榆林房地产发展分析

榆林房地产发展分析2010-02-0101:03:51作者：孙大伟来源：榆林日报浏览次数：165文字大小：【大】【中】【小】简介：编者按：随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南房地产市场迅速升温，一些城市如海口、

三亚甚至出现了房价一天几涨的''狂热''局面。他山之石，可以攻玉。新的一年里，我们如何看待榆林房地

产市场在...编者按：随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南房地产市场迅速升温，一些城市如海口、三亚甚至出现了房价一天几涨的''狂热〃局面。他山之石，可以攻玉。新的一年里，我们如何看待榆林房地产市场在过去一年的表现？同时在全国房地产市场价格整体性很难下降的情况下，榆林的房价又会经历怎样的变化，而普通老百姓的住房梦又何时才能够实现?西安房地产信息网数据研究中心通过对十个典型城市的调研分析，按照各个城市房地产发展规模以及发展潜力的不同、按照相应的比重得出陕西省整体普通住宅的均价为4297元/E。从图上可以看出，西安普通住宅均价最高，超过5000元/E，属于第一梯队；榆林、延安、咸阳的普通住宅均价在3000-4000元/E之间，属于第二梯队；而宝鸡、铜川、渭南、汉中、安康普通住宅均价在2000-3000元/E之间，属于第三梯队；商洛的普通住宅均价1951元/E，是十个城市中均价最低的一个城市。榆林受地理因素影响城市规划外的土地由于荒漠化严重，造成规划内土地尤为稀缺，土地投资较为火热，从而让房价水涨船高。而由于煤、石油的发现，榆林已经成为陕西经济的

重要一极，人们的生活水平日益提升，房产需求量也随之有大幅度的增加。榆林房地产起步于九五时期，经过10多年的发展，房地产开发队伍不断壮大，全市共有房地产开发企业130多家，住宅设计理念和建设水平不断提高，人民群众居住条件不断改善，全市城镇人均住房面积达29平方米。2006年到2009年上半年，商品房完成投资近200亿元，经济适用住房近100万平方米，完成投资10多亿元。目前均价为3747元/E，个别项目已达5000元/E，紧随西安，在售项目为21个。榆林房地产特征：1、80%以上的住宅小区规模偏小，建筑风格单一。2、周边区县的置业人群占客源量的50%左右，改善型需求增多。3、中小户型受宠。4、房地产开发理念落后，模仿严重。注：本文择录自《陕西房地产市场分析报告》一文，题目系编者所加。榆林房地产市场调查【企业内刊新闻】浏览次数：594发布日期：2010-1-21作者：周家人【企业内刊新闻】榆林城市整体规划为北高南低，由于城北受自然环境的限制，城市重心已向西南方向转移，城市道路大约称为三横两纵，东西方向为东沙和西沙，东沙主要以城中村及政府新建经济适用房为主，其经济开发区主要在西南方向，高层林立，加之部分行政单位的南迁，已在南郊形成了特有的经济和商住圈，目前还在大面积开发及建设之中。一、 本案周边环境榆阳市食品总公司（本案）位于榆阳大道以南，沿210国道北上，距榆林华宇地产约为300米左右，其称为长城北路，目前本地块城市配套不全，供热、下水及天然气都没有完全到位，本地块在长城北路距离最近的两个楼盘的市政配套也不到位，取暖以壁挂炉为主没有市政集中供热，本案南侧为榆林市肉联厂，总之，本地块四周人烟稀少，没有形成居住群，而且属于城北最边缘处的市政规划之一，大环境不会得到及时改善和变化。目前看此处不会再有大的发展前景，四周主要以村镇居民为主。此处的房地产开发更提供不了有价值的环境。附近有汽修厂，内联厂，榆阳镇小学及沟壑。210国道对面为北岳庙村，食品厂地貌为南低北高，南北相差约12米，临210国道地差约5米左右。二、 本案最新的楼盘1、玉景湾，开发商：榆林华宇地产，由五幢高层小高层组成，开工建设为2007年，沿街为11层商住的小高层，商业为两层连体，以上为住宅，大约2009年5月份售完，其销售价格在2700-2800元/皿，清盘时涨为3500元/皿，其目前1号楼8层164皿，每平米售价3600元，2号楼17层129皿，价格为每平米3780元，11#楼4层116皿，单价3280元/皿，地下停车位9万元。（部分业主目前的售价）商业部分（不卖，出租价格为5500元/皿）2、月亮湾，由9幢多层和6幢高层组成，其高层为村组安置房，多层为小产权的六层住宅。户型统一为138平米，三室两厅两卫，均价为3300元。一层至三层3700元，四层3500元，五层3050元，六层2500元（目前均已售90%以上，只剩顶层房源）三、 城东楼盘（东沙）1、 民生家园位于红山西路和长虹南路西北角处，人群居住相对集中，配套齐全，目前销售基本结束，主要以高层为主，余13层房源，其3400元起价，四层售价为3480元/皿。（无售楼部，以围墙广告作为销售渠道。）2、 东沙区域主要以政府开发经济适用房为主，大部分由小高层和高层组成，其主要以大100平方米以上的大户型为主，均价在2300元左右。四、 城南楼盘（经济开发区）1、 塞维利亚其以西班牙建筑风格为主，占地约为200亩，以高层和别墅为主，均价在5500元/皿，以假绿植为小区的主要绿化特点，目前所开发的5幢16层高层均已销售90%以上，为开发区的优质地段。户型以136m2188皿的大户型，没有100皿一下的户型设计。2、 御溪台紧邻塞维利亚西侧，其为板式高层，约由9幢高层组成，其均价为5600元，主要户型以126m——148m2为主，顶层为复式结构，根据销控来看，其中三幢已经团购，其余也销售在80%以上。而且126m的户型设为两室两厅。2008年4月开始动工目前已经全部封顶，绿化为真实绿植。3、 天池-世纪城位于开发区的卡鲁为世纪大道的西北角，其建筑面积为35万m，户型为89m2——354m2之间，其户型面积可以满足不同消费者的需求，其9月12日开盘，起价为3238元。五、 本案经济指标预测（一）、总收入占地面积：62亩X667m=41354m可建筑面积：按容积率3计算41354X3=124062m实际面积：124062m-3000m=94062m总销售额：94062/X3000元/皿=2.82亿元6.实际销售额：28218万元-1200万元=27018万元（二）、总成本建筑成本：124062皿乂1500元/皿=1.86亿元各种规费：124062^X200元/皿=2481万元管理费：124062X20元/皿=248万元销售费用：124062/X80元/皿=992万元室外工程、设计、勘察：124062^X100^=1200万元税费：2.82亿X5.5%=1550万元合计：2.5亿元小结：总体房地产正在蓬勃发展之中，城市根据自然条件的不同，城北和城南的房价差异较大，且都是以超大户型为主。目前在地段的划分中，榆林的土地价格也飙升不停，主要地段的土地价格在200万元一500万元/亩之间，对于外来的房地产开发商形成了一定的高风险。因此，现在入市榆林时机显然有些滞后，但从整体房地产的销售来看，市场的刚性需求依然乐观。望投资榆林房地产商要审时度势，谨慎行事。2010中国•榆林房地产项目招商大会开幕2010年10月29日10:0310月28日，为期两天的2010中国•榆林房地产项目招商大会在榆林世纪广场隆重开幕，本次大会共推出房地产、市政公用基础设施、旅游文化、物流园区、社会事业等领域的165个项目，投资总规模达1569亿元。市委书记李金柱宣布开幕、市长胡志强致辞、省工商联副主席李建军讲话，市委副书记陆治原主持开幕式，来自北京、上海、西安等全国一线城市及榆林本土房地产企业代表1000多人参加了大会。胡志强在致辞中说，榆林提出要建设百万人口的区域中心城市，重新修编了榆林城市发展总体规划，规划面积2200平方公里，中心城区面积400平方公里，建设用地面积100平方公里。按照组团式大城市建设思路，榆林将建设“两带”“三区”“九个城市片区”，把榆林建成宜居、宜学、宜商、宜游的西部强市、能源新都、塞上名城。胡志强指出，榆林正处于经济社会转型跨越发展的重要阶段，房地产业发展前景十分广阔，榆林是一座可以大有作为的城市。希望有战略眼光的中外投资商，有实力的企业家和新老朋友，来榆观光考察、投资兴业，合作互赢、共谋发展。

榆林将认真贯彻国家宏观政策，坚决落实鼓励房地产投资的各项政策，积极完善配套政策，大力促进房地产健康发展，并为投资者提供优质高效的政务服务、打造最优的投资环境，让每一位来榆客商放心投资、专心经营、安心发展。李建军在讲话中说，榆林物华天宝，资源优势突出，榆林已成为陕西经济的重要增长极，“西部发展看陕西，陕西发展看榆林”，省委、省政府专门为榆林出台了“27条”政策措施，举全省之力为促进榆林跨越发展保驾护航。随着中省企业在榆发展规划的拓展延伸和一批重点项目的落地实施，必将使榆林经济社会发展速度更快、群众收入更高，这将使榆林的人口迅速增长，榆林住宅需求量猛增，榆林房地产业发展前景广阔，是一片亟待开发投资的热土。开幕仪式结束后，市委书记李金柱、市长胡志强等参观了本次招商大会的各个展区。他们充分肯定了布展工作，希望各级各有关部门本着“让客商发财、促进榆林发展”的理念，通过交流与深入接触，让客商找到中意的投资项目，成为榆林百万人口城市建设的积极参与者和开拓者。市政协主席刘汉利及市领导周树红、杨树业、钱远刚、尉俊东、杨玉祥、马宏玉、曹世玉等出席开幕式。塞上明珠榆林房地产市场分析瑞胜地产近年来，全国房地产市场都呈现大幅增长的趋势，作为陕西的二级城市一一榆林，房地产市场的价格也出现了很大的涨幅。榆林位于陕西北部，能源矿产资源丰富，被誉为中国的"科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。榆林房价如何实现房价三级跳？纵观榆林房地产市场，可以看到涨价只是这几年的事情。2000年之前，榆林房地产市场可以用波澜不惊形容，当时整个住宅需求基本依靠单位集资盖房满足，商品房的市场份额小，需求量小。时间来到2005年，榆林市的多层房均价还在1300元/平方米左右。但历史的转折点从2006年4月开始，榆林的房价开始急速上涨。2007年房价从均价每平方米1500元的基点飞涨到每平方米3300元，价格直逼西安，甚至有些地段超过西安，榆林市的房价基本在2006年以三级跳的趋势加入到了涨价大军的队伍中来，多种因素共同作用下，2010年榆林房价更是飙升到4000-6000元每平米。涨价背后深刻的关联因素榆林市作为陕北区域的中心城市，拥有丰富的矿产资源，并依靠资源带动了区域经济和相关产业的发展。在城乡二元化结构土崩瓦解的进程中，更多的人参与到了榆林经济建设的大潮中，商品房的需求一直呈上升趋势，在诸多因素的带动下促成了房价的飞快上涨。1、 榆林"建设区域中心城市”的大发展策略，为房地产业行业发展铺平了道路。在能源及政策的带动下，榆林城市规模不断扩大，政府加快城市新区建设和市区道路改造步伐，城市环境越来越适合人居住，因此吸引了大量的周边人口入住榆林。随着城乡结构被瓦解，城市化进程和城乡一体化发展加快推进，第三产业的快速发展，市区非农业人口不断扩大，市场需求逐步加大。同时周边城市房价大幅度提升，榆林城房价在需求的刺激下大幅上升。2、 地价强劲上涨拉动房地产开发高位运行资源引来金凤凰，榆林凭借着丰富的矿产资源，吸引了大投资者。在城市环境发生改善的同时，土地价格也持续升温，特别是政府对开发建设用地的规划控制进一步加强，使得土地价格升值，房地产价格随之上涨房价过快增长带动各房地产企业上马新项目，竞相拍地，促使土地价格大幅度上涨。。我们知道，土地价格是商品房成本中的重要构成，在商品房价格中约占三分之一，是房价涨跌的关键性因素。所以，当榆林的地价高位上升时，房价也是水涨船高。如此循环，呈现在人们面前的就是房价一直没有停止上涨过。3、 投资理念转变，对房地产开发市场推波助澜房地产业的迅速发展，还得益于银行业的市场化改革。大量贷款进入房地产市场，在一定程度上推动了房地产价格的上涨，特别是个人住房消费贷款的推出，使买房者可以提前实现消费，造成消费需求成倍增长，激发了房地产开发商的投资热情，也提供了商品房价格的上涨空间。另外，对于一部分依靠能源等起家的高收入群体，他们快速增长的财富没有很好的投资方向，放贷和炒房成为公认的最好投资方式，这部分人的资金流入房市，也间接助推了房价的上涨。当然，开发商和投机者不规范的炒作也对房地产价格起到了推波助澜的作用。4、 建筑材料价格上涨，推动了建筑成本的上升在宏观经济持续走强，榆林经济高速发展，工业园区建设、城市基础设施建设和房地产投资强劲拉动下，水泥、钢材、砖等主要建材产品需求大大超过往年，在大量需求的刺激下，建材价格大幅度上涨，直接的后果就是房价步步紧逼。5、 城镇居民收入快速增长，居民购房欲望强烈在充分挖掘能源基地之前，榆林市的财政收入及人均收入在陕西省的收入排名中都比较靠后。但是今非昔比，现在榆林不仅劳动收入名列全省前茅而且多种投资渠道带来的投资收入也快速增长，个人年收入在10万以上的比比皆是。家庭收入富足为提高和改善居住环境提供了资金保障，购房需求呈爆发性增长。当然房价的上涨并不是跟风提价而缺乏品质的提升，如今榆林的房地产开发已由以往的粗放型向精细型转变，很多项目不仅注重质量而且在园林景观、规划设计等方面都有较大的改善，在此特意选取了榆林市场上有代表性的3个项目分析。。塞维利亚塞维利亚项目（见下图）位于榆林市中央政府区，整体93.5亩，建面14万E，整个项目设计宏伟大气，最高价6500/E、销售均价5800/E，月租金90E约1000元。。元驰世纪城元驰世纪城（见下图）位于榆林市开发区，整体200亩，建面25万E。该项目销售均价：4500/E，最高价5200/E。月租金90E800元。。御溪台御溪台项目（见下图）位于榆林市中央政府区，整体100亩，建面25万武。项目销售均价为5000/E，最高价5500/E。月租金120E在1500元左右。榆林房地产市场问题剖析近两年，榆林经济持续稳步发展，房地产开发投资快速增长、商品房销售旺盛，榆林市区房价一路攀升，但总体而言上涨的幅度仍