拟开发项目调研报告书

1、PAGE PAGE 26德阳、雅安安拟开发发项目调调研报告告书 刘 刚刚 二二0一一一年三月月六号目录：一、目 录录2二、调研目目地33三、城市概概述33四、商圈概概述44五、拟定项项目选址址图77六、拟定路路段商业业分析88七、德阳商商业市场场汇总111八、拟定路路段地下下及路面面情况简简述112九、拟定项项目SWWOT分分析13十、雅安城城市调研研117一、调研目目地本次德阳之之行的调调研目地地就是通通过收集集一手资资料与数数据，研研究拟定定项目的的可开展展性。为为公司在在德阳建建设“地下空空间项目目”提供一一定的理理论和数数据支持持。为了了实现本本次调研研的目地地，我将将本次调调研分五五

2、个部份份，即：城市概概述、商商圈概述述、拟定定路段商商业情况况简述、拟拟定路段段地下管管网及路路面情况况简述、拟拟定项目目SWOOT分析析。二、 城市市概述德阳19883年建建市。今今辖旌阳阳区、广广汉市、什什邡市、绵绵竹市、中中江县、罗罗江县，幅幅员面积积59554平方方公里，人人口3882万。220077年，全全市实现现地区生生产总值值6488.4亿亿元，农农民人均均纯收入入45440元，城城镇居民民人均可可支配收收入1115855元。德阳市位于于四川成成都平原原东北，东东跨龙泉泉山入川川中盆地地。德阳阳距省会会成都558公里里，距双双流国际际机场440分钟钟车程，宝宝成、达达成铁路路，成

3、绵绵、成南南高速公公路、1108国国道贯穿穿境内，六六个县均均有高等等级公路路联接，乡乡乡通公公路，市市区到各各县形成成了半小小时经济济圈。德阳市为全全省建设设的九个个大城市市之一，建建成区面面积达到到30.6平方方公里 ，城镇镇人口332万。220033年，城城市建设设取得较较大进展展。文庙庙广场、青青衣江路路、庐山山路、黄黄河路大大桥、昆昆山街、旌旌湖东岸岸景观改改造等工工程完工工；市垃垃圾处理理场、市市污水处处理厂、沱沱江路、松松花江路路、岷山山路等工工程建设设加快。交交通、能能源、通通信等基基础设施施建设得得到加强强。广黄黄公路广广汉过境境段、德德茂公路路旌阳段段（含什什邡支线线）、德

4、德中公路路改造等等工程开开工。德德阳市城城市建设设奋斗目目标是：到 220055 年，初初步形成成大城市市的框架架，建成成区达到到现代工工业化山山水园林林城市的的基础设设施要求求，市区区人口达达到 440万，建建成区面面积达到到38平平方公里里；到220100年，完完善建成成大城市市的基础础设施，基基本达到到社会经经济协调调发展的的山水园园林城市市，市区区人口达达到500万，建建成区面面积达到到48平平方公里里；到220200年，基基本全面面建成以以成套装装备制造造业为基基础的现现代工业业化、有有浓郁历历史文化化传统的的山水园园林城市市。 在在具体实实施中，坚坚持以规规划为龙头，各项项建设树树

5、立精品品意识，强强化城市市管理，以以更高的的起点、超超前的思思维，务务实的态态度，不不断增强强中心城城市的辐辐射力、凝凝聚力和和拉动力力，把德德阳建成成一个宜宜生活、适适生产、便便投资的的现代工工业化的的山水园园林城市市。三、商圈概概述1、彩泉街街、下南南街、长长江西路路交汇的的这个十十字路口口，是德德阳市目目前最繁繁华的十十字路口口，它之之于德阳阳就像时时代广场场之于纽纽约。119977年这里里开业了了德阳第第一家大大型百货货公司“洋洋洋百盛盛”。119999年开业业了德阳阳第一家家西式快快餐店“德德克士”。目目前这里里还树立立起了德德阳第一一块超大大LEDD户外屏屏幕，就就在国际际商务大大

6、厦人民民商场临临街面的的上方。人人民商场场，它是是德阳第第一家大大型专门门超市，220011年秋天天开业，拥拥有上下下双向自自动扶梯梯的人民民商场，一一度人潮潮汹涌。 之后的爱家自选、麦当劳、国美电器、永乐电器越来越多的商业设施在德阳的第一次扎在了这个十字路口，这里的人流量、车流量也越来越大2003年随着文庙广场的落成，这里已然变成了德阳最为繁华、商业气息最浓郁的地区。经过2008年的四川大地震，德阳在重建家园中焕发出新的生机，城市建设也迈向新台阶。 十字路口周围的高层建筑获准大量崛起，下南街未来的地标“南华春天”现已开业。德阳第一条真正意义上的商业步行街，也将在新洋洋百货对面的“旌都银座”落

7、成后展开建设。而规划中的德阳第一座人行天桥，未来也将在这个人车流量巨大的黄金十字路口连通左右。实景图 实景图图 洋洋洋百盛盛商场实实景图 德阳人人民商场场实景图图2、西街、东东街、北北街及上上南街这这个十字字路口的的商业氛氛围日趋趋旺盛，与与彩泉街街、下南南街、长长江西路路交汇的的这个十十字路口口成联通通之势。3、过彩虹虹桥的河河东新区区商圈打打造正在在进行中中，政府府部门的的规划是是在在未未来十年年左右将将其打造造成为德德阳的核核心商业业区域。四、拟定项项目选址址图1、项目选选址为德德阳大厦厦十字路路口联通通南街全长长约20000米米。该路路段已形形成德阳阳市CBBD。五、拟定路路段商业业情

8、况分分析1、德阳市市的零售售商业分分布主要要在城区区的彩泉泉街、下下南街、长长江西路路交汇的的这个十十字路口口和西街、东东街、北北街及上上南街这这个十字字路口中中的南街街。但近几几年新开开发的零零售商业业街因开开发时没没有注重重整体规规划和整整体的商商业设计计理念，有有些商业业板块由由于政府府原因催催促发展展商过早早开发，目目前还处处于发展展阶段，商商业氛围围并不很很成熟，从目前德阳的零售商业情况来看，零售业现正处于发展阶段；在这个大的商业圈范围内现已有“洋洋百货”、“美福超市”、“爱家自先”、等及服装中的各知名品牌，以此商业来辐射着周边半径为一公里内的零售业旺区，近年来，德阳的消费群体基本都

9、集中在这里消费（一些高端消费群体主要还是以在成都消费为主）并逐渐形成了德阳市唯一的城市商业金融、零售业较集中的区域，也是目前德阳的高端商业中心区。虽然目前的的商业格格局在此此形成，但但不难看看出的是是该区域域的商业业业态尚尚且不够够规范，没没有整体体规划、没没有统一一管理、经经营者大大都是散散户；商商户大多多以我行行我素的的自我形形成经营营体系为为导向，体现出了没有统一规划出现的商业业态不能组合的弊端。2、（1）、核核心消费费群：以以文庙商业业圈半径径1公里里范围内内，约334万消消费群，主主要需求求的消费费特征：购物物的业态态需求：求综合合型、一一站式消消费场所所；消消费者业业种需求求：百货

10、货、食品品、家电电、服装装、鞋类类、箱包包、化妆妆品、家家私、珠珠宝首饰饰、书籍籍酒吧、茶茶坊、美美容等；购物物时的功功能要求求：美食食、娱乐乐、休闲闲、健身身、运动动、观光光、旅游游、文化化、技能能培训等等； 消消费者结结构：收收入稳定定、消费费意识超超前的工工薪族和和生意人人为主导导消费群群体，百百姓居家家为主要要消费群群体。（22）、中中心消费费群：以以文庙商业业圈半径径23公里里范围内内，除核核心消费费群以外外约56万的的消费人人群；主主要需求求的消费费特征：购物物的业态态需求：综合型型、一站站式消费费场所；消费费者业种种需求：百货、家家电、服服装、鞋鞋类、箱箱包、化化妆品、珠珠宝首饰

11、饰；购购物时的的功能要要求：美美食、娱娱乐、休休闲、健健身、运运动、观观光、旅旅游、文文化、技技能培训训等；消费者者结构：收入稳稳定、消消费意识识较高的的中高层层收入的的消费群群。（33）、辐辐射消费费群：文文庙商圈圈半径110公里里范围以以内的中中高层居居民人群群消费和和外来的的旅游客客源消费费；主要要需求的的消费特特征：购物物的业态态需求：综合型型、一站站式消费费场所；消消费者业业种需求求：百货货、服装装、化妆妆品、珠珠宝首饰饰、特色色土特产产；购购物时的的功能要要求：购购物、娱娱乐、休休闲、美美食、观观光等；消费费者结构构：消费费意识较较高的中中高层收收入消费费群体，市市内及周周边县和和

12、德阳周周边乡镇镇的居民民。德阳人民商商场、洋洋洋百货货详细指指标调查查表名 称说 明备 注租赁/联营营/自营营联营约占220%；租赁约约占100%；自自营约占占60%左右；联营扣点115%；进店费费10000元自营大型超超市租金价位一层：50060元/月/；二层层：30040元/月/；保证金收取取情况根据面积大大小收取取，500以内内收取11500020000元；商铺面积以实用面积积计算，以以30左右的的商铺为为主；总面积90000品牌入住情情况国内二线品品牌占110%左左右；三三线占660%；杂牌330%左左右男女服饰类类占包括运动休休闲服、内内衣约占占20%左右；鞋皮具箱包包占包括鞋类占占

13、12%左右；美容、化妆妆品包括个人护护理等占占3%左左右；生活超市超市占600%左右右；精品、首饰饰包括金银珠珠宝、小小家电等等其他类类占5%左右；商场规模：目前属属德阳市市的大型型综合购购物中心心，经营营品类为为生活超超市、服服饰鞋业业、化妆妆品、黄黄金珠宝宝、精品品饰品等等，为统统一营运运、统一一管理，且且管理体体系比较较完善，经经营情况况良好，生生意兴隆隆。 经营理理念：德德阳人民民百货以以自营带带动联营营商户和和租赁商商户的多多种经营营方式经经营，采采取先做做人气后后做生意意的经营营理念来来运作整整个商场场，特别别是以超超低特价价和大众众消费商商品引导导主流家家庭式消消费，打打造低价价

14、形象，增增加客流流量，尽尽而带动动整个商商场营运运理念。逐逐渐形成成良性循循环，带带动整个个零售商商圈的发发展战略略思路。彩泉街、下下南街、长长江西路路详细指指标调查查表名 称说 明备 注租赁/联营营租赁占255%；联联营占220%；自营约约占555%左右右联营扣点11518%；进店店费155002000元自营生活超超市租金价位临街：30040元/月/；保证金收取取情况根据面积大大小收取取，500以内内收取110000；商铺面积以实用面积积计算，以以30左右的的商铺为为主；总面积45500品牌入住情情况国内二线品品牌无；三线占占25左左右%；杂牌775%；男女服饰类类占包括运动休休闲服、内内衣

15、约占占25%左右；鞋皮具箱包包占包括鞋类占占10%左右；美容、化妆妆品包括个人护护理、保保健品等等占5%左右；生活超市超市占155%左右右；精品、首饰饰包括金银珠珠宝、小小家电等等其他类类占5%左右；经营规模：经营品品类为生生活超市市、服饰饰鞋业、化化妆品、黄黄金珠宝宝、精品品饰品、服服装等，该该区域有有众多知知名品牌牌专卖店店。3、德阳商商业市场场调研汇汇总市调总结：从以上上的零售售商业及及商业圈圈分析，该该商圈形形成了相相对的多多业态、多多元化，多多元素业业态业种种，形成成相对“大而全全”的商业业圈；辐辐射半径径较大，适适应消费费群相对对较广，各各商场，沿沿街小商商铺,品品牌专卖卖店，专专

16、业市场场等都有有培育了了自身的的市场消消费群，是是德阳目目前较为为成形的的商业圈圈。近年年来随着着商业地地产投资资的活跃跃，带动动着零售售业的不不断发展展，从目目前德阳阳的消费费市场和和商业圈圈来看整整体的消消费意识识和购物物环境处处于一个个由传统统门店向向综合型型百货商商场过渡渡和更新新换代的的时期，本本市各主主要百货货业态结结构相对对其他二二级市场场有微小小差距，商商圈内各各业态缺缺乏亮点点，随着着德阳市消消费市场场的不断断完善，市市民的文文化消费费、品牌牌消费、环环境消费费、品味味消费、休休闲娱乐乐消费、一一站式购购物消费费等意识识在不断断提高，目目前在德德阳消费费市场中中尚未形形成一个

17、个较完善善的集：购物、休休闲、娱娱乐、美美食、文文化教育育等为一一体的大大型零售售商业中中心，这这一点应应该是“地下空空间”项目进入入德阳市市的最好好切入点点也是在在策划招招商和规规划布局局之中的的一大亮亮点，也也是本项项目操作作之定位位上的一一大突破破。六、拟定项项目路段段地下管管网及路路面情况况简述1、彩泉街街为4车车道155米宽，人人行道66米宽、南街街为4车车道155米宽，人人行道局局部8米米、从彩泉泉街至劲劲浪体育育后半段段为4车车道155米宽，人人行道局局部6米米。长江西西路车道道为6车车道加自自己行车车道共计计在300米左右，两两边人行行道在六六米左右右（以上上数据为为目测所所得

18、）除除劲浪体体育向北北街的南南街外均均具备我我公司地地下空间间在人行行道上开开口施工工的所需需要求。2、拟定项项目所在在地，地地下主要要由电力力、电信、网络、通讯、燃气、雨水排排水、污水排排水组成成经过多多年的使使用大多多数需要要整改，新新建和改改建公路路下的管管网是德德阳市政政府近年年才统一一规划实实施的。3、道路平平坦，无无下穿渠渠道及河河流隔断断。路面面上无国国家级保保护古树树木和大大型雕塑塑群，人人行道两两边树木木均为以以前栽植植和新近近补栽。从从地面情情况看符符合我公公司“地下空空间”打造的的前题条条件。七、拟定项项目SWWOT分分析优势：1、商圈优优势：拟拟定项目目所处位位置属于于

19、德阳市市的文庙庙中心地地段，也也是该市市目前商商业集中中区域，其其在当地地知名度度很高，周周边商业业气氛浓浓烈，客客流量相相对集中中。全天天候都有有较大量量的人流流，是目目前德阳阳市最繁繁华也是是唯一的的可开发发的商业业区。加加之政府府对该地地段的重重点打造造，相信信在以后后的几年年里这个个地域的的商业价价值将得得到巨大大的提升升。 2、交交通优势势：文庙庙地外市市中心，是是德阳市市的中央央商务区区。区域域交通相相对便利利，通往往中心区区的四条条主干道道都是新新规划建建设或者者改造而而成。 3、政政策优势势：德阳市市对外开开放优惠惠政策为为鼓励国国内的市市外投资资者来德德阳市投投资和开开展经济

20、济合作，按按照优势势互补、互互惠互利利、共同同发展的的原则，结结合该市市实际，德德阳市制制定了十十八条招招商引资资优惠政政策。对外商商投资西西部地区区商业项项目，经经营年限限放宽至至40年年，比东东部地区区延长110年；同时提提供各项项优惠政政策供投投资商选选择，为为我公司司进入德德阳投资资提供了了首要条条件。 4、消费费优势：文庙商商圈在慢慢慢形成成，几家家大型商商场的进进入拉动动了消费费能力也也引导了了当地高高端人群群消费潮潮流，加加之德阳阳离成都都较近，虽虽然属二二级城市市，但城城市人民民多会受受到成都都这一大大都会的的影响，对对时尚的的模仿能能力及跟跟进力较较强，因因此有着着巨大的的潜

21、力。劣势：1、商业氛氛围：德德阳在四四川属三三级城市市，城市市人口550万人人，商业业结构松松散，商商业发展展正在起起步期需需要时间间去完善善和打造造，目前前商业发发展力表表现欠足足。 2、消消费能力力：德阳阳市人均均收入相相对不高高，城市市现有的的商场可可满足当当地中低低端人群群的日常常生活需需求，新新的商业业出现会会有怎么么样的转转变不可可预见。 3、消消费习惯惯：由于于德阳离离成都只只有1小小时左右右的车程程，故德德阳市区区内的多多数具备备一定消消费能力力的中年年消费者者或者一一些白领领工薪层层一般购购物都会会选择前前往成都都消费。 4、商商户经营营习惯：商圈内内的铺面面基本全全为转租租

22、，租金金中上，合合同期大大多为335年年，但租金递递增幅度度不大；现现经营状状况较好好的均为为门市经经营，商商铺经营营不乐观观，商户户的认识识会出现现许偏差差。 5、南南街向西西街方向向的人行行道宽度度不足我我“地下空空间”项目的的要求。机遇：1、德阳阳市中心心商圈也也蓬勃发发展好几几年，政政府也正正大力兴兴资扩建建，步行行街将与与北街联联通，这这也是我我公司“地下空空间”项目进进入的最最好时机机。 2、德德阳的商商业街主主要由步步行街和和3家百百货及临临街商铺铺构成，商商业气氛氛主要以以步行街街而形成成（此步步行街内内可通车车），无无商业定定位和整整体营销销，故该该区域的的商业结结构调整整是

23、势在在必行的的。挑战：施工工过程中中如何舒舒导该区区域的车车流，及及人行道道面积不不足。建议：做为为近期主主要开发发对象。雅安拟定项项目开发发调研报告本次雅安之之行的调调研目地地就是通通过收集集一手资资料与数数据，研研究拟定定项目的的可开展展性。为为公司在在德阳建建设“地下空空间项目目”提供一一定的理理论和数数据支持持。为了了实现本本次调研研的目地地，我将将本次调调研分五五个部份份，即：城市概概述、商商圈概述述、拟定定路段商商业情况况简述、拟拟定路段段地下管管网及路路面情况况简述。一、城市概概述空气清新，青青山绿水水，气候候宜人的的雅安。生生态环境境优美，有有“天然氧氧吧”和“天府之之肺”的美

24、称称。雅安安人居环环境良好好，是正正在建设设中的山山水园林林生态城城市和西西部“生态乐乐园”。雅安安区位优优势明显显，东邻邻成都市市和眉山山地区，西西靠甘孜孜州，南南连凉山山州，北北接阿坝坝州。目前，雅雅安已形形成以成成雅高速速公路和和国道1108线线、3118线二二级公路路为主的的公路运运输主干干线。据据统计，近近4年来来，全区区交通建建设总投投入资金金达366亿元。部部级重点点工程二二郎山隧隧道实现现管制试试通车，省省重点工工程成雅雅高速公公路顺利利竣工通通车，4433公公里国道道（不含含高速公公路）已已改造881，县县道水泥泥路占总总里程的的61，1227个乡乡（镇）通通水泥路路，122

25、0公里里的成雅雅高速公公路使雅雅安到省省会成都都仅需11个小时时，到双双流国际际机场仅仅需500分钟。雅安的城市化水平由2000年的18提高到30；区内二级路网主框架初具规模，以成雅高速公路和二郎山隧道为龙头，国道108线和318线为两翼的“人”字形交通网络框架基本形成，为雅安迎接西部大开发提供了良好的交通保障。雅安市区面积达3034万平方公里，城镇人口183万人，城镇人均居住面积达到15平方米。二、商圈概概述目前雅安市市的主要要商圈为为中大街街道这条条主干道道为主，商商圈形成成以主干干道两边边的临街街商铺为为主，没没有大型型商场的的带动。街铺商业规模属雅安市中、高档消费一条街，经营品类以品牌

26、服饰为主要经营模式，兼营鞋业、化妆品、黄金珠宝、精品饰品、美容院等。但是由于该商业街没有整体规划都是以商户们自由经营为主，经营商品没有归类，没有组建专业的管理团队，以物代商的管理模式导致管理比较混乱，致使一些店铺经营亏损，甚至出现了部分店铺转让、店面关门等现象。经营理念：以专卖卖店、经经营品牌牌服装、品品牌商品品为主，以以锁定中中低档消消费为目目标消费费群。三、拟定项项目选址址图在雅安唯一一可以选选择的中中心商务务区是作作为雅安安市的政政治、文文化中心心的中大大街。四、拟定路路段商业业情况简简述由于雅安市市政府指指导下的的商业的的转移化化，使现现在的老老商业区区变得较较为清淡淡，再加加上旧屋屋

27、的改造造工程还还需一段段时间，所所以老街街的发展展需要一一定的时时间性，在在近二年年内该地地段的消消费仍处处于低消消费阶段段，人均均消费能能力较低低，另外外，通过过市调情情况分析析，雅安安的商场场和商业业街仍然然属于单单一体，没没有大的的休闲式式及一站站式购物物中心，且且本市的的消费能能力不足足，在黄黄金时段段也没有有大的人人流出现现。人民商场详详细指标标调查表表名 称说 明备 注租赁/联营营全租赁租赁租金价位一层：16632元元/月/；二二层：11233元元/月/ 三三层：11030元元/月/（中中厅低、精精品屋高高）定价不合理理保证金根据面积大大小收取取，300以内内收取110000150

28、00元；商铺面积以实用面积积计算，以以30左右的的商铺为为主；总面积55500品牌入驻无品牌概念念，主要要以贴牌牌为主；男女服饰类类包括运动休休闲服、内内衣约占占60%左右；鞋皮具箱包包包括鞋类占占30%左右；儿童娱乐占5%左右右；精品、首饰饰包括金银珠珠宝、小小家电等等其他类类占5%左右；商场规模：有一定定的商业业规模，经经营品类类以大众众服装和和大众鞋鞋业为主主要经营营品类，但但是由于于该商场场没有完完善的专专业管理理团队，商商场没有有整体规规划，经经营商品品没有分分类布局局，导致致商场管管理无序序，连价价格定位位都出现现了全国国商场从从未出现现的案例例。 经营理理念：大大众经营营、只租租

29、赁无管管理、造造成严重重亏损，不不能自保保。由于于在雅安安尚未出出现一定定规模的的鞋业市市场、该该商场的的大众鞋鞋业在雅雅安的中中低档消消费群体体中形成成了一定定的影响响力，也也是该商商场唯一一的收入入支柱。中大街详细细指标调调查表名 称说 明备 注租赁/联营营全租赁租金价位1托2层：4555元左左右/月月/；保证金根据面积大大小收取取，1000以以内收取取30000元；商铺面积以实用面积积计算，以以60左右的的商铺为为主；品牌入住国内二线品品牌600%；三三线占220%左左右%；杂牌220%；服饰百货以专卖店、品品牌服装装店、皮皮鞋箱包包、美容容化妆、精精品首饰饰、家纺纺、婚纱纱摄影等等；以专买店和和零星店店为主吉选超市详详细指标标调查表表名 称说 明备 注租赁/联营营租赁占155%；联联营占330%；自主经经营655%左右右联营扣点118%；进店费费1500020000元自营生活超超市租金价位一层：50060元元/月/；保证金收取取情况根据面积大大小收取取，30