《房地产开发有限公司管理制度汇编》

房地产开发规章制度目录总则……………………1人事行政管理制度………2财务核算管理制度………10成本控制过程中的财务管理制度………13会计档案管理制度………18内部稽核审计监督管理制度……………19销售流程中的财务管理制度……………21实物资产管理制度………27报批报建部工作管理制度………………29工程招投标管理办法……………………30材料设备认质、认价管理办法…………36工程洽商、变更文件管理办法…………40合同档案资料管理办法…………………46工程部管理程序…………57销售部现场管理实施细则………………75附件……………………79营销策划部管理制度……………………79

总则工作守则员工应遵守本公司一切规章、通告及公告；员工应遵守下列事项尽忠职守，服从领导，保守业务秘密；爱护公司财物，不浪费，不化公为私；遵守公司一切规章制度及工作守则；保持公司信誉，不做任何损害公司信誉的行为；工作态度对工作精益求精，解决问题要刨根问底，一丝不苟；严格律己，行文严谨，明确工作计划，明确答复时间；员工应努力提高自己的工作技能，提高工作效率；热爱本职工作，对自己的工作职责负全责；员工之间应通力合作，互相配合，不得相互拆台或搬弄事非；对本职工作应争取时效，不拖延，不积压；待人接物态度谦和，以争取公司同仁与客户的合作。工作纪律按规定时间上下班，不得无故迟到、早退；服从上级的工作安排，一经上级主管决定，应严格遵照执行；人事行政管理制度人事管理原则根据公司组织架构设置岗位，以岗定员，宁缺毋滥，精简高效。公平、公开、公正地对待每位员工，发挥每位员工的聪明才智。使全体员工树立集体荣誉感，企业自豪感，管理参与感。为员工提供晋升机会，给予合理的薪资福利，委以适当的权力。适用范围本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。招聘计划各部门经理，根据用人需求，填写《人员需求申请表》，报公司领导审批(副总→总经理→执行董事)审批。经执行董事所确定的《人员需求申请表》，由行政人事部负责办理招聘事宜。招聘标准与面试程序

本公司员工的甄选，以学识、能力、品德、体格及适合工作所需要条件为准。人力资源部门根据应聘人员填写表格所反映的情况进行调查。核实无误后，用人部门和人力资源部进行面试，报总经理和执行董事审批。各级职位面试程序如下：总经理、副总经理、助理——由股东会面试，行政人事部备案。部门经理，副经理——由总经理面试，报股东会审批，行政人事部备案。职员——由部门经理面试，报总经理审批，行政人事部备案。新进人员经面试合格，面试资料报总经理和执行董事审批后，由行政人事部门办理入职手续并与之签订劳动合同。办理入职手续当天即为起薪日。员工试用期三个月(可根据员工试用期表现适当缩短或延长试用期)，期满合格后，方得正式录用。入职手续试用人员报到时，应向人事部送交以下证件：毕业证书、学位证书原件及复印件；技术职务任职资格证书原件及复印件；身份证原件及复印件；一寸半身免冠照片二张；其它必要的证件；凡有下列情形者，不得录用

剥夺政治权利尚未恢复者。

被判有期徒刑或被通缉，尚未结案者。

吸食毒品或有其它严重不良嗜好者。

贪污、拖欠公款，有记录在案者。

患有精神病或传染病者。

因品行恶劣，曾被政府行政机关惩罚者。

体格检查不合格者。

其它经本公司认定不适合者。调职

公司基于部门设置和业务发展的需要，可随时调动员工的岗位或工作地点，被调员工不得借故拖延或拒不到职。

各部门主管在调动员工时，应充分考虑其个性、学识、能力，务使“人尽其才，才尽其用，才职相称”。

员工接到《岗位调动通知单》后，限在一周内办完移交手续，到新部门或新工作地点报到。升职

为提高基层员工或基层管理人员的工作能力，激励基层员工不断提高业务水平，使公司人力资源保持持续稳定的发展，各部门负责人必须本着“开发人才，储备人才”的观念去培养和开发员工。

根据员工工作业绩、工作能力，突出的管理能力，公司给予岗位晋升，晋升渠道为：部门经理填写《岗位晋升通知单》，报总经理和执行董事审批。考勤制度工作时间

公司员工实行周一至周五为工作时间，周六、周日为正常工休时间。每天上班时间为早上8：00—12:00,下午14：00—17：30.营销人员和工程人员因工作性质不同略有区别而服从部门安排。冬季夏季上班时间如有调整依据调整通知执行。考勤办法

公司实行指纹考勤制度，所有员工应亲自打卡计时，不委托或代人打卡，否则双方均按旷工一日处理。

员工如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：迟到早退

员工均需按时上、下班，工作时间开始后五分钟内到班者视为迟到。工作时间终了前五分钟内下班者视为早退。迟到或早退，每次扣罚10元。直接从当月工资中扣除。

旷工

未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷工论处。

员工旷工一日扣发三倍日薪资

连续旷职三日或全月累计旷职六日者，予以除名，不发奖金。造成重大损失，应追究责任。请假休假

员工请假，需填写请假申请单，经部门经理和副总审批后提交行政人事部。如请假超过三天的，需经总经理批准，方可准假。

休假种类以及假期工资：病假

员工因病请假，需出示区、市级医院证明，一月五天以内，扣发假日工资的30%，超过五日者，按病假时间，全额扣发日工资。事假

员工因事请假，必须先经部门主管批准。未经批准，擅自离岗者，按旷工处理。事假期间工资按请假天数全额扣除日工资，旷工1天扣除3倍日工资。丧假

员工入司满一年，倘若直系亲属去世，可以享有三天有薪（标准工资）丧假，直系亲属指父母、配偶、子女。员工在丧假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。婚假

按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3天婚假。员工入司满一年，符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假必须提前向主管申请并附上结婚证书复印件，员工在婚假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。年休假

员工累计工作不满5年的，每工作满一年休年休假1天，已满5年不满10年的。年休假5天。已满10年不满20年的年休假10天，已满20年的，年休假15天。

员工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。.培训培训目的

为提高公司员工的业务、知识技能及发挥其潜在智能，使公司人力资源能适应本公司日益迅速发展的需要，公司将举行各种培训活动，被指定员工，不得无故缺席，确有特殊原因，应按有关请假制度执行。培训程序

新员工培训由公司根据人员录用的情况安排，在新员工进入公司的前1个月内进行，考核不合格者不再继续留用。

具体培训事宜由公司策划营销部负责。薪酬

本公司依照兼顾企业的维持与发展和员工生活安定及逐步改善的原则，以贡献定报酬、凭责任定工资，给予员工合理的报酬和工资。

员工的基本薪酬有工资、补贴和奖金。

公司于每月10日发给员工上一个月（上月1日至上月最后一天）的工资，遇节假日提前。并按政府规定代扣个人所得税、按照当地社保缴纳最低标准扣除

个人缴纳部分。工资发放可以分现金和银行卡支付，通过银行卡发放的直接发放到员工本人的银行账户，现金支付的需由员工本人亲自领取，不得代领。

新进人员从办理入职手续之日起薪，离职人员自离职之日停薪，财务部按实际工作日计算工资。员工福利

员工入职考核合格后，公司为其购买社会保险，试用人员试用期间不享受社会保险。

公司每年组织一次旅行，全体员工参加。

公司每年进行两次优秀员工的考评，选出1名优秀员工，分别于每年的6月，12月份各举行一次。评选指标为具体工作业绩、与上级领导的配合度、沟通能力、应急处理能力，与各部门人员的配合度等为参考依据，评选为优秀员工。离职

员工在离职前必须在行政人事部完备离职手续，第一负责人或重要岗位管理人员离职，由董事会亲自签批离职手续表。离职手续离职手续包括：

办理工作交接事宜

按《离职手续表》要求办理离职手续

交还所有公司资料、文件、办公用品及其它公物

报销公司帐目，归还公司欠款

如与公司签定有其它合同（协议），按其它合同（协议）的约定办理

离职手续完备后，才能领取离职当月实际工作天数薪资。

未办离职手续自行离职者，公司财产若有损失、遗失，其损失全额从薪资中扣还。办公用品采购

各种办公用品统一由人事行政部购买、保管、分发。

各部门采购办公用品须事先填写采购申请单，按照采购流程经相关领导审批完毕后，由人事行政部进行采购，凭采购单和发票去财务部报销。

实行购买、保管分离制度，办公用品由人事行政部购买后交行政部相关人员验收后，财务入库登记。

建立办公用品明细帐，分门别类进行登记，每半年进行一次盘查，发现将办公用品占为已有的，给予处罚。

各部门要本着节约和需要的原则领用办公用品，要填写领用申请单，先由部门负责人签字，保管人员方可发放。

保管人员要加强责任心，认真做好办公用品的保管和分发，及时向人事行政部主管报告库存情况。办公用品、办公设备的发放

办公用品依据各部门《办公用品领用计划》将物品分类发放。

员工领用办公用品需到行政部办公用品台账上登记，遵循谁用谁领，以旧换新的原则领用。

办公设备等固定资产严格履行出入库登记手续。办公用品、办公设备的保管

人事行政部负责公司办公用品、办公设备、工装、低值易耗品、通讯设备的采购、保管、维护与发放。

备品仓库设专人负责，所有办公用品、办公设备、低值易耗品、通讯设备等都需根据“入库登记表”严格检查品种、规格、单位、数量、单价、购买/签收人，是否与进货相符，按手续验收入库，登记入账。

人事行政部负责收回公司离职人员的办公物品。

人事行政部建立公司固定资产总账，对每件物品进行登记，每年进行一次普查。

固定资产的管理和使用必须贯彻“统一领导、分工管理、层层负责、合理调配、管用结合、物尽其用”的原则，必须办理固定资产登记，入账建卡，做到账、卡、物相符，同时要求购置有计划、验收有凭据、入库有登记、领用有手续。

备品仓库内的物资，必须按类分库存放，并保持仓库整洁，通风透气，采光好，并做好防潮、防热、防震、防锈、防盗、防毒等工作，要保证使物资常处于完好可用状态。

尽量减少仓库积压，发放物资要按购进的先后顺序进行。

员工租用（借用）公司物资期间，应妥善保管好，不得擅自转借、改装或搬离公司。办公设备的报废当办公设备严重损坏，没有维修价值或国家规定强制停止使用时，由归口部门设备负责人报部门领导同意后，填写《办公设备报废申请表》，交人事行政部报总经理审批，予以报废，自固定资产登记表中删除。管理规定：

公司的，主要是作为方便与外界沟通、开展业务之用，不提倡员工在公司内打私人。

员工打，用语应尽量简洁、明确，以减少通话时间。

严禁员工使用机拨打私人长途。

各部门负责本部门的日常维护，轻拿轻放，防止人为损坏，确保机和线路处于良好运行状态，发现机故障、线路故障、费使用完毕等情况，应及时通知行政部安排人员予以维修或续费。

每月人事行政部对话费异常情况进行重点监测，发现情况及时报总经理。计算机管理规定

员工因工作需要配置计算机的，经部门经理同意后向公司书面申请，由总经理批准后，行政部负责购买安装；离职员工不得损坏计算机及其配件，否则照价赔偿；员工离职后由行政部收回该计算机。

公司办公设备统一归口人事行政部管理和维护。未经许可，任何人不得随便使用他人的电脑设备，不得更换、安装、删除任何电脑软件及其内部设置，个人软件不得安装在公司电脑上，员工应注意电脑文件的数据备份，以避免意外损失。拒绝使用来历不明的软盘和光盘等。未经许可，严禁在网络上随便下载文件，以免系统感染病毒。

各部门员工必须爱护电脑设备，电脑要保持清洁，需定期进行卫生清理；电脑在开机状态严禁晃动和搬动。下班离开办公室时要及时关闭电源。宿舍管理规定

员工入住公司宿舍，必须填写《员工宿舍住宿申请》，以部门主管审批为准，住宿员工要服从安排和调整。

未经允许不得擅自对换住房和床位，不得擅自拆离床位；

严禁在宿舍内严禁使用大功率电器；

节约用水用电，杜绝浪费现象。每月底将定期抄表，水电费用由员工自己负担，公司直接从员工工资中扣除；

严禁使用明火，发现火隐患和不安全因素，要迅速报告上级处理，造成损失将

财务核算管理制度第一章总则第一条为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。第二条公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源；实现公司价值的最大化。第三条本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。第二章财务管理组织机构第一条公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。第二条公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。第三条财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：一、负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；二、参与公司筹资方案的拟定和实施；三、参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；四、参与公司经营决策，统一调度资金；五、负责公司财务预算管理、会计核算；六、负责编制报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；七、监督财务收支，依法计缴税收；八、负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；九、监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；十、协调处理与各单位的关系。十一、财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。第三章财务报表管理第一条财务会计报表编制范围资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表、纳税申报表等；内部管理会计报表还包括：费用支出报表，资金往来报表、资金计划及情况表。第二条财务会计报表的编制原则与要求一、会计报表必须按照国家相关会计制度和准则编制；二、财务管理部门必须保证所提供会计信息的及时、客观、准确、完整，全面反映公司的财务状况和经营成果。 三、编制会计报告时，在会计计量和填报方法上，应保持前后会计期间的一致性。会计报告不同报表之间的相关数据应保持一致。报表附注、说明清楚明了，符合规定要求。四、会计核算采用权责发生制原则进行。五、按月、季、年分别编制月度、季度、年度财务报表，并做到异常情况说明。第三条会计期间会计报表都必须以公历年度作为会计期间，自公历1月1日起至12月31日止（内部报表自公历2月1日起至次年1月31日止）；第四条财务会计报表的报出一、公司的财务会计账簿和会计报表的时间统一截止为每月末最后一天，下月资金计划表及附表于30日上午上报，会计报表于次月10日前上报执行董事公司财务管理部门；第四章工资薪酬管理目的规范各级员工薪酬，稳定员工队伍，适应企事业的发展需要。第二条内容薪资组成：总薪资=基本工资（岗位工资）+职务津贴+绩效工资+年资工资+职位补贴二、基本工资：是指各部门根据实际工作岗位而设的岗位底薪，不同岗位底薪不同，主要根据其职位高低、工作责任及工作难易程度定的额标。三、调资：凭其所具工作经验，已经超过该等所需专业工作五年以上或者完成一至二个项目以上，所具能力特别优异，且为公司甚难罗致的人才可作正常调薪；岗位异动的员工必须有一至三个月的试用期，试用期满后根据其实际工作表现才可实行异动调薪。四、年资：公司全体人员都享有年资，年资从入职之日开始计算，每满一年即可获100元年资。五、补贴：本公司人员的职位补贴根据各人员的技术等级、管理职称分级补给，以贴票报销形式发放。第三条工资审批一、工资实行严格的审批制度，月度工资的发放由公司执行董事和总经理副总经理审核签批。二、未经审批的工资、福利、津贴、奖金等财务部门不得发放。第四条工资复核一、每月3日前由人事行政部收集上月工薪资料和考勤记录，交财务主管会计编制工资表，经另一财务人员复核后，交领导审批后，于每月10日发放（节假日顺延）。二、社保：根据公司领导签批的参保人员名单及缴纳标准，并填制《费用报销单》，经审批程序后，申报缴纳社保费，个人部分由个人承担工资中扣回。三、奖金及其他奖励提成：由各部门提供资料、财务部门编制工薪表，交各级审批，出纳付款。第五条所得税扣除行政部应配合财务部计算工资，每月3号前统计公司员工考勤及人事变动相关资料，待部门经理及公司有关领导签批后送财务进行计算工资，及个人所得税的扣除和社保个人部分以及员工其他款项的扣除。第六条员工离职一、员工离职时，行政部应通知财务部，由财务部查明是否有借支款项等应扣款项。二、如有借支款项等应扣款项，由财务部在其离职时从应发工资中扣除。第七条工资、奖金的发放形式一、工资、奖金的发放，采取银行代发工资和现金代发形式，如采用现金发放的形式，现金发放工资须报公司执行董事批准。第八条工资奖金的发放员工工资一般于每月10日发放上个月工资，年终奖金于春节放假前发放。成本控制过程中的财务管理制度第一章工程项目中的财务管理要求第一条工程款支付一、工程款支付原则上采用银行转账方式结算，确需使用现金方式支付的，应书面说明情况并经公司执行董事和总经理、副总经理批准后方可采用现金支付方式。二、在工程款支付时，存在以下情况之一的，财务部有权拒绝付款：1、无工程款资金结算申请单的，或在工程款资金结算申请单上缺相关部门和公司领导签署同意付款意见的；2、无工程进度表或工程预决算书的；3、工程进度和工程预决算金额明显不符的；4、未提供工程发票的；5、不符合合同规定付款条件的；6、其他不符合制度规定的；三、财务部每月28日应会同合同合同成本部和工程部核实每一个工程项目的进度，如核实至本月止累计付款超过本月工程进度，部应在下笔工程进度款中扣除超付款。第二条工程款日常管理事项一、财务部在支付工程款时原则上应根据施工单位提供的正式的建安发票才可支付工程款。施工单位如未提供正式的建安发票，财务部门有权拒绝付款，如属特殊情况，经公司领导批准后，财务应扣除相关税金后才可支付。二、财务部应根据合同金额、工程进度款、预决算金额、已付金额、已收发票等内容分单位建立电子台账。三、施工进行到一定程度，如果有预付工程款、预付备料款等款项的，应由财务部根据合同约定将预付的款项逐步在进度款中扣回。四、财务部每月3日前对上月工程签证单进行核对，以避免重复签证的现象。工程部或合同成本部必须无条件积极配合，提供工程签证单明细表、工程签证台账等。第二章管理流程第一条工程款支付一、合同约定的按合同约定支付工程款。二、工程款的付款流程：工程部提出付款事项合同成本部申请付款分管领导审核财务经理审核副总经理审核总经理审核执行董事审核财务付款财务部审核内容：工程进度报告书或结算书、发票、合同是否齐全。付款是否与工程进度、结算书、合同规定一致。三、按实结算工程按如下流程执行：1、基本原则是有合同约定的，按合同约定支付。2、每月28日前由乙方上报本期工程量，29日工程部完成审核。3、每月3日前由合同成本部完成复核。完成后3日内将复核结果提交财务部。4、按工程款付款流程完成付款手续后二个工作日内（或每月5日）付出。费用管理制度第一章费用报销的一般要求第一条费用报销凭证各部在业务发生时，原则上应取得税务部认可的合法票据，即应取得正规发票或非经营性统一收据，发票必须是发票联或报销联，用复写纸复写或计算机打印，不得用圆珠笔或铅笔填写，存根联、发货联、记账联不能做报销凭证。第二条报销发票内容发票内容要填制齐全，抬头、日期、品名、单价、数量、金额要清楚，大、小写要一致，涂改无效。第三条印章齐全印章要齐全，须有收款单位公章（或发票专用章）及收款人签字（章）。事业单位的收据，要有财务专用章。事业单位的收据，须是税务部统一印刷的收据。第六条销售方盖章的销售清单如购置多种办公用品、礼品、材料物资等开具一张发票且未单项列示的，必须同时提供有销售方盖章的销售清单，清单列示金额与发票一致方可报销。邮资报销应随发票提供寄往目的地的凭证。第七条费用报销操作流程各类费用报销按公司颁布的《费用支出报销流程指引》实行。第二章业务招待费用管理第一条报销业务招待费时所附发票必须是开有日期的正式发票，当月报销的发票不能为已过开票日期一个月以上的票据，并且原则上实行谁开支谁报销的原则。第二条原则上杜绝无票费用开支。如工作业务需要开支无票费用（如娱乐费、洗理费等），1000元以上需事前先请示总经理或董事长同意后再执行。对此类无票费用，需提供相关联的有效证明，才可报销。每月开支的无票费用，需以文字报告的形式报总经理或董事长审批后，方可进行相应账务处理。第三条交际应酬客人发生的礼品费报销，500元以上必须出具购货单位（商场、酒店等）的电脑打印明细清单，否则财务一律不予报销。第五条所有招待费用开支原则上必须两人以上（含两人）经手，但陪客人员不得超过三个，相互监督，并由最高职务者接待和报账，出具发票和本次用餐菜单明细，否则不予报销。如发现乱报、虚报、多报等违纪现象，经证实后不论金额大小予以警告或罚款情节严重给予开除。第六条除公司业务送烟，其他部及员工原则上不予配烟，否则不予报销。第七条专程陪客旅游：经总经理（或执行董事长）批准，经办人在总经理（或执行董事长）批准的定额内掌握结算。第八条部门主管以下员工不经批准不能进行应酬、接待活动，接待对象、地点及规格需事先征得主管领导同意（主管1000元/次）并有一个随同人员，先斩后奏一律不予报销。部门经理应酬1500元/次。第九条公司内部因加班而开支误餐费，经副总以上人员同意，由部部门主管主请加班员工用餐的，每人每餐不得超过10元且有所有人员签字方可入账，各部每月不得超过三次，副总不得超过五次，总经理不得超过八次。公司多部门同时加班由总经理（或总经理不在时指定副总）安排。第三章其他费用第一条广告宣传费费用发生时，由营销部提出计划并申报，财务部进行相应审核，如果属于月度计划内项目，财务部审核并报有关领导批准后，可以安排支付。如果属于计划外项目，根据营销战略应该开支的，报执行董事批准并完成追加预算程序后，方可安排支付。第二条装修费费用发生时，由工程部（或营销部）提出计划并申报，财务部进行相应审核，如果属于计划内项目，财务部审核并报总经理批准后，可以安排支付。如果属于计划外项目，报董事长批准并完成追加预算程序后，方可安排支付。会计档案管理制度第一章总则第一条制定目的和内容：为了加强档案管理，统一会计档案管理制度，根据《中华人民共和国会计法》和《中华人民共和国档案法的规定》，结合本公司实际及内部管理需要，制定本制度。第二条本制度适用的范围，为会计部、合同资料管理部门。第三条本制度由行政部行使监察权力。第二章会计档案管理要求第一条会计档案的整理会计档案由形成档案的各部门和人员按照归档的要求，负责整理立卷或装订成册，对同一年度的会计档案先按会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料四大类别进行归类，对每一类中的会计档案再根据不同保管年限和档案形成时间顺序分别进行整理、立卷、装订成册。第二条会计档案的查阅由于工作需要调阅会计档案，须遵守下列规定：一、公司内部人员需调阅会计档案，必须填写“会计档案查阅申请单”，先由本部门负责人签字后，再由会计档案管理部门负责人签章同意后，方可调阅；其中，机密级以上档案经会计部门主管或总经理签字同意后，方可调阅。申请单一式两联，一联查阅结束归回档案后退还查档人；一联由档案管理员编号后留存装订。二、审计、财税部门因审计和查账事项需调阅会计档案时，应出具审计或查账公文，并由公司接待部门填写“会计档案查阅申请单”，申请单经公司会计档案管理部门负责人签章同意后，方可查阅；其中，机密级以上档案的调阅，须经会计部门主管批准。三、公安、检察、法院、工商等部门因对理相关案件需调阅会计档案时，应出具正式公文或介绍信，经公司法务部门审核认可后填写“会计档案查阅申请单”，经会计档案管理负责人签章同意后，方可查阅。查阅取证时可以抄录、照相或复印，但不得将档案带走。四、外单位人员调阅档案，需由会计部门人员陪同，查阅完毕，应立即归还档案室。向外单位提供利用时，须经本单位主管领导及会计负责人签字批准，会计档案原则上不得借出。五、查阅档案时，严禁拆散原卷并不得把档案原件抽走、涂改、勾划或损坏，查阅后，应由查阅人在档案封底备查栏内注明日期和原因。六、档案管理员对查阅完毕归还的档案应检察其完整性。七、会计档案保管部门应建立“查阅档案登记薄”，对内部和外部的查阅情况做好记录，以备查用。内部稽核审计监督管理制度第一章总则第一条为了加强对公司的内部监督和风险控制，保障公司财务管理、会计核算和生产经营符合国家各项法律法规要求，促进公司内部控制制度的健全与有效运行，维护股东和其他利益相关者的合法权益，特制订本制度。第二章职责和范围第一条财务审计的职责是全面检查、监督、评价全公司范围内的财务和经营管理活动。强调事前审计，做到事前、事中、事后审计相结合。第二条财务审计的范围一、财务核算情况：收入、成本的真实、完整性；往来核算的正确性、内部账项核对及调整的及时、准确性；涉税事项的账务处理的正确性；费用核算的正确性。二、预算执行情况：对各时段（月度、季度、年度）财务预算执行的有效性，以及对预算指标完成情况进行分析和总结并提出解决方案和建议。三、财经纪律遵守情况：国家各项财经法规和公司相关财经纪律的遵守情况和执行力度。四、房地产开发项目的运作：评价项目开发决策的科学性、经济性、可行性；项目计划制订的合理性、科学性、可行性；项目实施过程中的监督管理；项目实施成果的比较和分析。其中：项目实施过程中的监督管理内容为：1、项目预算审计2、工程招议标程序审计3、合同签订和执行情况审计4、工程设计变更、现场签证审计5、甲供材料和设备的招标、采购、供应价格审计和结算程序审计6、工程进度款结算和支付执行情况审计7、工程竣工验收、结算情况审计8、工程索赔与反索赔的资料准备和执行情况审计9、工程移交手续审计五、其他重大事项的专项审计。销售流程中的财务管理制度第一章总则第一条为了加强企业的内部管理，规范销售流程中的各项经营行为，杜绝差错和舞弊的产生，提高经营效率，特制订本管理制度。第二条销售流程管理的一般要求保障销售回款的安全性、完整性、及时性；保证已销售情况的真实性、完整性、充分性；促进销售行为程序化；对可销售产品实行动态管理。第二章销售收款的管理第一条销售收款的内容：以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。第二条销售收款的解缴：所有销售收款均由财务部的收银员负责办理，不得由任何其他人员代为经办。一、现金：收银员依据当日的现金收款情况逐笔登记《销售及收款日报表》，并于每日17点前以“现金解款”的形式全额存入公司指定销售专户。不得存放在保险柜里或存入个人存折。二、银行转账（包括支票、电汇、信用卡等形式支付）：收银员在办理相关手续时，应提供公司销售专户的账号资料，不得将款项转入公司其他结算账户。客户转账后，须将转账单复印件交给公司财务部签收查询，查询到账后方可开具收据/发票。收银员依据当日银行收款情况逐笔登记《销售及收款日报表》。第三条销售收款的统计：收银员将每日收款情况统计后交由营销策划部确认，并于次日上午9：30报财务部出纳和会计。营销策划部据此登记销售台账。第四条销售情况的核对与再确认：营销策划部销售统计人员每周五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总，并及时与财务部进行核对。第五条所有销售提成均以实际到账金额为准。第三章按揭款的管理第一条按揭款的范围：客户以所购商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人住房贷款。按揭手续的前期准备一、在每期楼盘发售前一个月内，按揭专员依据公司已与按揭合作银行签署《银行按揭业务合作书》所规定的相关条款与营销策划部进行沟通，并由营销策划部告知客户办理按揭的相关事项。二、按揭专员必须督促营销策划部相关负责人，要求营销人员在客户签署《商品房买卖合同》时，办理好银行按揭、公积金贷款申请手续。银行按揭资料、公积金贷款资料由营销策划部负责督促客户在签署《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供并向按揭专员移交完整按揭资料。在按揭贷款办理期间，按揭资料由按揭专员负责保管。三、按揭专员必须确保按揭贷款资料收集完毕后按10天(或10户)一个批次报送主办银行，争取在《商品房买卖合同》签署后约30天内放款，公积金贷款在《商品房买卖合同》签署后约60天内放款。第三条按揭放款情况的统计及报送：按揭专员必须建立楼盘按揭放款台账，根据财务部出纳领取的按揭放款收账通知，分别按银行及楼盘输入按揭客户明细，并将按揭放款情况输入台账，每周周一上午10：00报电子版本给主管会计，由主管会计稽核，并于每周周一上午12：00之前将稽核结果报本公司有关负责人。第四条按揭放款情况的汇总及反馈：按揭专员应将每批次按揭贷款客户名单、应放款金额报财务部出纳备查，贷款发放后由双方进行核对，对未放款的应于2日之内查明原因，如因客户原因的反馈至营销策划部，并及时通知客户；如因公司原因的，则上报公司相关领导。第五条按揭放款情况的实时监控：在《房屋产权证》未办理完毕前，按揭专员必须跟进客户供楼情况，严格控制回购率，具体要求如下：一、每月最后一天，按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供楼人员名单，将该名单进行统计并报财务部、营销策划部负责人。二、客户1个月未按时供楼的，由相应营销人员催办。经通知5天内仍不供楼的，由营销策划部负责发书面催款通知。书面催款通知发出10天内客户仍未供楼的，营销人员必须上报营销策划部部门主管后采取有效措施处理。三、连续三个月以上未按时供楼的，由按揭专员先与银行协商，暂不回购；经请示主管领导后，进入相应法律程序，并与物业公司联系采取相应措施督促客户供楼（未交楼除外）。资金管理制度第一章现金管理第一条公司结算现金的范围是一、办公用品、运杂费等10000元以下的日常零星支出；二、职工的工资及各项劳保福利费用；三、差旅费支出；四、为正常业务而准备的备用金。第二条公司严格按照国家关于现金管理的规定结算现金。公司与其他单位的经济往来，凡是能够通过转账结算的，不得结算现金结算。第三条所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，当日下班后发生的现金收入应由出纳人员保管在保险柜中，须上报集团财务负责人并于第二天上班时及时存入银行。在法定节假日获得的现金，公司必须妥善保管并在开户行营业后的当天上午立即存入银行。公司任何员工不得以库存现金收入直接支付各项开支(即不准坐支现金)。第四条根据公司日常现金开支的实际情况，实行库存现金限额管理，一般以公司3-5天的正常零星开支额确定库存现金限额。公司的库存现金限额及限额的追加必须报集团财务部并经财务部门主管同意后，才能向开户银行进行申请。第五条对发生的一切现金收支业务，必须取得或者填制合法、完整、正确的原始凭证。对各种收支款项的原始凭证必须为原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司总经理批准。第六条各单位应建立严格的授权审批制度，明确现金支出业务的授权批准人和现金报销的标准，不得越权审批。对发生的一切库存现金收支凭证(收据、报销发票等)是否合法、合规、准确、完整，财务部须进行严格、认真的审核。对不符合报销制度的单据，财务部负责人、主管会计或出纳人员有权拒绝办理，或要求更换及补充。如情节严重，报销人员拒不执行的，可直接向公司总经理报告。第七条公司设置“现金日记账”，及时、全面、连续、逐笔记录现金收入的来源和现金支出的用途，随时掌握现金的动态，防止收支不清和发生差错。第八条现金出纳员根据审核无误的收支凭证，按经济业务发生的先后顺序逐日逐笔登记现金日记账，并做到日清日结，账款相符。第九条公司严格支票、印鉴的管理一、财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由财务负责人保管，财务专用章由会计人员保管，支票由出纳员保管。财务负责人或会计人员不在单位期间，印鉴应由法定代表人指定的专人保管。印鉴代管须办理交接手续，并由行政部监管全部移交和序，代管人员必须对印章的结算情况进行登记。二、公司严禁出纳员在保管空白支票的同时，保管与存取现金、进行担保等须用的有关印鉴。三、财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司总经理批准；四、开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司总经理批准；第十条公司5万元以上大额现金的存取，必须有l～2人陪同。根据现金的存取金额的大小，其陪同人数及具体陪同人员由财务部部门经理临时指定。为安全起见，10万元以上的现金存取，必须由公司派车且有2人在场；5～10万元的现金存取可由公司派车或乘出租车进行现金的存取，但必须有2人在场。第十一条加强对现金的管理，除现金出纳员每天核实、自查外，财务部负责人须定期（每月至少一次）不定期地对本部现金进行盘点，出纳员应主动配合，查后若发现盘盈、盘亏，应及时查明原因、报批处理。禁止出纳人员白条顶库。发生违纪，追究有关责任人的责任。第二章银行存款的管理第一条公司发生的一切收付款项，除相关制度规定可用现金支付的以外，都必须通过银行办理转账结算。严格按中国人民银行发布的《支付结算办法》及相关法规执行，遵守银行结算纪律，保证结算业务的正常进行。第二条公司可以采用银行汇票、汇兑、支票等结算方式进行收款。第三条为随时掌握银行存款的收支和结存情况，合理组织货币资金的收支，按各开户银行及其他金融机构、存款种类，设置“银行存款日记账”进行序时核算。第四条按规定至少每隔一天到各开户银行收取银行结算凭证。第五条对所有的银行结算凭证，财务负责人须进行严格审核，以防止和杜绝挪用、贪污等违法犯罪行为发生。第六条出纳根据审核后的原始凭证和收付款记账凭证，逐日逐笔登记“银行存款日记账”。第七条“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对清楚(每月至少核对一次)，发现差错，应及时查明更正。月份终了，“银行存款日记账”余额与“银行对账单”余额应该相等，如有不符，必须逐笔核对，查明原因，并编制“银行存款余额调节表”进行调节，调节后的“银行存款日记账”余额与“银行对账单”余额必须完全一致。调节表上的挂账数应在下月全部催办入账，及时处理。严禁出现一个月以上的未达账项。第八条公司严格遵守《银行账户管理办法》，不准出租、出借银行账户。第九条领用支票，需向财务部门填制“用款申请单”，写明日期、收款单位、用途及限额(或应付金额)，由财务人员签发支票。领用人员应在支票登记簿上登记签字，并按规定期限核销。不准携带盖好印章的空白支票外出采购。第十条公司不准签发远期支票和空头支票；不准出借、出租或将支票转让给其他单位结算。第十一条支票领用后，应于当月内报账。如确因有特殊情况不能及时报账，最迟于下月报账。在支票报账时，应与“用款申请单”核对收款单位、用途、支付金额等。如发现不一致，应向总经理汇报，并查明原因，及时处理。第十二条收据的管理：不准收据和印鉴由一人管理，不准出现盖了公司财务章的收据交由出纳自行开票。出纳收款开票，会计复核盖章。第三章备用金、借款的管理第一条部门员工因业务的合理需要申请一定数额的备用金，按审批权限审批后，按审批金额向财务管理中心预支备用金。实行定额备用金的人员须经财务总监和总经理批准，公司备用金总额不得超过10万，超过10万由董事长批准；第二条员工借款应由部门负责人根据业务需要拟定金额并经财务总监、总经理批准方可借款；第三条定额备用金的人员报账时，不抵扣备用金，在财务直接支取现金。备用金实行年初（2月）申请（新员工为到职转正后），年末结清（次年1月）。逾期未结清的，一次从工资中扣回，超过应发工资时分次从工资中扣回；第四条临时借款的范围：业务应酬、员工出差、零星开支及其他确需临时借款的；第四章资金计划管理第一条公司严格实行资金全额预算管理制度，对未列入公司资金计划的开支原则上不得支付。第二条出纳除按周编制资金计划外，还应逐月编列资金预计表。第三条出纳应按月编制“资金预算执行情况表”，以了解资金实际运用情况。第四条财务部应做好公司的对外资金计划及筹措以及与金融等部门的关系协调处理。第五条公司资金服从“集中管理、统一调度、有偿使用”的原则。实物资产管理制度第一条本制度所称实物资产为固定资产、存货。第二条实物资产管理部门一、公司固定资产和低值易耗品的实物管理部门为人事行政部二、存货的实物管理部门为成本资料部（材料部）。三、资产的价值管理部门为财务部。第三条公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。第四条公司加强对固定资产的管理一、公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处置等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用年限法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。二、每年12月20日前，财务部配合人事行政部对固定资产进行全面盘点。盘点由人事行政部组织实施，财务部负责监督。盘点结束后，人事行政部出具固定资产盘点表（附盘点表格式）及“固定资产盘盈盘亏报告”，同时落实盈亏责任。教务部对盘点进行审核，出具盘点报告及盈亏处理报告，根据批准的处理意见进行会计处理。第五条因保管、使用人的责任，造成固定资产丢失、损坏、短少的，应参照净值予以赔偿；非人为因素导致的盘亏，经有关领导审批后进行会计账务处理。附则第一条本制度由总经办公会讨论通过并负责修改和补充，经董事会批准审批之日起实施。其他与之相冲突的旧制度同时废止。第二条财务部为本制度的执行部门。最终修订及解释权归属于本部门。报批报建部工作管理制度为规范报批报建部工作行为及事务处理标准，使工作得以有序进行，特制定本管理制度。一建立并维护公司土地资源基础研究和拓展体系，以满足公司土地需求；为项目开发全过程提供相关法规依据。二负责协调社会关系如建设局、质监站、安监站、环保局、城管、公安派出所等政府及社会部门，保证公司项目建设和业务开展有序进展。三与政府各职能部门的联系与沟通，保证规划、报建、图纸审查、验收等工作的顺利进行。四负责按公司计划办理项目进行中各项报批报建手续，确保项目的正常开发经营。五组织收集、整理、研究政府报批报建政策，提出相应建议及对策。六作好向政府职能部门的有关报表，并将开发项目的有关证照和工程报件和完善工程竣工后的相关手续资料完备交内业归档。七办理开发项目施工阶段的有关行政批件，申办开发项目所需水、电、气、通讯、闭路、道路、管网等建设手续。八负责办理开发项目的有关前期手续（立项、选址、规划审批、建设用地规划许可证、委托地质勘探、三通一平、拆迁安置等），并落实相关的实施措施。九按要求报送总图给人防、消防、环保、交通、园林、市政、通讯等部门审批盖章认可或取得有关协议。十办理土地规划使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。十一负责项目报批报建的执行工作；为项目工程施工提供完备手续负责企业资质的申办、年检等；十二协助办理产权证和销（预）售许可证。十三协助工程部门进行国土、建设、消防、人防、环保报批报建以及竣工验收,确保各项工程验收按时完成。工程招投标管理办法第一章总则第一条为规范招投标工作、加强招投标管理，保护公司利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，达到控制建设成本、保证建设工期、确保工程质量和提高投资效益的目的，制定本办法。第二条本办法就整个公司的招标管理机构及实施过程（招标方案的设计、队伍选择、发标、回标、开标、评标、定标审批）、奖惩等管理内容做出原则性的规定。第三条本办法作为公司内部管理制度，必须严格遵守。第二章管理机构第四条公司设工程部、合同成本部。合同成本部、负责公司所有招标项目工作中的资格预审、招标文件编写、组织答疑、发标、接标等工作；成本部负责编制标底、提供准确的工程量清单及招标项目的最高限价、合同文本、招标项目商务条款及经济标的评审工作；工程部负责提供招标技术方案、图纸、材料样品及技术标的评审工作；第三章招标第五条招标计划：工程部、成本部应根据工程进度需要联合编制下一年度工程招标计划。第六条招标技术方案：一、工程部制定完整、合理的招标技术方案。二、编制技术方案应科学、合理、经济、适用，内容应包括资质要求、技术要求、报价方案、完整的图纸资料等。三、编制招标技术方案不得以任何不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，应以国家规范、标准或行业规范为准，当国家规范、标准与行业规范不一致时应以要求高者为准。四、技术方案不得以投标单位中其中一家的生产标准作为技术方案中的技术标准，当国家、行业无规范、标准时，投标单位的生产标准只能作为参照技术要求。五、对于招标项目中的原材料、主要部件：1、在市场上能够普遍采购的，应在技术要求中指定三个以上同档次的原材料、主要部件；2、在市场上不能普遍采购的，不应在技术要求中指定某一品牌原材料、主要部件，避免垄断。六、招标技术方案应在招标工作开始前三天完成，由成本部作为选择投标单位的依据。第七条投标队伍选择：投标队伍选择包括投标单位的组成、资格预审和投标单位考察三个环节。一、投标单位的组成（1）100万以上投标单位不得少于5家（2）100万以下（包括100万）投标单位不得少于3家以部门合议为依据，实名推荐投标人。执行董事、总经理、副总经理根据实际情况，可指定相关部门自主选择投标单位参与投标二、资格预审：由合同成本部对申请或被邀请参加投标的投标单位进行资格预审，预审合格的投标单位，才可以参加投标。资质预审的内容和标准如下：1、法人代表证明书或授权委托书必须有法人代表签名，且盖有企业公章；2、工商营业执照、经营资质证书必须是在有效期内且经过年审；（有条件地区应上网核实投标单位真实情况）3、检测报告必须是有效的权威部门提供的；特殊情况应提供原件；（应进行网上及核实）4、注册资金及半年内的准确资产负债表、产品质量等级、生产及检测能力、管理水平、财务状况及以往业绩必须满足项目招标要求；5、设备、材料招标只接受生产厂家或全国总代理商参加投标；6、不接受任何个人挂靠他人的企业参与工程投标；7、凡有不良信用记录以及偷漏税、偷工减料、以次充好、恶意欺诈等不良行为的单位不得参与投标；8、在以往投标过程中有串标、中标后悔约等不良记录的单位不得参与投标；9、曾与我司合作过的单位，如有发生严重质量事故、验收不合格、长期延误工期、无故停工、售后服务差等不良记录的单位不得参与投标；10、曾与我司发生过法律诉讼的单位不得参与投标，其当事人不得以另外单位的名义参加投标；三、投标单位考察：1、所有参与投标的资质预审初步合格单位，才进行考察。对于工程类项目重点考察：以往及在建工程，考察其为我司项目准备的施工管理人员的真实水平。2、安排考察应遵循以下原则：（1）公司认可的国际国内著名品牌可免于考察；（2）与我司合作过且无不良记录并满足本次招标条件的投标单位可免于考察；（3）对于与招标地距离较远（500公里以上）的投标单位，或有其他困难不能在规定时间内安排考察的，可先参与投标，如经评标确认为潜在中标人的，可根据公司批准进行补充考察，或重点考察；（4）考察由工程部组织，成本部参加；（5）考察内容包括：核实投标单位的工商营业执照、经营资质证书、检测报告、合作合同原件；察看核实投标单位的生产销售报表、财务状况报表；核实主要技术管理人员职称证书、工资表、保险表原件；实地考察投标单位的生产规模、设备状况、生产管理手段、质量控制手段、技术研发力量、原材料和成品储备情况；（6）招标考察应精心组织，周密安排，直接面对投标单位的考察应注意社交礼节，不得损害公司形象；（7）考察时发现资质预审资料弄虚作假的，考察不能合格；（8）考察时不得接受被考察单位的宴请，不得索取、收受钱财、礼物，不得擅自向被考察单位透露考察结论。第八条招标文件一、成本部根据招标项目的特点编制招标文件，其中技术标由工程部提前三天完成转交成本部。二、招标文件包括：招标说明书、投标报价清单、材料（设备）技术质量要求、工程设计施工方案（施工图纸）、合同范本、材料样板等。三、招标说明书、合同范本必须采用公司标准范本，无标准范本的由成本部另行编制。第九条发标：1、招标文件经会审修改完毕后，可向预审合格的投标单位发放标书；2、投标单位在领取标书时须按规定缴纳投标保证金和图纸资料费；3、投标保证金、图纸资料费由财务部收取保管。第十条招标答疑1、原则上所有项目均应召开投标答疑会；2、招标答疑会由工程部组织，成本部配合进行答疑；3、答疑会上投标单位的提问及答疑人员的答复应作答疑纪要；4、答疑纪要应在当天发送给投标单位，答疑纪要为招标文件的组成部分。第四章截标第十一条截标：1、所有投标人均应在截标时间前投标，原则上，超过截标时间送达的标书为废标；2、所有标书均应密封并在封口上加盖密封章，否则为废标；第五章开标评标定标第十二条、工程项目开标、定标流程1）、回标、开标—合同成本部负责对乙方单位发标，收取回标书并封存。由成本部牵头，协同股东会成员、总经理、副总经理、工程部以及公司各部门经理进行开标，并填写开标记录表，交成本部封存；2）、一次评标—成本部根据投标文件经济标出具经济标评标对比表，并进行初步评标；工程部根据投标文件技术标出具技术标评标对比表，并出具评标意见；由成本部（2人以上）根据开标评标结果与乙方单位进行经济谈判，出具初步谈判意见和结果；3）、二次报标—在一次报标基础上，如需进行二次报标，应根据一次报标评标、谈判结果，工程部出具详细的技术标准及要求，成本部出具详细的商务标要求，通知投标单位进行二次报标；4）、二次评标—成本部、工程部根据二次投标文件分别对技术标、商务标进行二次对比分析，出具二次评标报告。成本部负责再次进行经济谈判，并协商出具最终谈判意见和结果（乙方单位必须签字确认），推荐的拟定中标单位不得少于3家且分别阐述各家侧重优势；5）、定标呈报批示—成本部根据最终谈判结果起草呈报，连同谈判记录表等过程资料进入定标呈报审批流程。定标呈报审批流程结束，经股东会最终审批确定2家拟定中标单位（定其中一家）；6）、合约谈判—成本部根据呈报批示起草合同，同时与呈报批示的2家拟定中标单位进行合约谈判，并将合同初稿进入合同会签流程；7）、合同会签—待合同会签流程结束，股东会最终审批确定合作单位及合同文本后，合同成本部通知中标单位，签发中标通知书。第十三条、表单（相见附表）材料设备认质、认价管理办法第一章总则1、为规范工程实施主材、设备的认质、认价管理工作，明确材料的品牌、质量，有效降低工程成本，特制定本管理办法。2、适用于总包工程中合同约定或设计变更洽商发生的需认质、认价的材料及设备，并与工程合同基础文件共同作为工程管理、施工、监理、结算的依据。第二章职责（一）总包职责1、供应商对所供应的材料、设备应提供标准样品（大型设备为样本资料）、报价单及相关资质证明；2、每一种材料设备进行认质认价前，提供不少于4家资审合格供应商并提供报价，上报监理和工程部；3、根据需要认质认价材料及设备进场时间（认质认价工作计划），需提前3个月认质认价；4、如总包单位所提供的供应商均不符合要求，需重新提供供应商，并进行认质、认价。（二）工程部职责1、把控材料设备的品牌、档次标准、技术要求等与开发方案、效果的匹配性；2、对施工单位提供的材料设备厂家、品牌和资质，对材料设备的技术要求、规格、质量、档次标准审核确认，并须符合图纸要求，根据材料设备的重要程度决定是否需要考察；3、根据进度计划和需要认质认价的清单确定材料及设备的进场时间；4、跟踪了解周边同档次楼盘对应材料设备的使用规格、品牌、档次。（三）成本部职责1、动态跟踪了解建筑材料设备的性价比，对材料设备的选择提供合理化建议。2、根据合同、市场询价或模拟招标价格，明确材料、设备价格区间范围；3、根据总经理审批意见，签署下发材料设备认质、认价确认单。第三章封样与验收1、对认定的样品进行共同封样处理，要求四方（建设单位、监理单位、总包单位、供应商）共同签认，由总包单位指定地点统一保管。2、供应商在供货时，监理单位、总包单位和建设单位要对比封存的标准样品及确定的型号、规格、品牌、外观等进行共同验收；3、不经认质、认价、封样的材料设备，监理应拒绝进场使用；已使用的，建设单位有权追究总包单位和监理单位的责任。第四章管理1、材料设备认质、认价确认单，由成本部统一顺序编号，不允许断号、重号；2、材料设备认质认、价确认单，原件一式四份，建设单位工程部、成本部和各一份，承包方两份，凡复印件无效。3、如双方对认质、认价的材料设备价格不能达成一致意见，建设单位有权就该项另行指定供应商或分包商。第五章附件附件1：《材料设备认质、认价内部审批表》附件2：《材料设备认质、认价确认表》材料设备认质、认价内部审批表合同单位名称材料设备名称紧急程度□普通□紧急备注说明专业工程师发起日期：工程部经理审批日期：成本部经理审批日期：副总经理审批日期：总经理审批日期：执行董事审批日期：专业预算工程执行日期：******工程材料设备认质、认价确认表合同施工单位供货厂家名称材料设备名称材料设备品牌名称材料设备确认单价材料设备型号标准备注说明：施工单位：（盖章并签字）年月日建设单位：（盖章并签字）年月日工程洽商、变更文件管理办法第一章总则第一条为规范工程变更管理工作，有效降低工程成本，明确工程变更的方式、格式、内容及其文件生效的管理，特制定本管理办法。第二条凡本公司工程发包人与承包人以合同方式约定的工程范围、工程内容、工程特征、合同价款发生变更均须按照本管理办法办理工程变更文件，并与工程合同基础文件共同作为工程管理、施工、监理、结算的依据。第二章范围修正图纸错误，补充设计缺项，优化完善设计。建设单位改变设计方案、建设标准、使用功能，调整施工范围和工程内容（界面）导致施工图内容产生变更。建设单位、施工单位确定或改变材料、设备供应商导致施工图内容产生变更。施工图设计无法满足施工方案或施工工艺要求导致施工图内容产生变更。施工、监理、建设单位施工过程中，采用新工艺、新材料或其它技术措施等导致施工图内容产生变更。已施工部位不可更改，导致施工图内容产生变更。第三章内容设计洽商变更（1）局部设计变更：以文字写明变更设计的原施工图编号，设计变更的部位、原因（或依据）及变更事项。（2）整版设计变更：施工图中部分或全部图纸版次变更，以新版施工图替代原施工图，应由设计单位办理《设计变更通知单》。设计变更通知单应以文字写明设计变更原因（或依据）及变更事项、作废的原施工图编号。现场签证计量单（1）应明确现场签证计量依据，准确描述签证计量的工程内容、工程特征、计量事项及计量原则等。（2）工程量原则上应以图示方式表达，只有无法用图示方式表达时方可现场直接计量实物工程量。第四章生效《设计变更通知单》由设计单位编写，经其专业设计人、专业负责人、施工单位（承包人）技术负责人、监理单位专业负责人共同签署后转交建设单位工程部、成本部签署。《工程洽商记录》由施工单位（承包人）编写，经其技术负责人、监理单位专业负责人、共同签署后转交建设单位工程部、成本部签署。《设计变更通知单》及《工程洽商记录》，只涉及技术、方案等方面调整，不涉及经济调整，则有工程部专业工程师及经理双签后生效。《设计变更通知单》及《工程洽商记录》，涉及经济调整的分为10万元（含）以下、10万元以上分别报审审批：（1）10万元（含）以下，由工程部专业工程师、经理，成本部专业工程师共同签署后生效。（2）10万元以上，由工程部专业工程师、经理或总工程师，成本部专业工程师、经理或成本总监共同签署后生效。第五章管理工程设计变更、洽商和签证（含经济、技术、工期洽商签证）内容必须真实、详细，洽商签证包括发生原由、施工内容、时间、地点。每一个签证中只能有一个单项设计变更、洽商，并且必须附图表明位置、尺寸和技术要求，确保工程量能够计算。洽商签证要及时办理，所有超过30天以上的过时补签证一律无效。工程设计变更、洽商和签证，由工程部及成本部统一按施工合同项目分类，每个施工合同项目的签证应顺序编号签订，不允许断号、重号。工程设计变更、经济洽商和签证原件一式四份，建设单位工程部、成本部和各一份，承包方两份（其中一份承包方报结算时附上，凡复印件无效）。第六章附件附件1：《设计变更通知单》附件2：《工程洽商记录》附件3：《现场签证计量单》附件1设计变更通知单编号工程名称专业名称设计单位名称日期序号图号变更内容签字栏建设（监理）单位设计单位施工单位1．本表由建设单位、监理单位、施工单位、当地城建（或建设）档案馆各保存一份。2．涉及图纸修改的，必须注明应修改图纸的图号。3．不可将不同专业的设计变更办理在同一份变更上。4．”专业名称”栏应按专业填写，如建筑、结构、给排水、电气、通风空调等。

附件2工程洽商记录编号工程名称专业名称提出单位名称日期内容摘要序号图号洽商内容签字栏建设单位监理单位设计单位施工单位1．本表由建设单位、监理单位、施工单位、当地城建（或建设）档案馆各保存一份。2．涉及图纸修改的必须注明应修改图纸的图号。3．不可将不同专业的工程洽商办理在同一份洽商上。4．”专业名称”栏应按专业填写，如建筑、结构、给排水、电气、通风空调等。

附件3现场签证计量单编号：同设计变更文件之编号，为其附件承包方申请项目名称与设计变更文件一致工作依据设计变更文件，本计量结果作为工程变更文件之依据工作内容设计变更文件的概述或引申预计工程量(承包人计量结果或预计工程量)计划计量日期年月日附件：（设计变更文件等原始依据的名称、编号、文件日期）计量记录（由双方经办人现场实测图或实测数据，可附件）经对以上实测数据计算，签证工程量为：签认意见签字日期施工单位监理单位建设单位工程部建设单位成本部合同档案资料管理办法第一条总则1.目的为加强韶关××房地产开发合同档案资料的有效管理和使用，规范工作流程，维护公司权益，制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于直接构成项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境、材料设备采购等）的合同；勘测、设计、监理、咨询等委托类合同参照本管理办法执行。合同档案分为以下几类：土地合同、前期合同、建安合同、社区管网合同、园林环境合同、配套设施合同、间接合同、期间合同、其他合同。涉及到工程方面的图纸、签证、设计变更等相关资料3.一般原则3.1合法原则：工程合同的使用必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。3.2书面确立原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任。3.3签订原则：合同签订原则上必须采用招标或竞争性询价比价方式，确定合作方及合同价款。3.4事前签订原则:工程合同应在施工前发生前签署，特殊情况除外。3.5利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。第二条合同档案管理4、合同档案相关部门定义及职责4.1合同经办部门：合同经办部门主要指合同成本部和营销部。涉及到设计、营销等方面业务，营销部作为主要经办部门；涉及工程、咨询、材料采购等方面业务，合同成本部作为主要经办部门。4.2合同管理：负责合同起草、谈判、签订、复印、档案管理、台帐管理、付款登记及价款结算等工作。营销合同档案建立后统一归口到合同成本部归档保管。4.3合同执行：负责合同签订后至失效前全过程监督管理，具体负责合同跟踪、办理款项支付申请，合同往来函件管理、合同执行及合同执行评估等工作。4.4合同协办部门：合同协办部门主要是指工程部和财务部。工程部在合同订立过程中对涉及到工程类合同提出技术标准、工程范围、标段划分以及管理约束条款等；财务部在合同订立过程中对合同付款条件提出要求，对投标保证金、履约保证金的数额、退还时间、方式及流程提出明确要求。参与和协助合同经办部门处理合同执行过程其他相关事宜。5合同签订程序5.1合同评审：与乙方签订合同之前，合同稿及《合同文件评审表》由合同成本部报送工程部、报批报建部、财务部进行评审会签。5.2合同审批：经过各部门评审过的合同经副总经理、总经理、执行董事审批定稿。5.3合同签订前所需资料：开定标记录表、合同谈判记录表、请示报告、招标文件、投标文件、中标通知书等；合同签订方在接到中标通知书后，按照中标通知书要求的时间及其他条件和我公司联系合同签订事宜。5.4合同订立：经审批后的合同由合同成本部经办人复印（一式六份）交合作方签字盖章后须加盖骑缝章，返还合同成本部，财务部盖章生效。然后由合同成本部存档。公司所有合同财务部保留一份原件。6合同付款：所有合同，由合同成本部填写《合同款支付审批单》（附带合同原件），报工程部、报批报建部、副总经理、总经理、执行董事审核签批，财务部根据《合同款支付审批单》（附带合同原件）付款。审批流程图如下：合同成本部合同成本部施工单位工程部财务部总经理根据定标结果拟定合同合同签字盖章合同盖章审批审核批准合同签字盖章合同发放及返回施工单位合同存档及发放各相关部门副总经理 7合同档案管理7.1合同编号合同签订前对合同按照合同分类进行编号，编号后的合同按照工程项目再按合同编号进行存档，编号规则如下：合同编号：(项目名称7.2合同分类明细土地合同（TD）—土地价款指为取得土地开发使用权而发生的各项合同和费用，主要包括以下内容：政府地价及大市政配套支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积及超时补交的地价。合作协议补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。拆迁补偿安置及动迁支出，农作物补偿，危房补偿等。拆迁工程及拆迁管理有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出。前期合同（QQ）—前期费用指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计勘测丈量初勘、详勘、测量测绘、沉降观测、位移观测、基础观测、氡气检测、地下管线查询、钉桩验线、建筑面积丈量等。规划设计方案招标补偿、方案评审、规划设计模型制作、效果图设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、设计修改和调整、市政设计、装修设计、设计优化和咨询、制图、晒图、建筑研究用房等。报批报建政府规划执照费、小配套费、招标代理、标底编制、招投标管理和服务费、专家劳务费、合同备案费、合同印花税、图纸审查费、地名公告费、环境评估费、日照分析、交通影响分析、可行性研究、抗震设计审查、供电贴费、白蚁防治、消防配套设施费、人防报建费（人防易地建设）、路口开设费、散装水泥专项资金、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）等。现场条件三通一平临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计和建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电的规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装和调试及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。临时设施临时围墙和围板：包括该围墙和围板的设计、建造、装饰、拆除费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。业主安全文明措施。建安合同（JA）—主体建筑工程费、主体安装工程费基础土石方、护坡、地基处理、地基检测和咨询、降水。结构及粗装修地下室、裙楼、塔楼、屋面、变更签证。如系高层建筑，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。门窗幕墙入户门、防火防护门、人防设施、幕墙、其他门窗。公共部位精装修主要包括大堂、电梯厅及平层走道、楼梯间及楼内消防通道、公共洗手间及饰品、屋面、其他外立面（包括雨蓬、各出入口的装修、外墙涂料、外墙保温）等。户内精装修主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。6）给排水给排水水泵、水表、给排水安装工程7）燃气8）强电电梯：电梯供货、电梯安装、电梯装修等。低压设备：电表箱、配电箱、弱电箱、配电柜等。变压器发电机：发电机供货、发电机环保等。高压柜一般灯具强电安装工程9）弱电宽带网络系统、语音通信系统、楼宇自控系统、远程自动抄表及空调计费系统、安全防范系统、信息发布系统、背景音乐广播系统、卫星电视系统、地下室停产管理系统等。10）暖通空调空调主机、冷却塔、空调水泵、空调风机、通风风机、换气扇、风机盘管、空调柜机、水处理器或水处理仪、变频机组、暖通空调预留预埋、空调安装工程、通风安装工程等。11）消防消防风机消防水泵消防箱：含消防灭火器箱、消火栓箱、消防水箱等其他消防产品：含消防指示灯、消防应急灯等。消防安装工程：含消防预留预埋等。社区管网合同（SQ）—社区管网工程费室外给排水主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。室外采暖主要包括采暖管道系统、热交换站、锅炉房费用等。室外燃气主要包括室外燃气管道系统、调压站等。室外消防室外高低压主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。室外智能化其他社区管网主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统等。园林环境（E）—园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：环境设计绿化建设：区内、区外绿化支出等。建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等。道路、广场施工：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。社区围墙：包括永久性围墙、围栏及大门等。室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等。室外背景音乐室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等。配套设施合同（PT）指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。在开发小区内发生的根据法