美国地产投资：怎样规避陷阱

美国地产投资：怎样躲避陷阱美国地产投资：怎样躲避陷阱经常有人问我，老王，国人在美投资房产，可能犯的错误是什么呢？我说那可就太多了，不胜枚举埃那么，最大最普遍的错误是什么呢？我琢磨一下答复，应该是买新房出租这个战略了。受国内思维的影响，国人一般把房子新旧看得很重，到了美国仍然是要求买新房，越新越好，然后由于自己一般不过来住，买了房子又出租给别人。这个大概是最大的失误之一。怎么挑好房子任何地产都分成两个局部，上面的房子〔建筑〕和下面的地皮。这个概念在国内是没有的，因为我国的地皮都属于国家财产本文由论文联盟.Ll.搜集整理，你只有70年的使用权，但是在美国，地皮就是你私人的。那么，我们说一个地产保值、增值，说的是什么呢？一定是底下那块地皮。原因很简单，上面的建筑从建成的那一天起，就肯定是一直在折旧，越来越旧，断然没有越住越新的道理。那么，地面建筑就永远是贬值的。而且和新车一样，最开场几年贬值是最快的。我们寻求的保值增值，一定是靠下面地皮来完成的。如假设不信，大家可以看看美国的地产税账单，那里面地皮价值和房屋价值是分开列的。你把一个地产几十年的地产税账单放在一起，就可以非常清楚地看到这个规律：地皮增值，建筑贬值。所以投资地产，却买最新的房屋，不注意下面的地皮。这个和投资的目的是背道而驰的。尤其是纽约、加州等热点地区，还经常出现这种规律，由于地皮多年开发后已经很紧张，越是新建的楼盘，占地越小，可以说是双重不利于投资。而最好的社区，比方PALALT、曼哈顿，楼盘普遍都比拟老旧。下面我们来看一个实例。一个是面积仅仅140平方米的小平房，70年历史了，小区无任何设施。另一个是新房，300平方米。小区有游泳池、健身房等各种效劳。看起来后面的房产好很多。实际上，前一个的房产价值160万美元左右，后者价值仅仅80万美元。原因就在于前者处于PalAlt，和乔布斯、扎克伯格一个小区。地皮价值可能就有140万，破烂房屋仅仅价值20万。而后者在一个很一般的区，土地价值大概20万，而新建房屋价值那么是60万。不仅于此，假如我们分别投资于这两个地产，后果会是什么呢？假设过去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280万，房屋还是20万〔实在太破，贬无可贬〕，价值是300万美元。而后者，土地增值一倍到40万，房屋那么折旧贬值到30万，价值反而跌到70万。这就是买新屋出租的真实后果。有人说，可是前者那么破的房屋，住起来实在难受。这其实是混淆了投资和自住的区别。假如你自己不住仅仅是出租，只要租客不在乎，愿意给钱，你有必要给他新屋的享受么？假如我要自住呢？老王不禁乐了，这里是美国啊，你的土地就是你自己的，你要是觉得老屋子住得难受，你扒掉重新建一个不就全新了么？所以说，不要盲目追求新屋，不要把国内的概念来套美国。多看看土地吧，那才是真实的永远属于你的不动产。顺便侃个大山，最近洛杉矶地区很多华人进驻，也就有些黑心的地产商开发出了针对华人的骗子地产，大发黑心财，其骗术的精华，还是在这个土地和房屋的关系上。假如我在美国拥有一个500万美元的宅子，正常地区是什么感觉呢？我应该看不见邻居，应该单独拥有一大块土地。这块土地才是我宅子价值的精华所在，500万的宅子，土地大概会值400万。但是国人没有这概念，就会有地产商专门开发一种很奇怪的住宅。说起来是豪宅，比方建筑面积到了600平方米甚至1000平方米。可是好几幢挤在一起，大家都可以直接从窗户借酱油了。打麻将不需要，站阳台上喊一嗓子三缺一就可以了。开发商会振振有词地宣传，我的价格绝不虚高，你不信去看隔壁老外，也是一模一样的宅子，开价就是500万。我这个当然应该卖500万。而且我还给你们一个封闭小区呢，效劳好得很呢，邻居交流也方便呢。你没注意到，那块占80%价值的土地啊，被缩水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。如何躲避地产陷阱接下来我们来集中讲讲国内投资美国地产的几类陷阱。第一类陷阱，就是被华美的包装欺骗。目前国内包装美国的不良地产，一般是用下面这类的文字来误导的：开展迅速，离大学/机构只有里，设施齐全，商店林立，生活方便。这些不一定是假话，正因为如此才可怕。这里面是文化差异。这些在国人面前看来是房产价值保障的东西，在美国是一文不值的。投资美国，就必须学会美国思维，或者说寻找到美国思维的专业帮助。老王也来包装一个美国地产：旧金山地区重镇，特有的地中海气候四季如春，地区开展被评为美国最快的前名，离斯坦福大学只有10里，与乔布斯、扎克伯格的豪宅仅10里，拥有著名超豪华购物中心，全美出名的高尔夫球场，离湾区最好医院仅10分钟，无敌海滩，世界著名旅馆云集，豪宅、名宅、无敌宅，独家推出，回报率高达，新建房，立可入祝怎么样，看起来眼热么？是不是很有投资的冲动？我再告诉你，这里面一句假话都没有。可是，你知道这终究是哪里的地产么？以EastPalAlt为例，硅谷犯罪率最高的地区，地产界著名的烂区，没有任何当地的正常人会在这里投资地产。在这里投资确实是有利可图，回报可观，前提是你得能把房子租出去，还得能在吸毒、贩毒、持枪〔很可能还是非法持枪〕的房客身上把房租收上来。第二类陷阱，就是好似投资美国地产，只有住宅一条路。事实上美国地产投资形式是非常丰富的。有些客户需要投资的资金到达上百万美元，这种情况下，强烈建议进展商业地产投资。商业地产投资有什么好处呢？相对于住宅，最大的优势是租客的稳定，本钱的低廉和法律的优势。租客稳定，是说一般商业出租都是一租很多年，很少出现年年换租客，年年找租客的费事。本钱低廉，是说不同于个人租客，商业租客都会自己打理房屋的整修、维护等工作。无需半夜被修水管的叫起，或者需要雇用人工来维护。至于法律的优势，那更是极其重要的。要知道，美国法律是保护穷人的，当租客和房东产生纠纷，尤其是租客付不出房租的情况下，法律是严重偏向租客的，原因很简单，作为房东，你的损失不过是租金收入，而房客有可能是穷困潦倒，一旦被赶出去就要睡大街了。美国显然会认定，假如一定要让一方受损失，那么宁可是房东亏钱，而不是让房客睡大街。因此，美国多数地区都有保护租客的法律，使得你要赶走一个坏租客极其困难，本钱宏大。有时候租客要是也精通法律，赶一年都赶不出去是很容易发生的。甚至有这种笑话，要赶走一个坏租客，最正确方式不是去找警察，而是私下再给这位租客一笔现金，请他走路。这个老王自己就曾经做过。而商业地产是不存在这个问题的，如今无非是商业纠纷，说赶就赶，易如反掌。第三类陷阱，就是买廉价，说美国地产处于低谷期，就是要抄底，要买廉价的。所以专门寻找那种跌了50%，乃至90%以上的地产去购置。心里期待那么是成倍，甚至数倍的回报。这不是一个正确的理智的投资期待。这类期待往往有一个误解是，美国缺钱了，所以这些廉价美国人看着也买不起，只能让我们中国人来捡。实际上，由于体制不同，美国政府缺钱，和美国民间缺钱，完全是两回事。美国民间资本非常雄厚，又处于当地，信息灵通，真有这类投资时机，根本国人是拿不到的，或者不可能比美国人还先拿到。早在2022年，还在金融海啸期间，老王在国内谈投资美国地产，都是被人嘲笑的时候，美国民间大量的基金，私募，甚至个人资本就已经全面入市。老王自己也参与其中，获