固定资产贷款项目评估

10/28/2022固定资产贷款项目评估

主要内容一、固定资产贷款项目评估介绍二、评估资料收集三、市场数据调查四、固定资产贷款项目评估测算五、项目评估报告10/28/202210/28/2022第一部分：固定资产贷款项目评估介绍一、固定资产贷款项目评估介绍—评估范围新建项目扩建项目改建项目项目开发固定资产购置10/28/2022一、固定资产贷款项目评估介绍—评估目的银行贷款决策项目建设的必要性及重要性技术的先进合理性项目财务效益银行收益以及风险状况10/28/202210/28/2022一、固定资产贷款项目评估介绍—评估依据国家产业政策、财税政策、地区发展规划。1国家标准、行业标准及相关参数。234银监、人行监管政策、我行信贷政策。3项目立项批准文件。4项目可行性研究报告及权威部门论证意见。5借款人生产经营资料或同类产品生产企业的财务、技术等参考资料6中央和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定。7特别说明：评估以真实的资料和合理的假设为前提。810/28/2022一、固定资产贷款项目评估介绍—评估内容借款主体评价项目概况建设与生产条件评估项目产品市场评估投资估算与资金来源评估项目财务效益评估银行效益及风险防范总评价10/28/2022一、固定资产贷款项目评估介绍—评估程序评估程序Step1Step2Step

4Step

5了解评估项目做好准备工作制定工作计划调查收集资料技术经济分析撰写评估报告成立评估小组Step310/28/2022第二部分：评估资料收集10/28/2022二、评估资料收集企业基本资料（主要参阅调查报告）1、公司营业执照及公司资质证书等2、公司情况介绍（公司简史、公司管理层简历及情况简介）3、公司近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报告4、项目公司则收集项目发起人的相关资料。项目相关资料1、项目规划设计方案及项目情况介绍2、项目立项批准文件及四证一书（即土地出让合同书、建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和施工许可证）3、项目环评报告及批复

4、股权转让协议或项目转让合同及相关文件5、项目可行性研究报告6、项目投资概算、投资计划7、工程建设计划、工程施工进度8、项目资金筹措计划（自有资金、拟贷资金）9、自有资金的构成及来源说明10、项目融资计划及还款计划、利息11、项目经营方案及经营现金流预测12、项目相关行业调研报告评估资料10/28/2022二、评估资料收集项目建设基本条件及工艺项目建设基本条件项目建设的可行性研究是否完成。项目建设基本条件是否具备，如征地、供电、供水、交通运输、排水、消防、环境保护等。项目建成投产后所需设备、原辅材料、燃料等的供应是否能满足要求。项目工艺技术简单介绍项目所采用的设计方案、生产工艺等情况，评价其先进性、适用性、经济性、成熟性、可靠性等。（下附工艺流程图表）10/28/2022二、评估资料收集示例：10/28/2022第三部分：市场数据调查10/28/2022三、市场数据调查调查方法：询问、观察、实验、抽样调查实地走访、电话或互联网搜索市场调查产品市场投入物市场政治法律环境技术环境经济环境消费者状况行业竞争对手项目产品原材料价格资源燃料动力10/28/2022三、市场数据调查SWOT1项目所处行业状况分析2行业发展前景分析3市场需求分析4竞争性分析5市场风险分析市场调查目的10/28/2022第四部分：固定资产贷款项目评估测算四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价借款人概况综述根据借款人的地理位置、历史沿革、产权结构、组织形式、职工人数、职工知识结构和年龄结构，分析企业形象、主导产品、行业和区域经济地位。对涉及企业股权变更、主营业务转向、对外投资及重大事项等作进一步调查分析。领导者素质评价分析法定代表人、领导班子成员和财务负责人的学历、经历、业绩、信誉、品德和能力，评价其经营管理水平。披露其有无不良信用记录，是否在逃废债企业任职。经济技术实力评价根据借款人近三年及当期（当期报表一般为申请项目贷款的上一个月报表，特殊情况不得超过申请项目贷款时的前三个月，下同）总资产、净资产、固定资产原值、净值、在建工程、长期投资以及工艺技术装备水平等变化情况，分析借款人近几年业务拓展能力和经济实力增长情况。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价偿债能力分析根据借款人资产负债情况计算资产负债率、流动比率、速动比率、现金比率等指标，分析资产负债表中异动科目的增减变化情况和原因。在综合考虑或有负债等情况下，评价其长期、短期和即期偿债能力。资产运用效率评价根据借款人近三年及当期的主要生产技术指标和生产能力利用情况，分析存货结构和产品库存积压的可能性；分析应收帐款帐龄结构和被拖欠、形成坏帐的可能性；并计算生产能力利用率、存货周转率、应收帐款周转率等指标，评价资产运用效率。盈利能力分析根据借款人近三年及当期主要产品产量、销量、成本费用、销售收入、利润总额、税后利润等情况，计算产销率、销售利润率、资本金净利润率等指标，分析影响盈利的因素，评价盈利能力。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价信用状况评价了解借款人的基本帐户开立行、银行信用评级情况，近三年及当期短期借款、长期借款本息的偿还情况，借款人全部银行授信的明细，包括借款银行名称、授信金额、授信余额、期限、担保方式、资产风险分类情况，分析借款人的信誉和与我行的业务合作现状。发展前景评价分析借款人所在行业的特点、发展方向和中长期发展规划，综合评价借款人的发展前景。贷款担保评估对项目贷款的保证人、抵（质）押物进行审查，评价其可行性、可靠性、抵（质）押物是否足值等。保证担保人的资信评价同借款人资信评价，结合当期已有的或有负债情况评价其担保代偿能力。对以项目公司融资的，上述内容不涉及的不作分析。着重分析借款人领导者素质，并对管理层进行深入评价，对股东背景、关联企业情况、股东及关联企业过往固定资产项目投资情况、项目发展前景等进行分析。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目概况项目建设必要性主要从国民经济长远发展规划、行业和地区发展规划、企业生产经营及发展规划等项目建设背景出发，说明国家产业政策影响、项目建成后的作用、项目的相对竞争优势，分析判断项目建设的必要性。项目进展过程评估主要说明项目立项、可行性研究、初步设计、新开工、概算调整等文件的批复单位、批复时间及批复内容。对已开工的项目要分析形象进度、投资完成及各项资金到位情况。工艺技术设备评估主要审查项目设计单位的资格和水平；论述项目采用的工艺技术、生产流程和主要设备的先进性、合理性、可靠性和适用性，使用技术是否涉及到专利、技术转让等知识产权方面的问题，主要设备供应商按时交货的可靠性；介绍国内外同类工艺技术和设备的生产或运转情况；了解借款人是否具有使用、维护该类技术及设备的经验和技术力量。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目产品市场评估（一）产品的用途、消费对象、市场需求总量及其区域性、时间性等特点。（二）产品的市场竞争激烈程度。（三）国内现有同类产品的生产能力、产品产量及生产能力利用情况。（四）国内在建和拟建生产同类产品项目的生产能力及预计建成投产时间。（五）产品近两年进出口数量及进出口主要来源。（六）预测未来项目生产期内（未来5年、10年、15年）产品需求总量。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目产品市场评估（七）价格变化情况和预测。（八）与国内外同类产品相比较，分析项目产品在性能、质量、价格方面的竞争能力。（九）进行产品市场定位和市场开发计划、销售措施分析，落实销售渠道，论述营销策略（主要包括产品策略、价格策略、分销渠道策略、促销策略等）。（十）有产品出口的项目，要分析其出口可能性并预测国际市场供求状况和价格走势。（十一）注意事项1、进行市场需求调查预测时，要考虑进口产品和替代产品对市场需求状况的影响。2、要结合全国和当地的产业结构情况，分析项目是否是重复建设。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算项目总投资国定资产投资静态投资动态投资无形资产递延资产铺底流动资金铺底流动资金10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算静态投资土地费用建筑工程费用安装工程费用设备购置费用其他费用基本预备费用动态投资建设期利息汇兑损失新增税费涨价预备金无形资产递延资产开办费咨询费培训费其他费用10/28/202210/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。1鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关规定和要求。23鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，是否有一定的依据。3鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理。4鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。5总投资估算注意事项10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定

1鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求

2鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。

34鉴定分析铺流动资金能否落实等。流动资金估算注意事项四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算（固定资产投资估算表）固定资产投资估算表设备费用估算表建筑工程估算表其他费用估算表10/28/202210/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—资金来源评估（投资计划与资金筹措表）项目投资计划资金筹措计划资本金来源自有资金银行融资其他融资销售回款四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估项目财务效益评估是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力和清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估财务效益评估销售收入估算表总成本费用估算表单位产品原材料、辅助材料、燃料动力成本估算表项目折旧、摊销费估算表损益表销售税金及附加估算表10/28/202210/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估销售收入预测产品销售价格预测生产水平预测项目收入预测销售税费及附加估算10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。1鉴定分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。2鉴定分析产品的销售价格是否合理。3鉴定分析项目收入计算是否正确。4项目收入评估要点10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否有重复估算的税种。1鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。2在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。3在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。4项目销售税费评估要点10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估项目总成本费用外购原辅材料燃料及动力工资及福利费修理费折旧费

项目总成本估算摊销费利息支出其他费用生产成本销售费用管理费用财务费用变动成本固定成本经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出方式一方式二10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估鉴定分析项目成本费用估算的方法。1鉴定分析项目成本费用的合理性2鉴定分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同期性原则。3鉴定分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业）的规定与标准。4项目成本费用评估要点10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估固定资产贷款利息投产前建设期利息，一般可计入固定资产成本，增加固定资产原值。投产后贷款的利息，则只计入当期财务费用，不增加固定资产原值。流动资金贷款利息流动资金贷款利息计入当期财务费用中。贷款利息10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估盈利能力分析项目利润总额项目利润总额＝产品销售收入－产品总成本费用－产品销售税金及附加+其他销售利润税后可还款利润税后还款利润＝利润总额－所得税额－盈余公积金（含公益金）如果项目在投产后发生年度亏损，可用下一年的所得税前利润弥补，下一年利润不足弥补的，可在5年内延续弥补，5年内不足弥补的，则用所得税后利润弥补。销售利润率投资利润率财务内部收益率投资回收期四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估

销售利润率=生产经营期年平均利润总额÷生产经营期年平均销售收入×100%投资利润率=生产经营期年平均利润总额÷项目总投资×100%

财务内部收益率：是指项目在计算期内各年差额净现金流量现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平。投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+[上年累计净现金流量绝对值÷(上年累计净现金流量绝对值+累计净现金流量开始出现正值年份净现金流量)]10/28/202210/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估清偿能力分析贷款偿还期以项目建成投产后可用于还款的利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。贷款偿还期=贷款偿还后开始出现盈余年份数–贷款开始支用的年份+（当年偿还贷款本金数÷当年可用于还款的资金数）×12≈年月（1）对于有多种贷款来源渠道的项目，除了计算综合贷款偿还期外，还应按各种贷款的还款条件计算我行的贷款偿还期。（2）涉及外资的项目，其境外借款部分的还本付息，应按已经明确的或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还期限和偿还方式）计算。（3）在各种贷款的偿还条件未确定的情况下，有两种计算方法：一种是按先贷先还、后贷后还的方式计算；一种是按各种来源渠道的贷款资金占贷款资金总额的比例分摊偿还贷款的方式进行计算。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估不确定性分析盈亏平衡分析是指在一定的市场、生产能力的条件下，研究贷款项目成本与收益的平衡关系的方法。主要根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据，计算项目盈亏平衡点。（1）以实际产量表示的盈亏平衡点：BEPq=F÷(P-T-V)（2）以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：BEPr=F÷[(P-T-V)×Q]×100%（3）以年销售收入表示的盈亏平衡点：BEPs=P×F÷(P-T-V)（4）以销售单价表示的盈亏平衡点：BEPp=（V+T+F）÷Q以上式中：F为年平均固定总成本，P为年平均销售收入，Q为年产量V为年平均可变总成本，T为年平均销售税金及附加敏感性分析是指在项目建设过程中和投产后的若干主要的不确定性因素发生变化时，对项目经济效益所带来的影响程度而进行的定量分析。一般要分析建设工期、投资、生产负荷、生产投入物价格、销售价格、汇率等因素变化，对项目内部收益率、贷款偿还期等主要评价指标的影响程度，判别项目的潜在风险和抗风险能力。评估中应根据项目的具体情况，对影响项目效益的几个最主要的因素进行单因素、多因素的敏感性分析。在此基础上编制“项目敏感性分析表”。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估概率分析对项目销售收入进行概率分析，分析项目能否按设计能力满负荷工作。在市场需求量大的情况下，项目年销售收入按满负荷计算；在市场需求量一般的情况下，项目年销售收入按80%或90%计算；在市场的需求量小的情况下，项目年销售收入按60%或70%计算。同时按市场需求量大、一般、小的发生可能性分别为0.1、0.7、0.2或0.1、0.8、0.1计算期望值和标准偏差。再根据确定的经验概率，E(X)=±σ的可能性为68%，E(X)=±2σ的可能性为95%，E(X)=±3σ的可能性为98%，由此计算并得出项目销售（营业）收入可能处于的盈利区间。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—银行相关效益与风险防范评估银行相关效益评估是指平安银行对其贷款所支持项目中获得的间接收益情况进行分析。

贷款风险防范评估是指对借款人提供的保证、抵（质）押等贷款风险防范措施的可行性、可靠性等方面进行分析论证。10/28/2022四、固定资产贷款项目评估测算—银行相关效益与风险防范评估银行相关效益评估流动性评估1、存贷比率=企业存款÷（固定资产贷款+流动资金贷款）×100%2、销售款归行率=（本期企业在我行结算户回笼货款额÷本期企业实际收回销售货款额）×100%3、贷款占比=（本期企业在我行全部贷款月平均余额÷本期企