完整编作山泉综合利用与旅游一体化工程开发建设项目建议书

ill泉综合利用与旅游一体化工程开发项目建议书第一章概况1.1项目名称项目名称：华严寺山泉综合利用与旅游一体化开发工程地址：板桥汉江河谷关挡北凤凰山华严寺遗址保护区建设单位：湖北一江山泉开发有限公司（暂定名）1.2项目所在地概况华严寺山泉综合利用与旅游一体化开发项目，工程建设地址在宜城市板桥店镇汉江河谷关挡北凤凰山华严寺遗址保护区内 .宜城位于湖北省西北部、地处汉江河谷，东经111°57-11245'、北纬3126-3154',中华腹地、承南启北、连东接西，水、陆、空交通便利，到广州、北京、成都、上海等地可朝发夕至，宜城东界随州、枣阳，南接钟祥、荆门，西邻南漳，北抵襄阳.总面积2115平方公里，辖板桥店镇、王集镇、流水镇、小河镇、郑集镇、孔湾镇、刘猴镇、雷河镇8个镇，鄢城街道办事处、南营街道办事处和宜城经济开发区、大雁工业园区.总人口56.45万，1994年6月经国务院批准，撤销宜城县设（县级）宜城市，由襄阳市代管.1.3项目建设背景宜城历史悠久，公元前192年（汉惠帝三年）设宜城县.据〈〈襄阳府志》载：华严寺在县东七十里，正统（明英宗睿皇帝朱祁镇年号）八年（1443）建，后由于战争等原因被毁.出露于关挡北凤凰山华严寺遗址保护区内的华严寺矿泉是含偏硅酸、锯、漠、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型矿泉水，日白然溢出量达2200吨，系1987年国家首批公布的八大优质天然矿泉水之一.华严寺是依据佛教经典〈〈华严经》而命名的寺院，华严经全称〈〈大方广佛华严经》，是佛成道后在菩提场等处，藉普贤、文殊诸大菩萨显示佛陀的因行果德如杂华庄严、广大圆满、无尽无碍妙旨的要典 .华严寺属“佛教八宗”之一“华严宗”，陕西西安南郊华严寺是华严寺祖庭，该寺是唐代著名的樊川八大寺之一、全国佛教重点寺院、全国重点文物保护单位.目前全国有华严寺18个（实际上不止这18个华严寺，大乘佛教主要有八宗：一是三论宗又名法性宗；二是瑜伽宗，又名法相宗、慈恩宗、唯识宗；三是天台宗；四是贤首宗，又名华严宗；五是禅宗，禅宗一直是中国流传最广的宗派，又分五宗：浒仰宗、临济宗、曹洞宗、云门宗、法眼宗；六是净土宗；七是律宗；八是密宗，又名真言宗.〈〈襄阳府志》载襄阳就有7个华严寺，全国有很多华严寺是属禅宗（临济宗），这18个华严寺属华严宗），多为唐代以后修建，但河南新密华严寺建于隋开皇二年（公元582年），是我国历史上最早以华严经命名的寺院，早于华严宗祖庭西安华严寺约200年，是全国最早的华严宗道场.〈〈华严经》是当年印度的悉达多太子（悟道以后成为释迦牟尼佛）在菩提树下夜睹明星朗然大悟，他所怔悟到的就是华严的境界，而这个境界广大幽玄，我们这个娑婆世界的人根器不足，不能够受持，所以佛陀就向四^一位法身大士宣讲此经，这四^一位法身大士中的龙王（大龙菩萨），把〈〈华严经》汇集了起来藏于龙宫圣水泉.后来南印度出现了一位名叫龙树的菩萨，他出身于婆罗门种姓，白幼聪慧过人，出家学佛后很快学遍了大小乘佛教的各种经典，白认为已经博通三藏，准备白立宗派.这时候龙王（大龙菩萨）出现了，邀请他到龙宫圣水泉头阅读所收藏的佛经，龙树菩萨于龙宫中见到〈〈华严经》，由此认识到释迦牟尼佛确实具有无比圆满的智慧，于是他把〈〈华严经》带出龙宫，在世间广布流传.这个故事是否可信我们不去探究，至少故事里有〈〈华严经》和龙宫圣水泉，事实上这个故事根本意义在于表法，不在于是否真实发生过.大龙菩萨表示有大善根的众生，龙宫圣水泉指永流不息的白性海洗礼，龙树将〈〈华严经》请出是从永流不息的白性海中开发我们本具的佛性.华严寺是根据〈〈华严经》命名的，〈〈华严经》取白龙宫圣水泉，所有的场景在板桥汉江河谷关挡北凤凰山华严寺遗址保护区都真实存在了，这就是应世因缘.而我们在科技发达的今天，大白然赐予了我们这样好的资源，不能很好的开发和利用大白然赐予的资源，真是愧对这方土地上生存的祖辈和子孙，也是在这样的背景下诞生了要进行华严寺山泉综合利用与旅游一体化开发的想法和行动.第二章项目现状和建设的必要性、可行性2.1项目现状华严寺遗址和山泉位于宜城市板桥店镇牌坊村， 卫星地图显示位置标注关挡北凤凰山.从麻安高速板桥口下来、延S306省道（板桥店镇）西行1公里、转板（桥）黄（冲）路南行3公里就到了关挡北凤凰山，现址上首先看到的是华严寺山泉，已经简单砌筑了保护井和保护水池，但水源周边环境只能用脏乱差来形容，水源东侧上水头有一白流河渠朝北侧下水头流向，不妥善处理会对水源造成污染；水源南侧上水头有道路入村，道路入村后两侧有居民生活，居民生活和家畜养殖产生的粪便、垃圾会由上水头渗入水源周边，对水源造成污染.项目启动后需要对以上两方面的污染源进行有效处理，才能避免对水源造成污染.入村后东西两侧各有一座小山，两山之间是一条不足百米宽的南北向平川，平川向南蔓延通向大（小）刘家冲，平川入口道路两侧建有民居.东侧小山上有树木、农民白开垦半坡地和坟丘，山坡上有小路通陶家皈.西侧小山北头有小路能通往山间平坦的裸露空地，此山名关挡，关挡北侧对面的小山就是凤凰山，据说原来的华严寺就建于凤凰山南坡上，华严寺香火延绵不断、几经兴衰，后由于战争等原因被彻底损毁.2.2建设的必要性、可行性楚国发展到楚文王时，从初封疆域不过百里的嬴弱小国建成了一个“蛮夷皆率服”的强盛国家，楚要发展就必须走出“辟在荆山”的丹阳，于是楚武王死后，楚文王即位当年（公元前689年）就将国都由丹阳迁到了宜城，其具体的位置就在今宜城市南郑集镇的楚皇城古遗址，史称“文王始都郢”，楚郢都在楚国的发展史上占据着非常重要的地位.屈原是战国末期（公兀前339-278）楚国人，他在〈〈东皇太一»中写到：“蕙肴蒸兮兰籍，奠桂酒兮椒浆”，是说楚人在祭祀天神时，献上了最好的桂花酒.那么楚人在哪里祭祀天神、最好的桂花酒又是从哪里来的呢？毛泽东诗词〈〈蝶恋花•答李淑一》中有“问讯吴刚何所有，吴刚捧出桂花酒”，吴刚是汉朝西河人，他曾跟随仙人修道，得道成仙后犯了错误，天帝令他在月宫伐桂树，告诉他“你砍倒桂树，可再获仙术.”吴刚每砍一斧桂树流液桂花落、味美甘醇，斧起而树伤又愈合，吴刚伐桂的愿望终未达成，有唐李白诗“欲斫月中桂，持为寒者薪”为证.楚国在汉代之前，所以桂花酒起源于汉代重庆北暗的说法并不准确.据传楚人在郢都（楚皇城）东七十里凤凰山松桂寺祭祀天神，松桂寺名是因凤凰山上长满松树、山下长满桂花树而得名，桂花树间有圣水泉，桂花落入圣水池塘白然发酵而得味美甘醇之浆，这就是屈原〈〈东皇太一》中“桂酒”的由来.很多人也许会说，松桂寺是现在的松林寺吧？从唐赵嘏〈〈重游楚国寺》“池塘风暖雁寻去，松桂寺高人独来”中可以看出，松桂寺有圣水池塘，这和现华严寺遗址山泉是吻合的.而松林寺古往今来一直都是严重缺水，2014年7月，现任宜城市委书记李诗在民情走访时，了解到当地群众饮水难，后经湖北省地质局第八地质队地质专家地调、勘探、测绘认定：讴乐社区地层为古老的泥质页岩（厚度达到1000米以上）层、该地层基本不含水、属严重的缺水地区.在松林寺附近探测到的地下水量很小，通过打出深井采水，但每小时出水量也仅能达到近30吨.据此，可以确定楚国松桂寺是在现在华严寺遗址、 而不是在现在的松林寺.这在唐赵嘏〈〈重游楚国寺》“池塘风暖雁寻去，松桂寺高人独来”中也能得到验证.华严寺山泉在楚国时期就已存在，当时叫“松桂寺”，至明英宗睿皇帝朱祁镇正统八年（1443）,在松桂寺原址复建华严寺，故华严寺重建后，拟定名“楚华严寺” .从楚国松桂寺初建算起，距今已有2700余年历史，较佛教的“祖庭”洛阳白马寺（公元68年、暨东汉永平十一年建，为中国第一古刹，距今已有1900多年的历史）早800年；较我国历史上最早以华严经命名的寺院一一河南新密华严寺、建于隋开皇二年（公元582年）早1290余年，较华严宗祖庭西安华严寺早1400余年，是全国最早的佛教寺院和华严宗道场.较咸宁市通城县塘湖镇黄袍山来佛寺（兰若寺、建于公元前118-105年间，距今已有2100年历史）早600年.历史上松桂-华严寺香火延绵不断、几经兴衰，后由于战争等原因，寺院后被彻底损毁.近年来，随着中国经济持续升温，人类社会快速发展，人们有了放松身心、休闲养性，朝圣礼佛的需求，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业、区域经济平衡发展及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用.佛教文化在人类文化发展和进步中，具有不可估量的意义和作用，“不为白己求安乐，但愿众生得离苦”是大乘菩萨的行愿，也是佛教事业的宗旨精神.重建华严寺，恢复松桂、华严寺昔日荣光，既可充分体现我党宗教信仰白由的政策，满足广大信众的需求，促进地区社会和谐稳定和宗教文化事业健康发展，又能将特色旅游开发、地方经济发展和农民群众脱贫致富相结合，其社会效益和经济效益十分巨大.华严寺山泉地理位置得天独厚，凤凰山白然生态环境较好，环境清幽，气候宜人，是诚心礼佛净心、休闲养性、观光旅游的好去处 .重建华严寺将遵循顺应白然、合理布局、以绿色生态为根本、因地制宜的原则，把华严寺打造为“天人合一、人天感应”的佛门圣地 .华严寺山泉白楚国时就已存在、具有广泛的社会基础，可以争取和利用国家文化建设专项投资和民间资本、社会捐助，推进宜城文化旅游业发展，项目建成后不仅可使华严寺山泉资源得到最好的开发和利用，也能够为楚国寺院文化和华严宗佛教文化研究提供详实的资料， 对于加强对宜城楚都文化宣传和节假日休闲旅游，具有显著效益，因此该项目是可行的.2.3.22.3.2、休闲旅游市场2.32.3项目市场分析2.3.1、矿泉水市场人类需要矿物质，但本身不能制造矿物质，只有通过饮水、食物来获得，以维持正常的生理功能.如果这种获得关系失调，就会出现病态.补充矿物质，就能恢复健康.我们曾对我国有代表性的十几种矿泉水进行过动物抑瘤试验，结果发现这些矿泉水都有不同的抑瘤效果，一些流行病学的调查资料也说明矿泉水对促进肌体健康、 延年益寿确有很大作用.人的体重约50%-70%是水分.含水量随年龄、性别、肌肉发达程度以及体质情况而异.体内的水分主要与蛋白质、脂类或碳水化物相结合，形成胶体状态.人体总水量中约50%是细胞内液，其余50%为细胞外液包括细胞间液、血浆，维持着身体内环境水和电解质的平衡.矿泉水中的钾、钠、钙、镁是维持人体正常生理功能所必需的.重碳酸盐对促进胃肠道疾患的康复有良好的效果 .硫酸盐、氯化物能促进胃肠蠕动，能治疗便秘.偏硅酸有助于骨的钙化，促进生长发育.硅还能保护动脉结构的完整性，降低人类冠心病发病率.这都给该项目产品提供了极其良好的市场条件.华严寺矿泉水为偏硅酸及锯的重碳酸钙镁型低温热矿泉， 四季恒温30-30.5度，含有锌、锯、碘、钳、机等多种对人体健康有益的微量元素，日白然溢出量2400吨.1987年9月9日〈〈人民日报》头版公布该矿泉水为全国八大优势珍贵矿泉水之一， 为项目矿泉水生产提供了优质资源保证.从湖北的旅游状况来看，近年来国内旅游出现了迅速发展的趋势，旅游者数量成倍增长.2014年襄阳旅游总人数3357.3万人次，旅游总收入221.4亿元，同比增长增长22.4%.从宜城辖区内旅行社经营国内旅游和景点接待的情况看， 旅行社白组团人数初具规模，外出多日游的城市居民较多，而近途一日游的居民组团旅游却较少，大部分为白主旅游，据不完全统计，年旅游人数可达230万人次.仅就通过旅行社出游的情况来看，居民的出游较远目的地一般集中在沿海城市，如北京、上海、广州、青岛、大连等大都市，在外滞留时间也多在一周左右.大多数旅游者并不通过旅行社出游，旅游目的地一般为近距离旅游景点，出行周期随节假日变化较大，消费重点主要集中在饮食、娱乐等方面，把握住这部分旅游者是激活本地旅游市场的关键.同时，宜城市是国内水果、蔬菜的重要集散地，每年都有大批来宜城市的客商，这也是我们的潜在客源 .近年来，宜城市旅游行业接待人次和营业收入稳步递增， 旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式为散客与团队并重，逗留天数为0.5—1天，旅游动机以休闲、娱乐、朝圣、度假、观光、考察等为主.从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会.2015年^一黄金周期间湖北旅游总收入165.9亿元、接待游客3517.05万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择目标^省内市民在区内的消遣游览活动属于休闲市场的一部分， 将区内居民旅游消费截流于境内，在某种意义上可以起到等同于旅游创收的作用，因为它可以起到减少资金外流的作用，从而提高旅游经济效益.据不完全统计，宜城及周边县市本地客源能够占旅游者总量的 50%以上,本建议书超保守估值按零头30万计算、年总人次达15万人,这在宜城旅游市场中占一定的比重，作为一日游的客源市场潜力很大.第三章项目建设内容及规模3.1建设内容及规模华严寺山泉综合利用与旅游一体化开发项目建设拟分两期进行，项目区整体外形轮廓像个“如意”.一期改扩建华严寺矿泉水厂工程；二期重建华严寺寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建华严寺圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程.3.1.1一期工程一期改扩建华严寺矿泉水厂工程，具体内容和涉及的情况：（一）、向宜城市国土资源局申请华严寺矿泉水采矿权（10年）有偿使用，向河北圃缘餐饮管理有限公司申请受让32类水、饮品“一江”商标占股无偿使用；向原华严寺矿泉水厂主陈正明申请一次性受让华严寺矿泉水厂房、设备及宗地（要求属性国有） .（二） 、如果原华严寺矿泉水厂主陈正明一次性受让严寺矿泉水厂房、设备及宗地（要求属性国有）要价过高，则与宜城市国土资源局沟通不受让严寺矿泉水厂房、设备及宗地的情况下，申请华严寺矿泉水采矿权（10年）有偿使用，对原华严寺矿泉水厂主陈正明所做的水源保护设施给予适当补偿.（三） 、华严寺山泉综合利用与旅游一体化开发项目，既能体现我党宗教信仰白由的政策，促进地区社会和谐稳定和宗教文化事业健康发展，又能将特色旅游开发、地方经济发展和农民群众脱贫致富相结合，对加强宜城文化宣传等社会效益和经济效益十分显著，希望能够得到宜城市有关部门的大力支持.采矿权（10年）有偿使用可以考虑申请分期支付，申请分期支付的理由如下：（1） 、财政部、国土资源部〈〈关于深化探矿权采矿权有偿取得制度改革有关问题的通知》（财建:2006]694号）第四条规定：对以资金方式一次性缴纳探矿权、采矿权价款确有困难的，经探矿权、采矿权审批登记管理机关批准，可在探矿权、采矿权有效期内分期缴纳.其中探矿权价款最多可分 2年缴纳，第一年缴纳比例不应低于60%;采矿权价款最多可分10年缴纳，第一年缴纳比例不应低于20%.分期缴纳价款的探矿权、采矿权人应承担不低于同期银行贷款利率水平的资金占用费.（2） 、根据2014年7月9日国务院第54次常务会议“国务院关于修改部分行政法规的决定”对1998年2月12日国务院令第241号发布〈〈矿产资源开采登记管理办法》修订，修订后的新管理办法第十条规定：申请国家出资勘查并已经探明矿产地的采矿权的， 采矿权申请人除依照本办法第九条的规定缴纳采矿权使用费 （标准为每平方公里每年1000元）夕卜，还应当缴纳国家出资勘查形成的采矿权价款；采矿权价款按照国家有关规定，可以一次缴纳，也可以分期缴纳.（四）、考虑水源周边环境脏乱差，水源东侧上水头有一白流河渠朝北侧下水头流向，不妥善处理会对水源造成污染；水源南侧上水TOC\o"1-5"\h\z头有道路入村，道路入村后两侧有居民生活，居民生活和家畜养殖产生的粪便、垃圾会由上水头渗入水源周边，对水源造成污染 .一期工程在出村道路转弯处向东的白流河渠上新建一座桥梁， 再沿东侧田间道路扩宽硬化引路至下挡角接板（桥）黄（冲）公路，改建道路可以和政府申请纳入村村通工程； 改建道路后，在一期界限位置用素土筑堤，防止水源上水头居民生活和家畜养殖产生的粪便、 垃圾会渗入水源周边；白新建桥梁北侧起对白流渠沟槽两侧进行砌筑，上面加盖钢筋混凝土盖板，使白流渠在项目控制区范围内变成暗渠通过；再对水源保护池周边进行垫土平整，然后进行绿化美化处理，满足饮用矿泉水水源地保护标准要求.（五）、改扩建原华严寺山泉饮用矿泉水厂，总占地面积设计约40000平米、其中厂房占地面积设计约15000平米，生产工艺和设备路径基本如下：原水经原水泵进入机械过滤器，通过机械过滤器后进入活性炭过滤器，再进入5um精密过滤器和1um保安过滤器，然后通过中控超滤装置进入臭氧杀菌机和无菌水箱，经纯水泵再进入紫外线杀菌机，通过紫外线杀菌机后流出饮用矿泉水^（详见饮用矿泉水工艺流程图）

焯水厘水聚 机MUI谑蓦饮用矿泉水臭机买尚机焯水厘水聚 机MUI谑蓦饮用矿泉水卜i=~4lifej'1—荣外线杀尚器蝴水聚 专曲好中空也就装苴 废木博放点根据市场需求，结合生产情况、改建厂资金、原辅材料供应等各种因素，本项目建设年产天然矿泉水系列产品 20万吨（日用原水中空也就装苴 废木博放点1200吨），其中：桶装水12万吨、瓶装水8万吨.3.1.2二期工程二期重建华严寺寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建华严寺圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程，具体内容和涉及的情况：（一）、向宜城市宗教局申请批复重建华严寺；向板桥店镇申请华严寺遗址保护区内9户居民搬迁；居民搬迁补偿参考板桥店镇现行标准：建筑950元/平米、院落34000元/亩、设施搬运费酌情补偿，搬迁补偿款一次性发放.（二）、华严寺遗址保护区内居民搬迁后，根据重建华严寺用地

的属性属于宗教公益用地，向宜城市政府及国土资源局申请土地划拨出让.（三）、华严寺重建选址在关档北凤凰山上，建筑面积 30550平米，主要建筑物包括：牌坊、山门、接待处、公测、僧舍、罗汉堂、普光明殿、钟楼、鼓楼、弥陀殿、药师殿、大雄宝殿、祖帅殿、方丈室、藏经阁、观音殿、地藏殿、佛祖殿、文殊殿、普贤殿及院落围墙、配套设施、绿化、装修等.（详见：重建华严寺殿堂规划布局图）（四）、华严寺遗址保护区居民搬迁后，将原民居改建成华严寺住宿区，改扩建面积5000平米，供香客宋玉锦鲤钓场、华严寺圣水温泉客人购物、饮食、居住使用.（五）、华严寺圣水温泉选址在水源保护池西下水头北侧合适距离处，建筑面积15625平米，主要建筑物包括：接待处、消毒池、中心温泉、儿童戏水池、景观瀑布、鱼疗池、特色汤屋、服务中心、设备机房及院落围墙、配套设施、绿化、装修等.建设时依据实地情况考虑是否按佛教先沐浴净身再进入寺院上香的礼制规划布局 .（详见：华严寺圣水温泉规划布局图）除华严寺重建和圣水温泉工程，还要建凤凰坛、规划建筑面积3850平米，天王殿、规划建筑面积2360平米，松桂苑、规划建筑面积4568平米，楼台、规划建筑面积825平米.（六）、宋玉锦鲤钓场选址在水源保护池西下水头南侧合适距离处，锦鲤钓场的设计源白宋玉的〈〈钓赋》，宋玉所推崇的尧舜汤禹之钓：“以贤圣对竿，道德为纶，仁义为钓，禄利为饵，四海为池，万民为鱼.”究其用意，是劝谏襄王，要任用圣贤之人，修明白身道德，施仁用义，兴利除害，为万民设想，以国家为事，具有统一四海的宏伟志向，重振楚国大业.这篇赋无论其艺术，还是其思想性，都可以算得上宋玉赋的上乘之作.传说中在楚国东南有一座凤凰山，山上有一只神鸟叫凤凰，一年妖魔乌龙连降三个月雨，楚国成了水乡泽国，水灾使百姓无法生活，楚国君设坛祭日，火凤凰前去除魔，最终燃烧了白己和乌龙同时化为灰烬，天地间重现光明，水乡泽国遍地锦鲤，楚国成了富饶之邦 .楚国百姓为了纪念凤凰，在凤凰山上修了一座火凤凰坛.锦鲤是凤凰浴火重生的恩赐，有“水中活宝石”和“会游泳的艺术品”美称，食杂物、性温和、易饲养，对水温适应性强、生活于5-30C环境，最佳生长水温21-27C.可观赏和食用，入药能治疾病，有开脾健胃、利尿消肿、止咳镇喘及发乳滋补之功效；肉可治疗门静脉肝硬化、慢性肾炎、咳嗽哮喘、产妇缺奶、女月经血崩等症；血可治口眼歪斜；胆汁能治赤眼痛肿和耳炎化脓.锦鲤有“锦绣前程、鲤跃龙门”的寓意，钓得锦鲤者可高升中举.宋玉锦鲤钓场规划建筑面积8835平米，主要建筑物包括：锦鲤池、钓位、宋玉〈〈钓赋》景观墙、采光棚及院落围墙、配套设施、绿化、装修等.

（详见：宋玉锦鲤钓场规划布局图）3.2建筑结构、基础设施与环保消防3.2.1建筑结构该项目采用仿古式建筑和现代建筑模式相结合的模式，建筑物地面、墙体、屋顶、门窗要达到仿古式建筑物理防范的性能，达到安全、环保、节能、便于维护、节约成本、满足使用功能的要求^墙地面主结构采用钢筋混凝土结构、寺院建筑用古饰木装修，屋

顶采用钢代木结构、屋顶要保温、隔热.所用材料要符合国家节能环保标准要求.3.2.2基础设施由于项目区规划建设范围较大，基础设施投入占景区的总投资额比重较高，前期建设规划必须将基础设施投入考虑周全 .首先要解决的是旅游道路基础设施和旅游配套设施建设，从而带活项目区资源价值升值，用资源撬动资本运作，提高投资收益回报.、道路基础设施旅游道路设施规划主要是对外交通、游步道、停车场建设等：①规划围绕景区的环线车行道，联系各主要景点，并兼顾车行和人行，引导游人游览旅游区，为旅游区建设、管理提供便利的交通运输条件.②游步道充分体现生态发展原则，保护环境和景观，力求交通步道尽显景区的景观特色.主步行道指主要游览人行道，要求能够通达景区内的所有设施和景点，营造一个流畅的绿色通道系统，步行道纵坡宜小于15%的路段，路面铺设宜采用石板、卵石、砾石或木栈道修筑.③规划1-2个停车场，设置100个车位.绿地系统从生态系统的连续性、开放性和多样性的特点来确定绿化规划的原则，建立点、线、面结合的绿化系统，形成人、建筑、白然形态相依，文脉相通，相互交融的景区绿化系统.①生态保育和植树造林兼顾，保持植被的多样性，因地制宜地对现有植被进行调整改造，形成完整的植物生态系统和景观富于变化的植物群落体系.②严格尊重植物的生态要求，采用乡土植物品种，充分利用现有的野生植物品种，形成可白然演替和可持续的生态系统③恢复楚国松桂寺松树和桂花树种植林带，为旅游者提供丰富的空间体验.④在绿地布局上，讲求以成片的植被景观为基础，以小片的种植为点缀，并考虑季相、林相的变化，注重与色叶林的协调与搭配，使四季有不同的植被观赏景观，以形成优美的观赏林 .（3）水、电、电讯、空调配套设施依据国家相关规定及规范（给水排水工程构筑物结构设计规范GB50069-2002、城市工程管线综合规划规范GB50289-98、风景名胜区规划规范GB50298-1999）标准，确定给排水、电讯、空调、管线综合布局.给水范围为整个规划区内的生产区、餐饮住宿区、办公场所、厕所等等需水单位.①给水水源由景区水源地建供水管线供给.②供水管线主要沿主要道路边缘布管.③根据建筑群体规划布局，消防用水与生活供水管道相结合，在供水管道上设置室外消火栓 .120米设置一个室外消火栓.根据具体情况，也可直接采用天然水（经初步净化后建蓄水池）作为消防和灌溉与绿化用水.④配水管道除在管道交叉口处设置闸门以外，在接户管和消火栓等处亦需设置给水闸门 .排水系统系统采用“因地制宜、就近分散排放”的原则，旅游区内雨水、污水实行分流排放.①雨水工程规划原则是就近排入白然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深.雨水管渠沿规划道路铺设，收集雨水排入水体.由于汉江流域雨水量大，故管径也大，为减少管道埋深，可以采用盖板边沟，以减少管道埋深 .②污水排放根据具体情况采取了分块布管、分散处理、就近排放的污水规划方案，分别设置小型生活污水净化装置，污水净化后分别就近排入水体或用于景观灌溉用水和农业综合利用.③污水管道一般采用混凝土管，雨水干管DN600，支管DN300-400，雨水管道的设计重现期为1年，生活污水管为DN400.污水管道结合地形沿规划道路敷设， 靠重力白流排放，受地形限制不能靠重力白流排放的污水， 设置污水提升泵站排入污水管，管道需设置检查井，除在管道交叉、变径、变坡等处设置检查井以外，在管道直线段亦需设置检查井.电力系统以景区主干道为主线引入供电线，并配置总开关和分段控制开关，景区内供电电缆采用地下敷设，可敷设在道路人行道下或路旁绿地内.路灯和广场照明，采用专线供电、分段控制，必要时，可设置室外箱式变电所，路灯线路采用套管埋地敷设，采用手动和时间控制两种方式，按照不同的照明种类、用途分别控制 .通讯系统各景区采用交接箱、主干市话线用电缆管道，配支线用市话电缆直埋地下.旅游区内通信线路采用全塑通讯电缆，穿厚壁难燃PVC管埋地暗敷.空调系统通风主要是满足生产区产品特殊性及防霉防虫要求， 通风机选用DZ-13NO7B低噪声管道式轴流通风机，风口选用单层百叶回风口均匀分布在房间内，风管为0.75mm厚镀锌钢板制风管，控制采用集中电动、手动控制.空调机组选用水冷螺杆冷水机组，空调末端选用卡式四向风机盘管.冷冻水为开式机械循环，冷水机组产生的冷冻水由冷冻水泵送入建筑物内的水管路，调节分配进入各个房间内的空调末端，冷冻回水回流入冷水机组，每个房间内风机盘管的水量通过房间内的温控器控制调节.管线综合布局按有关规定和当地情况，当各种管线交叉碰撞时，设计和施工必须遵守以下避让原则： ①管径小的让管径大的；②压力管让白流管；③可弯曲的让不可弯曲的或难弯曲的；④施工工程量小的让工程量大的；⑤电源线与电话线交叉时，电源线在下 .3.2.3环境保障本项目严格执行国家最新“三废”排放标准，在生产过程中会产生少量生活废水，无灰尘、废渣和噪声，废水来源于矿泉水厂冲瓶废水及设备清洗和温泉生产生活废水，工程设计中采取了有效的治理防范措施，且这些废水没受到严重污染、可直接排放，对周边环境没不会产生影响，工程施工过程将对环境带来一定的影响.3.2.2.1、噪音影响分析及应采取的措施施工期主要噪音为施工高噪音、机械运行所产生的空气动力性噪音和机械噪音，以及交通运输车辆的汽车噪声.其对周围环境的不利采取的环保措施：(1)本着从保护人民群众身心健康出发，在施工期间所用施工机械采用具有除尘、消声、隔音处理及减振装置的设备，禁止噪音超标机械进入施工现场.同时合理安排施工进度时间，加强对施工场地的监督管理，对高噪音设备应采取相应的限时作业，避免施工噪声对周围环境敏感点的影响，尽量不在夜间进行施工.优先选择性能良好的高效低噪施工设备.日常应注意对施工设备的维修保养，使各种施工机械保持良好的运行状态，以减少噪声的产生.为保护施工人员的健康，应合理安排施工人员的作业时间、作业方式，减少接触高噪音的时间，对距离噪音源较近的人员，除采取必要的个人保护措施外，应适当缩短劳动作业时间.合理疏导进入施工区的车辆，减少汽车回车时的鸣笛噪音.施工期各种机械对声环境的影响见下表主要施工机械对声环境的影响 单位：分贝距离(米)1550100200300400混凝土搅拌机817165595552振捣机74645852一一电锯827266605653卡车827266605653由上表可见，使用推混凝土搅拌机、电锯和卡车时对声环境影响较大，昼间超标范围约300m,夜间超标范围大于400m.其它机械昼间使用时超标范围约200m，夜间使用时超标范围也大于400m.本建设项目用地沿线主要活动人群以村民为主， 因此施工期间应适当控制施工时间，尽量不在休息时间作业，村民集中区域范围夜间(23:00—6:00)严禁使用大型施工机械.3.2.2.2、施工期对环境的其他影响及应采取的措施建设施工中由于大量土方、石料的运输、水泥和沙石的拌和，会产生大量尘土飞扬，加之施工机械燃烧的柴、汽油所产生的废气会给周围空气环境造成不利影响.污染物主要有一氧化碳、氮氧化物、总悬浮颗粒物等.采取措施：施工机械必须采用除尘装置，严格加强管理.水泥和沙石混合料应在集中厂站搅拌，搅拌场站应设在当地主导风向的下风向，距敏感点不宜小于300m.石灰、粉媒灰等粉状材料的运输和堆放应有遮盖，其混合料有条件时应集中拌合，防止污染大气环境.建议在道路施工路段，可适当使用撒水车洒水以减少施工的降尘量，以保证空气质量不因施工而显著降低.3.2.2.3、弃土、弃渣、生产污水的影响及应采取的措施工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气， 造成局部地区水和空气污染.施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，以及工程拆迁产生的废弃建筑渣料、废弃木材、塑料、金属、生活垃圾等固体废弃物等，都会对空气环境质量和局部地区的水环境产生明显影响.但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将随着工程施工的完成而消除.在施工过程中因挖方填土、借土弃土、场地平整，施工队伍入场等因素将会造成地表植被破坏，恶化生物栖息环境，增加水土流失，同时产生部分弃土、弃渣、生产污水，若对此处理不当，将会影响周围的白然风貌.采取的措施：施工场地周围应按规定设置隔离护栏，机具、材料应摆放整齐，建筑垃圾随产随清，施工期间废水、泥浆不得流出场外侵漫其它区域合堵塞管道.运输车辆的车轮不得带泥行驶，以防污染路面.至于有毒有害废弃物，应严格按照有关规定处置.3.2.4消防技术防范工程本着“预防为主、防消结合”的方针，采用先进的防火技术，以保障生产安全.根据〈〈建筑设计防火规范》规定，公共建筑按二级耐火等级设计.各类建筑内部采用非燃体材料装饰，符合国家标准〈〈建筑内部装修防火规范》GB50222的相关规定.各防火分区采用防火门、防火卷帘分离.同时设立消防联动系统，包括：防排烟系统、电动防火卷帘和防火门、应急照明和电源控制、专用通讯和广播系统、火灾灭火报警系统.消防给水及灭火设施包括：消防水池、室外消火栓、室内消火栓、干粉灭火器.本项目一次性灭火时间设计为2小时，用水量设计为288吨，室外建一座300m3消防水池，室内消防给水采用低压（不小于10米水柱）给水系统.在消防控制室按程序统一控制消防栓及白动喷水或气体灭火系统等.每个防火分区应至少设置一个手动火灾报警按钮，确保从防火区内任何位置到邻近的火灾报警按钮距离不大于30cm，手动火灾报警按钮设置有明显标志，距地高度宜在1.3-1.5米，消防设施和器材定期检验、维修，确保消防设施和器材的完好有效.第四章市场运宣策略4.1矿泉水厂投资控制4.1.1矿泉水（松桂古桂花酒坊）厂房设备控制指标一期改扩建原华严寺山泉饮用矿泉水厂，总占地面积设计约40000平米，厂房占地面积设计约15000平米、其中利用原来厂房6000平米、后期根据生产需要扩建厂房9000平米.（详见平面布置控制指标表））丁与指标名称单位数量备注1厂区总占地面积m2400002建构筑物占地m2150653堆场操作场占地m25004道路占地面积m250005厂区绿化面积m260006厂区围墙m740正向钢栏7建筑系数%37.668利用系数%66.419绿化系数%15生产工艺基本如下：原水经机械过滤器、活性炭过滤器，进入5um精密过滤器、1um保安过滤器、中控超滤装置，再进入臭氧杀菌机、紫外线杀菌机，产出饮用矿泉水.原华严寺矿泉水厂旧设备，

能矿泉水生产指标要求的进行改造利用，不能满足矿泉水生产指标要求的进行淘汰更换.（详见主要设备控制表））丁与名称规格单位数量备 注1制瓶设备套1.1烘料箱台21.2混料机台21.3注塑成型机台21.4三段式电热箱台21.5吹瓶机台21.6空压机11.7空瓶运输机套21.8瓶模套82水处理设备2.1机械过滤器套12.2活性炭过滤器套12.3精密过滤器5叩套12.4精密过滤器1叩套12.5中空超滤装置套12.6氧化混合塔套1

2.7泉水输送泵台2.8铁芯过滤器套3灌装设备套3.1洗灌封一体机台33.2输瓶机台33.3帖标机台33.4喷射打印机台33.5装箱机台34制盖生产线条15检验、化验设备套14.1.2矿泉水厂投入总资金及效益情况矿泉水厂总投资为1200.00万元，其中建设投资为809.78万元，流动资金为390.22万元.项目建设内容包括工艺设备、基础土建、配套设施、各种管道和线路工程等.工艺设备购置费按现行市场价格和设备生产厂或代理商的供货价格估算；基础土建工程费按当地建筑同类结构建筑物造价估算；安装工程费按〈〈轻工业工程设计概算编制办法》计取；工程建设其他费用包括建设单位管理费、培训费、试车费、勘察设计费、基本预备费等，各项费用估算如下：（a）建设单位管理费按工程费用2%计取、（b）培训费按每人500元20人计算、（c）试车费按15万元计取、（d）勘察设计费按国家规定1.86%计取、（e）基本预备费按工程费用与其他费用之和的 10%计取.（详见投入总资金及效益情况控制表） 单位：万元）丁与项目或费用名称金额）丁与项目或费用名称金额1工程投入总资金1200.007建设投资估算809.782流动资金总额390.228新增设备购置安装费443.153平■均年销售收入25184.009新建建筑工程费270.804年产生利润总额6873.5210基本预备费44.155上缴国家税款4709.4111工程建设其他费用27.586平均年税后利润2164.1112其它投资24.104.1.2.1财务核算中基础数据的确定（1）、产能与产成品的数字关系桶装水：1吨水=264.20gal=53桶（5gal）,12万吨水=636万桶瓶装水：1吨水=100万ml,为方便计算、将350ml/瓶和500ml/瓶的两种规格产品包装计量综合按425ml/瓶计，1吨水=2353瓶、8万吨水=18824万瓶（425ml/瓶）.（2） 出厂价格5gal桶装水为10元/桶；350ml瓶装水为0.80元/瓶、500ml/瓶装水为1.20元/瓶；（3） 销售收入与生产及运输成本桶装水：12万吨水=636万桶（5gal）,12万吨水总销售收入6360万元，其中生产成本3元/桶、运输成本3元/桶，生产及运输总成本3816万元.瓶装水：8万吨水=18824万瓶（425ml/瓶），为方便计算、将350ml/瓶和500ml/瓶的两种规格产品销售价格综合按 1.00元/瓶计，8万吨水总销售价格为18824万元，其中生产成本15.9元/箱（24瓶）、运输成本2.5元/箱（24瓶），生产及运输总成本14494.48万元.（4）税金及税后利润矿泉水加工增值税税率为17%,年销售总收入25184.00万元，应上缴增值税4281.28万兀.城建税、教育费附加税分别为增值税税额的7%、3%,应上缴城市建设维护税、教育费附加税 428.13万元.企业所得税按实际情况另外计取（暂不考虑）.平均年税后利润（暂未考虑企业所得税）为2164.11万元.4.1.2.2计算期与生产负荷矿泉水厂生产计算期为16年，其中建设期限近1年，生产期限15年，投产后第一年生产负荷为60%、第二年为70%,第三年为80%、第四年为90%、第五年起为100%，以后均为满负荷生产.4.1.3、投资收益与结论投资收益按投产后第一年生产负荷 60%计算，当年利润总值能到到1298.47万元，可以收回矿泉水厂总投资（1200.00万元）.项目建成投产后，各项经济指标均较好，借贷偿还期和投资回收期较短.目前低价位、薄利润成为矿泉水行业特点，虽然也有一定的风险，但综合上述情况，本项目在财务上是可行的.4.2矿泉水市场运营策略4.2.1行业环境无论是矿泉水还是纯净水市场发展都离不开一个大的社会环境,桶装水市场主要竞争障碍有三个方面：、国产“桶装水抽检不合格”的新闻时常见诸报端，最突出的是菌落总数、酵母菌、霉菌等微生物指标超标严重，曾被众多专家誉为“最安全健康的饮水”却遭遇信任危机，桶装水是不是已经到该退出江湖的时候了？长期以来全国各地桶装水市场抽检合格率一直徘徊在60%左右，原因何在？北京桶装水销售协会给出了答案，有一个现象在全国普遍存在，桶装水市场正规水站仅占 50%-60%、40%-50%是白己灌装水的黑水站.有些厂家为了提高企业产品市场占有率，甚至不主动打假、默许黑水站白己灌装的桶装水假冒白己品牌.2013年05月5月，北京桶装水销售协会就曾因农夫山泉桶装水抽检不合格，建议北京市场下架农夫山泉桶装水，农夫山泉桶装水退出了北京市场.、为什么在科学上早有定论断对人体健康没有益处的纯净水仍然有着巨大的市场空间呢？这与地方税收和政府保护等因素有关，一旦失去了政府保护会很快从市场上消失.南京宁水饮用水有限公司曾占南京60%桶装水市场，2014年9月15日决定解散，作为地方桶装水巨头为何火速退出？公司办公室人士解释说， 选择退出的主要原因是，由于人工费用、生产成本大幅提升，纯净水市场占比严重下滑，由于利润太薄，企业陷入了窘境.、近年来，净水设备在国内的普及率很高，无锡的使用率已经达到15%,居于全国前列，这意味着净水设备“新水源”正在改变市民的饮水方式.在无锡市纯净水协会一项调查中，受访者中选择饮用白来水的市民占到了68%,多数市民表示白来水各项指数都能达标的话，还是白来水好，方便实惠.2014年11月18日，乐百氏发布公告，宣布因净水设备普及率高、桶装水市场占有率下降退出无锡桶装水市场.市场的消费是瓶装水产业发展的直接源动力，消费者对提高生活品质的要求非常迫切，由消费升级带动瓶装水产品升级，我国瓶装水市场从无到有、从小到大，其发展速度令西方同业者感到震惊，其原因有以下几个方面：、庞大的消费人口基数是我国瓶装水消费市场的最大潜力，以矿泉水为例，我国的人均年消费矿泉水仅有1.5升、是世界上矿泉水消费量最低的国家之一，相当于意大利人均消费水平的1%,若人均消费增加1升，矿泉水产量将比目前增加三分之二，矿泉水消费市场将继续扩大.、人们生活观念的转化，促进了瓶装水、特别是矿泉水消费，含量丰富成为人们首选饮品之一，符合人们追求纯净、有益健康的饮水要求，矿泉水以其白身品质的优越性，必然会在饮品行业中占据重要地位.、我国很多品牌的瓶装水，价格长期在2元以下的区间徘徊，甚至有些产品有越做越低的趋势，这种企业将低价作为占领市场份额的手段，令业内人士对此现象一直表示担忧.长远来说对提高产品品质和树立企业核心竞争力是没有好处的.目前我国瓶装水经过前些年的快速发展，已经形成了十大品牌：农夫山泉（成立于1996年，系养生堂旗下控股公司，中国驰名商标,十大饮用水品牌）、娃哈哈（创建于1987年，全球第五食品饮料生产企业，中国驰名商标，行业著名品牌）、康师傅（始于1958年，国际大型饮食企业，两大控股股东为顶新控股有限公司和日本三洋食品株式会社，行业著名品牌）、恒大冰泉（创建于2013年，中国驰名商标，行业著名品牌，也是中国矿泉水第一次出口全球企业 ）、乐百氏（创办于1989年,全国的大型食品饮料企业，全国驰名商标，法国达能集团旗下企业）、益力-依云（创建于1966年，世界500强，欧洲三大食品集团之一，法国达能集团旗下企业）、景田百岁山（始建于1992年，中国最具影响力品牌之一，行业著名品牌）、怡宝（1985年成立，华润集团旗下企业，中国驰名商标，饮用纯净水国家标准的主要发起和起草单位之一）、昆仑山（是世界上海拔最高的矿泉水工厂，加多宝集团旗下企业，行业著名品牌）、5100西藏冰J1|（2005年10月成立，西藏中稷佳华公司旗下企业，中国驰名商标，国家地理标志产品保护品牌）.4.2.2产品定位华严寺矿泉是含偏硅酸、锯、漠、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型矿泉水，系1987年国家首批公布的八大优质天然矿泉水之一.那么我们就应该利用偏硅酸、锯、漠、氟、硒的重碳酸硫酸至钙镁型水质的特点，开发有特色矿泉水产品.目前我国市场上的矿泉水产品绝大部分是硅、锯、或锯硅复合型无汽矿泉水，含CO2气的矿泉水产品极少，开发含气CO2气的矿泉水应该能为我们的矿泉水产品市场带来我们都知道，可乐是由美国约翰•彭伯顿药剂师发明的，他期望创造出一种能提神、解乏、治头痛的药用混合饮料，起初”可卡可拉”（可乐）是不含气体的，1886年5月8日下午，一个酒鬼来到彭伯顿店里，要来一杯能治疗头痛可卡可拉，跌跌撞撞不小心把苏打水弄到了可卡可拉里，酒鬼喝了觉得特别好喝，这一次偶然意外，使可乐变成了碳酸饮料.人民喜欢喝可乐，是因为CO2气爽口、提神，但可乐中的糖分又会让人发胖.那有没有一种即有CO2气爽口、提神，有不会发胖的矿泉水饮料呢？有，在德国和很多西方国家，含 CO2气的气化水矿泉水占80%以上.也许有人会说不就是苏打水吗？这样理解也没有错、但也不完全正确，苏打水是碳酸氢钠的水溶液，可以天然形成或者用弱碱泡腾片、苏打泡腾片以及机器人工生成，市面上出售的苏打水大部分是在经过纯化的饮用水中压入二氧化碳，并添加甜味剂和香料的人工合成碳酸饮料.我们要开发的是天然苏打矿泉水，除含有碳酸氢钠外、还含有多种微量元素成分，因此也是上好的饮品，医学上也可外用消毒杀菌.目前世界上只有法、俄、德等少数国家出产这样天然苏打矿泉水，我国也有很少地区亦有产天然苏打矿泉水 .天然苏打矿泉水有以下基本特点：（a）、天然苏打矿泉水属于弱碱性水，可以天然形成，也可以通过机器或者用弱碱泡腾片、苏打泡腾片快速溶解而成.（b）、天然苏打矿泉水有利于养胃，因为苏打弱碱水能中和胃酸.（c）、天然苏打矿泉水有助于缓解消化不良和便秘症状.（d）、天然苏打矿泉水有抗氧化作用，有助于增进食欲、预防皮肤老化、美容养颜.4.2.3营销策略4.2.3.1桶装水营销策略桶装水市场具有一定的地域性，一般不宜超过 500公里服务半径，服务半径确定在300公里以内为最佳.（详见华严寺桶装矿泉水服务区域图）七威"邛，寸'州/SJ 厂'/4TOC\o"1-5"\h\z%■的J# , ■■ J L\ v ,■ ■1T：曙电# #＜群宜\V. 陆科h_ _'_u,d"jl 了 A\ \：jr 卞*f\?r厂*b .*%通过上图可以可出：以宜城市为圆心，服务半径确定在 300公里可以覆盖河南的南阳、信阳和湖北省襄阳、十堰、宜昌、荆门、荆州、随州孝感市9个地级市和潜江、仙桃、天门、神农架4个省直管市区和武汉市的东西湖、蔡甸、汉南3个区.从矿泉水厂到周边市区的地形和交通情况复杂，平原、山区、丘陵并存，为规避道路运输中可能发生的交通事故，运输采用服务外包较理想.终端送水站最好采取和当地物业公司合作的方式组建4.2.3.2瓶装水营销策略不知大家是否还记得农夫山泉“一分钱公益活动”， 2001年农夫山泉策划退出了“一分钱一个心愿、一份力量”支持北京申奥活动，其品牌知名度迅速提高.瓶装水可以公益营销与异业结盟的形式，在前面我们提到要向河北圃缘餐饮管理有限公司申请受让 32类水、饮品“一江”商标，“一江”瓶装水经营理念是“健康、环保”，可以和中华环保联合会、中国食品报、央视等单位和南水北调中线沿线城市环保、食药监部门、公共饮食场所合作，策划推出“同饮一江水”大型公益主题活动，以公益活动为营销手段可以以企业力量推动政治力量、以公益性推动商业性、快速提升了企业品牌影响力和美誉度 .异业结盟也不是拉郎配，要看双方是否有合理的合作理由和在双方互利基础，只有找到合适的切入点、使得双方的资源得以互补、各白获得相应的利益、这是结盟成功的基础.比如夏季防暑期可以和各地交通广播电台、汽车4S店、汽修厂、加油站、影院、商场等结盟合作，为消费者赠送瓶装矿泉水.（详见同饮一江水---南水北调中线公益活动路线图）

4.3旅游项目投资控制4.3.1旅游及配套设施建筑控制指标二期重建华严寺寺院、松桂苑、楼台、天王殿、凤凰坛工程，停车场和住宿区拆迁及改扩建工程，新建华严寺圣水温泉、新建宋玉锦鲤钓场工程.（详见旅游及配套设施建筑控制指标表） 单位：平米序号建筑名称建筑面积序号建筑名称建筑面积1华严寺重建305505凤凰坛33802华严寺圣水温泉156256天王殿15603宋玉锦鲤钓场88357松桂苑45684改建住宿区50008楼台8254.3.2旅游及配套设施投入总资金及效益情况4.3.2.1建设投资估算旅游及配套设施总投资为15458.40万元，其中建筑工程投资为9683.80万元，设备购置费为3593.50万元，其他费用2181.10万元.项目建设内容包括主要构建物和配套给排水、供热、供电、道路、绿化等工程费用.本项目通用费的确定是按有关规定并结合实施单位实际情况而确定.建设单位管理费按直接费的0.8%计取，设计费用按投资的2%计取，工程监理、质监费按投资的3.8%计取，勘察、环保、技术服务按投资的3%计取，预备费按工程费用与其他费用之和的10%计取.(详见建设投资估算控制表) 单位：万元序号工程及费用建安工程费设备购置费其他费用合计一建筑工程9683.803593.5013277.301基础构建物9157.003522.5010679.502泵房、拉运水车1.6021.0022.603消防池、蓄水湖144.00144.004变配电室3.2010.0013.205锅炉房(4T)8.0040.0048.00

6道路及停车场336.00336.007供排水管线24.0024.008供电线路10.0010.00二其他费用2181.102181.101建设单位管理费68.0068.002勘察、环保设计服务费246.10246.103工程监理、质监费187.00187.004办公及生活家具购置费60.0060.0三预备费1300.001300.00四建设期利息320.00320.00五总投资9683.803593.502181.1015458.40占总投资比例62.6%23.2%14.2%100%4.3.2.2投入总资金及效益情况旅游及配套设施项目总投资为15485.4万元，按15年计算经营收入、年均经营收入可达13706.14万元，年均经营总成本5482.46万元，年均经营税收904.61万元、其中年均增值税为822.37万元,寺院旅游为公益事业、暂不计企业所得税，年均企业税后利润为

7319.07万元.(详见本项目的主要经济指标汇控制表)序号项目名称单位数量备注1项目总投资万元15458.42其中：预备费万元1300建设期利息万元3203其他费用万元2181.14预备费、利息和其他费用万元3801.1费息金占总投资的比例%24.585中长期借款万元11657.36经营收入万元13706.1年平均7经营税费万元904.1年平均8总成本费用万元5482.46年平均9利润总额万元8223.68年平均10增值税万元822.37年平均11税后利润万元7319.07年平均12投资回收期税后年7.11含建设期5年税刖年6.88含建设期5年4.3.2.3财务核算中基础数据的确定、人均消费与年接待人数根据宜城市旅游市场条件及资源特点，旅游食宿、朝圣礼佛、温泉沐浴、雅趣垂钓项目人均消费按200元计算.本案预测年为1-5年为建设期；6-10年为投产期，初始年旅游接待人次按本建议书超保守估值按零头30万计算、到访率按60%、游客年增长率按25%计算；11-15年为投产期，游客年增长率按15%计算；15-20年为投产期，游客年增长率按5%计算.（详见年接待人数预测控制表）年份土K率设期投产期25%游客人数（万人）18.0022.5028.1336.1645.20年份土K率数11121314151617181920投产期15%投产期5%游客人数（万人）51.9859.7868.7579.0690.9295.47100.24105.25110.51116.04（2）销售收入与经营成本人均消费按200元计算，投产期首年销售收入最低、为3600万元，投产期末年销售收入最高、为23200万元，投产期（15年）平均年销售收入为13706.14万元.根据寺院维护和旅游业（酒店）成本构成指数，年运营成本约占年销售收入的40%,经营费用占销售收入的20%-30%、管理费用占销售收入的8%-10%左右.其中：工资占10%-15%、燃料费占2%-4%、水电费占8%-10%、低值易耗品摊销占0.1%-0.2%、物料消耗占的2%-4%、招待费占0.5%-0.8%、电话费占0.5%-2%、宣传广告费占3%-5%左右.投产期首年运营成本为1440万元，投产期末年运营成本为9280万元，投产期（15年）平均年运营成本收入为5482.46万元.（3）税金及税后利润旅游（酒店）业增值税税率为6%,年销售总收入13706.14万元，应上缴增值税822.37万元.城建税、教育费附加税分别为增值税税额的7%、3%,应上缴城市建设维护税、教育费附加税82.24万元.寺院属于宗教公益事业、企业所得税按实际情况免计征（暂不考虑） .平均年税后利润（暂未考虑企业所得税）为7319.07万元.4.3.3投资收益与结论投资回收期（含5年建设期）税后为7.11年，可以判定投资回收指标均较好，借贷偿还期和投资回收期较短.综合上述情况，本项目在财务上是可行的.4.4旅游项目市场运营策略4.4.1项目定位（1）、国内外的旅游产业发展经验证明，寺院、温泉、垂钓旅游是一种重复性、成瘾性、本地性消费很强的休闲旅游和健康养生业态.本项目力求做到二次消费、反复消费情况普遍，多次消费的关键因素在于产品能否给予消费者永恒的价值和不断追求的惊喜与感动；（2）、本项目既能突出宜城楚国文化，又要做到多种文化兼容并蓄、巧妙融合.区别于临近地区（大洪山西游记公园、古隆中凤凰温泉）大型水乐园式的温泉项目，本项目推崇净身礼佛、静态休闲养为主基调，同时辅以楚国祭天、楚寺佛教、风赐锦鲤文化元素.4.4.2客源市场、一级客源市场：车程1小时范围内市场，包括临近的襄阳、荆门、随州市的一部分，约占总客源的70%,此为本项目最重要的本地市场和基础市场.、二级客源市场：车程1—2小时范围内，主要包括河南安阳、信阳和湖北省内大部分地区等，约占总客源的 20%.;、机会市场：其他省市及国际客商来宜城商务、旅游形成的市场，约占10%.4.4.3运营战略、礼佛养生：以礼佛养生、休闲旅游为主的产品，强调健康养生.、楚都文化：以楚国文化为为主的产品，如松桂苑、楚都华严寺、凤凰坛、宋玉锦鲤钓场等，制造文化话题性引起关注 .、事件营销：每年全国各地都有各种各样的活动，可以把活动操作成吸引游客的重要事件，如华严寺法会、凤凰坛祭天都可以成为重要的营销手段.、宣传赛事：如举办宋玉楚辞赛事，宣传楚国松桂寺是我国最早的寺院等扩大项目影响，迅速提高项目知名度；、丰富产品：丰富服务产品