区域，轻纺城和望湖市场为偶遇抽样市场进行问卷调查，共设计调查问卷600份，实际调查241份，回收有效问卷212份。我司对所获信息归结如下：调查显示在服装批发市场进行采购的人群主要以女性为主，男性只占很少的一部分。女性所占据的比例高达77%多，其中，25——30岁阶层的妇女占据的比例达50%。服装批发市场采购人群中以女性为主与服装的行业特性和妇女的特性有很大的关系，在服装市场当中，女性服装明显的要比男性多，而在销售市场从业人员中，又以女性为多。在调查中发现，女性在采购服装的过程中都比较仔细，一般都仔细比较服装的款式、颜色等，有些采购者甚至现场穿上服装进行比较，选择那些符合自己条件的服装进行采购。年龄性别商户数比例20岁以下男00.00%女20.94%20-25岁男136.13%女2210.38%25-30岁男219.91%女10650.00%30-35岁男115.19%女2712.74%35岁以上男20.94%女83.77%————25—30岁妇女是服装批发市场采购的主力军。市场分析———采购渠道和市场因素分析采购时间频次商户数比例一星期一次9645.28%半个月一次7937.26%一个月一次2612.26%一季度一次83.77%半年或更长一次31.42%商户采购频次分析从表中可以获知，采购者采购服装的频率比较高，他们一般都是一个星期和半个月采购一次，而这一类型的采购者占绝大多数。其实，这与服装销售市场有着密不可分的联系，在服装销售市场当中，大多数都是个体经营，营业规模比较小，资金比较少，一般都是能够销售多少就采购多少，不存货，当季衣服当次卖。这样他们的资金周转率比较高，经营方式灵活，能够迅速收回成本，减少经营风险。在调查中也发现，采购者采购服装的批量都比较少，一般都是用拖车在市场采购服装。这样多批次，少批量的方式增加服装的经营成本。————少批量，多批次是采购者采购服装的主要特点。市场分析———采购渠道和市场因素分析商户采购市场考虑因素比较市场因素商户数比例产品丰富9343.87%名气大5927.83%产品质量3215.09%交通便捷219.91%其它73.30%调查显示，在您选择服装批发市场的依据这个问题当中，大多数采购者选择产品丰富，其次是名气大，再次是产品质量。这一结果表明，采购者喜欢到那些产品丰富，能够满足在一个地方购足所有的服装的地方进行采购，喜欢一站式购物的方式，其中杭州四季青、义乌、宁波轻纺城、上海等综合性批发市场成为他们采购的主要场所，这些市场产品层次全，经营各种女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等，能够满足他们对各种服装的需要。————产品丰富是采购者选取服装批发市场的首要因素。市场分析———采购渠道和市场因素分析运输方式商户数比例汽车托运13262.26%自备车运输4420.75%火车托运2612.26%空运20.94%其它83.77%服装运输方式比较————汽车托运成为采购者运输服装的最主要方式。调查显示，在各服装批发市场，采购者采取运输服装的最主要方式是汽车托运，其次是自备车运输。这一数据表明在各服装批发市场的省内客户占很大的比例，在外省客户当中，他们会选择火车和汽车托运的交叉方式，而空运是人们很少采用的方式。市场分析———采购渠道和市场因素分析服装批发市场存在的问题比较

存在的问题商户数比例产品档次不全5126.98%产品质量不高3920.63%卫生条件差3216.93%金融设施不健全2111.11%管理混乱2010.58%交通不便利1910.05%安全设施差73.70%调查显示，经营户普遍认为，当今服装批发市场普遍存在的问题是产品档次不全、产品质量不高、卫生条件差等。这些问题都是服装市场急需解决的问题。这也表明，采购者的要求在不断提高，他们希望在一个产品档次全、产品质量高、金融设施健全、环境舒适的服装批发市场采购服装。————产品档次不全，质量不高是当今服装批发市场存在的最主要问题。市场分析———服装批发市场典型个案概括项目概况：

轻纺城是目前宁波市最大的综合性市场。占地10万平方米，经营面积7万多平方米。市场地理条件优越，前临34省道，后枕沪、学、甬高速公路，东离市中心2公里，西距宁波国际机场3公里，市区6路、109路、115路、116-1路、116路、123路、130路等多条公交车直抵市场。形成了极为方便的立体交通网络。轻纺城目前已形成服装、窗帘、灯具、家私、板材、五金、副食、鞋类、百货、家电等12个专业交易区和床上用品、玩具、通迅器材、针织内衣、化妆品等5条特色街，总推位4000余个，日均客流量4-5万次，年成交额50多亿元。

个案2：望湖市场项目概况：望湖市场始建于1986年10月，原为简易棚顶市场，是在长春路北侧一条315米长的废弃河道上填土兴建而成的，是宁波市第一家以个体经营为主的专业市场。1993年12月完成市场一期改造，室内市场面积9800平方米，设有摊位1042个；1994年市场兴建二期工程，交易场地4000多平方米，新设摊位240多个；2006年还对市场一期门面进行了装修。经过多年培育、数次改造，目前市场已发展成为全封闭、楼层式的钢筋混凝土结构，建筑面积达13400平方米，拥有摊位1100余只，经营户840余户。目前市场一期、二期打通，分上、下两层，4个交易区，以批发为主、兼顾零售。市场辐射浙东乃至全省，是我市服装、小商品的主要集散地。个案1：宁波轻纺城市场分析———服装批发市场个案专项分析市场名称区位属性交通配套建筑形态内部分割及经营状况楼层挑高（米)通道宽度（米）商铺规格（长×宽）商铺面积(㎡)商铺数(个)单层商铺数占比(%)月租(元/㎡)经营类别管理出租率(%)主道辅道宁波轻纺城是宁波最大且唯一的综合性市场，背靠服装企业资源，具有良好的商业氛围和极其便利的交通。临近段塘高速路口、客运中心站，有364路513路525路6路105路等16条公交路线与中心城区相连，距宁波国际机场约3公里。低层简约建筑一层4.2423×515约230057.50%333服装8000元/年约95%以上3×412360五金4×416313钟表3×412360窗帘二层4.2324×520约170042.50%250窗帘约95%以上4×416260服装3×515277窗帘3×515277鞋子个案专项分析：宁波轻纺城市场分析———服装批发市场个案专项分析市场名称区位属性交通配套建筑形态内部分割及经营状况楼层挑高（米)通道宽度（米）商铺规格（长×宽）商铺面积(㎡)商铺数(个)单层商铺数占比(%)月租(元/㎡)经营类别管理出租率(%)主道辅道望湖市场市场位处城区商业旺地、交通枢纽，是中低服装经营户聚集地，多数商户有固定的采购客商资源。有356路364路369路510路等18条公交路线经过；西靠火车南站与汽车南站，和港口、轮船码头、机场有干线相连。多层住宅底部架空两层用墙体围合成一层4.8212×24约60054.5%2083服装不明确约99%3×261388食品2×361388钟表3×39925小电子二层4.8212×24约50045.5%1250服装约99%3×26833鞋子2×36833服装2×241250服装个案专项分析：望湖市场市场分析———服装批发市场个案专项分析市场名称区位属性交通配套建筑形态内部分割及经营状况楼层挑高（米)通道宽度（米）商铺规格（长×宽）商铺面积(㎡)商铺数(个)单层商铺数占比(%)月租(元/㎡)经营类别管理出租率(%)主道辅道仇毕服装批发市场紧邻现代商城、二手车市场、世纪轿车城等市场，与之形成独特的专业市场区域。共有4条公交路线经过，距离汽车南站和火车东站不远低层建筑一层4.231.54×31245056%210服装第一年免费，第二年未知约60%左右5×420230服装4×520214服装辅料4×416211鞋子二层4.231.53×41235044%205服装约55%左右4×312208服装辅料4×520208鞋子4×416210服装个案专项分析：仇毕服装批发市场被调查者的基本情况市场分析——居民服饰类消费行为专项分析消费群体问卷调查为具实反映宁波居民服装消费特点，把握市场占位对项目进行准确的定位，我司采取分区域拦截人流的方式进行了服装消费专项调查，共发调查问卷800份，受访人数达573人，取得有效问卷417份，并进行了多项分析。调查中突出对女性消费群的调查，女性占有效受访人数的69.6%，男性仅为30.4%。调查对象中主流中青年（18-35岁）消费群的比例达85.61%，涵盖各种文化和职业层次，商业服务人员、公司职员、工人、企业或公司管理人员比例人数比例达60.91%。职业特征年龄构成职业人数比列其他112.64%学生245.76%科教文卫人员266.24%国家机关干部378.87%企业或公司管理人员368.63%工人6014.39%个体经营者6515.59%公司职员7417.75%商业、饮食、服务人员8420.14%性别构成市场分析———居民服饰类消费行为分析被调查者的基本情况调查显示受过高中及以上教育的消费者占80.10%，消费者文化结构偏高于政府公布数据，这和服装消费区集群效应相关联，同时也表现区域产业结构类型特点：中心城区人群文化水平较高，临区市和城市近效人群文化水平较低；2000-3000元/月中等收入水平人群占总受访消费者的52.28%，1500-2000元/月中低收入消费者也有18.87%的比例，3000元/月中高收入消费者仅为总人数的1/6，且此部份人群多为中年女性消费者。消费者月收放水平文化结构市场分析———居民服饰类消费行为分析消费群体着装行为分析被调查者中近一半人表示经常穿休闲装，23%的人经常穿时装，超过20%的人经常穿正装，而经常穿运动装的相对较少。男性消费者中表示经常穿正装和运动装的人数比例明显多于女性，女性中经常穿时装的明显高于男性。对休闲装的喜爱男女之间没有差异。36-45岁的消费者中有56%的人表示经常穿正装，而18-25岁被调查中经常穿正装的仅占12%。而经常穿休闲装的情况相反，年龄越大表示经常穿的人越少。服装消费者着装趋向服装购买场所购买服装场地选择分析被调查者中有45.08%的人表示喜欢在专卖店购买服装，选择大百货商场的占21.82%，喜欢精品屋的占34.29%，选择服装批发市场购买服装的人较少，仅占13.91%;女性、年龄较大、企业管理人员、中高收入者中喜欢选择大百货店购买服装的人较多；男性、大学文化程度、公司职员、国家机关干部、高收入者中较多的人表示喜欢选择专卖店购买服装；女性、年龄较轻、公司职员、学生、中低收入者中选择精品屋的人较多。市场分析———居民服饰类消费行为分析市场分析———居民服饰类消费行为分析新款服装的认知渠道消费者对每一季新款服装的认知渠道，主要来自周围人的穿着，占39.09%，通过电视、报纸、杂志了解的占29.02%，通过商场和朋友知道的分别占25.42%和21.10%。女性、年龄较轻、文化程度较高的消费者，国家机关班干部和学生、中高收入者中更多的人通过电视、报纸、杂志等大众媒体了解每一季的新款服装；男性、年龄较大、低收入的被调查对象中通过朋友知道新款服装的人较多。新款服装认知渠道分析最近一年在服装上的支出服装消费支出水平分析34.77%的被调查者表示最近一年用于服装上的支出在1500-2000元，支出在1000-1500元的消费者占28.3%，2000-3000元和500-1000元的分别占15.35%和9.59%，消费在3000元以上的消费者占8.87%。最近一年服装购买支出与收入明显相关，收入越高的消费者中用于购买服装的支出也越高，月收入2500-3000元的被调查者中有2/3的人年购买服装的费用在2000元以上；而1500-2000元收入者，超过2000元的仅为3.7%。市场分析———居民服饰类消费行为分析项目解析——城市发展与项目占位属性分析1号线4号线6号线机场路快速干道本案服装产业集群发展商户资源区固有商户资源区从公路干线和轨道交通规划看，城市发展的不均衡性将会打破，发展重心已向东、向西、向北方向偏移，居于中山西路核心区域的本案占据了良好的区位优势，形成了以天一商圈西向辅射，江北商业区、鼓楼商业区、联丰商业区环形围合的态势；项目位居地铁1号线、4号线、6号线的交汇区域，望春路地铁口紧邻本案，尤其是地铁1号线将于近年开通运营，天一商圈的辅射能力大大增强，商圈价值提升15-30%，就本项目而言价值提升在20-40%以上，地铁口巨大人流带来的地铁商业悄悄改变宁波商业格局，形成以地铁交汇站为中心，半径近1公里的消费和集中采购型商业区；机场路高架是宁波第一条城市快速干道，连接江北、海曙主城区、鄞州商务区及机场，并由机路连接环城南路、绕城高速南线、环城西路、杭甬高速、江北连接线和沈海高速与外界互通。项目正处在高架中山立交桥段上下口，原本中山西路由此进入末端，随着地铁和高架的开通已成重要交通枢纽，本案已占据地铁、快速干道、城市公交零换乘区绝佳区位；城西为宁波商住楼项目开发的集中区域，2011年城西的供应量达到了63.92万方历史新高，在核心区商住物业高价和消费成本挤压下，人流外移已成定式，项目所处的中山西路成商住投资的热点区域；项目处在宁波市服装企业集群和江北、镇海、余姚、慈溪、北仑、长三角其他城市的连接起点，具有产业供货渠道支撑和区域行业门户形象的作用，占据东向、北向、西向客商资源，并可经转发展南部客商资源。项目解析——城市发展与项目占位属性分析项目占位属性分析项目解析——产品价值挖掘为对项目所定位的服装批发市场业态有个鲜明的产品价值表述，我司对比发展成熟的上海新七浦服装批市场，具有直观性和可借鉴性。机场路临街面建筑形体致使服装专业市场形象受限；转角棱面或凹凸形成转角广场，主入口没有门庭，且宽度、高度、空间感不足。简捷的专业市场形象立面，立面平整且线条质感强。转角棱面或凹凸形成转角广场，并把主入口设在转角处和外围交通体系相呼应。具有大面宽两个临街面。具大面积外墙面可作广告位。项目立面形象具有服装批发市场特点，外墙面平整，装饰线条质感强，但是外墙色彩所表露的服装个性还不够张扬；项目临街面较宽，但没有设置商业廊道且受绿化带摭掩；5.8米挑高是其他相关市场所没有的。项目解析——产品价值挖掘产品价值挖掘项目内部空间具有东西宽91米的面宽和南北向66米的进深，单层6578㎡，综合建筑面积13156㎡，柱距8米，符合中等服装批发市场要求；项目原先是按综合性超市规划设计的，相应的配套较完善，设有采购区、公共配套区、物流转运区。配备的两部自动扶梯可以使采购客流立体化快速流通，提升产品二层内部纵深商区价值。项目内部格局不规则，借多出口、扶梯、升降电梯可以建立中轴、内环主道以和辅道结合的内部交通体系；项目建筑体南向、西向、西北向都设有外环通道，和内部交通体系形成了立体人流、物流动线体系。66M91M主入口次入口市场配套车库入口安全楼梯自动扶梯货梯配货室集中采购区项目名称区位属性交通易达项目规模经营类别经营模式经营档次商家资源月租金（元/㎡）管理费入场费用推广手段宁波轻纺城描述背靠服装企业集群资源和开发企业品牌，同属城市发展重点区域，离中心城区距离较近，具有良好的商业氛围和便利的交通。临近重要的交通枢纽客运中心站，16条公交路线，离机场仅3公里。经营面积70000多平方米。

综合性服装批发市场，函盖鞋类、布艺、小百货、副食品、建材装璜类。批发零售中低档浙东中低档服饰类经营户，兼有外省市其它门类经营户。3008000元/年12000元以市场自身形象影响兼有户外传媒。望湖市场描述处于天一商圈边缘，拥有便利的交通和大量人流。18条公交路线，西靠汽车南站。经营面积13400平方米。

男女装、童装、鞋类、布艺类装饰品、手表、小电子等。批发零售

低档宁波主城区服饰类低档经营户。1453未知1~2万无仇毕服装批发市场描述紧邻现代商城等市场，属专业市场集中区域、商业氛围较好。4条公交路线，离南站，火车东站不远。经营面积20000平方米。男女装、童装、种类齐全。

批发零售低档周边服饰类低档经营户。218第一年免费，第二年未知3000元项目周边户外传统性招商。宁波中心城区现有服装批发市场分类比较项目解析——项目与现有市场利弊权衡项目名称区位属性交通易达项目规模形象价值商家资源推广手法可比权重本案与宁波轻纺城类比描述城市远景规划优势不靠近产业配套地铁交汇区快速干道口相比公交体系不足规模较小可区别于综合性市场定位（个性化服装批发市场）没有规模集群优势市场形象差异化定位和立体化传播、分点招商，吸收本地和外来商户46本案与望湖市场类比描述不在核心商圈范围内不邻近客运站人流量不足相当区分消费层次、类别，建立中档采购市场形象不临近采购商家区域，无可拦截类似商户。树立差异化市场形象，差异化低端市场，区别于竞争个案商户资源。34本案与仇毕服装批发市场类比描述具有核心商圈辐射优势地铁交汇区快速干道口相当区分消费层次、类别，建立中档采购市场形象入驻商户差异化定位有潜机树立差异化市场形象，差异化低端市场，区别于竞争个案商户资源。20本案属性描述天一商圈线型辐射，其他商圈环抱，未来宁波发展主方向和主要交通枢纽。未来3条地铁线交汇区，临近望春路地铁口，有11条城市公交停靠，首条快速干道经过并有道口和项目连接。经营面积13516平方米。本案与其他现有服装批发市场分类比较项目解析——项目与现有市场利弊权衡分析比较小结：占据的良好区位是项目的核心价值，支撑因素是天一商圈的线型辐射和立体化交通体系，尤其是地铁开通将为本项目带来巨大的人流；项目良好的规划和建工品质是比较优势（差异点），也是项目招商的重要支撑点；判别市场差异和空白点，根据市场的需求，差异化市场经营类别、档次、商户客群、形象等定位是项目招商成功与否的重要保证。项目解析——项目与现有市场利弊权衡SWOT分析

SWOT优势Strength劣势Weak机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用优势，克服劣势威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁位处天一商圈沿中山西路线型辐射至范围，且属宁波未来发展的重点区域；近临地铁规划1、6号线交汇处，并有地铁口，；首条城市快速干道入口正对项目主入口；项目具有良好专业市场外立形象、建工品质；离天一商圈核心区尚有一段距离，人流量较少；地铁建设工期长，且工地围档对项目有摭掩作用；中山西路因地铁建设，商铺已基本拆除，周边无商业氛围。利用宁波区域市场无中档，特别是缺乏特色服装专业市场的空白，差异化市场形象、档次、经营模式等定位具有市场前鉴之明，并使项目鹤立鸡群。抛开低端市场采购客群稳定性的局限，采用立体化推广和分点、多渠道招商模式广纳中档服装批零商户入驻。结合区域发展，强化服装市场地段价值的传播；结合采购商户对专业市场的需求，形成区位、功能、品牌价值的有序链接。以培育中档服装采购、消费核心领地为目的，采用会多种方式引领市民、特别是市场主流产品目的消费群体消费理念；加强与外地市场交流，适时发布新品推荐信息，并形成独特的市场文化及品牌。宁波尚无中档服装批发市场，这和城市居民实际消费需求很不吻合；宁波品牌男装产量占70%，2000多家的服装产家多为外贸或订单加工企业，实际性地域消费生产不到10%，且为低档产品，中档服装经营户基本选择外地进货；缺少女装或休闲装类专业市场。地铁建设周期长，影响项目周边商业形象，不可能仅凭本案市场形象快速聚集人气；杭甬城际客运专线即将于2011年12底开通，通过快速线路分流商户去杭州、上海和江苏等地采购成为可能。项目综合定位——差异化定位思路2010年人居GDP达10068美元，人均可支配收入达30166元，走高的社会经济发展带动了居民消，略占可支配收15%比例的服饰类消费，全市消费总额近达257亿元之多，居居服装消费水平由中低档向中档迈近；从消费结构分析，休闲类和时装产品消费占消费总量的79.62%,其中休闲类服饰比例近达50%，而宁波区域近70%的产品为品牌男装，30%多为贸易类服饰和外市定单合作加工产品，形成了短程产销脱节，市场主营商品尚需外地供货，这和570多万人口的发达城市不相吻合；宁波现有的服装批发市场主要供应中低档服饰产品，商户在长期的经营中已经积累了稳固的采购客群，如作低端市场，挖掘较大数量的经营商户需要长时间的市场培育期和商户积累，且有门坎较低、商户维系难的劣势；项目具有良好的区位优势和产品价值体系，尤其是地铁线路的规划，区域价值有望上升20-30%，差异化其他市场定位具有先鉴之明，且易鹤立鸡群，形成独特优势，同时避免客户竞争；市场同类产品没有较为优势的推广手段，采用立体营销，着立于区域价值和产品市场形象的双重推广，不但可以有效积累商户资源，同时可以提升品牌形象，这也符合服装采购经营户的需求；采购经营户多以中年女性为主，同时也表露其群体需求的特性，并为项目经营分类提供了参考。主营服装，兼顾鞋类、皮具、内衣、饰品，强化女性服饰商品个性化、多元化、时尚性，以积极有效的手段抢占市场份额和引领消费理念。项目综合定位思路：项目综合定位——市场定位市场定位：

———集外贸休闲类服饰、国内女装、亚洲品牌厂商二、三类品牌服饰，兼有宁波服装产业非国际知名品牌的中档服饰批发专业市场。（暂不融合其他业态）

项目综合定位——经营分类服装：手链、戒指、项链、手镯、胸针、丝巾扣、手机饰物、手机扣、头花、钉珠袋、指甲钳、生日礼物、香水、吉祥物品等西装、恤衫、皮衣、男装、女装、夹棉、衬衫、牛仔衫、童装、老年衫、时尚衫、运动衫、休闲衫、晚装、婚等；皮鞋、运动鞋、拖鞋、童鞋、布鞋、水鞋、休闲鞋等；手袋、荷包、皮带、挂包、皮衣、皮裤、皮箱等；睡衣、内衣、内裤、文胸、性感内衣、袜子、丝巾、帽子、围巾、手袜、BB衫、孕妇衫、泳衣、领带等；鞋类：皮具：内衣：饰品：项目综合定位——案名建议案名建议：甬鑫服装批发城案名释义：甬：1、宁波市简称——易记；2、隐义为财富如长江之水汹涌而来。鑫：取金多兴盛的意思，三个金字叠加形容财富会如金字塔一样越聚越多，金多财富就多，顾名思义，这个服装城有三座金山在，财富会不断涌来。服装批发城：具有简捷表明经营商品类别、商业业态分类、市场规模鲜明意义；甬鑫服装城的案名集合了地理，商品类别、业态类型，汇金、聚财等多方面期许。项目综合定位——形象定位地铁“零”换乘，乐“淘”甬鑫城！宁波甬鑫服装批发城“裳”耀宁波的理由——宁波最前沿的个性服装卖场——宁波最个性的休闲服饰卖场引领文案：主题：外贸休闲类经营户约195户，占35%外贸休闲类经营户以个体经营为主，定位于一楼层，共约195个商户，占预招租总商户数的46%。招商方向为：浙东南周边地区服装批发市场的外贸服装经营商户；宁波外贸服装生产加工企业；国内品牌女装约110户，占20%国内品牌女装包括女装品牌厂家和代理商。位于一、二层，共约110户，占预招租总量的20%。厂家招商方向为：浙江省范围内的所有服装三资企业、民营企业；上海、江苏、福建、广东、山东等地品牌女装生产企业；品牌代理商招商方向为：杭州四季青服装市场将近1800个品牌代理商、厂商；周边地区服装批发市场的品牌女装代理商户可供选择；亚洲品牌厂商约55户，占10%亚洲品牌厂商包括国内知名品牌，以及香港、澳门、日韩二三线品牌代理商，定位楼层为一、二层，共约55户，占预招租总商户数的10%。招商方向为：浙江省范围内的所有知名品牌服装三资企业、民营企业、港、澳、台厂商；宁波本土非国际知名品牌约85户，占15%招商方向：宁波本土非知名品牌加工企业、个体经营户，定位于二层，共约85户，占预租总商户数的15%。非服装饰品、皮具、鞋类约110户，占20%

招商方向为：浙东南外贸经营户、上海、江苏、福建、广东等地皮具、鞋类、饰品厂商，定位于一、二层小面积通道侧边铺位，总约110户，占预租总商户的20%。项目综合定位——商户定位和商户组合项目交通组织建议（一层）辅道交通节点外围通道主道主入口次入口导购枢纽项目交通组织建议（二层）辅道交通节点外围通道主道导购枢纽次入口次入口主入口交通组设计要要求：内部主道要充分考虑安全消防要求，在保证各个区块有效连接的同时要与安全出口相连主道具有消费引导性，尽量保证商铺的临道面和方正性；主道要引导辅道设计，能使辅道在边角回拐弯和近距离回转；辅道尽量能和主道直角型相连；在消防栓处都必须有主道和辅道通过纵线过长应设置导购枢纽，可以达到商铺均好性的效果；结合项目定位和市场同类产品比较主道宽度分4米、3.6米、3米四个等级；辅道以2.4米为准，特殊位置宽不得小于2米。项目交通组织建议（二层）内部铺位分割思路几组案例参考：杭州九星服装城楼层一层二层三层业态类别男装、女装、饰品、箱包混合经营单层铺位数量（间）14012531单个铺位面积范围5—12㎡7—25㎡16—55㎡过道宽度2.6m2.6m2.6m楼层层高2.9m2.9m2.9m个体经营户数量（间）14011025厂商品牌代理商数量156楼层一层二层三层四层五层六层七层业态类别女装单层铺位数量（间）114837024181818单个铺位面积范围8—20㎡12—26㎡15—40㎡50—100㎡50—150㎡50—150㎡50—150㎡过道宽度2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m楼层层高2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m个体经营户数量（间）917260∕∕∕∕厂商、品牌代理商数量23111024181818杭派服装城几组案例参考：杭州四季青精品女装市场

楼层一层二层三层四层五层业态类别品牌为主单层铺位数量（间）91111474747单个铺位面积范围10—15㎡10—15㎡15—20㎡15—25㎡20—40㎡过道宽度2.5—2.8m2.5—5.5m3—9m3—9m9m楼层层高3m3m3m3m3m个体经营户数量111410127厂商品牌代理商数量8097373540内部铺位分割思路中档服装批发市场铺位面积分割参考分析:底层综合平均面积在10㎡左右,临近中庭和主道两侧面积较大，最大可达20㎡，临柱异形的最小不低于4㎡；楼层升高，铺面相比加大，辅道随之加宽，但均宽不超过4米；综合相关市场数据和内空区域形状特点、柱距，建议分割铺位面积段如下小型商铺5-8㎡，不超过总铺数20%；主力铺位8-12㎡，在总铺数45-50%之间；较大铺位12-16㎡，在总铺数20-25%之间，不得超过30%，也不可低于20%；大铺位16㎡以上，占总铺数10%左右，不可超过13%。内部铺位分割建议（一层）较小商铺区(8㎡以下)中等商铺区(8-12)㎡)较大商铺区(12-16㎡)内部铺位分割建议（一层面积配比）面积段(㎡)商铺个数面积段比例(%)4--5（包含5）20.68%5--6（包含6）62.04%6--7（包含7）165.44%7--8（包含8）4715.99%8--9(包含9)10937.07%9--10(包含10）4615.65%10--11（包含11）3913.27%11--12（包含12）72.38%12--13（包含13）93.06%13--14（包含14）103.40%14--15（包含15）20.68%21--22(包含22)10.34%小计294100.00%内部铺位分割建议（二层）较小商铺区(8㎡以下)中等商铺区(8-12)㎡)大商铺区(16㎡以上)较大商铺区(12-16㎡)内部铺位分割建议（二层面积配比）面积段（㎡）商铺个数面积段比例（%）5--6（包含6）31.12%6--7（包含7）41.49%7--8（包含8）134.85%8--9（包含9）62.24%9--10（包含10）155.60%10--11（包含11）145.22%11--12（包含12）3011.19%12--13（包含13）3011.19%13--14（包含14）3211.94%14--15（包含15）3111.57%15--16（包含16）248.96%16--17（包含17）155.60%17--18（包含18）93.36%18--19（包含19）62.24%19--20（包含20）114.10%20--21（包含221）72.61%21--22（包含22）72.61%22--23（包含23）41.49%23--24（包含24）20.75%24--25（包含25）10.37%25--26（包含26）20.75%26--27（包含27）10.37%31--32（包含32）10.37%小计268100.00%面积段（㎡）商铺个数面积段比例（%）4--8（包含8）9116.19%8--12（包含12）26647.33%12--16（包含16）13924.73%16--20（包含20）417.30%20--24（包含24）203.56%24--32（包含32）50.89%合计562100.00%内部铺位分割建议（综合面积配比）项目综合面积配比租金权重分析及租金定位可比竞争市租金定位分类比较项目名称本项目望湖市场轻纺城仇毕服装辅料市场参考权重

15%70%15%租赁均价：元/月PX=PA=1458PB=300PC=218地理位置1081075交通状况87864商业氛围97986人流状况86857项目规模64565项目规划129898人流动线76665商场装修65445综合/单一87886经营管理88777品牌形象107586推广手法87556合计10081837970运用市场比较法计算一楼铺位租赁价格修正后各相关项目的价格PI’PI’=（Qx/QI）×PI注：PI为租赁均价PA’=（Qx/QA）×PAPB’=（Qx/QB）×PBPC’=（Qx/QC）×PC各相关项目权重取值为WIWA=15%WB=70%WC=15%PX=∑PIWI=341.5元/平方米根据市场比较法，得出首层商铺的目前租赁均价为：341.5元/平米以此方法算得二层月租金为208.7元/平方米鉴于产品内部具多元化交通体系,二层租可随市上调10%，即229.6元/平方米。地铁开通后,区域商业物业价值有望提升最低20%，租金也做相应提高。租金权重分析及租金定位项目招商和租金关系：鉴于中档专业服装市场在宁波的空白性，招商前期，本土商户资源少，以较低的入驻门坎吸收本土和外市商户或厂家进驻能有效缩短招商期限，我司建议实行免除第一年租金；第2年以计算租金值的1.075倍计算，后续10年内以7.5%的涨幅（商铺投资回报率每年7%-8%）递增，（地铁开通后单铺年租金总额可增加20%，连续增加5年后进行调整）。以第2年租金作为租赁保证金（首期合同期限暂定2年）、入场费、管理费、广告位和展示场地租赁费作为市场前期运转费用，商户经营1年6个月前，无不可抗因素续签第3年合同，并缴纳第3年的半年租金作为租赁保证金。商户经营期满2年，首期合同保证金自动转为租金，一期合同终止，二期合同生效。自第3年起，合同期限为一年，且续租合同应提前6个月签订，商户必须提前6个月缴纳租赁保证金，合同到期，租赁保证金自动转化为租金。招商期所招商户以项目正式开业时间为租赁合同起始时间；正式开业后，以合同签订时间为起始时间；如