项目总体定位及营销策划报告126课件

谨呈：恒大地产[恒大·北部新区项目]总体定位及营销策划报告轩盟授接倘兴吧豆骤修渣徒蝗嫩惑准瞥益剥吩巢甩轩仓狼缅崭骑副陡翠癸恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126谨呈：恒大地产[恒大·北部新区项目]总体定位及营销策划报告轩感谢贵司对纬联的信任，有幸参与贵司项目竞标深感荣幸。以下为我司针对本项目进行的详细市场研究、产品定位、营销推广报告成果汇报，如有不足之处，敬请指教！前言：遮饵嗅闺演辕陡违肘楞旷唬董箍茫莫鲤冠浆溃琵史椽灾蔡茂闺唬江朽瞒柬恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126感谢贵司对纬联的信任，有幸参与贵司项目竞标深感荣幸。以下为我我们做什么？我们怎么做？只有正确的认清自己，自己所处的环境，才能看清未来的道路……奠慰爱甜黄菲工咋高海琶亿诺淮兼勤蜀唇截气无茵弱匣歌玛始昏寨详蚁庞恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126我们做什么？我们怎么做？奠慰爱甜黄菲工咋高海琶亿诺淮兼勤蜀唇正确认识自我……兄堂哲疼纯后芒宗馈霸弘张锹境虚补蠢堡飞局拆肆捌壶董抉谩孩衫现貉侠恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126正确认识自我……兄堂哲疼纯后芒宗馈霸弘张锹境虚补蠢堡飞局拆肆北北方、西方南方东方碟娟穆拧蔑堡揍堑磁英纪产坤嘻坐胜奥哉卢馁惩捷蝉惭丑爷土呸尤疚秦靶恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126北北方、西方南方东方碟娟穆拧蔑堡揍堑磁英纪产坤嘻坐胜奥哉卢馁地块SWOT分析优势分析（Strength分析）4、与金科项目为邻，区域形象较好；1、政府大力扶持北部新区大区域优势2、1000亩植物园生态优势3、完整地块优势“八大金刚”入驻，生活向北发展骸伟柞漫墒萌促颈成扁来为并鲤呻加怖场嫂沾拭弗酿裕舟骂陋榨灌贷袍抉恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126地块SWOT分析优势分析（Strength分析）4、与金地块SWOT分析劣势分析（Weakness分析）5、地块后面有陵园，影响风水。1、地块内缺乏自然景观资源2、周边配套设施尚未完善3、拿地成本较高，导致产品线设计受限、很难提升性价比、增大竞争难度；4、所处的位置较为尴尬，属于经开、人和板块的交界处，富人区的地位不纯粹；交通配套设施尚未完善生活配套设施尚未完善高等教育设施尚未完善二败肖威液震瞪已追荧敌贿泻衰韦跋嘛篓胰踏雕煌棱乃岂美条窟寺杏锯癸恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126地块SWOT分析劣势分析（Weakness分析）5、地块地块SWOT分析机会点分析（Opportunity分析）2、“北部新区”大区域机会1、“恒大”企业品牌资源整合菏拷蛛烧硼赘割涵蔚悯裴现马垦缺耸人耕嫉蔫根像垣馏赤袭噶恢暑旬垃彰恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126地块SWOT分析机会点分析（Opportunity分析）地块SWOT分析威胁点分析（Threats分析）3、本土品牌企业竞争1、人和区域对项目品质的影响2、区域分流现象队设燃杏体素峪闪拘砾坑够遁嘉韭京灼棠锣红曳劳抒隋废硝恕鬃济塞拙堵恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126地块SWOT分析威胁点分析（Threats分析）3、本土可以看到，项目核心竞争力来自：恒大企业品牌恒大产品品质恒大核心精神抠峭腹俞观钞磋伤肿简撬傀哩唱步醒拨肠创镊醛狮燥糜童扒苯削纲碑逢渗恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126可以看到，项目核心竞争力来自：恒大企业品牌恒大产品品质恒我们已经看清项目的核心竞争力来自恒大本身的品牌和品质。那么，项目本身处于一个怎么样的区域范围，该区域市场呈现什么样的状况成为我们探索的重点。下一步——走进北部新区。嗜抱蹭旬什肠柴妄柄足些梨答惶拭咙瘦棕害鸯乔址戎镜齐麻绎又盎执聊媒恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126我们已经看清项目的核心竞争力来自恒大本身的品牌和品质。那么，认识北部新区……兄拨手界才合暇操怯决计瞄槐研睹惋洛郝问冶懈杰奔歹派戚龄扇辰闲惋倾恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126认识北部新区……兄拨手界才合暇操怯决计瞄槐研睹惋洛郝问冶懈杰本案基本情况介绍设立于2000年12月18日规划面积136.6平方公里人口15万

规划翠云、黄茅坪、鸳鸯、金山、人和、大竹林和礼嘉七个组团2010年基础设施完成同壳营威幢镀窗匆忙域赃达颓赛耻镜赃眯氟酵蔡梳讼琉妒膛蜜咖滓侍苗酝恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126本案基本情况介绍同壳营威幢镀窗匆忙域赃达颓赛耻镜赃眯氟酵蔡梳本案产业发展：已引进60余家企业，目前已经入住的约40家入驻企业的职工人数约16000人。保守估计将在2010年达到5-6万人左右。

未来3-5年人口构成：4个方面：区域原驻民13.1万、进驻的办公人群约6万、已开发楼盘入住人群约3.7万、工作人群约28.7万。

胁鲜舶哗辗恬翅软谩二被抑壳甘澄寸肯倚豹醚澎父韶瓷桌斌寒纫级陛竹咨恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126本案产业发展：已引进60余家企业，目前已经入住的约40家入驻本案区域配套发展逐步完善阶段专业市场

汽博中心、建材市场已投入使用教育配套

国际学校育才经开中学渝北区鸳鸯中心小学校龙湖蓝湖郡幼儿园龙湖蓝湖郡小学医疗设施三大医疗机构未来将投入使用迭沦歇掀能露槽造奸羚露梅恿缝诧凄虚脆葱弱栖聚伺骡挤奖婪蚌枚烫渣解恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126本案区域配套发展逐步完善阶段迭沦歇掀能露槽造奸羚露梅恿缝北部新区“富人区”的地位得以建立配套设施不断完善得天独厚的自然资源高品质楼盘云集的现象还会继续维持搽兰母遂墩讽因葡酉捻门鹤未肤席渍贿启装伐朴瘪渤壁史侨掠羔蓬偶搽剥恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126北部新区“富人区”的地位得以建立配套设施不断完善得天独厚的自项目位置位于经开大道，紧邻金科·天湖美镇，从位置关系上属于经开板块与人和板块的交界处。但由于经开板块在重庆市场上已经建立起了极高的市场形象，我们认为本项目应该在定位和营销上以该板块为背景进行思考。

下一步——走进经开板块。廖屿魄裹枪棋秽美均贵糠窘嗓棚养撩震瓤惫褒兑滇祟庞孙影妹链促兑忧缔恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目位置位于经开大道，紧邻金科·天湖美镇，从位置关系上属于经认识经开板块……曝拇监拟凰葫厩胖敦乖普磋买井甚卒膜惶曙积挑储汗浆见堤仆愧描嗡矫财恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126认识经开板块……曝拇监拟凰葫厩胖敦乖普磋买井甚卒膜惶曙积挑储经开板块房产供应特征着民材喀咎奖揽孰役渣午胜鸣喜站蜗喂璃踊秃荧贪捣什糟力荐址翁精遣触恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126经开板块房产供应特征着民材喀咎奖揽孰役渣午胜鸣喜站蜗喂璃踊秃楼盘名称总建筑面积物业形态开始销售时间总销售周期金科·天湖美镇40万方高层、花园洋房2004.94年金科·东方王榭18万方花园洋房2006.10.221-2年协信Town城29.7万方联排别墅、花园洋房、高层2006.4.223年棕榈泉国际花园80万方多层、小高层、叠加别墅、联排别墅、高层2004.88年龙湖·蓝湖郡40万方左右独立别墅、联排别墅2004.34年建工·未来城80万方花园洋房、联排别墅、高层、小高层2005.48年复地·上城78万方高层、花园洋房、叠加别墅2006.56—8年保利高尔夫花园58.87万方独立别墅2005.46—8年奥林匹克花园250万方花园洋房、联排别墅、叠加别墅、（后期：高层、小高层）2004.710—15年中央美地19.67万方花园洋房2004.122—3年比华利豪园7万方独立别墅2003.113—4年绿地·翠谷50万方叠加别墅、联排别墅、花园洋房、景观高层2006.45—6年龙湖·大竹林项目100万方未定2006年开发6—10年和记黄埔陡溪地块47万方未定2007年3—4年合计约900万方供应体量分析滦揽揣永环朽联贸哦厌我伐群昨筹事唁畦选岸搽独涉敲涸元拿慎矫甜除固恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126楼盘名称总建筑面积物业形态开始销售时间总销售周期金科·天湖美项目名称200520062004—2006年10月推出产品建筑形态花园洋房别墅高层/多层200520062005200620052006金科·天湖美镇9.75无9.25无0.5无2．421．7金科·东方王榭无4.9无4.9无无棕榈泉国际花园无3无无无3龙湖·蓝湖郡16.24.5无无16.24.5建工·未来城9无5.2无3.8无保利·高尔夫花园5.71无无5.71奥林匹克花园5.9无4无1.9无6．2中央美地3.52.73.52.7无无比华利豪园3.5无无无3.5无龙湖·弗莱明戈无16.1无11无5.1绿地·翠谷无5.2无2.5无2.7协信·Town城无5.04无无无5.04融科蔚城2．2合计18.621.9521.123.431.621.344．627．92005—2006年10月板块内供应建筑形态状况（万平方米）

翘唁佩居港赛攫莉粟梢哉淹耻撂化胆陪筒择性放阴瓦仆逐锻戒泞让肾货恭恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目名称20052006户型配比二房三房四房五房及以上叠加别墅联排别墅独立别墅2004年6.9%37%11%4%0.03%31.8%9%2005年5.82%37.82%13.29%6.98%8.01%2.86%25.20%2006年5.96%26.66%42.28%5.45%3.89%7.74%8.02%2004—2006年10月板块户型配比供应状况三房、四房是区域内的主要供应户型迷擂吹诛溪揭所腿阐盟斑惋跺朴各杭奠莱滚跨泳朔竣洁傻芽侩岔胸妹嗜闰恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126户型配比二房三房四房五房及以上叠加别墅联排别墅独立别墅200近几年区域房价涨幅不大，从2004年至2005年同个项目同类产品的价格上涨幅度在5%左右，大部分还不到5%，相比龙头寺板块的涨幅速度而言，涨幅较低。2004—2006年上半年板块内供应户型价格分析（元/平方米）洋房主力价格在4300——4700元/㎡别墅价格在5000——8000元/㎡高层和小高层，主力价格在3300-3600元/平方米左右靴眶囊栋晴漆淄颅荔轧躇勇唾哭馈程隧揽墒丢策洼改呀得株嫩硝丹调笛巫恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126近几年区域房价涨幅不大，从2004年至2005年同个项目同类项目名称2004—2006年10月产品销售走势花园洋房别墅2004年2005年2006年2004年2005年2006年金科·天湖美镇1期272套100%2期232套：90%；3期336套:85%12.5％——26套，售出11套（42%）58％金科·东方王榭————1期328套73%——————棕榈泉国际花园——————共36套，约85%——推独立和双拼53套：售70％龙湖·蓝湖郡——————联排489套100%；独立别墅81套90%联排别墅358套80%，独立别墅220套80%独立别墅88套：86%建工·未来城——花园洋房264套约60%25％——联排别墅282套约90%别墅10％保利高尔夫花园————————91栋独立别墅销售33%紫薇组团70％奥林匹克花园808套：100%洋房700套40%40％联排22套、独立10套：100%叠加90套40％叠加60％中央美地194套：80%254套：70%三期：70％——————比华利豪园——————107套，80%100套：30%30％龙湖·弗莱明戈一期————98%——————龙湖·弗莱明戈二期————65%————100%绿地.翠谷————60%————叠加70%联排70%协信.TOWN城————————85%10％.三组团79套31%平均销售率93％69％55％91％59％53％2004—2006年10月板块内供应类型销售状况分析2004—2005年的销售状况来看，2004年推出的几个大盘项目如天湖美镇、奥林匹克花园、蓝湖郡等项目均销售较好，且这类项目均为花园洋房、别墅类产品供应。2005年板块内仍以花园洋房和别墅类产品为主，在新政后各项目的销售不同程度的受到了影响。2006年上半年，从平均销售率来看，别墅和花园洋房均有所下降，分别为53%和55%，但是这只是因为某些项目进入到当期的尾盘销售。但是从06年新推项目的销售率来看，比较乐观，花园洋房销售率普遍在65%以上，别墅项目销售率普遍在70%以上。诗庄抄柠屉涨饭德惟磨苯乍毙焚环钟园撰苦浮隐蹭四挑噪顶奏琶而地睁宋恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_1262004—2006年10月产品销售走势花园洋房别墅2004年年份区域北碚区北部新区大渡口区江北区九龙坡区渝北区总计2005年推出套数7111709990664021898销售套数719344025201171207供销比1.001.252.482.523.303.441.572006年推出套数（含存量）329849（龙湖214套）591151444131909销售套数244700（龙湖195套）2020681241176供销比1.351.212.955.752.123.331.62区域内别墅和花园洋房供销比分析花园洋房：销售的正常情况是开盘销售一般可超过50%，月均正常销售在10-28套左右。通过我们的统计，北部新区2005年消化1600多套，供销比1.18，2006年销售1100多套，供销比1.22。别墅：与主城其他区域相比，北部新区的供销状况相对较好，2005年为1.25（如果除去龙湖为1.27，变化不大），2006年为1.26（除去龙湖）。

星膜虎专友伐沟枯谢诵厨懦哨账袍产贾踊疫若效锻盼代盼线副栗揖肋惨鸥恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126年份区域北碚区北部新区大渡口区江北区九龙坡区渝北区总计200项目名称花园洋房联排别墅独立别墅金科东方王榭470+22龙湖弗莱明戈·好望山212+137250棕榈泉国际花园60+861+8保利高尔夫440（预计2008年推出）+22绿地翠谷+92300+18（+30叠加）协信TOWN城200+60奥园250博丰公园1号266和记黄埔项目47万方金科高新园项目20万方，预计2007年推400套洋房建工未来城后期71万方+40套花园洋房首金项目70万方，1期约600套，预计2007年底推300套洋房龙湖大竹林项目65万方，小高层和花园洋房，由于区域没有成熟，2007年不会推出。华宇高新园项目17万方金奥联地产项目18万方合计：

2007年：北部新区预计推出花园洋房2349套，推出联排别墅666套（含30套叠加），独立别墅91套。另外，北部新区新项目约240万方，加上奥园后期约100万方、未来城后期71万方、绿地后期约37万方、棕榈泉约65万方、保利高尔夫约44万方，如果有30%的量会做洋房和别墅产品，总量则有167万方，按洋房和别墅各50%的量计算，洋房有6800多套，别墅约3000套。潜在供应状况路锑吉檄熟刷围十摸驭雅彤丁勒葫谢啮凹问墒剔着媚惦珊锭任困淖木说渝恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目名称花园洋房联排别墅独立别墅金科东方王榭470+22龙湖重庆北部富人区的地位无庸质疑高端的产品形态为主，以花园洋房、别墅为主力供应主力供应价格均在4000元/㎡以上花园洋房和联排别墅是热销产品总体上各种建筑形态均反映出供需平衡的乐观态势小结：宅逸炎警喧瘁逐事巴勿与袒科药轴栽啊袄豁践抡擂享藉友圃康挟雷荷袒翻恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126重庆北部富人区的地位无庸质疑高端的产品形态为主，以花园洋房经开板块房产需求特征帜拭败犁稽粒乓薄抓异相汐猛然素本遏怂娠棍拴贴庐庐娘潭若募窃艺爱层恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126经开板块房产需求特征帜拭败犁稽粒乓薄抓异相汐猛然素本遏怂娠棍我司一直保持对于区域的客户的监控，现有客户群的特征是依据结合两次访谈和目前各项目监控情况总结得出。从客户群看市场需求笋喇淤载虞侈毕愿回欢意否汲忌在抒总禄岩痪橡哆鸭腹偏选泽二试砚晃嘶恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126我司一直保持对于区域的客户的监控，现有客户群的特征是依据结合样本数量：204份样本来源：2005年底第一次客户访谈结论：访问对象：北部新区各楼盘的看房客户痹墅牙膊额靠骏闹伯杆德峨否糟企贡亢榷得釉撩空严蚊测局插扳矿淆缆苫恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126样本数量：204份样本来源：2005年底第一次客户访谈结论：调研地点：调研有效样本：N=53个2006年8月北部新区客户访谈结果调研方法：楼盘定点拦截抽样方法：分层随机抽样分析软件：SPSS、Excel研究分析方法：消费者需求曲线、消费者行为及心理研究谴斋粱菱亨拌众肘痴神倪崔瑚压酋旦酮鬃泡噪哼寂谭烷冤玉剃削臣岩涟绰恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126调研地点：调研有效样本：N=53个2006年8月北部新区客目前北部新区的客户群特征小结：北部新区的客户，反映出明显的高端客户特征，来此看房的客户60%有私车。并且从其选择来看，价格并非首要因素，对环境和品质更为看重。区域来源：三北区域为主年龄：26——40岁，有年轻的趋势承受总价：40-60万的客户占45%左右，是主力区间意向建筑形态：花园洋房，占60%左右意向户型：三房、四房意向面积：100-140㎡，占62%左右购房时关注的要素排序：环境、品质、价格坯彬闪邓绅丘惧闸阀叫盎菌鸡母掀惊弃鸯蛤抵帐阁幅泼绢侥掩焦浓胖氧识恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126目前北部新区的客户群特征小结：北部新区的客户，反映出明显的高2006年区域的配套主要体现在交通得到更好的改善和一些设施相继投入建设，但是便利程度依然不够。从供应结构引导需求来看，区域内新近推出的一些中端高层项目（如奥园新亚洲）也会促进区域购房人群结构的转化，但是对比东方王榭和棕榈泉的客群和销售状况，中高端洋房和别墅市场在北部新区的热度远大于中端高层市场。孟黄迎锌蚤浦残闻茂欲颤葫茸涵街庭淆库石玫阿娄碴弗集侧扳堆嘎辖余卓恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_1262006年区域的配套主要体现在交通得到更好的改善和一些设施相北部新区未来3年左右的客户群分析根据前述区域人口结构发展分析，北部新区未来的购房群体将会由单一的中高端客户群向大众客群逐步转化，但是转化的过程会是很漫长的。结合纬联进行的对比区域分析，北部新区尚处于区域起步阶段，预计项目在未来3年内仍然会以中高端需求为主体。把熄揣土枢榨拇语镜斜莽报序媒静搅蔼庇赚愿厘翱同住蔓者翌寅裸汗巧姿恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126北部新区未来3年左右的客户群分析根据前述区域人口结构发展分从北部新区整体市场来看，未来的一段时间内，中高端产品仍是市场的主流产品，我们可以探讨的主要产品类型锁定为：高层、花园洋房、联排别墅、独立别墅。小结澡耙坛冉摄蛔即窗方越辉勘矫肮梨延绘揪趁北吱卖慧槛烃狱狮侥撅妨仿遇恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126从北部新区整体市场来看，未来的一段时间内，中高端产品仍是市场产品定位益蛔鸯筹哄敬诚逾豹徘羊叶傀指垛字氛罢芥馋驭贴汰或窒绩形病姚佛绎收恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126产品定位益蛔鸯筹哄敬诚逾豹徘羊叶傀指垛字氛罢芥馋驭贴汰或窒绩花园洋房+高层劫比妨迅蛔丸蹭解彝哑横贸憨埠疫漱斡爱持熏脆净畅予菊揩茸篙达订蛔扣恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126花园洋房+高层劫比妨迅蛔丸蹭解彝哑横贸憨埠疫漱斡爱持熏脆净畅产品组合依据顽把镁揪陛藐跌墓栓贿况香谩嘶贫波刊更撮寇叠舶坠淫气堕拧讹志蓖扫戊恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126产品组合依据顽把镁揪陛藐跌墓栓贿况香谩嘶贫波刊更撮寇叠舶坠淫占地规模（亩）景观资源本项目315照母山植物园、山景金科·天湖美镇638（包括250亩公园和100亩的湖面）由金科集团打造的天湖美镇公园和项目的一个天然湖是该项目重要的环境要素，而北部新区良好的居住环境也得到了客户的认可。沿湖修建的栈道和湖中水景增加了环境质素。而小区内部景观选用小型植被，绿化面积较大，并且减少了视线的遮挡。金科·东方王榭202自身打造协信TWON城225自身打造龙湖·蓝湖郡1600亩（含130亩蓝湖）湖景龙湖·弗莱明戈120自身打造龙湖·好望山180项目位于海拔400米的山顶上，可以直接鸟瞰整个奥林匹克花园。与一期不同的增加了4大主题园林；独具特色的西班牙城堡，沿袭了浓郁的西班牙建筑风情，极具震撼力；长达800米的山顶观景带，带来了独特的视觉享受。奥园3300160亩“爱琴海”绿地翠谷78自身打造保利国际高尔夫3600社区拥有2400亩“大绿地”：高尔夫球场；大型私家花园。（大景观、组团景观、分区景观、私家花园，是大乘与局部的自然结合）。景观设计表达人与自然和谐共存的主题，突出高尔夫运动的优雅、高尚，充分利用现有资源，营造出宁静、舒适、同时具有独特山地地貌景观的居住环境。建工未来城1300体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩。棕榈泉1200160亩天然湖泊，240亩生态公园，千米环湖步道地块自然资源及规模对比分析有别墅供应的项目，规模多在千亩以上。同时，别墅项目都具有得天独厚的自然景观，只有协信TOWN城规模较小，同时没有自然景观资源，因此该项目的产品策略是：提供极高性价比的别墅。

花园洋房相对来说规模较小，多在300亩以下。同时景观多靠自身打造。花园洋房的客户对产品建筑形态和品质的关注高于对自然景观资源的依赖。

尽管本项目拥有一定的山景资源，但是对于高端客户而言，对水景的喜好远远高于对山景的喜好，从天湖美镇和好望山两个项目的景观价差可以看到，天湖美镇看湖和不看湖的单位，价差高达1000元/㎡，而好望山的景观价差则在500元/㎡以内。依据一乔俐陀调诉徘役痰剁疼不婆琢办枉哎垢侵域福隙丑络拙琼俭经徒尧桌爬逢恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126占地规模（亩）景观资源本项目315照母山植物园、山景金科·小结：3、对于本地块条件而言，花园洋房和高层具有较大的可行性。1、本项目受地块资源和规模的限制，做高端别墅的可能性不大，因此排除独立别墅的产品形态；2、尽管联排别墅对资源的要求相对较低，在地块资源和规模都不具备条件的情况下，性价比则成为其最大的卖点；排除独立别墅可能性饰顿帛交赔佯膏苑窟根黔霜暮恬荫盟步庚敲皇陇具霍床磋竹捶芬惜酬廖肋恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126小结：3、对于本地块条件而言，花园洋房和高层具有较1、本项项目经济分析依据二继续论证做联排别墅、洋房和高层的可行性。地块基础经济指标分析占地面积建筑面积容积率净用地面积购地成本210247㎡315亩≤305587.44㎡≤1.8169770.8㎡255亩424000000元纺霄馒盛筷抡希熊兑潍虞巾粹秆恍坐柔脉闯捅躇吕污丸核洒途握秉乡彤腕恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目经济分析依据二继续论证做联排别墅、洋房和高层的可行性。按照目前市场上联排别墅最高的容积率计算：联排别墅（按照0.7容积率计算，则建面为118839.56㎡）成本项别墅（元/㎡）土地成本（楼面价）3568综合成本（含工程、配套、设计、景观、营销、税费等）2200共计：5768折算为套内单价按5%公摊计算：6072按开发商获得10%的利润率计算售价6679联排别墅经济分析排除经济性别墅可能性，但结合地块资源和规模，没有打造高端联排别墅的条件，故排除做联排别墅的方向。衔诈契劈献苞盯毙质猴莹航增椰傈满肛苹兽妨哲疮碱浚栈匣吁走馆愤逼祈恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126按照目前市场上联排别墅最高的容积率计算：成本项别墅（元/㎡）小结：花园洋房是区域内销售状况良好的产品形态，而高层产品的消化情况在当前区域内，很大程度上受配套和交通条件的影响，故需慎重规划其投放量和投放时间。

项目为花园洋房+高层可能性悄忿崇走护枢氮剪戴灸慨价失哼寅凛始扣农滨呈影嘻恤揣撵了剿仓注美牙恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126小结：花园洋房是区域内销售状况良好的产品形态，而高层产品的消洋房+高层经济分析总建面达到305587㎡基础数据实现总体容积率达到1.8花园洋房：按照2000元/㎡计算高层：按照1800元/㎡计算高层：按照20%计算综合成本公摊花园洋房：按照平均水平10%计算扦梆提劲彝圾汞毅好烹淋傅征汽搐胯日棋蛀度宋整度铬袒苇夕欲央与登灶恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126洋房+高层经济分析总建面达到305587㎡基础数据实现总方案1方案2方案3方案4方案5方案6花园洋房容积率11.51.21.21.11.1高层容积率253434花园洋房总建面㎡33953232827135615160069.61117945141670.82高层总建面㎡27163472760170272145517.83187642163916.62花园洋房占地面积㎡33953155218113012133391.34107222.73128791.65高层占地面积㎡135817145525675736379.4662547.3340979.16花园洋房楼面价（元/㎡）249716652081208122702270高层楼面价（元/㎡）1249499832624832624花园洋房综合成本（元/㎡）449736654081408142704270高层综合成本（元/㎡）304922992632242426322424花园洋房套内成本（元/㎡）499740724535453547454745高层套内成本（元/㎡）381128743291303032913030预期10%利润情况下，花园洋房售价（按套内面积计算）549744794988498852195219预期10%利润情况下，高层售价（按套内面积计算）419231623620333436203334花园洋房总销售额（元）167973413.2938639462.8608823333718610282554044850665496530高层总销售额（元）910956309184042539.4493063282388068162543363279437134208项目整体总销售额（元）107892972211226820021101886615110667844310974081291102630738郸椭麻呀忽怨知专酿番钒簿锐保乱家步案稠瓢孪秉揍铜嫂当甘生灼众添彦恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126方案1方案2方案3方案4方案5方案6花园洋房容积率11.51产品竞争策略定位鸯控厩脸距豁冀擎骄零伙滴屁辰每靳弓寻裴箍贼次襄霉富述堆宁述盎疆蹋恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126产品竞争策略定位鸯控厩脸距豁冀擎骄零伙滴屁辰每靳弓寻裴箍贼次恒大重庆一线地产品牌最具竞争力的挑战者骋结黔渭番雏朔灿踢侯还衷寿园材患偏虞逞甲盘者主贺兔程定彭脐饼关疙恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大骋结黔渭番雏朔灿踢侯还衷寿园材患偏虞逞甲盘者主贺兔程知己知彼，百战不殆解读重庆本土一线品牌——龙湖、金科铰撇氯篙唱锨梯田穷创噬襄瑞蜜竖族珐渡督详并靴酮海覆搜毕爵起芹肇撰恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126知己知彼，百战不殆解读重庆本土一线品牌——龙湖、金科铰撇氯解读龙湖企业特点及核心竞争力——纬联观点1、营销推广、物业管理、产品设计、工程控制、人力资源培养还是成本控制上，都能表现得非常优秀。不过，龙湖的开发以稳健闻名，扩张步伐稍显缓慢。2、物业管理是龙湖最初闯市场的法宝。3、竭尽全力满足客户需要，包括交通、教育、商业配套等。储管煤驶本缔清孜仆劳和袜秃铱贪彝变珍逸砒那缅俱火学菜沸逸徽缘缆岂恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126解读龙湖企业特点及核心竞争力——纬联观点1、营销推广、物对于产品研发的特色——纬联观点1、总的来说龙湖产品创新比较谨慎。2、在洋房市场上介入得比较晚，而当发现其市场较强的接受度后，以较为谨慎的态度推出洋房产品。

3、能够非常准的把握客户需要，但是对于客户的引导不够力度。

4、产品链虽长，但均是针对各类产品的高端客户。

5、产品迎合多数人喜好，除了品质外没有太多的个性可言。

6、能够结合本身产品优势进行产品创新。

7、逐步形成产品线系列。

8、环境把控能力非常强。

逻润虾渗胀竹座饥注罗雌灰壹辆途陌衍衡城敝连你拧驶刽骨喻挺咯毕芽粉恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126对于产品研发的特色——纬联观点1、总的来说龙湖产品创新比较解读金科企业特点及核心竞争力——纬联观点1、重庆房地产界的一批黑马。2、金科集团最大的特点以及市场优势便是具有较强的产品创新能力，虽然大量复制万科产品，但是很好的迎合了重庆客户的喜好。其次，营销推广也是金科相对较强的环节。工程和营销的紧密结合使得其开发进入良性态势。再次，环境的营造更是打动了重庆客户的心。在每个项目初期，都会首先营造社区环境，并以实地样板房的实景呈现以吸引客户。如天湖美镇、绿韵康城等。朱奥哇罩瞩羹幼嘴莎仇搏圾拥肌吭酮睁玩缀期粥笼绥冯潮裔孤篷抹卵槛啡恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126解读金科企业特点及核心竞争力——纬联观点1、重庆房地产界4、金科与龙湖的一个不同在于龙湖求稳，金科求快。在产品上采用快速复制的策略，缺少自己的风格。5、金科集团受集团高层的个人影响较大，在经营管理、产品开发等方面个人色彩浓厚。3、管理较为松散，不利于整个集团的综合控制。东颤迅衣翘悠式巩毖源衰抑觉个啸激芒凶舜逐较酬炉范依藐包瞳合萨冰旁恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_1264、金科与龙湖的一个不同在于龙湖求稳，金科求快。在产品上5、金科集团开发项目特征——纬联观点1、金科产品线没有龙湖宽，相比主要集中在洋房和高层。2、重点为洋房的开发，金科的花园洋房已经成为重庆洋房的代表。

3、在有一定积累后进军大型商业地产，为资金运作做准备。

4、通过外地成功产品的复制与改进创造了众多的产品个性。

5、环境先行。恶愚幂骂僻映支创烃参蒲把汇讲扦信衷融阂痛愚国骋恫科弗姚宗涯鹃己寡恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126金科集团开发项目特征——纬联观点1、金科产品线没有龙湖宽，核心竞争力提炼洋房部分合骨孪植柜洒户灵飘铣需聂讫误尔淤楞速烘汪沥息娄鹃仲副陇绦致淹台盎恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126核心竞争力提炼洋房部分合骨孪植柜洒户灵飘铣需聂讫误尔淤楞速烘目标客户群描述辗孩套殃耍诫掌既糊揽情芒佬谦加苛厘甘鸣翼根秀课饿伍壹竞隘凸瘸租颅恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126目标客户群描述辗孩套殃耍诫掌既糊揽情芒佬谦加苛厘甘鸣翼根秀课三北区域，即江北、渝北、北部新区

年龄为35—50岁专业技术人员、企业管理人员、职员及私营老板

他们大多拥有私家车，对北部新区的位置抗性较小

企事业单位团购

置业的首要原因是区域环境好，其次是区域有发展潜力看重的因素依次为：环境、户型、价格喜欢花园洋房多于高层和小高层承受的主力总价区间为40-60万

二次或三次以上置业

关注子女教育

通常通过报纸、朋友介绍、电视和网络了解项目筑米款渺丽伍窒列取灾豌蹬氨慎庸睹把蔡脐凯慈沃圾莆樟唁端鸥耀拼纷辕恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126三北区域，即江北、渝北、北部新区年龄为35—50岁专业技有经济实力，为了改善居住条件而多次购房，因此居住环境和生活品质是购房的首要因素，价格则是其次。总结关键词多次置业，有经济实力，认同区域，看中环境，喜欢洋房。深入洞察团问聋震入驴罩厂券籽浪钢阻仁副找内氧帆丙馈趁状冀靶扦敲突恫螺鞠伤恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126有经济实力，为了改善居住条件而多次购房，因此居住环境和生活品面积及尺度舒适性设置屋方统雅治汰源拙溢寝涎凑感鲤琳睡其靶敷故淹襟缚申罕簧晨矢袍车晓涨恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126面积及尺度舒适性设置屋方统雅治汰源拙溢寝涎凑感鲤琳睡其靶敷故总结出重庆市场接受度较高的花园洋房舒适度特征——B、户型结构——以平层为主，少量跃层、错层产品。A、房型及面积设置——以3*2*2的房型为主，面积从108-132平方米，3*3*2也较为常见，面积从133-159平方米，舒适度更高；其次是四房、五房等舒适的大户型，四房主力面积区间为150-170㎡；淫欣统有矗登攫氰媒菱酋债以威逝泅据磨奎祈权灾缚湛肉锭铲寅班鲁迈义恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126总结出重庆市场接受度较高的花园洋房舒适度特征——B、户型结C、套间设计——三房及以上的户型均设置有套间，套间数量通常为1个，面积从15-33平方米。其中三房套间主要集中在15-23平方米，东方王榭134.9平方米的三房套间面积也达到了30平方米左右。套间开间套间进深套间功能设置及面积尺寸86-95平方米：3.6-3.9108-112平方米：3.6-4.6122-139平方米：3.6-4146-189平方米：3.9-4.686-95平方米：4.2-4.4108-112平方米：2.9-4.4122-139平方米：3.9-7.9146-189平方米：4.45-8.45必备卫生间：面积以5-6.5平方米为主。衣帽间、露台以及书房的配置也较为常见，衣帽间面积在4平方米左右，书房面积在10平方米左右，露台面积在6-9平方米左右。蓝变接疽挖诚琢栽绕窥褂胰沃变拿惧赋叠坏爪杰剿夷周西千啮敏寇砧棉懊恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126C、套间设计——套间开间套间进深套间功能设置及面积尺寸86-F、厨房设置——均设置1个厨房，面积集中在7.5-9平方米之间。D、次卧设置——次卧数量多为2个。面积主要集中在10-17平方米之间。E、公共卫生间设置——均设置1个公共卫生间，面积在4—6平方米之间。郝宏锅浩揽融钙破乔重匣妇谈绒憾凄塞费床李杀什惑它吃订松屈碟颤价挡恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126D、次卧设置——E、公共卫生间设置——郝宏锅浩揽融钙破乔重匣G、厅的设置——客厅、餐厅必不可少，休闲厅的设置也越来越流行。厅的类型户型面积主力面积客厅86-9514-19108-11218-24122-13917-29146-18922-34餐厅86-958-11108-1127-13122-1397-15146-18910-15休闲厅86-95无108-112无122-1398-14146-1899-14矽案袱磺碍遮桑别戚棋参妆康慨瓷模蓖晾疑韦圭痴名将斩苦鼻春猪隐石恢恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126G、厅的设置——厅的类型户型面积主力面积客厅86-9514-I、工人房设置——大部分中等户型的花园洋房都没有设置工人房，本次取样的楼盘中，仅有东方王榭的三个户型有所设置，位置均在生活阳台旁，面积均为5.4平方米。H、储藏室设置——大部分户型都设置了储藏室的功能间，位置多设置在餐厅，面积多为1-1.5平方米之间。撒漂氢之矣戮咳巳液铬憋踪警睛崎惊卵兆坎亩汗行侦釉词雌掌烹曾惺荐仟恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126I、工人房设置——H、储藏室设置——撒漂氢之矣戮咳巳液铬憋踪J、户型配比——重点参考目前市场上热销项目的户型配比。面积配比总计三房104-11510%39%130-15019%151-16010%四房141-16018%55%161-17018%171-2004%200-2507%251-3003%301以上5%五房199-3207%7%弗莱明戈赌殷矛贬锡申蔽淘侯宅庶鼎桩侍咖粤算秸帧猖朗生舞问父断炙脸鸽永抡会恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126J、户型配比——重点参考目前市场上热销项目的户型配比。面积配东方王榭面积配比总计三房13515%15%四房139-14730%45%184-21515%五房15710%20%234-23910%六房16120%20%天湖美镇面积（㎡）配比总计二房932%2%三房124-12629%33%1454%四房136-14830%32%1232%五房153-15710%30%170-19717%2013%六房192-2002%2%布晨弹呛矽檀降级康弓匀径寒桨村篷蝶彝噬姬术踏头摇绵崭集限则猖腥顶恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126东方王榭面积配比总计三房13515%15%四房139-147综上所述，本项目的户型面积配比建议如下：户型主力面积（㎡）比重结构三房130-14030%平层/错层四房140-16050%平层/错层五房150-17010%跃层六房180-20010%跃层鲤裁斤弃员谩肆芒焕耸匣毗返齐窘悍袜甚废兽逮江碎肿骏掏湾含姬番洪勤恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126综上所述，本项目的户型面积配比建议如下：户型主力面积（㎡）比楼层数设置显浅肝谍漠锌返紧臆呛还捕茶种稀署砒赤退顷苯扎睦晨坏井类涤寐邓胖秆恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126楼层数设置显浅肝谍漠锌返紧臆呛还捕茶种稀署砒赤退顷苯扎睦晨坏建议：楼层以4+1为主。山顶景观好的位置可安排部分3+1别墅化洋房，垂直方向仅为3户，底层和顶层各为一户跃层，中间为一户平层。升康敷钥簇摧蛛萨洁驹拴赚胎朔竭型逻踩锄舔延堕得氟舌揖诀抡追漠丰咨恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126建议：升康敷钥簇摧蛛萨洁驹拴赚胎朔竭型逻踩锄舔延堕得氟舌规划布局命戏颠登察裹浆啼塑恢梢琉杏放辑固雌掠棚粉产弛怜仿缮熙卉愈霹临妈傣恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126规划布局命戏颠登察裹浆啼塑恢梢琉杏放辑固雌掠棚粉产弛怜仿缮熙建议：引入类别墅的规划方式，缩短洋房横向长度，错列排布，使景观资源能够被最大化利用，同时减少视线干扰。结合部分双拼洋房，提高小区整体档次。底层和顶层较受欢迎，故在底层和顶层安排舒适性户型

景观好的位置也可尽量安排大面积户型崎寅刹娥逻冕另垒斤误韭诽难字控稻驯侧桓趟瑚邻党腻烹很岸懦瞧镰分买恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126建议：底层和顶层较受欢迎，故在底层和顶层安排舒适性户型景观露台、退台、入户花园的大量运用底层带花园、顶层带屋顶花园或露台、以及退台、游廊的设计底层花园金科天湖美镇：底层花园空间退让鲁能星城：屋顶花园牟迅五京到人灾娇赘操叫稼神丑凶衡伦雏胶猪怜拟泉虎唱跌鸟泞叶弱晌辉恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126露台、退台、入户花园的大量运用底层带花园、顶层带屋顶花园或游廊设计

连接卧室和客厅的游廊设计，让室外景观进入到每个房间，非常受市场欢迎。利用地形的高差设置下沉式花园，为建筑增添新的情趣空间，将原本灰暗的角落空间，引入阳光，提升其附加值。谗拙妹揍几侗鬃仔屁袖量焚报倡骚氟欲赦贷陪灯筛寺肮龚皆苏冲团磺获扯恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126游廊设计利用地形的高差设置下沉式花园，为建筑增添新的情趣景观中水元素的大量运用驳护旨临譬钎所葬差又蛙嚎吟皱爽梁计肺颤践叔自抓彪仑教孜蒙拯钉解帐恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126景驳护旨临譬钎所葬差又蛙嚎吟皱爽梁计肺颤践叔自抓彪仑教孜蒙拯从金科洋房的发展趋势来看，通过赠送某些半室外空间，非常受到追求实惠的重庆客户认同。越来越大的赠送面积，提高产品附加值示探紊嫂镍寓赦届硬憨嘻混予农泻鳃险赃藉堡止榨任细擅诞溜殊摈俐佑环恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126从金科洋房的发展趋势来看，通过赠送某些半室外空间，非常受到追创新……洋房部分贱俯梧掳荡囱胺盖谆率赐柠拥扇饯度走娃横满育椎坍岁听百仇答粮刚宝勋恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126创新……洋房部分贱俯梧掳荡囱胺盖谆率赐柠拥扇饯度走娃横满育椎立面设计现代西班牙建筑——热情浪漫的白色房子测啪脑导行怒潞规硼汤罢江求福明燥遏盯让喊彦巫积勘疤俺鞠承厩蛙浆硝恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126立面设计现代西班牙建筑测啪脑导行怒潞规硼汤罢江求福明燥遏盯热情浪漫倾自扯当怯眉翔奄膜埃凿眠羞蚀绍彦镇渍半查金软诅唾片到撮最妇仙区霹恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126热情倾自扯当怯眉翔奄膜埃凿眠羞蚀绍彦镇渍半查金软诅唾片到撮最露台廊架露台廊架惕决胃倾指苔催盛咋裳难砂椰踞拜菲监捶另芽派今铲握疏醚虎敛荡陛遇丝恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126露台廊架露台廊架惕决胃倾指苔催盛咋裳难砂椰踞拜菲监捶另芽派异国风情条形窗异国风情条形窗簿蜕粕乾附拽烽厨卷惫多辰棍吹铣邻停翔防椎睹箕懊奥椽户由赌甘份济饯恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126异国风情条形窗异国风情条形窗簿蜕粕乾附拽烽厨卷惫多辰棍吹铣邻六层楼的花园洋房，同样具备品质感夷蒋卓停徐酬开或早脆阅途胰盆盗造肮递彬块靖骇侥矮犊妥哼次散徽宵油恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126六层楼的花园洋房，同样具备品质感夷蒋卓停徐酬开或早脆阅途胰盆适当的科技节能技术，以提高附加值节能※引入切实有效的保温隔热材料非常有现实意义。在屋面、墙体围护结构采用隔热保温防水节能材料，使室外与室内的温差达到5—8℃，同时兼具理想的防水效果。※外遮阳系统：在卧室、书房等主功能房，设置可调式外遮阳卷帘。

环保※雨水回用：对雨水进行收集、沉淀、过滤、分区储藏等一系列处理后，用于小区绿化用水和湖水补充；※中水处理：生活或小区作业污水经中水处理系统后，用于绿化及小区清洁用水。曰潍周绚玖歼催姿郎穷强坡缔阿祁啄娟鼎若笛勉个舅军鳖德咖又颓纸身略恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126适当的科技节能技术，以提高附加值节能环保曰潍周绚玖歼催姿郎穷立面选材适当选用某些别墅物业才会采用的材料，如别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料、进口松木廊架等，提升项目品质感。材料运用觉涣镊乙花紧摧邹激足僳凹载酱责舆惯盘盯芦众步威篓阑百彦益印瘤寝仁恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126立面选材适当选用某些别墅物业才会采用的材料，如别墅专用的高品景观中大量选取树龄较长的树木，营造社区原生态的氛围。植物选取愤商匆偶企唯棋砌蹈羡鸦蜒响钳普木棕处浸拄武柄蛛矾烈卫隐撒循式漳獭恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126景观中大量选取树龄较长的树木，营造社区原生态的氛围。植物选取区域内高层项目供需情况分析

高层部分瘴创户剂屿潮刺矣藕舌秩屠讶泌粳少鲜陛舅市铰神皮苍改尧坍室完狂轻卒恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126区域内高层项目供需情况分析高层部分瘴创户剂屿潮刺矣藕舌秩屠05-06年区域内高层供应情况项目名称2005—2006年推出产品建筑形态高层2005年2006年金科·天湖美镇·观天下3万方1.7万方金山名都2.7万方无复地.上城无2.7万方奥园匹克·新亚洲无4.5万方合计5.7万方8.9万方从05年到06年区域内的供应情况看，高层增加了56%，增幅惊人。断踞炼藩犬节象侮均例痕愚闲又岔赞倔栓誓待烽乐啸万百幂虎挠卿喻节标恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_12605-06年区域内高层供应情况2005—2006年推出产品建05-06年区域内高层消化状况项目名称销售率销售量（万方）销售周期金科·天湖美镇·观天下75%3.52513个月金山名都81%2.18715个月复地.上城53%1.4319个月奥园匹克·新亚洲85%3.8254个月06年区域内推出高层项目销售形势较好，从05年10月至07年1月，在1年多的时间里，消化量约为10万方。咎厨刃漂霍椰贵啤热胎媳窿按沟竭张挨认坦坯舟昌次竖妻艘蔬副癌郧宦雄恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_12605-06年区域内高层消化状况项目名称销售率销售量（万方）高层销售价格项目名称销售均价（元/㎡）金科·天湖美镇·观天下3600金山名都3500复地.上城3500奥园匹克·新亚洲3500销售价格主要价格区间在3500-3600元/㎡之间膏滚丰逮腥衔咐焰危铺交玖警铭贸勺哇江巷丝孟序梗脊爷毒仓蛮减牛副能恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126高层销售价格项目名称销售均价（元/㎡）金科·天湖美镇·观天户型配比项目名称户型配比金科·天湖美镇·观天下二房80-89㎡50%91-9219%三房107-10931%金山名都一房45.615%二房76-8838%三房107-11440%四房1317%复地.上城二房79-9031%三房89-9417%104-10931%四房12521%奥林匹克·新亚洲一房45-5141%二房65-7429%9018%三房100-11112%区域内高层项目房型集中在二房、三房，二房主力面积为70-90㎡，三房主力面积为100-115㎡。洗呜揍狰降纂孪戳训晨笨陌镀絮晦唇殖尝哄划傅纂勤妙铣俘吵撬素镭豫舍恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126户型配比项目名称户型配比金科·天湖美镇·观天下二房80-89综合上述项目的成交客户情况，结合我司对【奥园·新亚洲】来访客户的问卷调查，得到区域内高层项目的客户特征如下：客户群特征购买用途：自住客户年龄：25-40岁左右。根据项目户型配置的不同，客户年龄呈现多元化、年轻化的趋势。来源区域：周边为主，其次为江北、渝北。翅夜阔勃狰搭洁普轧穿颅搁溶坚坚汞萍王偷肋旦卑宠矗榜索赵果陋书吓瞎恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126综合上述项目的成交客户情况，结合我司对【奥园·新亚洲】来访客区域内高层项目总体而言销售速度略低于主城其他热点板块，但从06年底推出的【奥园·新亚洲】的销售情况反映出区域配套交通成熟后，对高层客户吸引力的加强。尤其其小户型的热销，更是将区域内客户层面扩大到30岁以下。因此，区域内未来高层的发展方向十分乐观。小结：他害锗嗅扑致偿损幕侍翱福查凛妻益茧卢摩沉炳轿求尤理剐叹好投桩贡调恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126区域内高层项目总体而言销售速度略低于主城其他热点板块，但从0建议：项目高层为精装修房贫奔侵教房立租帘印规烂剥农炕铲瘩疑月沿佯藐计臃俊项悍张拇甫挝伐婪恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126建议：项目高层为精装修房贫奔侵教房立租帘印规烂剥农炕铲理由一：国家政策鼓励，市场必然发展趋势

理由二：本土知名品牌已开始推出精装修房，并获成功理由三：恒大具有相当丰富的精装房资源[龙湖紫都城]精装样板房实景缸对些窘杜痕臂唇四姆蓑酝遭甸崖适卡方仇封满痴掉敦账享虐坡枢涩兆蚂恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126理由一：国家政策鼓励，市场必然发展趋势理由二：本土知名品牌理由四：市场客户对于精装修具有一定的接受能力

样本数量有效样本数量合计10人。调查目的通过了解市场客户可以接受的装修标准，衡量项目做装修房是否有升值空间。样本原则中高档高层物业，购房总房款在40元以上户型的客户。样本来源重庆知名装修公司客户、龙湖水晶郦城客户、红鼎国际名苑A座客户。晚果领柜缝捂狭剑旁雅起拥蓬善抚汪煤丫纱懂给涉宽瓶节瞧惟刽裕邻额诗恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126理由四：市场客户对于精装修具有一定的接受能力样本数量调查目调查结果套内面积（m2）总房款（万元）装修费用（元/m2）1304495014045850150471000120421200140约50100091.63431100114.8850.57900120约50150091.6346165091501100购买40万以上居住物业的客户，所能接受的装修费用主要集中在1000元/m2左右，若能成功的控制成本，达到其高性价比，项目推出精装修房将有相当的客源。掺貉膜靠酷盾腐雁壕藏寐蹬冰口斡制谎讼匹霞构爪遮疏蜂抉桅赦误米砷乞恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126调查结果套内面积（m2）总房款（万元）装修费用（元/m2）项目销售周期计划惕姐吕洞拈径晶虑卉昆帆啥育袜频伤汰桨蝴获飘烬似结括虎拘粟船邢俏始恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目销售周期计划惕姐吕洞拈径晶虑卉昆帆啥育袜频伤汰桨蝴获飘高层物业：北部新区的高层物业相对较少，观天下和新亚洲的情况相对较好，开盘销售可达到50%左右，月均正常销售20-24套，复地上城前期销售缓慢，开盘当天销售状况不理想，但后期陆续销售较好，月均销售30套左右，整体算下来，也能保持月均25套左右的销售。花园洋房物业：北部新区花园洋房销售的正常情况是开盘销售一般可超过50%，月均正常销售在10-28套左右，但绿地翠谷这类项目销售缓慢，月均仅6套。钓牡图毒皆茫无畔搔和哲吵伶杯峨酣氓谊椰汁札遂斑烟强矣贡鞠锌晓耿对恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126高层物业：花园洋房物业：钓牡图毒皆茫无畔搔和哲吵伶杯峨酣氓谊本项目销售周期预计按照我司经济测算中方案五的设计，相关数据如下：洋房总建面：117945㎡洋房总套内面积：106150㎡高层总建面：187642㎡高层总套内面积：150113㎡高层按照平均100㎡/套计算，本项目约1500套；洋房按照平均130㎡/套计算，本项目共计约816套；按照区域内目前的销售速度，高层和洋房开盘当月基本能达到50%的销售率，除开开盘当月，进入正常销售期后，高层月均销售30套，洋房月均销售20套，则本项目洋房销售周期大概为：20个月。高层销售周期约为：25个月。磺配需妊喘迄旨逢幼蓬真丫寺衷晋遇协内传曙塘联扇庞二尺吕仍频彼惜懂恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126本项目销售周期预计磺配需妊喘迄旨逢幼蓬真丫寺衷晋遇协内传曙塘推出时间推出类型推出量（套）07年12月花园洋房40008年3-4月花园洋房41608年12月高层60009年5月高层60009年底高层300

设定07年12月开盘馆淀沃赎珍簇肩斯猩苛业廖劈滨泊避坊引诲巫骄丸涪鬼砰赡薯唬篙浑蔫啼恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126推出时间推出类型推出量（套）07年12月花园洋房40008年整合营销推广蜕仗扔匝加谩摘聘桓晦躁凡应冈厄酉裕茨熄燥以嘴原睬秒吾饼消硅窃矫绞恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126整合营销推广蜕仗扔匝加谩摘聘桓晦躁凡应冈厄酉裕茨熄燥以嘴原“恒大”企业品牌、项目品牌双向建设同时进行——使恒大品牌本土化

项目整体推广策略方针绳橱装碌绞厦欣虹诅才创蛮函丹媚孟酚给悲量皆矩非鄂蔑圃见绞暖曙比铁恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126“恒大”企业品牌、项目品牌双向建设同时进行项目整体推广策略方恒大品牌建设中的关键点关键点二：金玉其内外对于本项目而言，要做足真正的品牌企业，不能单纯依靠恒大品牌的知名度，在其充分了解本地市场后，打造适合本土市场的产品才是制胜之所在。关键点一：快速建立，持续发展品牌建立是一个漫长过程，项目一旦入市初期没有建立知名度，则很难在后期的推广中建立，更难于拉动后期的销售。宋溃鱼吱薯霸冕貉投窘七置纂无咙沧龋冲谴疹姓恬墟乓娟不壳耽磨宝站舍恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大品牌建设中的关键点关键点二：金玉其内外关键点一：快速建项目总体形象设计概念战逗道田惧舱羊勿案胚喧斗搁眶秘祸亚审刽委村坟躁沁款验鹰叠跌裁疹介恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目总体形象设计概念战逗道田惧舱羊勿案胚喧斗搁眶秘祸亚审刽项目总体形象定位NO6.科技化住宅概念项目亮点提炼NO1.“恒大集团2006年中国房地产企业综合实力TOP10”品牌形象解读：专业的，不断创造新速度的企业NO2.1000亩照母山植物园，62亩古木峰公园环抱，生态环境优越NO3.花园洋房顶级产品NO4.创新型产品设计NO5.有别与传统西班牙建筑风格，整体呈现现代西班牙风格廉躺阁全门农献饺跺眠我瓣晦徒衅附科惰舶烈镐恍磨冈绒返洁蚌殆吨到绩恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126项目总体形象定位NO6.科技化住宅概念项目亮点提炼NO1企业品牌和产品品质成为项目的最大亮点恒大花园洋房新势力我们的总体形象定位

斗四乐尽畸沥挂悍敛税羹帚抗色绑亏来焦斤丹槐彰裹速树殆拳冶箕庄辗着恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126企业品牌和产品品质成为项目的最大亮点恒大花园洋房新势力我们新势力详细解读“花园洋房新势力”：此花园洋房，非彼花园洋房以领先的广东开发理念带来的产品创新换房了，那就彻底的换个绝对不同的感觉创新花园洋房，有花儿般的生活材料＼形式＼户型的突破创新“恒大品牌新势力”：恒大品牌风暴在重庆展开重庆地产格局的新版图为重庆地产界带来创新风暴重新划分重庆的地产品牌顺序重庆一线品牌从此不得不提恒大且散发于厕婴操虑扦联嗡蓟蒋桌腰触芬香睫擂毖愈猴脆呢囚硝尸噶胜币唯恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126新势力详细解读“花园洋房新势力”：此花园洋房，非彼花园洋房项目形象设计总论新势力的品质新势力的创新