物业管理师《物业经营管理》章节考点分析

2011年注册物业管理师考前辅导《物业经营管理》课堂讲义（内部资料，严禁复制）优质教育 成功之路地 址：北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座1017室网 址：北京市海淀区中关村南大街北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座117室 212010年各章考题分值分析2010年的考题分布如下：第一章物业经营管理概述是考试的重点：单选7道，多选3道，共计13分；第二、三、四、五章不是考试的重点，第二章房地产投资及其区位选择：单选3道，多选1道，共计5分；第三章房地产投资分析技术：单选3道，多选1道，共计5分；第四章收益性物业价值评估：单选3道，多选15分；第五章房地产市场与市场分析：单选3159道，多选3道，共计15分；第八章合同与风险管理：单选7道，多选2道，共计1482124162010年考试的重点落在了第16、7、8、10、第一章物业经营管理概述考试的基本要求：掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理的内（1（将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。物业经营管理不是一个特定的专业领域，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。物业经营管理以收益性物业为对象。物业经营管理强调为业主提供价值管理物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、)使用和公共性。（2010年考题．在所有权不变情况下，写字楼的类型包( )。A．企业自用写字楼 B．出租写字楼C．自用出租复合型写字楼 D．出售写字楼E．出租出售复合型写字楼答案：ABC（2010年考题．政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼( )方面有所区别。A．建筑规模 B．建筑结构C．公共性 D．社会性答案：C分类：国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。级别地理位置交通环境实物状况级别地理位置交通环境实物状况建筑质量(有关建筑条例或建筑功能物业管理收益能力甲级优越优越优良达到或超过先进24小时的维护、维修及保安服务。能与新建成的写字楼建筑媲美。乙级良好—良好。有自然磨损存在。达到较先进，有功能陈旧的影响——低于新落成的同类建筑物丙级———存在较明显的实物磨损在某些方面不能满足新的要求存在明显的功能陈旧——相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。（2010年考题．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为( )级写字楼。A．甲 B．乙C．丙 D．丁答案：A写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力（二）零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。分类：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。（2010年考题．零售商业物业的分类，主要依据( )等方面。A．建筑规模 B．建筑结构C．经营成本 D．商业辐射区域的范围E．经营商品的特点答案：ADE零售商业物业通常分为6种类型，具体如表2中所示：表2 零售商业物业的类型类型建筑规模经营商品的特点辐射区域范围集购物、休闲、娱乐、饮食200km等于一体，是包括百货店、区域购物中心＞10万m2大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。市级购物中心＞3万m2大型百货公司为主要租户可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上。年营业额在5亿元人民币以上。地区购物商场1~3万m2中型百货公司往往是主要租户以城市中的某一部分为主，服务人口10~30万人。年营业额在1~5亿元人民币之间。居住区商场3000~1万m2日用百货商店和超级市场通常是主要租户以城市中的某一居住小区为主，1~53000~1亿元人民币之间。邻里服务性商店＜3000m2，以500~1000m2建筑面积者居多日常用品的经营者通常是这些商店的租户。服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。特色商店不定旅游用品商店；精品店；直销店；仓储商店；换季名牌商品店等。不定除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。（三）出租型别墅或公寓用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。1．别墅别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。国内经常称的独栋别墅2．公寓公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。公寓通常包括复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。（四）工业物业工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业。包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。（五）酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店和休闲娱乐设施的区别：（1）服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。（2）地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。（3）服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。（4）建筑设计和装潢风格不同。酒店追求的是豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。三、物业经营管理服务的目标(掌握)物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（2010年考题．物业经营管理服务的目标( )。A．防止物业泡沫B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C．合理筹划物业税收D．提供舒适环境并切实保障物业治安安全答案：B（2010年考题．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各( )最大化。A．价值 B．净收益C．价格 D．收入答案：B四、物业经营管理企业（了解）物业经营管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力专业分包综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力从管理的层次上，物业管理企业又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）物业管理或设施房地产资产管理和房地产组合投资管理物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。（2010年考题．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和( )三个层次。A．房地产组合投资管理B．房地产融资管理C．房地产开发管理D．房地产租售管理答案：A1．物业管理物业管理的核心工作：对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。（2010年考题．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作( )。A．物业区域内公共秩序的维护 B．对物业进行日常的维护与维修C．保安和保洁 D．对物业进行资产管理答案：B对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。2．设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施的管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。3．房地产资产管理房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。4．房地产组合投资管理理解和执行物业业主的投资目标评价资产管理公司的表现审批；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。1．物业管理和设施管理物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理的主要职责是租户关系管理（保持与租户的联系、收租；物业维护；控制运营成本；财务报告和记录的保存；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。2．资产管理分类原则房地产资产管理公司通过考察资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。资产管理公司通过监控物业的运行绩效物业管理工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。3．房地产组合投资管理（1）房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险、回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。（2）在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。（3）房地产组合投资管理公司还必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。（4）资产管理公司和物业管理企业往往不喜欢自己管理下的物业更换业主，因为新业主可能会更换（5）房地产组合投资的主要职责是制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资策略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督资产购置、资产处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、、构建信息基础、决策分析进行资产组合。投资准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。有效的资产组合应该是在一定收益水平上具有最小的风险可能低四、物业经营管理的常规工作（熟悉）资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。（2010年考题．资产管理的主要内容本质上是对成本和收益( )。A．分配 B．组合C．估计 D．控制答案：D物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。（一）现金流和成本管理1．物业经营管理支出项目：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。（2010年考题．收益性物业经营管理的支出包( )。A．日常维修费用 B．保险费C．营业税 D．所得税E．财务费用答案：ABE2．物业经营管理支出的分配：物业经营管理支出的成本一般不能全部转移给租户。虽然当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。但把所有的成本负担都转移给租户既要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投(3)租户可能对物业的，而由他自己负担大部分。3．律师签约费、履行租约的相关费用和印花税等费用一般都是通过各国的法律和双方的协商，来确定具体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例。也就是说，不是直接由租户支付。4．一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分4种情况下进行服务开支的一方不需要说明提供的具体工作或者服务内容。（1）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。（2）租户要各自支付保险费。（3）租户不愿按租约内容履行责任。（4）租金没有覆盖的维修或者更新项目。5．服务费（1）服务费指的是对公共设施和区域的日常维护和维修所发生的费用，其覆盖的内容包括供暖、排服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。（2）当业主代表租户进行开支的时候，由于涉及到不止一个租户，因此有必要在租户中明确成本分公共成本一般会提前提取（3）每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务的成本。这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算。（二）日常维修和维护日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主一般会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝参与投资。（三）未来维修和维护1．对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，一般是由租户负责物业未来的维修和维护。对于商业物业，区位因素更为重要，对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显。2．设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本。理想的物业应该是最有可能是合理的设计和建筑标准与可接受的维修成本的组合。3．每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。（四）设施设备管理1．设施设备管理的边界并不确定，不同的物业项目、不同的使用者都有不尽相同的设施设备管理问题，也就是说，设施设备管理的边界受物业项目的类型、使用者的影响。2．设施设备管理与使用者或租客的日常活动密切相关。3．保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。但过高水平的设施设备管理会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。4．设施设备管理是由物业管理企业来做还是由租户来做，意见不一。（五）物业保险管理1．保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。，大多数建议都会要求投方对物业可能产生的损失进行全额保险。第二章 房地产投资及其区位选择考试的基本要求：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求第一节 房地产投资一、房地产投资的概念（掌握）房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抑制通货膨胀对投资者的影响。二、房地产投资的形式（熟悉）房地产投资分为直接投资和间接投资。（一）房地产直接投资直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。1．房地产开发投资房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。（2010年考题．下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的( )。A．房地产企业债券和股票投资 B．房地产置业投资C．房地产开发投资 D．购买房地产投资信托基金答案：C当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。2．房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产获取物业所有权或使用权为目的对象可以是开发商市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。（二）房地产间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作购买房地产投资信托基(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。（2010年考题()。A．房地产企业债券和股票投资 B．房地产置业投资C．房地产开发投资 D．购买住房抵押支持证券E．购买房地产投资信托基金答案：ADE1．房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。2．投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。REITs收益相对稳定REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的；第二，REITs投资的流动性较好REITs股份转换为现REITsREITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理收益水平也大大高于一般的股票收益3．购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。三、房地产投资的特性（掌握）房地产投资的特性包括7个方面：①位置固定性或不可移动性；②寿命周期长；③适应性；④各异性；⑤政策影响性；⑥专业管理依赖性；⑦相互影响性。（一）位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性强调了位置对房地产投资的重要性。（二）寿命周期长主要体现在两个方面：一是投资者对房地产拥有的权益比较长。二是地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。因此，房地产投资可以是一种长期投资。经济寿命净收益大于零的持续时间自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多更新改造改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，40年，工业45506025年税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往（三）适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。（四）各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。（五）政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。（六）专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资都需要专业管理。（七）相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。城市快（2010年考题．城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（ 。A．不可移动性 B．地租递减性C．政策影响性 D．相互影响性答案：D四、房地产投资的利弊（熟悉）1．房地产投资之利（1）自然寿命周期长，适于进行长期投资（2）易于满足使用者不断变化的需要（3）能从公共设施的改善和投资中获取利益（4）相对较高的收益水平相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，房地产投资的收益水平是较高的。（5）能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以有效毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的数额为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多（也就是应纳税收入（6）易于获得金融机构的支持由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。（7）能抵消通货膨胀的影响通货膨胀使房地产投资具有增值性房地产的使用价值使其具有保值性从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。（8）提高投资者的资信等级2．房地产投资之弊（1）流动性差（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验。（2010年考题．关于房地产投资利弊的说法，错误的( )。A．房地产投资具有相对较高的收益水平B．房地产投资回收期较长C．房地产投资不需要专门的知识和经验D．房地产投资数额巨大答案：C第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性期望收益的可靠性投资项目的流动性和资产管理的复杂四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。二、系统风险（熟悉）系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。（一）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响的程度。（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。（三）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。（五）利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损。因为利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（六）政策风险政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。（七）政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。（八）或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。预防办法是对物业进行投保，加强物业管理工作。三、个别风险（熟悉）房地产投资的个别风险包括6种：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。（一）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求所产生的风险。不论是开。（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。具体包括建筑物功能过时所带来的风险建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时能会引起争议而诉诸法律。（三）资本价值风险资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下，收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。（四）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。（五）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。时间风险的含义具体表现为选择合适的时机进入市场、物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。（六）持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义（熟悉）房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。对区位的广义理解，包括4个方面：①地理位置。②在城市社会经济活动中的位置。即该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。③在整体市场供求关系中的位置在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低以及在该区位所面临的竞争关系。④在未来城市发展建设中的位置。总之，房地产投资中的区位，不能简单地理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（了解）（一）居住物业1．市政公用和公建配套设施完备的程度。2．公共交通便捷程度。3．环境因素。4．居民人口与收入。（二）写字楼物业1．与其他商业设施接近的程度。2．周围土地利用情况和环境。3．易接近性。（三）零售商业物业1．零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。2．对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。3．项目的易接近性或交通通达程度。（四）工业物业1．当地提供主要原材料的可能性；2．交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；3．技术人才和劳动力供给的可能性；4．水、电等资源供给的充足程度；5．控制环境污染的政策。第三章 房地产投资分析技术考试的基本要求：掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法第一节 投资分析的基本概念一、现金流量（掌握）在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。（2010年考题．某一计息周期内的净现金流量是指该时段( )。A．正现金流量的代数和 B．负现金流量的代数和C．现金流量的代数和 D．现金流量的公允价值答案：C—销售（、—持有—出租—（管理费用和财务费用（（2010年考题．现金流入通常包括（ ）等。A．销售收入 B．出租收入C．运营费用 D．还本付息E．税金答案：AB二、现金流量图（熟悉）1．现金流量图的概念现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式即把经济系统的现金流量绘到一个时间。2．绘制现金流量图的基本规则（1）以横轴为时间轴两个刻度之间的时间长度称为计息周期横坐标轴上“0”时点“1”12个计息周期的开始，以此类推。（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。（3）把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量向下者表示负现金流量四、房地产置业投资的现金流量（掌握）（一）现金流分析中的常用术语1．潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化潜在毛租金收入并不代表物业实际获2．空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金实际租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。3．其他收入计划外收入一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4．有效毛收入有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入（2010年考题．关于有效毛收入的计算公式，正确的( )。A．有效毛收入=潜在毛租金收入－空置损失+收租损失+其他收入B．有效毛收入=潜在毛租金收入＋空置损失+收租损失+其他收入C．有效毛收入=潜在毛租金收入－空置损失－收租损失+其他收入D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失－收租损失+其他收入答案：C5．运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用保持物业正常运转的成本()为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。（2010年考题．下列费用中，不属于运营费用的( )。A．保险费 B．房产税C．人员工资 D．公益捐款答案：D6．净运营收益净运营收益=有效毛收入－运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。7．抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。8．准备金准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。准备如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。住宅小区内的专项维修资金，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。9．税金（1）经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征7%3%。（2）城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有以国有土地为征税对象按占用面积征收房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税以房屋为征税对象按房产原值或出租收入的一定比例征收城镇土地使用税和房产税在。（3）企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=实现利润－允许扣除项目的金额例如：置业投资应纳税所得额=有效毛租金收入－运营成本－贷款利息－建筑物折旧或置业投资应纳税所得额=净运营收益－贷款利息－建筑物折旧10．经营现金流（二）收益性物业的现金流

税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息税后现金=税前现金流－准备金－所得税潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=有效毛收入有效毛收入－运营费用=净运营收益净运营收益－抵押货款还本付息=税前现金流税前现金流－准备金－=税后现金流例：某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛租金收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的税前现金流为多少万元？解：1000×（1-5%）－1000×30%－200=450万元。第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值（掌握）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：（1）随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。（2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要有：①投资利润率；②通货膨胀率；③风险因素。银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。二、利息与利率（一）利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。（二）利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。用i表示利率，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。三、单利计息与复利计息（掌握）利息的计算有单利计息和复利计息两种。（一）单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：n个计息周期后的本利和为：

=P×i+P×i+⋯=P×n×in=+××i=1+×)

（3）（4）我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。例某投资者向银行贷款2000万元期限为3年年利率为若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。解：2000×4×3×（8%÷4）=480万元（二）复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：n=×i+(+×)×i+⎣+×+(+×)×⎦×+⋯⎣ ⎦=⎡1+)n−⎤⎣ ⎦

（5）n个计息周期后的复本利和为：

nF=1+nn

（6）我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。在投资分析中，一般采用复利计息。例某投资者向银行贷款2000万元期限为3年年利率为若该笔贷款的还款方式为期间按季度复利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。解：4×3=128%/4=2%，I3=2000×[（1+2%）12-1]=536.48万元四、名义利率与实际利率（了解）(一)名义利率与实际利率的概念名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，名义利率忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。名义利率=周期利率×每年的计息周期数实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。(二)名义利率与实际利率的关系式⎛ r⎞mi=F−P=

P⎜1+ ⎟m⎝ ⎠m

−P⎜=⎛1+⎜

r⎞m⎟−1

（7）P P名义利率与实际利率存在着下述关系：

⎝ m⎠（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。（4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。（5）当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er−1

（8）其中，e=2.71828……。例1：已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是多少？解：i=（1+12%/4）4-1=12.55%例2：银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是( )。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%答案：A分析：从题目看，本住房抵押贷款为按月计息，计息次数一年为12次，实际利率应大于名义利率，所以可排除C、D选项，在剩下的A、B选项中，可用试算的方式进行选择。假设A正确，则⎛ r⎞m ⎛ 7.02%i=⎜1+m⎟−1=⎜1+ 12 ⎟−1=7.25%⎝ ⎠ ⎝ ⎠正好和已知的实际利率相符，所以答案选A。五、复利计算公式与系数（熟悉）1．一次支付的现值系数和终值系数F=1+)n上式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”。1

（9）P=F1

1+n

（10）上式中的1+)n称为“一次支付现值系数”。例200038%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度复利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的本利和是多少万元？解：计息周期为4×3=12，利率为8%/4=2%，F3=2000×（1+2%）12=2536.48万元例2：某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，假设该写字楼物业每年升值2%，则该写字楼单元第6年年初的价值为多少万元？解：已知P=4000×1000=400万元，i=2%，则400×（1+2%）5=441.63万元。2．等额序列支付的现值系数和资金回收系数1+n−1 A⎡ 1 ⎤nP=Ani(1+i)

=i1−1+)n⎥

（11）上式中的

1+n−11+)n

称为“等额序列支付现值系数”。1+n i1+)n

A=P

1+n−1

=Pi+

1+n−1

（12）上式中的1+n−1称为“等额序列支付资金回收系数”。例1：某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。解：已知A=50万元，n=10年，i=10%，F10=600万元，则1+n−1 F 1+10%10−1 600P=A + 10 =50× +1+n 1+n 10%1+%1=538.55万元

1+10%10例2：某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房贷款，抵押贷款价值比率为60%，该笔贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，则该投资者月还本付息额为多少？解：已知：n=15×12=180个月，i=9%/12=0.75%，初始购买价格4000×1000=400万元；初始抵押贷款数额P=400×60%=240万元。则投资者月还本付息额为A=P

1+)nn

=240×

0.75%1+%18180

=2.2342万元(1+−1 (1+0.75%)−1例159%，双方约定按月等额2.23426年年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为多少？解：已知：A=2.2342万元，n=（15-5）×12=120个月，i=9%/12=0.75%，则1+n−1 1+0.75%120−1P=A

1+)n

=2.2342×

120=192.16万元( )0.75%1+0.75%( )第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（掌握）类型定义类型定义特点及危害设备磨损有形磨损（设备在第一是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。当这种有形磨损达（是设备使用(或闲置)过程中发生的损）使用或闲置类损坏。到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。第二类是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。因为，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。无形磨损（由于社会经济环变化造成的设备）第一类设备生产成本降引发原来购买的设备贬值。导致原有设备的价值降低，设备本身的技术特性和功能，即使用值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。第二类一是由于技术进步因素的影响，新型设备使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。环境的设备使用。不仅是使原有设备的价值降低，而且会。无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。例：下列磨损中，属于第一类无形磨损的是（ ）A．空调压缩机遭雨水侵蚀生锈（第二类有形磨损）B．空调太旧导致调温功能下降（第一类有形磨损）C．市场上集中空调的价格下降，导致物业的集中空调贬值（第一类无形磨损）D．新型的集中空调出现，使得原有集中空调将很快被替换（第二类无形磨损）答案：C设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。（二）设备更新的特点分析分类含义确定依据设备的寿命自然寿命也称分类含义确定依据设备的寿命自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程主要取决于设备有形磨损的速度技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备是有形磨损和无形磨损共同决定的。等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量对以前发生的现金流量及沉没成本，与更新决策无关，故不参与经济计算。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。3．通常只比较设备的费用通常在比较设备更新方案时，都是界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。在物业设备更新的经济分析中，如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，也可以将增加的收益和费用一起考虑。4．设备更新分析以费用年值法为主由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。二、设备经济寿命的确定（掌握）（一）经济寿命的静态计算方法设备的年等额总成本C，等于设备的年等额资产恢复成本−n与设备的年等额运营费用nn∑1n∑Cj之和。j=1

nP−1nACn=

+ ∑jnnj=1nn

（16）式中，n——设备使用期限；j——设备使用年度；ACn——n年内设备的年等额总成本；P——设备的购置成本，即设备原值；j——第j年设备的运营费用；n——设备在第年末的残值。特殊情况：设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式变为：P−1n

P−Ln

n−1ACn=

+ ∑j=nnj=1nn

n +1+ 2G

（17）式中，1——设备第一年的运营费用；G——每年等额增加的运营费用。在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命。例：物业内某新购置设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为多少万元？解：年等额总成本=（201-1）/10+20+（10-1）/2×1=44.5万元。三、物业管理中的设备更新问题（掌握）（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新适用情况：部分建筑设备(如灯具、空调系统、电梯等)能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低的方案。例如，某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。仅从经济的角度分析，是否需要更新呢?如果采用静态分析的方法，则旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。（二）能提升物业运行服务质量的设备更新适用情况：设备更新之后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益(通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式)的情况。决策方法：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。当然，这里要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为正费用、可能增加的租金收入作为负费用。例如，某出租写字楼的电梯已经明显老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响，住户抱怨增加，支付租金的意愿下降，租约期满续约的可能性也下降。电梯的运行费用为20万元/年，可能导致的潜在租金损失为30万元/年，新电梯的更新购置成本为300万元，经济使用寿命为15年，年运行费用为15万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。此题如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15－10=25万元。据此可以选择更新设备方案。第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报（熟悉）投资回收是指投资者对其所投入资本的回收投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬投资回收主要是指开发商所投入的，而其投资回报则主要表现为开发商利润。可以利用等额系列支付的年值与现值之间的关系，来区分投资回收和投资回报。A=P

1+nn

=nn

（26）(1+i)−1

(1+i)−1Pi上式中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i，而资者的投资回收。

1+n

就是投−1投资回收通常是用提取折旧的方式获得投资回报则常。二、财务评价指标体系（熟悉）房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标不考虑资金的时间价值，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。表3-1房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产置业投资现金回报率投资回报率财务内部收益率财务净现值借款偿还期偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率三、盈利指标计算方法（二）静态指标（熟悉）1．静态投资回收期静态投资回收期(′)不考虑现金流折现时，项目以净收益。Pb′=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量

（30）0120123456净现金流量-150-905080808080累计净现金流量-150-240-190-90-1070150解：根据静态投资回收期的计算公式，该投资项目的静态投资回收期为5-1+│-10│/80=4.13年。2．现金回报率（1）现金回报率的含义现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%=14%；如果该项投资税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。（现金回报率考虑；与一般（通常指税后的）也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。3．投资回报率投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。在不考虑物业增值收益时，投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值权益投资数额当考虑物业增值收益时，投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益权益投资数额例：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店240002200元、店铺市场价值增长2%，则不考虑物业增值时该店铺的投资回报率为多少，考虑物业增值时该店铺的投资回报率又为多少。解（2.40.2）（6－40）13.1%（2.40.2602%）（6－40）19.1%第四章 收益性物业价值评估考试基本要求：掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。第一节 收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益（比如经营收益）的物业。包括住宅（特别是其中的公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的、仓库（用于出租的）等。某套公寓或某幢字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。例：收益性房地产包括（。A．未出租的餐馆 B．旅店C．加油站 D．农地E．未开发的土地答案：ABCD（2010年考题．下列物业中，属于收益性物业的有（ 。A．餐馆 B．自用仓库C．商业停车场 D．加油站E．出租用标准厂房答案：ACDE影响收益性物业价值的、供求、物业管理等等。影响收益性物业价值高低的3个因素：①未来净收益的大小；②获得净收益期限的长短；③获得净收益的可靠性。例：收益性房地产的价值主要取决于（。A．已经获得净收益的大小 B．未来获得净收益的风险C．未来获得净收益的大小 D．目前总收益的大小E．未来获得净收益期限的长短答案：BCE第二节 收益性物业价格的概念和特征二、物业价格的形成条件（熟悉）物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备：有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要。稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。（2010年考题．物业服务有效需求的特征是（ 。A．有需要无购买力 B．无需要有购买力C．无需要也无购买力 D．有需要也有购买力答案：D三、物业价格的特征（熟悉）物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。不同之处：表现为物业价格的特征。物业价格主要有下列五个特征：（一）物业价格受区位的影响很大用距离来衡量区位的好坏重视交通时间距离而不是空间直线距离也不是交通路线距离。（二）物业价格实质上是物业权益的价格（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（四）物业价格形成的时间较长（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值（熟悉）一种商品的。人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值。使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。二、投资价值和市场价值（掌握）某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。在某一时，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。评估投资价值与评估市场价值的评估方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。其中选取数的立场不同。就折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率。这个在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当市场价格低于其心理价位（投资价值）时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。三、成交价格（掌握、市场价格（掌握）和理论价格（熟悉）（一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。（二）市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。（三）理论价格理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。四、总价格和单位价格（熟悉）（一）总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。（二）单位价格单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑面积的价格。物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。五、实际价格和名义价格（熟悉）实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如l00m23000元/m2301．要求在成交日期时一次付清。实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。实际单价为300×(1－52850（元m，实际总价为28.5万元；3000元/m230万元。3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价为10+

10 10+0.5+

1=29.28（万元（假定年折现率为5%，实际单价为298元/m2；

(1+5%) (1+5%)名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。实际总价为3÷(15%)=28.5（万元（假定年折现率为5%，实际单价为2857元m；3000元/m230万元。5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。六、现房价格和期房价格（熟悉）物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格（含土地价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。预计从期房达到现房期间期房价格=现房价格-

现房出租的净收益的折现值

−风险补偿【例4-1】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。[解]该期房目前的价格计算如下：V=3300−

3301+10%

−3300×2%=2934（元/m2）（2010年考题．关于期房价格的公式，正确的( )。A．期房价格=现房价格－租金收益－风险补偿B．期房价格=现房价格－租金收益+风险补偿C．期房价格=现房价格+租金收益－风险补偿D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿答案：A九、买卖价格、租赁价格（熟悉）（一）买卖价格买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。（二）租赁价格租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金不包括保险费、地租、和利润三部分。准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税(目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)、十、市场调节价、政府指导价和政府定价（熟悉）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收取的最低价格。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价、管理费、贷款利息和税金3%以下。（2010年考题．经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。A．1% B．2%C．3% D．4%答案：C十一、原始价值、账面价值、市场价值（熟悉）原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述（了解）1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的。2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的。3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的。4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。二、人口因素（了解）（一）人口数量当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，提高物业价格；另一方面，人口密度过高有可能降低物业价格。（二）人口素质人类社会随着文明发达、文化进步，导致物业价格升高。（三）家庭人口规模随着家庭人口规模小型化，物业价格有上涨的趋势。三、居民收入因素（了解）通常，居民收入的真正增加，会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。对于低收入者而言，其收入增加，对物业价格的影响估计不大。对于中等收入者而言，其收入增加，会促使居住物业价格上涨。如果他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，例如会引起物业价格上涨。四、物价因素（了解）通常情况下，物业价格会随着物价的普遍波动而随之变动。另外，不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动。从较长时期来看，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收