2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化产品的市场运行状况与展望

202年上半年个人住房抵押贷款资产证券化1产品市场运行状况与展望一、个人住房抵押贷款资产证券化产品概要个人住房抵押贷款资产证券化产（以下简称“RS是种以发起机构（商业银行或住房公积金管理中心）将个人住房抵押贷款作为基础资产信托给受托机并由受托机构发行的证券其本息的偿付主要来源于基础资产所产生的现金流目前国内市场上个人住房抵押贷款主要包括个人住房商业性贷款个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款RS产品按发起机构不同可分为商业银行RS和住房公积金RS。二、BS产品的发行情况从资产证券化产品的市场发行情况看，截至2022年6月末RS产品整发行规模依然保持第一，占比近三成。从历年RS的发行规模来看，RS的发行规模经历了试点阶段、暂阶段重启回暖和蓬勃发展阶段2005年国建设银行作为发起机构的建元列产品开启了国内RS市场；2008年，受次贷危机影响，国内资产证券化活动暂停；2012年5月，国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化新增500亿元的试点规模在这资产证券化业务重启的阶段RS发行规模比较小自2016年以来RS的发行开始蓬勃发展2017年起成为银行间场中发行规模最大的产品。商业银行RS方面，随着近年来房地产市场调控政策趋严，商品房（宅交易持续保持低位银行个人住房抵押贷款的新增投放放缓RS的亦随之放缓20192021年及2022年上半年RS发行量分别为4991.49元4243.85亿元4992.999亿元和245.41亿元2020年12月31日人民银和银保监会联合发布房地产贷款集中度管理新规规定银行业金融机（不含外分行房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行银保监会确定的管理求即不得高于人民银行银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷占比上。商业银行通过发行RS来满足房地产贷款额度方面的监管要求1本文涉及的个人住房抵押贷款包含商业银行住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款。且在新规发布之前已有体现2020年第四季度商业银行RS共发行31单行规模合计2443.03亿元，占全年发行总额的57.57。2021年RS发行态势强劲发金额与2019年持平2022年上半年RS仅发行3单规模合亿元今年在受到房地产风险暴露国内疫情反复经济下行及断供潮的响，个人住房贷款需求明显下降，2022年上半年RS发行量有百亿元的。图表1.全国商品房(住宅）销售面积累计同比（单位：）数据来源：in，新世纪评级整理0000000000000000000-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6-9-2-3-6住房公积金RS方面由于2016年下半年以来国内房地产政策调整房公积金RS的发行近年来一直处于暂停状态截至2022年6月末住房积金RS共计发行并存续6单，涉及规模406.77亿元。图表3.截至202年6月末，S产品发行量统计数据来源：in，新世纪评级整理截至2022年6月末，市场上存续288单RMS产品，共涉及34家发起机构总发行规模达23767.39亿元34家发起机构中商业银行有31家且以大型国有商业银为主，涉及的RS共计178单。中国建设银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司和中国银行股份有限公司发起的RS分别占RS总发行规模的35.16、26.85和9.42。图表4.截至202年6月末各S发起机构的产品发行情况数据来源：in，新世纪评级整理图表5.截至202年6月末BS产品发起机构的类型（单位：亿元）数据来源：in，新世纪评级整理三、存续BS产品的基础资产特征截至2022年6月末尚在存续期内的288单RS中共包含282单商银行RS和6单住房公积金RS基础资产池的特征主要有（1资产笔众多具有极强的分散性（2基础资产的利率水平不高（3基础资的履约表现时间较长（4基础资产的剩余期限较长（5同质化程度高信用质量较。图表6.存续期内的BS在封包日的基础资产池特征商业银行MBS住房公积金MBS平均贷款笔数28502.2025082.83贷款利率加权平均贷款利率4.81%3.47%范围3.8%6.88%3.26%4.27%账龄加权平均账龄4.00年3.08年范围0.37.95年0.263.66年剩余期限加权平均剩余期限11.78年13.08年范围1.125.58年7.316.24年数据来源：in，新世纪评级整理四、已发行BS的特征（一）优先级证券的比例市场上RS产品般都设置了优先/次级的偿付结构，产品不依赖外部信RS产品的优先级证券的信用等级高都为f级且占比也高而级及超额抵押合计占比较低。商业银行RS方面f级部分平均占比达87.99主要分布在80-9的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为13.20，主要分布在的区间内住房公积金RS方面，f级部分的平均占比达89.03主要分在8090的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为10.97，主要分在1015的区间内。整体来看，相较于一般的资产证券化产品，无论是商业银行RS还是房公积金RS的优先级证券所获信用支持都较低，其主要原因在于基础资分散性很强放贷机构的放贷标准严格，该类资产的信用表现优良且稳定。图表7.截至202年6月末已发行BS产品Af级占比情况数据来源：in，新世纪评级整理图表8.截至202年6月末已发行BS产品次级及超额抵押合计占比情况数据来源：in，新世纪评级整理（二）封包期情况商业银行RS的加权平均封包期为0.38年住房公积金RS的加权平均封包期为0.41年一般封包期越长其累计的利息回收款越多对优先级证的信用支持也就越大特别是住房公积金RS为了缓释负利差的风险而设置较长的封包期。-3-2-9-6-30 4-3-2-9-6-30 4 数据来源：in，新世纪评级整理（三）基础资产利率类型及发行利率的变化情况截至2022年6月末已发行的RS利率类型主要以浮动利率为主由RS的基础资产主要以浮动利率为主为防止基础资产利率重设带来的利差化风险在证券端也以浮动利率为主同时在参照的基准利率和调息的频率上做了相应的匹配2020年PR机制落地新增及存量房贷迎来利“换锚考虑“换锚时的利率水平保持不变且基准水平依然按年调整预计短期PR机制的落地对RS的基础资产及优先级证券的表现影响有限，而长期需关注利率类型变化对RS产品的影响。2018年以来，受到整个市场资金面逐步宽松的影响，获得f级评级RS优先级证券的发行利率总体呈下行趋势。2020年下半年，市场资金面紧发行利率小幅回升2021年得益于资金面的宽松发行利率又有所下行图表1.2015年以来BS的Asf级证券的发行利率走势数据来源：in，新世纪评级整理四、存续BS基础资产的信用表现（一）3160天累计逾期率2根据受托机构报告我们通过考察历史静态池数据中3160天的累计逾期分析存续中的RBS产品的资产池的信用质量。按发起机构类型分成四组大型国有银全国性股份制商业银行城市商业银行和住房公积金中心由农商业银行以及住房储蓄银行发行量较小样本较少本次分析不作取样时出于表现期等因素的考虑我们最终选取了表现期超过6个月的168单大国有银行RS56单全国性股份制商业银行RS31单城市商业银行RS和6单住房公积金RS作为样本，以观测不同类型发起机构的基础资产信表现情。各表现期内大型国有商业银行RS产品的信用表现很好3160的累计逾期率很低除个别几单累计逾期率增长较快其余产品整体表现较为同。23-0天累计逾期率各表现期内逾期3160天的逾期贷款余额之和初始起算日的贷款余额。图表1.168单大型国有银行BS产品3160天的累计逾期率数据来源：in，新世纪评级整理各表现期内，全国性股份制商业银行RS的3160天的累计逾期很低。但相较于大型国有商业银行RS而言，表现期较长的全国性股份制商业银行RS的3160天的累计逾期率差异化更为明显。由于大多数产品表现较短，其基础资产信用表现的稳定性尚待观察。-1 期-2 .-1 益-4 益-3-1 期-2 .-1 益-4 益-3-5 房-1 .-2 益-6 益-7-1 益-8 .-9 家-3 居-1-2 鑫-2 .-1 家-4 益--1 益-2 .-1 居-1 越-1.招银和家-2 招银和家-3 .招银和家-4 招银和家-5 招银和家-6.创盈徽元-1 浦鑫安居-2 .招银和家-7 招银和家-8 招银和家-9.益押期-1 惠益期-2 .招银和家-1 惠益期-3 浦鑫安居-1期-1 家-2 .-4 家-3 家-4-1 益-5 .-2 盈-1元-1房-1.-1企富一-1和-113579135791357913579135791357913579135791357913%%%%%%数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理城市商业银行RS总计发行量较小从存续期表现来看该类产的3160天累计逾期率分化较为明显不同于大型国有商业银行以及全国性股商业银行由于城市商业银行个贷业务基本在本省市内经营基础资产借款地区集中度很高受各地经济水平房地产市场房贷政策及放贷标准的差化影响城市商业银行RS基础资产的信用表现差异较大。图表1.31单城市商业银行BS产品3160天的累计逾期率数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理截至2022年6月末，处于存续期内的住房公积金RS产品共计6单表现期内住房公积金RS的3160天累计逾期率极低基础资产信用表现明显好于商业银行RS，其原因主要在公积金中心的放贷标准更为严格借款信用质量更优。图表1.6单住房公积金BS产品3160天的累计逾期率数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理2020年至今受国内新冠疫情影响大量企业出现了关闭停工延期复工等现象，导致失业率有所上升，居民的还款能力承压。我们基于上述抽样样本，对RS的3160天逾期比率3和6190天逾期比率4的动态变化情况进行观察，分析国内新冠疫以来对RS基础资产信用表现的影响。商业银行RS方面20172019年商业银行RS的3160天逾期比率大在0.040.06区间，6190天逾期比率在0.020.04区间，信用表现好受2020年初新冠疫情影响商业银行RS的3160天逾期比率在20203月末出现峰值达0.1716190天逾期比率相继在2020年4月末出现峰值达0.097随着国内疫情得到快速控制企业大面积复工3160天逾期比率690天逾期比率快速下降，并逐步回落。然而，随着国内疫情反复叠加宏观环境的变化2021年商业银行RS的310天逾期比率大约在0.60.08%区间6190天逾期比率在0.030.05区间，仍高于疫情前的逾期比率。2021年12月和2022年3月新型冠状病毒变种奥密克戎先后在西安和上海两个千万级人口的大城市大规模爆发对国民经济发展和社会生活造成严重影响商业银行RS的3160天逾期比率在2022年5月末达到0.108，6190天逾期比在2022年6月末达到了0.060左右。3当月逾期1-0天逾期比率当月末各产品逾期1-0天贷款余额之和当月末各产品贷款余额之和。4当月逾期1-0天逾期比率当月末各产品逾期1-0天贷款余额之和当月末各产品贷款余额之和。图表1.商业银行BS产品310天逾期比率及190天逾期比率数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理住房公积金RS方面20172019年住房公积金RS的3160天逾期比大约在0.020.04%区间6190天逾期比率在0.010.02区间信用表优于商业银行RS产品。20202021年，该类产品3160天逾比率和天逾期比率均出现小幅上升，分别落在0.030.06区间和0.010.03区间高于疫情，但上升幅度明显低于商业银行S产品。2022年上半年受奥克在国内爆发的影响，住房公积金RS的3160天逾期比率在2022年5末达到0.19，6190天逾期比率也在2022年6月末达到峰值0.06。图表1.住房公积金BS产品3160天逾期比率及190天逾期比率数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理（三）基础资产的早偿情况基础资产借款人由于各种原因会提前还款如果RS产品的基础资产池于证券端形成超利差早偿将消减超额利差对优先级证券的保障程度若是利的情况，早偿可缓解负利差对优先级证券的不利影响。商业银行一般在前期的13年会针对早偿行为设置不同程度的手续费，3以后通常不会有手续费这时提前还款的意愿会比之前强住房公积金贷款由贷款利水平更低相应早偿的意愿也会较低然而若是借款人仅为纯公积款者，房贷负债水平较低，若有置换改善性住房的需求，很有可能会早偿。图表1.建元系列BS的累计早偿率数据来源：in，新世纪评级根据相关资料整理。图表1.中盈系列BS的累计早偿率数据来源：in，新世纪评级根据相关资料整理。图表1.工行系列BS的累计早偿率数据来源：in，新世纪评级根据相关资料整理。图表2.沪公积金系列BS的累计早偿率数据来源：in，新世纪评级根据相关资料整理五、总结与展望从RS的发行看，RS产品的发起机构越来越多元化，中小银行逐步参与到该市场中2019年以来受房地产政策调控的持续影响各银行的房贷放缓，RS发行规模有所