在水一方家园房地投资项目申报立项材料

在水一方家园”房地产项目可行性研究报告在水一方家园”房地产项目可行性研究报告---数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%接受调查居民的理想的楼型：楼型6层以下7-9层高层其它所选人数12272912所占百分率%1533.7536.2515■6层以下-I7-9层高层其它数据分析：被调查者选择高层和7-9层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有 70%之多。7•接受调查居民所能接收的价位:价位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所选人数272018105所占百分率%33.752522.512.56.25所选人数6%25%H2-3千13-4千厂4-5千一5-6千匚6千以上数据分析：被调查者能够接受的价位在 2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。而选择能够接受5000元/平方米以

上的消费者不多。接受调查居民的理想的户型:户型一室一厅二室一厅室厅三室一厅室厅四室二厅复式结构跃层结构所选人数37202312645所占百分率%3.758.752528.75157.556.25数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到 28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。接受调查居民的希望面积：面积川50以下51-8081-100101-130131-150150以上所选人数362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75数据分析：选择81-100、101-130、131-150的人比较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择

的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）关注因素位置价格父通户型配套设施周遍环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌与开发商实力所选人数6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设施，它们分别只有7.5%和5%。接受调查居民购房要求的配套设施 ：

选择设施购物医疗咖啡吧、茶座金融健身、美容餐饮所选人数1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。接受调查居民购房时付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所选人数202337所占百分率%2528.7546.25旦一次性付款□分期付款」按揭付款数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。接受调查居民购房时对装修的要求:数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。接受调查居民购房时对车位的要求：

要求情况不需要8万元/个10万元/个12万元/个所选人数1047158所占百分率%12.558.7518.7510数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为8万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择10万元/个，只有10%的人选择12万元/个车位的价格是合理的。接受调查居民购房的主要信息来源：电视报纸电台房交会房地产超市宣传单互联网中介机构已购房亲友其/、它所选人数15135465106106所占百分率18.7516.256.2557.56.2512.57.512.57.5%数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面， 电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。需求分析结果：根据以上的调查数据，我们知道尽管湖州市的房价不断上涨以及其他的因素的干扰， 湖州市房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房； 相当多的人更愿意买现房， 占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层； 25%的人可以接受3000元/平方米的价格，而能够接受 4000元/平方米价格的只有22.5%;更多的人比较喜欢大的房子，有 88.75%的人选择80平方米以上，62.5%的人选择100平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%;被调查者更关注住房的价格、 位置、周遍环境、交通、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施， 人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在 87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为 8万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。233供给状况湖州市的住宅规划文件表明，至U2010年，湖州市将实现人均建筑面积40平方米，2008年的人均建筑面积为35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城区人均住房建筑面积约37.68平方米。依据湖州市城区当前人口108万计算：2009年湖州城区需要住宅建筑面积( 37.68-35.57)X108=227.88万平方米。而湖东区域目前几个楼盘的建筑面积已经达到了58万川，约占2009年总需求量的四分之一。据相关调查表明湖州市 2009年商品房供应量约为328万川。同时考虑到更多的且数据更难统计的二手房市场的供给情况，总的来说，湖州市房地产的供给能力还是有相当的规模的。但是考虑的房地产需求的火热情况，再加上这几年收入不断提高的城市居民群体， 我们认为湖州市的房地产市场有还是相当的空间的。 但由于外来房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展， 未来湖州市房地产市场的竞争是相当的激烈的。对于严重的供大于求的问题。当面临资金回笼速度缓慢、房源囤积数量不断变多时，开发商选择 SP促销活动，希望能通过有效的方式最快地解决自家的问题，只是一个明智之举。综合数据来看，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。短期内房价下调将成定局。从长期来看，随着宏观经济形势的好转，房地产市场供求关系紧张的状况则有可能再次出现。以下是收集的与本项目开发相关的部分物业的资料 ：1.兽王*城市之心基本信息：商铺开发商：湖州兽王房地产开发有限公司楼盘位置：仁皇山年新区3号地块详细信息：建筑类型：多层、电梯公禺、联排、单身公禺、户型面积：40-260平方米建筑面积：约180000平方米楼盘价格：多层起价3330元/平方米，均价4000元/平方米、电梯公寓起价3500元/平方米，均价4000元/平方米，排屋起价5400元/平方米2.天盛花园基本信息:开发商：湖州泰祥房地产开发有限公司楼盘位置：仁皇山新区详细信息：建筑类型：多层、高层、小高层、排屋户型面积：90-250平方米建筑面积:209463平方米3•中义凯莱国际3•中义凯莱国际销售状态：在售建筑类别：多层装修状况：毛坯城市/区县：湖州/凤凰开发区容积率：1.55绿化率：35%4•江南华苑4•江南华苑占地面积：120000平方米建筑面积：193000平方米开盘时间：2008-04-19交房时间：2009-12-31基本信息：开发商：湖州广际房地产开发有限公司以北楼盘位置：湖州市体育场路东侧、陵阳路以北建筑类型：高层、小高层平方米）5•平方米）5•美欣达*清丽家园公司6.金色地中海户型面积：88-140平方米（单身公寓25-47建筑面积：56947平方米基本信息：开发商：湖州美欣达房地产开发有限楼盘位置：西至凤凰路、东北接轻纺路、东于湖州电力局办公室和富丽家园二期接壤、南侧与嘉欣金世纪广场相连详细信息：建筑类型：多层、高层、小高层户型面积：单身公寓54平方米，多层90-133平方米，小高层、高层120-140平方米建筑面积：15237平方米（土地建筑面积117115平方米，其他建筑面积35259平方米）楼盘价格：未定基本信息：开发商：湖州美欣达房地产开发有限公司楼盘位置：仁皇山新区建筑类型：别墅、多层建筑面积：27万平米2.4SWOT分析241项目的优势(Strengths)地理环境优越 交通便利，配套齐全在水一方”家园社区，位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅 30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中。建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。环绕在水一方家园”四周的百年名校爱山小学、湖州中学、湖州一中、湖州电力学校、信息工程学院、湖州艺术与设计学校等，丰富的教育资源为业主子女受教育提供了便利； 紧邻市政府，14万平米的市民广场生态公园和 8万平米的湖州历史名人文化园、剧院、图书馆、音乐厅、博物馆、少年宫等公共配套更为业主带来了休闲文化娱乐精神上的享受； 东北边的体育馆和网球中心是热爱锻炼的居民周末锻炼的好去处；香火旺盛的法华寺，晨钟暮鼓的钟声穿过弁山袅袅传来，别是一番人间烟火。科技节能在水一方家园”拥有5个区别与其它居住小区的独特特点，它是湖州市第一个经政府批准的生态小区； 第一个太阳能与建筑一体化的示范小区；第一个用太阳能发电使用公用楼道灯的小区；第一个采用太阳能气源热泵中央热水系统为业主 24小时家庭用水酒店化”集中提供生活热水的小区；整个小区内全方位节能规划，照明系统、热水系统、主墙体控温细致周到，全方位太阳能采集为业主带来了现代化的舒适生活享受。独为小区开发的蓝天阳光太阳能采集系统，领先科技。平板太阳能集热、IC卡淋浴流量控制系统、电气控制系统、太阳能光伏供电。即使三天阴雨无电，依然可享受热水与楼道、社区布景灯带来的舒适。蓝天阳光太阳能采集系统由浙江天蓝太阳能科技有限公司开发设计，该公司注册资本 1.5亿元，依托上海交通大学等著名高校的太阳能科研平台， 汇聚以资深太阳能专家和海外留学生为主体的核心团队，致力于太阳能光伏和光热技术的推广应用和产业化发展。小区户型设计多元化，通过排屋、多层、小高层和高层错落有致的无极限完美演绎建筑的和谐， 满足了不同家庭结构的生活需求。极短进深、超大面宽的平面功能设计；双层中空玻璃与实墙、凸窗和阳台错落有致，形成富有韵律的虚实对比；卧室、客厅、厨房、浴室的通明设计，每户至少一个卫生间直接采光通风，空间宽敞舒适，现代人居的人文关怀极致体现， 完美的社区配套，铸造了在水一方家园”无与伦比的尊贵身份和无法复制的价值内涵，全面超越生活想象，提升居住品质，为众多在湖投资、创业、工作、生活的人士提供了良好的生活居住环境。设计规划独特在水一方家园”的设计规划充分的利用了自然天成的周边环境，以建筑与环境、建筑与人文、建筑与生活、建筑与心灵 ”相和谐的设计理念，在总体规划布局和建筑风格上，以江南的传统文化作基调，巧妙地融入西洋文化精髓，形成现代中蕴含传统文化、传统中散发西洋美学的新型生态园林社区。以 诗意栖居”为园林景观的灵魂，创造了60%的视野绿地率，沿河约38亩绿地，保留近千米原生态沿河湿地及原生态河流达半公顷以上， 三面活水加上取自自然的园林构筑体系，极度宽敞的小区级道路、组团级道路及宅前道路，流畅有序，深入三个绿岛以及中心景观带和沿河水系景观链，置身闲庭信步的都市后花园当中呼吸着旷野的气息，倍感清丽自然。242项目的劣势(Weaknesses)地处郊区，商场还未能完善，给居民的购物可能带来不便。2.4.3项目的市场机会(Opportunities)为促进房地产市场健康稳定发展， 合理引导住房消费与房地产开发建设，日前，湖州市出台了《湖州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见（试行） 》。这是进一步完善房地产市场调控政策，在执行国家现行房地产相关政策的基础上，结合我市实际而作出的房产 新政”。新政策将降低公积金贷款首付比例、提高住房公积金贷款最高额度、延长公积金贷款期限、实行商品住房契税补贴和存量房交易税收补贴等作为促进居民合理的住房消费的重要举措。与此同时，新政允许房地产开发企业根据市场需要调整套型结构。 新政策的出台将会给湖州的消费者带来极大的利益，届时湖州房地产将会出先崭新的一面。244项目面临的威胁（Threats）全球经济的影响：2008年的经济危机对房地产造成很的威胁，影响了房地产的发展。同行业的竞争：房地产行业之间的竞争会影响产品的开发前景同类型物业的竞争：已有相同住宅小区的开发会对项目的需求量产生一定冲击和影响。2.5项目的市场定位在水一方家园”拥有5个区别与其它居住小区的独特特点，它是湖州市第一个经政府批准的生态小区； 是湖州市第一个太阳能与建筑一体化的示范小区； 是第一个用太阳能发电使用公用楼道灯的小区；是湖州市第一个采用太阳能气源热泵中央热水系统为业主24小时家庭用水酒店化”集中提供生活热水的小区；整个小区内全方位节能规划，照明系统、热水系统、主墙体控温细致周到，全方位太阳能采集为业主带来了现代化的舒适生活享受。该项目节能特点突出，是喜欢生态住宅小区的消费者最好的选择。3项目建设条件3.1项目建设的用地条件项目建设用地位于湖州市仁皇山新区， 占地面积为3.7万平方米。3.2项目建设自然条件气温：年平均气温12.2〜17.3C风：风向季节变化明显，冬半年盛行西北风，夏半年盛行东南风，三月和九月是季风转换的过渡时期，一般以东北和东风为主。年平均风速1.7〜3.2米/秒日照：年日照时数1613〜2430小时湿度：年平均相对湿度在 80%以上霜期：无霜期224〜246天气压：年平均水气压16.8hPa降水：年降水量761〜1780毫米降雪：年最大积雪深度 31cm3.3市政配套条件项目所在地市政基础设施与道路同步建设， 具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。 市政设施能够满足项目开发的要求。4项目规划设计方案4.1设计指导思想及设计特点遵循绿色生态家园”的社区定位，充分利用基地周边水体环境，营造临河居住区景观特色。以满足居民的使用功能为前提， 达到整体环境的经济，使用，美观”真正贯彻尊敬自然”的设计理念，与小区建筑协调统一，巧妙运用各种造园手法，使建筑座落在花园中，创造人与自然和谐共生的理想居住环境。4.2总平面设计平面设计简介：该项目由27幢住宅组成，共分为3个区域。其中主干道以北区域由6幢高层住宅（11+1F）组成高层区，建筑总面积24827.1平方米（含阁楼面积）；东南部临德清路由10幢多层住宅（5F）组成多层区，建筑面积20333.7平方米；西南部临河田小幢双拼，联体住宅（3F）组成低层区建筑，建筑面积 8011.9平方米。小区在主入口设中心绿地，在中部设南北向生态绿带，融合小区内外绿地景观。小区在主入口1#,7#楼设商业，物业用房，在10#，8#楼设半地下车库。

4.3建筑设计及结构设计a.1-6#为11层小高层，框架剪力墙结构，现浇钢筋混凝土楼板。b.7-16#楼为多层住宅，其中7，8，10#楼为框架结构，其余为砖混结构，现浇钢筋混凝土板。

c.17-27#楼为三层住宅，均为框架结构4.4经济技术指标项目建筑经济指标:项 目单位数值总占地面积公顷6.32035净用地面积公顷3.742总建筑面积平方米54828.8住宅建筑面积平方米52904.3

其/、高层建筑面积平方米24827.1多层建筑面积平方米20333.7联排建筑面积平方米8011.9中沿街商铺建筑面积平方米1160.0管理用房平方米496.0建筑基底面积平方米12220.1容积率1.46建筑密度%32.7绿地率%37.3总户数户550总居住人口人1760地上机动车库位辆71地上机动车泊位辆56地下机动车泊位辆87地下室建筑面积平方米2788.65项目的实施进度项目建设规模较大，但是考虑到项目投资可能遇到的风险，因此项目全部规划建设部分将同时进行施工以尽快地实现收益。项目具体的施工建设进度的，安排如下表：项目实施进度计划表*季一-季二£第度季三空第度季四空笫度李一£第度李二“第度季三2第度季四卢第度季一“第度<工期Q前欝223基础工程心1■-4*3工体「主疹+■414344与备那设斯<444工K—室程23一443446项目的销售方案策划6.1房地产营销渠道策略（Place）目前我国房地产行业中， 房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营销、房地产超市等。6.1.1总体广告策略：对于项目的住宅部分来说， 应当通过广告的文化气息塑造项目的文化品位，使项目具有既现代又不张扬，既宁静又不沉闷的现代都市生活小区。而对于项目商业方面的广告则应当突出建设湖州新的休闲购物中心的主题，应当尽可能多的强调项目的优势，特点和与其他同类型的物业的不同之处。同时项目的广告还应当要体现发展商周到、细致、处处为用户着想的专业理念。对于项目的商业部分来说，应当积极的营造城市新的商业消费场所，宣传新的城市商圈，突出项目的特点、区位以及营造的理念等，争取眼球的关注，形成积极的商业氛围。6.1.2分期广告策略：引导试销期：广告原则是给信息通过做在水一方家园”的形象，转移公众对其它楼盘的视线，形成公众对小区的期待心理，并在适当的时候做内部认购或者是预售， 对老客户以及关注此楼盘的人士以优惠的价格先期销售， 以引导目标客户对楼盘的态度与看法。公开强销期：广告原则是给感觉因在水一方家园”是为先期期楼，本阶段可通过做形象，扩大诉求面，塑造项目的文化品位，项目的特点，完成小区的形象塑造与积淀，通过促销活动，使公众对项目形成新的认知，为后续楼盘的发售打下基础，和开发潜在客源。销售冲刺期：根据销售进度、市场状况及对手的动态，确定届时的广告策略。6.1.3企业直接推销企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的 1.5%〜3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。 所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。6.1.4委托代理推销委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。 委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。6.1.5网络营销网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上， 目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道； 同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟， 为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。6.1.6房地产超市营销房地产超市营销是最近在浙江、上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。6.1.7项目营销活动建议：楼盘展示印发宣传品发送售楼书现场广告和广告围栅楼盘推出庆典仪式现场展示样板房组织客户视察建筑项目工程工地网络营销给予购房者一定的实物或者现金的折扣6.2房地产营销促销策略(Promotion)房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。621广告广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。房地产广告可供选择的形式有以下几种类型： （1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍， 这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告； （4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况； （5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。6.2.2营业推广营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动， 向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费， 在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。6.3销售期营销计划销售准备期(2010.7-2010.8):所有制作类的设计和制作、 工地围墙和户外看板等销售工作的准备。包括现场广告和广告围栅的制作、电视时段的预约、报纸广告版面的预约以及网络宣传品的制作、 广播相关时段节目的预约等。引导试销期(2010.9-2010.10):以报纸广告为主，网络以及广播广告为辅，预告楼盘进行内部认购的时间以及做先期的形象宣传。邀请报纸、电视台、电台的新闻记者发布相关新闻，重点围绕项目的专业设计、专业的建筑质量、专业的物业管理以及建筑设计做重点宣传，配合硬性广告形象宣传。针对既有的目标客户和潜在的客户寄发宣传手册以及售楼书并推出相关的优惠措施。633公开销售期(2010.11-2010.12):以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、促销活动以及相关的场地广告来形成强有力的宣传攻势， 增加与目标客户的接触频次。在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作的形式即时宣传销售情况，并形成一种新闻热点。适当的使用户外媒体，以保持宣传的持久性。定期组织已购房的客户参观建筑工地。定期检讨既定的媒介策略与组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，及时调整与更换我们的媒介组合。6.3.4销售冲刺期(2011.1-2011.3):根据前期的销售情况及客户反馈的情况， 对广告诉求及表现形式做调整，继续以报纸广告为主的广告攻势，并对已购买的客户做跟踪服务，以挖掘潜在客户。

6.4营销方案媒体的选择与分析6.4.1平面媒体《湖州晚报》在湖州市存在着大量的读者，而这其中就有很多我们预期的目标消费群体。使用《湖州晚报》作为广告媒体主要是因为其覆盖面之广，能够接触到大量的目标消费群体。根据前期市场调查的结论，当被问及主要通过什么媒介接收有关房地产的信息，有相当的被调查着回答是报纸，而这其中又以《湖州晚报报》居多。利用《湖州晚报》发布本项目的信息，可凭借其形象来获得市民的认可。642电视媒体湖州电视台643户外媒体广告围栅、大型展示板、公共汽车箱体广告以及户外广场大屏幕展示，自身建设工地周围的宣传品、宣传画的张贴与展示。6.4.4其它媒体通过最新的电脑视觉建立售楼中心，对项目进行宣传与展示，供公众参观并散发相关的宣传品建立项目网站及相关的论坛，通过最新的电脑视觉技术介绍项目并就顾客关心的问题进行解答。6.5销售价格的市场定位（采用市场法）市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似的房地产进行比较， 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正与调整， 以次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。其理论依据是房地产价格形成的替代原理。可比案例:案例项目名称项目所处位置交易记录日期均价（元/平方米）A兽王*城市之心仁皇山年新区3号地块2008-10-254200元/平方米B天盛花园仁皇山新区龙王山路2008-11-195600元/平方米C中义凯莱国际龙王山路1333号2008-10-185300元/平方米D江南华苑湖州市体育场路东侧、陵阳路以北2008-12-44900元/平方米E美欣达*清丽家园凤凰路999号2008-11-165100元/平方米

可比案例的价格的调整:房地产状况权重兽王*城市之心天盛花园中义凯莱国际江南华苑美欣达*清丽家园繁华程度0.29696969898交通便捷程度0.29696969798临路状况0.159898989898环境景观0.19898989898平面格局0.19896989696装修程度0.259898979895综合197.339797.1797.597.17注：由于可比案例交易情况正常，因此调整系数取 1。同时由于最近政府关于房地产市场调控的有关政策的出台以及基于湖州市房地产市场的均价并不十分高的情况和保守估计的考虑，交易的时间系数并不调整。因此本项目的市场估价情况是：均价4880元/平方米。7项目总投资估算7.1估算依据和原则依据：项目可行性研究已给的有关资料通过有经验的人士得到的经验数据湖州市建设项目收费的相关规定国家制定的有关的规定、标准原则：稳健原则前瞻性原则7.2总投资估算序号工程或费用名称数量或计费基础单位单价（元）或费率合计（万元）1土地万元1100.00

费用1.1征地费用万元230.001.2土地契税3466.67万元3%104.002前期工程费31750.00M280254.003建筑安装工程M2814.003.1土建12133.33M215001820.003.2水电消安装22250.00M2200445.003.3地下室工程1379.31M22900400.003.4地下室通风工程28750.00M280230.003.5设备工程万元520.00变配电设备8000.00KVA1000800.00发电机组500.00KW150075.00电梯6台45万270.00智能化及弱电162500.00万元801300.004基础设施建设费万元514.004.1景观绿化15000.00M2100150.004.2其他基础设施建设费36363.63万元110400.00

5其他费用11428.57万元3.5%400.006建设管理费2000.00万元3%60.007部门规费万元50.007.1市政配套费5000.00万元10050.007.3其他部门规费20000.00万元2550.008财务费用万元80.009售用销费10000.00万元1%100.0010预备费8700.00万元3%261.00总投资13673.007.3总投资资金来源项目总投资的资金来源主要有三部分，即项目的资本金、项目销售收入的滚动使用以及项目的长期借款。 其中项目的资本金为0.9亿,长期借款2156.8万元，销售收入投入2516.2万元。8项目财务评价8.1财务效益假设项目销售总收入为25394万元，开发成本13673万元，营业税（5%）1269.7万元，所得税（33%）3448.9万元，利润总额10451.3万元，税后利润7002.4万元。8.2赢利能力分析在本报告中，项目的全部资金现金流量表中的数据最能够反映出本项目的赢利能力。分析表明项目有较好的赢利能力。考虑到资金的成本以及通货膨胀等相关的因素， 最后确认的基准的财务内部收益率为16.69%（年），折算成季度即项目的计算期的内部收益率为3.99%。年份123456净现金流量-3800-350028006800550260取年折现率=12%时FNPV=-3800/(1+12%)-3500心+12%)2+2800心+12%)3+6800心+12%)4+550心+12%)5+260心+12%)6=575.38>0取年折现率=18%时FNPV=-3800/(1+18%)-3500心+18%)2+2800 /(1+18%)3+6800心+18%)45 6+550心+18%)5+260心+18%)6=-185.75<0取年折现率=16%时FNPV=-3800/(1+16%)-3500心+16%)2+2800 /(1+16%)3+6800心+16%)4+550心+16%)5+260心+16%)6=41.18>0FIRR=16%+?!1.18?X(18%-16%) -(?41.18?+?-185.75?)=16.00363%折算成季度即项目的计算期的内部收益率为 3.99%。8.2.1全部资金评价指标财务内部收益率(税后)：3.99%(季度)，16.00363%(年)基准收益率：2.87%动态投资回收期(DPP)=(累计净现金流量净现值开始出现正值的年份-1)+(上年累计净现金流量净现值的绝对值 /当年净现金流量净现值)根据上表可计算：年折现率=12%1、 计算各年现金流量的净现值第1年=-3800/(1+12%)=-3392.86第2年=-3500/(1+12%)2=-2790.18第3年=1993.02;第4年=4321.58;第5年=312.09;第6年=131.732、 计算累计现金流量的净现值第1年末=-3392.86;第2年末=-6183.04;第3年末=-4190.02;第4年末=131.563、 求DPPDPP=4-1+24190.0274321.58=3.97年8.3不确定性分析本项目的风险如同多数的房地产开发项目一样，主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于销售进度的快慢和建造成本的控制， 而这些风险因素又会受到来自政治、经济、社会等条件的变化的影响。同时由于贷款的资金成本的问题也会影响到自有资金的经济评价指标， 因而需要项目的开发商进行认真的考虑。8.3.1盈亏平衡分析单位产品售价=建筑面积*均价=52904*4800=25394万元BEPq=(9000+2156.8)/(25394-6000-9)=57.55%本项目的盈亏平衡点是57.55%，即项目的销售收入达到计划销售收入的57.55%时，项目能保持盈亏平衡。8.3.2敏感性分析考虑到项目事实过程中未知因素的变化， 本报告就项目建设投资与销售收入在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之间变化时，对该项目的盈利能力影响进行敏感性分析。单位：万元敏感性分析项目开发成本销售收入销售税金息税前利润税后净利润利润总额(已扣禾息)基本方案136730253941269.7117217002.410451.30销-15136730215841079.246094.925742.05015.675售%954单-10136730228541142.736680.976092.15538.24价%660000000

10%136730279331396.6716761.07912.615364.3643415%136730292031460.1517347.08262.715886.9215865建-15116220.253941269.713830.76162.012751.53设%50845投-10123057253941269.714416.86512.113274.1资%036000000010%150403253941269.79025.177492.67628.50415%157239.253941269.79611.227842.78151.0655068.4经济效益测估综合从财务分析表明，项目在计算期内的财务效益好。投产后可获得较好的利润，利润总额为 10451.3万元。上缴所得税3448.9万元。项目税后利润为7002.4万元。9项目综合评价及结论上述分析和财务效益评估的结果表明， 本项目具有较好的内部收益率，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有基本的抗风险的能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售的面积去部用于销售， 开发建设前三年的全部销售收入均用于项目的投资。 因此项目的建设投资与项目的销售收入是本项目能否达到预期的效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在经过同类项目市场物业价格的调查以及比较（直接比较法）的基础上确定的。考虑到今后政府对于房地产开发的新政策的出台以及湖州市整体的经济增长态势以及湖州市居民不断增长的购买力， 还有湖州市政府关于旧城改造的优惠条件等，预期售价还会有不小的变动。但是从当前的形式看，预期售价是比较合理的。致谢参考文献《投资项目可行性研究指南》编写组：《投资项目可行性研究指南》(试用版)，中国电力出版社。中华人民共和国建设部发布：《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社