物业工程部管理综合办法

1、71/71物业工程部治理手册维修班工具使用治理方法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用治理方法 维修班工具使用治理方法 ?PUo+ndh 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效操纵的方针，特制定本方法。 *9WhO_ 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具共用工具使用治理： k_CEe_ 1. 共用工具由值班人员保管，只同意公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特不情况须由主管以上人员同意，方能借出。 t7= k: Z+ 2. 当值班人员下班时，须在交接班记

2、录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 kxm6ykI 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督私用工具使用治理 S0uNXX 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 lkc%vOx? 2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 Kh,G_c&o 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有打算地承担其它工作任务。 ZXay 2. 努力学习技

3、术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。 :IO8|3. 执行所管辖设备检修打算，按时按量完成，并填好记录表。 :le tMUp9j 4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 &Q bzr 5. 严格执行设备治理制度，做好交接班工作。 UsiJJ#zT 6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。 ;3u! #0 7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡查过程中，发觉不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。 ;bd+4+A 9. 做好值班室清洁工作，填好工

4、作记录表。 dpO( 53_ 10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度。 zL5ijhl 2. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。 X3u8X:h _ 3. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。 .?iwwU| 4. 坚守岗位，定时巡视配电设备，紧密监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。 W|tnahc 5. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。 58gFe8x 6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。 7. 事故未排除不许进行交接班

5、，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清晰并做好记录。 lPC_-O$ 9. 完成上级交办的其它工作。配电房治理规定/配电房安全操作规程1. 配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对事实上行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。 2,AaWZk2 2. 值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 Pki2oX 3. 值班员必须紧密注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。 zdF,Qw# 4. 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。 v

6、_wY# 3. 操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 C uaT& 4. 下列项目列操作票 v(YYc$N3 A. 应拉合的开关和刀闸位置 jlLP B. 检查接地线是否拆除 w)NaRAA/ C. 检查负荷分配 )2)gJBY D. 装拆接地线 we7v._x E. 安装或拆除操纵器路线或电压反感器回路保险 U- -SB F. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给 ;qR Ru5. 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。 G(ftGh!8 ? 6. 运行中电容开关

7、跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。 oX7. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，同意不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，同意不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸爱护的，应及时检明缘故，报告上级。 hyJ rm; 8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。 y#v1 X 9. 变压器预备信号动作时，应及时检明缘故报告上级。 DOL mlN 10. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压爱护和计置装置等。 $5f s-wx 11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。 W3h 1

8、2. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。 4xizfW/+4 13. 变压器应爱护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。 14. 倒闸操作顺序： q D 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 m!eRk 送电与之操作顺序相反 8 5aE4 15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。 jt(H2aB 16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。 c_zW+3D 17. 巡视

9、配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部治理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）制造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的差不多保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。要紧职责范围是： 8UPjI16 1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行治理，维护保养和故障检修。 -if;$?T 2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。 eXsH 3、负责用户二次装修的审批、监管。 60*BQi 4、负责对用户室内设施、设备

10、提供有偿维修服务。 10C7)Ha 5、负责楼宇外判工程的监管工作。 94 Hy0 1、在部门经理的领导下，治理本系统的职员和所辖设备。 DGM m （三）班组长岗位职责 A(O; l)R 1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及职员进行治理。 (*(XNAt 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 b_,Y+1W)_ 3、监督执行部门的工作指令。 3+O (z 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 3,_WzBAM （四）技工岗位职责 :CDogFr 1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 2;X8ja 2、按照工作指令和有关规程进

11、行下列工作： Mk=1Tq 对设备实施常规保养和维修。 ZF5g;9e 监管设备的运行。 gBMM 为用户提供维修、安装服务。 hSmiwgznV 填写好各种原始记录。 NX9UAT, 3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 1x2T1L （五）文员岗位职责 %Lx 1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。 jZVG:g7Z 2、负责部门工作会议的记录整理。 B V/kl7U 3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy 4、负责工程档案、资料、图纸的治理工作。 H&N2*4gHT 5、负责查核工程部职员每月的出勤情况，汇总上报。 KT*v6N 6、负责每月统计发放工程

12、部职员的各项劳保福利用品。 $R|-9Ey 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O (O)U4y 二、设备治理班组工作范围 xg （一）强电组： zi)n5j 1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。 v;$|R*) 2、负责非办公时刻楼宇所有设备的应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 6D : b （二）弱电组： mVp96*4 1、负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 !%q|W1gEN 2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。 uPfY/1z 3、负责室外弱

13、电设备的维修。 $W0r8T （三）维修组： R;v_ ! 1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。 2、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 / vl?btT 3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 d-F uk 4、负责消防设备的巡查、维修、保养。 DJg_Z? 2、每班每小时一次巡查低压室； !zrlH 3、每班每小时一次巡查发电机房； e2erD 4、每班每小时一次巡查变压室； C6FHjFMR 5、每班每小时一次巡查冷冻机房和操纵室； :PK?P#vZ 6、每班一次巡查电梯机房； BX!_m 7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的

14、保养； O;/*.y 8、每班一次巡查冷却塔； 4=| 4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务； :jIz6# 5、每班一次防火安全检查； 6、每周一次按责任范围巡查责任设备； 6aKWrLyr- 7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 .a&c*V &* （三）维修组工作细则 sHJ|i #S 1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；操纵室柜内每月一次清洁除尘。 Q E75Q 2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁操纵柜灰尘。 (xB.V 3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,4、每二周

15、一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 Ak?1 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$_K&_ 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 T;$y 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e 9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 8CG UR 10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水治理规程10 目的 L&A:JJwgNH 保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户躯体健康。 a-LS(TE) 453 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把

16、或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作完全完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 5c46 取样送检 _ iG; 461 水样抽取及送检工作由水处理公司完成。 RZ5W&? 462 水样

17、抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 s q 463 盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 CvET(6464 在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单。 vuDy34O ) 465 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 UL2 IP 47 记录和报告 jxs q o 471 治理处给排水治理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，治理处经理签字后，交资料员存档。

18、#*5:$ 472 卫生防疫站的卫生检测结果报告单由治理处资料室存档。 F(i uc$U 315 负责维修保养工作的质量检查和职员的培训考核。 ?.v|R 32 总值班室的运作程序： 0Mg-Y 321 总值班室由治理组负责治理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。322 负责记录各治理处的报修和维修组的维修保养情况，并向治理组转报。323 负责记录各部室、治理处的求援电话，并向治理组报告。 2+:MM 5、 组织抢修公司各治理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障缘故、总结经验教训提供技术意见。 Hy4fvC#d: 6、 负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司

19、领导决策提供可靠依据。 :d*f67、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各治理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低治理成本。 l7*JR&4 8、 参与各治理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备讲明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； d#)AVtP 11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的治理工作； Z:KU12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工

20、作，提高工程人员的业务素养。 R4q2Wj&Y 13、完成公司安排的其他各项任务。机电设备的维修保养与更新改造1、设备的维护保养 (7 v6u(! 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，阻碍设备正常使用，严峻时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 gel#My+) （1）维护保养的方式： mce_*S+=t 要紧方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 Li*G 清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部

21、的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，因此设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种要紧方式。 Q0 trA. 紧固：设备运转达相当一段时刻后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。 V4HUaB1 润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的治理制度。

22、 SZC& 6+ 调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。 5$193 aC 外观表面检查： 6Izh 设备的外表面有无损伤裂痕； c+s=dHT 磨损是否在同意范围内； GhHY8d 防护罩等安全装置是否完整、齐全； O%H5 温度压力运行参数是否正常； AISma7pv 日常维护保养：要求治理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、

23、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特不是周未或节假日更应注意。 Q k设备的定期维护保养，以治理处操作人员为主、检修人员协助。有打算地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作： zZ2v(PD a、对内外完全清扫、擦洗、疏通； w:=K?: b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况； 15/HF c、调正配合间隙； 8o% #F&H d、检查安全装置； Ze、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞； VLpFX_s f、清洁油箱、检查油位指示器，换油； SNa, |gZ g、检查电气线路和自动操纵的元器件的动作是否正常； .作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备

24、寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。（3）设备的点检：对设备有针对性的检查。 qm98tG 日常点检由操作人员进行，内容是： Y2 fWJ 小修：要紧是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助； +gNX!W&W 中修：除小修内容外，对设备的要紧零部件进行局部的修复和更换； =Fai 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造； 28M&q k 系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。 Q3M6m （

25、2）打算检修和维护保养的关系：维护保养为主，打算检修为辅。 7kK!#S 依照检修打算的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。n nC6G!Th-# 在技术性能上由综合治理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。n $AvMO-ZW 同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。 gn,lFl% 3、机电设备的更新改造 Ig6u - y (1)、设备的更新：采纳在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、治理上比较进步的新型设备替代原来使

26、用的老设备。 hvp a (2)、设备的改造 要紧途径有： zjrjei_z 1）对设备的结构作局部改进； hFPs6z 2）增加新的零件和各种装置； ;mA17GY 3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： p原设备在技术上、经济上、治理上存在的要紧问题、设备发生的故障情况及缘故； Iy BHtB G 设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性； AmltwsbS 设备技术改造的部位和内容； Noy=w8+5X 设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能； Vj_0l&3J8r 可能设备技术改造后的经济效益；

27、 PT_gO , 设备技术改造的费用预算以及资金来源打算； 7qNKLH( 设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 mwS,-BE 4、机电设备治理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备治理的全然目标。 OUI8#rsF （1） 设备的有效利用率：A=T/（T+T，） A设备有效利用率； T设备有效工作时刻； T/设备停机或无效工作时刻。 P qSd （2）设备的完好率：B=Sn/S B设备的完好率； Sn设备完好的台数； S设备总的台数。 3,z ;K 完好标准： fUYJ=uq 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求； uj F 1#ed 设备运

28、转正常、性能良好， |H8So_ 设备技术资料及运转记录齐全； &? OH ED 设备整洁，无跑冒、滴漏现象； %-aL#Po 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，通过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。假如通过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。高压室送电操作规程1. 关上柜门抽出绝缘隔板顺时针转90接地开关分闸取出操作柄再次插入顺时针转90隔离开关合闸到位 2. 操作柄插入孔（）顺时针转动180负荷开关合闸到位. 高压室停电操作规程。 1.操作分闸手动按钮负荷开关分闸到位。 2. 操作柄插入孔(I)逆时针转

29、90隔离开关分闸取出操作柄验电无电时将操作柄插入孔(I)逆时针转90接地开关合闸到位; 3. 打开仪表门插入绝缘隔板将闭锁杆拨向左边打开柜门。弱电系统维修保养规程1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养打算并负责实施。 3、工作过程注意做好防静电措施。 4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 5、关于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。 7、依照系统特点重点做好清洁和牢固接线端口的工作。 8、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。建筑物易

30、漏水部份及其缘故一、屋顶： bz$idzF A、无设计防水层 o mwAe * B、材料选择不正确、泛水、落水头、或防水施工者施工不良 F.85? 5s C、施工面清洁不足及含水率测试不正确 1#-7%Q) 二、窗户： Ov- DZ A、无塞水路设计 0a9o=G B、窗框填不正确 !*gHpxE C、窗户气密性不够造成台风渗 5yEyCUU D、门槛漏水 (22E、窗户下端排水孔被水泥堵塞。 xqjL Q 三、外墙： jO,Y; k A、水灰比过高造成吸附现象 v)W;Wc? % B、地震应力造成裂 0 RB8ly C、混凝土浇灌不确实造成蜂窝现象 2Az0bmu D、磁砖沟疑进水 GD,7

31、/gAh 四、浴室： 0r|*G Fba A、防水材料选择错误 .,p!pH;(oA B、防水施工高度不足造成墙壁产生壁癌 ;kL(tzT % C、水管破裂或老旧漏水 x;%/($ D、门槛漏水 XC0 CGZp0 E、防水层遭外力破坏。 p kJKk 五、地下室： /q5m*& A、防水施工技术不依基础型式而变化 k/UqQ -U+ B工作缝未施做止水处理 88;JGB C、结构体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良等） C gG#X$fD 六、伸缩缝： GyQH p3!H|j B、无排水设计（大部分是阻水设计） #KJg50 C、非制式伸缩材料D、施工者专业程度不足高压运行工岗位职责（1

32、）严格遵守公司职员守则和各项规章制度。 （2）努力学习技术，熟练地掌握所辖小区内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。 （3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 （4）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，紧密监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 （5）对来人来电报修及时登记。 （6）值班长负责安排电工日常维修工作。 （7）负责与供电局的业务联系，并做好登记。 （8）发生事故时，值班人员应保持平复头脑，按照操作规程及时排除故障。 （9）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清晰并做好记录。 （10）请假

33、、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。 （11）按规定的时刻做好值班室内外清洁工作。工程部主管考核细则1 遵守劳动纪律，按公司的制度要求每日按时签到。 迟到一次扣1分； 未签到一次扣1分； 早退一次扣1分； 旷工一天扣3分。 2 服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。 不服从安排一次扣2分； 未按时完成任务扣1分； 完成任务质量不行一次扣2分； 未按作业程序工作一次扣1分。 3 尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。 不尊重领导者一次扣3分； 同志间吵架者双方一次扣2分； 有不利于公司的行为者一次扣2分； 有不利于公司言论者一次扣2分。 4 按

34、公司的要求着装，保证良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。 未按要求着装者一次扣1分； 留胡须、长发、带耳环者一次扣1分； 化浓妆、留长指甲者一次扣1分； 工服不洁净、整洁者一次扣1分； 工作时有不雅行为举止者一次扣1分。 5 规范运用公司规定的“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。 服务时行为不规范者一次扣1分； 服务表情冷淡者一次扣1分； 语言生硬、不礼貌者一次扣1分； 对顾客不尊重者一次扣2分； 未按规定程序服务者一次扣1分。 6 积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”的工作理念。 不认真同意培训者一次扣1分；

35、未参加培训者一次扣2分； 受到顾客公证投拆者一次扣3分； 与顾客发生口角者一次扣5分； 就职期间取得学历证书或技术证书者一次加5分。 7 爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部与全局的关系。 未制止有损公司行为者一次扣1分； 给他人工作造成障碍者一次扣1分； 阻碍公司整体工作步骤者一次扣2分。 8 认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职员。 不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； 违反制度、违反法规者一次扣3分； 岗位职责者不明确一次扣2分。 9 坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序的工作氛围。发扬困难

36、奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好适应。 上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； 擅自离开岗位者一次扣1分； 工作场合不严肃者一次扣1分； 作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分； 白费财物、无节约意识者一次扣1分。 10积极交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，及时汇报工作状况。 由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分； 未及时汇报工作疑难者一次扣1分； 未及时沟通而造成不良后果者扣3分。 11加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，确保治理区域的人员及财物的安全。 未及时排除隐患者一次扣2分； 未排除隐患而产生不良后果者扣4分； 能及时排除隐患幸免造成损失者一次加4分； 勇于和不法分子斗争者一次加4分； 勇

37、于补救险情者一次加4分。 12献计献策。 建议被公司采纳者一次加3分。 13配合部门经理做好日常治理工作 未配合部门经理做好日常治理工作扣3分。 14检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。 未检查扣2分； 检查有遗漏扣1分。 15检查出勤、记录在考勤表上。 未按时记录扣3分； 工作遗漏扣3分。 16对日常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。 未及时派工扣3分； 各种协调好扣3分。 17负责职员的日常考核(工作量工作时刻)。 未及时考核扣4分； 考核有遗漏扣2分。 18按保养打算安排职员对设备进行保养 未安排工作扣3分； 工作遗漏扣2分。 19监督、检查职员执行保养打算情况 未检

38、查监督扣3分； 未及时发觉问题扣3分。 20协助处理客户服务中心下达的维修单 响应速度慢，延误或不及时的维修扣3分； 工作质量差、效率低扣2分。 21及时了解设备运行状况制定维修打算，掌握工作进度 未按时制定打算扣3分； 对工作进度未进行了解扣3分。 22完成上级临时指派工作 未完成指派工作扣3分； 完成不及时扣3分。 23每月月底安排下月排班表 未按时完成扣3分； 排班不合理扣3分。 24记录每天，当班维修记录 没有记录扣3分； 遗漏记录扣3分。 25维修材料备仓情况发觉材料不足，及时申请补充。 未及时了解、导致不足扣3分； 数量不合理扣3分。 26本人工作受到领导表彰或工作特不突出。 部门

39、负责人酌情予以奖励加分1至10分。临时用水、用电治理规定临时用水、用电治理规定 为了加强小区的水、电治理，防止出现白费水、电的现象。确保小区水、电正常供应，特制定此规定： 一、前来联系临时用水、用电者，必须是合格的水工、电工，向治理处提交书面用水、用电申请，写明用水、用电量的多少，时刻长短，预付用水、用电押金。 二、临时用水、用电，不得阻碍业主的正常用水、用电。 三、临地用水、用电必须安装由主管部门检验合格的水表、电表。若私自启动改变水表、电表 封印或运行回程，阻碍准确计量的，参照供水、供电部门的有关规定给予处理。 四、临时用水管道，不应给小区的车辆或行人带来不便。临时用电最长使用期七天，需要

40、接着 使用的，必须提早一天，续办延长使用手续，报治理处审核、批准，但延长时刻最长不得超过一个月，否则必须拆除。 五、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引起，由承装部门负责。 六、未经申请批准的临时用水、用电管道或线路，治理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，治理处强制拆除。 七、装置临时用电线路的技术要求： 1、装置临时用电线，需用绝缘线，采纳悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5 米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。 2、全部临时线装置必须有一总开关操纵，每一分路需装熔断器。 3、所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接

41、零。 4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。 5、临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的爱护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处,设硬质的套管爱护。管口要装护圈，以防割破电缆。 6、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。 7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。 八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。 九、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。作业完成 后，认真检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。水电维修岗位职责一、熟知水电行业治理法律法规和安全操作技术规程

42、，遵守公司治理规章制度，牢记“服务”宗旨，树立“节约”意识。二、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用语，公用设施维修要有详细记录，实施收费服务时先告知并做好解释工作，维修完毕请用户签名。三、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施的维护保养并定期巡视，及时排除安全隐患，保证正常供电供水。四、进行低压回路检修时，应有足够的自保能力，确认电源断开后才能工作，因故需要带电工作，必须确保人身安全。五、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种缘故引起的自来水流失现象力行节约。六、保证监控系统的正常工作，妥善保管好监控录相，及时排除通讯、宽带、有线电视等出现的

43、故障，接到报修电话随叫随到。七、完成领导交办的其他任务，意处和突发事件在最短时刻内到达现场，尽早排除故障。水电抄表员岗位职责一、熟知水电行业治理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司治理规章制度，牢记“服务”宗旨，树立“节约”意识。二、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，自带拖鞋，并使用文明礼貌用语。三、按季度到住户家抄水表，抄表完毕当即向业主或住户报告用水量，取得业主或住户认可，需要向业主或住户解释时，做好耐心细致的解释工作。四、按月到办公和公用设施区域电表，将核算后的电量电费报各部门负责人签字，送资产财务部核算。五、每两个月到租赁户门面抄收水费，做到上门热情，核算准确，收费及时，收入现

44、金及时与资产财务部入帐核对。六、抄表过程中，认真观看发觉计量装置出现的问题及时上报，负责对业主经营户等反映的其他问题及偷电偷水现象向公司或部门负责人报告。七、配合支持水电维修员的工作并完成领导交办的其他工作。设施设备保养大全干式变压器保养一、目的确保变压器处于最佳运行或备用状态。 二、职责1、供电局负责大厦干式变压器保养，在未移交前由机电班每年组织保养一次。 2、操作人员必须具有高压进网作业证。 三、内容1 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。 A、用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观看备用变压器空载运行是否正常。 B、逐负荷转移到备用变压器。 C、断开

45、待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌 D、用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，防止反送电。 2、检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动产生的噪音。 3、检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接。螺丝生锈应予更换 4、紧固电压调节联接片的固定螺丝。 5、检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。 7、检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。 8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈。相与相，相对地之间的绝

46、缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。 9、检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。 10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观看其带负荷运行情况。11、做好保养记录。 四、安全注意事项 1、操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。 2、摇测绝缘电阻必须由两人进行。 五、相关文件电力变压器保养记录油浸式变压器保养一、目的确保变压器处于最佳运行或备用状态。 LC=,6nnw 二、职责 n2Zu*!V 1、供电局负责小区（大厦）油浸式变压器保养，在未移交前由机电班每年保养一次。 2、操作人员

47、必须具有高压进网作业证。 BU cw;Bl 三、内容保养前先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行（若无备用变压器，一般应考虑在系统停电时进行保养）； (_JBM+ 1、检查和清洁变压器： 1hyi 注：器身在相对湿度为75以下的空气中停留的时刻应小于24小时，如器身的温度比空气温度高出35摄氏度时，则其停留时刻可适当延长。 PA *55! 四、安全注意事项 onu0?k 1、操作高压跌落开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套按一定顺序拉合。 fJVu +u#2d 三、职责：治理处机电部负责日常保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。四、 内容： Qc#6 l: 1、 保养前应先断开风机主电源，并

48、挂上标示牌。 DALs2RVN 2、 手摇转动风轮，观看转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。3、检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。 m!d$k 10、开机试验连续运转半小时，观看各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。 11、每月由消防治理人员开机试验、检查一次。 Ry$f. v 五、相关文件及记录：风机半年保养记录。水泵定期保养一、 目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 0J AhT 二、 适用范围所有小区（大厦）安装的生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排污泵。 三、 职责治理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。 四、 内容

49、:7Xi9Q; 1、生活水泵每周进行一次一般性检查保养（由治理处负责），每半年进行一次全面保养（由工程部负责）。 ?:_mNa 2、消防水泵和喷淋泵、补压泵每2周进行一次试运行（由治理处负责），运行时刻1015分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。 Bs:lWNSd 3、排污泵每半年进行一次全面保养。 IeuR#6- 4、水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5、泵体的保养： p/ASST8 A、检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 fI9LwZe B、补充润滑油，若油质变色，有杂

50、质，应予更换 y+s 61 C、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 Wjb!vi-X D、联轴器的联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。 PIr0 E、紧固机座螺丝并防锈处理。 .es*X F、 生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6、电机的保养 g=!Y A、 外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 Pp$ dV3Gw B、 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与 相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。 zj%? C、 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 U 7、阀门、管道及附件的保养 E:zDNlaUB A、各个阀门的

51、开关应灵活可靠，内外无渗漏。 #V,8-z B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 RC、压力表指示准确，表盘清晰。 0S6HJ5,YA D、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 IzO1v.|O? E、点动推断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 SN*sjm 8、操纵柜的保养： -d4vbZ7 A、 断开操纵柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 Y_pZ$.(4a B、 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 whf.*(_Sx C、 清洁操纵柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 qu

52、0)-Y D、 合上总电源，检查电源指示应正常。 f6K+P %Z 9、保养完毕起动水泵，观看电流表、指示灯是否正常。 gARfB1 10、观看水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，操纵柜各电器无不良噪音。柴油发电机定期保养目的确保发电机正常起动和运行。 (T ihfMv3k 二、 职责治理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。 * z-:x3 三、 内容 DQN 1、2周空载运行10分钟，每半年带负载运行半小时。 :9_w_gIpO 2、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机操纵屏上的选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。

53、 Tr(PhX 3、检查蓄电池电解液液位，偏低时应依照电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。 ZcMHY264、依照机电设备治理工作手册中柴油发电机组治理规程柴油发电机组检查保养内容及周期进行检查保养 n_*5F 5、检查机组有无漏水、漏油现象，清洁发电机机身。 +)_Y 6、紧固蓄电池电源线和操纵屏内电线接头，试验故障显示灯应全部亮。 ZCZ/7 h 7、检查接地线是否良好。 a;C-y 8、检查机房风机运行状况。检查柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时。9、检查冷却水水位、机油油位应处于正常位置。 phhLUE 10、手动试机运行正常后合上发电机自动空气开关，把选择开关置于“自动”位置，

54、进行模拟停电试验，观看发电机自动起动状况。 &g2rLP 11、发电机带负荷运行半小时，观看各仪表指示和机组运行是否正常。 O:gf& 12、填写相关记录。 uIb45L 四、相关文件及记录 faY$%C 1、机电设备治理工作手册 K71K 2、柴油发电机运行记录 Q(d|2I; 3、柴油发电机半年保养记录公共天线系统的维修保养一、 目的保证公共天线系统正常工作，住户能接收到清晰、无干扰的良好信号。 t7ZvnM 二、 适用范围治理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。 !U三、 维修住户电视天线发生故障的检修步骤：检查住户终端板上有无信号；信号是否能达到654dBV；

55、检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换；大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换；分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，表明主放大器损坏，应对其维修或更换；主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；若前置放大输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。 ?vFW 四、 保养每月

56、对公共天线系统做一次全面保养。检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化。检查支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查拉线的松紧、防雷接地是否良好。天线接收系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次。如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次。主放大器系统每月除尘一次，检查通风是否良好，连线有无松脱，并用场强仪检查主信号是否正常每月检查一次分支放大器，其终端信号应在654dBV。防盗监控系统的维修和保养一、 目的保证大厦防盗监控系统的正常工作。 -u0?F. 二、 适用范围本公司治理的小区（大厦）防盗监控系统。 R_Z(KbN 三、 职责：治理处机电部负

57、责日常维护保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。 8DCK 四、 内容 W3-0NOqI+ 1、维修： td2*/B6 （1）监视器图像不清晰的检修步骤：A、调节监视器上的旋钮； +fWA0HA5_ B、检查视频线有无松动； duz+ gSb C、校正镜头焦距； /e o L. D、清理镜头和防尘罩上灰尘； QR 3p E、检查摄像头或镜头是否损坏。 RRry3 （2）监视器没有图像的检修步骤： p)ElG A、检查摄像头是否通电； =Cj0*u B、检查视频连线有无断裂； j?YwVI|p C、检查摄像头是否损坏。 r vbgH （3）操纵器不能操纵的检修步骤： 3I $R.WW B、检

58、查操纵电压有无输入； %jYL C、检查输入插件是否损坏； ; q z5!? D、检查输出插件是否损坏。 z ?o_w 2、保养： %6gAHl （1） 规定每月对系统进行一次维护保养。 9b M)2. （2） 检查防尘罩，并清洁洁净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。 RTgzoTM （3） 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。 2BGt,?k6f （4） 检查监视室的通风、照明，检查各操纵系统、监视系统连线接触是否良好。 u l3K1y| （5） 关于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。气体自动灭火系统的保养一、 目的保证系统在任何时候都处于正常的

59、备用状态。 lV#Uw pp.p 二、 职责治理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按打算维修保养。 2 Gq_Nm 三、 内容 .5=(3B,j 1、月保养依照贮存器压力指标检查贮存压力，在规定值的10范围之内。检查系统是否机械损伤和失灵，所有的铅封和保险带都完好无损。检查喷嘴在封闭空间中位置有无改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。月保养以检查为主，若发觉有不合要求的应及时纠正，确保系统正常。 R-zrL1lEy 2、年保养：完成月检的全部项目。对系统中每个火灾探测器进行清洁，检查其连接的可靠性。触发每路探测器，试验操纵器和警铃的响应情况。检查管道及其支架是否松动和损坏。检查

60、喷嘴开孔是否堵塞。检查手动操纵装置动作情况。清扫管道及罐的灰尘，对文字标志脱落的要重新修复。恢复并检查系统使之处理正常工作状态。对讲、防盗报警系统的保养一、 目的保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。 P,9二、 职责 Dr7D A、大堂保安随时解答住户对使用方法的咨询； 2jUFdtT B、工程部治理组同意治理处的报修，故障处理由工程部机电维修组负责，住户故障投诉由治理处登记。 qD#0yptuAg 三、 内容大堂保安一旦发觉主机出现故障，应及时通知治理处机电部。工程部治理组应依照故障登记情况及时派专人维修。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器