20180104诸城兴业舜德帝景项目提报方案

2018年01月04日12345城市质素Macromarketanalysis城市房地产质素MacromarketanalysisProjectandtoontology锐房思路Trainofthought锐房提供的服务方式commerceclause11Citycharacteristicsanalysis城市交通便利，为经济发展提供强大支持诸城市位于山东半岛东南部，东与胶州、胶南毗连，南与五莲接壤，西与莒县、沂水为邻，北与安丘、高密交界；位于青岛、潍坊、日照三大城市几何中心，是山东半岛城市群重要节点城市。坊机场、大交通基础设施建设项目，也正在积极规划中。据悉，2016年12月公示的《青岛西海岸新区综合交通规划(2013-2030年)》显示，黄岛新规划了一条高速，一条城际铁足，城镇化率高城镇化率高达到60%，已列入国家新型城镇化综合试。8人11‰。、旅游业发展次之第三产业升级。产业链丰富，并已形成规模，主导产业经济带动作用明显。高，固定资产投资持续增加2017年，诸城市全市实现地区生产总值(GDP)约858.9亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%；城镇居民人均可支配收入约34130元，收入水平逐步提高；全市固定资产投资累计约完成718.1亿元，比上年增长13.0%。令工业园区以开发区为中心的工业园区令中心区令工业园区以开发区为中心的工业园区令中心区以河东侧老城区为主的商服、行政办公区令生活区以城东区和城西区为主的生活区令休闲娱乐区的休闲区局合理经济开发经济开发区工业园区城东区城西区休闲区生活区生活区 “一带”指沿潍河与扶淇河以及滨河公园绿地所组成的“人”字形水景绿化带；火车站前商服轴线和新区东北居住片区商服轴线；“三中心”是指位于既有建成区中的市级商业服务、文化娱乐及行政办公的综合服务中心，位于火车站前的站前商服中心和位于北部新区潍河以东的体育文化中心。“七片区”是指原中心城区、西南居住片区、潍河西岸居住片区、东北居住片区、西南工业园区、东部工业园区以及北部工业园区。现阶段诸城市工业主要向北部潍河西侧发展，居住区主要向东南发展；远景考虑东部机场的搬迁，城市可继续繁华中学繁华中学中医院实验中学妇幼保健院实验小学西郊学校龙城中学人民医院医疗配套主要集中于潍河东南方向令主要医院令主要中学东——繁华中学西——诸城一中南——实验中学北——龙城中学令主要小学实验小学、西郊学校、科信小学个经济发展迅速，城市功能区划分明确，基础设施完备，城市整体发展的中型县级城市城市经济环境和城市规划较利于房地产市场的发展2城市房地产质素2Macromarketanalysis经济开发区板块经济开发区板块城东区板块城西板块板块城市房地产质素情况城市房地产质素情况诸城房产市场主要可分为5个板块：经济开发区板块、城东板块、城西板块、南湖板块以及中心区板块。其中城东板块和城西板块楼盘较为集中，南湖板块。诸城市2017年出让住宅用地39宗，下半年出让数量22块略大于上半年出让17块；湖板块9块、西城板块7块数量次之，其余区域3块；17年全市出让住宅用地总面积74.7414公顷，总建筑面积预计约1382904.74~1690445.60㎡；17年开发区出让住宅用地总面积17.7174公顷，总建筑面积预计约295173.44~368593.3㎡。城市房地产质素城市房地产质素域称面积(公顷)积积率间1舜王板块北环路中段北侧4.2712有限公司月30日3月27日2舜王板块北环路中段北侧有限公司月10日10月11日3舜王板块北环路中段北侧3有限公司月10日10月11日4发区板块红星家园D区舜王街道官庄店、斜屋3诸城市华龙房地产开发有限公司月14日月1日5发区板块红星家园C区舜王街道官庄店诸城市华龙房地产开发有限公司月14日月1日6发区板块红星家园C区舜王街道官庄店1诸城市华龙房地产开发有限公司月12日月5日7发区板块东鲁家园项目诸城市东武北街与北环路叉口东南角诸城舜邦投资开发有限司月31日8发区板块东鲁家园项目诸城市东武北街与北环路叉口东南角诸城舜邦投资开发有限司月31日9发区板块红星家园D区二期项目诸城市舜王大道南段东侧诸城市华龙房地产开发有限公司月31日城市房地产质素城市房地产质素号域称面积(公顷)积率积率间发区板块.兰花清韵舜王大道东侧，龙城中学北侧诸城长运置业有限公司月21日0月31日发区板块.兰花清韵诸城市舜王大道东侧，龙城诸城长运置业有限公司月21日0月31日发区板块星家园诸城市开发区官庄村诸城市华龙房地产开发有限公司月2月29日发区板块星家园开发区官庄居委会诸城市华龙房地产开发有限公司月2月29日东城板块华都富林项目诸城市人民东路中段北侧.5.8司月13日月28日东城板块芦山家园二期项目诸城市密州街道南朱解村司月20日月1日东城板块东城龙玺嘉苑项目诸城市密州街道南朱解村安徽建华房屋开发有月14日月1日东城板块繁荣尊府项目诸城市密州路中段南侧.8诸城市玉山房地产开发有限责任公司月28日月30日东城板块龙海文苑项目诸城市规划八里庄路西段南侧潍坊华东房地产开发有限公司月15日0月31日东城板块龙海文苑项目诸城市规划八里庄路西段南侧潍坊华东房地产开发有限公司月15日0月31日城市房地产质素城市房地产质素域称面积(公顷)积率积率间东城板块长运菊花丰都项目诸城市规划北郊路西段北侧诸城长运置业有限司月15日7月31日块孔府家园二期龙都街道孔戈庄二居委会2诸城市金盛元房地产开发有限公司月24日块象诸城市龙都街南段西侧、龙都街道岔道口居委会.1诸城市东升房地产开发有限责任公司月28日5月31日块金栗福地小区四期建设项目人民西路西段南侧3诸城市龙都房产开发有限公司月8日8月30日块万家园府邸小区建目诸城市龙都街与南环路交叉口.9诸城市万家园房地产开发有限公司月31日9月15日块.檏园南环路西段南侧诸城市惠丰房地产开发有限公司1月21日月8日块.檏园诸城市南环西段南侧.55诸城市惠丰房地产开发有限公司1月21日月8日块龙都现代城五期龙都街中段西侧潍坊康泰置业有限司1月30日月8日块学子龙源.泽邻园项目诸城市龙都街中段西侧诸城世元置业集团有限公司2月22日月1日块学子龙源.泽邻园项目诸城市龙都街中段西侧1诸城世元置业集团有限公司2月22日月1日城市房地产质素城市房地产质素域称面积(公顷)积率积率上限间块学子龙源.泽邻园项目龙都街中段西侧3诸城世元置业集团有限公司2月22日月1日板块密州街道新农村、鞠家村居2有限公司月10日月5日板块密州街道新农村、鞠家村居有限公司月10日月5日板块密州街道新农村、鞠家村居有限公司月10日月5日板块密州街道瓦屋庄、新农村有限公司月10日月5日板块安家小筑项目诸城市密州街道安家铁沟村诸城金房置业有限公司月30日板块正大繁华新城环湖东路东侧、凤凰路北侧诸城市华都置有限公司月4日11月4日板块正大繁华新城诸城市龙华街西侧、凤凰路侧4.07052诸城市华都置有限公司月4日11月4日板块正大繁华新城诸城市龙华街西侧、凤凰路侧诸城市华都置有限公司月4日11月4日板块大源.枫香小镇诸城市南环路南侧4.1457有限公司月11日10月17日1、东南方向为重点打造城市居住区；1、东南方向为重点打造城市居住区；城市房地产质素情况城市出让土地数量较高，未来城市竞争激烈。新增居住类土地供应呈增加趋势22、本项目地处诸城市开发区板块，主要以工业建设为主，现阶段享受不到成熟地块带来的红利，但17年居住类用地数量的增加，为本片区未来市场增加了很多的可能性，但在现阶段居住氛围稍弱的区域操作项目，锐房认为，如何做区域引领者是我们必临的问题。城市房地产质素竞品情况项目地址：北外环与西外环交叉路口东南部开发商：诸城市鲁班房地产开发有限责任公司建筑面积：381361㎡占地面积：95549㎡绿化率：50%开盘时间：2015年7月物业形态：超高层目前均价：约4700元/㎡未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素竞品情况项目地址：和平街(水上公园北侧)开发商：诸城市华龙房地产开发有限公司总套数：D区1927户占地面积：136万㎡绿化率：36.5%开盘时间：2015年7月物业形态：小高层、高层目前均价：6800元/㎡(含精装)未售房源：D区强销期剩余房源较多，约1900套质素城西区板块竞品详情城市房地产质素竞品情况项目地址：龙源街与兴华路交汇处路南开发商：诸城宝玺置业有限公司建筑面积：15.9万㎡总套数：954户占地面积：88016㎡绿化率：36.3%开工时间：2014年物业形态：高层目前均价：简装5800元/㎡、毛坯5400元/㎡未售房源：剩余30余套城市房地产质素竞品情况项目地址：龙都街中段东侧开发商：诸城市兴隆置业有限公司建筑面积：43673.47万㎡总套数：302户占地面积：12388㎡开工时间：2010年物业形态：高层目前均价：7100元/㎡未售房源：剩余10余套城市房地产质素竞品情况项目地址：繁荣西路杨春家园北大门东开发商：诸城市杨春房地产开发有限公司建筑面积：37248㎡总套数：302户占地面积：10994㎡绿化率：36.67%开盘时间：2016年10月：高层目前均价：6000元/㎡未售房源：剩余58余套城市房地产质素竞品情况项目地址：繁荣路大桥西100米开发商：山东宝纺置业开发有限公司建筑面积：20万㎡总套数：1600户占地面积：14万㎡绿化率：38%开盘时间：2015年8月建筑：高层、多层目前均价：5700元/㎡未售房源：剩余120㎡以上房源为主，约30套城市房地产质素竞品情况项目地址：诸城市密州西路体育馆西300米开发商：潍坊新明房地产开发有限公司建筑面积：16万㎡总套数：1056户占地面积：5.3万㎡绿化率：40%开盘时间：2016年4月目前均价：4600元/㎡未售房源：剩余30余套城市房地产质素竞品情况项目地址：兴华西路与西环路交汇处开发商：山东裕华发展有限公司建筑面积：29万㎡总套数：800多户占地面积：8万㎡绿化率：35.5%开盘时间：2016年3月目前均价：5600-5900元/㎡未售房源：剩余30余套城市房地产质素竞品情况项目地址：诸城市岔道口开发商：诸城东升房地产开发公司建筑面积：91500㎡总套数：453户占地面积：27亩绿化率：35%开盘时间：2016年12月3日目前均价：7800元/㎡未售房源：未售房源：城市房地产质素竞品情况项目地址：棉织街与明城路交叉口西50米开发商：诸城市侨洋置业有限公司建筑面积：51000㎡总套数：342户占地面积：13200m²绿化率：35%开盘时间：2017年3月物业形态：高层目前均价：6000元/㎡未售房源：剩余90余套城市房地产质素竞品情况项目地址：龙都街岔道口公园东门对面开发商：诸城市天泰城市房地产开发有限公司建筑面积：58677.4㎡总套数：612户占地面积：20429㎡绿化率：44.9%开工时间：2014年11月物业形态：高层目前均价：5700元/㎡未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素竞品情况项目地址：人民西路与西郊街交汇处开发商：潍坊康泰置业有限公司建筑面积：60万㎡总套数：3000户占地面积：33万㎡绿化率：35%开盘时间：2016年10月目前均价：7000元/㎡未售房源：项目强销期，剩余房源较多，未售房源约2000套左右城市房地产质素竞品情况项目地址：人民东路与东关大街交汇处区开发商：山东正大置业集团建筑面积：30万㎡总套数：占地面积：20万㎡绿化率：40%开盘时间：2016年6月物业形态：高层、小高层目前均价：6700元/㎡未售房源：剩余房源约300套城市房地产质素竞品情况项目地址：府前街与文化路交叉路口处开发商：山东大源置业有限公司建筑面积：30万㎡总套数：1512户：9万㎡绿化率：41%开盘时间：2016年1月物业形态：高层、多层洋房未售房源：已售罄城市房地产质素竞品情况项目地址：密州东路以南繁荣新巷北侧开发商：诸城市玉山房地产开发有限公司建筑面积：94001㎡占地面积：28391㎡绿化率：38.5%开盘时间：2017年6月物业形态：高层、小高层目前均价：7000元/㎡未售房源：项目持销期，剩余房源较多，未售房源约800套左右城市房地产质素竞品情况项目地址：诸城市东武街119号开发商：山东鑫诚集团有限公司建筑面积：32645㎡总套数：占地面积：113953㎡绿化率：38.9%开工时间：2016年物业形态：高层目前均价：6800元/㎡未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素竞品情况项目地址：东坡街中段路东开发商：诸城中天置业有限公司建筑面积：76804㎡总套数：772户占地面积：153621㎡绿化率：35.1%开盘时间：2015年1月物业形态：高层目前均价：多层7000元/㎡、高层6800元/㎡未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素竞品情况项目地址：人民东路与东坡街交汇处200米路东开发商：诸城鸿祥置业有限公司建筑面积：52992㎡总套数：占地面积：24910㎡绿化率：35.8%开盘时间：2017年7月物业形态：小高层目前均价：5700-5900元/㎡未售房源：项目持销期，剩余房源较多，未售房源约300套左右城市房地产质素竞品情况项目地址：诸城市南外环与欢呼东路交叉口西南侧开发商：山东大源置业有限公司建筑面积：147万㎡占地面积：58万㎡绿化率：45%开盘时间：2017年5月物业形态：多层、小高层未售房源：强销阶段，剩余房源较多城市房地产质素竞品情况东路与凤凰路交汇处开发商：诸城市华都置业有限公司户率：44.87%物业形态：多层、小高层、高层营销中心建设中城市房地产质素竞品情况开发商：碧桂园项目地址：诸城市东武街与环湖路交汇处开发商：碧桂园1.3物业形态：小高层8年开盘计总建筑面积已达138万-169万㎡02高层3种产品，产品线0~240㎡均有供应，主力户型以计总建筑面积已达138万-169万㎡02高层3种产品，产品线0~240㎡均有供应，主力户型以左右，整体市场价格区间为5000-8000元/㎡04诸城市房地产市场基本为几乎为零，传统的线上网络较多，客动作较少且方法单一06现阶段，市场上约50%为尾盘项目，销期优质项目月均去化可达30套0103城市住宅市场状况小结0505城市住宅市场状况小结。势诸城市在售项目中规划总面积大于100万㎡的共计5个，分别分布在南湖板块3个(山钢碧桂园·翡翠城、大源·枫香小镇、正大·繁华新城)、西城板块1个(龙都现代城)、开发区板块1个(红星家园)。与本项目同板块仅有红星家园，虽然在售时间而本案所在的开发区居住配套有限；而本案所在的开发区居住配套有限；4、据走访得知：诸城市场出现过多次因外地开发商资金链断裂而烂尾的情况，市场存在较大程度的排外情况。城市住宅市场状况小结场㎡㎡11、城市东南侧为诸城未来重点打造居住区，2、整体市场月均去化20-3、刚需客户为主，占比约善居住环境的客群善居住环境的客群打算生育的年青夫妇城市房地市产质素大消费主客群状况现阶段市场存在的五大消费主力客群婚房一族婚房一族：希望买房结婚城市新锐：城市新锐：未谈婚论嫁的年轻群体脑脑白金一族：养老的中老年群体城市房地产质素客群状况现阶段市场主流客群为财富成长家庭及婚房一族客户类型城市新锐房一族45%富成长家庭太阳家庭脑白金一族%计33Projectandtoontology产品丰富，千亩大盘，造城行动项目质素分析：项目总规项目质素分析：项目总规OGNITION项目占地约910亩，绿化率约37%，总建筑面积约120万㎡，容积率约1.7。建筑类型：叠拼别墅+多层洋房+小高层+高层+住宅沿街底商+大型商超划划业医疗本案座商城百盛超市行街现阶段本案周边成型商业较少，医疗、娱乐设施缺失项目质素分析：项目商业配项目质素分析：项目商业配套无医院、大型娱乐场所等配套，工。划 划 已有学校龙诚中学区学校校周边教育资源较丰富 项目教育配套 OGNITION本项目教育配套丰富，3-18岁孩子的所有教育需求。郁金香主题潍河景观公园就是我家项目质素分析：项目景观配项目质素分析：项目景观配套OGNITION项目南侧紧邻潍河景观带，环境优美，是诸城市政府重点规划的景观项目。项目沿潍河打造约20亩的郁金香公园，园区种植余个品种约32万株的荷兰郁金香及其他花卉。的形象。，学校资源丰富，但现阶段项目周边商业配套较少，且无医疗、娱乐设施。44Trainofthought综上所述，我们导出本案关键词：在诸城开发区(工业园)造城！我们要从哪里入手我们的姿态：我们能为开发区带来永远画不倦轮落日满腹的牵挂；家是一本永远读不够的一书每一篇文章都记载着刻人间相骨铭心的亲情家，每一首诗歌都凝聚着亲不去的人间相互关，爱的温暖；家是一份永远抹都需要不去的回忆和思念，，每一个奋斗的梦想都都需要有一个停歇的港湾，一个完完全全属于自己的真正的家，没有人不渴望不需要想给心爱的她一个温馨甜是否，想给可爱的小天童年？是否，想∙给她一个更好的成长环境？是否，扶，品味甜美的∙推广目标：集中可利用的一切推广渠道对市区及周边乡镇进行为期三个月左右的病毒式覆盖宣传，树立项目形象推广渠道：线上——户外、围挡、网络、微信等一切可利用的传统线上渠道，集中3个月大范围输出本案信息线下——蚂蚁人、锐房通、外场展销本阶段主题活动本阶段主题活动，促进项目品牌、产品形象输出。家电0元家电0元拍本阶段暖场活动举例甜甜点DIY是否是否因为社区的环境不好而犹豫不决？是否因为购物不便而望楼兴叹？是否因为教育不完善而踌躇不决？是否因为想换个理想的大房子而苦苦找寻？∙∙推广目标：烘托售楼处营销氛围，以周周暖场活动活动配合主题活动的形式，并释放优惠信息吸引到访力争认筹量达到推售货量1.5—2倍：你想要的，我们都有？推广渠道：线上——户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息线下——蚂蚁人、锐房通、外场展销本阶段主题活动本阶段主题活动夜露天烧烤party夜主和意向客户参与露天烧烤派对，在炎热的夏季感受关怀。吸引客户，制造火爆气氛。立体人面立体人面公仔DIY