项目开发全流程简述(发展管理部程皓)课件

房地产开发全流程——地产角度的项目管理程皓二零一二年九月房地产开发全流程程皓1对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。

如有雷同，纯属巧合如有异议，随时指教

如若鄙视，小声点骂前言对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法2房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。分阶段分析房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的3

传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运营阶段传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运4

传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、项目体量

主要指标核心工作：初步可行性研究（项目建议书）、项目初始评价、初步设想、

投资评价输出结果：初步决策

（项目是否具备投资价值）back传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、5

传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市场深度调研、

土地出让的具体指标核心工作：营销定位、规划设计输出结果：规划方案（初步总平）back传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市6

传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投标

项目现场管理（成本管理

质量管理

进度管理）back传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投7

传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容：

项目交付

项目后评估

人员分流

结算…

back传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容：back8

传统的阶段划分方法运营阶段主要内容：

物业管理的相关内容

back传统的阶段划分方法运营阶段主要内容：back9项目全寿命周期有建设意图项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估项目立项项目实施阶段设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期项目正式动用项目使用阶段项目拆除开发管理(DM)物业管理(FM)项目管理(PM)全寿命管理(LCM)项目全寿命周期有项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告10

地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的PM——OPM设计方的PM——DPM承包方的PM——CPM供货方的PM——SPM地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的PM——11各自的视角不尽相同各自的视角不尽相同12从刚刚分析的几个阶段来看几大工作：设计——有设计院招投标——有招投标代理和造价事务所施工——有承建商物业——有物业公司销售——有销售代理公司所有说，房地产是一个资源整合型的行业但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。从刚刚分析的几个阶段来看13

个人偏向的划分方法

划分依据

钱：房地产作为一个资金密集型的“类金融行业”，钱是根本。

中海的企业导向和内部管理脉络

几大关键节点

土地投资：主要投资支出，真正开发的开始

具备开盘条件：资金回笼的开始

入伙：核数师认定结利的节点，利润的结算个人偏向的划分方法划分依据14

投资阶段土地是关键这个阶段的核心焦点就是土地投资阶段土地15

投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在发展规划中的定位项目的利润贡献投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政16

投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境17总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

住宅建筑面积、公建建筑面积

综合容积率、住宅容积率

建筑密度控高

绿化率怎么看地？

-规划指标总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

住宅18市场分析之地块所在区域市场表现区域经济基础和政策环境区域发展规划和重要基础设施建设主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期客户群体特征热点产品和热点项目怎么看地？

-市场环境市场分析之地块所在区域市场表现区域经济基础和政策环境怎么看地19判断依据周边3—5公里内的楼盘情况知己知彼楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型售价水平和定价策略营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理销售率、入住率（已有入伙的项目）物业管理、小区环境、配套市场分析之地块周边楼盘情况怎么看地？

-市场环境判断依据周边3—5公里内的楼盘情况楼盘位置、规模、规划特点、20价核心格怎么看地？

-核心价核心格怎么看地？-核心21土地投资决策地产发展链条中最重要的决策数据支持土地投资决策数据支持22决策依据判断依据宏观情况规划利好市场情况竞争对手卖房策略当地房地产市场宏观情况城市发展规划重要基础设施地块所在区域市场表现地块周边楼盘情况项目定位数据支持决策依据判断依据宏观情况规划利好市场情况竞争对手卖房策略当地23参与的主要部门：投资管理部——土地跟踪、投资分析营销策划部——市场调研、销售预测设计管理部——初步规划和建筑指标计算数据支持参与的主要部门：数据支持24土地拿到了，真正的开发也就开始了……土地拿到了，真正的开发也就开始了……25第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）第一个重要目标节点：开盘26第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）第一个重要目标节点：开盘27两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）一个源头：设计备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程STEP1

营销定位（营销+设计）市场是一切投资的导向主要内容：通过项目的区位分析和市场调研，确定主流目标客户，从而确定产品大体的类别和档次，进而给出产品物业类型和户型方面的建议两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）STEP1营28STEP2方案设计

总平方案

主要依据：营销定位报告（内部给出的市场导向）

设计规划要点（政府给出的指标限制）在市场和政府间取得最佳的平衡

主要作用：确定项目的总平面布置，物业形态、楼栋数、

单个楼栋层数、体量，以及外部的景观布置等等

单体方案

主要依据：总平方案主要作用：在总平的要求下确定单栋建筑的立面、户型等细项指标STEP2方案设计29STEP3大施工前工作主线辅线

扩初设计总包分判施工图设计进场施工直接指导施工的图纸结构图、细部节点图、配筋图、施工做法等等根据施工图算得工程量，根据工程量计算价格，施工图是招标文件的要件。招标一般包括发标、投标、议标、开标等环节详勘桩基施工试桩结构施工土方施工确定地质条件、是否有文物遗址等等承载力试验STEP3大施工前工作扩初设计总包分判施工图设计进30STEP4销售前工作

建设工作：地下室施工—主楼施工（到达三层）报建工作：复杂而繁琐细项流程特点：多线并行、搭接非常多，任何工作都可能成为关键线路

反复多，不可控因素多

STEP4销售前工作建设工作：地下室施工—主楼31这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直接、浅显的方式；2、提高单项工作的质量，减少反复，一次反复就会导致后续工作搁置、

重新来过，要做到这点需要一是专业能力强，二是与审查主体的沟通。3、技术措施（★★★）：①建设流程：分步设计、分割合约（有风险）

②报建流程：提前报审、到时取证（这个就是公关）这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直32开盘后就进入到相对单纯的工程建设期当然每个分项也都要有相应的设计、分判；相关的报建手续也在继续走。开盘后就进入到相对单纯的工程建设期33工程建设期：两大板块，多个分项：室内板块混凝土结构、砌筑工程、室内抹灰工程、屋面工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、电梯工程、精装修工程…室外板块市政工程：水、电（强、弱）、燃气、道路景观工程：苗木种植、地面铺装、景观小品、标识系统…工程建设期：34细项流程细项流程35这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但绝不是简单的有活了就上人，没有哪家施工单位会这样，这里有个重要的因素就是成本！人就是成本，简单的操作会造成成本的浪费。如何合理的筹划成为了关键这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面36如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水我的理解：回头和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3节省的时间如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水工作1工作2工作37实例分析：竖向的分段就是大回头如：1栋30层的楼，3个工序混凝土结构、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/层。常规方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回头方式：将楼栋分为3段，每段十层，及时回头工期T=10*5*5=250天节省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑实例分析：竖向的分段就是大回头如：1栋30层的楼，3个工序混38实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小工序，绑钢筋、支模板、浇混凝土，每个工序的速度是2天/层。常规方式：单层工期T=2+2+2=6天回头方式：将楼层横向分为2段单层工期T=1+1+1+1=4天节省2天绑钢筋支模板浇混凝土第1段绑钢筋第2段绑钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小39是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省如下：层数越多，节省的时间越多第1段绑钢筋第2段绑钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2层第1段绑钢筋2层第2段绑钢筋2层第1段支模板2层第1段混凝土2层第2段支模板2层第2段混凝土是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省第40会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考虑，理论上是这样的。但实际上要考虑的问题还很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本质上就是找到最好的平衡点，形成一个固定的节奏。如何分段、如何搭接是要服从大目标的，也要在很多限制条件下达到“合理”会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考41工程的进度控制关键词1：关键线路1、控制住关键线路！2、不让非关键线路变成关键线路！工程的进度控制关键词1：关键线路42示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的紧前工作，B、C是D、E的紧前工作，D是F的紧前工作，E是G的紧前工作，F、G是H的紧前工作。1、通过压缩关键线路上的工作时间，可以缩短工期，压缩非关键线路则无效。2、非关键线路延迟就可能变成关键线路。3、压缩关键线路上的工作时间并不是一直有效的，会改变属性。4、如何识别可压缩的限度？（总时差和自由时差）5、实际施工中是复杂的。信息不对称带来的风险不可避免，但有效管理却可以减少无谓失误。示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D43工程的进度控制关键词2：及时比对事前控制事中控制事后控制方法：前锋线法、挣值法工程的进度控制关键词2：及时比对44挣值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：计划工作的预算费用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的预算费用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的实际费用费用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0费用在预算内=0费用持平<0费用超支进度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0进度超前=0进度正常<0进度滞后挣值法PCWS（plannedcostforwork45挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支46入伙准备期：如开盘前一样又是工程建设和报建取证错综复杂的一个时期细项流程入伙准备期：细项流程47分角度小结分角度小结485证《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》买地地上可以盖房子盖房子的方法可以动工盖房子可以卖房子有了才能卖房子！报建5证《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程491证2书拿了才能收房子！业主购房后只要拿到“一证两书”《房产证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》报建1证2书拿了50各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局……政府相关部门21个经历初期21个部门，445天的流程，地产商拿到了5证可以进行商品房销售！报建各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局政府相关部门251在相关部门的监督下，需完成…….3证5验报建在相关部门的监督下，需完成…….3证5验报建52基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收三证之一档案馆初验合格证报建基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内53三证之二配套工程验收合格证报建三证之二报建54三证之三质监站单体验收合格证收官之证需在1、2完成的基础上取得报建三证之三报建5556

……政府相关部门12个经历初期12个部门，地产商拿到了3证，通过了5验宣布商品房竣工，可以交付业主！报建56……政府相关部门12个经历初期156土地费用建安费用营销费用管理费用税收规费成本构成成本土地费用建安费用营销费用管理费用税收规费成本构成成本57房价高低很大程度上取决于地价土地费用成本房价高低很大程度上取决于土地费用成本58房地产行业相关税种共有12种各项行政性收费50余种占全部开发成本的15%～25%税收规费成本房地产行业相关税种共有12种税收规费成本59营业税企业所得税增值税三项大税占税费的绝大部分成本营业税企业所得税增值税三项大税占税费的绝大部分成本60完成房屋建设，需要130份合同完成房屋建设，约需要150次付款以我们一栋典型的31层高层为例建安费用成本建安费用成本61基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内62策划在前——工程策划通观全局化整为零穿插紧密合理回头工程部署策划在前——工程策划工程部署63基础施工阶段15天完成土方开挖45天地下室结构施工以我们一栋典型的31层高层为例基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程基础施工阶段基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初64基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收主体施工阶段5天一层中海速度以我们一栋典型的31层高层为例工程基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内656层时安装施工电梯

10层时开始砌体施工2/3铝窗、栏杆装饰施工阶段封顶后

30天屋面构架施工90天电梯安装完成120天内外架拆除完成。

以我们一栋典型的31层高层为例基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内66超高层高高层小高层多高层别高墅精装修再加4个月竣工至交付入住增加3-6个月！

约15个月约11个月约9个月约6个月约5个月工程超高层精装修再加4个月约15个月工程67房地产开发：内部合作部门多外部协调单位多工作内容多且杂不确定因素多是一个极其复杂的系统工程，任何一点都不能忽视，任何一刻都不能松懈房地产开发：68我们是如何管控的（自己的理解）我们是如何管控的（自己的理解）69项目开发全流程简述(发展管理部程皓)课件70内部管控之营销认购签约回款认筹数解筹率去化比销售额合约额正常/非正常付首付回款额未回款额回款比率复合指标：库存、存货比、有效合约额内部管控之营销认购签约回款认筹数合约额回款额复合指标：库存、71项目开发全流程简述(发展管理部程皓)课件72内部管控之工程开工开盘竣工入伙内部管控之工程开工开盘竣工入伙73内部管控之精髓一个字：钱！！内部管控之精髓一个字：钱！！74内部管控之精髓考核的根本其实就是树立导向（指挥棒指哪打哪）我们（中海）的考核中心就是利润（结利）入：工程就是为了卖，卖了还要收回来，收回来就是钱。相关部门：设计、合约、工程、营销、项目事务出：管理费用、工程费用、营销费用

相关部门：人事、财务、合约我们的考核模式下就要求我们拼命赚，拼命省内部管控之精髓考核的根本其实就是树立导向（指挥棒指哪打哪）75结语感谢人事行政部，感谢雄哥阮姐给我一个自我总结的机会。也感谢大家的光临，更感谢大家凑合着听了这么久！谢谢！结语感谢人事行政部，感谢雄哥阮姐给我一个自我总结的机会。76房地产开发全流程——地产角度的项目管理程皓二零一二年九月房地产开发全流程程皓77对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。

如有雷同，纯属巧合如有异议，随时指教

如若鄙视，小声点骂前言对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法78房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。分阶段分析房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的79

传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运营阶段传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运80

传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、项目体量

主要指标核心工作：初步可行性研究（项目建议书）、项目初始评价、初步设想、

投资评价输出结果：初步决策

（项目是否具备投资价值）back传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、81

传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市场深度调研、

土地出让的具体指标核心工作：营销定位、规划设计输出结果：规划方案（初步总平）back传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市82

传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投标

项目现场管理（成本管理

质量管理

进度管理）back传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投83

传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容：

项目交付

项目后评估

人员分流

结算…

back传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容：back84

传统的阶段划分方法运营阶段主要内容：

物业管理的相关内容

back传统的阶段划分方法运营阶段主要内容：back85项目全寿命周期有建设意图项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估项目立项项目实施阶段设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期项目正式动用项目使用阶段项目拆除开发管理(DM)物业管理(FM)项目管理(PM)全寿命管理(LCM)项目全寿命周期有项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告86

地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的PM——OPM设计方的PM——DPM承包方的PM——CPM供货方的PM——SPM地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的PM——87各自的视角不尽相同各自的视角不尽相同88从刚刚分析的几个阶段来看几大工作：设计——有设计院招投标——有招投标代理和造价事务所施工——有承建商物业——有物业公司销售——有销售代理公司所有说，房地产是一个资源整合型的行业但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。从刚刚分析的几个阶段来看89

个人偏向的划分方法

划分依据

钱：房地产作为一个资金密集型的“类金融行业”，钱是根本。

中海的企业导向和内部管理脉络

几大关键节点

土地投资：主要投资支出，真正开发的开始

具备开盘条件：资金回笼的开始

入伙：核数师认定结利的节点，利润的结算个人偏向的划分方法划分依据90

投资阶段土地是关键这个阶段的核心焦点就是土地投资阶段土地91

投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在发展规划中的定位项目的利润贡献投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政92

投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境93总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

住宅建筑面积、公建建筑面积

综合容积率、住宅容积率

建筑密度控高

绿化率怎么看地？

-规划指标总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

住宅94市场分析之地块所在区域市场表现区域经济基础和政策环境区域发展规划和重要基础设施建设主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期客户群体特征热点产品和热点项目怎么看地？

-市场环境市场分析之地块所在区域市场表现区域经济基础和政策环境怎么看地95判断依据周边3—5公里内的楼盘情况知己知彼楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型售价水平和定价策略营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理销售率、入住率（已有入伙的项目）物业管理、小区环境、配套市场分析之地块周边楼盘情况怎么看地？

-市场环境判断依据周边3—5公里内的楼盘情况楼盘位置、规模、规划特点、96价核心格怎么看地？

-核心价核心格怎么看地？-核心97土地投资决策地产发展链条中最重要的决策数据支持土地投资决策数据支持98决策依据判断依据宏观情况规划利好市场情况竞争对手卖房策略当地房地产市场宏观情况城市发展规划重要基础设施地块所在区域市场表现地块周边楼盘情况项目定位数据支持决策依据判断依据宏观情况规划利好市场情况竞争对手卖房策略当地99参与的主要部门：投资管理部——土地跟踪、投资分析营销策划部——市场调研、销售预测设计管理部——初步规划和建筑指标计算数据支持参与的主要部门：数据支持100土地拿到了，真正的开发也就开始了……土地拿到了，真正的开发也就开始了……101第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）第一个重要目标节点：开盘102第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件：报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）第一个重要目标节点：开盘103两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）一个源头：设计备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程STEP1

营销定位（营销+设计）市场是一切投资的导向主要内容：通过项目的区位分析和市场调研，确定主流目标客户，从而确定产品大体的类别和档次，进而给出产品物业类型和户型方面的建议两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）STEP1营104STEP2方案设计

总平方案

主要依据：营销定位报告（内部给出的市场导向）

设计规划要点（政府给出的指标限制）在市场和政府间取得最佳的平衡

主要作用：确定项目的总平面布置，物业形态、楼栋数、

单个楼栋层数、体量，以及外部的景观布置等等

单体方案

主要依据：总平方案主要作用：在总平的要求下确定单栋建筑的立面、户型等细项指标STEP2方案设计105STEP3大施工前工作主线辅线

扩初设计总包分判施工图设计进场施工直接指导施工的图纸结构图、细部节点图、配筋图、施工做法等等根据施工图算得工程量，根据工程量计算价格，施工图是招标文件的要件。招标一般包括发标、投标、议标、开标等环节详勘桩基施工试桩结构施工土方施工确定地质条件、是否有文物遗址等等承载力试验STEP3大施工前工作扩初设计总包分判施工图设计进106STEP4销售前工作

建设工作：地下室施工—主楼施工（到达三层）报建工作：复杂而繁琐细项流程特点：多线并行、搭接非常多，任何工作都可能成为关键线路

反复多，不可控因素多

STEP4销售前工作建设工作：地下室施工—主楼107这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直接、浅显的方式；2、提高单项工作的质量，减少反复，一次反复就会导致后续工作搁置、

重新来过，要做到这点需要一是专业能力强，二是与审查主体的沟通。3、技术措施（★★★）：①建设流程：分步设计、分割合约（有风险）

②报建流程：提前报审、到时取证（这个就是公关）这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直108开盘后就进入到相对单纯的工程建设期当然每个分项也都要有相应的设计、分判；相关的报建手续也在继续走。开盘后就进入到相对单纯的工程建设期109工程建设期：两大板块，多个分项：室内板块混凝土结构、砌筑工程、室内抹灰工程、屋面工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、电梯工程、精装修工程…室外板块市政工程：水、电（强、弱）、燃气、道路景观工程：苗木种植、地面铺装、景观小品、标识系统…工程建设期：110细项流程细项流程111这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但绝不是简单的有活了就上人，没有哪家施工单位会这样，这里有个重要的因素就是成本！人就是成本，简单的操作会造成成本的浪费。如何合理的筹划成为了关键这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面112如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水我的理解：回头和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3节省的时间如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水工作1工作2工作113实例分析：竖向的分段就是大回头如：1栋30层的楼，3个工序混凝土结构、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/层。常规方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回头方式：将楼栋分为3段，每段十层，及时回头工期T=10*5*5=250天节省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑实例分析：竖向的分段就是大回头如：1栋30层的楼，3个工序混114实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小工序，绑钢筋、支模板、浇混凝土，每个工序的速度是2天/层。常规方式：单层工期T=2+2+2=6天回头方式：将楼层横向分为2段单层工期T=1+1+1+1=4天节省2天绑钢筋支模板浇混凝土第1段绑钢筋第2段绑钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小115是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省如下：层数越多，节省的时间越多第1段绑钢筋第2段绑钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2层第1段绑钢筋2层第2段绑钢筋2层第1段支模板2层第1段混凝土2层第2段支模板2层第2段混凝土是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省第116会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考虑，理论上是这样的。但实际上要考虑的问题还很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本质上就是找到最好的平衡点，形成一个固定的节奏。如何分段、如何搭接是要服从大目标的，也要在很多限制条件下达到“合理”会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考117工程的进度控制关键词1：关键线路1、控制住关键线路！2、不让非关键线路变成关键线路！工程的进度控制关键词1：关键线路118示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的紧前工作，B、C是D、E的紧前工作，D是F的紧前工作，E是G的紧前工作，F、G是H的紧前工作。1、通过压缩关键线路上的工作时间，可以缩短工期，压缩非关键线路则无效。2、非关键线路延迟就可能变成关键线路。3、压缩关键线路上的工作时间并不是一直有效的，会改变属性。4、如何识别可压缩的限度？（总时差和自由时差）5、实际施工中是复杂的。信息不对称带来的风险不可避免，但有效管理却可以减少无谓失误。示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D119工程的进度控制关键词2：及时比对事前控制事中控制事后控制方法：前锋线法、挣值法工程的进度控制关键词2：及时比对120挣值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：计划工作的预算费用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的预算费用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的实际费用费用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0费用在预算内=0费用持平<0费用超支进度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0进度超前=0进度正常<0进度滞后挣值法PCWS（plannedcostforwork121挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支122入伙准备期：如开盘前一样又是工程建设和报建取证错综复杂的一个时期细项流程入伙准备期：细项流程123分角度小结分角度小结1245证《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》买地地上可以盖房子盖房子的方法可以动工盖房子可以卖房子有了才能卖房子！报建5证《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程1251证2书拿了才能收房子！业主购房后只要拿到“一证两书”《房产证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》报建1证2书拿了126各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局……政府相关部门21个经历初期21个部门，445天的流程，地产商拿到了5证可以进行商品房销售！报建各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局政府相关部门2127在相关部门的监督下，需完成…….3证5验报建在相关部门的监督下，需完成…….3证5验报建128基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收三证之一档案馆初验合格证报建基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内129三证之二配套工程验收合格证报建三证之二报建130三证之三质监站单体验收合格证收官之证需在1、2完成的基础上取得报建三证之三报建131132

……政府相关部门12个经历初期12个部门，地产商拿到了3证，通过了5验宣布商品房竣工，可以交付业主！报建56……政府相关部门12个经历初期1132土地费用建安费用营销费用管理费用税收规费成本