物业工作计划怎么写

物业工作计划怎么写一、前台接待方面前台接待是客服部的服务窗口，保持信息渠道畅通，监督区域管理、调度和协调各部门工作，是前台接待的主要职责。接待人员是展现公司形象的第一人，一言一行都代表着公司，是联系小区住户的窗口。在工作中，我严格按照公司要求，工装上岗，接待来访人员以礼相迎，态度和蔼的接听和转接电话，仔细认真的处理日常事务，耐心听取业主反映的问题、需要解决的困难，细心解答并详细的记录，在第一时间安排人员上门服务。每个月月末，将来电记录汇总，上半年共接到来电68个、去电130个，业主有效投诉2宗。业主的所有咨询来电，我们都给予满意回复;业主的报修问题，通过我们的及时联系，根据报修内容的不同积极进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时，根据报修的完成情况及时的进行上门回访或电话回访。业主的投诉，已上报有关部门协调解决。通过这些平凡的日常工作，使我的工作水平有了明显的提高，受到了小区业主及领导的一致好评，也塑造了我们物业人的新形象。二、档案管理方面档案是在物业管理中直接形成的文件材料，严格按照档案管理规定对业主资料、各部门档案、报修单、工作联络函、放行条等资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，各栋住户资料进行盒装化、各部门档案进行袋装化管理，按期、细致的整理完成。实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度。定期检查档案情况，改动或缺少及时完善。上半年共接到各类报修共64宗，办理放行条42张，工作联络函10张。三、样板间方面样板间是我们对外展示的窗口，也是树立企业形象的平台。每个月的月末，我都要对样板间的物品进行盘点，将损坏的物品记录并上报工程维修部，确保样板间的物品完好无损。上半年样板间共接到参观组数70组，参观人数共计187人。四、各项费用的收缴工作鉴于物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业。要确保工作持续正常进行，必须做好各项费用的收缴工作，并保证按时足额收缴。上半年共收取物业服务费用79212元;私家花园养护费50386元;光纤使用费2000元;预存水费1740元;有线电视初装费450元;燃气初装费3300元。五、经验与收获半年来，通过努力学习和不断积累，思想认识上还是工作能力上都有了较大的进步，已具备了客服中心工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心、责任心，努力提高工作效率和工作质量。二十一世纪跨入了第十个年头，公司物业从蹒跚学步经过10年的风风雨雨，取得的'显着成绩大家有目共睹。回首年的各项管理工作，使我们清醒地看到，行业的快速发展和客户的需求不断更新，决定了社会对物业管理行业寄予了更高的期望，让我们看到我们的工作距离我们提出的“顾客的满意是我们永远的追求”还有一定的差距，我们不能有丝毫的自满和懈怠，必须保持清醒的头脑，努力克服不足，更加精心地为我们客户提供优质服务，才能不断开创公司发展的新篇章。从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。一、工作指导思想在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。二、经营思想及计划指标：(一)经营思想：根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存和发展能力。1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此，在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。2009年在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。2009年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、形成企业合力。4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本维持我们日常成本，如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作渗透到每一个员工心灵深处，贯彻全年，对公司应收的各项费用做到应收尽收。每个项目、每个部门按公司规定有效地完成公司下达的各项考核指标。三、继续贯彻劳动合同法，完善劳动制度，严格劳动纪律，促进企业和谐发展。(一)劳动合同法颁布1年来，公司在完善劳动合同法的基础上，2009年我们将继续加强劳动合同的管理工作，认真贯彻《劳动合同法》和《劳动合同法实施细则》，完善劳动制度，严格劳动纪律，加大考核监督力度，优化员工队伍，提高员工素质，充分调动员工的积极性，修订劳动人事管理规章制度，维护企业内部和谐稳定的劳务关系。(二)严肃劳动纪律，规范企业管理，促进企业和谐。劳动纪律是企业为维持生产经营秩序，保证劳动合同得以履行，要求全体员工在集体劳动、工作、生活过程中以及与劳动、工作紧密相关的其他过程中必须强化企业管理，严肃劳动纪律、奖勤罚懒、奖优罚劣、树立正风正气、激励员工积极向上，提高公司的整体管理水平，制订了考核管理办法。对考核范围、考核依据、考核原则、考核内容、考核办法、奖励处罚等都做具体的规定。通过考核发现人才，对业绩突出的不管是一般管理人员还是操作层，不拘一格，择优使用，给以提拔。同时严格考核，从严制企，规范管理。不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划：z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：一.充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。1.每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声.意见或合理化建议或批评。2.不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生.爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。二.转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。三.激活管理机制1.管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。2.管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。3.制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".4.健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。5.月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。6.完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。7.加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。四.严格管理，提高管理水平和服务质量。1.小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.2.小区业主对服务工作的满意率达90%以上。3.急修及时，返工.返修率不高于2%.4.治安.车辆.消防管理无重大管理责任事故发生。5.房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。6.管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。7.本年度记录.资料保存完整，及时归档。8.物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。五.加大培训力度，注重培训效果。管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：1.新入职培训为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。2.在职培训培训内容：1、z物业公司的各项规章制度2、z物业公司的《员工手册》3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构4、各部门相关的专业知识通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。七、做好接管验收工作新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。八、开展多种经营与措施管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

第一篇：2012年物业管理员工作计划新的一年，新的起点，希望和困难同在，机遇与挫折并存，站领导提出每个人都要有新的工作思路，这是一个非常好的创意。在新的一年里，我要以新的思想面貌对待工作中的方方面面，也力争在大家的帮助下工作中有新的进步。一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带领全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的服务理念“服务追求完美，住户享受幸福”贯彻落实到各自的实际工作中去。二、工作中的学习要求1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业服务标准规范，对一些内容要多了解，对一些重点部分要时刻牢记在心，大胆实践。2、技能管理的学习要有目标，有计划的学习一些经营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有计划地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很肤浅，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管督促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为榜样，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原则，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下基础。三、具体工作措施1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。以后不管安排到什么岗位，都要向赵队那样干一行、爱一行、专一行，不必斤斤计较，从大处着手，力所能及地做好工作，让工作成为自己的责任，让工作的过程成为自己对生命的享受过程，多积累生命的亮点，让个人平淡的生命也有自己的亮度。

第二篇：物业管理员教学计划物业管理员教学计划一、物业管理方案的制订（一）学习要求掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作；具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。（二）学习重点1．物业管理的早期介入（l）物业管理对物业的基本要求物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业管理对物业的基本要求是：①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。④环境优美、安全、舒适。⑤为物业管理提供必要的设施。（2）物业管理的基本内容①基本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。②专项业务包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。③特约业务包括各种与业主和使用入相关的代办业务。④经营业务包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。（3）物业管理早期介入的物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备（4）房地产开发的基本程序我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：①决策、立项阶段通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。②前期阶段1）在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。2）项目的规划设计工作。3）规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。4）征用土地，开展拆迁安置工作。5）完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。6）办理开工手续。③建设阶段通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。④营销阶段这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理（物业管理）和售后服务等。上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。（5）建筑工程基本知识①建筑工程分类建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：1）一般土建工程：包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。2）管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3）暖卫工程：包括室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4）电气照明工程：包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。③建筑工程管理建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括：l）落实施工任务，签订对外承包合同；2）编制施工组织设计或施工计划；3）做好施工前的准备工作，保障顺利开工；4）按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最佳状态；5）做好工程施工资料分析与整理。③建筑工程涉及的主要工作1）熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序；2）熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件；3）了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格；4）编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划；5）抓好施工技术及技术管理工作；6）抓好质量管理；7）抓好安全生产管理；8）抓好材料与工具管理；9）抓好班组管理；10）抓好劳动定额与劳动报酬等。2．物业管理早期介入的实施（l）工作内容根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有：①参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题：1）配套设施的完善问题；2）水电供应容量的问题；3）安全保卫系统；4）垃圾的处理方式；5）高层建筑物外观的清洁问题；6）消防设施问题；7）物业管理所需设备问题；8）对建筑材料的意见；9）其他问题。②参与建设阶段通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：1）监督工程质量并提出意见；2）监督建设过程（是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求）并提出意见：3）监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见；4）监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。（2）早期介入应注意的问题①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位③抓好人员准备这个关键④精心准备，细致周到，力求全面、充分3．拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。（l）项目情况调查①调查内容项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持、扶持与介入程度开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。周边坏境状况②调查方法包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。（2）使用人需求调查①调查内容住区人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。住区人员需求分析：l）按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施；2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。4）按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。②调查方法1）询问法询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。2）观察法观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。3）实验法实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。4）抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。（3）竞争企业调查调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。4．制订物业管理方案的其他准备工作（l）组建制订物业管理方案的工作班子：（2）对方案制订人员进行必要的业务培训：（3）准备经费；（4）准备设备；（5）准备相关资料。5．制订物业管理方案（l）物业管理方案的内容①物业管理档次物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。②物业管理服务的标准物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。③物业管理财务收支预算物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。（2）物业管理方案的基本架构①项目管理的整体设想与策划包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。②管理模式包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。③公司人力资源管理包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。④规章制度建设包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。⑤经营管理指标包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。⑥社区文化建设与服务包括社区文化建设、社区服务与特约服务。⑦财务管理及经费收入测算包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。⑧日常管理包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。⑨物业维修养护计划和实施包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。（3）制订物业管理方案的主要步骤第一步：成立制订方案的工作机构第二步：培训工作人员第三步：经费、设备、资料准备第四步：项目、使用人、竞争调查第五步：研究分析调查资料第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅第十一步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、反馈⑷制订物业管理方案的主要方法①经理意见法主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。②内部征询法发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。③学习借鉴法主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。④专家意见法主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。⑤综合制订法6．可行性研究知识（l）可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。（2）可行性研究的程序可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。①投资机会研究带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。②初步可行性研究进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。③详细可行性研究对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10％。④评价报告重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。（3）可行性研究的内容①市场需求预测；②物质资源预测；③项目方案研究；④人力资源研究；⑤项目实施过程研究；⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究；⑦项目经济效益研究。（4）编写可行性报告①总论；②项目分析；③需求预测；④物资资源及公用设施条件分析；⑤人力资源分析；⑥实施进度分析；⑦投资估算、资金筹措或成本估算；⑧社会及经济效益评价；⑨附件。

第三篇：物业管理员客服部前台员工工作标准一，客服部前台员工须按时到达工作岗位，做好班前准备；统一着装并佩戴工牌二，客服部前台工作人员每日上班后应查看前日值班日志，做好前班遗留问题的交接处理工作，协调相关人员及相关部门做出相应的处理三，客服部前台工作人员应做好当天的日常接待业主电话、现场的报修、咨询及投诉工作，对于能够安排处理的工作做出及时的派工及回复；对于不能当时处理的时间应做好相应的记录工作并及时通知客服部门领班及主管，在得到明确的答复和处理意见后及时回复给业主四，客服部前台工作人员应及时做好当日各项事件的回访工作；并完成主管领导交付的其他工作五，待人接物行为举止大方得体，善于帮助不方便及需要帮助的业主六，客服部前台工作人员应做好协助相关部门、突发事件的及时处理解决和汇报工作、七，通过以上工作的完成确保顾客投诉与建议、维修申报、各项登记等记录100%准确；紧急情况、顾客投诉等处理和信息传递及时率为100%；管理费、水电费等资料录入填写、文书资料撰写、资料归档及时准确率为95%；客服部前台员工工作标准一，客服部楼宇管理员应按时到达工作岗位，做好班前准备；统一着装并佩戴工牌二，客服部楼宇管理员在每日上班后应关注前班发生的自己所辖楼宇内的未解决问题，并协调相关部门予以及时解决；对于需协调相关部门的应及时沟通解决三，客服部楼宇管理员应做协助前台做好当日的咨询、保修、投诉的解释及协调处理工作；对于权限范围内不能解决或决策的时间应及时汇报给主管领导四，按一定的时间段制定做好工作计划，并组织实施；确保每天对于园区及所辖楼宇做好现场巡视工作，监督安保、清洁、绿化等工作的完成情况；五，待人接物行为举止大方得体，善于帮助不方便及需要帮助的业主六，按计划准时向业主张贴及派发各种通知各种费用的交费通知单，及时收缴各项物业管理费及其他费用，做好统计各项费用的收缴率及分析工作，并适时做出相应的调整七，协助主管领导及其他部门、外协单位完成各项相关工作八，做好公共及突发事件的应急处理工作并及时向主管领导汇报九，通过以上工作的落实完成达到业主（住户）对物业服务工作及对于楼宇个人总体综合满意率达到90％以上

第四篇：物业管理员物业管理员物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。职业等级本职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。注：目前开考等级：四级、三级、二级。职业概况随着改革开放的逐步深化和社会主义市场经济体制的不断发展，我国的物业管理市场越来越大，但同时在物业管理方面暴露出来的问题也更多。为了规范物业管理活动、保障业主与物业管理企业的合法权益、维护公共利益、改善人民群众的生活和工作环境，实行物业管理人员全国职业资格统一鉴定和就业准入制度势在必行。2000年，劳动和社会保障部为了配合就业准入制度的实施，提高物业管理人员的业务素质，进一步促进物业管理的规范化，颁布了物业管理员国家职业标准。物业管理员职业共设两个等级，分别为物业管理员（国家职业资格四级）、物业管理师（国家职业资格二级）。国家职业标准规定，凡从事或有志于从事物业管理职业的人员，只要符合报考要求，均可参加资格鉴定。鉴定方式1、物业管理员的职业资格鉴定内容依据现行国家职业标准及劳动保障部职业技能鉴定中心新编教材，全国严格按照"统一标准、统一教材、统一命题、统一考务和统一证书"的原则进行。鉴定分知识、技能两部分，2、物业管理员知识考试采取书面测试方式，技能考试采取两种测试：一部分为书面测试方式，另一部分采取录像测试方式，物业管理师鉴定除参加上述知识和技能考试外，还需提交2000字以上的论文并进行论文答辩。3、今年物业管理员职业知识考试增加职业道德的内容。职业道德考核方式，采取书面闭卷方式，考试时间安排在理论知识考试后，时间为30分钟。职业道德试卷满分为100分，60分及格，不及格则视为理论知识考试成绩不合格。职业道德考核部分与理论知识考试部分的成绩分别按20%、80%换算为最终的理论知识考试成绩。申报条件一、物业管理员（具备以下条件之一者）1、在本职业连续工作1年以上，经本职业物业管理员正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。2、在本职业连续工作2年以上。3、取得本专业或相关专业大专及以上毕业证书。二、助理物业管理师（具备以下条件之一者）1、取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经本职业助理物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。2、取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作3年以上。3、取得本专业或相关专业大学本科及以上毕业证书。三、物业管理师（具备以下条件之一者）1、取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证。2、取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。3、具有大专学历。连续从事本职工作8年以上，经本职业助理物业管理师训达到标准学时，并取得结业证书。4、具有本科学历，连续从事本职工作6年以上，经本职业物业管理师正规训达到标准学时，并取得结业证书。

第五篇：物业管理员物业管理员物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。在物业管理部主任领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。4、协调主任送发物业管理方面的文件。5、参加主任主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。9、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。10、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。11、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。12、负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作。13、完成办公室临时交办的工作。

物业公司年度工作计划1一、定编定岗及培训计划今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编XX人，其中管理人员XX人，按照厂里的培训安排参加培训。二、代租、代收计划按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于XX%，今年完成代租收入不少于XX万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。三、收入计划(物业管理费、代租、代办费)今年完成物业管理费、、万元，代租、代办费xx万元(xxX20%)，一共为xx万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为xx万元，其它收入xx万元。四、费用支出控制计划今年其费用支出控制在xx万元之内(不包括xx元以上的修理费用)，其中：1、人员工资包括三金总额为：xx万元(按现48人计算)2、自担水电费：xx万元。3、税金：xx万元。4、其它xx万元。五、拓展业务、创收计划1、计划2月底前所属xx家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。2、组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。六、综合治理、消防安全工作计划1、保持xx区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。2、每月XX日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到限度地消灭各种事故的发生。3、完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。4、五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。5、保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。七、大楼维修、设施设备维修计划1、大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。2、大楼内部的维修、粉刷。3、楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。4、消防报警系统的维护、清洗、调试。5、管路系统的更换。

物业公司年度工作计划2过去的一年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和新的一年工作要点，物业服务中心新的一年工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。二、新的一年工作计划的基本工作思路今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，年度工作计划的重点是物业服务中心。一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。三、新的一年工作计划的具体实施办法（一）进一步加强内部管理和制度建设1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向质量标准体系接轨。2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备