地价理论评估与管理

第十七七章地地价理理论及及其应应用第一节节地地价理理论第二节节地地价评评估第三节节地地价管管理​第一节节地地价价理论论一、地地价基基本原原理（一））马克克思主主义地地价理理论的的主要要观点点马克思思在批批判地地继承承古典典政治治经济济学地地租理理论的的基础础上，，提出出了以以劳动动价值值论为为基础础的地地租和和地价价理论论，认认为土土地价价格是是地租租的资资本化化。(1)自然然状态态的土土地虽虽然不不是劳劳动产产品，，没有有价值，但但有使使用价价值，，并存存在价价格。。(2)土地地价格格的实实质是是地租租的资资本化化。(3)土地地租金金是出出租土土地的的资本本化收收入。。​（二））西方方现代代地价价理论论现代地地价理理论形形成于于19世纪末末。现现代地地价理理论的的核心心就是是持有有土地地可能能得到到的利利益，，不仅仅只有有土地地的利利用收收益，，而且且还应应把卖卖掉土土地产产生的的利益益考虑虑进去去，因因此，，不只只是土土地收收益决决定地地价，，而且且资产产市场场也参参与了了土地地价格格的决决定。。​（二）西方方现代地价价理论阿尔弗雷德德·马歇尔尔（AlfredMarshall）是现代地地价理论的的创始人。。他在边际际效用价格格理论基础础上，应用用古典学派派的供应——成本模型型分析地租租地价，认认为供给与与需求同时时对价格发发生作用，，完善的市市场机制使使价值、价价格与成本本达到均衡衡，构建了了市场均衡衡价格理论论。​（二）西方方现代地价价理论保罗•萨缪缪尔森(PaulA.Samuelson)认为，土土地的自然然供给是无无弹性的，，而土地的的需求是一一种引致需需求，土地地的价格由由土地的市市场供给和和市场需求求决定。由由于土地供供给无弹性性，因此，，土地价格格主要由土土地需求决决定。​（二）西方方现代地价价理论弗·冯·维维塞尔（F.V.Wieser）认为，当当人们把资资本运用于于土地上面面的时候，，当人们把把土地和资资本拿来互互相比较、、互相交换换的时候，，地租资本本化的标准准就被发现现了。“是是土地和资资本开始按按照它们所所生产的租租金数额来来互相交换换，于是人人们就用资资本的价值值来表示土土地的价值值。”“正正像资本只只有按同一一利率来计计算的时候候才能够正正确地互相相比较一样样，土地和和资本也同同样地只有有采取资本本的利率来来估价土地地的时候才才能够正确确地加以比比较。”​（二）西方方现代地价价理论土地经济学学的开山鼻鼻祖伊利认认为，土地地所能带来来的收益是是确定其价价值的基础础。“把预预期的土地地年收益系系列资本化化而成为一一笔价值基基金，这在在经济学上上就称为土土地的资本本价值，在在流行辞汇汇中则称为为土地的售售价。”​（二）西方方现代地价价理论现代土地价价格理论又又可分为土土地收益理理论和土地地供求理论论。土地收益理理论是以土土地收益在在资本市场场上如何决决定土地价价格来建立立的。现在的地价价为q，土地的利利用收益为为R，利息率（（土地以外外的资产收收益率）为为i，以心理预预期地价上上升额为Vq。在不考虑虑税收的前前提下，资资产市场的的均衡条件件是：土地地资产的收收益率等于于其他资产产的收益率率。e​（二）西方方现代地价价理论公式表示如如下：进一步推导导出：式中：PVR（n-1）——到n-1年后的利用收益现现值和；——n年后的预期期地价。Q​（二）西方方现代地价价理论如果对未来来的预期是是正确的话话，公式（（17—3）的地价与与（17—1）表示的古古典地价没没有本质区区别，因为为这时（qn为n年后的现实实地价)。。但在现实实生活中，，预期一般般是不正确确的，因此此，公式（（17—3）更具有现现实性。​（二）西方方现代地价价理论土地供求理理论的核心心是土地市市场的供求求关系决定定土地价格格。​二、土地价价格的内涵涵和特点(一)土土地价格的的内涵根据马克思思的劳动价价值论，价价格是商品品价值的货货币表现，，而商品价价值是凝结结在商品中中的人类抽抽象劳动。。在西方经济济学家看来来，价格是是为获得一一种商品或或劳务所必必须付出的的东西，通通常用货币币表示。但但自然土地地不是人类类劳动产品品，不包含含人类的抽抽象劳动。。那么，土地地价格的内内涵到底是是什么呢？？​(一)土土地价格的的内涵我们知道，，土地能向向人类永续续提供产品品和服务，，即在一定定的劳动条条件下土地地本身能产产生纯收益益，谁垄断断了土地，，也就垄断断了土地纯纯收益，即即地租。由由于土地恒恒久，这种种地租是一一种恒久的的收益流。。随着土地地权利的转转移，这种种收益流的的归宿也发发生转移。。购买土地地的权利，，实际上是是购买一定定时期的土土地收益。。因而，土土地收益现现值的总和和就表现为为土地价格格。土地价价格是为购购买土地而而支付的用用货币表示示的交换价价值，是土土地未来地地租的资本本化。​(一)土土地价格的的内涵一般情况下下，土地价价格是指公公开市场条条件下形成成的土地价价格。无论论是土地估估价还是土土地交易,其价格条条件一般是是指公开市市场。在公公开竞争的的市场里，，买卖双方方均了解市市场行情，，公平竞争争，没有不不正常因素素的影响，，价值规律律能有效地地调节市场场。​(一)土土地价格的的内涵雷利•巴洛洛维教授认认为：“市市场价值：：（1）如法庭所所定义的，，是一种财财产带到公公开市场展展销，允许许有充足的的时间觅到到对产品应应有的及目目前实用的的所有用途途有全面了了解的买者者，而出售售所得用货货币计量的的最高价格格；（2）经常地地指卖者者乐意出出售，买买者乐意意购买，，并且两两者都不不受压力力时的价价格；（（3）是在有有足够时时间找到到买方并并且买卖卖双方都都有充足足信息的的期望价价格。””​(一)土土地价价格的内内涵因此，土土地价格格的本质质内涵是是在正常常市场条条件下土土地所有有者转移移地租的的资本化化价值。。这一地地租，或或土地纯纯收益，，是劳动动者所创创造的剩剩余价值值的一部部分；而而这一部部分剩余余价值的的资本化化价值，，在正常常市场条条件下能能够弥补补自然土土地所应应具有价价值补偿偿和凝固固在土地地中的土土地资本本价值的的补偿。。不同的的权利所所分割的的地租量量不同，，其价格格的市场场表现值值也不同同。​(一)土土地价价格的内内涵2001年我国颁颁布《城城镇土地地估价规规程》国国家标准准，规定定我国城城镇土地地估价的的价格内内涵是:“在正正常市场场条件下下一定年年期的土土地使用用权未来来纯收益益的现值值总和。。其权利利特征是是出让土土地使用用权。划划拨土地地使用权权价格、、承租土土地使用用权价格格是其特特殊形式式，租赁赁权价格格、地役役权价格格是其派派生形式式”。​(二)土土地价价格的特特点1.土地地价格是是土地的的权益价价格2.土地地价格不不是土地地成本的的货币表表现，不不依生产成本本定价3．土地价价格由土土地的供供给与需需求决定定，而土土地需求影影响更大大4.土地地价格呈呈总体上上升趋势势5.土地地价格具具有强烈烈的地域域性​三、影响响土地价价格的因因素(一)一一般因素素1.经济济发展状状况2.财税税体制3.相关关政策4.城市市规划5.城镇镇化速度度6.土地地资源禀禀赋7.土地地产权状状况​三、影响响土地价价格的因因素(二)区区域因因素1.区段段位置2.基础础设施条条件3.规划划限制4.环境境质量(三)个个别因素素指宗地本本身的条条件和特特征对宗宗地地价价有影响响的因素素。如宗宗地面积积、位置置、形状状、临街街宽度、、宗地开开发程度度、土地地利用状状况及规规划条件件、土壤壤肥力和和地质条条件等。。​第二节地地价价评估一、土地地价格评评估的目目的土地价格格评估是是指专业业人员按按照一定定的土地地评估目目的，遵遵循科学学的土地地估价原原则、程程序与方方法，对对土地市市场价格格的测定定。《城城镇土地地估价规规程》强强调，““土地估估价目的的是为保保证国家家土地所所有权在在经济上上的实现现以及利利用经济济手段强强化土地地资产管管理；促促进土地地使用制制度改革革，有偿偿出让、、转让国国有土地地使用权权，加强强国家对对土地市市场的管管理、促促进正常常交易；；为全面面、科学学、合理理地使用用城镇土土地提供供依据””。​土地价格格评估的的目的和和作用(一)有有助于土土地交易易的顺利利进行(二)有有助于企企业投资资决策(三)有有助于土土地市场场的完善善(四)有有助于土土地市场场管理​二、地价价评估的的原则《中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法》第三三十三条条规定：：“国家家实行房房地产价价格评估估制度。。房地产产价格评评估，应应当遵循循公正、、公平、、公开的的原则””。具体体地讲，，土地价价格评估估应遵循循以下原原则：(一)公公平原则则(二)最最有效利利用原则则(三)替替代原则则(四)预预期收益益原则(五)供供需原则则​三、地价价评估的的基本方方法土地价格格评估的的基本方方法有市市场比较较法、收收益还原原法、成成本逼近近法、剩剩余法和和基准地地价系数数修正法法，路线线价法也也是土地地价格评评估中常常用的方方法之一一。​(一)市市场比较较法市场比较较法是土土地估价价中最基基本、最最常用的的方法之之一，也也是国际际上通用用的基本本估价方方法。市市场比较较法是将将待估土土地与具具有替代代性的、、且在近近期市场场上交易易的类似似土地进进行比较较，并对对类似土土地的成成交价格格作适当当修正，，以此估估算待估估土地价价格的方方法。市市场比较较法的理理论依据据是替代代经济原原理。​市场比较较法的基基本公式式式中：VD——待估估宗地价价格；VB——比较较实例宗宗地价格格；A——待估估宗地情情况指数数/比较较实例宗宗地情况指数=正常情情况指数数/比较较实例宗宗地情况指指数；B——待估估宗地估估价期日日地价指指数/比比较实例宗地交交易日期期地价指指数；​市场比较较法的基基本公式式D——待估估宗地区区域因素素条件指指数/比比较实例例宗地区域域因素条条件指数数；E——待估估宗地个个别因素素条件指指数/比比较实例例宗地个别别因素条条件指数数。​市场比较较法的应应用程序序（1）收集宗宗地交易易实例；；（2）确定比比较实例例；（3）建立价价格可比比基础；；（4）进行交交易情况况修正；；（5）进行估估价期日日修正；；（6）进行区区域因素素修正；；（7）进行个个别因素素修正；；（8）进行使使用年期期等修正正；（9）求出比比准价格格。​(二)收收益还原原法收益还原原法又称称收益资资本化法法、地租租资本化化法等，，是将待待估土地地未来正正常年纯纯收益（（地租）），以一一定的土土地还原原利率还还原为一一定量的的资本，，以此估估算待估估土地价价格的方方法。由由于土地地具有永永续性，，因而人人们可以以期待未未来的恒恒久性土土地纯收收益。当当把未来来若干年年延续而而不断取取得的土土地年纯纯收益以以一定的的还原利利率折现现为现在在的价值值时，它它就表现现为土地地的价格格。这就就是收益益还原法法的基本本原理。。​(二)收收益还原原法由于土地地收益往往往是不不同生产产要素组组合的结结果，土土地只是是其中的的要素之之一，此此外还有有人类劳劳动、资资本、管管理和科科学技术术等因素素，因此此，土地地纯收益益是在土土地收益益中扣除除非土地地因素对对土地收收益的贡贡献量。。这种土土地纯收收益是因因使用土土地而带带来的，，理应归归土地所所有者所所有，因因此，它它实质上上就是地地租。收益还原原法以土土地纯收收益的确确定为前前提，因因此，它它只适用用于有收收益的土土地和建建筑物或或房地产产的估价价。​收益还原原法的基基本公式式在第一年年末得到到的土地地纯收益益a元，如欲欲将其折折算成现现值，则则乘以贴贴现率（（即复利利率）即即可。式中：R1——第一一年纯收收益贴现现值。第n年土地纯收益益贴现值为:​收益还原法的的基本公式n年土地纯收益益贴现值的总总和就是n年期土地价格格，即有限年年期的土地价价格：……​收益还原法的的基本公式当n→∞时，即无限年期的的土地价格。a​收益还原法的的应用程序（1）收集相关资资料；（2）测算年总收收益；（3）确定年总费费用；（4）计算年纯收收益；（5）确定还原利利率；（6）选用适当的的计算公式；；（7）试算收益价价格；（8）确定待估宗宗地地价。​(三)成本本逼近法成本逼近法是是以开发土地地所耗费的各各项客观费用用之和为主要要依据，再加加上一定的利利润、利息、、应缴纳的税税金和土地增增值收益来确确定土地价格格的方法。成成本逼近法是是从投资成本本角度来考察察土地的价值值，但事实上上它难以完全全反映土地的的真实价值。。成本逼近法一一般用于新开开发土地。既既无收益又无无比较实例的的公建、公益益用地的价格格评估，选择择该方法时应应慎重。​成本逼近法的的基本公式式中：V——土地价价格；Ea——土地取取得费；Ed——土地开开发费；T——税费；；R1——利息；；R2——利润；；R3——土地增增值收益；VE——土地成成本价格。​成本逼近法的的应用程序（1）判断待估土土地是否适用用成本逼近法法；（2）收集与估价价有关的成本本费用、利息息、利润及增值收益等资资料；（3）通过直接或或间接方式求求取待估土地地的土地取得费、土地开开发费及相关关的税费、利利息、利润；（4）确定土地开开发后较开发发前的价值增增加额；（5）按地价公式式求取待估土土地的土地价价格；（6）对地价进行行修正，确定定待估土地的的最终价格。。​成本逼近法的的应用程序需要注意的是是，确定土地地开发后较开开发前的价值值增加额，即即土地增值收收益，是指确确定待估土地地因改变用途途或进行土地地开发，达到到建设用地的的某种利用程程度而发生的的价值增加，，是土地开发发或再开发后后市场价格与与成本价格之之间的差额。。在不同地区区，不同利用用方向的土地地具有不同的的土地增值收收益率。​成本逼近法的的应用程序运用成本逼近近法是否进行行年期修正，，要具体情况况具体分析:(1)当土地增值值收益是以有有限年期的市市场价格与成成本价格的差差额确定时，，年期修正已已在增值收益益中体现，不不再另行修正正；(2)当土地增值值收益是以无无限年期的市市场价格与成成本价格的差差额确定时，，土地增值收收益与成本价价格一道进行行年期修正；；(3)当待估宗地地为出让土地地时，应进行行剩余使用年年期修正。​(四)剩余法法剩余法又称假假设开发法，，是在预计开开发完成后不不动产正常交交易价格的基基础上，扣除除预计的正常常开发成本及及有关专业费费用、利息、、利润和税收收等，以价格格余额来估算算待估土地价价格的方法。。土地投资者者预计获得多多少报酬，这这个潜在的报报酬就决定了了土地价格的的高低。剩余余法的理论依依据与收益还还原法基本相相同，都是对对未来剩余收收益的计算。。收益还原法法中的地租或或土地纯收益益，是对土地地收益的非土土地因素扣除除，而剩余法法则是直接从从资本化后的的价格中扣除除非土地因素素的贡献。​(四)剩余法法剩余法主要适适用于有开发发价值的土地地估价，一般有以下几种种类型：(1)待开发土地地的估价；(2)待拆迁改造造的再开发房房地产的估价价；(3)仅将土地或或房产整理成成可供直接利利用的土地或房地产的估估价；(4)现有新旧房房地产中地价价的单独评估估，即从房地产价格中扣扣除房屋价格格，剩余之数数即为地价。​剩余法法的基基本公公式V=A-(B+C)式中：：V——待待估土土地的的价格格；A——总总开发发价值值或开开发完完成后后的不不动产总总价值值；B——整整个开开发项项目的的开发发成本本；C——开开发商商合理理利润润。​房地产产开发发项目目的具具体公公式式中：V———土地地价格格；A——房房屋预预期总总售价价；CB———建筑筑费用用；CP——专专业费费用；；R1———利息息；CM——销销售费费用；；T———税费费；R2———开发发商利利润。​剩余法法的应应用程程序（1）调查查待估估宗地地的基基本情情况；；（2）确定定待估估宗地地的最最有效效利用用方式式；（3）估计计开发发建设设周期期和投投资进进度安安排；；（4）估算算开发发完成成后的的土地地总价价值或或房地地产总价值值；（5）确定定待估估宗地地的土土地价价格。。​(五)基准准地价价系数数修正正法基准地地价系系数修修正法法是通通过对对待估估宗地地地价价影响响因素素的分分析，，对各各城镇镇已公公布的的同类类用途途同级级土地地基准准地价价进行行修正正，估估算待待估宗宗地价价格的的方法法。由由于基基准地地价是是区域域平均均价，，因此此，要要评估估该区区域中中某一一宗地地的价价格，，还必必须根根据该该宗地地的个个别条条件，，对区区域平平均价价进行行修正正，方方能得得出宗宗地价价格。。宗地地地价价的修修正因因素及及系数数，均均为基基准地地价的的成果果之一一。对对宗地地地价价进行行评估估时，，只需需将待待估宗宗地区区域因因素和和个别别因素素与之之对照照比较较，即即可得得出修修正系系数，，求得得地价价。它它主要要适用用于已已公布布基准准地价价成果果的城城镇。。​基准地地价系系数修修正法法的基基本公公式式中：：V——土土地价价格；；V1b——某某一用用途土土地在在某一一土地地级别别上的基基准地地价；；——宗宗地地地价各各项修修正系系数；；Kj——估估价期期日、、容积积率、、土地地使用用年期期等其他修修正系系数。。V=V1b​基准地地价系系数修修正法法的应应用程程序（1）收集集有关关基准准地价价资料料；（2）确定定待估估宗地地所处处级别别（区区域））的同同类用用途基基准地价价；（3）分析析待估估宗地地的地地价影影响因因素，，编制制待估估宗地地地价影影响因因素条条件说说明表表；（4）依据据宗地地地价价影响响因素素指标标说明明表和和基准准地价价系数修修正表表，确确定待待估宗宗地地地价修修正系系数；；（5）进进行行估估价价期期日日、、容容积积率率、、土土地地使使用用年年期期等等其其他他修正正；；（6）求求出出待待估估宗宗地地地地价价。。​(六六)关关于于耕耕地地价价格格评评估估方方法法的的探探讨讨在现现代代价价格格理理论论中中，，土土地地价价值值与与价价格格仅仅反反映映了了某某一一土土地地权权利利在在土土地地资资源源的的利利用用过过程程中中所所获获取取的的收收益益与与服服务务，，而而没没有有全全面面反反映映在在土土地地利利用用过过程程中中的的外外部部性性。。随随着着经经济济可可持持续续发发展展理理论论的的建建立立，，我我们们必必须须考考虑虑土土地地资资源源的的有有限限性性及及服服务务的的多多样样性性，，考考虑虑现现时时社社会会条条件件和和技技术术条条件件下下土土地地资资源源对对个个人人及及对对社社会会所所提提供供的的全全面面服服务务，，以以达达到到切切实实保保护护土土地地资资源源、、最最佳佳配配置置资资源源的的目目的的。。​(六六)关关于于耕耕地地价价格格评评估估方方法法的的探探讨讨早期期对对耕耕地地价价格格的的评评估估，，由由于于收收益益法法主主要要取取决决于于耕耕地地的的生生产产力力，，因因而而，，德德国国农农业业经经济济专专家家Krafft-falke通过过评评价价耕耕地地的的生生产产力力来来评评价价耕耕地地价价格格。。其其基基本本思思想想是是通通过过对对土土壤壤状状况况、、耕耕层层深深度度、、腐腐殖殖质质含含量量、、含含水水量量、、耕耕作作难难易易度度等等一一些些影影响响耕耕地地生生产产力力的的因因素素打打分分，，根根据据耕耕地地的的总总分分值值得得出出当当地地最最理理想想耕耕地地价价格格的的百百分分比比，，从从而而得得出出地地价价。这种种依依土土壤壤质质量量评评价价耕耕地地价价格格的的方方法法在在20世纪纪初初的的中中国国农农村村就就很很盛盛行行。。​(六六)关关于于耕耕地地价价格格评评估估方方法法的的探探讨讨国外外在在确确定定耕耕地地转转用用价价格格时时，，除除了了考考虑虑耕耕地地现现用用途途价价值值外外，，还还考考虑虑了了耕耕地地转转为为建建设设用用地地后后的的价价值值。耕地地在在转转化化过过程程中中，，先先转转化化为为其其他他用用途途，，再再转转化化为为城城市市建建设设用用地地。。因因此此，，城城市市边边缘缘的的耕耕地地价价格格包包括括三三个个部部分分：：保保持持现现在在用用途途的的收收入入流流折折现现；；过过渡渡期期收收入入流流变变化化量量的的折折现现；；土土地地用用途途正正式式转转换换时时的的期期望望货货币币收收入入的的折折现现。。​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨公式表示示如下：：式中：V——土地地现价；；A——用做做农用时时的平均均年收入入；C——用途途转换时时期的货货币流收收入；i——A的资本化化率；a——C的折现率率；t——现在在的农业业用途还还能维持持的年数数。t​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨将C用交易时时的出售售价格来来转换，，有：式中:S——土地地用途转转换时的的出售价价格。对耕地开开发之后后，开发发投资对对耕地价价格也有有影响，，耕地转转换价格格中应考考虑开发发价值。。​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨公式如下下：V=Va+Vd=∑S(Ra，r，t1)+∑S(Rd，r，t2)式中：Va——现用用途价格格，由农农业地租租Ra决定；Vd——开发发用途的的价格，，由开发发用途租租金Rd决定；r——折现现率；t1——从现现用途转转换用途途的时间间；t2——转换用途途以后的的时间。。​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨荷兰在征征用耕地地并转化化为建设设用地时时，要求求征地价价格不得得低于土土地现用用途价格格。而现现用途价价格则等等于耕地地地租决决定的耕耕地价格格和转变变用途的的补偿费费用之和和。公式式如下：：V=Vi+Vc=∑S(Ra，r，t)+αRa​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨式中：Vi——现农农业用途途价格，，由农业业地租Ra决定；Vc——对转转换用途途的补偿偿，由农农业地租Ra决定;r——折现现率；t——时间间；α——系数数，由政政府决定定。​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨2003年，国土土资源部部颁布《《农用地地估价规规程》行行业标准准，规定定农用地地估价在在运用收收益还原原法时，，农用地地的纯收收益等于于该农用用地的年年总收益益与总费费用之差差。而年年总收益益是指待待估宗地地按法定定用途，，合理有有效地利利用土地地所取得得的持续续而稳定定的客观观正常年年收益，，年总费费用是指指待估宗宗地的使使用者在在进行生生产经营营活动中中所支付付的年平平均客观观总费用用。这一一规定仍仍是对农农用地在在现状利利用下其其产权的的价值进进行评估估。​中国耕地地价值或或价格的的组成1．耕地的的农业生生产资料料市场价价值2.耕地地的社会会保障价价值3.耕地地的发展展权价值值4.耕地地的国家家粮食战战略安全全价值5.耕地地的生态态安全价价值​第三节地地价价管理一、中国国土地价价格体系系因土地交交易的方方式和条条件的不不同及土土地市场场管理的的需要，，土地价价格表现现为多种种形式，，多种土土地价格格形式构构成了土土地价格格体系。。地价体体系中的的每一种种价格形形式都有有其独特特的不可可替代的的作用。。中国自20世纪80年代后期期，逐步步开放了了土地使使用权市市场，形形成了特特有的土土地价格格体系。。目前中国地价体系系主要包括以以下几种价格格形式：基准准地价、标定定地价、交易易地价及其他他价格形式。。​(一)基准准地价1.城镇土地地基准地价城镇土地基准准地价是指在在城镇规划区区范围内，对对现状利用条条件下不同级级别的土地或或者土地条件件相当的地域域，按照商业业、居住、工工业等用途，，分别评估法法定的某一时时点的最高年年期物权性质质的土地使用用权区域平均均价格。在我国，基准准地价评估的的土地使用权权首先是物权权性质的土地地使用权，含含有土地的占占有、使用、、收益和处分分等多项权能能，同时，土土地租赁使用用权也包括在在土地使用权权概念之内，，而租赁的土土地使用权是是债权性质的的土地使用权权。​1.城镇土地基基准地价基准地价评估估的范围是城城市规划区，但由于大中城城市的规划区区一般比建成成区要大几倍倍，故在实际评估估工作中可以以城市建成区区作为评估范范围。在评估估范围内的土土地有的属于于国家所有，有的属于农村村集体所有。。在基准地价价的评估中，农村集体土地地视同国有土土地评估。基准地价是某某一时点的土土地使用权价价格，这一时点就是是基准地价评评估的基准日日。基准地价价的评估年期期就是各类用用地国有土地地使用权出让让的最高年期期。​1.城镇土地基基准地价基准地价是各各类用途土地地的区域平均均价格，是现状用途下下土地未来地地租的资本化化。基准地价是现现状开发程度度下的土地使使用权价格。。市政基础设设施投资(宗宗地红线外的的上水、下水水、道路、供供电、通讯、、供气、供暖暖等费用)依依实际的正常常投资对宗地地地价的影响响程度按土地地面积或建筑筑面积或对宗宗地地价的贡贡献程度分摊摊。实际投资资是指宗地外外开通的市政政设施项目数数和程度；正正常投资是指指该程度下的的市政设施建建设当时的社社会平均投资资水平。​1.城镇土地基基准地价宗地内的基础础设施投资一一般为土地购购买方投资，，一般称为前前期开发费用用，故不计入入基准地价。。宗地红线内内的土地平整整费用计入基基准地价。新新开发土地的的平整费用为为平整实际发发生费用，建建成区内的平平整费用为拆拆迁安置平整整费用。​2.农地基准地地价农地基准地价价是指在农村村范围内，以以县域为单位位对现状利用用条件下不同同级别的土地地(主要是耕耕地)，或者者土地条件相相当的地域，，按照土地所所有权、土地地使用权等不不同权利分别别评估确定的的某一时点的的平均价格。。​2.农地基准地地价农地所有权基基准地价是农农地在正常生生产条件下未未来无限年期期土地纯收益益、农地的农农民社会保障障年价值以及及农地发展权权年价值之和和的资本化。。它是某一时时点的价格。。农地使用权权基准地价是是农地在正常常生产条件下下未来有限年年期土地纯收收益的资本化化。这一年期期的长短一般般与国家规定定的农地承包包期相符。​2.农地基准地地价农地基准地价价目前是以耕耕地为评估对对象。但林地地、草地、荒荒地等不同用用途农地的基基准地价可以以耕地基准地地价为基准，，确定各自的的基准地价。。基准地价的作作用主要表现现在以下几个个方面：(1)政府宏观调调控和管理地地价的依据；；(2)引导投资决决策，促进土土地有效利用用的手段；(3)国家征税和和税制改革的的依据；(4)市场交易价价及清产核资资价的基础。。​(二)标定地地价标定地价是政政府根据管理理需要，评估估的具体宗地地在公开市场场和正常经营营管理条件下下某一期日的的土地使用权权价格。标定定地价是宗地地地价的一种种，由政府组组织或委托评评估，并被政政府认可作为为土地市场管管理的依据，，其评估方法法与一般宗地地估价方法相相同。标定地地价与基准地地价一样，由由政府定期公公布。​(二)标定地地价标定地价的作作用主要表现现在以下几个个方面：(1)政府出让土土地使用权时时确定土地出出让金的依据据；(2)企业清产核核资和股份制制改造中确定定土地资产的的依据；(3)国家核定土土地增值税和和税制改革的的依据；(4)政府制定土土地市场管理理政策的依据据。​(三)交易易地价交易地价是指指土地买卖双双方按市场交交易规则，在在土地市场中中实际成交的的价格。它与与基准地价、、标定地价不不同，它是已已经实现了的的土地价格。。交易地价的的形式很多，，在中国主要要有：国有土土地使用权出出让价格、转转让价格、租租赁价格、地地役权价格等等。​1.土地使用权权出让价格土地使用权出出让价格是指指国家将一定定年期的土地地使用权出让让给土地使用用者，土地使使用者向国家家支付的一切切代价(包括括货币和实物物)。土地使使用权出让价价格因出让方方式不同，又又分为拍卖地地价、招标地地价、挂牌地地价和协议地地价四种。​（1）招标、拍拍卖、挂牌牌价格1994年《中华人人民共和国国房地产管管理法》明明确规定：：“土地使使用权出让让，可以采采取拍卖、、招标或者者双方协议议的方式。。”“商业业、旅游、、娱乐和豪豪华住宅用用地，有条条件的，必必须采取拍拍卖、招标标方式”。。2002年5月，国土资资源部发布布第11号令，即《《招标拍卖卖挂牌出让让国有土地地使用权规规定》，规规定自2002年7月1日起施行。。这一规定定的第四条条要求，““商业、旅旅游、娱乐乐和商品住住宅等各类类经营性用用地，必须须以招标、、拍卖或者者挂牌方式式出让。””​（1）招标、拍拍卖、挂牌牌价格因此，招标标、拍卖和和挂牌地价价是指通过过市场公开开的招标、、拍卖和挂挂牌出让方方式而成交交的价格，，具有市场场代表性，，较能体现现土地的真真实价值。。​（2）协议价格格2003年6月，国土资资源部发布布第21号号令，即《《协议出让让国有土地地使用权规规定》，自自2003年8月1日起施行。。第三条规规定：“出出让国有土土地使用权权，除依照照法律、法法规和规章章的规定应应当采用招招标、拍卖卖或者挂牌牌方式外，，方可采取取协议方式式。”因此此，协议地地价是通过过政府出让让方与土地地受让方双双方协商的的方式确定定的土地成成交价格。。由于这种种方式没有有充分的市市场竞争，，其价格不不能完全反反映土地的的市场价值值。​2.土地使用用权转让价价格土地使用权权转让价格格是指土地地使用者之之间依市场场规则转移移土地使用用权，受让让者向转让让者支付的的代价。转转让市场中中主体对客客体的选择择余地较大大，交换较较为自由，，市场竞争争更为充分分。转让价价格是一种种正常的市市场价格。。​3.土地租赁赁价格土地租赁价价格是土地地所有者或或土地使用用者将土地地以出租方方式交与他他人使用而而获得的报报酬。目前，我国国的土地租租赁行为较较为普遍。。有国家以以所有者身身份直接出出租土地行行为，也有有土地使用用者以土地地租赁和因因房屋租赁赁而实现的的土地租赁赁等多种形形式。租赁赁价格一般般由租赁双双方自主确确定，是一一种较为正正常的市场场价格。​4.地役权价价格地役权价格格是土地使使用者为获获得在他人人土地上通通行或通过过等权利而而支付的代代价。地役役权是为自自己土地使使用便利而而在他人土土地上设定定的权利，，如通行权权、通过权权等。通行行权即需役役地使用权权人在供役役地上通行行的权利。。通过权是是需役地使使用权人将将某些管线线设施通过过供役地的的地表、上上空或地下下而在供役役地上设定定的权利，，如管道通通过权、架架线通过权权。​(四)其其他价格形形式其他价格形形式主要有有课税价格格、抵押价价格等形式式。课税价价格是专为为国家或地地方政府征征收土地税税收而确定定的价格。。这种价格格可以是交交易价格，，也可以是是评估价格格和申报价价格。我国国目前除土土地增值税税是以实际际成交的土土地价格增增值为标的的课税以外外，还没没有以地价价为标的的的课税税种种。因此，，还没有专专用的课税税价格。抵押价格是是土地作为为信用担保保而确定的的价格。目目前我国的的抵押价格格仅有土地地使用权抵抵押价格和和承租土地地使用权抵抵押价格两两种。​二、中国地地价管理制制度（一）土地地估价制度度自20世纪80年代后期，，原国家土土地管理局局就在全国国范围内逐逐步建立土土地估价制制度，要求求各城市必必须开展土土地定级和和基准地价价评估，并并对政府出出让土地使使用权