大厦招商规划案范本

目录前言第一章、市场调研及分析一、都市房地产投资环境分析二、都市房地产市场概况三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析第二章、项目定位及商业经营方向分析一、产品分析二、项目定位三、商业经营方向分析四、项目进展前景预测第三章、项目SWOT分析一、项目SWOT分析二、对策第四章、招商方案的拟定一、招商策略制定二、前期预备三、主力商家招商四、品牌店招商五、招商执行的提升和改善第五章、项目建议一、项目产品建议二、招商执行建议前言一个都市商业综合体的成功运作，离不开全面的市场调研、精准的产品定位、合理的整体布局、先进的营销策划等；而营销工作的关键在于如何永续招商，和前期的业态布局的优化、调整、不断提升品质和规划经营引领消费，及早建立能够抵御风险的防范机制，及日后逐渐完善的商业、物业、互动共荣的治理，唯如此，永泰大厦才能获得预期的投资回报，投资者获得适当的租金收益，经营者获得合理的利润空间。“永泰大厦”工程立即达到主体结构完成，全面招商在即，有必要对前期的业态布局和招商思路作理性的分析总结，这是因为永泰大厦将步入集团公司的矩阵拓展型模式，在永泰大厦，营销理念导入了销售先行,售后返租，招商实施，商业物业自行组团，经营治理的格局。整个流程是一项系统性的工程，应不断优化，梳理提升，审视、改善并超越现状，使之成为企业规范行为的标准化流程，以利在董事会和经理室的决策领导下，把理念转化为实务，把治理经验转化为执行模式，注重加强品质教育和过程操纵，使“永泰大厦”为日后开拓市场的克隆之母本，力争在“永泰大厦”全面开业的三年内，把永泰大厦旗下的商业、物业治理公司打造成江苏乃至全国知名的品牌企业，达到环境效益、经济效益、社会效益的最佳结合！诺亚公司将秉承“专业动人，服务感人”和“永泰成功，我们必成功”的服务理念，竭诚为永泰大厦不断的提供全方位、多样化的服务，“合作多赢”，共同进展。第一章、市场调研及分析一、都市房地产投资环境分析1、都市进展研究■昆山概况1）昆山市：昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；是江苏省的东大门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，那个地点是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。2）昆山市都市规划与布局：昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。昆山市现有户籍人口65万左右；昆山市现有流淌人口70万人左右；昆山市现有常住总人口约135万人左右。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。3）交通现状及规划：昆山：昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1.5小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），物资经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。■花桥镇差不多状况花桥镇概况花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，人口45000人，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达的交通网络。花桥镇区位图2、宏观经济进展状况：■花桥人口分析（截至2004年底）■花桥GDP增长分析（截至2004年底）■花桥交通：花桥地理位置得天独厚，区域内各级道路纵横交错，且与上海、江苏其它地区融为一体。宏观层面上，花桥交通条件十分便捷，拥有商务办公进展所必须的最高交通可达性。陆运：铁路方面，沪宁铁路、京沪高速铁路东西向穿越，离华东地区最大铁路编组站——南翔铁路编组站18公里；沪宁城际铁路已立项建设，并在花桥设站。公路方面，沪宁高速公路东西向穿越并有花桥、陆家两个枢纽；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并与沪宁高速公路互通；苏沪高速公路机场路枢纽距离仅10公里；另外312国道东西向穿越全境。2007年

9月28日开通花桥国际商务城到上海虹桥机场、到浦东机场跨省公交化班线，以及另一条公交线路为花桥国际商务城到上海人民广场。这2条线由昆山长途汽车客运有限公司和昆山全通巴士公司营运，2条线安排的是大巴士车，共有8对车辆。水运：距离上海洋山深水港100公里，上海吴淞江集装箱码头38公里，吴淞江横贯境内。空运：距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里；浦东国际机场80公里。永泰周遍人车流统计10月10号15：30—16：30上A30路口：机动车307小时10月11号9：30—10：30312国道出江苏：机动车786辆/小时轿车225辆/小时机动车786辆/小时面包车99辆/小时货车434辆/小时客车10辆/小时公交9辆/小时出租车9辆/小时非机动车84辆/小时行人11人/小时10月11号13：30—14：30312国道进上海机动车593辆/小时非机动车80辆/小时行人18人/小时■花桥国际商务城区位花桥国际商务城所在区域为原昆山市东南部的花桥镇，东接上海市汽车工业城安亭镇，西以吴淞江为界与昆山千灯镇相望，南与上海市青浦区连接，北与昆山市陆家镇和上海市嘉定区相连。花桥直接与上海市接壤，素称江苏“东大门”，是江苏嵌入上海的一块宝地，享有上海的地理优势及江苏的优惠政策。同时，花桥镇处于上海浦东、昆山、苏州新加坡工业园三个国家级开发区之间，距上海市中心34公里，苏州市中心53公里，昆山市中心16公里，是沪宁进展轴和沿沪进展轴交汇的重要节点。抛开行政界线，从经济地理角度看，花桥位于上海都市经济区较核心的区域。上海大都市区的范围被定义为以上海为中心、以100km为半径的辐射圈，包括上海市、苏州市和嘉兴辖属县市构成的扇形区域。在此区域内，经济信息的交流往来十分紧密。昆山作为苏南经济区最先起步的地区之一，都市经济特不是外向型经济进展迅猛，同时一直保持着强劲的增长势头。通过对昆山所辖10个镇和一个开发区的横向比较分析来看，昆山市的首位度较高，玉山镇和开发区的经济总量占到全市的一半以上，其他各镇中，陆家、张浦、周市、花桥的GDP较高，体现出明显的地理分布特征。首先是这些镇直接临近昆山主城区和开发区，第二是位于昆山朝上海的方向。花桥虽不与昆山中心城区直接相邻，然而距离差不多十分临近，同时直接与上海接壤的地缘条件将是其最突出的进展优势。■花桥周边区域关系图■花桥国际商务区概况2000年12月，江苏省外经贸厅和昆山市政府共同做出“建设江苏花桥国际商务中心”的决策，商务中心集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流为一体，是依托上海、接轨国际、服务华东、辐射全国的现代商贸物流产业的功能区。花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山市花桥镇，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东靠上海国际汽车城，正好处于沪宁经济走廊这一上海对外经济主通道的第一节点。花桥国际商务城对外交通十分便利，距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，沪宁高速、同三高速(A30)、312国道均交汇于此并相互贯穿，沪宁铁路、京沪高速铁路在此通过，沪宁城际铁路已立项建设，正在规划中的苏州至上海的轨道交通也将在此实现同站换乘。2005年8月，江苏省委省政府依照全省经济进展时期性变化的新特点和国际服务业转移的新态势，对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。依照部署，花桥国际商务城将按照"融入上海、面向世界、服务江苏"的总定位，发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为要紧产业的现代商务城。一年来，花桥国际商务城聘请了美国麦肯锡公司、上海都市规划院同步推进商务城的功能策划和规划工作，将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、操纵区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。■花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、治理服务中心等；二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户治理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络治理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏进展现代服务业的示范区。■昆山花桥商务城18个项目开工总投资32.92亿元花桥国际商务城喜获硕果：18个商务功能项目同时开工，总投资达32.92亿元。18个项目包括港汇国际广场、绿地·企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵·总部办公区等8个现代服务业和功能性项目，总投资达24.85亿元，建筑面积达78万平方米。8个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城进展现代服务业的竞争力。截至目前，商务城已聚拢了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。18个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个基础设施和配套项目，总投资超过8亿元。10个基础设施和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能”。■最高建筑达330米

一、规划定位为既是重点进展总部经济、BPO业务以及科技研发等产业的具有国际水准的国际化商务园，又是生态环境优美、都市环境优良、配套设施齐全、充满活力和吸引力的能够提供高品质服务的区域都市中心。

二、在2.5平方公里的核心区内，规划总建筑面积362万平方米，最高建筑达330米，最高容积率12，百米以上高楼41栋。

三、规划策略引入白色地段和混合用地理念，灵活适应市场，增强规划的可操作性和弹性空间；构建新型绿色生态都市，倡导雨水收集、中水回用、直饮水、清洁能源、绿色建材等生态节能技术的使用及人性化的绿色交通体系。

四、采纳圈层式布局——中央公园＋黄金商务区为内核，生活配套分置两侧，生态商务园外围围绕,形成重点突出、层次丰富、特色鲜亮的都市框架。

五、交通体系采纳格状道路系统，构建高密度、小尺度的道路网络，倡导公交先导，构建轻轨、BRT快速公交、常规公交等多种方式性结合的公共交通体系。■花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、治理服务中心等；二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户治理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络治理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏进展现代服务业的示范区。■昆山花桥商务城18个项目开工总投资32.92亿元花桥国际商务城喜获硕果：18个商务功能项目同时开工，总投资达32.92亿元。18个项目包括港汇国际广场、绿地·企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵·总部办公区等8个现代服务业和功能性项目，总投资达24.85亿元，建筑面积达78万平方米。8个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城进展现代服务业的竞争力。截至目前，商务城已聚拢了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。18个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个基础设施和配套项目，总投资超过8亿元。10个基础设施和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能”。花桥三产分析（截至2004年底）3、产业政策：国家从2004年下半年陆续对房地产业采取了干预与调控政度，具体措施有：房贷利率上扬、网上备案销售、土地资源操纵及土地价格抬高、加强对开发企业的资质审核、提高预、销售标准，提升介入门槛等。预售标准操纵严格，多层主体建筑结构必须达到封顶才可取得预售资格，小高层、高层建筑必须主体建筑结构必须完成2/3以上才能取得预售资格。4、上述因素对房地产进展阻碍分析依照上述因素，不难看出：一系列措施使房地产行业的进展泡沫得到遏制，整个市场趋向理性，但也使得一些资金实力较弱的开发企业境遇尴尬，对开发商的资金链的连续性要求加强。在花桥区域内，人们对不动产的投资存在较高热情，房地产行业的进展存在一定的空间和机会点，尤其是商业地产，目前已成为专门多闲散资金拥有者的投资取向。二、都市房地产市场概况1、都市房地产市场供求概况■花桥土地供给状况05-06大型商业地块表位置312国道南绿地大道绿地大道南312国道北占地59978.9254281(商业94281)229443472199性质商业商业/办公商业/办公商业/办公容积率2-2．53．5-4．51．83.5-4竞得人昆山网进江苏天天国际展览公司共七宗地■花桥固定资产投资走势（截至2004年底）2、市场热点演变预测：房地产整个市场进展趋势由住宅物业热向商业物业投资转变，且商业地产在我国的进展历程短，市场成熟度低，仍然存在专门多空白点，这是切入商业地产开发的绝佳时机。而在商业地产投资取向上，最受投资客户青睐的是投资回报率水平中上，回报曲线稳定的商业物业。三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析：1、商业房地产市场研究■商业物业的闪光点投资是投资人为了获得预期的效益，投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。投资的目的在于取得投资回报。投资的理想状态是风险小、收益高，而商业物业购置投资确实是具备了那个特征。１、商业物业是一种以房地产形式存在的物化资本，因其固定性和耐久性，可不能产生重大的资本损失；房地产的价值要紧在于土地价值，土地的永存和可不能损失的属性，使得商业物业的房地产价值具有稳定性。２、商业物业因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺。市场总是处于有限供应的状态，从而使商业物业具有保值和升值的功能。３、商业物业在直接投资时，能生成新的价值——商业利润。商业物业在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，商业物业具有良好通用性。４、由于商业物业的总量供应不够，市场需求量大，使商业物业具有专门强的变现能力。５、商业物业还具有专门强的融资功能。商业物业因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商业物业是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。商业物业具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商业物业实物的同时，还能够用权证作抵押从而获得融资。因为商业物业具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。■投资商铺的理由何在？众多房产商、购房者、咨询专家还在为新年房价走势众讲纷纭之时，一些有远见的投资者早已将目光聚拢在另一块热土——商铺。相对住宅，商铺无疑具有更高效、稳定、长期的投资价值。高效回报住宅房的投资普遍回报率为6%—8%，而通常商铺的回报率为8%—10%，由此可见投资商铺较投资住宅房收益较大。■商铺的特点:§租约稳定租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。§长期升值好的商铺因其稀有性会随着商圈的进展成熟不断升值。一般住宅房所遇到的折旧问题决可不能出现在商铺的价格计算上。商铺的优点并不限于以上几点，好的商铺风险相对较低，流淌性高，赢利能力强，更有无限商机。§政策面导致商铺热销2001年8月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨，致使高品质内销房价有所上涨。据信义房屋统计：涨幅约在10%—20%，而今为众多商家、投资者看好的非居住用房于2003年3月内外销并轨。§经济进展拉动商铺需求2001年岁末，中国加入WTO，商业、零售、金融、服务业等领先开放，许多新兴业态不断涌现，国外豪强终可名正言顺入境搏杀。为应对新的经济形势许多银行、零售商等已开始新的圈地运动，商铺作为商家必争之地，其重要地位毋庸置疑。定位于国际大都市的作为中国大陆经济的龙头，其进展迅猛之势已从历年的GDP增幅可窥一斑自上世纪九十年代上海已连续多年增幅超过两位数。经济活跃，导致商业繁荣商铺需求自然就在大。供需关系决定商铺价格走势商铺作为一种能产生商业利润的专门房地产，适合其开发的土地通常较为紧缺和有限供应，总量供应的不够，导致市场需求大，变现能力强。据统计，在上海近年所开发的房地产品种中，住宅约占了90%的比重，而商铺的开发量少之又少。这种情况可能将维持一段时期。即便当新兴商圈逐渐形成之时，依照商铺的群居性，现有的商铺常常会占有一个中心位置，而谁不想拥有一个商圈中心旺铺呢？然而，选择商铺与住宅不同，属于一种较为专业的投资行为，所需的专业知识更多，眼光更独到。2、项目周边及同类物业竞争分析■花桥商业业态调查分析曹安路周围要紧街道业态租金分析业态最高年租金(万)最低年租金(万)最高元/㎡/天最低元/㎡/天餐饮10.221.640.30服装鞋类2.720.610.34手机10.42五金建材41.52.740.34休闲美发320.910.30修理配件3.820.610.45车行220.360.34化妆品32.80.910.42烟酒店220.610.34杂货便利32.20.890.38家具电器2.520.450.34药房430.540.45照相馆90.89书店440.610.61网吧650.450.41中介2.520.850.34项目周围要紧街道业态租金分析业态最高年租金(万)最底年租金(万)最高元/㎡/天最底元/㎡/天餐饮512.280.62服装鞋类8.513.420.68五金建材512.280.68休闲美发91.99修理配件331.031.03车行51.65化妆品51.95烟酒店52.22.280.75杂货便利534.561.03.家具电器102.52.280.85钟表眼镜42.82.551.37药房441.371.37照相馆90.89书店92.19■核心区在建项目介绍§亚太广场地址：昆山花桥国际商务城兆丰路8号物业类不：商铺写字楼建筑类不：商铺，26层，办公交通状况：102路、沪昆中巴、沪宁高速、A30高架楼盘价格：5000-8000元/M2总户数：462户项目规模：占地：32513.6平米建筑面积：146163万平米停车位：289个绿化/容积率：30.9%/4.5周边配套：商业金卫国际广场、希尔顿酒点、国际汽车城项目介绍：该案地处昆山市花桥镇，地处花桥商务中心核心区域,由江苏美乐地房地产投资开发，一期将推出382套办公用房和80套商铺，周边有江苏国际商务区和硅湖大学，交通便利。开发实力：江苏美乐地房地产开发公司，具有二级开发经营治理资质，注册资金1亿元人民币。母公司为浙江亚太高科股份有限公司，公司总资产12亿元人民币，02、03年印染行业综合排名第一。是浙江省重点骨干企业，国家重点高新技术企业。江苏美乐地公司已完成和在建的地产占地达167439平方米，分布在绍兴、杭州、昆山等各大都市，产品类型包括：公寓、不墅、商业、写字楼。该案规划15万平方米，首期开发6万平米,单套60-160平米，整层1600平米规划15万平方米，首期开发6万平米。物业形态包括26层办公、商铺，一期将售三百多套，总面积六万多平方米。周边配套：该案地处花桥国际商务城启动区，交通发达，距上海火车站35公里，距上海虹桥机场25公里，浦东国际机场65公里。距上海国际海港60公里，洋山深水港85公里，张家港100公里，浏家港35公里。商务区内有直通上海港的内河航道吴淞江。商务城有上海公交旅游6号线、北安线、陆安专线；昆山公交有102线。内部配套有美的VRV户式空调、OTIS高速电梯、TOTO洁具、5A智能划设施等；外围配套：希尔顿五星级国际大酒店，1500亩的中国国际采购中心，68平方公里安亭汽车城，颖奕高尔夫球场、商务城中央公园、硅湖大学等。§东方海外住宅位于商务城核心区内，312国道南侧，兆丰路东侧，总用地面积184024平方米，总建筑面积710720平方米要紧分为商办区和居住区两个区，商办区用地面积36525平方米，规划建筑面积181200。居住区用地面积147.499平方米，规划建筑面积529，520㎡。总规划用地面积：184024M住宅用地面积：147499M住宅用地总建筑面积：529520M住宅用地容积率：3.59住宅用地绿化率：48%商务办公用地面积：36525M商务用地总建筑面积：181200M商务用地容积率：4.961商务用地绿化率：8%§东方海外五星级商务酒店24层高、精装修的五星级酒店，设有一个单层高的地下室，总占地面积约为26，640平方米，总建筑面积约为80，000平方米，包括：提供约400间客房；餐饮中心；会议中心；娱乐休闲中心工程于2006年8月开工，于2007年第四季竣工地址：江苏省昆山花桥镇兆丰路8号国际商务中心801室§珍兴国际大厦该项目是由珍兴房产投资开发位于曹安路东侧，规划建筑面积3.3万平方米，建筑高度18要功能为商业、娱乐、办公等，项目正在进行桩基施工中。§玉源国际公馆物业类不：商住楼建筑类不：高层（共32层）装修状况：毛坯物业地址：花桥曹安公路与外青松公路交叉口向北200米价格：均价（3800元/平米），最高价（4300元/平米）价格描述：一次性付款、分期付款、银行按揭及公积金贷款；贷款额度最高可贷8成。物业治理费：1.4元/平米/月容积率：2.71占地面积：15470平米总户数：400绿化绿：20%总建筑面积：100000平米停车位：600楼层状况：719套交通状况：102路、嘉安线、青安线周边配套：中小学:安亭中小学、华东台商子女学校、花桥中小学等；综合商场:世纪联华、华联超市、麦德龙大卖场等；银行:建行、商行、农行；其他:另外还可享受上海生活配套，生活配套设施齐全。该项目建筑高度达99米，为大上海安亭区域内最高的地标型项目，建筑形象醒目、现代。建筑外观上，为经典的三段式建筑形态，以高级灰、白色为色彩搭配，融合弧形波浪型阳台、外飘窗等时尚建筑符号元素，构筑起现代、时尚、气质高雅的物业形象。产品上，规划有部分４０－７０平米单身公寓，其余４００户以１００－１５０平米中大面积产品为主，满足改善型客户居住投资需要。本案接壤上海安亭，为西上海目前最高的住宅楼，32层地标高度，左揽昆山国际商务城美景，右瞰大上海繁华都市景象，是长三角都市圈最为活跃和融合的第一线，地理位置得天独厚。因此，本案刚推出，就赢得众多上海的客群踊跃购买。本案享受大上海生活圈资源配套的同时，价格却只有目前的3200元/平米起价，与同类项目的价格落差极大，因此，50万买上海市区一间一般公寓，那个地点却能够买玉源国际公馆一套150方的品质大宅！配套方面：酒店宾馆有有海鸿大酒店、锦江之星等；学校有安亭中小学、硅湖大学、华东台商子女学校等；银行如建行、商行、农行等；医院有曹安医院、众泰医院、安亭医院等；菜场、大型超市等，生活配套设施齐全。交通网络更为发达：每日均有班车往来青浦、嘉定、上海；沪宁高速公路、上海外郊环A30、外青松公路、312国道、上海11号轻轨墨玉路站（在建）、同三高速等等环伺周遭；项目距离上海虹桥机场２５公里、浦东航空港８０公里、上海人民广场２０公里，30分钟车程即到。轻轨11号线通车后，数分钟直抵嘉定、上海繁华市区。项目最为突出的优势：1、花桥商务城核心区位，左拥昆山，右揽上海，地位得天独厚，傲视群伦。2、百米地标高层，绝对傲人身段，花桥首屈一指，领衔人居潮流之尊。3、中央特区，大户生活，高高在上的领域，360度的开阔无敌景观，俯瞰人生豪迈无边。4、现在购买，立即落户成为荣耀新昆山人，享受昆山都市急速进展的成果，医疗、教育等优越资源。5、项目周遭成熟生活配套设施。交通、银行、医院、学校、超市等环伺周边，生活所需一应俱全。6、项目可商可住的特性，依托高科技电子专业市场的旺盛人气，自用投资均有可靠保障。7、投资商玉源上市公司首度荣誉出品，封顶上市，彰显公司市场信心和资金实力。8、中国最高建筑大奖鲁班奖多次获得者、中国市政企业500强第一位上海城建恢宏钜筑，百年房屋品质现房实景呈现，拒绝购买风险。9、社区配备休闲会所，全程公馆级物业服务，高级物业高等享受。10、价格优势明显。与安亭相近楼盘比较，拥有极大的价格空间。§赛格国际广场该项目位于商务城核心区,占地100亩，总建筑面积20万平方米，其中专业IT及电子元气件交易场馆7万平方米，打算建为华东地区IT产业的交易、展示平台。§中寰广场物业类不：办公、酒店式公寓、商业建筑风格：明快而不失典雅、双子环抱占地面积：15589平米建筑面积：84700平米，其中商业9800平米，地上建筑面积75000平米面积范围：办公60-1200多平米容积率：4.8绿化率：30%可售套数：851套左右周边环境配套：上海国际汽车城、江苏国际商务大厦、易初莲花超市等

§绿地21城绿地21城不墅物业类不:一般住宅低密度超大规模社区建筑类不:联排不墅、双拼不墅、独栋不墅、新花园洋房、电梯公寓装修状况：毛坯物业地址：上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号价格：均价78万元/套物业治理费：1.20元/平米/月容积率：0.60绿化率：45%楼层状况：混合型交通状况：沪宁高速、A9、A11、312国道，40分钟无缝对接上海市中心特设大众社区巴周边配套：中小学:社区自备,幼儿园:中国福利会幼儿园,综合商场:联华超市§第一上海该项目由第一上海置业（昆山）有限公司投资房地产开发及物业治理，位于商务城核心区内，规划为两栋高层，一栋为26层办公楼，一栋为28层酒店式公寓楼，总建筑面积为48000平方米。§10中国国际采购中心中国国际采购中心项目，规划占地面积1400亩，建筑面积180万平方米，总投资达50亿元人民币，为江苏花桥国际商务城建设的核心项目。

项目分为两大区域：展示展贸区和配套服务区。展示展贸区建筑面积120万平方米，规划布置常年性展馆群和8万平米大型主题展馆；配套服务区建筑面积60万平方米，规划布置五星级酒店、商务办公大楼、国际会议中心、旅游购物中心、公寓式酒店和中外贸易博物馆。中国国际采购中心旨在以宏大的规模，精良的设施、杰出的治理、一流的服务，为中外企业全方位提供国际商品采购平台。中国国际采购中心（CIPC）是由昆山花桥展览中心有限公司斥资打造的超大型国际采购平台，是江苏花桥国际商务城的核心项目之一。项目建筑面积160万m²，总投资达60亿元人民币。其中，展馆总建筑面积为100万m²，商务配套服务建筑面积为60万m²。

项目规划布置主题性展馆、常年性展馆和配套服务设施。常年性展馆划分为国际商品馆区（包括美国馆、德国馆、欧洲馆、日本馆等进口商品馆），和国内商品馆区（包括知识产权馆、动漫玩具馆、电子馆、机械馆、机床模具馆等）。

CIPC旨在以临时展览与常年展贸相结合、电子网上交易与实物展贸相结合、进口商品展贸与出口商品展贸相结合的“三结合”独特业态，为不同行业、一定层次和一定规模的中外企业打造一个超大规模的展贸平台第二章、项目定位及商业经营方向分析一、产品分析1、项目差不多状况规划用地面积：3568㎡总建筑面积：26226㎡建筑占地面积：1634㎡建筑密度：45.5%容积率：7.3绿化率：18%总高度：76.2M泊车位：75辆其中地下25辆，地面50辆地下室一层，为地下车库，面积约1634㎡。地上19层，1－5层建筑面积为8170㎡，为银行、商场、咖吧、超市、商务中心等用途。6-19层建筑面积为16422㎡，为办公写字楼。19层屋顶可用做设备房、屋顶游泳池、空中咖啡厅、健身瞭望台等。2、产品位置分析本项目位于昆山市花桥镇花桥国际商务城核心区位，左拥昆山，右揽上海，地位得天独厚，傲视群伦。能够吸纳该商圈内现存及潜在的巨大商机。3、产品形态分析永泰大厦建筑主体为20层，其中地下1层，地面19层；地面部分分为5层裙房及另外14层。整幢建筑配置电梯两部，消防通道两处；裙房部分五自动扶梯，不利于人流的通达，对后期的经营存在一定的负面阻碍。从一层至十九层仅有两部电梯供人群上下使用，较为拥挤，无形中降低了物业品质。二、项目定位1、项目的定位原则及思路★充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；★充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；★充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；★“租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。★以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；★以本案的目标消费群作为市场宣传推广的要紧攻击对象，强势树立本案品牌形象；★优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；★“租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。★以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；★以本案的目标消费群作为市场宣传推广的要紧攻击对象，强势树立本案品牌形象；★优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。2、目标客户定位从我司操作的其他商业物业分析，购买商业物业的客户要紧以投资客户为主，以经营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前江北区立即拆迁的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。◆区域分布：（1）花桥区、昆山区（2）上海区、长三角周遍地区（3）远郊区县及外地客户

◆层面划分：主力客户：专业地产投资者；其他区域看好江北区商业进展前景的经营户；次要客户：有一定积蓄，希望通过投资物业获得稳定收入的群体◆客户特征：（1）、看好花桥区域的商业进展前景；（2）、看好本项目较高的投资回报；（3）、对商场的经营及治理比较关怀；（4）、经营户有丰富经商经验；（5）、专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较平复。

综上分析，本项目尽管是综合性商业物业，但目标客户群与亚太广场、中寰广场等商业物业的目标客户存在部分的重叠，竞争比较激烈。投资者和经营户的选择面比较广，要有效抓住目标客户，除做出产品自身的个性特色及提高产品的档次外，在业态的布局上我们需要下足功夫。3、经营业态功能定位在第一章的项目分析篇章里，我们对周遍商圈进行了客观、详实的调查研究，在第二章我们对项目客户群体也进行了论证，基于以往的操作经验，在满足此项目的客户需求功能下我们对此项目的业态做了如下定位和建议：大型商业：建议：时尚名品、特色餐饮、风情咖啡、休闲娱乐金融中心：建议：金融服务业和商业银行SOHO办公：建议：让办公人群最大程度地享受到工作的乐趣和生活的自由4、经营业态功能布局◆地下一层停车场，建筑面积约为1634㎡◆商场经营模式1------5层，建筑面积为8170㎡集合时尚名品、特色餐饮、风情咖啡、休闲娱乐◆星级酒店模式6------10层，建筑面积为5865㎡经济型酒店◆SOHO办公11------19层，建筑面积为10557㎡，极力营造：最大程度地享受到工作的乐趣和生活的自由。5、经营模式组建建议：◆花桥国际商务城核心区域的形成，势必会成为花桥壮观的景点，广泛地与旅游机构，旅游局文化机构合作，借游客群体优势，吸引至本商场观光。◆在经营传统商品基础上，强调配套及特色服务。旅游观光旅游观光购物、饮食、娱乐、休闲一体化特色主题经营6、业态定位相关建议：◆商场的商品定位及功能定位楼层功能定位建议B1F1F2F3F4F5F6-F10F11-F19F19顶◆商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争优势。◆功能定位集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。◆商场的目标客户定位租赁使用商场的目标群分析品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户目标群特性：·以经营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主。·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。·近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青青年消费群体。◆商场的目标消费群目标投资经营者及消费群体分析本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层的消费者。可能：主体消费群在18-35岁占45%，35-45岁占35%，45以上占20%。因此在功能规划上尽可能满足各年龄段消费需求。15-25岁A.属于冲动性消费心理，而且专门大的自主支配权，喜爱相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。B.消费劲以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。25-35岁A.具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。B.消费劲以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档有用型产品为主。包括：电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。35-45岁A.较强经济能力及支配权，追求品牌有用型产品为主，消费心理成熟理性。B.消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。C.注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。◆特色定位1、立体化的步行街，层层皆地铺；2、具有极强的休闲、观光、巡游功能，集购物、饮食、娱乐、休闲于一体。三、商业经营方向分析◆从宏观方面来看，目前，要紧都市商业的竞争日趋激烈，这一现象充分反映了我国的市场环境已发生了重大的变化。90年代以来所发生的这一变化带有本质性和深远性，它将对我国商业企业的经营活动产生长期的阻碍。能否认识这一变化的实质，并及时调整企业的经营战略来适应如此的变化，是商业企业能否生存和进展的重要前提。 变化之一，是我国商品的供求关系发生了全然的变化。我国已全面进入了供大于求的买方市场。商品的滞销和积压差不多成为一种普遍的现象。在我国的产业结构没有完成全然转变，企业的经营机制没有最终完善之前，这一初级状态的买方市场局面还会持续相当长一段时刻。 变化之二，是我国要紧都市的商业规模迅速膨胀，供量急剧增长。以上海为例，至1996年仅零售商业面积已达980万平方米，比1991年的419万平方米增加了一倍多。这种商业进展规模明显超过社会消费需求进展规模的现象在我国其他一些要紧都市也专门突出。 变化之三，是都市居民的消费资金投向出现了多元化的趋势，从而抑制了商品消费需求的增长速度。从上海来看，除购买商品之外，居民的资金至少出现了其他四个方面的投放趋势，一是购置住房或预备购置住房；二是投向子女教育；三是投入旅游；四是金融投资；另外，在证券、外币、集邮等市场的投资十分活跃，强烈的个人资产增值意识已在相当大的程度上对消费品市场的购买力产生了分流。 变化之四，是都市形态的变化使都市商业的格局随之发生变化。近几年都市大规模的市政改造，已使一些要紧都市的形态发生了重大变化。一是出现了区域功能的多元化；二是出现了商住区域的分离化；三是出现了交通枢纽的集约化。都市形态的变化已使区域性商业，小区性商业以及枢纽性商业成为都市零售商业进展的重要方向。 变化之五，是国际商业势力已开始进入我国市场，其良好的经营素养和强大的经营实力，已对国内商业企业形成了专门大的压力。◆竞争形态的变化：§首先，开始由商品竞争趋向于服务竞争；§其次，开始由实力竞争趋向于特色竞争；§再次，开始由销售竞争趋向于顾客竞争§复次，开始由单体竞争趋向于区域竞争。这些趋势的出现讲明，随着市场环境的变化，已使我国一些要紧都市的商业竞争进入新的时期，认准这些进展趋势，才能促使商业企业及时地调整经营战略，占据有利的竞争地位。◆本项目的经营进展方向必须依托花桥国际商务城的现状为依据和导向，完全融合到区域环境当中，寻求市场空白点和诉求点，幸免与现存强势业态的对抗与冲击，走自身的特色化和个性化进展路线。四、项目进展前景预测在充分利用区域现有资源的前提下，采取差异化的特色经营，随着整个花桥国际商务城的进展和提升，以及商业环境的不断成熟和完善，在现在入市的永泰大厦定能获得利润空间的永续性和长增性，成为区域内乃至全国的知名商业物业。第三章、项目SWOT分析一、项目SWOT分析1、项目优势（Strengths）

地段:位于312国道与外青松公路交界处，花桥国际商务城核心区范围内；

交通:312国道与A30高速公路近在咫尺；

政策:花桥国际商务城受省级政府的支持，政策优惠，给商业项目提供了宽敞进展空间。2、项目劣势(Weaknesses)

区域经营形象:以中低档产品经营为主，产业形象较为混乱，对品牌商户投资经营及外区消费群体缺乏吸引力；

人流:核心区域的形成，尚需一段时刻，现在人气不足；

项目自身硬件：裙房部分无自动扶梯，局限了经营业态的选择范围，整个建筑主体仅有两部电梯，阻碍了人流的通达性。3、项目机会(Opportunities)

经营模式:在区域市场中缺乏新型的主题特色商场。

商业价值提升:交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营；商业空间：目前，区域市场处于进展提升时期，存在市场空白点，机会较多。4、项目威胁(Threats)

业种、业态的分布：经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。

目前区域进展状态：尚未形成气候，招商难度增大，而且核心区内经营规模庞大，品牌客户群体是共同招商对象。附：现存资源优势●投资优势昆山市花桥镇在中国华东地区以其独特的七大优势和日臻完善的投资环境，凸现其勃勃生机的进展空间。汽车零配件产业、高科技电子产业和现代商贸物流产业已成为花桥镇的特色产业，通过十多年的努力构筑了较为完善的集汽配制造、周密机械、新型电子元器件、光电子材料、电器设备、新型建材和现代商贸物流为一体的工业体系，最终使花桥镇形成低成本、高产出、广就业、又符合可持续进展战略的现代化工商贸重镇。●区位优势花桥镇紧临国际大都市上海，地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园，可就近汲取他们成功的治理经验，分享他们日益形成的优势。●交通优势花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园”之称。距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴凇集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同山国道（北起黑龙江的同江，南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。●配套优势花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水集团公司组团供水；自建35KV变电站二座、在建110KV变电站一座和筹建的220KV变电站一座；先进的光缆、宽带通信网络；服务周全的中国银行、建设银行、农业银行等金融机构和海关、商检机构；技术一流的上海瑞金医院专家治疗中心；德国风格的绿地国际生态居住区；现代物流承载平台江苏国际商务区。完善的基础设施为企业的运转提供了良好的硬体环境。●政策优势前来花桥镇投资的企业都能够享受到国家的各类优惠政策和地点政府扶持企业进展的有关政策。（1）外商投资的生产型企业，所得税按15%征收。其中经营期在10年（含10年）以上的，从获利年度起，前两年免征，后三年减半征收。（2）产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按10%税率征收。先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期，减半后税率按10%征收。（3）外国投资者以从企业分得的利益在中国境内再投资，举办或扩建产品出口型企业或先进技术企业，经营期许多于5年的，经税务机关核准，退还其投资部分已缴纳的所得税40%-100%的税款。（4）中外合资企业的外国投资者，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。（5）外商投资企业的出口产品、除原油、成品油和国家另有规定的产品外，免征增值税。（6）鼓舞类项目，其进口设备免征关税、增值税；凡符合有关规定，在投资总额内购买国产设备的40%可从购置设备当年比前一年新增的所得税中抵免，并按设备价值的40%在营运成本中列支。百分之百产品出口之同意类项目其进口设备之关税、增值税实行先征后退，分五年退还。（7）同时依照外商企业的投资情况，可实现更灵活的政策。●服务优势花桥镇专门成立了外资招商服务中心，为企业“一站式、全过程”的一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开户、海关登记、工程施工以及入驻后的供电、供水、职员招聘、培训等一系列手续，均可由外资招商服务中心协助、代理。教育与人才优势花桥镇设有较高水准的硅湖学院（设有计算机、汽车制造。机电、商学、外语等8个院系）、职业技术学校和专为台商解决子女就学的台商子女学校（全国第二所、华东首家），以及常年开设的各类人才市场和劳动力市场，为企业的进展提供了强大的智力支撑。●环境优势昆山是国家卫生都市、国家环保榜样都市，花桥镇是国家卫生镇和全国环境优美乡镇，环境优美，景色怡人。宽敞的大道，绿带连绵；整洁的厂房，绿树掩映；生态的园区，充满着生机与活力。花桥各项生活设施一应俱全，宾馆、超市、休闲娱乐场所等形成的生活链将会带给客商放飞心情、享受人生的全新体验。花桥镇可谓投资者青睐的风水宝地。总结从外部环境到内部规划及经营的长远角度动身，如何利用本项目独特的环境优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用项目规划特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。不管经营步景，经营模式，开业时刻，项目包装，建筑规划设计，物业治理，开业后经营推广等方面需细致研究制定。二、对策：1、通过对项目的SWOT分析，我们得出项目的一些不利因素，有如下几点：

经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。

尚未形成气候，招商难度增大，而且核心区内经营规模庞大，品牌客户群体是共同招商对象。

区域经营形象差:以中低档产品经营为主，产业形象较为混乱，对品牌商户投资经营及外区消费群体缺乏吸引力；

人流:核心区域的形成，尚需一段时刻，现在人气不足；

项目自身硬件：裙房部分无自动扶梯，局限了经营业态的选择范围，整个建筑主体仅有两部电梯，阻碍了人流的通达性。2、建议可采取如下对策：

结合项目自身条件，力争寻求市场空白点；

区域招商与外埠招商相结合，充分利用市场资源；

注重项目形象推广，提高项目知名度，对商家产生吸引力；

可在裙房部分增设自动扶梯两部，另主体部分增设客梯、货梯各一部，增强人流的通达性和建筑的使用功能。第四章、招商方案的拟定一、招商策略制定总体招商策略确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。先着重主力，后入手散户：首先将具号召力的品牌龙头商户引入给予租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场。先收紧后放松遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格选择吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。时期性策略：●广告投放波次：各时期广告投放；●信息传递途径：折页、DM等信息对有效客户的准确传递；●专业市场合作：与相关专业市场的合作，如联合、挂牌等；●主力客商攻关：重要客户的攻关。二、前期预备1、招商中心选址及外部布局：建议：●将招商中心设在项目周边人流集中的沿街店面，可视性强；也可将招商中心设在项目地上一层内，方便意向客户对项目实体的了解。●招商中心外部设置项目LOGO及大幅效果图，起到提升知名度和客户的认知度的作用；设置横幅，横幅内容涵盖项目优势宣传、优惠点、经营理念等内容。2、招商道具的预备：●项目沙盘：提升客户对项目认知度●效果图：项目形象展示●DM：项目形象推广及招商政策宣传●招商手册：项目详尽介绍●展板：部分着重点展示●业态规划分布图：明确招商战略布局，为客户的选择提供依据。●招商流程的制定：明确招商节点及各节点内容，便于招商节奏的操纵与调整●招商现场管制单据的编制：招商总结与分析●租赁合同、补充条款等法律文件的起草：签约●专项目标客源网络的建立。3、招商办公用品预备：●车辆●固定电话●电脑●办公桌椅●文件柜●日常办公用品4、招商流程设置：招商流程招商部进行市场调研和目标客户分析招商部选定目标客户、并考察招商部各招商团队制订月、周招商打算招商部对客户资料归档建库各招商团队进行目标客户开发，邀请或访问招商部再次进行客户分类、确定重点，确定相关政策、备档招商人员与客户填写招商意向表招商部对客户资格考察、评估核准，报上级审批上级提出意见及相关政策招商人员与客户沟通、谈判、方案修改与认可招商人员与客户签定招商意向书，客户到财务部交纳定金招商部报上级同意后，招商人员与客户签定合同并交租金合同存档，招商部、经营部和物业部各留复印件客户提供装修方案和电脑效果图招商部、物业部审核需要报消防等主管部门审批的装修方案和效果图，经审批同意后物业部提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证客户进场装修、备货、上柜、营业5、招商团队的组建与培训：●招商团队的组建：○岗位设置（见下图）：项目总监项目总监招商经理企划部招商主管招商专员平面设计案场秘书招商主管招商专员企划助理○时期性人员数量配置设定：按照招商进程可将人员作如下安排（见下图）：招商招商蓄势期强势招商期6-8人10-12人招商持续期6-8人招商收尾期6-8人招商起始期6-8人6、招商价格设定价格定位基础：参考区域各行业租金水平及各要紧竞争商场租金水平，作前期租金价格参考。项目周边现存业态租金价格水平表：业态店名营业面积㎡位置年租（万元）元/㎡/天餐饮重庆鸡公堡150三星路2.50.45东阳老鸭头店130三星路20.42牛肉面馆180曹新路20.30狗肉馆180曹新路2.40.36福建沙县小吃160曹新路2.40.41弟兄菜馆540曹新路10.20.52胖子菜馆140曹新路20.39快客140曹新路20.39烟酒店烟酒行90三星路20.61啊芳烟酒商行自营曹新路自营自营烟酒店160曹新路20.34业态店名营业面积㎡位置年租（万元）元/㎡/天鞋类服饰百大鞋业150三星路2.70.49鞋店150三星路2.60.47鞋店150三星路2.70.49欧款鞋业90三星路20.61新潮流服饰160曹新路20.34现代通讯90三星路1.80.55中国移动通信60三星路20.91神州通信自营三星路自营自营中国移动130三星路20.42移动通信130三星路20.42话吧180曹新路2.80.43家电维修110三星路20.49东方摩托配件90三星路20.61轮胎200曹新路3.80.52利华维修180曹新路30.45轮胎140曹新路2.80.55电动车自行车行150三星路20.36电动车直销160曹新路20.34化妆品美堂化妆品90三星路30.91雅芳180曹新路2.80.42业态店名营业面积㎡位置年租（万元）元/㎡/天五金建材批发市场90三星路20.61五金建材90三星路30.91日丰管业90三星路20.61五金批发70三星路41.56五金装潢店20三星路22.74五金店20三星路1.52.05五金建材批发130三星路20.42仁力标准件180曹新路30.45日丰实业（管材）180曹新路30.45阿华五金建材180曹新路30.45百合门窗装饰180曹新路2.80.42通风设备180曹新路2.80.42窗帘布艺180曹新路2.80.42皇冠窗帘160曹新路2.20.38美涂士漆200曹新路30.41五金建材160曹新路20.34艺术装潢店160曹新路20.34彩钢160曹新路20.34美容美发梦之花休闲中心90三星路30.91美发120三星路30.68美发90三星路30.91花之雨休闲中心160三星路2.50.42炫彩造型吧130三星路20.42理发150三星路30.55享缘休闲中心130三星路20.42金达来休闲中心130三星路20.42青春年华美发180曹新路20.30点缀造型160曹新路2.20.37业态店名营业面积㎡位置年租（万元）元/㎡/天杂货便利烟花爆竹自营三星路自营自营杂货店150三星路30.55烟花爆竹专卖120三星路30.68烟花爆竹专卖80三星路2.60.89曹安副食品批发160曹新路2.20.38杂货店自营曹新路自营自营家具鱼具店自营曹新路自营自营橱柜160曹新路2.50.43家具160曹新路20.34家具160曹新路20.34药店曹安药房240三星路40.45九州通大药房200曹新路40.54双鹤堂180曹新路30.45数码数码照相80三星路2.60.89明基电脑120三星路20.45书店大陆文教180曹新路40.61网吧阳阳休闲网吧300曹新路50.45网吧400曹新路60.41中介劳务公司80三星路2.50.85好家宜房产160曹新路2.40.41爱三博房产160曹新路20.34依照现有业态的租金价格水平，建议本项目的租金价格水平可作如下设置：楼层面积（m2）月租金回报（元/m2/天）月租金回报（万元/月）年租金回报（万元/年）F116340.6-0.82.96-3.9435.52-47.28F21634F31634F41634F516347、各楼层租金价格建议租价以建筑面积算地下一层:5元/车位/小时首层:二层:三层:四层:五层：六－十层：十一－十九层：天面:待定三、招商条件●以纯租金形式为主，风险较低；●合作分成，保底分成形成为辅助，要紧针对临时商品展示推广及开业前部分商铺招商等方面。●租赁期限，依照各行业而定：行业租期所占比例百货零售业2-3年70%3-5年30%饮食娱乐业5-8年90%8-10年10%●免租装修期○饮食娱乐业约60-120日○百货零售业约30-50日○办公行业约45-60日○酒店行业约90－120日四、面积去化速率配比（去化周期2008年1、招商起始期：附件：写字楼分析在进行房地产需求研究时，我们经常会从诸如“价格”、“开间及格局”、“位置”、“软硬件配置”等层面进行探讨，因此，从这些分析指标入手没有错，但常常我们会发觉最终的研究结构并不能解决什么问题，那么究竟缘故何在呢？事实上企业/机构在选择办公物业时，有更内在决定因素，只有把握这些内在的自变量，才能够真正洞察整个市场的走势，以及不同行业的需求变化趋势以及在办公物业市场中的地位。写字楼的需求模式，要紧取决于以下一些变量：1.行业景气程度：在经济发达的大中都市，写字楼物业价格和租金差不多不菲，月供及利息/租金差不多在企业的费用中占有较大的比重，企业对写字楼的购买能力以及租赁能力专门大程度上取决于行业的景气程度，行业景气程度分为两个层次：第一，是不同行业之间的景气程度。第二，是同一行业之内不同企业地景气程度，景气的企业可能忙只是来，而不景气的企业闲得发慌。2.不同景气程度的行业关于写字楼的需求存在较大差异，一般来讲景气程度高的行业对写字楼的需求会高于景气程度低的行业；其次，关于同一行业而言，景气的企业对写字楼的需求高于不景气的行业。3.人数规模及组织架构：人员规模与办公面积息息相关，值得注意的是，当景气指数发生变化的时候，通常会导致企业人员规模发生变化，进而导致对办公面积的需求发生变化，具体表现如下：当行业或者企业的景气指数上升时，企业通常会做出如下举动：→扩充目前的办公场所；→选择更高级的办公场所；→招募更多的职员；→或者联合采取以上的行动；当行业或者企业的景气指数下降时，企业通常相应会有如下反应：→缩减目前的办公场所；→选择低档次的办公场所；→裁员；→或者联合采取以上的行动；4.对价格/租金的同意程度及敏感程度：写字楼的售价/租金与写字楼的等级一一对应，所有租金指数分析是写字楼市场分析的重要指标之一，在那个地点不再赘述。不同行业、不同企业之因此对写字楼的价格同意程度不同的关键缘故在于，不同行业的行业利润率、同行业不同企业的利润率存在差异，利润率高的行业和企业关