上海市房产开发流程与手续

19/19一、土地使用权办理1、协议出让或政府划拨2、公开出让（招标、拍卖、挂牌）3、公开出让土地使用权办理流程a、规划部门出具拟用地《建设项目规划设计要求通知单》；b、国土资源部门拟定招标、拍卖、挂牌方案；c、公开《国有土地使用权出让公告》；d、开发公司索取出让文件、办理竞买手续、交纳竞买保证金；e、招标、拍卖、挂牌；f、与当地国土资源部门签定《国有土地使用权挂牌成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》（含宗地图）；/可办理《房屋拆迁许可证》房地局（20天）g、交纳土地款、办理《建设用地规划许可证》；h、交纳土地契税，领取《中华人民共和国契税完税证》和加盖契税征收专用章的纳税申报表；i、交纳土地登记费，办理《国有土地使用证》/（60天）。二、建设项目开发流程（接1.3.f）管理部门：规划管理局、房屋土地管理局、地区管理办公室、住宅发展中心、（民防、消防、交通、卫生防疫、环保、绿化、气象）；生活配套部门：自来水公司、水务局、文广局、电信局、供电局、燃气公司、环卫署、公安技防、邮政、路灯；序号办理事项办理部门申报资料承诺时限(工作日)收费标准备注1规划方案申报、审批规划局1、修建性详细规划设计文本；（设计公司编制、30+15天）2、专家评审组名单及评审意见；（举办专家评审会、10天）20免费总图规划与房型2项目立项（可行性研究报告申报、审批）发改委1、修建性详细规划设计批复；2、可行性研究报告文本；（工程咨询机构编制、10天）3、国有土地使用权出让合同文本及附图；住宅：5非住宅：15免费3项目报建（IC卡）建设工程发包资格审查招投标办报建：1、可行性研究报告批复及复印件；2、法人营业执照、法人代表证明、法人身份证原件及复印件；3、银行出具的建设资金落实证明；（10天）4、建筑规划总平面图；发包资格审查：不符合要求的需委托招标代理公司；2免费合同备案公开招投标28天邀请招投标23天4建筑工程设计方案申报、审批规划局1、办理建设工程命名征询单；（地名办、5天）2、建筑设计方案文本；（总平面图，单体平立剖、30天）3、规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》（复印件）；4、地形图；5、可行性研究报告批复；20免费房型与建筑立面建筑方案需公示15天5核发建设用地规划许可证规划局1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复；3、国有土地使用权出让合同文本及附图；4、地形图；7免费勘察单位勘察土地15-20天6初步设计方案申报、审批规划局1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复；3、建设用地规划许可证；4、国有土地使用权出让合同文本及附图；5、设计单位中标通知书、资质证书；6、初步设计文件及图纸；（30天）7、参与审查的有关专业和配套单位填写的“初步设计审查意见单”；20免费勘察中标通知书7.1列入年度固定资产投资计划（备案）发改委1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案批复；3免费7.2住宅新开工登记（备案）住宅发展局1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案批复；3、国有土地使用权出让合同文本及附图；4、建设用地规划许可证；5、地形图；6、新建住宅无渗漏承诺书；7免费住宅项目7.3城建档案合同签约规划局1、可行性研究报告批复；2、《上海市建设工程竣工档案编制及报送合同》；3建设工程土建造价的万分之六签订合同7.4环境影响评价报告书申报、审批环保局1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案文本；3、地形图；4、总平面图；5、环境影响评价报告书；（工程咨询机构编制、10天、需污水纳管证明）10免费环评公示15天需举办环评专家评审会（10天）7.5交通申报、审批公安局交通1、可行性研究报告批复；2、规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》；3、地形图；4、初步设计方案文本；15免费出入口应远离十字路口50米远7.6绿化申报、审批市政局绿化署1、可行性研究报告批复；2、国有土地使用权出让合同文本及附图；3、建设工程总平面图；4、绿化设计总平面图；（景观设计单位设计）10绿化保证金15元/平米绿地补偿费：1500-13000元/平米绿化率20—35%集中绿化率10%住宅项目含配套公建免收绿化保证金7.7卫生申报、审批卫生局1、可行性研究报告批复；2、地形图；4、建设工程总平面图；5、通风设计、给排水设计图纸（包括总图）；10免费7.8民防申报、审批民防办1、可行性研究报告批复；2、建设工程总平面图及有关民防设计施工图；15异地建设：按地面建筑面积60元/平米由民防设计单位、审图单位、民防质监完成7.9施工图审图证书审图公司1、地质勘察报告；2、建筑工程项目IC卡；3、全套施工图纸及电算化资料；4、勘察单位、设计单位合同备案；101.5元/平米含消防审核节能登记备案7.10住宅配套费审核、交纳住宅发展局1、建设工程总平面图（拟开工部分）；2、施工图审图合格证书；10320元/平米（销售面积）住宅项目8核发建设工程规划许可证规划局1、地形图；2、总平面图、建筑施工图（含分层面积表）2套（盖审图章）；3、日照分析报告；（10天）4、建筑工程概预算书；23执照费：造价1‰围墙:每米1元住宅项目免收需民防、消防、环保、卫生、绿化、交警、城建档案合同回执等有关部门审核意见单9.1建设工程开工放样复验规划局1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证原件和复印件；2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；3、测量道路规划红线界桩；5每幢392元9.2防雷检测登记气象局1、建设项目施工图及审图机构的审图意见报防雷办备案。21元/平米（建筑面积）9.3征收新型墙体材料专项资金房屋土地管理局1、建设工程规划许可证；2、有关墙体部分的设计说明、工程平面图、立面图；3、施工图审图合格证书；4、工程土建部分预决算（盖建设单位、施工单位公章）；4实心粘土砖:0.1元/块多孔砖:0.025元/块9.4征收散装水泥专项资金房屋土地管理局1、建设工程规划许可证；2、工程预算（决算书）；3、购水泥发票；4、车运水泥小票原件单；2袋装水泥:3元/吨10报监质（安）监站1、可行性研究报告批复；2、建设工程规划许可证；3、施工单位中标通知书；（监理单位合同备案完成）4、施工合同；5、施工图审图证书；6、防雷检测验收登记表；2住宅：0.7‰；非住宅：有监理1‰；无监理1.5‰有电梯的另增电梯销售、安装合同交纳外来人员综合保险金11核发建筑工程施工许可证招投标办1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2、工程款入帐凭证（按年度建安工作量25%）；3、水通、电通、路通及场地平整的证明；4、监理合同、施工合同备案；5、施工组织设计审查意见报告；6、建设单位工程技术人员情况表；7、工程质量和安全监督申报、受监资料；8、勘察、设计、监理、施工中标通知书；4免费12.1排水许可证申报、审批水务局1、建设项目总平面图；2、生产产品种类和用水量；4、排放污水的水质、水量；5、污水处理工艺；15工本费20元水质化验费每项不超过160元纳管工程费17.0元/平米12.2自来水配套工程自来水公司1、可行性研究报告批复；2、用地范围地形图；3、接水范围地形图；4、住宅建设配套专用收据复印件；5、公安部门出具的门牌号；6、用水设计方案；15住宅供水工程费17.5元/平米住宅初装费2500元/套12.3有线电视工程文广局1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部有线电视的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；1512.4电信配套工程电信局1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部通信管线的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；1512.5住宅项目供电配套工程供电局1、可行性研究报告批复；2、建设工程规划许可证；3、住宅建设配套费（或免收）证明；4、公安部门出具门牌号；6、地形图；7、建设项目总平面图、房型图；8、房屋建筑面积、容量清单；无规定住宅项目（三层以上）全电缆工程外环内为165元/平米外环外为140元/平米架空线与电缆结合为125元/平米住宅项目（三层及三层以下）按实收费12.5100KVA以上供电配套工程供电局1、可行性研究报告批复；2、企业营业执照副本及复印件；3、地形图；4、建设项目总平面图；10公共建筑容量费290元/kva外线另算12.6燃气配套工程燃气公司1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部燃气管线的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；10红线内排管费24.5元/每平红线外排管贴费12.4元-18.3元/每平每户730元13核发商品房预售许可证房屋土地管理局1、房地产开发企业资质证书；2、有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告；3、商品房总平面图、建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告）；4、与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议；5、商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）；6、水、电、煤等配套已落实的有关证明；7、前期物业中标证明与服务合同、物业公司的资质证书；8、物业管理及业委会用房配置资料；101、房地局面积预测；2、物业公司招标完成；3、银行贷款签定；4、7层及以下建筑应结构封顶；七层以上完成2/3楼层；14.1民防工程验收民防办1、民防办关于建设项目批复及相关批文；2、民防办对建设项目扩初、施工图审图意见；3、勘测合同、设计合同、施工合同、监理合同及各项分包合同；4、人防概预算书、决算书；5、上海市民防工程档案卡；6、建设项目总平面图、人防建筑竣工图；15免费有民防工程的14.2消防工程验收公安局消防1、《建筑工程消防设计审核意见》复印件；2、建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；3、消防隐蔽工程及自动消防系统的安装、调试、开通的记录报告；4、火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书；5、消防控制室值班人员名单原件；住宅12天非住宅17天材料打印费：50元14.3试生产审批环保验收环保局试生产审批（10天）：1、现场监理单；2、环评批复；环保验收：1、环保设施竣工验收申请报告；2、环保设施竣工验收监测报告；3、环保设施试生产工作总结报告；住宅10天非住宅15天免费14.4规划验收规划局1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；3、建设工程竣工测量成果报告书；100.8元/平米规划验收合格证14.4绿化验收市政局绿化署1、绿化竣工图；2、绿化保证金收据；3、绿化设计审核意见书；10免费14.4卫生验收卫生局1、施工图设计审批意见单；2、卫生学评价报告；10免费14.4排水排污工程验收水务局1、雨水管、污水管及其他排水工程设施（包括检测井）的竣工图；2、排水设施施工的监理报告；3、排出水（纳管水）的水质报告；10免费14.4环卫验收市政局环卫署1、建设项目设计方案总平面图（用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位章）；2、初步设计文本或文本的节录，说明配置的具体内容，并加盖建设单位章；3、初步设计总平面图、与环卫设施相关的分层平面图（用红笔划示环卫设施设置的建筑面积与位置，并加盖建设单位章）；10免费14.4防雷验收气象局1、防雷隐蔽工程验收资料；2、监理单位防雷检测数据；3、防雷产品型号、规格及相应产品检验合格报告；10免费15.1房屋建筑面积实测房地局测绘所1、房屋各层设计平面图、地籍图幅号、实测建筑面积报告书；30免费15.2竣工验收（备案）质监站1、勘察、设计单位的工程质量检查报告原件；2、施工单位的工程质量竣工报告原件；3、监理单位的工程质量评估报告原件；4、建设工程质量检测报告功能试验资料；5、民防、消防、规划、环保、节能、公安技防、特种设备（电梯）、城建档案部门出具的认可文件或准许使用文件原件；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、建设单位按合同约定工程款付款证明；8、上海市散装水泥专项资金结算单、墙体材料使用情况核定表；9、上海市防雷中心出具的建设项目防雷工程验收意见书原件；15免费竣工验收合格证16.1工程竣工资料编制、归档规划局一、竣工图；二、业主、监理、施工单位资料；5免费16.2核发交付使用许可证住宅局1、配套部门工程验收合格证明；2、住宅项目建设工程竣工验收备案表；3、住宅项目规划批准应建公建的建设工程竣工验收备案表；4、公安门牌号及高层住宅项目的消防验收证明；5、有电梯的项目须提供电梯安全证明；6、新建住宅质量保证书及新建住宅使用说明书；15免费获取交付许可证后可交付使用16.3申办房地产权证房地局1、权籍调查表、房地面积核定表；2、市或区县房地产测绘部门出具的实地勘测报告；3、地籍图；4、完税证明；5、建设工程竣工规划验收合格证明；6、建设工程竣工验收备案通知书；15免费注：7.10:建筑面积超过1万平方米的可分三次缴纳，第一次在项目申领施工许可证之前缴纳20%；第二次多层住宅在规定首次缴款期后六个月内缴纳50%，高层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳50%；第三次多层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳余下的30%，高层住宅在规定首次缴款期后一年半内缴纳余下30%。

地区管理中心（按照规范规定设置）依据《城市居住地区和居住区公共服务设施标准》配套公共服务设施面积：每4000人配置居委会200平米，老年康体活动室320平米，文化活动室120平米，服务站120平米，治安联防站20平米，物业用房按总建筑面积的0.2%配置，业委会不小于30平米。民防公司1、高层和附带地下室（基础埋深超过3米）的多层建筑应按首层建筑面积配件“满堂红”民防工程；2、其他多层应按地面建筑面积不小于2%的比例配建民防工程；环保局1、生活污水需达到《上海市污水综合排放标准》三级标准后才可纳入市政污水管网；2、居住建筑声环境质量应满足《城市区域环境噪声标准》Ⅱ类标准；3、地下车库出风口的排气口距地面高度应大于2.5米，且不得朝向临近建筑和公共活动场所，并应做消声处理；4、地下车库和餐饮污水应经过隔油沉沙处理后才可纳入市政污水管网；5、地下车库出入口与居住建筑间隔8米，地下车库出风口与居住建筑间隔10米，垃圾压缩站与居住建筑间隔10-20米；绿化部门1、新建居住区绿地面积占居住区用地总面积的比例不得低于35%；集中绿