2022年国家房地产估价师之开发经营与管理提升题型题库含答案下载

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水【答案】B2、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B3、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A4、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元【答案】D5、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A6、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0【答案】B7、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断【答案】A8、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。

A.划线更正法

B.红字更正法

C.补充登记法

D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C9、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。

A.社会环境

B.政治环境

C.经济环境

D.金融环境【答案】C10、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。

A.资本金现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.借款还本付息表【答案】D11、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额

B.用途

C.发生时间

D.付款特点【答案】D12、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%【答案】D13、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。

A.人工费

B.办公费

C.法定税费

D.保险费【答案】A14、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%【答案】C15、“三项预测值”分析方法是()中的一种。

A.单因素敏感性分析方法

B.多因素敏感性分析方法

C.概率分析方法

D.盈亏平衡分析方法【答案】B16、保和丸的主治证为

A.胸脘痞满，不思饮食

B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑

C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实

D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】B17、在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀

B.金融机构的过度放贷

C.土地的有限性和稀缺性

D.开发商之间的博弈【答案】C18、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.政治风险

B.变现风险

C.机会成本风险

D.市场供求风险【答案】B19、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务【答案】A20、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法【答案】A21、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（）。

A.调查阶段

B.资料整理阶段

C.分析阶段

D.综合归纳阶段【答案】C22、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。

A.符合国土空间规划或城乡规划

B.利益最大化

C.规模最大化

D.报酬率最小化【答案】A23、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%【答案】C24、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费【答案】A25、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强【答案】A26、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

B.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息

C.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金

D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】A27、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法【答案】A28、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。

A.铝塑管

B.镀锌钢管

C.焊接钢管

D.无缝钢管【答案】A29、现金流入中不包括租金收入的是（）。

A.开发-销售模式

B.购买-持有出租-出售模式

C.开发-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】A30、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。

A.变动可能性

B.影响重要性

C.发生经常性

D.类型归属性【答案】A31、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用【答案】A32、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D33、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。

A.会计主体

B.货币计量

C.会计分期

D.持续经营【答案】B34、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A.抵押贷款利息

B.公共设施维修费

C.房产税

D.物业保险税【答案】A35、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。

A.租金收入

B.物业增值

C.股权增加

D.销售收入【答案】D36、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D37、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05【答案】C38、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线【答案】D39、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。

A.满足购买者使用要求

B.购买者支付能力

C.物业预期收益

D.物业用途【答案】C40、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样【答案】D41、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋价值

C.房屋施工面积

D.吸纳率【答案】D42、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业

B.商用物业

C.工业物业

D.出租物业【答案】A43、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%【答案】A44、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋顶

B.坡屋顶

C.平屋顶

D.多波式折板屋顶【答案】C45、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高土地取得价格【答案】C46、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。

A.配置存量房地产资源和利益

B.显示房地产市场供应变化

C.指导供给以适应需求的变化

D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B47、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型【答案】D48、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。

A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算

B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算

C.用地面积测算以丘为单位进行

D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D49、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。

A.固定成本

B.变动成本

C.盈利

D.机会成本【答案】C50、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率【答案】D51、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.通货膨胀率

C.国民经济增长率

D.项目基准收益率【答案】D52、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D53、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%【答案】D54、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C55、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀【答案】A56、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越大

B.越小

C.没有关系

D.无法判断【答案】A57、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。

A.20

B.21

C.35

D.50【答案】A58、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%【答案】C59、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业

B.商用物业

C.工业物业

D.出租物业【答案】A60、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。

A.计算各年净现金流量的标准差

B.计算净现值大于或等于零时的累计概率

C.计算各年净现值的标准差

D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】D61、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

A.建筑面积

B.总出租面积

C.可出租面积

D.营业面积【答案】B62、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。

A.城市内某个区域

B.省或自治区所辖地域

C.城市

D.中国房地产市场【答案】C63、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A.乙＜丙＜甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙【答案】A64、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0【答案】B65、一般来说，通货膨胀会导致折现率()。

A.小于利率

B.大于利率

C.降低

D.提高【答案】D66、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用【答案】D67、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A.租赁

B.销售

C.保险

D.抵押【答案】C68、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。

A.会计主体

B.货币计量

C.会计分期

D.持续经营【答案】B69、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化【答案】D70、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。

A.净现金流量

B.现金流入

C.现金流出

D.现金流量【答案】D71、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。

A.E1、E2、E3

B.E3、E2、E1

C.E2、E1、E3

D.E1、E3、E2【答案】C72、以下不属于温脾汤的药物是

A.大黄

B.附子

C.当归

D.生姜【答案】D73、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率

B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A74、房地产开发投资的投资者主要是（）。

A.赚取开发利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费【答案】A75、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。

A.包含了对通货膨胀的补偿

B.不包含对通货膨胀的补偿

C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价【答案】B76、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。

A.越大

B.越小

C.坚挺

D.疲软【答案】A77、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。

A.45.05％

B.49.31％

C.56.86％

D.63.6％【答案】D78、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%【答案】D79、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29【答案】B80、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00【答案】C81、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。

A.1297.91

B.3584.01

C.4881.93

D.5158.71【答案】B82、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B83、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险【答案】A84、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费【答案】D85、会计的基本职能有会计核算和（）。

A.资源配置

B.会计监督

C.会计决策

D.会计控制【答案】B86、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

A.建筑面积

B.总出租面积

C.可出租面积

D.营业面积【答案】B87、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年【答案】C88、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。

A.一般投资机会研究

B.特定项目投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究【答案】D89、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。

A.商品住宅

B.商用房地产

C.经济适用住宅

D.出让国有土地使用权【答案】A90、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.借款还本付息估算表

B.利润表

C.投资各方现金流量表

D.财务计划现金流量表【答案】D91、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统【答案】A92、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05【答案】C93、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D94、关于还本付息的方式说法错误的是（）。

A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息

C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金

D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】C95、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。

A.总量结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析【答案】B96、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。

A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A97、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。

A.对原材料的检验

B.对配套设施的检验

C.确立质量文件档案制度

D.确立成本控制档案制度【答案】D98、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费【答案】D99、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099【答案】A100、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。

A.需要适时的更新改造

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.易受政策影响

D.存在效益外溢和转移【答案】C二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法【答案】ABD102、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题【答案】ABC103、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。

A.措施费

B.规费

C.间接费

D.直接工程费

E.企业管理费【答案】C104、房地产景气循环的主要原因包括（）。

A.生产者与消费者心理因素的影响

B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势

C.市场信息充分

D.政策因素

E.制度因素【答案】ABD105、房地产产品经营方式的分析和选择，是对()等经营方式进行选择。

A.出售

B.出租

C.物业管理

D.自营E中介服务【答案】ABD106、以下属于会计假设的是（）。

A.会计目标假设

B.会计主体假设

C.持续经营假设

D.货币计量假设

E.会计分期假设【答案】BCD107、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法【答案】BD108、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行【答案】CD109、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施【答案】AD110、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD111、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资【答案】CD112、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法【答案】ABD113、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。

A.计息期的起始时间点

B.开发期的起始时间点

C.建设期的起始时间点

D.出租经营期的起始时间点

E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD114、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查【答案】AB115、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。

A.房地产买卖

B.房地产市场调研

C.房地产抵押

D.房地产租赁E房地产协会【答案】ACD116、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。

A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡

B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离

C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性

D.房地产泡沫通常会引起过度开发

E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD117、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）。

A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价

B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价

C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价

D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价

E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】ACD118、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期【答案】B119、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好【答案】ACD120、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。

A.区域房地产市场

B.全国性房地产市场

C.专业房地产市场

D.细分房地产市场

E.项目房地产市场【答案】AC121、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款【答案】BD122、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表【答案】AC123、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。

A.资金融入方需要还本付息

B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD124、下列选项中，属于间接投资的是（）。

A.购买外国股票

B.购置设备

C.开办企业

D.兼并其他企业

E.购买债券【答案】A125、投资的作用主要包括（）。

A.投资是一个国家经济增长的基本推动力

B.投资与企业发展密切相关

C.投资可以促进人民生活水平提高

D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

E.投资可以抑制通货膨胀【答案】ABCD126、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD127、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】ABD128、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD129、站在开发商的角度上，企业利润可以分为()等四个层次。

A.经营利润

B.建造利润

C.实现利润

D.税后利润E可分配利润【答案】ACD130、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本【答案】ABC131、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。

A.市场营销以及资产管理

B.建筑设计

C.建造技术

D.房地产估价E项目管理【答案】ABC132、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。

A.标准差系数越大，风险越小

B.累积概率值越大，风险越小

C.标准差越小，风险越小

D.标准差越大，风险越小

E.标准差系数越小，风险越小【答案】B133、我国知识产权具有法定保护期限，但（）受法律保护的期限是不确定的。

A.发明专利权

B.商标权

C.商业秘密

D.作品发表权【答案】C134、物业代理的形式主要有以下()方式。

A.联合代理

B.独家代理

C.招标代

D.投标代理E政府代理【答案】AB135、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。

A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】ABC136、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.概预算定额法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.单位指标估算法【答案】ABC137、软件著作权的客体是指()。

A.公民、法人或其他组织

B.计算机程序及算法

C.计算机程序及有关文档

D.软件著作权权利人【答案】C138、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD139、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。

A.期望值相同、标准差小的方案为优

B.标准差相同、期望值小的为优

C.标准差相同，期望值大的为优

D.标准差系数大的为优

E.标准差系数小的为优【答案】AC140、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费【答案】ABCD141、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。

A.做出是否投资的决定

B.对项目投资进行详细测算

C.是否有进行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD142、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法【答案】ABC143、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6【答案】ABC144、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A.商品住房限购政策导致住房租金上涨

B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】ABC145、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查【答案】AB146、盈利能力分析指标主要包括（）等。

A.存货周转天数

B.资产报酬率

C.股东权益报酬率

D.销售毛利率

E.销售净利率【答案】BCD147、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期【答案】BD148、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD149、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商【答案】ABCD150、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD151、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数【答案】ABC152、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。

A.房地产销售价格调查

B.房地产促销策略调查

C.城镇居民家庭收入调查

D.城市人口地理分布调查

E.城市基础设施状况调查【答案】AB153、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数【答案】B154、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】ABC155、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费【答案】AB156、下列投资中属于金融投资的有（）。

A.股票

B.保险

C.彩票投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资【答案】ABCD157、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD158、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权【答案】ABC159、基本供水方式可分为（）。

A.分质供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分区分压供水方式

E.设置水箱的供水方式【答案】BCD160、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB161、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型【答案】AC162、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标【答案】D163、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D164、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC165、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。

A.租金收益

B.物业增值

C.股权增加

D.销售收入

E.开发利润【答案】BC166、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H【答案】D167、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表【答案】AC168、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD169、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备【答案】ABD170、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD171、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分【答案】BCD172、物业服务企业的工作内容包括（）。

A.确立管理目标

B.制定维修养护方案

C.制定安全保卫方案

D.提出预算

E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD173、房地产周期循环的主要原因包括()。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响【答案】ABC174、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC175、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标【答案】D176、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%【答案】AC177、下列属于房地产市场调查内容的有（）。

A.经济环境调查

B.市场供给量调查

C.市场需求容量调查

D.消费者行为调查

E.竞争情况调查【答案】ACD178、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、