我国商业银行个人住房贷款风险及其防范毕业论文

毕业论文我国商业银行个人住房贷款风险及其防范我国商业银行个人住房贷款风险及其防范摘要随着社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，我国房地产市场化、货币化程度不断加大，全力发展个人住房贷款已成为房地产市场稳健发展的一剂催化剂，同时也是提高居民住房条件和水平的重要一项手段。近几年来，我国各个商业银行都大大提高了对个人住房贷款的支持力度，个人住房贷款在我国银行资产中的比重也正在逐年上升。但与此同时，个人住房贷款的讯速发展，其信贷风险日亦彰显，尤其是美国次贷危机的爆发，对我国房地产市场的警示作用不容小觑。因此，当前研究和探讨分析我国商业银行个人住房贷款的风险防范及控制问题，对于确保商业银行信贷的稳健运营，进而促进房地产业乃至国民经济的可持续且健康的发展具有很重要的理论和现实的意义。本文先通过各个参考文献综述个人住房贷款风险以及其防范理论的基础上，首先分析了我国的个人住房贷款业务的开展现状，以及商业银行在经营中所面临的金融风险，接着析了我国个人住房贷款风险生成的具体原因。之后结合我国实际，提出了一些有效的对策用以防范我国商业银行个人住房贷款风险。关键词：个人住房贷款，风险，次贷危机，防范

Ourcountrycommercialbankpersonalhousingloanriskanditsprevention.AbstractWiththesocialistmarketeconomicsystemsetupandcompletperfectly，marketizationandmonetization1evelsofChina’srealestatewereincreasing.Greatlydevelopindividualhousing1oanshasbecameacatalystforhealthydevelopmentofrealestatemarket，butalsohaveallimportantmeansistoimprovehousingconditionsandlevel．Inrecentlyyears，Variouscommercialbankshavestrengthenedsupportforindividualhousingloan，proportionofindividualhousingloanaccountedforbankassetshasbeincreasingyearbyyear.Atthesametime，withtherapiddevelopmentofindividualhousingloans，itscreditriskhasincreasinglydemonstrated．Theoutbreakofthesub-primeloancrisisinUnitedStateshasespeciallyawarningwhichcannotbeignoredfordevelopmentofChina’srealestatemarket．Therefore，itisofgreattheoreticalandpracticalsignificanceforcurrentlystudyingandexploringriskpreventionandcontrolissueonindividualhousingloansofourcountrycommercialbankstoensuresoundoperationofcreditassetsofcommercialbank.Therebypromotesustainableandhealthy’sdevelopmentofrealestateisnationaleconomy．Thispaperprovidesanoverviewoftheriskandpreventiontheoryandrelatedliteratureofindividualhousingloans．Onthebasicofwhich，itdefinesthemeaningandfeatureofrelatedconceptonindividualhousingloans，andtherebyexaminesthespecificcausefortheriskgenerationofindividualhousingloans．Then，takingtheseriousimpactofthebreakoutofsub．Establishedpersonalcreditinformationsystem；perfectguaranteemechanismforindividualhousingloans;setupasoundinsurancesystemforindividualhousingloans；healthilydeveloprealestate；speeduptheimplementationOfsocialhousingsecuritysystem．KeywordsIndividualHousingIoan，Risk，Sub-primeLoanCrisis，Prevention目录TOC\o"1-3"\h\u29874摘要 12612Abstract 231791目录 39832第一章绪论 482391.1选题依据 478561.2分析目标 48222第二章我国商业银行个人住房贷款发展现状 491412.1个人住房贷款的概述 4177262.2我国个人住房贷款业务发展现状及其种类： 520452第三章我国商业银行个人住房贷款风险分析 6178203.1个人住房贷款风险的现状 6146333.2个人住房贷款风险形成原因 6244083.2.1借款人的违约风险 6116383.2.2开发商的道德风险 7306043.2.3商业银行的操作风险 7226983.2.4相关法律法规不健全风险 78475第四章国外关于银行个人住房贷款风险的防范研究 7180724.1对借款人借款资格和偿债能力进行严格审查 8212824.2推进贷款方式多样化 826094.3建立健全违约处理机制 851034.4建立科学的风险管理制度 9233334.5科学的个人住房贷款评估方法 9175714.5.1判断法 9177874.5.2信贷计分法 1023273第五章国商业银行个人住房贷款风险防范的相关建议 1089405.1健全个人住房贷款法律体系 103645.2完善我国的个人信用评级制度 1051225.3健全个人住房贷款担保机制 1174085.4提高公众自身的风险预测能力 1180125.5严格房地产开发商和开发项目的审查审批制度 12253985.6规范银行操作,避免操作风险 1238835.7建立健全个人住房贷款保险制度 12230705.8加强房地产市场的监管与预测 13110095.9加强贷款后管理 132200第六章结语 133777参考文献 1412392致谢 15第一章绪论1.1选题依据近些年来，我国国民经济开始持续发展，各个城镇的住房建设和商品化的步伐也开始进一步加快，以商品房建设为代表的房地产业已然成为了我国国民经济的一大支柱产业，同时国内居民的住房需求也开始快速增长了，因此进一步带动了以个人住房贷款为主的房地产贷款的迅猛发展，目前各个金融机构信贷资金已经成为我国居民个人住房消费最重要的资金来源，且呈不断上升的趋势。但于此同时我们也注意到由于我国的房地产市场起步比较晚、行业经营等管理不规范、国内个人信用体制也不完善加之我国商业银行受迫于市场竞争的不规范运作，使得个人住房贷款的风险不断显现。但随着我国政府对房地产业和房地产金融的宏观调控和监管力度的不断加大，个人住房贷款存在的各种问题和潜在的风险开始慢慢受到金融界的关注，加强个人住房贷款风险的防范与控制迫在眉睫。1.2分析目标本论文写作的目的是以金融风险管理的基本理论为指导，深入分析我国个人住房贷款风险现状以及产生的原因，并在这个基础上加以探讨，如何建立和健全我国商业银行的个人住房贷款风险防范体系。希望能因此而找出个人住房贷款风险形成的原因，并借鉴其他国家和地区对个人住房贷款风险防范的先进经验，结合我国国情提出相应改进意见，为我国商业银行的个人住房贷款业务的发展提供依据。第二章我国商业银行个人住房贷款发展现状2.1个人住房贷款的概述个人住房贷款是一些金融机构给消费者提供的用于个人购买个人住房所发生的借贷行为。本文所研究的个人住房贷款包含多种情况。个人住房贷款具有其自身的特点，主要表现在以下几个方面：零售性。个人住房的贷款在现如今已经是一种可供零售的消费性质的贷款了，借款对象主要为一个或家庭，而且其购置住房的目的是用于解决和改善个人及家庭的居住需求，也可以说个人住房贷款其实是一种信用消费。较低的不良率和较高的盈利。商业银行的个人住房贷款在于与其他人民币类的贷款业务相比较起来，不良率相对更低，而盈利水平相对则更高。（3）风险性。商业银行的个人住房贷款虽然拥有房屋可以用来作为抵押物抵押给银行以此来保障银行的风险，但仍然具有一定的风险性质。因为个人住房贷款的申请对象大都主要是中低等收入的家庭，其偿债的能力既有限又不稳定的，但贷款额度却又比较大，贷款的还款期限大多数都是以中长期为主的，再加上我国的个人信用信息系统的虽然建立了但还并不完善，这就更加增加了贷款偿还的不确定性风险。（4）区域性。我国银行办理住房贷款这一业务往往都只是面向该银行所在地区的居民开放，从而使各地区的住房贷款业务由随着该地区的经济发展的不同水平而产生较大的差异。2.2我国个人住房贷款业务发展现状及其种类个人住房这一类的信贷消费在很多其他国家都已经有了一百多年的发展历史了，甚至在发达国家这都已经是一个相当成熟的业务品种了，他们有着健全的法规和运行机制。同时它还是负责联系各个行业的一个桥梁。但是商业银行的个人住房贷款这一项业务在我国的起步却还是比较晚的。一直到了20世纪80年代的末期，我国的部分银行业才开始了该相关项业务的办理。也是直到1985年，为了积极支持国务院住房制度改革试点这一项政策，中国建设银行才开始了办理住宅储蓄及贷款类的业务。到了1987年，我国为了加强对商业银行个人住房房贷款业务的管理，并且也是为了努力的推动该项业务的壮大与发展，中国建设银行总行制定并发布了一项办法名为《中国人民建设银行住宅储蓄存款和住宅借款试行办法》。自此之后，中国建设银行开始将住宅正式列入了信贷计划之中。1998年，商业住房改革后，我国的个人住房贷款市场规模在历经20多年的发展后开始快速的增长。截止至2008年11月末，我国个人商业住房贷款的金额达已然到了2．95万亿，是1997年底的156倍，占了我国全部商业银行人民币各项贷款总金额的10％。逐渐成了我国国民经济的一项重要支柱。我国政府在《个人住房贷款管理办法》中提出规定：个人住房贷款是指贷款方向借款方发放的一项用于购买自用住房的贷款。贷款方在发放该一个人住房贷款时，借款人必须要提供——一些担保或者有抵押物。如若有借款人到期了还不能偿还贷款本息的，贷款方可依法对其的抵押物质采取措施或转而由保证人承担偿还本息的责任。我国商业银行推出的住房贷款主要分为六大类：(1)住房公积金贷款。住房公积金贷款（又被称政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款），是银行受住房公积金的管理部门之托，一部分由职工缴存住房公积金的存款一部分由单位缴纳的资金，向按时并且足额缴存住房公积金的职工发放的专项贷款。住房公积金的贷款是一项不能以盈利为目的，并且出现的目的又带着较强的政策性质。贷款的额度也会根据所处的地区不同而产生较大的差异，一般要求贷款的额度最多不允许超过30万元；并且也不能允许超出总房价的80％。贷款最长的期限要求是30年。(2)个人住房性质的商业贷款。个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金向每个城镇中的自然申请人所发放的用于购买住房的一种带有盈利性质的贷款，该项贷款要求借款人要把所购的住房产权用作为抵押物，用以作为其偿还贷款的一个保证。个人住房商业贷款要求借款人必须药拥有一定的经济收入并且稳定，还要持有合法且有效的购房合同或协议，并且自己要能拿出20％以上的房款来作为首付，且能狗向银行提供与其所带款项价值相等或大于的有效的抵押物作为担保。目前市面上有的个人折房贷款种类即各个商业银行普遍采用的担保方式就是利用房屋的产权抵押再加上开发商的担保。而对该项目的要求则是五证齐全、多个楼盘住宅已经封顶、更高层的住宅以完成了总投资的2/3。贷款额度交由银行据申请人的信用程度和还款的能力来确定，但其总额不能超过所购买的住房的售价的80％，贷款的还款期限最长也不能多余30年。(3)个人住房组合性贷款。在公积金贷款的总额度不足以支付房款的时候，借款人就可以同时还办理一个个人住房商业贷款。这种组合贷款的资金其中的一部分要来源于住房资金的管理中心，另一部分则来源于银行的自有资金。与其他的个人住房贷款同样的，其贷款的总额度也不能多于总房价的80％。贷款的最长期限也不能大于30年。(4)个人商用性质房贷款。这个是银行向个人发放的用来于购买自营性质的商业用房和办公用房的一种贷款类别。其中个人商业用房贷款的总金额一般较少最多也不允许超过其抵押物的60％，贷款的期限最长要求不允许大于10年。(5)二手住房的贷款。商业银行的二手住房的贷款是指购房人购买别人转手的住宅房或商用房作为抵押，向银行申请并办理的一种贷款类别。到现在为止，各个银行开办的二手房贷款的金额最高要求不能超出房产评估价的80%，贷款的期限一般要求最多不允许超出25年。二手房屋的贷款主要可以分为二种，一种是没有被在银行进行抵押的二手房，这样住房银行只需要在对其价值进行评估后叫由双方自行办理过户和抵押手续后即可发放相应的贷款；还有另外一种是指原本已经在银行办理过了个人住房贷款，后又向银行要求将抵押给银行的个人住房以出售或转让的形式给第三方而申请办理的变更借款人的一种贷款。这个又可以被称为“转按揭”，其实质其实就是购房借款人的一种变更。第三章我国商业银行个人住房贷款风险分析3.1个人住房贷款风险的现状我国的个人住房贷款最初是在1998年起步的，但在2000年以后才是真正的发展。商业银行在最近这几年把住房贷款作为业务重点也正是基于我国房地产迅梦发展的实情。表一映了我国自1998年以来，个人住房贷款的增长情况。从表中可以看到个人住房贷款无论是在增长总量还是在增长速度上，都呈现迅猛的势头，在整个大环境下，个人贷款的发展状况仍呈现积极的趋势。我国个人住房贷款面临的问题有以下三方面：一是不良贷款逐年攀升。从表二可以看出，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈现上升趋势，虽然比率不高，但由于基数大，不良贷款总额仍然较大，风险不容忽视。1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机等均是由于房地产泡沫的破灭，个人住房贷款的大量违约造成，因此要高度重视此种现象。二是个人房贷比率过高。表三反映了近几年我国主要几大银行住房贷款业务的情况。从表中很容易看出，住房贷款占银行贷款总额的10%-20%之间。如此高的比重会引起商业银行的经营风险，进而对商业银行财务状况、资产质量和经营业绩产生不利影响。三是房价下降背景下风险增大。我国国务院于2010年4月17日曾颁布了一项通知——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知中提出了十条相关举措，被业内简称为“新国十条”；在2011年我国政府又颁布了“限购令”，在这一系列的政策背景之下，我国各个地区的房价均出现不同程度的下跌。因此，加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理体制等，如今尤为迫切。3.2个人住房贷款风险形成原因3.2.1借款人的违约风险违约风险，是指借款人不愿意或者不能履行还贷的义务而给银行造成的损失。主要有以下几个方面：一是指借款人发生资金周转困难或者财务危机，无法按规定按时还贷而违约；二是借款人信用风险，指借款人故意违约或者骗取银行贷款从事不法活动的风险，比如虚假贷款。三是贷款人理性的违约风险，当房屋的市场评估价值下降的时候，抵押物的价值就会远远低于贷款市场的价值了。此时，借款人的净资产即为负数，这时借款人就会选择主动违约，这就叫做理性违约。目前我国商业银行在住房贷款业务中，依然很难完全的了解客户的信用度情况。加之目前我国尚且缺乏一个比较完整的信用评估体系，因而也就无法对借款人的信用度做出一项科学客观的评价了，因此也就更加加剧了信息的不对称现象。并且，在个人住房贷款业务发不断发展壮大的过程中，在债权债务人之间也存在着逆向选择的现象，这也是住房贷款信用风险产生的根本原因。3.2.2开发商的道德风险这里是指在银行无法查明开发商的借款动机和借款人背景的情况下，开发商提供不真实的资料以骗取高额贷款。近几年来我国全国各地出现开发商假按揭的活动，就是因为在信贷活动中开发商利用信息不对称提供虚假资料来从银行套取巨额现金，进行多套房产的假按揭来获利。当前我国的融资途径和工具在实际中应用还是比较稀缺的，大多数房地产开发商主要通过银行贷款获得开发资金。并且房地产行业也确确实实需要大量的资金才能顺利的完成工程的建设。虽然银行能给予开发商巨额的开发金，但如果房地产开发商贷款的目的作假或者在开发过程中产生了任何变动都无疑将给商业银行带来严重的经济损失。3.2.3商业银行的操作风险商业银行对的操作风险主要是指在住房贷款的各个操作过程中，都会存在着内部管理不善的可能而导致的风险。例如贷款发放前银行对客户的动机和背景调研不到位，而在发放贷款前的审查行动又不严格，贷后的跟踪监控检查也不及时等，这些失误操作都会给银行带来诸多风险。基于商业银行个人住房贷款的操作风险，个人住房贷款风险的主要有以下两方面的原因：第一方面是银行的风险控制和防范制度不健全。商业银行在办理个人住房贷款时主要有贷款人申请、审批、贷款发放、管理监督四个方面。但在这个过程中，商业银行对风险的识别和控制依然不到位，比如在对借款人的贷款动机和背景审核中只从借款人提供的资料进行了解，容易引发借款人道德风险。总而言之，就是缺乏一套完整的风险识别和监控系统。第二方面是银行再风险防范方面的意识还远远不够。在商业银行住房贷款业务进行的过程中，商业银行为了获取高额的利益，往往会在没有对客户进行一个较为全面的调查和风险评估时，就开始了不负责任的发放贷款，以扩大自己银行的贷款的规模而得以抢占更多的市场。这种风险防范意识的缺失最终将导致个人住房贷款风险的不断累积，及至爆发。3.2.4相关法律法规不健全风险目前我国个人住房贷款仍处于初步阶段，到目前为止尚且还没有一部完整法律法规来规范和保护个人住房贷款相关者的义务和权益。因此，在这个过程中我国商业银行的相关权益无法完全的得到法律的保护，再这样的情形下若是一旦商业银行在与客户签订的合同上在法律上有一些缺陷，或者相关法律法规本身就存在着某种瑕疵，此时商业银行将会遭受重大的损失，这样也会引起法律的风险。第四章国外关于银行个人住房贷款风险的防范研究西方发达国家的个人商业住房贷款在第二次世界大战之后获得了迅速的发展。尽管各国存在经济体制、金融体制、社会保障体制等方面的差异，但大多都是采取以办理的房屋产权作为抵押来获取贷款为主营业务。以信用贷款和保险代理只能作为辅助业务。其中美国、加拿大的个人住房抵押贷款业务在经过很长一段时间的发展，其国内早已都已经形成了一些比较发达和完备的风险防范体系，其制定的个人住房贷款防风险的措施和手段也都各具自己特色。学习和借鉴这些发达国家在个人往房贷款风险防范方面的成功经验，对我国商业银行个人住房贷款业务的发展具有积极的意义。4.1对借款人的借款资格和偿债能力进行严格的审查借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生风险的源头。对此美国的商业银行大都设立了一系列严密的管理制度来防范该项风险。其具体措施主要有：(1)严格审查借款人是否拥有可靠的瓷金来源。根据对借款人的各个财务收入或预期财务收入等方面进行综合的评估后，再对其做出是否具有可靠收入的判断，进而可以设置个人信用等级，以此来作为一项是否可以提供贷款和贷款额度具体为多少的基本依据。(2)严格审查借款人在此之前是否还存在有先期债务，即调查该借款人在此次借款行为之前是否还存在其他借款及对其借款数额和还款期限进行分析等。如该借款入已然负债累累了，并且有逾期未偿还的贷款，则拒绝提供其个人住房的贷款。(3)严格审查借款人的“还贷/收入"和“贷款/房价”。就一般而言，美国要求“还贷/收入”的值必须保持在4左右，即借款人的贷款额仅能小于或者约为其年收入水平的4倍，而“贷款/房价”的值一般则要求其不能高于80％。(4)严格审查借款人的抵押物的各种具体情况，其审查内容最主要包括抵押物的产权所有人、当时及预测的价值还有其属性性质等，在美国仅仅只有无约束房产才是合格的抵押品的，如若不是贷款人就会很难以获得抵押贷款。(5)建立对借款人财务状况严格而有效监控体系。由于借款人的财务状况的变化会比较大，因此商业银行必须对借款人的财务状况采取进行跟踪式的监控的行为，一般的商业银行个人住房贷款的贷款申请人都会被要求必须要提交一份能证明借款人收入来源情况的详细资料，因此商业银行就可以通过此随时的对借款人的财务变动情况进行严密的监视。在美国，政府有一个对个人收入、纳税资料、犯罪记录、信用记录等资料进行非常全面的收录系统。也就因此银行可以非常方便地通过向有关政府的职能的机构的信息库获取相关人的信用资料。国外的信用调查机构一般在接收到了信用调查的委托之后的11天内就会完成该项有关的调查。贷款银行则根据信用公司提供的信用评估来判断是否满足或者多大程度满足申请要求。4.2推进贷款方式多样化为了满足不同购房者的各种贷款需求，美国的商业银行都设计了各种全面的贷款品种来应对不同居民的支付能力和实际情况。在满足购房者对于资金的需求的同时，银行因此也能通过不同的贷款的品种的组合来达到降低风险的目的。在美国的住房贷款种类主要都有：分级偿还式的抵押贷款、可调整形式的抵押贷款、分享增值的抵押贷款、漂浮式贷款性质的抵押贷款、循环住房形式的抵押贷款、交易型抵押贷款、反向抵押型贷款等多种形式。4.3建立健全违约处理机制当在购房者出现了无法按照原本贷款的合同来进行如期的偿还贷款本息的时候，贷款方会立马按照合同和相关法规实行违约处理。美国在这一方面也建立了一个健全的违约处理制度，并且其在贷款的偿还和违约处理方面也都有一些比较健全的机制：(1)在贷款还未曾被还清之前，借款人被要求必须要在每年的一月份就将当年的住房保险缴纳的单据证明寄送到其对应的贷款负责机构。(2)借款人还被要求必须于每月的1日准时的还本付息，且如若申请延迟则最迟不得超过当月的月末日，一旦逾期了银行即会开始计算其违约罚款。(3)当借款人在超过当月月末都还没有偿还本息的时候，贷款机构就会将其上报于专业的信用评估记录机构，把贷款人的这一不良信用行为记录在该项信用度信息网络系统之中，这样将会影响贷款人的终身永远的借款能力。(4)当借款人在逾期30天还未偿还本息的时候，该项贷款的应收本息情况将会被记入逾期贷款科目之内，并且在逾期60天以内银行就会派专人主动地登门催收其所贷款项的本息和罚金。(5)当贷款人在逾期60至90天还未偿还本息的时候，贷款机构就会针对将这笔贷款做一个详细的账目损失的分析，然后再做出是否允许其进行延期归还贷款，亦或是直接开始着手处理其的抵押物的选择。(6)当贷款人在逾期90天后依旧还未偿还本息时，该贷款就将会被递交并记入呆帐科目之内，相对应的贷款机构即会实行向法院提出强制性拍卖房屋的诉讼这一行动。4.4建立科学的风险管理制度美国银行个人住房贷款风险管理主要坚持以下原则：．(1)银行必须通过资金来源来和资金应用率进行约束的原则。即以收入情况来制约支出情况，根据银行所收到的存款来决定发放贷款的多少，一方面通过多种财源管理，来扩大资金来源：另一方面努力提高资金的使用率。(2)资产与还债的期限相对称的原则。即使还债的期限和结构与用户存款的期限相适应，以次来保证银行资金的流动性。(3)效益性与安全性并重的原则。尽量减少资金的闲置以及无收入资金同时又留有充足的准备资金和流动金。(4)优化银行资产中的负债结构的原则。以此来提高银行的负债结构的合理性。为了实现这一原则，银行往往都会有一个严格的资产与负债的比例条例，该项条例最主要的是规定了两种比例：第一个是最低准备金比例，其与总资产的比率仅由总资产的规模决定，用以提高银行抵御风险能力和资金安全性；第二个是流动资金的比例，该项重点要求银行的流动资产必须在保持在总资产的75％以上，并且根据现金的收入和支出的比例变化作出相应的调整。4.5科学的个人住房贷款评估方法个人住房贷款的评估和决策是个人住房贷款在发放过程中的最重要的一项。评估即是对个人住房贷款前期的调查所收集到的原始资料进行分析、加工的一个过程，然后根据这一项评估分析的结果做出相应的决策，这是前期调查的唯一目的，也是评判该项信贷合理性的工作的核心。美国的个人住房贷款的专项评估方法最主要并且常有两种：判断法和信贷记分法。4.5.1判断法判断法是信贷分析工作人员通过仔细分析调查中所收集到的各种原始资料。评估申请贷款人的几个最主要的参数和相关项目，得出最终得到一个较为可信的结论。信贷分析人员的个人经验和专业直觉在该判断法中有着极为重要的作用。因此信贷分析人员在运用这一方法的时候，自身必须具备丰厚的经验和知识。其中在判断法中最常用的评估参数就是“5C”（指品德、能力、资本、担保品和条件这个五项基本参数）。而其中前的三个参数是评估参考的重点。品德是贷款质量的决定因素，也是所有5C中所有参数中最为重要的一个。该项质量因素主要对于消费者的品德进行评估的重点主要分为三个方面：个人的道德行为的稳定性、信贷历史及其长期工作的职业还有其个人的声望。对申请人能力的评估，最主要的就是要审察申请人是否具有还款的能力，又或者说是是否具有管理该项债务的能力。这一质量主要取决于消费者的收入水平和债务水平。评估申请人资本的目的在于：当申请人的收入出现变动时，其是否还存在其他的还款途径。评估的最主要的一种手段就是通过个人财务报表来反映近期某一时期申请人个人或者其家庭所拥有的资产和负债情况，这一情况主要包括资产、负债和权益。担保品是消费者的又一项重要资本。收回担保品这一方式往往是在借款人实在无法偿还贷款时才会采取的迫不得已的最后手段。而且如果要取消借款人对担保品的赎回权就会面临一系列复杂而又麻烦的法律问题，甚至其实有时出售的担保品所获得的收入往往并不足以来偿还其全部贷款的余额。也因此，借贷方大多都不会仅根据对担保品价值的评估情况来决定是否要发放该项贷款。条件中要包括影响消费者还款能力的一切外部环境，该项内的质量参数包含例如政治、经济、法律、市场竞争等诸多的社会因素。市场利率的上升、失业率的提高也会被考虑在内，还有住房价格的下降加上申请人所在单位和所在行业所即将或者正在面临的不利市场环境等等，这些变动行的条件都可能会影响到贷款申请人的还款能力，因此也影响到贷款额。4.5.2信贷计分法信贷记分法主要是指将数学还有统计学模型等都共同运用在信贷的评估活动过程中，它将以大量的信贷历史案例和经验作为凭据，用定量的分析方法来评价个人住房的信贷风险。信贷记分法最早出现在30年代末期40年代初期，但其在信贷领域中被广泛运用还是是60年代中期以后才发生的事情。在经历了多年的实践之后，美国的个人住房贷款提供者们已经开发出了更为完善的一套信贷记分制度。根判断法相比信贷记分法的优势在于：它使信贷人员在评估时有了依据，继而使决策能够建立在更加科学的基础上，排除了主观上的因素和人为的各项因素对评估形成的各种干扰；它也更加有利于节省评估时间和提高效率。也有利于对信贷人员的培训；还有利于借贷方遵守有关个人住房贷款的法律及法规；有利于灵活的掌握贷款标准。由于判断法和信贷记分法都存在着自身的优缺点，故而将两种方法的结合使用如今才可以最大限度地控制贷款过程中的各种风险，以保证贷款过程的安全性。第五章国商业银行个人住房贷款风险防范的相关建议5.1健全个人住房贷款法律体系完善的法律体系对促进房地产金融业的健康发展提供了基本保障。在我国的个人住房贷款领域中，住房的投资开发过程中涉及到的利益实体太过于众多，涉及的资金也过于巨大并且回报周期较长。因此，在个人住房的开发、销售、抵押还有贷款等每个环节都必需要有系统的法律的严密监控和规范，然而我们国家现有的法律和法规都已远远滞后于我国国内个人商品房市场的发展，现有的法律缺少前瞻性、整体性、规划性和权威性。因此相关的的立法机构必须要具有一个全局性、国际性的视野。总体思路总体上应分为三个方向：一是要出台一套专门的监管规定和执行明细，加强资金的监管力度：二是要修改并且完善《证券法》，并出台一部对应的部门规章和实施方法。要想建立一个成熟的住房贷款二级市场，就必须要重点建立一套健全的房地产抵押贷款债券发行制度和房地产投资基金制度等；三是要修改和完善《担保法》、《保险法》、《个人住房贷款操作规程》、《个人住房贷款一级审批操作规程》、《个人住房贷款客户评价暂行办法》、《个人住房贷款贷后管理办法》和《个人住房贷款档案管理办法》等一系列的规章制度，逐渐实现个人住房贷款业务的经营与管理的标准与规范，完善现有财产保险制度尽早进行信用立法势在必行。房地产金融系统需要有一套完善健全的法律法规制度才能保证房地产市场和金融市场的协调稳定发展，确保房地产经济的稳健运行。5.2完善我国的个人信用评级制度我国到目前为止还没有制定一套完整的个人信用评价系统。长期以来，我国现有的各个银行由于在历史上的职能和分工再加上现实中业务的竞争关系等多种方面的原因，各家商业银行之间缺乏一种有效的客户信用信息的全面资料共享机制，而且经营方式的封闭性也使得各家银行都仅仅只是掌握了本行系统内甚至本级别内的贷款人信用信息，如果借款人曾经在某个银行存在过信用记录不良情况，但他还是依旧可以完全不受任何限制地随意到其他银行去继续申请贷款，也因此就造成了我国银行系统内信用信息资源的大大浪费。2005年中国人民银行向国内的各个商业银行试点推出了一项覆盖全国的个人信用查询系统业务。这对于商业银行的客户信用管理方式具有极其重要的意义，但该系统还在初级建构阶段，其涉及的负责部门和取材领域都太过于单一，因此在信息的广度、精度上都十分有限制。因此在今后的一段时期，我国应多多借鉴国外发达的国家在个人信用资料处理上的先进经验，有效的将个人收入、纳税情况、违法犯罪、信用记录等资料加以规范的整合，以期建立一个完善的公民个人信用档案系统，作为个人参与社会经济活动权威的资信证明。5.3健全个人住房贷款担保机制针对我国中低收入阶层，政府可以酌情为其提供一定额度的信用担保。这样，不仅可以增加我国个人住房贷款界的安全性同时也还可以推进个人住房贷款市场的壮大和发展。国外在这方便给我们树立了很好的榜样。例如，在1934年时美国政府就已经成立了联邦住宅管理局，该局就可以专门为中低收入家庭提供购买住房的担保，还有1944年成立的退伍军人管理局专为服役和退役军人购买住房担保。1954年加拿大政府也成立了加拿大按揭和住房公司专向低首付款的住房贷款提供担保授权。这些机构都是政府信用担保的机构。且正是由于这些信用机构的介入，才使得国外的商业银行所面临的巨大信用风险得到了转嫁，并且还刺激了个人住房贷款市场的迅速发展。相较之下，我国房地产住房贷款业务由于开展较晚，发展就远远不够成熟和规范。个人信用基础也很薄弱，抵押物由于种种原因效力较低。5.4提高公众自身的风险预测能力为了提高社会公众对个人未来收入的判断，以正确引导社会公众的负债消费情况，政府的有关管理部门、银行及社会权威中介机构应发挥作用和优势在信息统计、管理咨询等方面通过发布定期、广泛、权威的经济信息与指标，使得公众能够及时了解国家宏观经济的发展趋势、管理部门对各种开发行业的监管政策、本地区房地产市场的价格走向驱势、不同行业的景气指数等，然后将贷款者的有关信息和家庭稳定性等综合因素相结合，科学而又客观的进行预测其再短期或中长期的一个承贷能力和还债能力比，从而避免借款人在一定程度上的进行盲目的超前消费，其实信贷中一味追求高比例、长期限的贷款的情况常常时有发生，这对借款人个人以及家庭生活的长期稳定和有效降低住房贷款的风险都具有极其重要的借鉴意义。通过长期的对个人住房贷款的研究表明，购房者在与银行确立一项信贷关系时，许多经验性的指标都可以用作于判断其个人的还款能力和最高承贷能力。例如，家庭月还款额度／家庭月收入金额的值就可以作为借款人选择贷款期限的长短和还款方式的种类的一项重要标准。该项比值越低就说明借款人的还款能力越强，也因此贷款风险就会越低，贷款者的申请就会越容易被银行所接受，按照一定的规律，较低收入的家庭的该项比值就必须被控制在40％以内，而中高收入家庭则要求应该被控制在50％以内，但即使是高收入家庭也是最多也不被允许超过60％的。该种判别标准也可以被用在借款人对还贷形式的品种的选择上，例如拥有着高收入的人或家庭就应尽量的选择短期限的贷款品种来降低在后期行业的风险，同时也可以减轻还款的压力；传统并且稳定的行业的借款人就应该选择那种较长的还款期限品种来平衡家庭的收支；再者具备一定专业技能和从业资格的贷款人员则可选择较高还款比例或较长贷款期限的贷款品种。5.5严格房地产开发商和开发项目的审查审批制度房地产开发商作为个人贷款过程中的一个重要主体，在个人住房贷款中多为住房提供商并常常为借款人提供担保的。所以房地产开发商的开发管理水平、资金实力以及信誉状况对贷款的质量保证意义都非常重大。为了加强确保银行信贷方面资产的安全，商业银行在对贷款的经营中必须要严格的对房地产开发商的资质和开发项目的情况进行严格的审查，遵守人民银行对于按揭贷款额度审批制定的相关规章制度，力争从源头上把握个人住房贷款的风险。其中重点应放在审查开发商的信誉上，还有各个按揭项必备的手续和抵押物的登记等程序上。在具体工作中主要应要从以下几个方向对开发商进行重点严格的审查，具体的要包括：(1)审查个人住房开发商曾经的开发经营历史还有工程技术质量和项目的开发管理等能力；(2)审查开发商的财务状况和现金流动状况，根据开发商的财务状况，综合的分析评估其担保能力；(3)审查该开发商曾经有无拖欠施工单位的工程款和是否有过欠缴地价等的记录，还要审查其银行借款的期限以及曾经是否有无长期拖欠银行贷款行为：(4)审查个人住房开发商预售楼首期款的具体回收情况；(5)分析个人住房开发商项目的总投资的资金，还有落实后续资金的解决办法以及是否具有可行性；(6)审查该开发商与银行历史合作的信誉情况。5.6规范银行操作,避免操作风险对信贷人员加强业务政策培训还有相关法律法规的培训，强化信贷人员的自我约束和责任感，依法对业务人员进行奖惩。同时制定科学的贷款业务流程，明确分工以及审核重点，既方便业务人员操作，又加强贷款的安全性5.7建立健全个人住房贷款保险制度目前，在我国的商业银行运作中，只要求了客户对房屋财产进行投保，该项保险种主要是用以保障房产在其遭受意外事故和自然灾害而遭到毁损等方面的风险。但在实际上，从银行的利益的角度出发来说，住房贷款中的最大的两种风险主要来自于：第一个方面是贷款人如果因疾病或其他的意外伤害而丧失了工作的能力甚至死亡，以至于其不能再继续偿还贷款；第二各方面是购房者因为主观的原因或其他客观的原因而不愿再继续偿还该项贷款了，即购房者主动性违约风险。因此显然可见，目前所存在的保险种类就显得过于单一了，从根本上就无法满足银行和购房者对规避风险的需求了，因此，我国的商业银行就必须对房贷的保险种类进行创新，例如增加贷款人偿在还期间的人寿保险和购房者的按时按量履约保险等险种，以此来满足市场需求，或者通过由保险公司推行一系列综合保险也行，必须要将还贷保险、抵押风险等情况都考虑包括在内，这样我国商业银行个人住房贷款的风险才可能被控制在一个较小的范围之内。但因此而产生的费用也就增加了，该项费用如果由借款人负担的话，将会不利于个人住房贷款相关产品的推行，而如果由银行来负担的话，则又会压缩其获取利润的空间，也将会影响银行的积极性。另一方面，是改变我国商业银行个人住房贷款的保费结构和保费的计算方式。我国现存的一些保险公司到目前为止也还大多都是仅仅采取单一的保