项目酒店委托管理自营管理评价

项目酒店委托管理、自营管理评估随着集团的业务发展，项目酒店将不断增加，项目酒店的运营管理模式已摆上了议事日程。为此，XXXX对国内外知名酒店管理公司委托管理的经营方式及范围、委托管理的费用、委托管理现状等情况进行了调研，并对项目酒店委托管理、自营管理进行了分析、评估，情况如下：一、委托管理的经营方式及范围1委托管理的经营方式经营方式项目明细描述管理输出服务合作经营经营顾问全权经营合作经营：公司委派执行总经理(或常务副总经理)及业务部门经理与业主共同组成经营管理班子，协助业主负责酒店日常经营管理，并收取固定管理费与奖励管理费的一种经营方式。经营顾问：酒店经营权仍归业主所有，管理公司仅以获取顾问指导费的方式，短期委派管理专家担任酒店顾问，为酒店日常经营管理提供咨询服务，并收取相应咨询服务费的一种经营方式。全权经营：公司受业主信任委托，委派输出的经营管理班子全权负责酒店日常经营管理，并获得基本管理费与奖励管理费的一种经营方式。培训输出服务全贝基础培训专业理论培训冈位技能培训全员基础培训：根据酒店营业准备培训大纲要求，由业界专业人士施教，对新员工进行酒店服务教育基础培训。专业理论培训：根据酒店经营发展与业主需要，按照酒店培训大纲要求由酒店管理专家对管理层(领班、部门主管)进行传接式专业理论培训。冈位技能培训：根据酒店冈位职责与任职要求，部门训导员在培训部指导下，对试营业阶段已上岗员工进行岗位技能强化培训。用品筹划服务用品定样设备选型用品定样：根据酒店规模等级，制定酒店各类用具用品订购清单，编制预算，批量购置。设备选型：根据酒店营运需要，指导酒店各类设施设备选型定购。运作咨询服务顾问咨询通过对市场的调研，对业主投资环境的评估，提供酒店经营可行性分析报告。派遣酒店管理专家，审议酒店经营方案，评估酒店经营业绩，提出酒店发展策略。物业管理服务合作管理顾问管理合作管理：业主与管理公司共同委派管理人员设置物业管理机构；业主拥有物业经营管理决策权；酒店管理公司对物业进行日常管理和服务；业主负责物业经营之财务管理；合作管理期 1-5年。顾问管理：业主聘请酒店管理公司担任物业管理顾问；酒店管理公司输出管理人员等软件；顾问管理期 1-3年。2、委托管理的经营范围*酒店建筑场地利用分析**酒店建筑场地利用分析*酒店建筑设计技术咨询*酒店机电设施安装技术咨询*酒店工程质量检查服务*酒店投资回报可行性分析*酒店室内装修设计咨询*酒店能源、消防、保安系统咨询*酒店设施设备安全评估服务*酒店服务质量水平评估服务*酒店服务质量水平评估服务*酒店开业前管理人才培训及招聘*建立酒店管理性控制体系服务*提供酒店的服务程序和服务标准*提供系统的酒店营运报表管理*提供酒店财务管理制度*提供酒店财务审计*提供酒店运行节能降耗全套办法*确定合理的工资方案及激励机制*提供培训方案和培训教材*提供酒店各类制服的定制*酒店经营技术指标咨询服务*策划和操办酒店开业典礼*提供酒店各工种、岗位的职责*协助策划酒店形象设计与营销*提供酒店损益预算资产平衡预算*提供酒店工程预算、决算和审计*建立酒店采供物资计划与预算*建立酒店物资盘点、验收制度*建立管理督导人员的考评方案*提供酒店管理模式*提供酒店设备用品的供应*帮助酒店诊治问题或重组酒店*物业管理输出*开展短期、中期各级人员专业培训班综上所述，我们将酒店管理公司基本运作归纳如下：（1）前期策划筹备：投资回报分析，建筑设计咨询，室内设计咨询，设施设备设计咨询，安全评估，开业筹备等。（2）制定营销方案：评估酒店产品，确立市场定位，制定发展规划，预测经营目标等。（3）酒店软件定制：财务管理软件、营销管理软件、人力资源综合管理软件、餐饮管理管理软件、办公自动化管理软件等定制。（4）建立管理规程：根据酒店硬件设施水准与星级评定目标，设计软件管理系统，岗位职责、工作目标、质量标准、操作规范等酒店管理软件范畴内达到系统运作标准化、程序化、制度化。（5）设计运作体系：建立酒店组织机构运作体系，审定酒店人员编制与职务薪级体系，健全酒店经营管理的各项规章制度。二、委托管理费用国内外酒店管理公司委托管理费用包括以下项目：1、基本管理费：（1）在酒店营业筹备、试营业阶段按固定额收取的费用；（2）在酒店正式营业阶段按营业总额的一定百分比收取的费用。2、奖励管理费：在酒店正式营业阶段按经营毛利的一定百分比收取的费用。3、市场推广费：在酒店正常营运中收取的营业推广费、宣传广告费、品牌服务费用等。

4、 分销系统及预订服务费：通过酒店管理公司预订系统实施预订的费用。5、 发展服务费：用于酒店业务发展的费用。6、 物业管理费：在物业正式营业阶段向业主按物业售金的一定百分比收取的费用费用项目收费标准备注基本管理费酒店年收入2.5%—8%基本管理费是不计成本不管利润也不含人员开支的，酒店所有工作人员的工资由管理方来定价，委托管理方来买单。奖励管理费酒店营业毛利5%—10%国外酒店管理公司奖励管理费基本在 7.5%以上，国内酒店管理公司则在5%—8%。市场推广费50—100万元/年市场推广费计提方式有三种： （1）固定额（2）按营业总额的一定百分比收取（3）按客房收入的一定百分比收取。分销系统及预订服务费通过分销系统成功预订的客房收入的8%—12%分销系统及预订服务费计提方式有两种： （1）固定额（4—6美金/房晚）（2）通过分销系统成功预订的客房收入的一定百分比收取。发展服务费80万兀/年:每月10000美兀加上定额报销费用。物业管理费物业售金的5%—10%国外酒店管理公司奖励管理费基本在 7.5%以上，国内酒店管理公司则在5%—7%。委托管理费用预测若按营业总额1亿测算，每年委托管理费用约为： 635-1450万兀，占营收总额6.4%-14.5%。三、国内酒店委托管理现状现时，购地及建造一家中型规模五星级酒店的成本约为4—5亿元。业主砸下重金,就是希望有利润产生，引入知名酒店管理公司就是为了吸引客源、迅速打开市场。因此业主方会尽量控制开支，而管理方为了维护酒店品牌形象，会向业主方提出软硬件投入的要求，于是矛盾必然出现。国外知名酒店管理公司基本管理费一般为年营业额5%—8%，奖励管理费用按一定比例从利润中递进提取，利润越高比例也越高。再加上国外酒管管理公司外派管理团队都是按境外标准拿薪水，工资也全部由业主方承担。业主投入巨大，一年到头没赚多少。而管理方却不管业主方有赚没赚，稳稳拿钱，分手是必然的结果。下表归纳了业主方及管理方矛盾焦点：合作关系评估矛盾焦点业主方指责管理方盛名之下，其实难副管理成本过咼，资本性支出不合理业绩不突出，收益不能达到预期较多国外知名酒店管理公司做法不符合中国国情管理方指责业主方不懂酒店管理，瞎指挥不信任管理方，不愿授权急功近利，只求短期效益，不重视长远利益

四、项目酒店委托管理、自营管理分析1项目酒店委托管理、自营管理优劣势分析酒店委托管理S:优势1、 品牌知名度；2、 成熟的网络预订系统；3、 产品高度标准化；4、 拥有优质客源。W:劣势1、 管理成本太高，需支付昂贵的委托管理费用；2、 资本性支出不合理。酒店自营管理S:优势1、 围绕集团战略目标运作，为集团战略目标服务；2、 能较好地利用集团资源，实施资源整合；3、 能较好地实施成本费用控制，确保投资回报；4、 较低的营销成本，灵活的价格策略；5、 有利于打造品牌，增强整体实力。W:劣势1、酒店品牌知名度不够。2、项目酒店自营管理的基本运作评估基本运作项目运作项目明细评估结果前期策划筹备投资回报分析V建筑设计咨询V室内设计咨询V设施设备设计咨询 :V安全评估V开业筹备V制定营销方案评估酒店产品V确立市场疋位V制定发展规划V预测经营目标V酒店软件定制财务管理软件定制V营销管理软件定制V人力资源综合管理软件定制V餐饮管理管理软件定制V办公自动化管理软件定制V建立管理规程岗位职责定制V工作目标定制V质量标准疋