集团物业接管验收工作办法

56/235宝安鸿基集团物业接管验收工作手册序号文件编号文件名称版本/状态一、文件部分名词与术语解释C/0引用法规、技术标准C/0接管验收条件C/0接管验收方法及技术要点C/0房屋常见裂缝检查及处理方法C/0机电设备接管验收标准C/0供配电系统验收接管作业规程C/0给排水设备设施验收接管标准C/0给排水设备设施验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-010暧通设备设施验收接管标准C/0HKP/C-JG-011暧通设备设施验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-012电梯设备设施验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-013消防设施验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-014智能化中控系统设备验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-015智能化对讲系统设备验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-016园林绿化工程验收接管作业规程C/0HKP/C-JG-017接管验收组织与实施C/0HKP/C-JG-018工程质量缺陷整改C/0二、记录表格部分业主房屋接管验收表D/0商铺接管验收移交表D/0楼宇建筑接管验收记录D/0楼宇给排水接管验收记录D/0楼宇电气接管验收记录D/0楼宇接管验收记录D/0公共机电设备验收单D/0物业设施接管验收单D/0室外给排水验收单D/0工程资料移交清单（一）D/0工程资料移交清单（二）D/0工程资料移交清单（三）D/0房屋公用部位及设施移交清单D/0供配电系统验收记录D/0电气安装隐蔽工程验收记录表D/0配电柜（盘）及动力柜工程验收表D/0给排水设备设施验收表D/0给水系统验收表D/0排水系统验收表D/0变频水泵房验收表D/0空调系统验收表D/0采暖系统验收表D/0电梯系统验收表D/0消防设施验收表D/0智能化中控系统设备验收表D/0智能化楼宇对讲设备验收表D/0绿化工程竣工验收单D/0房屋附属设施设备移交清单D/0接管验收记录D/0工程质量问题处理通知单D/0钥匙移交清单D/0钥匙领（借）用情况登记表D/0房屋返修申报表D/0房屋返修处理情况登记表D/0设备设施遗留问题及处理情况记录表D/0资料遗留问题及处理情况记录表D/0一、物业前期治理广义上物业前期治理是指物业规划设计至接管入伙期间，物业公司对咨询、策划、监理、代理销售等服务项目的打算、组织、领导、用人和操纵。狭义上物业前期治理是指项目的治理合同签订后开始，到接管入伙时期。前期治理一般分为前期介入、接管验收和项目入伙三部分。前期服务是指物业公司配合开发商完善物业治理工作而适当参与的治理服务过程。二、物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交个建设单位。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业能够交付使用。三、物业接管验收接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会托付治理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为要紧内容的接管验收。物业公司代表全体业主（包括现有业主和以后业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度动身，会同开发商、施工单位等对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用时期。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设备以及道路、场地和环境绿化的验收。因接管验收的技术性专门强，一般由物业公司组织有关专家参与，该项目治理处提供辅助人员作配合。接管验收一般应在入伙前十天完成。四、物业项目入伙入伙亦称入住。是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。入伙预备工作一般从入伙前三个月开始，该时刻段亦包含其它治理工作如接管验收预备、接管验收，装修治理培训等。应统筹安排工作进程。五、治理处物业公司的分支机构，亦被称为分公司。一般负责一个项目（小区/大厦）的物业治理工作。治理处一般在项目入伙前三个月组建，依照治理需要，在入伙前人员陆续就位。本手册依据以下法规、技术标准规范编制。1、《物业治理条例》国务院第379号令2、《业主公约》示范文本3、《物业服务收费治理方法》国家发改委、建设部发改价格[2003]1864号4、《建设工程质量治理条例》国务院令第279号5、《住宅室内装饰装修治理方法》建设部令第110号6、《住宅工程初装饰竣工验收方法》建监（1994）392号7、《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-889、《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）10、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）11、《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96）12、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）13、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）14、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166—92）15、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001）16、《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》（GB5135-85）17、《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》（GB797-89）18、《室内消火栓》（GB3445-93）19、《消火栓箱》（GB1456l-93）20、《防火门用闭门器试验方法》GA93-199521、《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004物业接管验收是在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为要紧内容的再检验。应满足的条件为：1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过小区综合验收2、供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。3、开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业治理公司存档。包括：（1）产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行治理的依据；是房地产治理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证，也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业治理公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使治理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护进展商及各租户的权益。接管验收时检索提交的产权资料要紧有：a.项目批准文件b.用地批准文件c.建筑执照d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单e.拆迁安置资料f.房地产平面图g.面积测绘报告；（2）市府验收合格资料a.工程竣工验收证书b.消防工程验收合格证c.小区综合验收合格证书d.用电许可证e.供用电协议书f.用水审批表、水费收缴合同书g.卫星地面接收设施许可证h.电视共用天线合格证i.电梯使用合格证注：煤气、电话由政府相关单位负责维修保养及验收。（3）工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、电梯、智能化、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用讲明书、调试报告等。b.地质勘察报告c.工程合同及开、竣工报告d.工程预决算分项清单e.图纸会审记录f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)g.隐蔽工程验收记录h.沉降观看记录及其沉降观看点布置图i.竣工验收证明书j.钢材、水泥等要紧材料的质量保证书k.新材料、构配件的鉴定合格证书l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书m.砂浆、混凝土试块试压报告n.供水、供暖管道的试压报告o.机电设备订购合同、单台设备的讲明书、试验记录及系统调试记录4、一般操作和维修保养手册递交要求进展商在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业治理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和治理，一般有以下建议：承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业治理公司的操作人员有时刻了解该验收设备/系统的差不多情况。手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清晰的目录指示，以便操作人员翻查参考。为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采纳优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作爱护。手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣式图，须提供最终的施工图，并附详细的设计修改讲明，竣工图最迟在免保修期开始后的六个星期内呈交。系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。详尽介绍每个独立系统如何调节、操纵、监察和调校讲明。系统内所有的管道和接线图，并讲明要紧设备和部件的规格和功能。提出每个系统的可调节部件和爱护装置的最初调校参数。预留一定的空位以便加插最后调定的参数。系统中有关供电，配电屏和操纵屏的详细讲明。操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。详尽介绍每台独立设备如何调节、操纵、监察和调校讲明所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。所有设备的产品讲明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。系统/设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：所有系统/设备检查手册设备更换部件的程序和要求从整个系统到设备的维修保养讲明，调校的操作程序和查找故障的方法执行运作和维修保养程序时应特不注意事项。常见故障处理和解决方法。提出系统/设备保养制度，列明要紧设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。安全保险需提供技术资料（至少包括以下）：各类设备的爱护操作程序。对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和爱护措施讲明。电气事故爱护机械事故爱护火灾和爆炸事故爱护化学事故爱护在处理燃料和化学物品出现的事故爱护急救和事故报告设备或操纵系统所采纳的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：软件内容目录表打印本。流程图、数据表和程序讲明。专门的软件和工具的使用讲明。程序设计和系统使用手册。应用的差不多软件、专用工具和通用软件资料，便于物业治理处进一步修改和进展软件。列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。依照该物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对小业主室内的专有部分的验收和对业主共有部位、公共设备设施的验收两大部分。物业公司代小业主将其室内部分接管，入伙时移交小业主，专有部分的验收以小业主验房的最终意见为准。专有部分的验收应先进行，以便于小业主进行装修。公共设备设施的验收可相对晚些开始，该部分与业主无关，验收技术含量较高，应组织专家实施。接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不象竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对阻碍使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采纳的检验方法要紧有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对比图纸清点等。常用工具为：捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪及其他辅助工具如梯子、PVC吹烟管、电吹风等。一、专有部分（业主室内）的验收1、土建验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301-88）检验要点：观看梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。检查项目及检验要点：检查项目检查内容相关文件《住宅使用讲明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同》房屋主体1.套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；

2.顶棚：是否平坦、无空鼓、开裂、脱落；

3.墙面：是否平坦、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；

4.地面：是否平坦、无开裂；

5.阳台：是否平坦、无开裂。门1.门框：是否稳固、周正，安装牢固；

2.门扇：是否外观平坦，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；

3.门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；

4.门把：是否牢固，操作灵活；

5.门轴：是否平坦牢固，转动平稳；

6.猫眼：是否完好，视野清晰；

7.门铃：是否按钮完好，加电有声。窗户1.窗框：是否稳固、周正，表面平坦；

2.窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；

3.玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

4.把手：是否完好、牢固、灵活；

5.密封：是否窗缝严密、窗框严密；

6.窗台：是否完好、无裂缝、浸水；

7.窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无阻碍。安装1.电源总闸：是否完好、有效；

2.电表：是否完好，底数；

3.电开关：是否牢固、完好、灵活（个数）；

4.电插座：是否牢固、完好、有电（个数）；

5.灯座：是否牢固、完好、有电（个数）；

6.灯开关：是否牢固、完好、有效（个数）；

7.电话插座：是否牢固、完整（个数）；

8.信息插座：是否牢固、完整（个数）；

9.有线插座：是否完好、稳固（个数）；

10.水表：是否完好、底数；

11.阀门：是否闸完好；

12.上水管：是否水管完整，无明显磕碰；

13.下水管：是否封口完整，下水通畅；

14.空调洞：是否位置合理，附件齐全。外立面外墙装饰施工质量（依照具体的装饰材料）（此项针对联体不墅和独幢不墅）2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电爱护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰。3、给排水验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观看是否有堵塞现象。4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。5、供暖：验收标准：地暖设计行业标准《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004检验要点：管道打压是否正常，保暖是否完好，额定压力0.6Mpa，试验压力是额定的1.5倍，一次温度是90-110度，二次温度是40—50度，室内温度必须在16度以上。二、共有部位、公共设备的验收1、共有部位验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301~305-88）检验要点：分项工程检验要点屋面保证项防水层无渗漏，通过观看，必要时进行测试广告牌、沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地差不多项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通楼层保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常差不多项楼层号、房号、疏散标志标识清晰公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好地下室差不多项地面、墙面及顶棚无渗漏顶棚、墙面无损坏及污迹照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志要紧入口处有平面示意图，导向标识清晰车场地面划线清晰，无大面积起砂现象外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损公共设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引平面图、路标、提示标识等各种标志齐全差不多项辖区道路完好无损通透式围栏完好、无锈迹路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好建筑小品、雕塑等完好无损园林绿化差不多项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确无死苗、无虫害2、公共设备（1）供配电系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）；电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96），建筑物防雷设计规范（GB50057-94）检验要点：分项工程检验要点供电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录差不多项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种操纵柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常（2）给排水系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点:分项工程检验要点给排水系统保证项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅差不多项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查6~8个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物（3）消防系统验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166—92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995。检验要点分项工程检验要点消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与操纵器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常差不多项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固治理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常（4）闭路监视系统验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94检验要点分项工程检验要点CCTV差不多项监视器图像清晰摄像机布点合理，云台操纵灵活，无监视死角操纵矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录像机工作正常，录像效果清晰（5）周边防范系统验收标准：请施工方提供检验要点周边防范系统差不多项周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射阻碍小设备接地良好，抗干扰强与摄像头联动正常（6）公共天线系统验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点CATV差不多项图像、伴音质量好天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器设备接地良好，抗干扰强频道放大器功能正常频率变换器功能正常调制器功能正常混合器功能正常声源信号源功能正常（7）局域网、综合布线验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点综合布线差不多项设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范布线规范INTERNET接入（带宽、传输率）正常终端数据接口（RJ45）正常（8）背景音乐验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点分项工程检验要点背景音乐设备差不多项声压符合设计、音质较好矩阵操纵器工作正常功放工作正常音箱安装牢固、防雨线路敷设规范（9）门禁对讲验收标准：请施工方提供检验要点分项工程检验要点门禁对讲差不多项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常接地规范解码器、电源安装规范布线规范室内机安装规范（10）电梯验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ306-88）检验要点分项工程检验要点电梯保证项电梯准运证、年审合格证无故障停机、关人现象报警装置工作正常轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常差不多项操纵箱各种开关功能正常厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常厢内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或光电应正确、照明有效轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦轿厢内无杂乱广告机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识机房墙壁完整，无孔洞机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准操纵柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全底坑照明、急停开关有效补偿链、缓冲器补应安全、可靠大小轨道有接油装置（11）车场治理验收标准：请施工方提供检验要点分项工程检验要点车场保证道闸开启灵活，无砸车现象差不多项读卡器感应灵敏，出临时卡正常交通装置、标志完好，划线清晰设备表面清洁无锈蚀系统收费、操纵软件正常房屋裂缝的类型按其性质分，可有结构性裂缝和构造性的裂缝，前者阻碍房屋使用安全，后者阻碍房屋的表观质量，但也须修复。裂缝产生的缘故专门多。因房屋的不均匀沉降引起裂缝、因温差引起应力变化产生裂缝、因胶结材料级配不合理产生裂缝、因构造措施不科学产生裂缝、因施工工艺流程错误产生裂缝、因养护不当产生裂缝等等。从裂缝产生的部位看，可分为墙体裂缝和楼板裂缝。1.0房屋裂缝检查内容：1.1检查房屋有否裂缝验房时首先要认真检查卧房、客厅等靠近阳台的地面和平顶处有无裂缝,是什么样的裂缝。一般来讲与房间外墙(横墙承重)平行的裂缝虽属质量问题，但差不多不存在危险，修补后无碍。若楼板底面出现与外墙垂直的裂缝就有问题了，墙角处楼板面与外墙出现呈45度斜角的裂缝讲明该房屋有沉降,存在结构性质量问题。其次要看阳台板表面(悬臂板)有否平行外墙裂缝，若有也属结构性质量问题，两侧墙面有否裂缝,若有裂缝也属严峻的质量问题。最后是看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面并穿透到另一面，表示该房屋存在安全隐患。1.2检查房屋地基基础地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处。在墙面处如有斜向阶梯形裂缝、水平裂缝、竖向裂缝等状况均属安全隐患。当地基部分有下列两种现象之一者应评定为危险状态：1.地基沉降速度连续两个月大于2毫米/月，同时短期内无终止趋向。2.地基产生不均匀沉降使上部墙体产生开裂，其裂缝宽度大于10毫米,且房屋局部倾斜率大于10毫米/米。1.3检查房屋倾斜程度尽管检查房屋的倾斜度需要专门的仪器,但购房者用目测的方法在房屋四周取不同的角度,不同距离观测也能发觉问题。也可在房顶或较高处某窗口用细绳栓上一重物,沿墙放下到墙脚,检查墙体倾斜程度。发觉墙或柱有倾斜，其倾斜率大于0.7%，或相邻墙体连接处断裂成通缝的，则都有结构安全隐患。2.0裂缝性质及处理方法2.1墙体局部/大面积细微裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系粉刷层开裂，违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第4.2.5条“抹灰层面层应无爆灰和裂缝”，该类裂缝属非结构性裂缝，可不能对房屋主体结构安全造成阻碍，处理方法是在裂缝表面涂刷防水涂膜以封闭细微裂缝；2.2墙面45º斜向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于主体结构不均匀沉降造成，该裂缝在主体结构沉降趋于稳定（4～5年）之前，还会有所进展，因此，建议业主加强沉降期的观看，发觉裂缝可用涂料封涂，待结构裂缝趋于稳定后，再进行系统修补；2.3窗台下墙面纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不同材料的拼接部位处理不当或温差而引起的裂缝，窗台与墙体属不同材质，窗台是砖砌，而墙体是钢筋混泥土现浇结构，两个部位受力承重均不同，因此，处理不当会在结合处形成裂缝。此类裂缝随着时刻推移会逐渐趋于稳定，可不能对结构安全造成隐患；2.4墙面有横向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），属于填充墙的沉降裂缝，对房屋结构安全可不能有阻碍，建议将裂缝部位凿除，重新用水泥砂浆修补；2.5墙面有纵向裂缝（现场标示）（需注明具体房间），系两种不同材料的拼接部位处理不当或温差而引起的裂缝，可采取如下措施进行处理：在两种材质结合部位覆盖20cm宽的钢丝网片，然后在网片上粉刷一层水泥砂浆，适当润湿养护；2.6地面呈斜向45度裂缝（现场标示）（需注明具体房间），此类裂缝是由于变形作用产生的，包括干缩及湿度作用。此类裂缝对正常使用带来不利阻碍，但一般对结构承载力不构成有害阻碍。处理方法要紧是表面耐久性封闭，即在混凝土表面涂刷防水涂膜以封闭微细裂缝；2.7当裂缝较细，数量不多时，可将裂缝用水冲洗后，用水泥浆抹补；如裂缝开裂较大较深时，应沿裂缝凿去薄弱部分，并用水冲洗洁净，用1:2.5水泥砂浆抹补。此外，加压灌入不同稠度的改性环氧树脂溶液补缝，效果也较好。3.0相关记录表格：《楼宇接管验收记录表》1.0本标准参考有关各机电工程竣工验收标准2.0本标准适用于机电设备3.0验收程序3.1验收标准3.1.1机电设备资料的移交（原件、复印件均可）各机电设备系统竣工图竣工验收证明书、准用证供水、供气试压报告机电设备讲明书、原理图、调试记录、订购合同、合格证、进口设备的产地来源证或商检证明等。3.1.2交接验收前依照以上资料核对设备位置、数量、品牌规格和功能是否符合设计和合同要求。3.1.3现场验收机电设备安装质量3.2供配电设备接管验收标准3.2.1低压配电柜（盘）盘柜外观A、盘柜应安装牢固、端正，高度符合设计要求。组合柜柜体间连接紧密，接缝平坦（水平误差<1/1000，垂直误差小于其高度的1.5/1000）D、表面清洁、完整、无机械损伤和油漆脱落。C、盘面的设备编号（柜号）、用途标牌、操作标志以及其它标志应完整齐备，标识内容正确，各种仪表、指示灯应工作（指示）正常、清晰。D、盘柜外表色差应符合要求。E、盘柜的操作手柄、按钮、操纵开关应操作灵活、可靠，盘柜前后门应开关灵活、密实，锁闭可靠。F、盘柜上、下端进出线（电缆）孔缝隙应使用绝缘材料封堵密实。G、盘柜应接地可靠成组配电柜接地点许多于2处，接地电阻小于1欧姆。盘柜内部A、所装电器元件如互感器、接触器、断路器等，应布置合理、安装牢固、端正，功能正常，绝缘良好。D、所有一二次接线，应布线整齐、规范，连接牢固、可靠线路号等标志清晰、齐全，且绝缘良好。C、所有一二次接线压接导线的螺杆、螺栓必须有垫片和弹簧垫，且带电裸导体间的距离不小于4MM。带电导体与金属外壳间的绝缘电阻不小于5兆欧。D、手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时，应推拉灵活，无卡阻现象，触头与主触头动作顺序正确，动静触头中必线调整一致，接触紧密。“接通、断开、试验”位置标志清晰，功能正常，同规格型号的抽屉式开关相互换性能好。E、柜内应清洁无灰尘和其它金属碎屑等。试验检查A、双电源切换箱（柜）、市电和备用电源自动切换试验，应市电优先自动切换。电容补偿柜、自动切换电容的动作正常可靠。D、市电、发电机互投联锁柜必须具备电气、机械双重联锁功能，且要求满足市电优先原则。C、盘柜在工作时，不应发出明显振动和噪声，开关不应有发热现象。检查设备安装记录，查阅母排及开关的相间绝缘记录及其它工程数据。对随机配备的辅助操作工具及图纸资料的验收交接。3.2.2高压配电柜外观整齐、清洁，无机械损坏和脱漆，安装端正、牢固。盘面的设备编号（柜号）、用途、标牌、操作标志及其它标志应完整齐备，应有验电孔，并配备专用高压验电器。配备专用高压操作工作，工作必须符合高压试验标准高压。开关操作灵活，动作可靠功能正常。高压柜整体特不是断路器工作室必须呈密闭状态，不可有孔或缝隙，且柜体有足够的强度。检查高压开关试验调整记录。检查高压柜“五防功能”是否正常。五防标准为：1）防止误跳，误合断路器。2）防止带负荷拉合隔离开关。3）防止带电挂接地线。4）防止带接地线合隔离开关。5）防止人员误入带电间隔。柜前应铺符合电压等级要求的绝缘胶垫。3.2.3变压器外观清洁，油漆完整，铬牌清晰。机座与基础连接紧密牢固，基础应平坦、清洁，中性线截面选用正确，接触紧密，弹力良好。容量和电压等级应符合设计要求。进出线连接端应牢固，接触可靠相序标识清晰，无异常发热。温控器安装牢固，应便于观看（显示值清晰、温控器巡检及报警跳闸功能应正常）。变压器周围应设置护栏。运行应声音正常平稳，无异常声响。室内通风散热应良好。检查安装调试记录（检查绝缘情况，首次带电冲击记录）。3.2.4柴油发电机柴油机组A、机组安装牢固，机座与基础连接紧密，排烟管、消音器应使用有减震弹簧支架（吊架）。D、机组配件齐全，连接紧固，油漆完整，表面清洁。C、各机件接合处和管道系统（包括润滑管道、燃油管道、冷却管道等）无漏油、漏水和漏气现象。D、机组接地良好，应安装废气净化器处理废气然后排出。操纵箱参考标准.4.3启动电瓶A、放置位置合适，支架牢固，油漆完整，外观清洁完好，与机组启动电动机的连接线压接牢固，接触良好、可靠。D、溶液浓度符合要求（比重1.25-1.28）C、溶液液面应高出极板10-15MM.D、电瓶充放电正常，容量足够。日用油箱A、安装必须牢固、平坦、无脱漆和损伤。D、容量必须满足发电机连续运行8小时。C、油位计两端连接处必须连接紧密、无渗漏油。D、底部应设有排污口，上部有箱盖。通气孔注油漆孔位置应适应。E、疏油管与机组进油口处应采纳软管柔性连接且连接紧密，无渗漏。F、油箱进出油口阀应操作灵活、可靠且不漏油。G、油箱应接地良好。启动运转检查或检查调试记录A、启动发电机在空载运转、50%负荷运转、额定负荷运转时，机组运转必须平稳、均匀，机组无异常发热，排烟管无漏气和漏烟，内部无异常声响。电压（380V）、频率（50H）、润滑油压力、冷却水温应正常。D、应急自动启动及停止试验，检查是否正常且符合设计要求。C、运转中模拟机组有关爱护，检查高温、超速、超油压、紧急停机等爱护是否可靠有效。依照装箱单验收随机的专用工具及其它附件。3.3电梯3.3.1垂直升降客梯必须具有市劳动行政部门颁发的《电梯准用证》和《电梯安装验收证书》。机房A、机房内应清洁整齐，布置合理，照明符合有关标准，通风良好（或安装空调）D、操纵柜应符合3.2.1标准。C、曳引机机座应安装牢固，各机件连接紧密，动作可靠，无异常声响，机体应清洁，无油污、渗漏。有关平层、转向等标志应清晰、完整。D、曳引机机体应接地良好。E、钢丝绳应顺直完整，无脱股，断丝等现象，限速器应有爱护罩。F、机房内应放置盘车手轮和松闸扳手，并文字标注使用方法。层站A、厅门、门框及呼梯按钮应完整清洁，无机械损伤松动，楼层指示清晰，按钮功能正常。D、门扇闭合时，门缝应不大于6MM（货梯8MM）且均匀竖直，门扇开启灵活平稳、无噪声。C、层门地坎略高于楼层地面标高（2-5MM），有一定坡度。D、门闭锁装置应安全可靠，不用专用锁匙，人力无法从不处打开。井道A、井道内应按标准装有检修照明灯D、井道四壁应平坦，无凸起或钢筋等土建残留物。轿箱A、轿箱内应四壁完好清洁，有一定的强度，无机械损伤可变形。D、扶手应光滑、平坦，安装牢固。C、各种按钮应安装整齐，牢固，显示清晰，操作灵活。D、照明光线适度，送风机、呼救对讲应使用方便，功能正常，无较大噪声。E、轿箱内应在明显位置标出额定载重及乘客数，制造厂名及电梯识不标志。F、轿门应开闭灵活、可靠，安全触板应安全有效。G、选层按钮、层楼指示及开关门按钮应工作可靠，标志清晰。H、轿箱地坎与层门地坎水平距离应为30MM（+2MM或MM）。检测电梯其它附加讲明功能A、超载报警应迅速，音响适中。D、有/无司机状态正常工作。C、轿厢内紧急照明。D、站钟到站铃响适中。E、满载直驶功能等。运行试验检查A、乘座电梯应平稳舒适，无明显失重感和异常噪声。D、试停选几个层站检查平层精度，即停层后，轿箱地坎与层门地坎高度差不得大于15MM。C、查超载爱护功能（报警）。D、其它项目的检查。3.3.2消防电梯A、应能停靠每一层，首层应有消防操纵开关。D、电源线使用防火电缆且双电源供电。C、应有转换为消防状态的操纵功能。D、具有客梯的各种功能。3.3.3自动扶梯3.3.4各类风机整体安装质量A、机座支架应焊接牢固平稳，清洁，油漆完整。D、风机与机座应连接牢固，且机座应有减振装置，地脚螺栓必须有弹簧垫。C、风机与风管应采纳帆布软连接，连接紧密，不可有漏气。风阀应动作灵活可靠。D、电机容量应符合设计要求，绝缘良好，铭牌完好、清晰。E、接地可靠。F、各类转向标志、风阀标志、风向标志就完整、正确。3.4.2操纵箱A、参照3.1.1标准D、电源到风机电机接线盒处的连接套管应采纳蛇环管等柔性套管。3.4.3风管A、安装必须牢固。位置标高、规格尺寸和走向符合设计要求。D、防火阀检查孔位置必须设在便于操作的部位。C、支吊、托架必须油漆完好、清洁，安装牢固。D、风管折角平直、圆弧均匀，两端平面平行，无翘角、凹坑划伤。表凹不大于10MM。3.4.4电机运转检查A、运转时噪声和振动应不超过设计要求D、电动机无异常发热和噪声。C、用钳形表检测运行电流不应超过额定电流，试运转不得少于8小时。D、关于双速的排烟风机应先检查低速时运转情况。然后再检查高速运转。E、检测风压是否符合设计要求（或检查调试记录）F、消防风机的电源应采纳双路电源供电（双路电源切换试验）。G、风机的轴承应涂有足够的润滑油。3.4.5各类水泵泵体A、机座地脚螺栓各部件连接牢固可靠，油漆完整（连接螺栓必须安装弹簧垫片），无松动。D、转轴（或连轴器）灵活，用手推能平稳转动，手动盘车灵活、无阻滞、无卡住、异常声音。C、垂直度良好应端正无倾斜（同意偏差，每米不大于0.1MM），管路的安装应分不有自已的支承架，不得以泵作为管路的支泵。D、应接地可靠。E、连接的水管应油漆完整，标识清晰正确。F、水管与泵体或水阀连接紧密无漏水，阀门开闭灵活，阀柄完好，用软管（或PVC管）把泵泄水口和吐出段接头与地同连接。G、水泵电机与泵体连接应牢固。轴承、水封处应无渗漏现象。电机绝缘良好，外观整洁，铭牌清晰。操纵箱A、参照3.1.1标准。D、关于消防泵要求是双路电源供电转换可靠。C、关于有降压起动的水泵，应降压起动过程明显可靠，切换时刻符合设计要求。运转检查A、运行中，无异常振动和噪声，紧固部件无松动，静密封部位无泄漏，联轴器填料杯处应有少量泄漏，但不超过讲明书要求。D、用钳形表测量运行电流应不超过电机额定电流。C、电机及泵体（轴及轴承叶轮）无异常发热。D、关于有备用泵的，转换应可靠，且备用泵起动时刻符合设计要求。潜水泵A、参照以上标准。3.5消防设备3.5.1中控室消防操纵设备A、火灾报警和联动操纵台应清洁整齐，安装牢固，柜体标识文字清晰正确，接地良好。D、整套设备各项联动及报警功能应符合设计要求（参考设备资料及消防局验收）。C、各类检查操纵按钮完好，操作灵活，动作可靠、有效，指示灯应指示无误，声光显示正常，信号接收、返回准确可靠（无误）。D、柜内接线应整齐、规范、牢固，线标清晰、齐备，无灰尘和碎屑。E、火灾报警器必须有备用电源（UPS），应检查备用电源自动投入切换是否正常。3.5.2探测器A、探测器安装牢固，与底座接触良好。D、探头倾斜不大于45度。C、无破损和被掩盖物体。D、可按5%（或10%）比例模拟验证（地址码的检验）。3.5.3疏散口指示灯A、安装牢固、端正，清洁完整。D、电源指示灯发光正常，方向指示正确，动作正常。C、遇停电时能正常工作。3.5.4消火栓A、安装牢固、端正，玻璃完好。D、门开关灵活，锁扣有效。C、栓内部件齐备，水阀操作灵活有效，无渗漏。D、击碎按钮安装牢固，接线整齐，手锤挂放位置合适。3.5.5消防管道A、安装牢固，走管整齐。D、无机械损伤变形，油漆完整，颜色统一、光亮。C、法兰及阀门连接处无渗漏。D、喷淋头高度适中，符合设计要求。洒水器完整，无缺失。E、喷淋系统放水试验阀应操作灵活可靠，无泄漏。水流指示器动作可靠，信号反馈迅速有效。3.5.6湿式报警阀A、安装牢固端正，动作灵活可靠。D、各部件连接紧密，无渗漏水。C、压力表完好，指示清晰，压力开关动作可靠，信号接线牢固整齐。D、标识清晰、正确，警铃功能正常。3.5.7防火门A、安装牢固，锁扣灵活有效。D、门的开启方向符合要求。C、闭门器压力适中。D、完好无损，无油漆脱落。3.5.8喷淋泵、消火栓泵参照水泵3.4标准。3.5.9发电机房CO2气体灭火系统A、操纵屏参照D、CO2管网及喷头设施合理，位置高度适中，油漆完整统一。C、气瓶安放端正、整齐，油漆完整，称重检漏器称重准确，动作可靠。D、模拟试验整个系统动作可靠有效（可检查消防局验收记录）。3.5.10消防电话、广播A、消防电话能与中控室直通，无须拔号。通话时音质良好。D、广播安装牢固，音质良好，中控室有自动切换背景音乐为消防广播的功能。3.5.11疏散指示灯A、安装牢固、端正、完整。D、光线充足，方向指示正确。C、应安有电池，遇停电时能正常工作。3.5.12防火卷帘A、安装牢固，材料符合消防要求。D、动作有效可靠，无噪声，与中控室联动能正常。3.5.13破玻按钮、警铃A、安装牢固，端正完好。D、动作可靠，信号正确。C、警铃声响清晰，且符合设计联动要求。3.5.14消防系统联动试验检查整机性能检查参考《消防局验收记录》。3.6智能化系统3.6.1中控室监控台A、参照3.5.1（A、D、C）D、各显示器应图像清晰，功能正常。C、各功能按钮、旋钮动作可靠，有效。D、各部件应设置合理，整机功能符合合同设计要求。3.6.2摄像镜头A、安装牢固，方向正确。D、防尘、防雨罩应清洁、完整。C、支座（架）油漆完好。D、连接信号线整齐，无损伤。E、数量各安装位置应符合设计要求。3.6.3煤气报警器A、安装牢固（位置合适）端正。D、清洁完好，无灰尘和其它杂物掩盖。C、声光报警正常，且能将信号正确传输给中控室。D、抽检10%模拟报警检查切断住户煤气进户总阀是否及时可靠，声响是否清晰正常。3.6.4门禁A、安装牢固端正，动作可靠。D、只对授权卡通过并动作。C、一卡通D、门锁闭启灵活可靠，关门后人力无法从外打开。3.6.5对讲电话A、安装牢固端正，位置合适。D、声音清晰，能与大门或中控室正常通话。C、其它功能正常。3.6.6停车场道闸A、部件完整，油漆符合规范要求，油漆完好。D、动作灵活，无卡阻，遥控、手控3.6.7家报警（红外报警、手动按钮报警、门磁报警）A、安装牢固、端正。D、信号准确可靠。3.7设备房验收标准3.7.1参照房屋验收标准3.1-装修项目及要求的装修标准（另参房屋验收标准3.1-3.4）中控室A、地面铺8-10MM厚的防滑轴面地砖（或300高防静电地报）。D、内墙面刷白色乳胶漆两道，100高地砖踢脚线。C、顶棚为矿棉板吊顶或铝合金吊顶（见建施图有关讲明）；D、其它方面，房内安装天花吊顶式空调及换气扇各一台，制作资料柜、消防器材柜若干个。发电机房A、地面铺8-10MM厚的防滑釉面地砖。D、内墙面按照环保降噪要求并参照建施图施工。C、棚按照环保降噪要求并参照建施图施工。D、其它方面，油箱间铺设石子并做0.4M2集油坑，且应安装防爆通风机或采取其它通风设施。E、按面积配备适当数量的CO2灭火器。电梯机房A、地面铺8-10MM厚的防滑釉面地砖。D、内墙面刷白色乳胶漆两道，100高地砖踢脚线。C、刷白色乳胶漆两道。D、其它方面，安装分体空调机，外露限速器应用0.3厚钢板做防护罩。E、按面积配备适当数量的CO2灭火器。高低压配电室、水泵室、空调机房A、地面铺8-10MM厚的防滑釉面地砖。D、内墙面刷白防霉乳胶漆两道，100高地砖踢脚线。C、顶棚刷白色防霉乳胶漆两道。D、其它方面，高低压配电柜四周铺设1000宽*5.0厚绝缘橡胶垫，水池外壁装水位计。E、按面积配备适当数量的CO2灭火器。变压器房A、地面铺8-10MM厚的防滑釉面地砖D、内墙面刷白色防霉乳胶漆两道，100高水泥砂浆踢脚线。C、顶棚刷白色防霉乳胶漆两道。D、其它方面，需考虑设置独立的通风散热装置并和变压器上的温控器联动。E、按面积配备适当数量的CO2灭火器。空调冷冻机房、送排风机房、水电竖井A、空调机房地面铺8-10MM厚的防滑釉面地砖，楼地面及其基础水泥砂浆压实抹光。D、内墙面刷白色防霉乳胶漆两道，机房做100高水泥砂浆踢脚线。C、顶棚刷白色防霉乳胶漆两道。D、其它方面，孔洞堵塞符合要求、强、弱电竖井及管道井安装通锁；各楼层通道防火门安装通锁或不装锁。E、机房按面积配备适当数量的CO2灭火器。1.0目的为了规范供配电系统的验收接管，保证系统设备的功能完备、动作准确，确保系统能够良好运行，满足使用要求，特制定本规程。2.0范围本规程适用于物业公司所管辖范围内的各治理中心的变配电站（室）系统的验收接管。3.0职责3.1由治理处主任、机电主管、维修员、工程部专业工程师组成验收接管小组，负责供配电系统的验收接管。3.1.1维修员负责供配电系统验收接管的具体验收工作。3.1.2机电主管负责供配电系统验收接管的具体实施工作。3.1.3治理处主任负责供配电系统验收接管的组织、协调工作。3.1.4工程部专业工程师负责供配电系统验收接管的技术指导工作。4.0程序要点4.1在接管之前应验收如下资料文件：A.设计讲明书、项目承接合同，功能配套协议书，保修责任协议书，变更讲明，隐蔽工程记录。B.系统设备配套清单（包括设备名称、型号规格、要紧技术参数、生产厂家）。C.市供电局发施的各种合格证及执行文件。D.系统设备的操作使用讲明书。E.配电系统图、布线图、竣工图及配线编号表。设备维护、保养讲明书。4.2相关规定4.2.1变配电站（室）的门应向外开，要用防火门，中间过道要用自由门。4.2.2变配电站（室）墙壁、地面（缆沟）、缆槽（电缆敷设完毕，必须盖好盖板）、屋顶不得有孔洞，防止小动物进入造成事故。变配电站（室）要有通风孔，通风孔要防雨加铁网。配电室窗户要有纱窗。4.2.3高压开关柜前面应留有1.5-2m的操作通道。4.2.4变配电站（室）缆线进入处要做好防水处理。4.2.5系统所有配套设备的外观均要求清洁、完整无破损。4.2.6所有配件要求牢固、无松脱现象。4.2.7所有设备触头应动作灵活，无锈蚀、损坏。4.2.8所有接地、防雷设施正确可靠，并符合相关规定。4.2.9布线整齐、线槽、线管横平竖直，导线端头应有信号。4.2.10设备运行正常。4.2.11各操纵开关与实际相符合。4.2.12爱护设施动作准确、快速。4.3验收中发觉的质量问题，由开发商整改，整改后再验收。4.4验收结束，应由验收接管小组人员维修员、机电主管、治理处主任、工程部专业工程师依据验收情况填写《供配电系统验收记录表》，并依次进行确认，然后由施工单位进行确认。发觉问题限期整改，整改完毕，进行复验，发觉问题接着整改，直至验收合格。验收合格后，再进行交接。验收合格后，将《供配电系统验收记录表》完善、存档。4.5在验收合格后三个月内,由机电主管负责组织建立《设备卡》及《设备台帐》，并存档。设备台帐一式二份,一份由治理中心保管,一份由工程部保存。相关资料,由工程部存档,治理中心保留相关资料的复印件。5.0相关记录《供配电系统验收记录表》《设备卡》《设备台帐》6.0相关支持文件《当地供电局相关文件》《供配电系统设备设施操作使用讲明书》1.0目的为了确保给排水设备设施验收接管质量，特制定本标准文件。2.0适用范围本标准文件适用于物业治理公司辖区给排水设备设施的验收接管操作。3.0职责3.1给排水专业负责人负责检查《给排水设备设施验收接管标准文件》的执行情况。3.2给排水设备设施验收小组具体负责给排水设备设施验收接管标准的操作。4.0程序要点4.1给水系统4.1.1管道安装工程a)隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查系统或分区（段）试验记录。b)管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。检验方法观看检查或检查隐蔽工程记录。给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹洗。检验方法检查吹洗记管道的坡度应符合：坡度符合设计要求。检验方法用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。螺纹连接应符合：螺纹清洁、规整，螺纹无断丝；镀锌碳素钢管和管件的镀锌层无破损，螺纹露出部分防腐蚀良好；接口处无外露油麻等缺陷。检验方法：观看或解体检查。法兰连接应符合：对接平行、紧密，与管子中心线垂直，螺杆露出螺母；衬垫材质符合设计要求和施工规范规定，且无双层。检验方法：观看检查。焊接应符合：焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定；焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷，焊波均匀一致，焊缝表面无结瘤、夹渣和气孔。检验方法观看或用焊接检测尺检查。金属管道的承插和套箍接口应符合：接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定；灰口密实、饱满灰口平坦、光滑，养护良好。；填料凹入承口边缘不大于2mm；胶圈接口平直无扭曲；对口间隙准确。检验方法：观看和尺量检查。管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应符合：构造正确，埋设平正牢固，排列整齐，支架与管子接触紧密。检验方法观看或用手扳检查。阀门安装应符合：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定；位置、进出口方向正确；连接牢固、紧密，启闭灵活，朝向合理，表面洁净。检验方法：手扳检查和检查出厂合格证、试验单。埋地管道的防腐层应符合：材质和结构符合设计要求和施工规范规定；卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固，表面平坦，无皱折、空鼓、滑移和封口不严等缺陷。检验方法：观看或切开防腐层检查。管道、箱类和金属支架涂漆应符合：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法：观看检查。4.1.2管道附件及卫生器具给水配件安装工程

适用于饮水器、水表、消火栓、喷头等管道附件和各类卫生器具的水龙头、角阀、截止阀等给水配件的安装。自动喷洒和水幕消防装置的喷头位置、间距和方向必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法观看和对比图纸及施工规范检查。明装分户水表应符合：表外壳距墙表面净距为10～30mm；水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm，安装平正，水表进水口中心距地面高度偏差小于10mm。检验方法：观看和尺量检查。箱式消火栓的安装应符合：栓口朝外，阀门距地面、箱壁的尺寸符合施工规范规定，水龙带与消火栓和快速接头的绑扎紧密、并卷折、挂在托盘或支架上。检验方法观看和尺量检查。卫生器具给水配件的安装应符合：镀铬件完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻。检验方法：观看和启闭检查。4.1.3附属设备安装工程a)水泵就位前的基础混凝土强度、坐标、标高、尺寸和螺栓孔位置必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查交接记录或依照设计图纸对比检查。b)水泵试运转的轴承温升必须符合施工规范规定。检验方法检查温升测试记录。c)敞口水箱的满水试验和密闭水箱的水压试验必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法满水检查或检查试压记录。d)水箱支架或底座的安装应符合：尺寸及位置符合设计要求，埋设平正牢固，水箱与支架（座）接触紧密。检验方法：观看和对比设计图纸检查。e)水箱涂漆应符合：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法：观看检查。4.2排水系统4.2.1管道安装工程

铸铁管、碳素钢管、石棉水泥管、预应力钢筋混凝土管、钢筋混凝土管、混凝土管、陶土管、缸瓦管和硬聚氯乙烯塑料管的安装。a)隐蔽的排水和雨水管道的灌水试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查区（段）灌水试验记录。b)管道的坡度必须符合设计要求或施工规范规定。检验方法：检查隐蔽工程记录或用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查。c)管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。检验方法观看检查或检查隐蔽工程记录。e)排水系统竣工后的通水试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法：通水检查或检查通水试验记录。f)检查口位置及数量符合设计要求。检验方法：对比图纸。物业接管验收时，还应做闭水通球实验。金属和非金属管道的承插和套箍接口应符合：所用填料符合设计要求和施工规范规定；捻口密实、饱满，环缝间隙均匀，灰口平坦、光滑，养护良好。检验方法：尺量和用锤轻击检查。管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应符合：构造正确，埋设平正牢固，排列整齐，支架与管子接触紧密。检验方法：观看和用手扳检查。管道、箱类和金属支架涂漆应符合：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法：观看检查。4.2.2卫生器具安装工程卫生器具排水的排出口与排水管承口的连接处必须严密不漏。检验方法：通水检查。卫生器具的排水管径和最小坡度，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法：观看或尺量检查。条排水栓、地漏的安装应符合：平正、牢固、排水栓低于盆、槽底表面2mm，低于地表面5mm；地漏低于安装处排水表面5mm。检验方法观看和尺量检查。卫生器具安装应符合：木管和支、托架防腐良好，埋设平正牢固，器具放置平稳，器具洁净，支架与器具接触紧密。检验方法：观看和手扳检查。4.3标准中未提到的给排水设备设施由验收小组在接管验收工作开始前依照资料制订验收接管标准。0目的为了规范给排水系设备设施验收接管操作程序，确保接管验收工作顺利、无误地进行，特制定本规程。0适用范围本规程适用于物业治理公司辖区给排水设备设施的验收接管操作。0职责3.1公司总经理负责组建项目接管验收专业小组及总负责人，并同开发商具体办理物业的接管手续。3.2给排水专业负责人负责组建给排水设备设施验收小组，负责监督《给排水设备设施接管验收操作规定》的执行情况。3.3给排水设备设施验收小组具体负责给排水设备设施接管验收的操作。0程序要点4.1给排水验收接管的预备工作4.1.1在同开发商签订《物业治理托付合同》后，依照合同内容及规定，物业公司及时组建验收接管专业小组。4.1.2依照合同要求开发商在指定日期内将验收所需全部图纸、档案、资料移交物业。4.1.3给水系统交接之前应验收以下资料文件：设备使用讲明书。设备产品合格证、测试报告、卫生许可证、准用证。设备产品保修卡及联系电话。设备运行操作及维护保养规程。设备安装图、施工图、竣工图。设备备件及工具清单。设备试车运行记录。设备及管道闭水压力实验记录，系统冲洗记录。地下及隐蔽工程验收记录，工程质量事故处理报告。4.1.4给排水系统交接之前应验收以下资料文件：产品合格证、测试报告。产品保修卡及联系电话。管道安装图、施工图、竣工图。管道闭水压力实验记录，系统冲洗记录。地下及隐蔽工程验收记录，工程质量事故处理报告。4.1.5给排水设备设施资料在验收接管时期由给排水设备设验收小组负责整理、存档、保管，在给排水设备设验收接管工作完成后移交给物业处存档、保管，并填写《给排水设备设施资料移交单》。4.1.6由专业验收小组总负责人依照资料负责制订《物业验收接管工作打算》，并同开发商进行沟通。4.1.7给排水专业负责人依照《物业验收接管工作打算》及资料制订《给排水设备设施验收接管工作打算》，并上报专业小组。4.1.8依照《给排水设备设施验收接管工作打算》组建给排水设备设施验收接管小组。4.1.9预备给排水设备设施验收接管所需工具及资料。4.2给排水验收接管工作内容4.2.1给排水设备设施验收接管小组依照《给排水设备设施验收接管工作打算》及《给排水设备设施验收接管标准》进行验收。4.2.2验收人员必须清晰、完整、规范地记录在《给水系统验收表》、《排水系统验收表》、《变频水泵房验收表》中。4.2.3验收人员在规定时刻将《给水系统验收表》、《排水系统验收表》、《变频水泵房验收表》上交至验收小组，由总负责人负责将验收中不合格问题进行整理，填写整改通知单并转交开发商进行整改。4.2.4在开发商进行整改后，验收人员对整改项目重新进行验收直至合格为止。4.2.5给排水设备设施验收合格后，由给排水专业负责人依照情况进行给排水设备设施接管。4.2.6给排水设备设施接管后由物业处负责给排水设备设施的治理，并按照《给排水设备设施运行维护手册》进行操作。0相关记录《给排水设备设施资料移交单》（开发商印制）,《给水系统验收表》《排水系统验收表》，《变频水泵房验收表》6.0相关支持文件：《给排水设备设施验收接管标准》1.0目的为了确保暖通设备设施验收接管质量，统一验收标准，特制定本标准文件。2.0适用范围本标准文件适用于物业治理公司辖区暖通设备设施的验收接管操作。3.0职责3.1暖通专业负责人负责检查《暖通设备设施验收接管标准文件》的执行情况。3.2暖通设备设施验收小组具体负责暖通设备设施验收接管标准的操作。4.0文件要点4.1采暖系统4.1.1管道安装工程a)隐蔽管道和整个采暖、生活热水供应系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查系统或分区（段）试验记录；管道固定支架的位置和构造必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法观看和对比设计图纸检查；伸缩器的安装位置必须符合设计要求，并应按有关规定进行预拉伸。检验方法对比设计图纸检查和检查预拉伸记录。管道的对口焊缝处及弯曲部位严禁焊接支管，接口焊缝距起弯点、支、吊架边缘必须大于50mm。采纳热熔连接的管道，连接部位应表面平坦，无明显缝隙。检验方法观看和尺量检查。除污器过滤网的材质、规格和包扎方法必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法解体检查。采暖、热水供应系统竣工后或交付使检验方法检查吹洗记录。管道的坡度应符合：坡度符合设计要求。检验方法用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查测量记录。阀门安装应符合：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定；安装位置、进出口方向正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，朝向合理，表面洁净。检验方法手扳检查和检查出厂合格证、试验单。PP-R管道连接件应采纳镀镍管件，表面光洁，无破损，连接紧密。检查方法：观看安装在墙壁和楼板内的套管应符合：楼板内套管顶部高出地面许多于20mm。底部与天棚面齐平，墙壁内的套管两端与饰面平，固定牢固，管口齐平，环缝均匀。检验方法观看和尺量检查。管道、箱类和金属支架涂漆应符合以下规定：种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法观看检查。4.1.2散热器安装工程 暖风机、辐射板和铸铁、钢制散热器，安装前的水压试验必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查试验记录。钢串片散热器肋片完好应符合：肋片整齐无翘曲。检验方法观看和手扳检查。散热设备支、吊、托架的安装应符合：数量和构造符合设计要求和施工规范规定；位置正确，埋设平正牢固，排列整齐，与散热设备接触紧密。检验方法观看和手扳检查。散热设备及其支、吊、托架涂漆应符合：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法观看检查。4.1.3附属设备安装工程a)水泵就位前的基础混凝土强度、坐标、标高、尺寸和螺栓孔位置必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法检查交接记录或依照设计图纸对比检查。b)水泵试运转的轴承温升必须符合施工规范规定。检验方法检查温升测试记录。c)敞口水箱的满水试验和密闭水箱的水压试验必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法满水检查或检查试压记录。d）水箱支架或底座的安装应符合：尺寸及位置符合设计要求，埋设平正牢固，水箱与支架（座）接触紧密。检验方法：观看和对比设计图纸检查。e）水箱涂漆应符合：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。检验方法：观看检查。4.2通风空调系统4.2.1风管及部件安装工程a）安装必须牢固，位置、标高和走向符合设计要求，部件方向正确，操作方便。防火阀检查孔的位置必须设在便于操作的部位。检验方法:观看检查。b）支、吊、托架的形式、规格、位置、间距及固定必须符合设计要求和施工规范规定，严禁设在风口、阀门及检视门处。不锈钢板、铝板风管采纳碳素钢支架必须进行防腐绝缘及隔绝处理。检验方法:观看、尺量和手扳检查。c）硬聚氯乙烯和玻璃钢风管的支管必须单独设支、吊架，法兰两侧垫以镀锌垫圈。螺栓按设计要求作防腐处理。检验方法:观看检查。e）铝板风管的法兰连接螺栓必须镀锌，并在法兰两侧垫以镀锌垫圈。检验方法:观看检查。f）斜插板阀垂直安装时，阀板必须向上拉启，水平安装时，阀板顺气流方向插入，阀板不应向下拉启。检验方法:观看检查。g）洁净系统风管连接必须严密不漏；法兰垫料及接头方法必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法:观看检查。h）洁净系统柔性短管所采纳的材料，必须不产尘、不透气，内壁光滑；柔性短管与风管、设备的连接必须严密不漏。I）风管的法兰连接就符合以下规定：对接平行、严密，螺栓露出长度适宜一致，同一管段的法兰螺母均在同一侧。检验方法:扳手拧试和观看检查。j）风口安装应符合:位置正确，外露部分平坦,位置正确，同一房间内标高一致，排列整齐，外露部分平坦美观。检查方法:观看和尺量检查。4.2.2空气处理室安装工程a）风机盘管、诱导与进、出水管的连接严禁渗漏，凝聚水管的坡度必须符合排水要求；与风口及回风室的连接必须严密。检验方法：观看检查和检查试验记录。b）高效过滤器安装方向必须正确；用波浪板组合过滤器在竖向安装时，波浪板必须垂直于地面。过滤器在竖向与框架之间的连接严禁渗漏、变形、破损和漏胶等安装后必须保证内壁清洁，无浮尘、油污、锈蚀及杂物等。检验方法：观看或白绸布擦拭检查。c）挡水板制作应符合：折角及间距符合设计要求，折线平直，间距偏差不大于2mm，与处理室板壁接触处设挡水，框架牢固，框架平正。检验方法：尺量和观看检查。d）表面式热交换器的安装应符合：框架平正、牢固；安装平稳，，热交换器之间和热交换器与围护结构四周缝隙封严。检验方法：手扳和观看检查。4.2.3通风机安装工程内机叶轮严禁与壳体碰擦。检验方法：盘动叶轮检查。地脚螺栓必须拧紧，并有防松装置；垫铁放置位置必须正确、接触紧密，每组不超过3块。检验方法：小锤轻击、扳手拧试和观看检查。试运转时叶轮旋转方向必须正确。经许多于2小时的运转后，滑动轴承温升不超过35ºC，最高温度不超过70ºC滚动轴承温升不超过40ºC，最高温度不超过30ºC。检验方法：检查试运转记录或试车检查。4.2.4制冷管道安装工程管子、管件、支架与阀门的型号、规格、材质及工作压力必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法：观看检查和检查合格证或试验记录。管子、管件及阀门内壁必须清洁及干燥。阀门必须按施工远东规定进行清洗。检验方法：观看检查和检查合格证或安装记录。管道系统的工艺流向、管道坡度、标高、位置必须符合设计要求。检验方法观看和尺量检查。接压缩机的吸、排气管道必须单独设立支架。管道与设备连接时严禁强制对口。检验方法：观看检查。焊缝与热阻碍区严禁有裂纹，焊缝两面无夹渣、气孔等缺陷。检验方法：放大镜观看检查，氨系统检查射线探伤报告。管道系统的吹污，气密性试验、真空度试验必须按施工规范规范进行。检验方法：检查吹污试样或记录。管道穿过墙或楼板时应符合：设金属套管，并固定牢靠，套管内无管道焊缝、法兰及螺纹接头；套管与四周间隙，用隔热不燃材料填塞，穿墙套管与墙面齐平；穿楼板套管下边与楼板齐平，上边高出楼板20mm。检验方法：观看和尺量检查。支、吊、托架安装应符合：型式、位置、间距符合设计要求；与管道间的衬垫符合施工规范规定，与管道接触紧密；吊杆垂直，埋设平坦、牢固，固定处与墙壁面齐平，砂浆饱满。检验方法：观看和尺量检查。阀门安装应符合：位置、方向正确，连接牢固紧密，操作灵活方便，排列整齐美观。检验方法：观看和操作检查。4.2.5制冷管道保温工程保温材料的材质、规格及防火性能必须设计和防火要求。检验方法:观看检查和检查材料合格证可作燃烧试验。隔热层施工时，阀门、法兰及其它可拆卸部件的两侧必须留出空隙，再以查同的隔热材料填补整齐。检验方法:观看检查。保温层的端部和收头处必须作封闭处理。检验方法:观看检查。硬质或半硬质隔热层管壳应符合：粘贴牢固，无断裂，管壳之间的拼缝，用粘结材料填嵌饱满密实，拼缝均匀整齐，平坦一致。检验方法:观看检查散材及软质材料隔热层应符合：散材容重符合设计要求，敷设均匀，包扎牢固、平坦。检验方法:观看检查。防潮层应符合:紧密牢固地粘贴在隔热层上，搭接缝口朝向低端。搭接宽度符合施工规范规定，封闭良好，无裂缝，搭接均匀整齐，外形美观。检验方法:观看检查薄金属板爱护层应符合：接口平坦，固定牢靠，搭接宽度均匀一致，外形美观。检验方法:观看和尺量检查。4.3标准