北京别墅市场研究

18/18北京别墅市场探究北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区分墅项目共有项目43个，占全市的45％。全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部：东北的京顺路、机场高速沿线 潮白河、马坡 怀柔、密云 正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部：丰台 大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。东部：大致位于通州区，沿京哈高速大路项目开发数量总开发规模平均价格元/m22000年后开盘项目占本区全部项目的比例个数占全市比例总规模万m2占全市的比例平均价格元/m2与全市均价的关系北部7780.30%64359%9952高19％34%南部1010.40%299.827%6171低26％70%东部99.30%15014%5754低31％44%戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段总论以下的阶段主要依据开发时间进行划分。第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开头处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供应注入速度大于消化吸取速度。1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。95年的较有影响的项目为香江花园、碧波庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段：2000年上半年，碧波庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场消失回暖的迹象，再次引起人们的关注。新开发项目在物业类型上表现以下几个特征:在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区连续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。但其中又有一些不同，京昌路沿线新开发的很多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的项目普遍比老项目的档次更高，容积率更低，价格也更高。立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的项目，其市场运作的方式是极为成功的。京顺路、机场高速沿线则由于位置的优越，到达CBD的交通时间较短，消失了项目综合开发的趋势，致使容积率提高，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通便利，价格集中在7000～13000元/平方米。其中以高档独立别墅为主，影响力较大的项目为碧波庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等以TOWNHOUSE为主，影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。（二）高档别墅特征的比较分析由于在比较分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅消失了哪些新的发展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的项目进行探究。TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业类型，无可比对象，需要独立进行分析。2000年以前的典型高档别墅总结表别墅栋数占地亩建筑面积万m2容积率绿化率户型面积售价92丽京花园151（别墅量）340100.4466％265～320＄2400原/1000现（精装）92玫瑰园一期1862185.80.470％233～5008400起/9500均（精装）93八仙别墅一、二期4001000150.2240％180～1000600094龙城花1200095香江花园44770012.50.38估55％226～451＄3000（精装）95碧波一期2384008.260.3170％277～3229877毛坯95龙苑一期23137250％341～886＄160096北京名都园500有公寓24010.30.6530％280～725＄1500（精装）96丽斯一期79（1）109（2）240共2.48（1）3.75（2）0.39共50％275～588＄1400/＄1100起（精装）96紫玉山庄180100014.60.3380％120～600＄300098莱蒙湖231（纯别墅量）241共9.89（共）0.4860％274～653＄1600联排/2000独立（精装）98北京嘉浩别墅城8551380300.3340％215～1800＄2300总计36386920144.40.32备注除去个别公寓比例较大的楼盘，平均户型面积在307平方米左右，55％绿化率，0.32的容积率小结：类型及分布以独立别墅为主，双拼、联排为辅。其中位于东北的京顺路、机场高速、顺义一带的有7个，西北京昌高速、立汤路沿线的有5个。规模这12个项目的总规模为144.4万平方米，总套数为3638套，其中除嘉浩以外，其它项目的销售已经基本结束。按嘉浩50％的销售率，其它项目90％的销售率计算，总量为3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年间有超过4500套的高档别墅得到消化，平均每年消化562套，按平均户型307平方米计算，每年高档别墅的销售量超过17.27万平方米。容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.32，绿化率达到55％。价格上述12个项目除去八仙别墅（价格较低）的平均售价达到了15400元/平方米。主力面积及总价平均每户面积达到307平方米，平均总价达到472.8万元。2000年以后典型高档别墅项目总结表项目名称位置价格(元/m2)套数规模万m2占地万m2绿化率容积率主力户型（m2）总价私家花园开盘时间八仙别墅3期（毛）立汤路沿线650010042050%0.22258～550168～358300～6002002.3橘郡2期（装）立汤路沿线180005631050%0.3300～500570～950670~14002001.10翠湖花园（装）京昌路沿线110001564.61660%0.28186~420197~460220~10002000.8碧波庄园2期（毛）京昌路沿线15500104～1064.834.280%0.13357～660554～12001700~45002000.6玫瑰园3期（装）京昌路沿线166002004.1711.971%0.35400～800664～1300500~30002001.7丽斯花园2期（装）京顺路沿线116201093.59.850%0.35300～550420～7604002000.12国际使馆村（装）通州京哈高速沿线992414063070%0.2300～600300～6001400~35002001.8总计86730.07131.9平均127004.318.862%0.26346.84722000年以后的高档别墅特点总结类型及分布以单体别墅为主，辅以双拼别墅，比较纯粹。以上项目位于立汤路沿线的有2个，京昌高速路沿线的3个，京顺路沿线的1个，位于通州京哈高速的1个。类型及分布大体与2000年以前相同，区分在于京顺路沿线的项目有所削减，东部开头消失了高档项目。也就是说，北京的高档别墅开头有分散的趋势。规模以上别墅累计的规模为30万平方米，共867套（有销售证的）。容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.26，绿化率为62％，与2000年以前项目的0.32的容积率，55％的绿化率比较，容积率有所降低，绿化率有所提高，也就是说高档别墅在环境的打造上和居住品质的提高上较以往的项目有了较大的改进。价格以上7个别墅的价格平均售价达到了1.27万/平方米，较2000年以前的高档别墅项目的1.56万/平方米有所削减，但这应当是别墅市场发展进入正轨以后比较理性的价格。而且不少别墅项目由于产品品质的提高或市场运作的成功而导致销售价格大幅提高，如碧波庄园的价格从一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米；橘郡的价格从一期的7500元/平方米（独立）飙升到二期的18000元/平方米（独立）。主力户型及其总价以上高档别墅的户型面积基本在300平方米以上，户均面积达到346.8平方米，较2000年以前别墅项目的307平方米有了较大幅度的提高，平均总价达到440万元，较2000年以前的472.8万元下浮不多。也就是说，虽然单价有所下降，但是由于户型面积的提高，致使总价下降幅度不大，也说明，在国内购买者提高的前提下，消费者的购买力仍旧很强。资料来源：天朗网、中国别墅网、戴德梁行调查、企发部调查（三）TOWNHOUSE项目的市场分析方位项目位置交通总规模（万m2）在售规模（万m2）套数容积率绿化率均价元/m2户型m2主力户型总价万开盘时间东及东南一栋洋房亦庄五环、京津塘15.276250.6154.60%6400180-31596-1322001.5金地格林小镇亦庄五环、京津塘31202601.2537.50%6400200-250140-1602002.5康城通州京通快速、京沈高速100145780.5854.00%5800180-330118-1482001.12慧谷根园朝阳五环、机场高速5.55.52240.7536.00%9000260-420170-3602001.5总计151.746.516030.6851.60%6900北时代庄园朝阳五环、地铁五号线26.613.65570.7845.00%6800157-260102-1502001.7亚运新新家园朝阳五环、地铁五号线3061720.6767.00%13000354-500304-4802001.11雪梨澳乡海淀京昌高速1441740.4759.00%9800168-240148-2112001.8总计70.623.69030.6458.00%9867南将来假日花园丰台四环16113580.855.00%5100250-350128-1792001.5加来小镇棉花城丰台四环45.9292650.840.00%6000176-280110-1652001.4月桂庄园大兴五环、京开高速9.29.21600.8654.00%4800192-25096-1202001.8翡翠城大兴五环、京开高速13061611.145.00%6900200-230138-1592002.5丽园国际文化社区大兴五环、京开高速26.47810.8355.00%5000200-270320-37096-130176-2032001.9总计227.5242.210250.9546.00%5460总计449.82112.335310.7851.00%7409戴德梁行调查数据方位及交通作为新兴的产品，以上以TOWNHOUSE为主的项目都是在2001年以后开盘的，主要分布在北京的东、东南、北、南部。除了将来假日花园以外，主要集中在城市的五环周边，周边有高速路或快速路，能够比较快捷（20～30分钟）的到达城市三环四周（工作区域），所以大多数都可作为第一居所。规模普遍较大大多项目的规模都在15万平方米以上，个别达到100万平方米，都有确定的规模优势。上述12个项目的总规模达到449.82万平方米，共有3531套，目前已开发112.3万平方米，占总规模的1/4，将来几年仅上述项目还将供应337.52万平方米的TOWNHOUSE。容积率及绿化率上述项目综合性较强，除TOWNHOUSE以外，还有确定量的公寓。除去容积率较高的金地格林小镇和翡翠城，其它项目的平均容积率为0.71。其中南部项目的容积率最高。假如以东部和北部比较纯粹的TOWNHOUSE项目来计算，北京典型的TOWNHOUSE项目的容积率应当在0.65左右。TOWNHOUSE项目对环境的打造上是比较重视的，平均绿化率达到50％以上。价格上述项目的平均售价为7409元/平方米。北部的价格最高，其主要缘由是位于亚运村边缘，离城市成熟区域较近，地价较高。此外容积率较低、绿化率较高，价格自然较高。主力户型及总价东部和北部主力户型基本都在160-250平方米左右，集中在200平方米左右，总价在100-200万左右，集中在150万左右。南部的主力户型较大，集中在200-300平方米左右。但由于南部的价格较低，所以总价也掌握在100-180万，集中在150万左右。所以，它们的主力客户群是比较全都的，购买力在100-200万，户型在150-250平方米。资料来源：戴德梁行调查数据、东方怡华调查数据（四）别墅市场将来发展趋势猜测类型及分布北京的北部地带由于风景美丽，交通便捷，距离城市成熟区域（CBD/亚运村/中关村）近，消费者认可度高，所以仍将成为北京高档别墅集中开发的地段。局部五环以内以及其它交通极为便捷的项目，由于追求高收益，也会以TOWNHOUSE为主。东部近城区的位置主要以开发TOWNHOUSE等经济型别墅为主，局部沿温榆河的地区，由于环境美丽，也具备开发高档别墅的条件。由于离CBD较近，其价格在TOWNHOUSE中也相应较高。南部近城区的位置，由于不具备环境的优势，主要还是以低价的TOWNHOUSE开发为主。高档别墅的发展趋势通过比较可以发觉，高档别墅的容积率在下降，目前高档别墅的平均容积率已经降低到0.26。绿化率在提高，平均绿化率达到62％。户型有变大的趋势，高档别墅的户均面积由300提高到350平方米。总体来看，平均单价在下降，主要缘由是由于以前外销房的价格偏高，而北京已经在近期实行了内、外销合一，使得市场价格重新回来到一个比较理性的范围，但由于目前有高额的租金支持和高出租率支持，北京的别墅价格照旧保持在一个较高的水平上。租赁市场的活跃是支撑豪宅价格的重要支柱。现在北京高档市场投资回报率或许在8%到10%左右，而香港房地产投资回报率在5%左右。戴德梁行住宅部董事萧政国供应的资料显示，2002年第三季度，北京高档住宅的平均售价比上一季度微降0.28%，达1415美元／平方米；高档公寓的平均空置率由上一季度的24.18%降为22.37%，高档别墅平均空置率由上一季度的18.45%降为13.18%。2002年第三季度高档公寓的平均租金维持在20.3～20.5美元/月/平方米之间，高档别墅的平均租金仍为21.4～21.6美元/月/平方米。但是由于整个世界经济不景气，各个跨国公司紧缩开支，此外从2002年9月1日起正式实施的内、外销并轨政策将会对将来市场产生影响，开发商将越发留意提高产品的品质和服务水平，以削减客户目标的流失，同时估计将来高档住宅的租售价格可能有所下调。此外从京昌路几个高档项目如碧波庄园、玫瑰园的发展来看，随着产品品质的提升，其产品的销售价格可以得到快速的上升。 3、建筑风格北京别墅市场建筑风格鲜亮的不多，其中有两类风格比较明显。一类是以碧波庄园、橘郡为代表的号称以北美风格为主，辅以部分现代元素的建筑风格，这种建筑风格多消失在高价位的别墅项目中。另一类则是现代主义风格为主，主要消失在TOWNHOUSE项目中，如一栋洋房、慧谷根源等项目，这类风格的接受也与其受众的年轻化有确定的关联。北京现有别墅项目也还有一些其它的建筑风格，如欧陆风格加上现代元素，殖民主义风格辅以维多利亚风格等，但相对而言影响力较小。以上部分由王朝晖总规划师帮助完成三、将来北京别墅供应量估计1、北部（1）温榆河流域：（规划用地）温榆河干流形成一条北至昌平、南至通州，面积约１５０平方公里的绿色生态走廊，温榆河流域将是将来北京高档别墅的聚集地，其中在朝阳、通州、昌平可建设用地占到20％～22％的比例，在顺义达到30%的比例。按下表计算，一类建设用地面积为18.8平方公里，约29250亩，依据容积率0.3计算，温榆河流域的一类用地的建筑面积为563.87万平方米，依据平均面积350平方米/幢计算，可供应16110套别墅。顺义朝阳昌平通州总计（昌平算一半）一类建设用地610.28623.3741（含一、二类）275.51879.58可建设用地909.691254.815949854743.49非建设用地1432.33330.314444.22957.38164.11总占地23424585.12038.23942.312907.6资料来源：温榆河规划（2）、京昌路、立汤路：已知即将开发的土地有碧波庄园三期的2300亩，350栋别墅；玫瑰园三期的395亩，458套别墅；翠湖2期占地约350亩，330栋别墅；华彬高尔夫的54洞的高尔夫球场，占地近4000余亩，依据容积率0.2计算，建筑面积为53.3万方，依据0.3容积率计算，建筑面积可达到140万平方米，依据平均面积800平方米/幢计算，可供应667套别墅。不完全统计该区域的建设用地为8000亩左右，目前可计算总量为1805套别墅，建筑面积81.58万（3）京顺路其它（香江花园周边其它项目）： 据了解，香江花园四周有1000亩地已有开发商接手，估计明后年进入开发。依据0.35的容积率计算，可开发的建筑面积23万平方米，依据350平方米/幢计算，667幢。资料来源：北京吉地绿城（4）潮白河、马坡：已经进入规划阶段的“顺义新城”南起减河南岸，北至兵营南侧规划路，西起京承铁路，东至潮白河西滨河路。总面积约11.9平方公里，其中已建成土地面积为1.7平方公里，待开发土地面积为8.4平方公里，城市道路用地面积为1.8平方公里。预备开发一个综合性的社区，其中别墅的比例未知。该区域规划有奥运水上运动中心、马术竞赛的项目，奥运会后北京乡村赛马场将成为举办国际、国内马术，大众休闲和文化活动的马术运动中心。凭借首都国际机场的区位优势和便利快捷的交通网络，驾车30分钟就能从顺义的别墅区动身进入市区东三环。利用潮白河蓄水形成的宽敞水面和两岸大规模的平原森林造就的水、天、绿地的生态环保优势，再加上该地区原本就是北京别墅最早开发的区域之一，顺义新城中的别墅开发量不会太少。目前顺义马坡一带别墅的均价在7000～9000元左右。假设以上待开发的8.4平方公里的土地，有30％在将来5年内用以别墅开发，就有252万平方米的开发量，依据0.3容积率计算，建设规模为75.6万平方米，依据350平方米/幢计算，可建别墅2160幢。此外首规委批准的3000亩别墅开发区内，八家房地产开发公司，已相继入区，总体规划2200栋，已经建成销售1000栋。区内实现“七通一平”。也就是说该区域将来5年大致可以供应3160套别墅。资料来源：顺义新城规划（5）怀柔、密云：龙山新新小镇34.8万平方米的开发量也将在将来几年中消化，总套数为1368。（6）香山、西山一带：除“香山别墅”及北京植物园四周的“半山枫林”正在建设中。目前银信完华房地公司，太合地产，锦绣大地房地产公司，新隆基地产，中科院，华油百通房地产公司等13个项目也在建设中。虽然曾经有发文限制该区域的别墅开发，但据海淀区政府的调查这１３个项目全都手续齐备，即都是合法可建设的。阳完100香山别墅项目位于北京香山东麓，一期占地120亩，规划别墅200栋；二期占地300亩，规划别墅400栋，总建筑面积14万平方米，其容积率约为0.5；兴荣基实业开发的别墅和高档公寓项目，位于海淀区四季青乡地区，该项目占地约34.84公顷，建筑面积14万平方米，容积率为0.37，绿化率61%，460多栋别墅。目前正在建设的香山艺墅项目，总占地面积5.01公顷，地上总建筑面积为34000平方米，规划别墅128户，其容积率约为0.6左右，绿地面积2.65万平方米。仅以上三个项目，累计可建别墅1188幢，建筑面积约为35.6万平方米，1060套。香山周边的别墅容积率较高，主要属于中档别墅。资料来源：海淀区南部：大兴、亦庄一带为新增别墅主力，基本为2000年以后的项目，已有项目的建筑面积超过300万平方米，项目主要以townhouse为主，以250平方米/幢计算，估量有12000幢。潜在供应量：长阳项目的8000亩。据传，金地在亦庄已经圈地2000亩，预备建筑TOWNHOUSE。东部：已有项目多为2000年以后开发，建筑面积超过150万平方米，主要以townhouse为主，以200平方米/幢计算，估量有7500幢。（潜在开发量：目前有意向开发的土地包括和黄在朝阳平房乡开发的姚家园小区，占地４０万平方米。一期工程为经济适用房，目前已经开头建设，建成后每平方米售价在３８００－４０００元左右。二期将建成低密度的中档住宅，售价定在每平米５０００－８０００元之间。一级土地开发由平房乡自己的开发公司负责，和黄将从二期工程介入。而且，姚家园除了该小区之外已经没有其他的大块土地。尽管已经签下协议，但一向低调的和黄地产对姚家园项目还是三缄其口。不过，记者从其他牢靠的渠道得知，和黄盘下姚家园４０万平方米的土地用了７亿人民币左右，约116.67万/亩，无产权。） 北部南部东部总计温榆河流域京昌京顺路其它潮白河、马坡怀柔香山建设量563.8781.582310034.835.63001501288.85套数16110180566731601368118812000750043798将来开发建设规模估量累计以上资料，可以计算的北京将来可供应别墅的规模将超过43798幢（包括townhouse），建筑面积超过1288万平方米，假设目前所知项目量为整体项目数量的2/3，估计别墅建筑规模将达到65700幢，建筑面积超过1930万平方米。其中温榆河流域由于为规划用地，其开发时间较长，假设温榆河规划用地中的一半会在将来的5年时间消化，其它区域的用地基本也将在将来的5年内开发，即5年内已知开发规模超过35700栋，开发量超过1000万。假设目前所知项目量为整体项目数量的2/3，5年内需要消化的别墅规模为53550幢，建筑面积为1500万平方米，每年需要消化别墅10710幢，销售面积为300万平方米。假如再假设高档的、以独立别墅为主的低容积率项目将会主要集中在温榆河、机场高速、京昌路、潮白河一带，可以计算的将来5年内的供应规模将超过13687套，考虑到已经依据温榆河流域的规划进行计算，这一带的不行预见量设为30％，其将来5年内供应规模将达到17800套以上，每年需要消化高档别墅3560套，以350平方米/幢计算，年销售面积将在124.6万平方米以上。而容积率较高的townhouse及其它价格较低的别墅则主要集中在东部、南部、北部的怀柔密云一带，其供应规模按上述方法计算将达到35750幢以上，每年需要消化7150幢，以250平方米/幢计算，销售面积将在179万平方米以上。最乐观的状况：即以上所知项目为市场上有待开发的全部项目，而且温榆河的开发在将来20年内完成。5年内需要消化39770套别墅，高档别墅约为9660套，开发面积总共1148万平方米。四、北京别墅消费力量分析“九五”期间（1996-2000）北京市共销出商品住宅(含经济适用类)2200万平方米，以100平方米/户计算，约相当于22万户，平均年销量为440万平方米。其中2000年当年销出900多万平方米，是五年中最多的一年；2001年销售的商品住宅达到1127.5万平方米（北京统计局数据），较上年提高25％，很可能也是本轮市场相对较高的位置。假设将来5年内中国的GDP可以保持8％的提高，北京的房地产市场的提高较高，在2001年的基础上每年再递增12％计算，将来5年（2003～2007）总销售面积将达到8985万平方米，以100平方米/户计算，约为于90万户；按8％提高率计算，为77万户。正式的一种数据是（2001～2005）可共销出3500至4000万平方米，相当于35至40万户将是可预期的，同时也是难以有大的突破的上线。如此看来，“十五”的五年平均年销量应达到近800万平方米，时间的分布有可能是前少后多，总体上比“九五”时期提高80%左右。依据房地产市场开发过程中的阅历数据，一般预估大致有5%的高端客户能够承受别墅的高价位，假如笼统地描述，这5％就是高收入、高学历、追求生活享受的人士，他们的职业是集团总裁、CEO、外企高级管理人员、私营企业老板以及房地产投资者。依据第二章计算，1992-1999年，北京每年消费高档别墅562套，按此数据计算，5年消费高档别墅2810套，占到22万户购房消费者总量的1.28％。假如依据一般的阅历数据，假设将来北京的购房者中有3％～5％左右的消费者具有购买别墅的力量，1％的消费者有购买高档别墅的力量，依据市场方式计算的总销售量进行估算，北京有力量购买别墅的消费者在将来5年的数量依据12％提高率的计算，为2.7～4.5万，购买高档别墅的消费者数量为0.9万；依据8%提高率计算，为2.3万～3.85万，高档别墅购买者为0.77万。与上述计算的5年5.35万套，1.78万套的总量相比，其结果还是有相当的差距；假如将12％的数据与最乐观状况的39770套，9660套的数量相比，倒是数据相当，但事实上最乐观的状况是不行能消失的，即5年内市场的供应量不行能就维持在这个水平上，所以北京别墅市场的供求是不平衡的。而且还要考虑到高档公寓开发量，以及对高端客户的分流效应。据传，CBD周边有近500万平方米的高档公寓开发量。资料：2001年全年北京市商品房开复工面积5966.7万平方米，提高33.9%，其中近一半为当年新开，达2789.8万平方米，提高66.4%；竣工1707.4万平方米，提高25%。商品住宅开复工4349.6万平方米，提高46.4%;竣工1393.4万平方米，提高37.5%。2001年全市商品住宅中单身宿舍、高档公寓别墅、一般住宅的施工面积比重分别为0.4%、11.4%、88.2%，竣工面积所占比重为0.3%、10.8%、88.9%。可以计算出高档公寓别墅2001年的施工面积为495.85万平方米，竣工面积为150.48万平方米，假如以高档公寓别墅的平均面积220计算，2001年在施工的高档公寓别墅为2.25万套，竣工的为6840套左右。假如以12％的年提高率计算，估算2007年高档公寓和别墅的竣工量可以达到297万平方米，约为1.2万套，2003～2007年的总竣工量为1200万平方米。(上述计算别墅5年开发量为一般猜测数据1500万平方米和最乐观的猜测数据1148万平方米，高档公寓开发量未加以考虑。) 快讯：据北京计委投资处消息，北京已确定有9000万～1亿平方米的开发量可以不通过拍卖进入市场，其中明年可进入市场的达到6000多万平方米。附件一：碧波庄园与橘郡的比较探究碧波庄园1期碧波庄园2期橘郡1期橘郡2期交通位置距北三环枢纽马甸桥18公里，紧邻八达岭高速大路，交通时间短亚运村正北16公里，目前交通状况较差占地400亩514亩150亩187亩开发规模8.27万m24.45万m25.1万m2二期和三期的共3.9万m2栋数238106108独立+60联体56容积率0.3绿化率65%80%销售价格9877155007500独立+6000联体18000二期较一期的提高幅度1.62.4建筑风格北美风格辅以部分现代元素北美风格中的西班牙地中海英国都绎风格、意大利、法国风格营销概念处北京上水，依龙脉而建憧憬自然安静恬适的传统生活，追求都市动感健康的现代氛围。碧波庄园，造就大自然的都市生活OrangeCounty——美国最迷人的高尚住宅区在亚北隆重再版，将美式郊区化生活方式的精髓呈现在温榆河畔，为京城房市树立了一个真正美式郊区化生活的样板社区。温榆河高尚别墅带、欧洲艺术传承精品、美国原创极致空间户型面积277～322360～660375～395景观设计SWA（园林景观）SWA（园林景观）建筑设计BASSENIAN（建筑）BASSENIAN（建筑）其它设计AMBROSIA（室内装饰）AMBROSIA（室内装饰）营销策划上海富阳.力阳物业其它超大面积花园，花园面积1700～4500平方米，50亩人工湖；环湖别墅配有室内小型游泳池。原版房型荣获由14个州及环太平洋国家参选的GOLDNUGGET唯一全场金奖及美国MAME建筑大奖，以经济的土地用法，制造多姿多彩的户型选择与地道的纯别墅享受。精彩的总体规划成功入围GOLDNUGGET决赛并获全场设计师大奖。橘郡]在国内首次以“区”而不是“室”重新定义空间，提高空间用法率。地下室引入私人俱乐部的概念私人俱乐部（阳完地下室）、后花园、下沉式侧院、温泉引入配套设施及装修标准碧波庄园作为成熟、规范的高档外销别墅区，在庄园内建有7000平米豪华会所和4000平米专业球馆，由荣获北京市优秀物业管理小区称号的北京碧波物业管理有限责任公司负责物业管理。24小时热水，双电源供电，60套卫星节目及超市、餐厅、咖啡厅、游泳桑拿、医疗保健、美容美发、洗衣服务、卡拉OK歌舞厅等7000平米会所服务设施。12道保龄球、网球、壁球、模拟高尔夫、乒乓球、健身等标准运动设施集中在4000平米专业球馆24小时巡逻保安，每位保安员配备园内无绳电话，每户配有可视对讲系统，并可与保安监控中心联网。庄园四周设有先进的四束红外线防护装置，小区各路口通道均设保安岗亭及闭路监控系统。装修包括顶瓦、外墙、塑钢门窗、入户台阶、车库门（进口）、私家花园绿地、中心空调主机（进口）、游泳池机房设备（进口）、室内花园基本配置。除此之外为内装修部分。一期工程主体结构接受砖及混凝土结构，二期载程则接受更为优化的框架结构，顶瓦接受高级的西班牙瓦或多彩玻纤瓦，外墙接受墙面喷涂或饰板，窗户接受国家推举的塑钢材料，户门接受高级入户门，玻璃全部为单反镀镆玻璃，车库接受遥控分节式车库门安防智能 *社区全红外线布防，多倍变焦镜头全线监控

24小时安防摄像装置及电子巡更……多道隐形防线，非小区人员出入必需通过管理中心的智能身份识别系统，更设有门窗自动报警，红外及移动双重监控设备*煤气、烟感、应急报警装置无线求助，车库安防……任何异样状况，确保第一时间报警并通知物业中心。

*出入口及车辆的智能管理系统人与车各行其道*每户预留四条电话线路

即便没有人会在家里安装14部电话，[橘郡]仍在每个可能的地方包括卫生间和浴室都预先留有接口。*小区宽带直通国际互联网完纤入户带宽达100M，每户预留双轨高速数据数字线路，9个数据接口，加上最新智能化布线系统。

*社区背景音乐，让音符陪伴孩子成长

*远程摇控空调等家电系统，犹如进入科幻世界

*有线电视网络完线入户8个电视接口，电视任凭放在哪里。

*LONWORKS技术远程查询器，水、电、气表可远程计量、收费、掌握，双向查询，免入户，无干扰涂料：世界上最好的涂料生产地——加拿大原装进口

屋面瓦：来自美国最大的生产厂家

门：加拿大木钢装饰门

车库内门：加拿大钢木门

车库外门：加拿大卷板门

中心吸尘（赠送）：加拿大中心除尘系统

净水器（赠送）：接受美国最新技术的原头净水器

配电箱（赠送）：广东奇胜（Clipsal）

高级开关插座：苏州海贝

热水器（赠送）：南京（美国独资）史密斯A.O.SMITH

风道式家用中心空调机组（赠送）：美国雷诺士(LENNOX)

壁炉（赠送）：加拿大MAGESTIC书店、小餐厅、酒吧、画廊、室内温泉泳池、室内网球场、喷泉广场、露天音乐吧将两者自身进行比较，可以很明显的发觉，两者的二期都较一期的价格有了大幅的上扬，主要缘由是产品的素养（尤其是碧波庄园）有了较大的改进，总体而言二期比一期的户型大、容积率降低、绿化率提高。将两者放在一起