江阴黄山湖项目最佳价值论证报告

1、PAGE 爱地时代 地产顾问 黄山湖项目最佳价值论证报告PAGE PAGE 目 录江阴黄山湖项目最佳价值论证报告目 录1. 论证分析结论2. 论证分析前提条件 2.11. 技技术控制制指标2.2. 出售价价格确定定2.3. 租售方方案确定定2.4. 成本费费用计算算依据2.5. 资金计计划安排排2.6. 特别说说明2.7. 规划方方案分析析依据3. 规划划布局一一（方案案一2层层独立式式+2层双联）3.1. 经济技技术指标标3.2. 收入估估算3.3. 成本费费用依据据3.4. 项目盈盈利分析析3.5. 成本构构成分析析3.6. 财务评评价基本本结论3.7. 综合分分析4. 规划划布局二二4.

2、1. 方案二二（2层层独立式式+3层层联排）： 4.1.11. 经济济技术指指标4.1.22. 收收入估算算4.1.33. 成成本费用用依据4.1.44. 项项目盈利利分析4.1.55. 成成本构成成分析4.1.66. 财财务评价价基本结结论4.1.77. 综综合分析析4.2. 方案三三（2.5层独独立式+3层联联排）4.2.11. 经经济技术术指标4.2.22. 收入入估算4.2.33. 成成本费用用依据4.2.44. 项项目盈利利分析4.2.55. 成成本构成成分析4.2.66. 财财务评价价基本结结论4.2.77. 综综合分析析4.3. 方案四四（2.5层独独立式+4.55叠加式式） 4

3、.33.1. 经济济技术指指标4.3.22. 财务务评价基基本结论论4.3.33. 综合合分析4.4. 三种方方案对比比分析5. 规划划布局三三5.1. 方案五五：2.5层独独立式+联排+4.55层叠加加5.1.11. 经济济技术指指标5.1.22. 收收入估算算5.1.33. 成成本费用用依据5.1.44. 项项目盈利利分析5.1.55. 成成本构成成分析5.1.66. 财财务评价价基本结结论5.1.77. 综综合分析析5.2. 方案六六：2.5层独独立式+3层联联排5.2.11. 经经济技术术指标5.2.22. 财财务评价价基本结结论5.2.33. 综综合分析析5.3. 两种方方案对比比分

4、析 6. 规划划布局四四6.1. 经济技技术指标标6.2. 财务评评价基本本结论6.3. 综合分分析7. 附表表7.1. 方案一一成本及及盈利测测算7.2. 方案二二成本及及盈利测测算7.3. 方案三三成本及及盈利测测算7.4. 方案四四成本及及盈利测测算7.5. 方案五五成本及及盈利测测算（方方案七）7.6. 方案六六成本及及盈利测测算（方方案八）前言我我们的论论证思路路到目前为止止，易道道出的设设计方案案，从总总图的规规划布局局上看，实实际上有有四种布布局，即即有四种种方案，在在每种现现有方案案的基础础上，可可在不改改变规划划布局的的相对空空间关系系上，进进行物业业类型的的替换、重重组，每

5、每种方案案可衍生生出若干干种细分分方案。本本价值论论证报告告，将采采取二层层对比关关系，对对方案进进行详细细的分析析和对比比，寻求求最佳方方案。首先是基于于每一种种方案，在在规划布布局、空空间关系系相对不不变的情情况下，进进行不同同物业类类型的替替换，寻寻求每一一种规划划方案中中相对较较优的物物业类型型组合。其次是对四四种规划划、四种种空间关关系中各各自最优优方案的的对比，寻寻求最佳佳的规划划布局、相相对空间间关系。最后综合上上述两个个层面的的对比分分析，寻寻求最佳佳综合结结论，指指导项目目的规划划设计与与建筑设设计。1. 论证证分析结结论最佳价值论论证以项项目评价价及市场场定位为为基础背背景

6、，结结合易道道设计公公司在前前一阶段段提供的的几个规规划方案案，对相相关财务务数据进进行科学学的调查查、搜集集、整理理和测算算，从经经济价值值角度为为本项目目指出最最适合的的开发及及销售方方案，为为项目前前期决策策作参考考。根据目目前规划划方案，可可供选择择的四种种规划布布局：规划布局一一 规划划布局二二规划布局三三 规划划布局四四此次价值最最佳论证证结论的的财务指指标数据据及各方方案的优优缺点如如下：物业类型容积率开发成本销售收入开发利润品 牌优/劣势规划一方案一独立式+双双拼 0.28108777.0441550003762.71品牌形象高高；资金回笼快快；方案报批顺顺利。盈利能力相相对较

7、小小；地块价值没没最大利利用。 规划二方案二2层独立式式+联排排0.38115866.7551954006868.78品牌形象较较好；资金回笼较较快；方案报批顺顺利；盈利能力比比方案一一强。地块价值没没最大利利用。方案三2.5层独独立式+联排 0.39116677.244200477.57267.62盈利能力较较强；品牌形象尚尚可；资金回笼较较快；方案报批顺顺利。地块价值没没最大利利用。方案四2.5层独独立式+叠加0.48122922.14210833.57621.23盈利能力较较强；资金回笼较较快；方案报批顺顺利；品牌价值较较低，形形象弱。地块价值没没最大利利用。规划三方案五2.5层独独立式

8、+联排+叠加0.51125444.088229400.59123.22盈利能力很很强；方案实现用用地价值值最大化化。品牌价值低低，形象象弱；报批存在难难度。方案六2.5层独独立式+联排0.42119666.222219322.58749.03盈利能力很很强；品牌形象尚尚可。方案实现用用地价值值不是最最大化；报批存在难难度。规划四方案七2.5层独独立式+联排+叠加0.51125444.088229400.59123.22盈利能力很很强；方案实现用用地价值值最大化化。品牌价值较较低，形形象弱；报批存在难难度。方案八2.5层独独立式+联排0.42119666.222219322.58749.03盈利

9、能力很很强；报批难度相相对较弱弱；品牌形象尚尚可。方案实现用用地价值值不是最最大化。规划布局局一：由于盈利能能力明显显低于其其它方案案，故首首先放弃弃此方案案。规划布局局二：由上表可看看出，在在规划布布局、相相对空间间关系不不变的前前提下，改改变不同同物业类类型的组组合，相相对盈利利变化是是：方案三比方方案二多多获利3398.84万万元方案四比方方案三多多获利3353.61万万元方案四比方方案二多多获利7752.45万万元相对获获利最大大差距约约是总获获利的十十分之一一，应该该说获利利的相对对变化不不算大。在三种种方案中中，方案案二和方方案三的的品牌形形象的差差距相对对较小，方方案四比比方案三

10、三的品牌牌形象差差距较大大，方案案四的品品牌形象象明显比比较方案案三的品品牌形象象低。规划布局三三：由上表可看看出，在在规划布布局、相相对空间间关系不不变的前前提下，改改变不同同物业类类型的组组合，相相对盈利利变化是是：方案五比方方案六多多获利3374万万元由于方方案五比比方案六六的产品品线明显显拉得较较宽，使使项目的的品牌形形象受到到较厅影响响，方案案五的品品牌形象象明显比比方案六六的品牌牌形象弱弱。方案五五是典型型的利润润最大化化，同时时品牌形形象也显显得较低低，难以以兼顾品品牌与利利润。规划布局四四：规划四只是是在规划划三基础础上进行行规划调调整，以以便于报报批顺利利，故在在经济测测算上

11、，方方案七与与方案八八分别与与方案五五和方案案六相同同。规划划布局四四的优点点是在地地块利用用上兼顾顾了最大大化开发发土地价价值及报报批难度度的矛盾盾，是比比较理想想的规划划布局。综合结论论：除规划划一之外外，其它它方案都都具备较较强的经经济盈利利能力，都都具备经经济可行行性，且且收益都都高于目目前市场场房地产产的平均均获利能能力。从规划划方案的的对比看看，规划划四是最佳佳方案，在地块利用上兼顾了最大化开发土地价值及报批难度的矛盾。从产品品组合利利润价值值最大化化来看，方方案五和和方案七七能利润润最大化化，但是是产品线线过长，项项目品牌牌价值相相对较弱弱。方案八八开发利利润87749万万元，比

12、比方案七七少3774万元元，但是是品牌价价值相对对较大，是是能兼顾顾开发利利润和品品牌价值值的理想想方案。综合以上分分析，综综合考虑虑项目品品牌、企企业品牌牌与利润润的均衡衡关系，建建议发展展商选取取规划布布局四的的方案八八，该方方案是能能兼顾开开发利润润和品牌牌价值的的理想方方案。2. 论证证分析前前提条件件2.1. 项目用用地技术术控制指指标项目总总占地面面积3994399平米；容积率率无明确确规定；要求西西侧退红红线111米，北北侧和东东北侧可可争取到到退红线线11米米左右。2.2. 销售价格格确定根据前面的的项目目评价与与市场定定位报告告及易易道设计计公司的的四个规规划方案案对于项项目

13、定位位思想的的落实程程度的不不同，我我们预测测项目的的销售价价格为： 独立式式别墅：145500元元/平米米双拼别别墅：1115000元/平米联排别别墅：1100000元/平米叠加式式别墅：70000元/平米2.3. 租售方方案确定定根据目前发发展商比比较明确确的意向向，纯别别墅用地地内的别别墅全部部用于出出售，以以换取资资金的回回笼，实实现短时时间内的的资金效效益最大大化。2.4. 成本费费用依据据土地费费用按照照开发商商提供的的数据进进行计算算；前期费费用按照照发展商商提供的的数据计计算；建安费费用按照照发展商商提供的的数据计计算；基础设设施费用用按照发发展商提提供的数数据计算算；销售费费

14、用按照照发展商商提供的的数据计计算；销售税税金按照照发展商商提供的的数据计计算；财务费费用按照照发展商商提供的的数据计计算。2.5. 资金计计划安排排发展商资金金实力雄雄厚，资资金供应应有保障障，为项项目规划划设计、施施工、营营销推广广等方面面的顺利利实施提提供了保保证。同同时为了了规避开开发风险险，除自自有资金金以外，还还将考虑虑一定比比例的银银行贷款款。整个个项目开开发资金金将来自自于三种种途径：自有资资金、银银行贷款款、预售售房款。2.6. 特别说说明由于酒店用用地内的的四栋别别墅属于于酒店用用地面积积范围，故故酒店用用地内的的三栋大大别墅和和一栋特特大别墅墅，其建建筑面积积、成本本费用

15、、销销售收入入等都不不计算在在内，项项目价值值论证只只针对于于纯项目目用地内内的建筑筑。2.7. 规划方方案分析析依据项目用用地与周周边环境境空间关关系分析析黄山湖黄山湖大桥噪音干扰视线干扰视线干扰噪音干扰景观资源景观资源民居视线干扰噪音干扰黄山湖步行道公园路山前路酒店噪音干扰视线干扰项目地地块价值值分析高价值地块高价值地块酒店较大弹性高价值地块低价值地块低价值地块低价值地块根据易道设设计公司司按照项项目定位位思想执执行落实实到设计计图纸上上的四个个方案，我们以经济投资测算为基础，综合品牌价值、政府手续等进行详细的多方面、多角度的分析，进行最佳论证，从而分析出项目最佳的发展方向，最终确定项目的

16、总体规划思路，使易道设计公司有一个明确的方向。3. 规划划布局一一物业形态：双拼+独立式式别墅易道规划方方案一3.1. 经济技技术指标标户型户数单体面积（）户型建筑面面积别墅153505250大别墅54502250企业会所45002000双拼别墅62501500独立式建筑筑面积9500总建筑面积积110000容积率0. 2883.2. 收入估估算独立式式别墅按按145500元元/平米米计算，销销售收入入是133775万元；双拼别别墅按1115000元/平米计计算，销销售收入入是17725万万元；销售总总收入是是15500万元元；具体计算过过程见附附表一。3.3. 成本费费用估算算3.3.11.

17、 土地地费用用地出出让金559166万元；出让金金契税2236.64万万元；土地费费用总计计61552.664万元元。3.3.22. 前期期费用规划及及景观设设计费按按照合同同额计算算，为1168万万元；建筑单单体设计计费用预预估2220万元元；勘察费费按照44元/平平米计算算，建筑筑面积1110000平米米，则费费用为44.4万万元；图纸审审查费按按照1.32元元/平米米计算，建建筑面积积110000平平米，则则费用为为1.445万元元；场地平平整费按按照200元/平平米计算算，规划划占地面面积3994399平米，则则费用为为78.88万万元；公共基基础设施施配套公公摊按照照1500元/平平

18、米计算算，建筑筑面积1110000平米米，则费费用为1165万万元；人防费费用按照照52元元/平米米计算，建建筑面积积110000平平米，则则费用为为57.2万元元；墙改费费按照88元/平平米计算算，建筑筑面积1110000平米米，则费费用为88.8万万元；前期费用总总计7003.773万元元。3.3.33. 基础础设施费费供水费费按照330元/平米计计算，建建筑面积积110000平平米，则则费用为为33万万元；供电费费按照1100元元/平米米计算，建建筑面积积110000平平米，则则费用为为1100万元；雨污水水接口费费按照115元/平米计计算，建建筑面积积110000平平米，则则费用为为1

19、6.5万元元；雨污水水管道施施工费按按照100元/平平米计算算，建筑筑面积1110000平米米，则费费用为111万元元；城管占占道费110万元元；环境景景观费用用（包括括道路基基础设施施、园艺艺景观、绿绿化小品品）按照照3000元/平平米计算算，根据据项目的的规划方方案，初初步测算算项目的的建筑覆覆盖率约约为30%，则绿绿化率按按照700%计算算，总占占地面积积394439平平米，则则费用为为8288.222万元；伐树费费用1万万元；基础设施费费总计110099.72万元。3.3.44. 建安安费用双拼别别墅按照照12000元/平米计计算，双双拼别墅墅建筑面面积15500平平米，则则费用为为1

20、800万元；独立式式别墅（别别墅、大大别墅、企企业会所所）按照照12000元/平米计计算，独独立式别别墅建筑筑面积995000平米，则则费用为为11440万元元；设备费费用包括括中央空空调，弱弱电、智智能化系系统两大大项目，项项目考虑虑只对独独立式别别墅配置置中央空空调，弱弱电、智智能化系系统则两两种物业业形态都都配置。中中央空调调费按照照3500元/平平米计算算，弱电电、智能能化系统统按照660元/平米计计算，则则设备费费用为3398.5万元元；工程管管理费（包包括监理理费、招招投标费费、质监监费）按按照299.5元元/平米米计算，则则费用为为32.45万万元；地下室室费用按按照20000元

21、元/平米米计算，预预估地下下室面积积为24400平平米，双双拼别墅墅不考虑虑地下室室，则费费用为4480万万元；建安费用总总计22230.95万万元。3.3.55. 销售售费用销售费用包包括广告告费、展展销费用用和销售售管理费费，广告告费和展展销费用用按照销销售收入入的1%计算，销销售管理理费按照照2600万元的的固定数数值计算算，则费费用为5570万万元。3.3.66. 财务务费用财务费用主主要是从从资金角角度进行行考虑，预预计项目目贷款额额为30000万万元，贷贷款时间间为1年年，利息息是7%，则费费用为2210万万元。3.3.77. 销销售税金金按照销售收收入的55.555%计算算，则费

22、费用为8860.25万万元。以上7大项项目构成成项目的的总成本本，总成成本费用用是1117377.299万元。3.4. 项目盈盈利分析析从项目成本本及盈利利预算来来看，项项目开发发成本为为108877.04万万元，在在预期售售价情况况下，项项目开发发利润为为37662.771万元元（未扣扣企业所所得税），成成本利润润率为334.559%，项项目盈利利能力一一般。注：企业所所得税可可通过合合理的避避税手段段实施避避税方案案，故在在此不直直接扣除除。3.5. 项目成成本构成成分析从项目成本本构成分分析来看看，主要要成本为为建安费费用、土土地费用用、基础础设施费费用、销销售税金金等。各各费用构构成比

23、例例为：从成本本构成比比例来看看，土地地费用占占52.40，高于于市场上上正常的的土地成成本，市市场上一一般土地地成本为为30-40%左右，说说明项目目的土地地价格相相对较高高；建安费费用占总总成本的的19，低于于行业正正常成本本构成比比例，说说明建安安费用已已压缩得得很低；销售税税金的比比例为77.3%，属于于正常范范畴；基础设设施费用用相对较较高，占占去了88.6%。3.6. 财务评评价的基基本结论论从项目财务务分析来来看，各各项财务务指标如如下：项目开开发成本本：1008777.044万元； 项目销销售收入入：15500万元元； 开发利利润：337622.711万元； 成本利利润率：34

24、.59%。 3.7. 综合分分析3.7.11. 产品品与品牌牌分析方案一的最最大特点点是容积积率较低低，仅有有0.228，低低容积率率是别墅墅物业的的第一特特征，较较低的容容积率保保证了项项目作为为别墅物物业的纯纯粹性。项目的物业业形态为为独立式式别墅和和双拼别别墅，真真正实现现了项目目的定位位思想，即即“江阴最最高档次次，与上上海、杭杭州别墅墅品质相相比肩”的定位位。项目用地面面积不足足4万平平米，属属于中小小规模楼楼盘，就就物业形形态而言言，项目目适合做做“小而精精”的楼盘盘，而不不适合做做“大而杂杂”的楼盘盘。项目目的物业业形态是是独立式式别墅和和双拼别别墅，其其产品差差异比较较小，产产

25、品线相相对集中中，就产产品线宽宽度而言言，本方方案是项项目的最最佳选择择。高档次物业业，非常常纯粹的的别墅，实实现了很很好的项项目品牌牌形象，为为开发商商进入房房地产领领域打出出了高品品质的品品牌形象象，奠定定开发商商高品质质物业的的品牌基基础，使使开发商商一定程程度上进进入了品品牌发展展商的行行列。3.7.22. 规划划方案分分析结合项目地地块与周周边环境境的空间间关系分分析和地地块价值值分析看看，地块块南边的的用地，本本来是价价值比较较高的地地块，但但却只建建设一栋栋小洋房房，这是是对地块块资源的的浪费。我我们认为为，此规规划方案案并未实实现地块块价值利利用的最最大化。我们认为此并不是最佳

26、规划方案。地块块价值未充分利用部分地块块价值未充分利用部分3.7.33. 政府府手续分分析从项目用地地与酒店店用地的的软划分分看（图图中的红红色线条条标示），项项目用地地与酒店店用地划划分界线线明显，项项目用地地与酒店店用地的的划分十十分明朗朗、清晰晰，在方方案的报报批，取取得政府府的通过过等政府府手续方方面，工工作相应应比较容容易，应应该不会会有太大大波折，项项目报批批可顺利利通过。3.7.44. 盈利利及资本本运营分分析从经济效益益看，项项目的成成本利润润率为334.559%，高高出一般般的房地地产开发发水平。开开发利润润为37762.71万万元，具具备一定定的盈利利能力，表明方案具备经济

27、可行性。政府手续的的顺利通通过，可可以使项项目获得得更快的的开工时时间，项项目进度度较快，从从而使资资金回笼笼快，资资金周转转容易，项项目实现现较快收收益。综合分析结结论具有极高的的品牌形形象，很很好地树树立项目目品牌和和开发商商品牌；规划方案未未能实现现用地价价值最大大化，对对用地资资源存在在一定程程度的浪浪费；政府报批工工作将会会比较顺顺利；盈利能力尚尚可，具具备经济济可行性性；投资回收快快，资本本运营容容易，风风险较小小。4. 规划划布局二二4.1. 方案二二：2层独立立式别墅墅+3层联联排别墅墅 易道规划方方案二4.1.11. 经济技技术指标标户型户数单体面积（）户型建筑面面积别墅19

28、3506650大别墅34501350企业会所45002000联排别墅182805040独立式建筑筑面积100000总建筑面积积150400容积率0. 3884.1.22. 收入入估算独立式式别墅按按145500元元/平米米算，销销售收入入是1445000万元；联排别别墅按1100000元/平米算算，销售售收入是是50440万元元；销售总总收入是是195540万万元；具体计算过过程见附附表二。4.1.33. 成本本费用估估算成本费用估估算方法法参照方方案一。4.1.44. 项项目盈利利分析从项目成本本及盈利利预算来来看，项项目开发发成本为为115586.75万万元，在在预期售售价情况况下，项项目

29、开发发利润为为68668.778万元元（未扣扣企业所所得税），成成本利润润率为559.228%，项项目盈利利能力较较强，项项目比较较乐观。注：企业所所得税可可通过合合理的避避税手段段实施避避税方案案，故在在此不直直接扣除除。4.1.55. 项项目成本本构成分分析从项目成本本构成分分析来看看，主要要成本为为建安费费用、土土地费用用、基础础设施费费用、销销售税金金等。各各费用构构成比例例为：从成本本构成比比例来看看，土地地费用占占48.66，高高于市场场上正常常的土地地成本，市市场上一一般土地地成本为为30-40%左右，说说明项目目的土地地价格相相对偏高高；建安费费用占总总成本的的22，较低于行行

30、业正常常成本构构成比例例，说明明建安费费用已压压缩得很很低，建建安费用用可调整整的空间间不大；销售税税金的比比例为88.6%，属于于正常范范畴；基础设设施费用用的比例例为8%，属于于正常范范围。 4.1.66. 财财务评价价的基本本结论从项目财务务分析来来看，各各项财务务指标如如下：项目开开发成本本：115586.75万万元； 项目销销售收入入：1995400万元； 开发利利润：668688.788万元； 成本利利润率：59.28%； 4.1.77. 综合合分析4.1.77.1. 产品品与品牌牌分析本方案较大大特点是是容积率率0.338，容容积率较较低，与与上海、杭杭州等高高品质别别墅的容容积

31、率相相当。从从别墅市市场的一一般行情情看，00.388的容积积率属于于别墅市市场中比比较恰当当的建筑筑密度，既既能保证证销售面面积，实实现销售售利润，又又能较好好地实现现项目的的品牌和和开发商商的品牌牌，是兼兼顾盈利利能力与与品牌的的较好的的结合点点。项目的产品品形态为为独立式式别墅和和联排别别墅，较较好地实实现了项项目的定定位思想想，即“江阴最最高档次次，与上上海、杭杭州别墅墅品质相相比肩”的定位位。项目用地面面积不足足4万平平米，属属于中小小规模楼楼盘，就就产品形形态而言言，项目目适合做做“小而精精”的楼盘盘，而不不适合做做“大而杂杂”的楼盘盘。项目目的物业业形态是是独立式式别墅和和联排别

32、别墅，其其产品差差异比较较小，产产品跨度度不大，产产品线比比较集中中，就产产品线宽宽度而言言，是项项目比较较适当的的选择。相对较高档档次物业业，比较较纯粹的的别墅，较较好地实实现了项项目品牌牌形象，为为开发商商进入房房地产领领域奠定定了较好好的企业业品牌形形象。4.1.77.2. 规划划方案分分析结合项目地地块与周周边环境境的空间间关系分分析和地地块价值值分析看看，地块块南边的的用地，本本来是价价值比较较高的地地块，但但却只建建设一栋栋小洋房房，这同同样是对对地块资资源的浪浪费。我我们认为为，此规规划方案案同样未未实现地地块价值值利用的的最大化化。我们们认为此此并不是是最佳规规划方案案。地块价

33、值未充分利用的部分地块价值未充分利用的部分4.1.77.3. 政府府手续分分析从项目用地地与酒店店用地的的软划分分看（图图中的红红色线条条标示），项项目用地地与酒店店用地划划分界线线十分明明朗、清清晰，在在方案的的报批，取取得政府府的通过过等政府府手续方方面，工工作相应应比较容容易，应应该不会会遇到太太大的阻阻力，项项目报批批可顺利利通过。4.1.77.4. 盈利利及资本本运营分分析从经济效益益看，项项目的成成本利润润率为663.557%，高出出一般的的房地产产开发水水平。项项目的开开发利润润为68868.78万万元，具具备较高高的盈利利能力，表表明项目目可实现现较大的的利润，获获得丰厚厚的回

34、报报。政府手续的的顺利通通过，可可以使项项目的整体工工作进展展顺利，能能够尽快快开工，项项目进度度较快，从从而使资资金回收收快，资资金周转转容易，减减轻资金金压力和和资金运运营的困困难，项项目实现现较快、较较大的收收益。综合分析结结论具有较好的的品牌形形象，能能兼顾利利润与品品牌；规划方案未未能实现现用地价价值最大大化，对对用地资资源存在在一定程程度的浪浪费；政府报批工工作将会会比较顺顺利；具有较高的的盈利能能力，经经济回报报较丰厚厚；投资回收快快，资本本运营容容易，风风险较小小。4.2. 方案三三：2.55层独立立式别墅墅+3层层联排别别墅 与方案二空空间关系系相同，仅仅是独立立式别墅墅由2

35、层层增加22.5层方案三基本本上以方方案二的的规划设设计为蓝蓝本，不不同的只只是独立立式别墅墅由2层层增加至至2.55层，以以此来增增加容积积率，实实现提升升经济盈盈利能力力的目的的。4.2.11. 经济济技术指指标方案三比方方案二可可增加3350平平米的独独立式别别墅面积积，联排排别墅面面积保持持不变，故故经济技技术指标标为：户型户型建筑面面积独立式建筑筑面积103500联排别墅面面积5040总建筑面积积153900容积率0. 3994.2.22. 收入入估算独立式式别墅按按145500元元/平米米算，销销售收入入是1550077.500万元；联排别别墅按1100000元/平米算算，销售售收

36、入是是50440万元元；销售总总收入是是200047.50万万元；具体计算过过程见附附表三。4.2.33. 成本本费用估估算成本费用估估算方法法参照方方案一。4.2.44. 项项目盈利利分析从项目成本本及盈利利预算来来看，项项目开发发成本为为116667.24万万元，在在预期售售价情况况下，项项目开发发利润为为72667.662万元元（未扣扣企业所所得税），成成本利润润率为662.229%，项目目盈利能能力较强强，项目目比较乐乐观。注：企业所所得税可可通过合合理的避避税手段段实施避避税方案案，故在在此不直直接扣除除。4.2.55. 项目目成本构构成分析析从项目成本本构成分分析来看看，主要要成本

37、为为建安费费用、土土地费用用、基础础设施费费用、销销售税金金等。各各费用构构成比例例为：从成本本构成比比例来看看，土地地费用占占48.1，高高于市场场上正常常的土地地成本，说说明项目目的土地地价格相相对偏高高；建安费费用占总总成本的的22，较低低于行业业正常成成本构成成比例，说说明建安安费用已已压缩得得很低，建建安费用用可松动动的空间间非常有有限；销售税税金的比比例为88.7%，属于于正常范范畴；基础设设施费用用的比例例为8%，属于于正常范范围。 4.2.66. 财财务评价价的基本本结论从项目财务务分析来来看，各各项财务务指标如如下：项目开开发成本本：116667.24万万元； 项目销销售收入

38、入：2000477.500万元； 开发利利润：772677.622万元； 成本利利润率：62.29%； 4.2.77. 综合合分析4.2.77.1. 产品品与品牌牌分析本方案的容容积率00.4，与与上海、杭杭州等高高品质别别墅的容容积率大大体相当当。从别别墅市场场的一般般行情看看，0.4的容积积率属于于别墅市市场比较较恰当的的密度，既既能保证证销售面面积，实实现销售售利润，又又能较好好地实现现项目的的品牌和和开发商商的品牌牌，是兼兼顾盈利利能力与与品牌的的比较可可行的结结合点。项目的产品品形态为为独立式式别墅和和联排别别墅，较较好地实实现了项项目的定定位思想想，但独独立式别别墅为22.5层层，

39、与22层的独独立式别别墅已有有较大的的区别，项项目的物物业形象象受到一一定的影影响，对对于对别别墅认识识较深的的客户来来说，22.5层层的别墅墅显得不不再纯粹粹。项目用地面面积不足足4万平平米，属属于中小小规模楼楼盘，就就产品形形态而言言，项目目适合做做“小而精精”的楼盘盘，而不不适合做做“大而杂杂”的楼盘盘。项目目的物业业形态是是独立式式别墅和和联排别别墅，其其产品跨跨度不大大，产品品线比较较集中，就就产品线线宽度而而言，是是项目比比较适当当的选择择。项目的产品品形态虽虽然比较较集中，但但2.55层的别别墅对项项目形象象具有一一定的影影响，相相对前两两种方案案，项目目的品牌牌形象较较低，品品

40、牌价值值较小。4.2.77.2. 规划划方案分分析结合项目地地块与周周边环境境的空间间关系分分析和地地块价值值分析看看，地块块南边的的用地，本本来是价价值比较较高的地地块，但但却只建建设一栋栋小洋房房，这同同样是对对地块资资源的浪浪费。我我们认为为，此规规划方案案同样未未实现地地块价值值利用的的最大化化。我们们认为此此并不是是最佳规规划方案案。4.2.77.3. 政府府手续分分析从项目用地地与酒店店用地的的软划分分看（图图中的红红色线条条标示），项项目用地地与酒店店用地划划分界线线十分明明朗、清清晰，在在方案的的报批，取取得政府府的通过过等政府府手续方方面，工工作相应应比较容容易，应应该不会会

41、遇到太太大的阻阻力，项项目报批批可顺利利通过。4.2.77.4. 盈利利及资本本运营分分析从经济效益益看，项项目的成成本利润润率为662.29%，远高高于一般般房地产产开发水水平。项项目的开开发利润润为72267.62万元元，具备备很高的的盈利能能力，表表明项目目可实现现较大的的利润，获获得丰厚厚的回报报。政府手续的的顺利通通过，可可以使项项目的整整体工作作顺利进进行，能能够尽快快开工，项项目进度度较快，从从而使资资金回收收快，资资金周转转容易，减减轻资金金压力和和资金运运营的困困难，项项目实现现较快、较较大的收收益。综合分析结结论品牌形象尚尚可，尚能兼顾顾利润与与品牌；规划方案未未能实现现用

42、地价价值最大大化，对对用地资资源存在在一定程程度的浪浪费；政府报批工工作将会会比较顺顺利；具有较高的的盈利能能力，经经济回报报较丰厚厚；投资回收快快，资本本运营容容易，风风险较小小。4.3. 方案四四：2.5层独独立式别别墅+44.5层层叠加式式别墅保持方案二二的空间间关系不不变，独独立式别别墅由22层增至至2.55层，联联排别墅墅替换为为叠加式式别墅4.3.11. 经经济技术术指标方案四与方方案三独独立式别别墅面积积保持不不变，联联排别墅墅面积替替换为叠叠加式别别墅，故故经济技技术指标标为：户型户型建筑面面积独立式建筑筑面积103500叠加式别墅墅面积8680总建筑面积积190300容积率0

43、. 488收入估算参照方案三三的方法法成本费用估估算估算过程参参照方案案一项目成本构构成分析析（略）4.3.22. 项目目盈利分分析在预期售价价情况下下，从项项目财务务分析来来看，各各项财务务指标如如下：项目开开发成本本：122292.14万万元； 项目销销售收入入：2110833.500万元； 开发利利润：776211.23万元元； 成本利利润率：62.00%； 参照房地产产开发的的一般盈盈利水平平，项目目盈利能能力较强强，项目目比较乐乐观。4.3.33. 综合合分析与方案三相相比，项项目的盈盈利水平平有所增增加，但但由于方方案的物物业类型型的跨度度增大，产产品线宽宽度变宽宽，对于于项目的的

44、整体品品牌有较较大影响响，品牌牌形象较较低。其余方面参参照方案案三。综合分析结结论品牌形象较较弱，品牌价价值相对对较低；规划方案未未能实现现用地价价值最大大化，对对用地资资源存在在一定程程度的浪浪费；政府报批工工作将会会比较顺顺利；具有较高的的盈利能能力，经经济回报报较丰厚厚；投资回收快快，资本本运营容容易，风风险较小小。4.4. 三种方方案对比比分析规划方案二二中三种种物业类类型的相相对比较较：物业类型容积率开发成本销售收入开发利润品 牌优势劣势方案二联排+2层层独立式式0.38115866.7551954006868.78品牌形象较较好；资金回笼较较快；方案报批顺顺利；风险较小。盈利能力比

45、比方案一一强；地块价值没没最大利利用；方案三联排+2.5层独独立式0.39116677.244200477.57267.62盈利能力较较强；品牌形象尚尚可；资金回笼较较快；方案报批顺顺利；风险较小。地块价值没没最大利利用；方案四2.5层独独立式+叠加0.48122922.14210833.57621.23盈利能力较较强；资金回笼较较快；方案报批顺顺利；风险较小。品牌价值较较低，形形象弱；地块价值没没最大利利用；由上表可看看出，在在规划布布局、相相对空间间关系不不变的前前提下，改改变不同同物业类类型的组组合，相相对盈利利变化是是：方案三比方方案二多多获利3398.84万万元方案四比方方案三多多获

46、利3353.61万万元方案四比方方案二多多获利7752.45万万元相对获获利最大大差距约约是总获获利的十十分之一一，应该该说获得得得的相相对变化化不算大大。在三种种方案中中，方案案二和方方案三的的品牌形形象的差差距相对对较小，方方案四比比方案三三的品牌牌形象差差距较大大，方案案四的品品牌形象象明显比比较方案案三的品品牌形象象低。综合利利润的相相对变化化和品牌牌形象的的相对变变化，我我们认为为，本三三个方案案中，方方案三较较好地兼兼顾了品品牌与利利润两者者的关系系，是比比较理想想的选择择。5. 规划划布局三三5.1. 方案五五： 2.55层独立立式别墅墅+3层层联排别别墅 +4.55层叠加加式别

47、墅墅 本规划方案案规划时时是按照照4.55层叠加加式别墅墅+3层层联排别别墅+22层独立立式别墅墅来进行行规划的的，如果果项目按按照4.5层叠叠加式别别墅+33层联排排别墅+2.55层独立立式别墅墅来进行行规划，则则总建筑筑面积还还能再增增加。经经过我们们对项目目方案的的反复推推敲，认认为总建建筑面积积增至2202000平米米是能够够实现的的。5.1.11. 项项目的经经济指标标户型户型建筑面面积联排别墅面面积560独立式建筑筑面积118000叠加式别墅墅面积7840总建筑面积积202000容积率0. 5115.1.22. 收入入估算独立式式别墅按按145500元元/平米米算，销销售收入入是1

48、78922.5万万元；联排别别墅按1100000元/平米算算，销售售收入是是5600万元；叠加式式别墅按按70000元/平米计计，销售售收入是是54888万元元；销售总总收入是是229940.5万元元；具体计算过过程见附附表四。5.1.33. 成本本费用估估算成本费用估估算方法法参照方方案一。5.1.44. 项项目盈利利分析从项目成本本及盈利利预算来来看，项项目开发发成本为为125544.08万万元，在在预期售售价情况况下，项项目开发发利润为为91233.222万元（未未扣企业业所得税税），成成本利润润率为772.773%，项目目盈利能能力很强强，经济济回报非非常丰厚厚。注：企业所所得税可可通

49、过合合理的避避税手段段实施避避税方案案，故在在此不直直接扣除除。5.1.55. 项项目成本本构成分分析从项目成本本构成分分析来看看，主要要成本为为建安费费用、土土地费用用、基础础设施费费用、销销售税金金等。各各费用构构成比例例为：从成本本构成比比例来看看，土地地费用占占44.4，与一一般市场场的平均均水平相相当，说说明项目目的土地地价格属属于市场场普遍行行情之内内；建安费费用占总总成本的的25，较较低于行行业正常常成本构构成比例例，说明明建安费费用已压压缩得较较低，可调调整的余余地不大大；销售税税金的比比例为99.3%，属于于正常范范畴；基础设设施费用用的比例例为7.9%，属属于正常常范围。

50、5.1.66. 财财务评价价的基本本结论从项目财务务分析来来看，各各项财务务指标如如下：项目开开发成本本：125544.08万万元； 项目销销售收入入：2229400.5万万元； 开发利利润：991233.222万元； 成本利利润率：72.773%； 5.1.77. 综合合分析5.1.77.1. 产品品与品牌牌分析方案四的容容积率00.511，已远高高于别墅墅物业的的一般市市场行情情0.44左右的的范围，容容积率明明显偏高高。项目的产品品形态为为独立式式别墅、联排别墅和叠加别墅，特别是700平米的超大型别墅与叠加式别墅组合在不超过4万平米的项目用地内，产品形态的跨度很大，产品线过宽，项目已难以

51、称之为别墅。品牌价值较低，不再是别墅社区的形象。5.1.77.2. 规划划方案分分析结合前面的的项目地地块与周周边环境境的空间间关系分分析和地地块价值值分析看看，项目目规划方方案真正正做到了了使地块块价值发发挥到最最大，使使好的地地块都实实现了可可销售面面积，且且由于规规划形态态的变化化，使土土地的利利用率增增加，从从而增加加项目的的容积率率，提高高经济效效益。5.1.77.3. 政府府手续分分析从项目用地地与酒店店用地的的软划分分看（图图中的红红色线条条标示），项项目用地地与酒店店用地划划虽然分界界线十分分明朗、清清晰，但但地块南南端位置置向东伸伸入酒店店用地，而而中部靠靠近北边边的位置置，则是是酒店用用地伸入入项目用用地，划划分线曲曲折，对对于方案案的报批批，取得得政府的的许可等等方面，存存在较大大的难度度，需做做较多的的说服工工作，有有可能对对工作的的进度产产生较大大的延误误。5.1.77.4. 盈利利及资本本运营分