以房屋为执行标的执行异议

以房屋为执行标的执行异议之诉案件的裁判思路问题提出：因合法建造事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。合法建造人的认定依据为何；案外人执行异议之诉下证明责任主体为谁；法院对房屋为执行标的执行异议之诉审查标准是什么。本文将围绕以上为问题展开，并延伸与执行异议之诉密切的其他相关制度。一、案件事实：信达公司受让了工大支行对佳佳公司的债权，申请执行佳佳公司名下西安市经济技术开发区北二环西段31号佳家时代广场B、C座的房屋，该房屋前期报建手续全部以佳佳公司名义报建,崇立公司以已经依据合同合法且无争议的拥有该房屋全部产权以及产权转让后的全部销售收益，取得佳佳公司书面认可。崇立公司以其为该房屋的实际所有权人提出案外人执行异议被裁定驳回后，提起异议之诉。【（2016）最高法民终763号】二、法院判决：一审法院认为根据《物权法》第三十条规定，依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。佳佳公司与崇立公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳公司与崇立公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。房屋属于崇立公司所有。二审法院认为《物权法》第一百四十二条规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设滋的所有权一般属于建设用地使用权人为佳佳公司并非崇立公司。《物权法》第三十条规定，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。三、案件分析：执行异议之诉与执行异议最大的区别：执行异议书面审查侧重效率，而异议之诉注重公平兼顾效率。存在名不符实情况，不只是看表面的权利外观，而是实质审查真实的权利状态，价值平衡权利保护的优先性，是否存在足以排除强制执行的权利。两级法院判决结果的差异主要在对《物权法》第三十条的理解。从条文规定看，作为合法建造事实行为，取得所有权并不需要以登记为生效要件，但是建造完成的不动产仍需要确定何人为其所有权人。崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，不符合物权法上的公示原则，未能取得该不动产所有权。这不仅是因为从商事外观主义出发，信达公司作为第三人，信赖建设用地使用权人为佳佳公司，更为重要的是名不符实情况下，本案中崇立公司应当负举证证明责任，由于崇立公司未能有效的证明其为实际权利人，所以承担不利四、请求权基础规范

根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，法院作出裁定，案外人或者申请执行人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。执行异议之诉以执行异议为前置条件，日内向人民法院提起诉讼。执行异议之诉以执行异议为前置条件，说明执行程序中侧重效率。执行异议之诉为执行程序中重要实体性救济制度，将执行程序又延伸至诉讼审理程序，所以执行异议之诉与一般民事诉讼程序相比有其特殊性，除了需要满足民事诉讼法第一百一十九条规定，还对案外人或申请执行人提起分别作了限制性要求（民事诉讼法司法解释第三百零五条、第三百零六条规定），另外被执行人是不能作为执行异议之诉的原告（民事诉讼法司法解释第三百零九条）。执行异议之诉一般由执行法院管辖，可以针对判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、经公证的债权文书等。执行异议之诉是兼具确认之诉和形成之诉特点，确认案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，还要对该实体性权利能否阻却执行进行审查判断。需要平衡与申请执行人依据生效法律文书确定的权利关系。案执行异议之诉由案外人承担举证责任，即使是申请执行人提起执行异议之诉也是由案外人申请执行异议而引起的，执行异议之诉实际上是执行异议的延伸，所以，案外人应当就阻却执行的事实和理由承担举证证明责任（民事诉讼法司法解释第三百一十一条）。这也可以遏制案外人可能存在滥诉或与被执行人合谋虚假诉讼。在确定了案外人存在某种实体权利后，需要进行价值衡量，在涉及多个实体法领域进行比较权衡。通常而言，同意执行标的物上存在的不同性质权利发生冲突时，物权优先于债权，特殊债权优先于普通债权的原则。五、房屋为执行标的执行异议之诉主要类型1、房屋买受人对登记在被执行人名下的房屋提起执行异议之诉主要根据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，该两条属于实质审查条款，可以作为执行异议之诉审理的参照。第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得法院支持所要满足的要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。最高法在再审刘某因与杜某案外人执行异议之诉一案(2017)最高法民再355号支持房屋买受人享有足以排除强制执行的民事权益。房屋的买受人刘某，依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。案涉房屋出售给刘某并取得房屋价款的行为，只是客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，杜某作为债权人的权利并未因此而受到损害。2、离婚协议约定房产归一方所有，后房产未进行变更登记,另一方债权人申请强制执行该房产。物权法规定，不动产物权变动经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，离婚协议中关于不动产物权归属的约定，在婚姻关系内部发生物权变动的效力，但在未办理登记手续的情形下，其显然无法对抗善意第三人主张的物权。案外人提起执行异议在满足一定条件下可以阻却强制执行，在2018）川07民终817号判决中法院从债权形成的时间后于离婚协议；内容上案外人实际占有房屋，其要求变更登记的请求权，也应优于申请执行人的金钱债权；性质上，申请执行人的金钱债权系个人债务，而非夫妻共同债务，讼争房屋不属于第三人高某的责任财产；伦理上提供生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，具有一定的优先性。3、借名买房情形下，出名人为被执行人，根据《查封扣押冻结规定》第二条规定法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。江苏高院《法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）中也倾向于：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。《物权法》第九条规定不动产物权的变动，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房协议仅对协议方有效力，不具有对抗外部性。《物权法》第十七条和第三十三条的规定，不动产权属证书及不动产登记簿有设权性质具有推定力，但也并非不可推翻绝对效力。房屋的权属存在争议，有证据情况下而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。借名买房行为本身合法有效前提下，实质审查为原则的执行异议之诉与执行异议形式审查不同，其功能本身就是解决名实不符下权利甄别，案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。4、以房抵债协议下，债权人作为案外人提起的执行异议之诉，首先需要对以房抵债协议效力进行认定，一般在债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定，不损害第三人利益情况下有效。对于房抵债协议签订时间应当在法院强制执行程序开始前达成的，并且已经实际占有该房屋，根据《买卖合同纠纷案件司法解释》第十条规定精神及《物权法》第二百四十五条规定享有足以排除强制执行的民事权益。另一种意见认为以房抵债协议不同于基于《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人，不享有物权期待权，无生存利益优先原则适用余地。以物抵债协议指向的是债权，而债权具有平等性原则，不享有足以排除强制执行的民事权益。六、相关制度的关系与第三人撤销之诉关系，依《民事诉讼法》第五十六条规定,第三人撤销之诉对当事人主体资格有较为严格限制（如股东不能对公司参与案件提第三人撤销之诉）。第三人撤销之诉是与原审判决、裁判有关，提起不需要前置程序。依据《民事诉讼法》司法解释第三百零三条规定，符合第三人资格的案外人如果提起了第三人之诉，可以提执行异议，执行异议被裁定驳回，不能再申请案外人再审；如果案外人直接提执行异议，执行异议被裁定驳回，只能申请再审，不能提第三人撤销之诉。执行异议之诉案件审理期间，作为执行依据的生效法律文书被提起再审的，应当中止审理执行异议之诉。根据《财产保全案件若干规定》第二十七条规定，案外人可以对诉讼争议标的以外的财产保全措施，基于实体权利提出书面异议的，案外人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。附部分相关法条《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条第三人提起撤销之诉后，未中止生效判决、裁定调解书执行的，执行法院对第三人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出的执行异议，应予审查。第三人不服驳回执行异议裁定，申请对原判决、裁定、调解书再审的，人民法院不予受理。案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百二十七条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一） 案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二） 有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三） 自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一） 依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二） 有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同