2022年国家房地产估价师之开发经营与管理自测题库a4版

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。

A.地域分析与选择

B.具体地点的分析与选择

C.开发内容和规模的分析与选择

D.开发时机的分析与选择【答案】B2、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率【答案】D3、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。

A.短期性

B.可逆性

C.负担性

D.流通性【答案】A4、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。

A.600

B.48

C.144

D.4320【答案】B5、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B6、投资组合是（）的一个有效措施。

A.提高投资收益

B.提高市场竞争力

C.开拓投资领域

D.规避投资风险【答案】D7、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D8、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。

A.形象差异化

B.人员差别化

C.服务差别化

D.产品差别化【答案】D9、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A.周期风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险【答案】A10、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%【答案】B11、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。

A.Pb＜Pb＇

B.Pb≤Pb＇

C.Pb=Pb＇

D.Pb＞Pb＇【答案】D12、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张

B.适度扩张

C.紧缩

D.稳健【答案】A13、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A.投资对象

B.投资回收期

C.经济用途

D.投资形式【答案】C14、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。

A.50.0

B.92.4

C.60.0

D.98.0【答案】B15、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。

A.预测职能

B.控制职能

C.评价职能

D.调控职能【答案】A16、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。

A.划线更正法

B.红字更正法

C.补充登记法

D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C17、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%【答案】D18、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。

A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料

B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础

C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构

D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C19、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。

A.征地区域农民自住住宅项目

B.廉租住房项目

C.医疗卫生用地

D.基础设施用地【答案】D20、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。

A.铝塑管

B.镀锌钢管

C.焊接钢管

D.无缝钢管【答案】A21、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断【答案】A22、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】A23、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。

A.规费

B.措施费

C.直接工程费

D.企业管理费【答案】B24、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不确定【答案】A25、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用【答案】C26、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.借款还本付息估算表

B.利润表

C.投资各方现金流量表

D.财务计划现金流量表【答案】D27、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法【答案】B28、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营费用风险【答案】D29、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099【答案】A30、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。

A.项目施工单位

B.项目设计单位

C.房地产开发企业

D.产品质量监督部门【答案】C31、新城区开发房地产具有的不利条件有()。

A.增加安置补偿费开支

B.获得土地非常困难

C.规划设计条件苛刻

D.市政配套设施缺乏【答案】D32、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C33、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入【答案】A34、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析【答案】D35、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。

A.增量供给

B.存量供给

C.潜在供给

D.总量供给【答案】A36、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用【答案】B37、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A.开发商

B.承包商

C.监理机构

D.建设主管部门【答案】A38、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。

A.人工费

B.办公费

C.法定税费

D.保险费【答案】A39、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）

A.建造费用

B.融资费用

C.其他工程费用

D.专业人员费用【答案】B40、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40【答案】D41、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%【答案】C42、房地产投资的经济效果主要表现为()。

A.销售收入

B.开发利润

C.成本利润率

D.投资收益率【答案】A43、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化【答案】D44、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B45、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率【答案】B46、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000【答案】D47、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A.租赁

B.销售

C.保险

D.抵押【答案】C48、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24【答案】C49、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法【答案】C50、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A.周期风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险【答案】A51、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D52、房地产投资个别风险包括()。

A.利率风险

B.或然损失风险

C.持有期风险

D.政策风险【答案】C53、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.投资回报率

C.成本利润率

D.资本金净利润率【答案】C54、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。

A.非理性预期

B.价格机制

C.容积率控制

D.生产的时间落差【答案】B55、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%【答案】B56、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金【答案】B57、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量【答案】B58、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A.62.5%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%【答案】D59、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37【答案】B60、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A.内部收益率

B.基准收益率

C.期望投资回报率

D.名义投资回报率【答案】B61、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A.内部收益率

B.基准收益率

C.期望投资回报率

D.名义投资回报率【答案】B62、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。

A.开发商对市场预测的偏差

B.建造商的参与

C.开发商间非理性行为

D.开发资金的易得性【答案】B63、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。

A.i＝r

B.i＞r

C.i＜r

D.i＝1+r【答案】B64、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法【答案】A65、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.投资者各方现金流量表

D.资金来源与运用表【答案】B66、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用【答案】A67、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费【答案】A68、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。

A.价值

B.收入

C.产品

D.货币【答案】A69、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险

B.通货膨胀风险

C.利率风险

D.或然损失风险【答案】B70、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%【答案】A71、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A.担保能确保贷款得以足额偿还

B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】B72、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境【答案】C73、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B74、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位【答案】D75、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。

A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还

D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B76、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。

A.5.0%

B.8.5%

C.8.74%

D.9.00%【答案】C77、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。

A.广泛的经济外部性

B.房地产市场供给的异质性

C.土地所有权的排他性

D.土地的有限性【答案】A78、关于资金等效值的说法，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C79、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。

A.住房可支付性指数

B.房地产价格指数

C.房价租金比

D.量价弹性【答案】C80、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金【答案】B81、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。

A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强

B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强

C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差

D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】D82、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。

A.全部贷款

B.全部资产

C.银行贷款

D.部分资产【答案】B83、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4【答案】A84、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A.出租率

B.贷款利率

C.基准收益率

D.资本金投入比例【答案】C85、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。

A.开发商

B.承包商

C.设计部门

D.建委【答案】A86、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加

A.使君子、苦楝根皮

B.川楝子、白芍

C.榧子、槟榔

D.人参、当归【答案】B87、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。

A.基础设施建设费

B.公共配套设施建设费

C.城市建设配套费

D.不可预见费【答案】C88、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。

A.营业成本

B.开发产品成本

C.期间费用

D.开发项目总投资【答案】C89、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强【答案】A90、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。

A.地域分析与选择

B.具体地点的分析与选择

C.开发内容和规模的分析与选择

D.开发时机的分析与选择【答案】B91、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A.廉租房

B.经济适用房

C.市场价商品住宅

D.商品房【答案】B92、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）

A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优

D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】A93、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀【答案】A94、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

A.通胀率上升

B.存款利率下调

C.办公用房销售市场降温

D.办公用房租赁市场升温【答案】A95、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。

A.永久荷载

B.必然荷载

C.可变荷载

D.偶然荷载【答案】C96、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断【答案】A97、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%【答案】C98、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。

A.物业管理和设施管理

B.资产管理和投资组合管理

C.物业管理和资产管理

D.设施管理和投资组合管理【答案】A99、以下不是房地产投资信托特征的是()。

A.流动性好

B.高现金汇报

C.市场价值不稳定

D.抵御通货膨胀【答案】C100、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。

A.Pb＜Pb′

B.Pb≤Pb′

C.Pb＝Pb′

D.Pb＞Pb′【答案】D二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、以下属于会计假设的是（）。

A.会计目标假设

B.会计主体假设

C.持续经营假设

D.货币计量假设

E.会计分期假设【答案】BCD102、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查【答案】AB103、投资的作用主要包括（）。

A.投资是一个国家经济增长的基本推动力

B.投资与企业发展密切相关

C.投资可以促进人民生活水平提高

D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

E.投资可以抑制通货膨胀【答案】ABCD104、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内插法求得

C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC105、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。

A.制定并执行组合投资策略

B.设计和调整房地产资产的资本结构

C.进行资产的投资分析和运营状况分析

D.制定物业策略计划

E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB106、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者

E.软弱型竞争者【答案】ABCD107、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策E加快城市化进程【答案】BCD108、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

E.市场因子推演法【答案】BCD109、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。

A.金融机构手续费

B.融资代理费、承诺费

C.坏账损失

D.外汇汇兑净损失

E.企业筹资发生的其他财务费用【答案】ABD110、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD111、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD112、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD113、投资者可以控制的风险包括（）。

A.利率风险

B.政策性风险

C.资本价值风险

D.持有期风险

E.时间风险【答案】CD114、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法【答案】CD115、土地费用由()组成。

A.出让金

B.城市建设配套费

C.建安费

D.土地开发费用E可行性研究费【答案】ABD116、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销【答案】BD117、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率【答案】BD118、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率【答案】BD119、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好【答案】ACD120、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策

E.加快城市化进程【答案】BCD121、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行【答案】CD122、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量【答案】ABD123、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用【答案】BD124、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD125、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.规划、设计费【答案】CD126、土地出让价款的影响因素主要包括（）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件【答案】BCD127、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.规划、设计费【答案】CD128、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.概预算定额法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.单位指标估算法【答案】ABC129、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法【答案】BD130、知识产权权利人是指（12）

A.著作权人

B.专利权人

C.商标权人

D.各类知识产权所有人【答案】D131、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。

A.市场营销以及资产管理

B.建筑设计

C.建造技术

D.房地产估价E项目管理【答案】ABC132、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。

A.开发期

B.开发经营期

C.建设期

D.出租率

E.出租经营期的起始点【答案】ABC133、以下属于会计假设的是（）。

A.会计目标假设

B.会计主体假设

C.持续经营假设

D.货币计量假设

E.会计分期假设【答案】BCD134、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）。

A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价

B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价

C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价

D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价

E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】ACD135、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD136、敏感性分析的目的在于（）。

A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据

B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力

C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【答案】ABC137、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯()行为。

A.有形财产所有权

B.知识产权

C.软件著作权

D.无形财产所有权【答案】A138、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期【答案】B139、会计要素中，费用能够予以确认的条件是（）。

A.导致企业资产增加

B.导致企业资产减少

C.导致企业负债增加

D.导致企业负债减少

E.经济利益的流出额能够可靠计量【答案】BC140、基本供水方式可分为（）。

A.分质供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分区分压供水方式

E.设置水箱的供水方式【答案】BCD141、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.产权制度【答案】ABD142、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】BD143、可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据【答案】ABCD144、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD145、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本【答案】CD146、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD147、影响房地产市场发展的经济因素包括()。

A.物价水平

B.家庭规模

C.工资水平

D.就业水平E家庭结构【答案】ACD148、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。

A.联合代理

B.买方代理

C.独家代理

D.卖方代理

E.双重代理【答案】BD149、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

A.无偿划拨

B.协议出让

C.挂牌

D.拍卖

E.招标【答案】AB150、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（）享有该应用软件的软件著作权。

A.甲程序员

B.甲程序员和乙软件设计师共同

C.乙软件设计师

D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B151、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD152、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费【答案】CD153、政府宏观调控房地产的手段包括()。

A.严格控制建设程序

B.金融政策和住房政策

C.地价政策

D.城市政策E住房政策【答案】BCD154、国内生产总值有三种表现形态，即（）。

A.价值形态

B.收入形态

C.产品形态

D.支出形态

E.生产形态【答案】ABC155、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（）。

A.土建工程属于分部工程

B.建设项目可由一个或几个工程项目构成

C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分

D.高等院校的综合教学楼属于单位工程

E.通风工程属于单位工程【答案】BC156、利率的储蓄投资决定理论认为（）。

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响【答案】B157、投资的特性有（）。

A.投资是一种经济行为

B.投资有稳定长期的收益性

C.投资具有时间性

D.投资目的在于取得收益

E.投资具有风险性【答案】ACD158、以下有关风险估计与评价常用方法的说法正确的有（）。

A.调查和专家打分法主要适用于项目决策前期

B.解析法与调查和专家打分法是风险分析的两种主要方法

C.蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法

D.当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析

E.解析方法需要德尔菲法作为基础【答案】ACD159、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。

A.竞争能力

B.发展能力

C.盈利能力

D.清偿能力

E.抵御风险能力【答案】CD160、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD161、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC162、收益性物业的经营费用包括()。

A.人工费

B.公共设施设备日常运行、维修及保养费

C.绿地管理费

D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC163、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD164、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销【答案】A165、注册商标所有人是指()。

A.商标使用人

B.商标设计人

C.商标权人

D.商标制作人【答案】C166、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD167、开发商的定价方法有（）。

A.成本导向定价法

B.目标导向定价法

C.竞争导向定价法

D.购买者导向定价法

E.市场导向定价法【答案】ACD168、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券【答案】AB169、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量【答案】D170、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法【答案】BCD171、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD172、影响房地产市场发展的基本因素有（）。

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素【答案】ABD173、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC174、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法【答案】ABD175、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD176、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD177、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。

A.物业增值收益

B.所得税

C.还本付息额

D.投资者权益增加值

E.权益投资【答案】AD178、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。

A.描述性调查

B.试探性调查

C.抽样性调查

D.因果性调查

E.电话回访性调查【答案】ABD179、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。

A.物业管理

B.运营管理

C.设施管理

D.房地产资产管理

E.房地产组合投资管理【答案】ACD180、在我国，商标专用权保护的对象是()。

A.商标

B.商品

C.已使用商标

D.注册商标【答案】D181、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD182、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD183、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细