假日广场市场调查报告

28/28益田假日广场市场调查报告目录地理位置交通状况工程方面商场建筑设计室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征2）、优劣势比较商业动线规划铺形室内设计经营模式及营运管理组织架构基本情况及优劣势比较现场促销活动会员管理（见报告附件）营运总结推广管理1、推广调查信息2、推广活动列表3、与COCOPARK的对比分析物业管理物管人员薪资标准（仅供参考）：2、保洁、绿化3、消防4、收费5、地面石材：6、人流量统计7、广告位8、其它调查信息及可借鉴之处益田假日广场市场调查报告2009年二季度地理位置交通状况优势地下二层三个地铁口，交通优势十分显赫，三个地铁口均集中在项目南面，该项目现已在地下二层规划了沿地铁通道的商铺，总面积约3500平方米，未来地铁开通后，这3500平方米将寸土寸金。地下三层公交中转站，正在规划实施中，未来将带来庞大人流。地铁1号线出口位于其正立面外广场，进入商场十分便捷。劣势停车场入口设置在正立面，广场西侧；公交站出入口设置在正立面，广场中部；地下空间疏散楼梯设置在广场次西侧；东侧是地铁出口。以上四点，把外广场破坏无几，被迫选择下沉式设计，在该项目室内商业公共活动空间资源稀缺的情况下（室内最大公共广场约250平方米），对外广场的破坏尤为可惜，对项目的整体形象也将带来极为不利的影响。这样的结果。（负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺）（正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口）工程方面商场建筑设计优势以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，很好的结合了“假日”概念及世界之窗等周边项目的“旅游”概念，为项目的整体推广提供了良好的突破口；以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，若真正得以实现，凭借其交通优势，建筑形象将光彩夺目，将为打造“地标”建筑创造必要基础，示范效应也将加强，为商业营运打造良好的硬件载体；较为合理地处理好了地块北高南低、东高西低的不利地形。约1.5万平方米的屋顶平台将购物中心、写字楼、酒店有机结合，形成良好的共享空间，对设备的隐蔽处理作的很好劣势地块狭长，南北向：东西向=1：7，造成内部空间南北向显得局促。没有实现其“都市中的豪华邮轮”的建筑设计理念，具有强烈旅游色彩的“邮轮”气质或设计元素难觅其踪；外立面材质以灰色穿孔金属板与玻璃幕墙为主，写字楼及酒店也以灰调为主，整体显得十分灰暗，现代的商业气氛及活泼的“假日”概念表现得十分苍白。写字楼及酒店的建筑外观设计也表现平平，看不到所谓的“生态”，也看不到威斯汀五星酒店的豪华气质。综合体建筑柱网的布置往往不利于裙楼的格局，是建筑设计的难点，该项目也存在不完善的地方，造成裙楼购物中心公共空间多柱（影响最明显的在购物中心的西段）、商铺划分没有规则、商铺内多柱。（屋顶平台有大面积的园林景观，并预留了商业接口）（购物中心外立面）2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场；商业规模：总商业面积约10万平方米；五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；（图一）层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于深圳近两年新开购物中心平均水平；中庭顶部采用侧面采光的形式，同海岸城的做法，这种做法有利有弊；（图二、三）图一图二图三2）、优劣势比较优势楼层高度设置适中，视线通透，易达性良好中庭的处理合理：呈2+1+2分布，具有一定对称性，动线十分简单明了。将“1”的位置设计为三角状，即使空间的趣味性增强，也强调了其中部的位置，具有良好的导向性。各层中庭形态基本一致，且从负二层开始，一直通达三层，追求简单有序，符合商业动线追求简单、视线追求通达的基本特征；劣势空间东西向宏伟，南北向却显得明显局促；公共空间柱的分布影响了中庭的效果，而且柱的装饰处理多样化且怪异；室内商业公共活动广场太小，约250平方米。室内设计效果总体不佳。3、商业动线规划优势基本形态优：内部动线以贯通各层的五个中庭为导向，回环式布置，简单有效。主通道以4米宽为主，无次动线出现。（图一）客运电梯的分布总体上比较合理：两侧四个中庭均分布了扶手电梯，中央中庭设置了垂直电梯，五个中庭均有电梯分布，东西尽端也设置的垂直电梯，东端电梯还垂直电梯可以直达屋面，对餐饮及影院的客人运输十分有效，利于管理；动线的两端设置主力店，次主力店，对减少动线的狭长感及人流的拉动起到了明显作用。劣势建筑地块所限，长宽比达7：1，使得动线扁长；近邻观光电梯两侧的扶手电梯，设计为单梯，即只有上行没有下行，或者只有上行没有下行，不可取；（图二三）没有专用货梯，无送货通道。L1、L2的西侧（无中庭段），虽通道宽约8.5米，但中间有约10个1.5米*1.5米大方柱，该区十分冷清，同位置的B1层业态上分布了KFC、味千拉面等餐饮，受下行车道的影响，没有设者内动线，基本面向室外，对大环境贡献较弱，也不理想。（图四五）溜冰场南面通道被服务设施占用，造成回头路约30米，没有利用好溜冰场对周边商铺的聚客效。（图一）（图二三）（图四五）4、铺形优势商铺面积以60平方米至120平方米为主。商户品牌的落位对进深过大类型商铺的处理起到了巨大的支持作用，如B1东区，有几个商铺进深在20米以上，且不规则，处理难度很大，但引进了hm、veromoda、zara、esprit这类需求大面积的品牌，且保证了业态的统一协调性，变不利为有利，现该区域为全商场人气最旺的区域之一，处理得非常好。劣势L1、L2西侧冷清地段，仍存在十余间进深达15-19米大铺型，需要进一步引进主、次主力店来处理。从整体来看，B2-L2餐饮的数量较少，且在东西两尽端，说明很有可能符合餐饮配置的商铺数量不足，即若将来要在五个中庭周边增设餐饮，难度较大。（屋顶大面积未见排烟井）。从该项目的定位及未来交通优势的显现情况来看，该项目餐饮数量或分布有需要改善的可能。B1层平面图（B1东区几个大进深、大面积商铺的品牌形象）L1西区L2西区5、室内设计优势室内设计以良好的建筑空间为基础，具有先天优势；（图1、2）室内设计沿袭了建筑设计的“豪华邮轮”理念，波浪及船舷设计元素有明显体现，且在“豪华邮轮”概念的表现上，强于建筑设计；照明总体效果良好；天桥的设计，用了大量的暗藏灯光作照明，视觉效果非常好；（图3、4）除主力店及三层餐饮，商铺门面借鉴了万象城的形式，采用统装透明钢化玻璃的方式，门头logo灯箱由商户自装于商铺内，与商户的装饰工程界面清晰，效果良好；地面及墙面以天然石材饰面为主，品质感强；（图5、6）劣势“波浪”的设计元素太多，栏杆及地面相对抽象，效果尚可，栏河侧壁的白色波纹板纹理太细密，面积大，显得十分繁琐；（图7、8）拦河侧壁、柱的设计形式不低于四种，设计元素复杂化、整体性差；（图9）天花的设计也形式多样，还有区域采用了立体式天花面；（图10）一些关键点的设计也处理欠佳，如卫生间设计，缺少品质感、亲和力，电梯厅墙面的设计，玻璃颜色灰暗清冷；（图11）图1、2图3、4图5、6图7、8图9图10图11经营模式及营运管理组织架构基本情况及优劣势比较内容益田假日广场与COCOPAKR对比及借鉴之处招商益田招商部的最低职位是经理级别，没有设主管或以下职位。据了解原因是：益田认为作为业务口的人，职务过低，客户不认可，会增加沟通成本。从招商成果来看，益田的品牌配置是比较理想的，这与其对招商人员的激励有一定的关系.营运营运管理人员按楼层分工，主要负责商户的业务对接工作，包括活动洽谈、促销整合、场地出租、客诉处理等这一点与目前星河的商管部的运作基本一致，与我们不同的是，益田实行早会制度，每个楼层经理负责召开本楼层早会，早会内容以总结前天工作、宣讲促销活动、注意事项等为主，该操作与百货的管理类似，而CCP采取的是每月店长会的形式。客服客服人员共计10人以上，充分体现了对顾客服务的细微和重视，每个服务台每班2-3人，采取坐式服务，充分体现了人性化管理的思路。目前已有一些购物中心采取坐式服务，COCOPARK为站式服务，坐式服务值得我们借鉴。推广推广部主要负责整体推广、大型活动组织、促销活动策划、商户活动形象审核、灯箱及广告资源出租、媒体等推广人员配备充足，共16名员工，一组负责对内组织商户活动，另一组负责对外整合资源，策划有影响力的主题活动。与星河不同的是益田的推广部承担了灯箱及广告资源的出租管理工作，该工作的流程是：商户向营运部提出申请，营运部与推广部协调，由推广部统筹资源出租，但据了解，目前益田的灯箱及广告资源比较少，户外灯箱广告均为大品牌免费使用，场内海报水牌也以益田统筹策划内容为主，基本不出租给商户作单店宣传，除非配合中庭大型促销活动。财务无商场收银台，全部由商户自己收银设置场内收银台，相比较成本较高。物业1、益田的物业均由益田自己物业部门负责，同属益田商场直接管理，2、安保部称之为“商管部”，与星河的商管部同名，但职责完全不同，分为内保和外保，内保负责监控现场安全及商户动态，如紧急突发事件、楼面巡查、进出货监控等；安保称之为安全组，分为内保和外保，内保即目前的客服助理，外保为车场、各出入口等现场促销活动SB因店面调整在负二楼举行特卖活动：属品牌调整、支持商户的营销性活动，主要以销售为主，因恰逢该店调整，为帮助其装修期间的人员及货品过渡，故给予其特卖支持，体现了对商户的支持。会员管理（见报告附件）营运总结：1）益田作为新开业的购物中心，其体量、硬件设备、品牌配置等方面均优于CCP，尤其是货运通道的设置，极大了维护了现场营运环境的有序；2）在人员配置方面比较充分，尤其是对业务部门的倾斜非常明显，体现了公司对业务部门的关注和重视；3）益田在营销活动的组织、策划和推广等方面的层次性和质感方面也有可取之处，值得我们学习和借鉴。推广管理1、益田假日广场的推广活动，每月根据节日主题，推出特色活动，例如：5-6月份为“母亲节－儿童节－父亲节”，因此核心主题为“发现美丽·寻找爱”，并结合滑冰场推出了欢乐周末SHOW；又如4月底益田假日广场推出连续13天的“2009国际品牌春夏时尚秀”，将刚刚拍卖到的“奥运缶”带入时尚秀场，体现出横亘中西、穿越古今的时尚文化气魄。再如2月底益田推出了“情人节接吻大赛”，虽然是很老套的创意，但是与情人节的甜蜜氛围很契合。2008年12月，推出“芬兰圣诞老人空降深圳”，颇具新意。2、注重媒体整合传播，本年度紧扣活动分别在《深圳特区报》、《深圳商报》、《南方都市报》投入硬广进行宣传，并购买了深南大道立柱广告及其它媒介资源，媒介投放力度大、覆盖面广。3、创办自有体《EXPERIENCE体验》，推广场内品牌，为会员提供增值服务。4、重新升级网站/,采用几乎全动画制作，质感较佳。5、推广活动列表：类别活动简介与商户合作的推广活动6月13日八马茶业品茗周：VIP顾客凭任何消费获赠瑜伽清茶B2层3号中庭6月12日—21日SATUBROWN特卖:精品家居4折起B2层2号中庭6月14日—7月12日六月欢乐周末SHOW：每周日下午13:00-14:00玩冰雪游戏送欢乐大奖/B2层/运汽球障碍跑往返跑单脚滑行钻杆6月19日—21日益田VIP'SDay：持VIP卡可享受众多品牌额外折扣优惠6月1日—30日Ports1961时尚之都·梦想之旅：PortsVIP购物满300分即可参加抽奖，三名中奖者受邀观摩9月纽约时装周Ports2010春夏发布会，未中奖者均可获价值3000元现金券与外部资源合作的活动6月12日—21日焦波俺爹俺娘摄影展精选摄影师焦波120幅父母摄影作品，感动无数观展者……6月6日“美丽星记录”《优生活》封面女郎大赛深圳赛区6月10-11日相约“健美大赛”深圳首届健美大赛，第三届健身大赛其它商户活动OLE概念厨房月：6月1日智力拼装总动员、6月6日口腔护理、6月7日日本清酒研习班、6月13日婴儿营养、6月14男士健康课堂、6月20日德国啤酒文化、6月21日老爸，干杯！父亲节、6月28日水果拼盘玩具反斗城：TOY's六月玩具礼物大本营GRENCO童装：我是最炫小超模其它商户折扣促销活动略。与COCOPARK的对比分析益田COCOPARK益田假日广场人员配置充足，各组员之间只有相对分工，利于调动人员参与策划的积极性，但缺点也很明显，内部分工不明确，难免出现各自为阵的工作“真空”。人员少而精，分工明确，责任落实到人，执行效率更高，稍显不足的是全体策划团队过于注重分工，相互碰撞和创新的机会较少，创意方面略显保守。内外部推广活动多，活动频率高，活动形式丰富多彩，有的提升形象品味，有的吸引人气，但多就显得杂，品质方面参差不齐。每一项活动均精心策划，且对于外活动设置较高门槛，注重推广活动的质量，整体表现出较高的水准，由于受客观条件限限，活动丰富度方面略显薄弱。从媒介传播效果来看，通过百度新闻搜索，截至6月18日，益田假日广场新闻传播总量为870条，从绝对数量上分析，益田由于起步早于COCOPARK，且为包含威斯汀酒店及写字楼的城市综合体，总体量远远超出COCOPARK，影响力在客观上更为显著，因此在传播的绝对数量上占优势。但是，从新闻传播的质量来看，益田假日广场若干事件新闻获得媒体的显著报道位，并被凤凰网等重量级网络媒体转载，截至6月18日COCOPARK的新闻传播总量为803条，新闻传播以促销推广活动为主，新闻性偏弱，被转载的机率稍逊。从自有宣传平台建设来看，益田假日广场升级了官方网络平台，并创刊自有媒体《EXPERINCE体验》，传播方面具主动性保持着一贯网络传播平台，在品牌宣传方面更具延续性。益田假日广场由于是新开业项目，因此在媒体广告投入方面颇具力度，投放面广已处于成熟稳定期，媒体投放更加注重点的宣传，目的性更强。物业管理1、物管人员薪资标准（仅供参考）：部门职务待遇说明工程部（45-50人）每万平米(建面)约配置3人）工程技工3000元/月(包吃住工程主管：5000元/月弱电工程师：5000~6000元/月安全部：78-82人每万平米(建面)约配置6人安全员1800元/月(包吃住)安全队长2500~3000元/月职位相当于ccp项目的安全班长，三班倒安全主管3000~3500元/月职位相当于ccp项目的安全队长客服部：9人客服2500~3000元/月物管员工发12个月工资，奖金根据效益和级别确定，福利不包含在列表内，员工每月休息6天，管理人员每月休息5天。2、保洁、绿化1）益田假日广场的保洁采取与ccp相似的外包模式，保洁人员普遍综合素质较高，年龄适中，应该是经过严格的挑选和规范培训，工作期间带着手套。整个场内区域的保洁程度均匀，不会出现服务不到位的现象。各出入口、垂直货梯口处及餐饮类商铺附近地面保洁力度、频率较高，所有洗手间都设固定岗位，地面、槽沟、洗手台面基本无积水现象，洗手间空气保持较好，气味温馨，各洗手间均使用干吹风机，保洁人员的把关和培训值得我们各项目借鉴。2）场内绿化均采用假花设计摆放，节省了绿化维护成本和虫害孳生，但一次性投入较大；3）垃圾桶采用双桶回收，上面印有回收垃圾的类型，给顾客一种重视环保的感觉。3、消防1）公共区域的防火卷帘采用的是侧伸型的，在前期规划设计充分考虑了防火卷帘的回收位和轨道位。优点是节省空间，提升现场美观度；2）消防喷淋采用隐藏式的，对现场美观有一定的提升；3）消防楼梯采用感应灯泡照明，有效节省了楼梯照明能源，但部分区域感应不灵，还有暗区现象；4）出口指示标识安装在了地面，相比CCP在墙下角安装较美观；5）通到公共区域的消防门采用了减速滑轮，能避免门快速关闭带来的噪音；4、收费收费项目收费标准其他说明物业管理费45元∕平方米指普通商户，含空调，不含商铺内水、电停车场收费小车：15分钟起收费，首2小时5元，超过2小时后，每小时5元，全天不超过35元。大车：15分钟起收费，首2小时10元，超过2小时后，每小时5元