某商贸城建设项目可行性研究报告书

目录TOC\o"1-5"\h\z第一章总论. 1一、项目概述 1二、项目单位简介 3三、项目主要技术经济指标 4四、项目年能耗 5五、结论与建议 6第二章项目的可行性和必要性 8一、项目的可行性 8二、项目的必要性 9第三章项目区城市概况与经济水平分析 13一、项目区概况 13二、社会经济条件 18三、项目所在镇基本情况 21第四章项目的市场情况分析 24一、项目整体素质分析 24二、物业类型分析 25三、综合评价： 28第五章项目整体规划与定位 29一、 规划设计方案的指导思想及原则 29二、 建筑规模及规划设计方案 30第六章公用工程设计方案 38一、给水、排水设计方案 38二、供电及电信设计方案 41三、 燃气供应方案 42四、XX商贸城管线铺设方案 43第七章营销策略及方案 45一、 营销策略 45二、 营销方式 47三、 销售节奏与策略 51第八章环境保护. 55一、主要污染源 55二、 环境保护执行标准 55三、环境保护措施 56第九章资源节约. 59一、设计依据 59二、节能 59第十章劳动安全卫生及消防 62一、劳动安全 62二、消防 64第十一章项目管理与实施进度度安排 66一、项目管理 66二、项目监理 67第十二章投资估算及资金筹措 70一、估算依据 70二、估算说明 70三、投资估算 71四、资金筹措方案 71第十三章项目招投标 72一、工程招标 72二、招标基本情况表 75第十四章经济评价. 77一、销售收入估算 77二、总成本及费用估算 78三、销售利润估算 78第十五章社会效益分析 80一、社会影响分析 80二、 项目与所在地互适性分析 80三、社会风险分析 81四、项目评价结论 81萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散，一路 10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：小区通信线路由市话网直接引入。XX商贸城设数据、语音用模块化插座。数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。XX商贸城CATV电视系统由光纤电视网引入，每用户设2〜3个电视用户盒。设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有：所有设备选型尽量采用节能型。为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前项目区商业、住宅的条件多为中低档，建议该项目建议采用新技术、新材料，打造适度超前的智能化、生态化、环保型商住楼。主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。功能元素建议：呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章公用工程设计方案一、给水、排水设计方案(一)给水方案需水预测XX商贸城规划人口为1380人，依据《居住小区给水排水设计规范》居民生活用水定额为0.5升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量为690立方米，最高日最高时用水量为8.7升/秒。公共建筑用水量根据规划XX商贸城公建设施的性质及数量，确定最高日公建用水量为50m3最高日最高时用水量0.57升/秒。浇洒道路和绿化用水量浇洒道路用水按1.0升/平方米一次，绿化用水按1.5升/平方米，规划XX商贸城道路面积4230平方米，绿化面积为8756平方米，则最高日浇洒道路和绿化用水量为14立方米，最高日最高时浇洒道路和绿化用水量为0.45升/秒。未预见用水量及管网漏失水量规划XX商贸城未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的 15%计，则该用水量为793.5立方米。综上所述，规划XX商贸城最高日总用水量为850立方米，最高日最高时用水量为8.8升/秒。供水水源及水压XX商贸城利用城市供水管网供水。当地管网供水水压及水量均能保证该居住小区的生活及公建的正常用水，不需另设加压和储水设施。供水水质符合国家生活饮用水标准。消防XX商贸城同一时间火灾次数为一次，消防用水量为 10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足O.IMPa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式。XX商贸城设置消防栓10个。4.管网的布置为了提XX商贸城供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。（二）排水方案排水体制XX商贸城本着高起点、高标准的要求，XX商贸城内的排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水排放量依据《居住小区给水排水设计规范》，XX商贸城生活污水量按给水量的90%+算。排水管道的布置XX商贸城地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，在项目区东部和南部各设置了一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。雨水通过城市雨水管道排入龙山河，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。 XX商贸城共设置化粪池4个。二、供电及电信设计方案（一）供电XX商贸城住户每户用电负荷指标为 6-8KW同时系数考虑为0.6-0.8，计算负荷每户以4KW考虑，公建考虑20W/m210幢楼以上考虑需用系数为0.2。XX商贸城负荷计算为1300KW左右。低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿XX商贸城主要道路敷设盖板式电缆沟（敷设位置位于人行道下），电缆沟至建筑物路段采用电缆地下直埋，电缆穿越有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装，电缆型号VV29-3X70+1X35,VV29-3X95+1X50,VV29-3X120+1X50,VV29-3X150+1X70四种。路灯线路由当地路灯管理部门确定，可沿电缆沟敷设。（二）电信XX商贸城电话普及率规划为100部/百户，同时考虑部分公建用户，则XX商贸城话机预测为450部左右。XX商贸城规划由环城路引入三路主干电缆分别为 220对、170对、1500对，设三座交换箱，分东西两片进行交接配线，配线主干电缆为 50对及30对，并留以余量。电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC非管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入户。三、燃气供应方案（一）用气量XX商贸城目前瓶装煤气作为气源，XX商贸城业主气化率为100%按户均用气1.4N立方米/日计算，得小区用气平衡表如下：XX商贸城用气平衡表户类型用户定额N立方米（户/日）用气户数用气量N立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合计654100%（二）气源项目区现在无管道送气，气源以瓶装为主。四、XX商贸城管线铺设方案XX商贸城工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆共5种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：压力流管让重力流管。小管径让大管径给水管尽量在污水管上面。易弯曲管让不易弯曲管。5•临时性管线让永久性管线。6.工程量小的管线让工程量大的管线。第七章营销策略及方案一、营销策略（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成 “羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于 “市场心理预期价格推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。2、 形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立XX商贸城高端形象。3、 宣传推广策略：（1） 卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。（2） 活动（事件）招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。（3）组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式（一）商业地产商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前XX县商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前XX县大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的XX县重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。XX商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到 “统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商-中国常熟服装城经营管理有限公司在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到XX商贸城，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。目前，开发商XX置业有限公司已与中国服装巨头一中国常熟服装城达成共识，引进其进驻XX商贸城。加之发展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊”作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。（二）商住地产XX商贸城的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式 在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用 “外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。三、销售节奏与策略（一）整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。1售楼处选址：售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。人员流动量大，易扩大知名度。交通动线发达，方便客户咨询。2、本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，XX商贸城销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定，要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最咼利润，通过楼盘品牌将开发商形象提咼至更咼层次。（二） 付款方式策略1付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（三） 媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息的住房环境。打“文化”牌，使XX商贸城在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（四） 促销策略1直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。2、其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性（销售对象）的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。第八章环境保护一、 主要污染源XX商贸城项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。二、 环境保护执行标准《大气污染物综合排放标准》 (GB16297—1996)《环境空气质量标准》 (GB3095-1996)《污水综合排放标准》 (GB8978-1996)《社会生活噪音排放标准》 (GB22337-2008)《建筑施工场界噪音限值》 （GB12523-1990）二、环境保护措施（一） 废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。（二） 废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。（三） 废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。（四） 噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。（五） 项目施工建设过程对环境的影响及相应措施1、扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。2、 噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。3、 生活垃圾工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。4、 弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。第九章资源节约一、 设计依据1、 《中华人民共和国城市规划法》2、 《中华人民共和国节约能源法》3、 《中华人民共和国建筑法》4、 公共建筑节能设计标准GB50189-20055、 建筑照明设计标准GB50034-20046、 采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003二、 节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准安徽省实施细则》、《安徽省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以及陕西省政府2004年4月颁布实施的《安徽省人民政府关于印发安徽省行业用水定额的通知》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门

等。滴、3、 加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、漏，以降低水资源的损耗。滴、节,4、 使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节约水资源。节,（二）节电1道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚 12点后关灯制。2、 采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、 选择节能的空调设备，采用自动控制，同时分室控温。4、 在变电室设集中无功功率自动补偿装置。5、 采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。6、 制定节电管理制度。第十章劳动安全卫生及消防一、劳动安全（一）劳动安全法规XX商贸城项目属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国产品质量安全法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑灭火器配置设计规范》、《高处施工吊篮的安全规程》、《建筑施工安全检查标准》、《建筑机械使用安全技术规程》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。（二） 劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。（三） 劳动安全卫生措施根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。二、消防（一） 消防设计依据《建筑设计防火规范》 GBJ16-87（2001）《建筑灭火器配置设计规范》 GBJ140-90（1997）《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94 （2000）（二） 消防措施1、 依据《建筑设计防火规范GBJ16-87〉要求，建筑物室内配备消防栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2、 建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确标明疏散通道位置、人流密集处要有明显的疏散指示标志。3、 严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。4、 因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。5、 消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。第十章项目管理与实施进度度安排一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为XX县XX置业有限公司。本着结构合理、精干高效的原则,XX县XX置业有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的,有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1设计阶段的监理内容：协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：协助XX县XX置业有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；协助XX县XX置业有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；协助XX县XX置业有限公司办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同XX县XX置业有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告；参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助XX县XX置业有限公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准,复核保修结算。本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。XX商贸城建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，建设期15个月，即2011年10月至2013年5月。第十二章投资估算及资金筹措一、 估算依据安徽省建筑工程综合定额安徽省安装工程综合定额XX县地区材料预算价格当地类似工程的造价现行投资估算的有关规定二、 估算说明征地款614万元。城市配套按当地相关政策125元/m2计取。劳保统筹按工程费用的2.6%计取。人防易地建设管理费8元/m2。消防设施审核费1元/m2。建设单位管理费取工程费用0.9%。监理费取工程费0.8%。勘察设计费取工程费的1.1%。三、 投资估算征地款614万元、土建工程4355亿元、设备与安装工程2353.2万元、公用工程1281万元、其它费用330万元。合计8933.2万元。四、 资金筹措方案项目所用资金8933.2万元，全部由企业自筹。第十三章项目招投标一、工程招标1发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。2、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。3、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资

成本，建议采用公开招标方式二、招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计1委托公开全部23建筑工程1委托公开全部23安装工全部1委托程2

3监理全部1委托公开23设备全部1委托公开23其它全部123第十四章经济评价本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房、商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务