副总经理工作手册(物业)

精品文档精心整理PAGE精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档副总经理工作手册(物业)目录：1、副总经理工作手册(物业)2、物业客户综合服务管理工作手册(二次校对)新兴县第七建筑集团有限公司副总经理工作手册（物业公司副总经理适用）二〇〇六年六月编制

目录一、副总经理的岗位职责……2二、副总经理的责任…………2三、副总经理的权限…………3四、副总经理的工作范畴（一）设计工作…………3（二）指导工作…………4（三）控制工作…………4（四）协调工作…………4五、副总经理的日常工作（一）每周必做的事情…………………5（二）每月必做的事情…………………5（三）每季必做的事情…………………6（四）每半年必做的事情………………6（五）每年必做的事情…………………7帮助文件（一）什么是管理………8（二）管理有哪些内容…………………8（三）管理提示…………12（四）工作方法…………13（五）有效下达命令的技巧……………14（六）管理者常犯的致命错误…………14

一、副总经理的岗位职责协助总经理开展公司的经营、管理工作，完成集团下达的目标任务。协助总经理制定公司的管理制度、工作程序、工作流程、工作标准并落实执行。协助总经理落实公司年度经营、管理目标的分解和制定公司的年度工作计划。协助总经理与外部相关部门和单位建立良好的工作关系。负责分管客户服务部，抓好对小区的客户服务和物管费的催缴工作。负责分管保洁部，抓好小区的环境卫生保洁工作。指导、监督和协调客户服务部、保洁部的日常工作。负责相关业务的拓展工作，完成创收目标。负责分管部门员工的素质和业务培训工作。分析客户服务部、保洁部的经营、管理情况，制定相应的改善措施，确保目标和计划的完成。对直接下属的工作业绩进行评估，并依据相关制度采取相应的激励措施。每月对分管部门工作情况作出总结并上报总经理。完成总经理交办的工作任务。二、副总经理的责任对分管部门的目标达成情况负责。对分管部门的服务质量（满意度）负责。对分管部门的安全事故负责。对总经理或上级交办的工作任务的完成情况负责。三、副总经理的权限制定分管部门的年度经营、管理计划，报总经理审批。审批分管部门的月度总结、计划。设计并审核分管部门的各项管理制度、办事程序、工作流程等规则。对直接下属交办工作任务。考核直接下属人员和分管部门的工作业绩。下属员工工作情况的监督和控制。按公司制度对下属员工作出奖惩。分管部门经营性费用支出的审核。集团和公司规定的接待开支权限。总经理授予的其他权限。四、副总经理的工作范畴（一）设计工作协助总经理设计公司的架构设置、部门职能，制定分管部门的岗位职责。协助总经理制定公司年度经营、管理计划。协助总经理制定公司的管理制度、办事程序和工作流程。制定分管部门的年度经营、管理目标。拟订分管部门的业务拓展方案，报总经理审批。制定分管部门的年度培训计划，报总经理审批。协助总经理拓展其他业务。（二）指导工作对公司制定的办事程序、工作流程、权限等内容组织培训，让相关的员工熟悉。指导下属员工的工作思路和正确的做事方案。指导直接下属解决工作中遇到的困难与问题，对其工作出现偏差予以纠正。对出现不良思想动态的员工进行教育和指导。为下属员工提供必要的工作环境和工作工具。（三）控制工作检查直接下属和下属部门的工作和计划完成情况，采取一定的激励措施控制目标的达成。检查分管部门执行和落实公司办公会议决议、决定的情况，对未落实的予以督促和跟踪。检查分管部门的规章制度、办事程序、工作流程的执行情况和权限运用情况，对出现的偏差进行控制。检查分管部门的预算执行情况和成本控制情况，对出现的偏差进行控制。了解客户的意见及检查服务的情况，对出现的偏差进行控制。协助总经理落实应收账款的清理工作。每月结束对分管部门的管理情况、目标计划达成情况、员工工作和思想状况、市场情况等进行分析、总结，并采取相应措施予以改善。突发事件的处理与控制。（四）沟通、协调工作每月召开不少于一次的分管部门负责人例会，分析和解决内部的问题。协调并解决各直接下属之间及各部门之间的矛盾和扯皮问题。对顾客、供应商、政府机关等进行沟通协调，改善公司的公共关系，提升公司的声誉、形象和影响力。五、副总经理的日常工作（一）每周必做的工作检查直接下属和分管部门的工作情况，对下属的工作予以指导。检查分管部门规则（制度、程序、标准）、决议的执行、落实情况，对出现的偏差予以控制。检查上一周纠正措施的落实情况。协调下属间、部门间及与外单位的矛盾、工作扯皮问题。建议：与一个你认为现在和将来是部门骨干的人交流沟通一次，与一个重要客户联络，表扬部门的一名骨干，看一本专业杂志。（二）每月必须做的工作检查分管部门月度目标、计划的达成情况。跟踪会议决议或交办事项的落实情况。了解客户意见及服务情况，检查投诉处理情况。了解市场情况。做好应收账款的清理工作。了解下属员工的意见。制定客户部的月工作计划。评估直接下属的工作情况并与其进行沟通。召开一次工作例会。与总经理沟通一次。组织一次分管部门相关工作的员工培训。建议：拜会一个重要客户，读一本书。（三）每季度必须做的工作总结分管部门的管理情况，并采取相应措施予以改善。总结、分析管理费的收缴情况，并针对具体情况采取相应措施予以改善。了解员工的工作、生活情况和思想状况。建议：对自己的工作情况自我考核一次，表扬分管部门一批员工。（四）每半年必做的事情对分管部门的年度计划（工作计划、培训计划）完成情况作一次总结，并根据实际情况对下半年的计划作出调整。组织一次客户满意度调查。对分管部门半年来的经营和管理情况作出分析。召开一次分管部门工作会议，总结半年来的工作情况。建议：在总结以后可以组织相关骨干人员外出（旅游或参观）一次。

（五）每年必做的事情分管部门年度经营情况分析。分管部门管理情况分析。分管部门服务质量分析。分管工作一年来的工作情况总结。组织对仓库的库存盘点。落实制定的激励措施。公司下年度经营、管理目标的分解。制定分管部门下年度的工作计划。制定分管部门下年度的年度预算。

帮助文件什么是管理？管理就是通过计划、组织、协调、控制、激励、领导等方式来整合企业的人、财、物和信息等资源，以期达成企业设定目标和利润的最大化。管理包含“管”和“理”两个方面，管理的主要工作就是设计公司或部门的运作思路，让下属按你设计的思路去做，并指导、协调、监督下属做好工作。“管”：是检查、监督与控制。“理”：是理顺（设计）、指导与服务（协调）。管理有哪些内容？企业管理涉及的方方面面很多，各方面相互联系、相互制约，总经理须系统性考虑才能理清思路。不同的行业、不同的企业规模、不同的时期管理的着重点不同，以下列出的是企业管理者在管理中不可忽视的内容，其中有不少的内容是相互交叉需要衔接的，有些内容视企业的实际情况还应再进行细化分解。组织管理：制定组织管理架构（部门、岗位），理顺各部门的职能和各岗位的职责任务（做什么、负哪些方面的责任）和工作权限（权限应与责任对应），岗位定编，人员的岗位定位。人事事务管理：招聘、录用、任免、离职、劳动合同签订、薪酬调整、奖惩操作、员工申诉和建议处理等方面的工作程序，人事档案及员工信息的管理。培训管理：人力资源现状分析，人力资源开发规划，培训计划的制定，培训方案的审批与实施、评价。激励管理：薪酬的设计，奖惩规定，绩效评估的设计与实施，激励的设计与实施，公司福利政策的设计与实施。决策管理：须决策事项的决策程序与权限。投资管理：投资方案的评审、决策、实施、监督、评估。目标管理：目标的制定、分解的程序，目标达成的检查与监督、评估。计划管理：计划制定的程序，计划达成的检查、监督与评估。规则制定管理：规章制度、工作程序/流程（怎样做）、工作标准（做的标准）的制定的程序。财务管理：国家、地方税务相关法规的收集与熟悉，会计核算规定，经营数据报告，成本分析，预算编制，预算执行监督，经济合同履行监督，应收、应付款的跟踪与报告，合同、账册保管。资金管理：现金保管，资金使用审批流程，开支报销程序。成本管理：成本控制体系的设计，经营情况的成本分析，预算的制定与分解，预算执行情况的跟踪与控制，开支权限的设定。资产管理：资产登记，生产设备、办公设备的借还或调配程序，资产盘点。物控管理：物品申购程序，进出仓程序，仓库台账建立，定期盘点规定，仓库物品标识、堆放和安全的管理。会议管理：例会制度，会议的议事规则、会议纪律等，决议传达与落实情况监督。信息（资讯）管理：各类信息对各岗位人员的知情权限，信息、数据传递与控制，保密制度。文件资料管理：文件阅批流程，公司的行政文件、合同的格式与编号，公司发文的审批程序、文件查阅的程序、行政管理文件、公司档案资料的归档、编号、保管，员工档案的编号与保管、查阅程序，电子文档的分类归档与查阅权限，技术资料、生产过程记录的存档，财务单据、会计账册的保管与查阅程序，经济合同的保管与存档，固定资产（公司物业、生产设备、办公设备等）资料的保管，供应商、客户资料的整理与归档。印章管理：印章的保管，印章刻制、使用的规定与监督。标识管理：企业商标、产品商标的注册、宣传，文件格式，工服样式。合同管理：合同的格式范本、合同签订的程序、合同本的保存、合同履行情况的跟踪等。危机管理：危机小组的建立，危机分析与预案，危机改善与控制。项目管理：项目可行性分析，项目班子的组建，项目管理激励方案，项目实施方案，过程跟踪、控制，项目完成验收、分析、激励落实。技术管理：技术规程的制定与执行监督，技术方案的确认程序，新技术新工艺的研究与采用，专利申报与推广，科技评奖申报，技术数据的保密，技术资料的保管与归档。质量管理：质量标准的制定（或采用）与宣贯（交底、培训），质检仪器的检测规定与监督，工序流程，材料、半成品、成品的质量检验程序的制定与实施监督，产品质量分析及改善措施。设备设施管理：设备设施保养制度与落实跟踪。安全管理：现金保管与携带规定与监管，生产现场安全规定、宣传（交底、培训）与监管，生产设备使用规程，防火措施、宣传与设施定期检验，食堂食品安全规定与监管，网络安全措施与监管。进度管理：进度计划的制定、实施与过程监督，进度控制激励措施的实施。产品管理：产品（成品、半成品）的验收标准、验收程序，成品、半成品的保护，产品的交货程序。营销管理：市场分析，产品定位，客户群定位，产品设计，产品方案审批流程，市场占有率目标，价格定位，销售目标分解，打折权限，销售激励措施，销售队伍的培训，销售宣传策略，广告文案设计与审核，货款回收跟踪与控制，全程营销分析与改善。售后服务管理：产品资料，质量保修制度，产品质量承诺，产品返修流程，退换货处理流程，满意度调查。客户管理：客户资料，客户联络制度，客户投诉处理流程，客房投诉处理的跟踪、监督与激励，客户意见反馈流程与产品改善机制。供应商管理：供应商的评估与选择，供应商资料保存，供应商的沟通，合同签订程序，采购合同保管，合同履行情况跟踪，货品的验收。公共关系管理：顾客、供应商、销售商、政府机关、新闻界、教育科研机构、社区等在内的公共关系对象的沟通协调，企业对外宣传的策略与措施，合同履行情况的跟踪与改善，对外承诺的兑现。管理提示目标是公司和部门的方向，必须与公司的长远规划一致。目标必须明确具体的内容、具体的时间和数据化。计划是达成目标的方法、步骤，必须与目标对应。计划必须明确具体的事项、具体的量化指标、具体的完成时间、具体的责任部门和责任人。目标和计划必须从上到下层层分解才能落到实处，同时必须要作出检查、监督、考核与激励。架构要明确具体的部门、岗位的纵向管理关系与横向协作关系。将合适的人放在合适的岗位上。为员工提供必要的工具和信息。制定规则应系统考虑，同时要与企业现阶段的实际情况和管理目标相适应，并要具有可操作性，各规则冲突或含糊不清将难以执行。可行的程序、清晰的标准是做好工作的前提。程序和标准应让员工熟悉，员工才能知道怎样去做和要做得怎么样。对直接下属要明确具体的职责与权限。要分级管理而不要越级插手指挥。交办事项要明确具体的责任人、要求和完成时间。对各下属的工作要有指导、检查。对下属的评价（考核）与激励（奖惩）要以事实、数据及公司的规定为依据。最好的管理方法是启发、指导，而不是惩罚。对员工的成绩要及时给予公开表扬。成本分析、预算是成本控制的前提，跟踪、控制是成本控制的保证。应重视事前的计划工作和准备工作。要提高议事效率和效果，应至少提前三天以上做好准备并将相关资料发给参会人员（突发性事件和急办事项除外）。企业的管理者凡终日忙得不可开交，甚至感到顾此失彼、忙于应付的时候，最好审视一下自己的管理手段和方法是否对头。公司、部门的问题归根到底是管理者本人的问题，而不是被管理者的问题，而管理者本身的问题归根到底是思维模式的问题。制度的制定者往往成为制度的率先破坏者。企业应该有一套制定制度的程序，制定这样一套制度以后，“朝令夕改”就没有那么容易了。（四）工作方法1、PDCA循环P：目标、计划D：执行、实施C：检查、控制A：改进行动、措施2、SDCA循环：S：标准D：执行、实施C：检查、控制A：改进行动、措施（五）有效下达命令的技巧命令要简单扼要，突显重点。命令要强调的是结果，而不是执行的方法。当部属明确知晓你所需要的结果是什么，你就可以达到授权与有效监督的目的。当你一开始就发布简洁而清楚的命令时，部属就不需再多花时间推敲、确认你说的话。（六）管理者常犯的致命错误只专注业务问题，忽视思考、指导与监督。未制定工作标准，工作欠缺具体的程序（流程）。未训练员工，员工业务知识不高，工作程序不熟悉。未将合适的人放在合适的岗位。规则、命令朝令夕改。喜欢越级指挥。缺乏工作目标和工作计划。只重视工作成果，忽视过程控制。忘记利润的重要性，缺乏整体的成本控制思维。精品文档精心整理PAGE精品文档可编辑的精品文档客户综合服务管理工作手册文件编号：SY-WI-KH-2011版本号：A\0拟稿人：陈良河审核人：批准人：年月日发布年月日实施目录序号文件编号文件名称页码1SY—WI—KF—01—2011项目管理处职责32SY—WI—KF—02—2011管理处经理权限及岗位职责43SY—WI—KF—03—2011客户服务部岗位职责74SY—WI—KF—04—2011客服主管岗位职责85SY—WI—KF—05—2011客服专员岗位职责9SY—WI—KF—06—2011员工仪容仪表规范10SY—WI—KF—07—2011客服人员规范礼仪礼节13SY—WI—KF—08—2011入伙管理标准作业规程166SY—WI—KF—09—2011业主档案管理标准作业规程227SY—WI—KF—10—2011装修管理标准作业规程248SY—WI—KF—11—2011住宅室内装修管理规定309SY—WI—KF—12—2011商铺管理规定3610SY—WI—KF—13—2011楼宇巡查管理标准作业规程3811SY—WI—KF—14—2011空置房管理标准作业规程4212SY—WI—KF—15—2011报修管理标准作业规程4413SY—WI—KF—16—2011客户投诉建议处理规程4614SY—WI—KF—17—2011回访管理标准作业规程4915SY—WI—KF—18—2011钥匙托管标准作业规程5216SY—WI—KF—19—2011小件物品寄存保管标准作业规程5417SY—WI—KF—20—2011促销及宣传行为管理办法5718SY—WI—KF—21—2011发布通告、悬挂横幅的管理规定5819SY—WI—KF—22—2011社区文化活动工作规程6120SY—WI—KF—23—2011社区常见矛盾解决的操作指引63项目管理处职责文件编号：SY—WI—KF—01遵守相关法律法规，执行公司的质量体系文件及各类规章制度，按《（前期）物业服务合同》对所辖物业管理区域实施专业化的管理。协助公安机关和居委会等相关政府部门做好安全防范，计划生育及创卫的工作编制管理处年度工作计划及人员培训计划，定期向公司汇报管理处工作进展情况，负责本部门新进员工的岗前培训，各类人员的在职培训、主管级以下人员升职和调职培训，确保培训的效果。负责本部门经营管理及顾客服务工作，指挥协调下属员工开展各项管理服务工作，充分发挥每位员工的工作积极性和主动性，确保达成公司制定的各项工作方针及目标。定期回访住户，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理处服务工作的投诉，重大问题及时报请公司领导处理解决。搞好社区精神文明建设，因地制宜开展丰富多彩的社区活动。负责与过程控制有关的程序文件和专业指导书地变形、执行，并根据实际工作情况及时提出修改意见，报审批人审批：负责本部门文件，重要资料及质量记录的控制和保管。负责对本部门管理服务进行风险评估，及时对顾客投诉及不合格服务采取纠正和预防措施并保品质管理部备案。检查本部门各项管理服务过程，检查服务质量，并提出纠正预防措施，验证纠正结果；对各类张贴的公告、下发上报的文件签署或授权签署，并对结果负责。负责本部门员工品质意识的宣传教育工作，组织策划品质推广活动。负责向公司物业管理部传递有关异常情况信息，并协助处理解决。完成公司安排或下达的其它工作任务。管理处经理权限及岗位职责文件编号：SY—WI—KF—02权限：审核权（有实际授权的，以实际授权为准）管理处上报建议、申请等，需总公司签批文件的审核。公司章程、各项工作流程拟定于修改的合理化建议、申请。日、周、月、季、年度工作计划及部门内考核标准的拟定上报。管理处经营与发展战略决策提报。管理处人员定岗编制计划提报。突发事件，危机事件及重大事故的处理意见与结果提报。员工升迁、调动、辞退权的建议权。管理处内应聘人员的复试意见提报。任何涉及经济或费用支出的经营活动计划建议权。管理处物资的请领、请购审核。各下属部门各项工作计划的审核。管理处员工绩效考核、奖惩的审核。管理处因公事物应酬的审核（需提前1日申请提报总经理批准）。核定权（有实际授权的，以实际授权为准）公司各部门与管理处，及管理处内\外部联络函件的签收、签发处理权。管理处公共事物处理权本处已批采购物资请领。职责范围内异常事故及重大事故的处理。授权范围内的临时处理权力。职责范围内，正常人员调度管理权。部门员工2天以内的事假、特殊调班批准权。管理处可分配部分的多种经营收入分配权。紧急维修等突发事件的临时采购权，但需要提前电话请示总经理批准。1.3承担责任a）对违规行为未履行职责进行处罚或提报，对部门内提报事件隐瞒不报，承担管理责任。b）对公司总经室及各职能部门现场月检，抽检结果承担奖惩责任。c）屡次违反公司《奖惩制度》3次以上者，给予降级处理；并根据其造成的经济损失的严重性，承担经济责任。d）对突发事件处理不当，造成一定不良后果的或影响正常服务开展的，根据情节轻重，给予“书面警告”至“降职”之间的处罚：并根据其造成的经济损失情况的严重性，承担经济责任。e）未经公司批准的多种经营等经济违规或越权操作行为，根据情节轻重给予“警告至记大过”处分，如给公司、各部门造成严重后果及不良影响者，给予“除名”并公布。f）对本管理处任何一个员工的违规，违纪承担连带责任及处罚。2.主要职责管理处实行公司领导下的经历制，管理处经理全权负责管理本小区工作的一切事务，以业主满意、微笑为目标，带领全体员工创新、创造性地做好做优各项工作，实现公司所确定的各项任务、责任和目标。主要职责有：代表管理处与公司签订《管理处年度经营目标责任书》，并以月、以部门为单位，细化和分解年度各个管理目标和经营目标；组织全体员工保证完成年度目标。合理安排安全岗位并制定安全管理工作方案，确保小区常年无安全事故。积极与消防管理部门沟通，做好消防设施检查保养，消防隐患的排除和整改工作，每年至少一次在消防主管部门指导下进行消防演习。制定具体保洁、绿化管理方案，做到无卫生死角，高标准创建整洁社区。制定小区房屋具体维护工作方案和计划，确保房屋无破损、安全无隐患等。制定细致的机电设备维护、保养、节能等管理方案，落实各设施设备维护保养责任人，确保机电设备常用常新，底耗能运转。因地制宜，利用小区各种资源和条件，开展多种业务，增加创收。协助品质管理部每年2次组织业主满意度调查，正确评估管理服务工作，并有效整改，提高小区业主满意度。组织管理处各部主管召开晨会，周例会，及每天至少1次，按体系文件各项工作规程标准，巡视管理区域内外场所及各部门工作情况，落实、督促、检查，及时发现问题，积极安排人员解决问题。装修期间，每天至少2次巡查各装修户，预防为主，及时杜绝各项违章装修行为。确保外立面不被破坏、无后续遗留问题、特殊工种做到持证安全专业等。制定管理处每月培训计划，个人授课不少于3次\月；做好培训管理工作，并做好人员的培训后的考核工作机每月绩效考核工作。每月不少于2次，于后半夜（午夜1时以后）对所辖管理处进行查岗并做好《夜间查岗记录》每月底向公司统一报送《管理处工作月报》，总结月计划工作完成情况和分析不足，并提出改进计划。严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收支缴纳，于每月25日前提请财务部共同制定《管理处月度收支预算》并报公司总经理批准。每年至少6次，组织开展员工集体活动等企业文化工作。于社区派出所、房管、城管、物价、居委会等有关政府部门保持良好的公告关系；与管理区内业主委员会、各住户、各单位保持友好睦邻关系，树立良好形象。代表管理处处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等，经公司批准或授权，可对外发表观点或接受媒体采访等。以身作则，事事带头，关心员工，奖罚分明有依据，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。客户服务部职责文件编号：SY—WI—KF—03负责管理处客户服务管理制度与流程的制定和实施，客户类质量体系文件的推动和执行。编制管理处客户服务工作计划并实施。对客户服务各项业务开展情况进行督察。负责管理处各类公文的起草、审核、打印、分发和文档管理。负责客户入住手续、退房手续的办理。负责客户装修申请，装修后核验等相关办理手续的办理。负责物业服务系统的管理、服务费用的催收、空置房的监管、钥匙管理工作。建立辖区客户档案、关注、改善重点客户关系。建立系统的物业管理档案管理资料、掌握小区物业设施\设备配置情况，熟悉小区场所的结构与分布，熟悉楼栋分布、业主及租户等小区基本情况。客户投诉的接待与协调，客户服务日常投诉、突发事件和重大投诉处理及其回访工作。负责辖区社区文化活动、文字宣传工作以及网站项目相关资讯的汇整上报工作。负责组织开展多种经营以及会所的经营、管理。负责辖区内清洁、安保、工程事务的巡视，发现问题及时通知相关部门纠正和处理。做好与管理处相关外联部门沟通工作。完成公司及管理处交办的其他工作。客服主管岗位职责文件编号：SY—WI—KF—041.主要职责1.1负责管理、监督和协调客户服务部的各项工作。1.2负责管理处客户服务管理制度与流程的制定和实施，客户类质量体系文件的推动和执行。1.3熟悉所管辖物业的结构、配套和业户的基本情况。1.4熟悉各种收费标准、构成及收费依据，对完成经理下达的各种费用收缴指标负负全责。1.5依据经理下达的收费任务，将管理费、公摊水电费、历史欠费等收费指标分解到各责任人并监督执行情况。1.6负责业户入住手续的组织办理和现场协调。1.7负责辖区公共区域以及业户装修现场的巡查。1.8配合工程部队业户装修进行审批和装修后的核验工作。1.9负责业户房屋质量相关遗留问题的整改跟进工作。1.10负责与各部门协调及时处理业户投诉。1.11负责重大投诉处理、业主回访及其统计分析，主动加强与业户的沟通与联系。1.12负责管理处有偿服务工作统筹管理。1.13协助进行社区文化活动策划及组织。1.14负责制定本部门月、季、年度工作计划并组织实施。1.15负责对本部门员工的工作质量监控。每天对部门人员各项管理服务工作进行检查、记录，对不合格的服务提出处理意见并报告经理组织实施。1.16负责本部门人员的业务培训及考核工作。1.17负责对本部门人员进行考核并提出晋升、降职、奖惩意见。1.18及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现。1.19完成上级交办的其他工作。客服专员岗位职责文件编号：SY—WI—KF—051.主要职责1.1负责按照质量体系文件要求执行各项业务流程。1.2熟悉所管辖物业的结构、配套和业户的基本情况以及管理处各项服务内容。1.3负责楼宇档案、业户档案、质量记录等文件资料的签收、发放、收集、存档和保管工作。1.4负责具体办理业主入伙手续及楼宇整改的跟进。1.5负责装修申请的现场办理及实施装修施工检查、验收协助工作。1.6负责对钥匙的发放回收及保管等管理1.7负责具体记录业户诉求内容，及时传达相应部门处理，并跟踪、督促服务按时完成。1.8负责物业及其配套设施、场地的巡查和维护管理工作。1.9接待现场投诉和有效的处理。1.10负责（责任）区域各项费用的收取、催收工作。1.11负责接待处理业户的来函、来电、来访及回访等具体工作。1.12保持与（责任）区域业户沟通联系，及时收集、掌握、反馈业户的意见建议。1.13负责各类业户意见征询调查的具体工作。1.14负责协助具体社区文化活动的开展。1.15及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现。1.17完成上级交办的其他工作。员工仪容仪表规范文件编号：SY—WI—KF—061.目的提高企业整体形象，确保服务品质2.适用范围适用于公司及各项目管理处全体员工3.内容3.1仪表3.1.1上班时穿着统一制服，工作服应挺直、舒展、干净，不得穿有皱折的服装上岗3.1.2服装：男士衬衣必须扎领呔，不能穿高领内衣，纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚或衣袖。3.1.3鞋袜：鞋袜整齐，工作鞋干净光亮，鞋底不钉铁掌；男士上班时只准穿深色皮鞋（护卫员只准穿黑色皮鞋），禁止穿拖鞋、布鞋、旅游鞋；男士袜子要穿素色，但不得穿白色袜子，不得光脚穿鞋或穿过于花梢的袜子。女士袜口不能露在西装裙外，穿肉色袜子，不能穿黑色袜子3.1.4工作牌：佩戴公司统一制作的员工证。佩戴时，员工证须置于上衣左侧兜盖上方中央位置，员工证下沿与兜盖上线平齐。3.1.5头发要整洁：不允许染发，不留奇异的发型；男士前额发不得遮盖眼眉，鬓角发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领；女士不得披头散发，不戴夸张的头饰。3.1.6男士坚持每天刮胡子，胡须长不得超过1毫米，鼻毛不得长出鼻孔；女士上班应化淡装，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。3.1.7男士指甲长不超过指尖一毫米，女士不超过指尖三毫米。83.1.9注意个人卫生，上班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。3.2表情3.2.1要面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感；不能面孔冷默，表情呆板。微笑时，嘴角向上微微翘起，隐约露出八颗牙齿，表情自然。3.2.2要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感；不要没精打采或漫不经心。3.2.3要坦诚待客，不卑不亢，给人以真诚感；不要诚惶诚恐，唯唯诺诺，面带虚伪。3.2.4要沉着稳重，给人以镇定感；不要慌手慌脚，毛毛躁躁。3.2.5要神色坦然、轻松自信，给人以宽慰感；不要双眉紧锁，愁云满面。3.2.6不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，做鬼脸、吐舌、眨眼，给客户以不受尊重感。3.3仪态应精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弯腰驼背、东歪西倒、前倾后仰；不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣（裤）袋。经常检查并保持良好的仪表，但不得当众整理个人衣物。3.3.1站姿：站立端正、上身挺直，挺胸收腹，眼睛平视，嘴微闭，面带笑容，双腿分开，双脚与肩同宽，脚跟分开距离限8厘米以内，双臂自然下垂、在体前交叉或采用背手式（双手在体前交叉站立时脚呈V字型），右手放在左手上，从正面看身体重心线应在两腿中间，向上穿过脊柱及头部，要防止中心偏左或偏右，中心要放在两个前脚掌。禁止手叉腰、手插兜、手抱胸。女子站立时，双脚呈V字型，膝和脚后跟要紧靠，两脚张开的距离约为两拳；男子站立时，双脚与肩同宽，站累时，脚可以向后撤半步，但上体仍须保持正直。3.3.2坐姿：应坐椅子的2/3，但不可坐在边沿上；双肩放松放平，腰部挺直，胸向前挺，躯干与颈、腰、腿、脚正对前方，双膝并拢。入坐时要轻盈、和缓、从容自如；落座后要保持上身正直；两臂可弯曲放于桌上或椅子和沙发的扶手上，也可放在双膝上，目光平视，面带笑容；两腿间距和肩宽大致相等，两脚自然落地；身后无依靠时，身体可稍前倾；头平正，不东摇西晃。切不可坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚，将脚跨在桌子或沙发扶手上；不得在客户面前双手抱于胸前、跷二郎腿、半躺半坐、趴在工作台上。行态：行走应轻而稳，昂首挺胸收腹，肩要平、身要直。不要头晃脑、吹口哨、吃零食；不要左顾右盼；不与他人拉手、搂腰搭背。同时注意：尽量靠右行，不走中间；与客户、上级相遇时，要点头示礼致意；与客户、上级同行到门前时，应主动开门让他们先行，不能自己抢先而行；与客户、上级上下电梯时应主动控制住按钮，让他们先上或先下；引导客户时，让客户在自己的右侧；客户迎面走来或上下楼梯时，要主动为客户让路。与他人同行应记住位次上的尊卑；在狭窄之处行走，若无急事，最好将外侧让出，以便有事者迅速通过。男子走路应该昂首、闭口、两眼平视前方，挺胸、收腹、直腰，行走间上身不动，两肩不摇、步态稳健。女子走路应该头部端正，不宜抬的过高，目光平和、直视前方；行走间上身自然挺直、收腹、两手前后摆动幅动小；小步前进走直线，步态要自如、轻柔。行走轻稳，昂首挺胸，收腹，肩要平，身要直，女士走一字步（双脚走一条线，不迈大步），男士双脚走两条线（横向距离3CM左右）；禁止摇晃臀部，不可摇头晃脑，禁止与他人拉手，搂腰搭背，奔跑，跳跃。手姿：在给客户指引方向时，要把手臂伸直，手指自然并拢，手掌向上，上身稍前倾，以肘关节为轴，指向目标，同时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标；在介绍或指示方向时，切忌用一只手指指点点。与客户谈话时手势不易过多，幅度不宜过大。3.3.5点头与鞠躬：当客户走到面前时，应主动起立点头问好，点头时目光要看着客户的面部；当客户离去时，应起立，身体要微微前倾（15°鞠躬状），敬语到别。3.4举止举止要端庄，动作要文明，迎客时走在前，送客时走在后，客过让路，同行不抢道。站、坐、走要符合规定要求。在客户面前应禁止各种不文明的举动，如吸烟、吃东西、掏鼻孔、剔牙齿、掏耳朵、打饱嗝、打喷嚏、打哈欠、抓头、搔痒、修指甲、伸懒腰等，即使是在不得已的情况下，也应尽力采取措施掩饰或回避，并主动道歉示意。上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸，干私活，化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保持工作时的良好气氛。应保持工作台面清洁，除标识牌和工作用品外，不能有任何杂物，烟灰缸放在服务台下，当有客户抽烟时才礼貌拿出使用。使用呼机或手机时，应低声细语，不应大喊大叫或故作神秘。开会时应设置在震动状态或关机。办公时间禁止打私人电话。3.5本规范准则将作为管理处\客服相关人员绩效考核的依据之一。客服人员规范礼仪礼节文件编号：SY—WI—KF—071.目的提高企业整体形象，确保服务品质2.适用范围适用于各项目管理处客户服务人员3.内容3.1接待来访时3.1.1客户来访时，应面带微笑起身，热情、主动问候：“您好，有什么可以帮到您吗？”。3.1.2与客户沟通时，须起身站立、身体略微前倾、眼望对方，面带微笑，耐心的倾听，并点头致意表示认真倾听。3.1.3对所有客户应一视同仁，友好相处，热情亲切。3.1.4办事讲究方法，做到条理清晰，不急不躁。3.1.5与客户道别主动讲：“先生/小姐，再见！”“请慢走”等。3.2接听\拨打电话时3.2.1电话在三声内接听，先说：“您好，三远物业，512号为您”。确认对方—听取、记录对方来电内容—确认重要内容准确—“再见”,3.2.2拨打电话时，接通电话—自报家门（“您好！我是三远物业**管理处”）—确认电话对象（请问您是***？）—讲述电话内容—“再见”。3.2.3无论是在接听或拨打客户电话时，均严禁使用“免提”，接听电话时应轻拿轻放。3.2.4对客户服务口径专业、一致，避免不同工作人员对同一问题给客户的解释出现偏差。3.3接受投诉时3.3.1接受客户投诉时，应首先站在客户的角度思考问题，急客户之所急，想客户之所想，尽量考虑周到。3.3.2与客户约定好的服务事项，应按时赴约，言行一致。3.3.3不轻易对客户许诺，一旦许诺就必须守信，按约定期限解决，不能解决的，应立即向上级或相关部门反映，并及时跟踪和向客户反馈问题进展的程度，直到问题解决。3.3.4处理问题时，如客户觉得不满意，要及时道歉，请求对方谅解，可说“请您原谅”、“请您多包涵”、“请您别介意”。同时要配合适当的补偿行为。3.3.53.4办理各类收费业务（如门禁、会员卡、停车）时3.4.1熟悉业务操作规程，办事迅速，工作认真细致，不忽视任何影响服务质量的细小环节。3.4.2及时提出改善工作流程的好办法，提高部门的服务层次。3.4.3礼貌地请客户出示所需的证件，“请、您”字不离口。3.4.4为客户准备好笔和表格，耐心细致地引导客户填写表格。3.4.5想客户解释清楚相关的收费标准。3.4.6请客户交费，将开具的发票收据和零钱以双手奉上，并说：“这是您的发票和零钱，请收好”，同时微笑注视客户，等客户确认无误后，向客户表示感谢。3.5收取拖欠物业管理服务费时3.5.1首先电话预约客户，请其约定来交费的时间，并在电话中清楚地告之其拖欠费用的款项和数目。3.5.2如特殊情况要上门收费时，要尊重客户的生活习惯和个人喜好，因工作造成的打扰应诚恳道歉，同时也不能对客户家里有任何评价。3.5.3工作时精神振奋，情绪饱满，充满自信，不卑不亢，对工作有高度的责任心，积极主动，尽职尽责，任劳任怨。3.5.4如收费中碰到投诉，对态度不好的投诉客户要理智冷静，自己不能处理时，予以记录，并及时报告上一级领导。3.5.5对客户的意见应诚挚道歉并虚心接受。3.5.6客户交费时，要及时出具相关费用明细表，如客户有疑问，要做好相关的解释工作。3.5.7客户交费后，将开具的发票和找零用双手奉上给客户，同时微笑注视客户，等客户确认无误后，向客户表示感谢。3.6进入业主家中回访时3.6.1进入客户家中前，先穿好鞋套，按门铃或敲门三声（敲门声音应适中），若没有应答，应等候10秒钟左右进行第二次按门铃或敲门。3.6.2得到客户的许可后，说“谢谢”后，进入客户家中。3.6.3回访完毕出门前应面向客户主动讲：“打扰您了，再见！”并点头致意。替客户关好门后（注意关门声响），脱下鞋套，离开业主家。3.7在路上碰到业主时如在小区或其他公共场所碰到业主时应向业主打招呼“您好，XX先生\小姐”告别时向客户说请慢走”“请走好”等常用打招呼用语。3.8本规范准则将作为管理处\客服相关人员绩效考核的依据之一。入住管理标准作业规程文件编号：SY—WI—KF—08目的1.1规范业主入住管理工作，确保业主顺利入伙。2.适用范围2.1适用于业主入住的管理工作。3.职责3.1管理处经理负责组织安排入伙工作；3.2客户中心主管负责协助经理安排业主入住工作；3.3客户中心专员负责具体办理入住手续；3.4财务部负责核收各项入住费用；3.5工程部负责验楼及其存在问题的整改跟进和水电开通工作。4.定义入住：是指业主收到书面入住通知，并办理完相应手续。业主收到入住通知一个月内未办理入住手续的，视为入住。5.程序要点5.1入住的准备工作5.1.1入住资料的准备a)根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《入伙指南》、《消防安全责任书》、《入伙通知书》；b)《入伙通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等；c)印刷以下各类入住表格：——《住宅使用说明书》——《住宅质量保证书》——《钥匙领用登记表》——《房屋交付验收表》——《业主（住户）资料卡》（《公司（商户）资料卡》）——《消防安全责任书》——《资料签收表》5.1.2设计办理入住手续流程图；5.1.3入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理；5.1.4区内环境：——入口处挂横幅，内容有“欢迎您XX”等，插彩旗，营造热烈气氛；——插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处→”字样；——入口处标明管理处办公地址和办公时间。5.1.5管理处办公环境：——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受；——张贴醒目的“入伙流程图”、“装修流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然；——管理人员着装整洁，精神饱满；——办公室内资料摆放整齐有序。5.2办理入住手续流程图业主备齐入住资料到客户中心（资料组）办理入住登记、验证手续业主备齐入住资料到客户中心（资料组）办理入住登记、验证手续到财务部（收费组）交纳入住费用验收房屋限期整改签署《业主公约》、《（前期）物业服务协议》及《消防安全责任书》发放资料发放钥匙开通水电5.3发出入住通知5.3.1根据议定的入住时间，客户中心协助项目开发商向业主发出入伙通知；5.3.2业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，客户中心应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续；超过规定期限未办理入住手续的，客户中心应将情况向管理处经理汇报决定是否登报催促。业主办理入住手续须带以下证件：a)《入伙通知书》；b)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一寸彩照每人两张；c)单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份；d)《购房合同》原件和复印件各一份；e)委托他人办理的，须带业主委托书。5.4入住手续的办理5.4.1验证：客户专员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下资料进行检查：a)购房合同原件；b)业主的身份证原件；c)发展商出具的入伙办理资格证明；d)单位购房的还须检查其单位营业执照副本；e)委托他人办理的，还须检查业主的委托书。5.4.2检查无误后，客户专员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件、入伙通知书、业主委托书存入业主档案；5.4.3将业主提供照片中的一张巾《业主（住户）资料卡》内，另一张为业主办理《业主证》；5.4.4交纳入住费用：客户中心指引业主到财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目：a)煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目不予收费；b)有线电视初装费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费；c)装修保证金：业主可选择入住时交纳或等申请二次装修时再交纳；d)装修垃圾清运费：同上；e)管理费：以入住之日起计算当月管理费。5.4.5验房收楼：a)客户中心客户专员在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《房屋交付验收表》中；b)房屋经验收合格的，客户专员应请业主在《房屋交付验收表》中签字确认；c)验收中发现问题，业主要求搬入或二次装修前装修的，客户中心应通知工程部在一周内给予解决整改结果通知客户中心：——工程部一周内未整改完毕的，客户专员应将整改情况反馈给业主，并告知具体验收时间；——整改完毕后，由客户专员通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客户中心主管进行跟进，限期尽快解决。5.4.6发放钥匙：a)业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，客户中心客户专员应将业主房屋钥匙全部交给业主；b)业主收楼有问题，客户中心客户专员在将钥匙交给业主的同时，要求业主填写《钥匙托管书》后，留下备用钥匙供管理处联系维修使用；c)业主在领取钥匙时，客户专员应要求业主在《钥匙领（借）用登记表》内签名确认。5.4.7签署《业主公约》、和《消防安全责任书》a)客户专员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读；b)请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》；c)客户专员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》基中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。5.4.8资料发放：客户专员将以下资料发给业主保存，并要求业主填写《资料签收表》：a)《住户手册》；b)签署后的《（前期）物业服务协议》；c)签署后的《业主公约》；d)签署后的《消防安全责任书》；e)《住宅使用说明书》；f)《住宅质量保证书》。5.5开通水电5.5.1客户中心客户专员应邀请业主一起将水电表读数抄录在《房屋交付验收表》中；5.5.2通知工程部开通该业主房屋的水电；5.6填写当日《入伙办理日报表》5.7业主档案管理的具体办法详见《业主档案管理标准作业规程》；5.8本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。6.相关文件《装修管理标准作业规程》《钥匙管理标准作业规程》《业主档案管理标准作业规程》7.质量记录《业主（住户）资料卡》（《公司（商户）资料卡》）《房屋交付验收表》《钥匙领用登记表》《资料签收表》业主档案管理标准作业规程文件编号：SY—WI—KF—091.目的规范业主档案的保管与跟踪工作。适用范围适用于物业管理处业主档案的保管与跟踪。职责客服主管负责监控业主档案保管与跟踪工作。客户专员负责依照本规程具体实施业主档案的保管与跟踪。程序要点业主档案内容经业主签署后的《业主（临时）公约》《前期物业服务协议》经业主签署后的《消防安全责任书》《业主（住户）情况登记表》《资料签收表》《钥匙领（借）用登记表》《房屋交付验收表》《装修申请审批表》、相关图纸及装修施工队资料《违章处理通知单》及处理结果资料业主的有关证件复印件。其他应保存的资料。档案盒（夹）印制公司统一格式的档案标贴纸将制作好的档案贴标粘贴在档案盒（夹）左侧立面顶部5cm位置上，并排列在档案柜中。住户档案盒的制作摆放将写有“楼号房号”的标贴纸贴在档案盒侧面上。将住户的有关资料存放在相应的档案盒内。将住户的档案盒（夹）按栋号、楼号、房间号地先后顺序排列在档案柜中。按档案盒（夹）内的各业主的资料排列顺序将档案有关内容登记在《业主档案目录表》内，内容包括：房号、档案编号、业主姓名、入住时间、档案页数、备注等栏目。业主档案的跟踪4.4.1当发生下列情况变化时，客户服务部客服专员应将变化情况记录在业主档案中；通讯电话联络方式发生变化时：业主\住户发生更替时。4.4.2业主档案跟踪管理：由客户中心客服专员每季度进行一次家庭情况的普查，对拖欠管理费、、水电费和其他服务费一个月以上的业主，客服专员应至少应至少每个15天跟踪一次。4.5业主档案属绝密档案，特殊情况如需查阅须保管理处经理批准，经客服专员办理登记手续后方可查阅。4.6业主档案应永久保存4.7客户服务部人员应利用物业管理系统对业主档案进行管理，并注意数据备份。4.8本管理规程执行情况作为管理处\客服相关人员绩效考核的依据之一。装修管理标准作业规程文件编号：SY—WI—KF—101.目的对房屋装修进行依法管理，维护房屋的整体外观和业主（住户）的利益，确保房屋的使用安全。2.范围适用于公司管理的各大厦（小区）的装修管理。3.职责3.1管理处经理负责对装修审批过程及验收进行监督和审核。3.2客户服务部负责办理装修及装修验收的申报受理，初审装修方案并建立装修管理档案。3.3工程部主管负责对装修方案进行二审并参与大的装修项目的方案审查。3.4客服专员负责对分管片区装修过程进行巡查、监督并记录，督促违章装修的整改。3.5工程部及维序管理部巡查人员负责将巡查过程中发现的装修违规问题记录，督促纠正或报分管客户专员处理。3.6维序管理部各岗位人员按各自岗位职责做好装修施工人员的核查、装修材料，物资的进出监督、检查及装修现场环境巡查等工作。4.物业装修管理工作程序4.1装修申请4.1.1客户服务部负责接收客户的装修申请，向客户发放《二次装修管理规定》、《装修申请审批表》及《室内装修装饰管理服务协议书》。4.1.2客户服务部向客户收回填写完毕的《装修申请审批表》连同《二次装修管理规定》及《室内装修管理装饰管理服务协议》中所需要相关资料。4.1.3以下情况应向客户收取如下资料：属业主委托代理人办理装修手续的，须收取委托人和代理人身份证复印件和《物业装修委托书》承租人及其他使用人申请装修的，除需要提供申请人身份证外，还需提供业主身份证复印件、业主房屋租赁契约和《委托书》房屋装修未委托专业公司进行，无法提供单位资质证书及相关装修设计图纸的，业主需签署自行装修的《装修承诺书》。装修审批流程客户服务部负责初审客户提交的装修申请资料，初审符合要求后将相关资料转交工程部进行二审。工程部须审核如下的装修项目：土建方面：地面打凿、隔墙改动。电气线路及改造，用电负荷加大。非设计制定位置的空调安装。管道系统的改造，包括给排水系统、消防系统及煤气管道系统等平台、天台、阳台、卫生设施等防水改动。弱点线路的改造。工程部审核需按小区整体设计风格统一制作的项目：防盗网、防护窗花、拉闸门、天台、栏杆、遮阳棚、标识牌等。工程部不予以批准的装修申请项目：承重墙、外墙、梁、柱、天花等打凿。进户门、外窗、公共通道扩大或改小等。工程部将审核意见填写在《装修申请审批表》中，交客户服务部核算相关费用后报管理处经理批准。管理处对装修项目资料齐全的，三个工作日内予以答复：商业用途面积较大的装修项目，一周内给予答复。装修项目申请经管理处经理批准后，管理处客户服务部与客户、装修施工单位签订《室内装饰装修管理服务协议》、《装修防火责任书》。同时，为客户和装修施工单位开据《收费通知单》，收费组收取相关费用。客户缴清相关费用后，由客户服务部向装修施工单位发放《装修许可证》贴于该装修和的进户门上，并为装修施工人员办理《装修施工临时出入证》并填写《装修施工人员登记表》及《临时出入证发放\回收登记表》。对于需取得政府相关部门许可的装修施工项目，应由客户或装修施工单位取得政府部门相关许可证后方可进行装修施工。办理手续时应特别提醒装修客户机装修施工单位：应提前申报隐蔽工程，并在隐蔽前通知管理处进行验收。如装修人未申报或未通知管理处，则管理处在装修结束后组织验收时，如须拆除隐蔽部分遮挡的，一切责任由装修人承担。装修施工现场管理管理处依法对物业装修施工项目实施全过程现场管理，对不符合装修审批范围的项目有权勒令停工并采取相应的纠正措施。装修施工人员凭《装修施工临时出入证》出入施工现场。安管员负责检查证件。客服专员对分管责任范围内的装修户每日进行2次巡查，并将巡查情况记录在《装修巡查记录表》中。巡视重点有：是否有超范围装修；装修行为及人员是否符合相关规定，有无违章装修。是否存在安全隐患（消防、治安、楼宇结构）。如有发现问题应及时处理，报管理处落实。对违章装修发出《装修违章整改通知单》限期督促整改，必要时可按《住宅装修管理规定》及服务协议上的相关条款处理。工程部及安管部巡查人员在每天巡查中负责将巡查过程中发现的装修违规问题记录，督促纠正或报告分管的客服人员处理。客户装修须动火作业，管理处应通知其办理动火申请手续，经审核同意后向装修队发放《动火作业许可证》；如须临时用电应填写《装修临时用电申请表》向管理处申请。防水部位改动后，管理处需按标准作存水试验，经验收合格后方可进入下道工序。管理处应明确规定装修施工时间，并严格监督装修施工单位按规定时间进行施工。特殊情况，客户需在夜间施工的，应向管理处申请，填写《夜间延期申请审批表》，审批通过后方可施工。管理处应告知客户；装修垃圾必须“袋装化”，并按管理处指定时间、线路和位置堆放。客户装修如超过员申请期限的，应向管理处申报，填写《装修延期申请审批表》。审批通过后方可继续施工。装修施工人员管理4.4.1装修施工人员若有留宿在小区内，需有客户提供担保，并填写《装修人员留宿申请审批表》，报管理处批准后方可留宿。4.4.2装修施工人员必须遵守管理处治安、消防等相关管理规定，不准在装修施工现场作饭、酗酒，装修施工现场禁止打麻将及其他形式的赌博。4.5装修验收4.5.1客户服务部在接到装修人地验收申请后与其约定验收时间。4.5.2客户服务部负责组织物业公司各部门按约定时间参加竣工验收，并填写《装修验收表》4.5.3物业公司的验收重点；是否改变了房屋的主体和承重结构（梁、柱、板、承重墙），是否改变了房屋外观及配套设施的使用功能（如将阳台该做厨房、卫生间、封闭阳台等）等是否改变和损坏上下水管柱管道、消防管线、供电线路、通讯线路、防水层（应做碧水试验）、隔热层、内气管道等;是否占用和损坏房屋的毗邻部位；是否有违反《住宅装修管理规定》的内容。如果全部符合要求，填写《装修验收表》双方签字后并报挂你出经理审核；如果不合格，说明原因，限期整改，在进行复验，直到合格。符合验收标准的，客户服务部收回《装修许可证》、《临时出入证》等相关证件；装修保证金的返还由客户服务部与客户约定在1-3个月后负责办理。不符合验收标准的，由装修施工单位按《装修整改通知书》，要求进行整改，直至符合验收标准为止。违规处罚有下列行为之一者，管理处有权对客户或装修施工单位发出《装修整改通知书》，进行整改和违规处理，直至停电、没收工具等处罚。擅自动用明火作业，导致发生火警，则一切责任及费用由客户或施工单位承担。因房屋装修引起的漏水、渗水、造成他人受损，处、除及时修复外，承担一切后果。凿打不可改动的项目及未按装修审批范围进行装修施工等。在规定的施工时间之外进行噪音施工。未按指定的时间、线路和位置堆放装修垃圾。未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的物业装修，并由客户或装修施工单位承担装修过程中引起的任何后果。擅自占用公共通道等。违规清洁严重的，由管理处移送至政府先骨干部门处理。4.7装修管理考核4.7.1装修监管不力管理责任区内出项违规装修，责任监管人员（管理处经理、工程主管、客服主管、安保主管及责任区客服专员、维修员）罚则；每出现一处违规安装防盗网，则扣除关联责任人的月绩效工资经理200元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管100元\处.月，责任区域客服专员80元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一处违章搭盖，则扣除关联责任人的月绩效工资经理300元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管200元\处.月，责任区域客服专员100元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一处窗花未统一样式安装，则扣除关联责任人的月绩效工资经理100元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管50元\处.月，责任区域客服专员30元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一处破坏外观处，则扣除关联责任人的月绩效工资经理200元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管100元\处.月，责任区域客服专员80元\处.月、维修人员30元\处.月；每发现一处违规钻空调孔\排气孔，则扣除关联责任人的月绩效工资经理100元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管50元\处.月，责任区域客服专员50元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一处违规空调乱挂（严重影响外立面）的，则扣除关联责任人的月绩效工资经理200元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管100元\处.月，责任区域客服专员80元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一起，因防水等装修监管不到位，造成业主纠纷或遗留问题，影响服务或收费的，则扣除关联责任人的月绩效工资经理100元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管80元\处.月，责任区域客服专员50元\处.月、维修人员30元\处.月；每出现一处上列之外的违规装修，则视情节严重扣除则关联责任人的月绩效工资经理50-100元\处.月，工程主管、客服主管、安保主管30-80元\处.月，责任区域客服专员20-50元\处.月、维修人员10-30元\处.月；扣款期限以月为单位，由违规现象发现单月起直至整改完成为止；违规发生当月内整改完毕的，则不予以扣款。监管责任区出现违规装修未整改恢复的，若关联人员在此期间岗位调离管理处的，则新调岗到位的工资标准起薪按仍实际被扣后的标准执行。本规程执行情况作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。相关文件《室内装饰装修管理服务协议》《二次装修管理规定》质量记录《装修申请审批表》《装修防火责任书》《装修施工人员登记表》《装修巡查记录表》《装修整改通知单》《装修许可证》《临时出入证》《动火作业申请审批表》《夜间装修施工申请表》《装修人员夜间留宿申请审批表》《装修延期申请审批表》《装修验收表》《出入证、许可证发放回收登记表》《临时出入证押金收缴情况登记表》《装修办理统计表》《室内碧水试验检测表》住宅室内装修管理规定（范本）文件编号：SY—WI—KF—11为指引业主（住户）的装修工作，规范装修工作，加强【】入伙期间的装修管理工作，保证房屋结构及各类设施设备不被损坏，使其使用功能得以正常、长期的发挥。根据建设部100号令《住宅室内装饰装修管理办法》，结合【】的实际情况，特制订本装修管理规定，具体如下；装修申请流程对居家进行装修的业户，须会同其委托的装修者一起提前5天到管理处填写，递交《装修申请审批表》、《房屋结构及平面布置效果图》、《电气线路平面图及系统图》、《冷热水管道平面图及系统图》等，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容。业主使用人提出装修时，需经业主亲笔签名统一后方可办理。装修施工单位应向物业管理处提交《营业执照》、《承建资格证书》等相关证照的复印件（以上资料均须加盖施工单位红印章）管理处接到上述申请后3日内做出核准，对符合条件的准予开工，不符合条件的需补齐相关资料再开工。管理处核准业主的装修申请之后，业主须缴纳装修保证金等相关费用（见装修监管费用明细表），施工单位应须向管理处提交进场施工人员2张一寸照片及身份证复印件办理并在缴纳相关费用（见装修监管费用明细表）后给予办理《临时出入证》及《装修许可证》。特殊工作专业人员岗位证书（电焊工操作证等）。装修监管费用明细表序号项目金额收取方式收取对象备注1房屋本体装修保证金3000元\户业主或装修人装修验收后1-3月后退还2公共设备施维护保证金2000元\户装修单位装修后退还3出入证押金30元\张装修单位装修竣工后凭证退还，证件丢失不予以退还。4出入证工本费5元\张装修单位不退还5装修许可证保证金20元\张装修单位装修竣工后凭证退还6装修许可证工本费5元\张装修单位不退还7垃圾清运费装修单位不退还8公共设施使用维护费100元\户装修单位不退还8扎装修现场配备灭火器2只装修单位装修单位自备装修禁止变更项目未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的。将设计有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体和门窗。损坏房屋原有节能设施，降低节能效率。任何形式的封闭阳台（包括透明玻璃、锂合金窗，软性塑料，活动悬垂性隔离叶，隐形防盗网等）不适当增加露面静荷载，包括在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具、铺设室内地板和大理石地板等。不允许在室内现浇水磨石或铺设厚度10MM以上的砖、板等材料。住宅楼面荷载和下面天棚荷载之和不得超过150KG\平方，烟台荷载不超过250KG\平方。任意刨凿、重击板、外墙内侧、排烟管道以及不经穿管道直接埋没电线在室内地坪暗埋冷热水管等。破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层。使用不符合消防要求的装修材料。将雨水管用于做生活污水管的排放。随意改动外门窗，阳台用途及窗户、阳台色调。安装空调未到管理处申报，未按管理处制定位置安装。在阳台搭建阳光棚、安装防护栏、窗花只能按统一样式安装。改变房屋外貌，在非承重墙上开门、窗、及搭建建筑物、构筑物。随意改移保安兑奖及其他公共设施，若需要改动位置须先征得管理处同意。商业招牌或标识安装未得到政府有关部门批准，且未报管理处审批。擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动时，应提前一个月向供气单位提出申请，有供气单位组织实施。装修中未留出“管道、电器检修口”；厨房靠天棚靠排烟处，室内入口强弱电信号接口处未预留检查口的。拆解智能化设施。不得擅自在公共部位安装太阳能热水器。安全防火管理安全防火重于泰山，稍有不慎，生命和财产将毁于一炬，所以请您在装修时注意以下几点防火要点。施工所用易燃材料，如木材、油漆、天那水等均应由专人保管、单独存放，不能过量存放；木质材料等废料堆放不超过0.5立方。不得将油漆、天那水、酒精等易燃易爆品随意倾倒入地漏、座便器等施工人员不得在施工现场使用明火装置如电炉、煤油炉等进行烧水煮饭。施工现场严禁吸烟。严格按照用电安全操作规程进行作业。严禁挪用任何消防设备、设施及消防用水。消防防火门严禁拆换，不得擅自装饰及一切改变消防设备设施外观的行为。装修现场须配置适量灭火器。装修人员必须要懂得灭火基本常识，掌握如何使用灭火器。公共通道及电梯疏散间严禁堆放杂物。公共走道的防火门应保持自由关闭状态，禁止用物体卡住防火门使其常开，以免损坏闭门器，失去防火作用。装修易燃材料须做防火处理。公共设施、设备的管理每个小区在装修期的设备设施是最容易遭到破坏的。所以您要要用电梯搬运装修材料和装修垃圾时必须遵守以下规定：严禁搬运超重物体进入电梯；严禁超长物体、锐利物体进入电梯。严禁用木板、铁丝等杂物塞入电梯门内以阻止电梯运行。严禁乱按楼层按钮，严禁乱按电梯警铃。经楼梯搬运材料时，注意保护墙面，疏散指示灯及照明路灯、楼梯台阶等不受损坏；严禁在室外的任何公共地方进行加工专业（特殊情况须经管理处同意）严禁对公共设施设备、公共场所、楼宇等破坏、污损及占用。装修安全用电管理装修施工用电不得超过该单元的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线，如需要动用户外电源时，请到管理处办理相关手续。施工前，装修施工单位或业主（住户）应根据施工项目的用电量大小，向管理处填报《装修申请审批表》时要注明，以确保安全用电。管理处有权派专业人员对其机械电气设备进行检查。按相关规定特殊操作人员须持有上岗证，注意安全专业。凡施工所使用的电动设备，工具及电源线、插座、插头等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全及安全作业要求。施工中不得用裸露电线插接电源或使用存在有安全隐患的电器设备工具等不安全的施工行为。临时用电申请批准后，须在管理处专业人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）。装修卫生管理文明作业，不在任何公共地方堆放或遗留任何垃圾。房屋至室内垃圾指定堆放点之间的路段要保持干净。施工时用地砂石等材料不能堆放在交通道路上，须袋装后运入住宅内。严禁高空抛弃任何物件，包括水、废料、剩饭菜等。严禁在本辖区范围内的任何公共场所大小便。在装修施工人员进场前在装修单位内安装简易便盆、面盆，严禁在本辖区范围内任何公共场所遗弃酒瓶和垃圾等。8、装修噪音、粉尘的控制8.1施工中不可将房门打开，防止有过多的粉尘积聚在公共走道内右碍卫生及导致消防设备误报警。8.2不可使用电锯等大噪音设备或重锥击打墙面、地面。9、装修人员进出管理9.1所有装修人员必须佩带管理处颁发的出入证方可出入社区，办理出入证必须持有有效证件（身份证、暂住证）9.2施工人员不可穿拖鞋、裤衩、光膀子等衣冠不整进入本社区。9.3施工人员不可在天台等公共场地露宿、饮酒等。9.4施工人员如需在装修单元内留宿须到管理处申请经审批后仿伪卡留宿。9.5施工人员不可在社区或出入口周围向业主兜揽生意。9.6严禁施工人员在社区内聚众赌博。9.7施工人员出入证在小区应随身携带，妥善保管，装修完毕后须退回此证，否者扣除相应的押金。10.装修时间及期限装修时间规定为：8：:00-12:00，14:00-20：00（每日18:00之后，及法定节假日必须做静音施工作业）。11.装修垃圾清运与管理11.1装修垃圾必须当天清理完毕并袋装，半圆到小区指定堆放点。11.2垃圾清运必须使用结实细密的袋装，不准洒漏。11.3垃圾搬运时严禁在地面拖拉，可由两人抬离地面行走。11.4垃圾如用电梯使用时必须遵守电梯使用规程。装修垃圾各户装修单元房内的装修垃圾必须用结实细密的编织袋装好，有施工人员在每天指定的时间内成批量自行清运到本小区指定地点。12.违章处理凡违反上述规定经查实后，可根据情节和后果，做如下处理：12.1批评教育；12.2责令停工；12.3责令恢复原状；12.4扣留或没收工具；12.5停水、停电；12.6赔偿经济损失；12.7情节严重者需报政府相关部门做进一步处理，由有关部门根据相关规定处以200—50000元罚款不等。以上几种处罚可同时并处（参照《住宅室内装饰装修管理办法》）对有意骚乱居民的施工单位，立即清理出本社区。13.装修验收13.1验收时需先与管理处客户服务部申请并预约好验收时间。13.2装修验收时业主与装修单位需一同到现场验收并签字。13.4若管理处发现有违章施工或存在施工质量方面的问题时，将对施工单位发出整改通知书，对整改不彻底或未整改的单位，将被责令停工、完工不予以验收或上报行政主管部门处理。13.5对同于施工单位连续发出两张或以上的整改通知单的，或是法相有严重施工直来质量问题的，该施工单位将被清理出本社区并不得在本社区内承接任何工程；余下工程将由业主另行聘请的施工单位进行。13.6装修对装修完毕需经业主签字同意，验收为合格或严重违规者，将接受相应处罚。商铺管理规程文件编号：SY—WI—KF—12目的1.1规范商铺管理，维护各辖区舒适、安全、文明的居住及办公环境。2.范围2.1适用于管理处对所辖区域内商铺的管理。3.职责3.1管理处经理审批本辖区的商铺管理办法，与经营者签订《商铺管理协议书》。3.2管理处客户中心负责制订辖区具体的商铺管理办法，对商铺进行日常巡查及管理，解决各类问题和纠纷，对不能解决的问题及时上报经理处理。4.方法与过程控制4.1管理处应根据本小区/大厦具体情况，制订相应的商铺管理规定，对商铺的经营及从业人员的行为进行规范。4.2商铺经营者在商铺开业前应与管理处签订《商户管理服务协议书》、《商铺消防安全管理责任书》、《公司（商户）资料卡》，明确商铺经营范围，行为规范和管理费用标准。管理处应向所有的商铺明确其门前三包责任制的实行。4.3管理处应制订统一的外墙、灯箱、招牌等制作安装规格标准，并将该标准知会商铺业主或经营者。商铺需要装修时，除按《商铺装修管理规定》的要求执行外，特别应向管理处提供外墙、灯箱、标识等的设计方案并经认可后方可通过，以确保辖区外观的基本统一和整体美观。4.4商铺自入驻起一个月内，须向管理处提供《营业执照》、法人代表身份证复印件，以及从业人员身份证明，计划生