粤港澳大湾区房地产市场月报

·粤港澳大湾区房地产市场月报

5月第1页[1]新房篇——成交升温、量价齐涨第2页三大城市群新房市场对比长三角、珠三角、京津冀城市群新房市场概览（1-4月）1-4月，珠三角城市群总体来说量跌价升，表现介于长三角和京津冀之间。成交均价方面，按省数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比涨幅16%；按重点城市数据计算，珠三角城市群均价涨幅仅2%。二者间差异说明，1-4月，珠三角城市群中一二线大城市价格表现稳定，而三四线小城市热度较高。成交量方面，珠三角城市群省数据和重点城市数据涨跌幅较为靠近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。京冀城市群重点城市成交均价上涨10%，按省计算则下跌2%，说明京津冀城市群中，一、二线大城市价格表现很好，三、四线小城市价格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大。长三角城市群是前4月量价综合表现最好城市群。其省数据量价涨跌幅与重点城市表现靠近，说明城市群内部差异较小。注：气泡大小代表累计成交面积注2：京津冀城市群包含北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水；长三角城市群包含上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州；珠三角城市群包含广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。成交均价同比按重点城市数据计算按省数据计算注：京津冀城市群包含北京、天津、河北；长三角城市群包含江苏、上海、浙江；珠三角城市群包含广东。第3页大湾区概览——各城市月度量价改变对比湾区9城新建住宅成交量除中山外均显著增加。广州、惠州、深圳、肇庆有超出30%涨幅，其中肇庆涨幅到达52%。成交均价方面，除佛山和中山各有7%和9%涨幅外，其余7城表现稳定。整体来看5月湾区9城新建住宅成交量环比、同比皆上涨。图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（1月-年5月）备注：横轴为销售面积环比涨跌幅，纵轴为销售均价涨跌幅，圆大小表示销售金额图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（5月）江门22亿元元/平米第4页整体概览——新开盘认购率图4：湾区八城推售套数及认购率（11-年5月）图3：湾区五城开盘认购率（第1周—年第22周）本月湾区五城整体推盘量较上月大幅增加，五城都有新开盘，涨幅都到达五成以上。本月湾区五城开盘认购率为63%，较上月小幅上升2%，但仍远低于19城平均水平。在湾区八城有开盘城市中，深圳、珠海、佛山、东莞表现较差，其余各城认购率依然保持在70%以上。注：湾区五城包含：广州、深圳、中山、珠海、惠州第5页整体概览——库存消化周期及供求比图5：湾区九城库存消化周期（3月-5月）本月湾区9城中，珠海、肇庆库存消化周期有小幅缩短。其余各城有不一样幅度增加，其中东莞增幅达26%。本月8城月度供需比上涨城市有广州、深圳、佛山、惠州，其中惠州涨幅为95%。其余各城均下降。总体来看，4季度至今，广州、中山、惠州、江门供需比上升，东莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。图6：湾区八城新建住宅月度供需比（1月-年5月）注：肇庆数据缺乏。第6页市场预测——中原领先指数图8：湾区七城新建住宅经理指数走势图7：湾区四城中原二手住宅报价指数走势本月，深圳二手住宅指数显著回升，广州、珠海基本持平。珠海报价指数因为房源量较少，数据波动较大，暂停更新。本月湾区7城经理指数仅深圳有小幅上升，广州保持稳定，其余各城有不一样程度回落，回落幅度在1%-13%不等，市场信心总体减弱。第7页各城市整体活跃度对比综上，5月湾区7城成交量除中山小幅下降外，其余城市都有不一样程度上升。惠州来访指数有大幅增加，东莞、中山、佛山来访显著降低。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大起伏。图：湾区七城新房市场概览（5月）注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺第8页本月热销楼盘表：湾区七城热销项目对比分析（5月）广州热销项目碧桂园云顶奥园誉峯招商雍华府区位增城增城天河签约金额（亿元）/签约套数7.42/2765.44/4044.25/80主力户型95-205㎡三至五房97-119m²二至三房86-139㎡三至五房，111㎡复式四房签约均价（元/㎡）签约均价20997（双协议），当前售价33000签约均价14523，当前售价21000（双协议）签约均价43350（单协议）周围项目均价（元/㎡）019000-044000-48000周围楼面地价（近1年内成交地块）———开发商碧桂园奥园集团招商地产代理商开发商、易居、中原开发商开发商项目点评碧桂园云顶是碧桂园集团全新高端产品系－云系。项目占地面积约400亩，总建筑面积约110万㎡。首期总建面约39.6万㎡，共规划16栋高层住宅。项目邻近碧桂园凤凰城大型住宅小区，可共享碧桂园凤凰城成熟大城配套，紧邻广州东部交通枢纽TOD国际新城。奥园誉峯项目占地5.5万㎡，总建筑面积20万㎡，共有8幢洋房和8000㎡商业街，总户数有1398户，车位配比高达1:1.5。全部楼栋均采取边缘点式布局，使中心园林景观面积最大化，确保每户视线100米以上。项目位于天河区奥体板块，板块内有金地、华润、龙湖项目。项目占地约5.6万方，建筑面积约16.9万方，容积率为3.0，当前规划有11栋高层洋房、23栋型MINI墅产品。MINI别墅建筑131㎡及145㎡，赠予率可高达三倍，实际使用率高达480%；高层洋房建筑面积约为88-165㎡。第9页本月热销楼盘深圳中山珠海热销项目京基御景中央合生帝景城灏怡·天揽区位龙岗中心城中山南区（中心片区）横琴签约金额（亿元）/签约套数194套/9.63亿元1.5亿元/83套21.7亿/约270套主力户型80-140平3-5房96㎡三房，114㎡三房（主力），128㎡四房1-4层商铺签约均价47200元/平米15500元/㎡毛坯5-25万/m²周围项目均价43500元/平米15000元/㎡横琴商铺均价6.5万/m²周围楼面地价（近1年内成交）近1年区域内无住宅用地供给11818元/㎡（离项目仅1公里远）8100元/m²（综合体）开发商京基合生创展珠海横琴灏怡房地产开发有限企业代理商中原、开发商联合销售中山中原中原项目点评项目总建面20万平方米，容积率3.2，分南北两区。项目位于龙岗大运中心，片区规划为国家级战略规划国际大学城，升值潜力大；周围教育、体育配套、公园配套等设施完善；项目产品户型方正实用。合生帝景城，绿奢百亩大盘，5A级森林公园旁，三面环山，背靠万亩金钟湖，尽揽三山两园一湖；

两梯三户，一字楼，户户朝南，南北对流项目区域位置好（口岸上盖物业，3分钟通关），未来升值潜力大，受投资客青睐表：湾区七城热销项目对比分析（5月）第10页本月热销楼盘惠州东莞佛山热销项目当代MOMA上品湾万科云城万科美西江悦区位大亚湾虎门镇体育路（万达广场旁）高明西江新城签约金额（亿元）/签约套数金额67.32亿、套数1115套4.96亿元/220套4亿/493套（网签）主力户型60-12030-60㎡公寓、77-125㎡精装三至四房89-121㎡三四房签约均价12130.93元/m2230758366元/㎡（网签）周围项目均价12852元/m2213406800-9600元/㎡（网签）周围楼面地价（近1年内成交）

15199.993486710元/㎡开发商广深置业万科地产万科美代理商中原中原地产、自销合富、经纬、汇诚项目点评当代MOMA上品湾项目位于惠州大亚湾澳头安惠大道上，属于澳头综合体建筑。项目总建筑面积约25万平米，整体分两期开发，共计8栋住宅，产品以住宅，酒店式公寓及2.8万平米集中式商业为主，主力户型为49-110平米一至三房。项目以打造连接深惠双城，实现双城生活无代差生活方式为关键理念，引入当代旗下第一商业SO餐厅，爱助家精选超市，第一体育，魔法课堂等成品生活配套，意在打造区域品质全成品生活住区。万科云城位居中国南部湾，莞深融城桥头堡，以万亿国家湾区CBD价值辐射前海-蛇口自贸区、虎门、南沙关键区域。占据虎门中心价值制高点，与万达广场一路之隔，紧邻城市主轴滨海大道，R2线、中虎龙城际、穗莞深城际三条轨道交汇于此，瞬间互通广深港高铁以及广深、佛莞、常虎高速，构筑城市轨道交通枢纽。

1、概况：占地面积为100000㎡，建筑面积为390000㎡；

2、品牌优势：为佛山万科及美地产携手重点打造标杆性项目，致力提升高明生活新标准

3、区位优势：位于西江新城关键位置，项目享受一系列市政民生配套，教育、医疗、消费、政府服务等一应俱全；4、交通优势：位于西江新城明国路旁，东侧面朝西江，紧邻广佛地铁2号线和城市轨道2号线，与城市干道和广明调整接驳。表：湾区七城热销项目对比分析（5月）第11页本月热销楼盘表：湾区七城热销项目对比分析（5月）江门江门江门肇庆热销项目珠江御景山庄恒大御景半岛美公园天下保利爱乐小镇区位蓬江区——滨江新区板块江海区——礼乐板块蓬江区——滨江新区板块大旺高新区签约金额（亿元）/签约套数3.06亿元/206套2.51亿元/245套2.29亿元/131套5.5亿/640套主力户型106-242㎡91-128㎡93-141㎡95-143㎡

(三~四房)签约均价11,30310,49014,3338650（带装修）周围项目均价12,14710,36312,1478500周围楼面地价（近1年内成交）6,8954,1636,8952695元/㎡（信业地产）开发商珠江地产恒大集团美地产保利华南代理商自销合富/开发商自销经纬（中原合富房钥匙腾讯裕丰布吉链家金禺总共8家渠道平台拉动外区客户导入）项目点评位于江门市滨江新城南端（五邑高尔夫西侧），是同时拥有西江和高尔夫双景观原生态坡地别墅楼盘。珠江御景山庄是珠江地产在江门开发第二个项目，占地面积为1000亩，规划有大约9000个单位，小区内配置有8000平方米会所、400米欧陆风情商业街。是世界500强企业恒大集团进驻江门城区之作。项目位于江门船厂旧址，规划总用地约278亩，总建筑面积约40万㎡，地处蓬江、江海、新会三区交汇地段，交通路网成熟。有江门人辉煌记忆中船厂文化公园，规划有船厂记忆馆、印象公园、主题酒吧、海鲜酒楼、咖啡厅等，打造江门罕有含文化、休闲、娱乐、购物于一体特色滨江商业体验区。小区内更规划有风情商业街，双语幼稚园，规划丰富多彩，江湾大盘，致敬江门大时代。位于江门市滨江新区关键区域，与山为邻与江为伴，旁拥天沙河、鹅蛋山、天沙河公园、龙舟山公园、碧炼公园、市政公园，景观资源丰富，饱揽自然天籁之美。贵为江门高价地项目，拥有百亿配套、有当前江门好地理位置，一河一山四公园围绕、江门滨江地段，美倾力将该项目打造成江门安居置业首选5M健康智慧小区。①进入肇庆大旺高新区首个项目，保利央企大品牌效应，增加了客户对项目标认同感；

②项目所在区域为肇庆高新区，地处佛肇交界区域，临近广佛肇轻轨站及大旺南部商圈，得到广州、佛山外溢客户。

③首开高佣金（5.5%）开启渠道中介联动上客，现场辅以简单暖场活动配合销售劈客。当日客户到场约人，其中大旺当地人约7%，佛山5%，广州88%。

第12页湾区9城购房客户起源及组成由异地客户购房数据能够看到：第一个季度，湾区9城异地购房现象依然很普遍，其中广州、深圳外溢需求最大。二线城市中中山、佛山及珠海相对外溢需求更大。佛山和惠州异地客户购房占比最高，均超出50%。数据起源：中原地产第13页[2]土地篇——成交分化、总体稳定第14页整体概览——各城市量价改变对比图1：湾区九城全部用地成交情况累计同比（1-5月）图2：湾区九城含住用地成交面积月度走势（1月-年5月）年1-5月，湾区9城土地成交量同比大幅上涨15%。成交量方面，肇庆佛山、江门、惠州、东莞、中山同比上升，其中肇庆涨幅较高；广州、珠海、深圳则不一样程度下降。从成交楼面价看，深圳、惠州、中山、东莞下跌，其余城市楼面价都有所上涨，其中珠海、肇庆、江门涨幅较高。从月度成交走势来看，本月湾区9城含住用地成交量环比稍有下降，但仍远高于同期。备注：横轴为建筑面积同比涨跌幅，纵轴为地价同比涨跌幅，圆大小表示成交金额第15页市场整体概览图3：湾区七城土地成交平均溢价率及流标率（1月-年5月）图4：湾区九城累计购地销售比数据从平均溢价率和流标率数据来看，本月湾区7城土地溢价率下跌至30%。流标率为4%，较上月小幅下降。本月累计购地销售比数据显著高于，除东莞、佛山外，其余各城均高于前两年值。注：江门、肇庆数据缺乏。第16页土地市场整体热度对比图：湾区九城土含住用地市场概览（1-5月）综上，年1-5月湾区9城含住用地总体热度较高。从成交量看，除东莞、深圳大幅降低外，珠海相比去年小幅降低，其余各城土地成交量普遍显著高于均值。各城土地楼成交楼面价除深圳、东莞、中山、江门显著上升外，其余各城市与均值相比改变不大。溢价率表现不一，肇庆、肇庆显著高于均值，佛山、惠州、珠海基本持平，其余城市显著回落。购地销售比均无大改变。第17页本月热点含住地块（成交）城市地块名称土地面积

（万平米)建筑面积

(万平米)成交价

(亿元)成交楼面价

(元/㎡)溢价率(%)竞得人成交时间佛山市佛山市禅城区季华路北侧、禅秀路东侧地块8.249.232.6661838龙光地产-05-29佛山市佛山市顺德区大良碧桂路以东、澄海东路以北地块6.218.520.31100038深圳市龙光房地产有限企业-05-24佛山市佛山市顺德区北滘镇乐一路南侧、纵一路以西地块8.120.419.8972356旭辉地产-05-03佛山市佛山市高明区西江新城荷富大道以西、丽景东路以北8.124.314.9612149广州恒展企业-05-04江门市蓬江区华盛路与鸿飞路交叉口西北侧6.115.310.668956深圳市绿建腾科技有限企业联合体-05-23惠州市龙门县永汉镇七份村5.310.76.96461282惠州南昆恒福置业有限企业-05-18肇庆市广宁县南街镇星平村委会莫二村地段3.216.11.064295广东百盈花园房地产开发有限企业-05-22东莞市东莞市谢岗镇眼口工业区1.63.93.5881683东莞市长裕富泽园建造有限企业-05-28江门市江海区府西小区地段五邑路与科迅路交界东南侧地块3.48.56.4747665江门市达骏投资有限企业-05-16佛山市佛山市高明区更合镇（合水）蛇塘村以北、更合大道以南7.315.62.5158513佛山市中策高速公路投资有限企业-05-16肇庆市端州区151区学院路东侧地段6.115.29.8644319中梁地产-05-29珠海市斗门区湖心路以西、腾逸路南侧2.84.64.7101303中国铁建投资集团有限企业-05-30江门市新会区会城街道文华路西侧、源新路南侧1.94.94.3880438新隆置业-05-16江门市蓬江区华盛路与鸿飞路交叉口西北侧6.115.310.668956深圳市绿建腾科技有限企业联合体-05-23江门市蓬江区丰乐大道与陈垣路交叉口东南侧2.67.45.1689430圳市绿建腾科技有限企业、恒大地产集团（深圳）有限企业-05-23数听说明：统计范围仅包含公开市场招拍挂第18页[3]附录第19页各城市房企当月销售排名广州在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率保利167948823117174112%碧桂园136597787515377111%越秀641143807919686%万科1251648400680165%金地324428555602804%深圳在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率万科32463955235451925%鸿荣源22052324513967910%佳兆业2243241331171718%京基117017925846426%龙光29210617658865%东莞在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率万科810269812918147617%碧桂园1714006801411514511%保利648250998880298%金地536538103754297%卓越550323968503925%佛山在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率时代556359732783167%碧桂园2062470837731697%美1074081708667956%保利华南1245149994598386%恒大1252758529576825%第20页各城市房企当月销售排名中山在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率远洋6328339033358514%万科517920924180397%保利520321875167767%融创311411692102044%万领182841775753%惠州在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率中海235337141464072%佳兆业149950723422282%中洲222625558306371%深业223923062232751%碧桂园312615968219051%珠海在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)金额市占率华发11371383528166020%万科3909872257876%时代61401