市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策

1、市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策编制仅供参考审核批准生效日期地址： 电话：传真: 邮编:随着我市社会经济的快速发展和城市居民生活水平的不断提高，近年来，私家车数量也在与日剧增。大量的私家车涌进城市住宅小区，使得住宅小区“停车难”的问题也日益显现，停车问题已成为目前全市社会的一大难题，尤其是许多物业管理住宅小区更是车满为患，由此而引发的矛盾纠纷日渐增加。为能缓解我市物业管理区域“停车难”的问题，本文拟就其产生的原因进行分析，并进而探讨有效解决的对策。一、现状1、

2、全市汽车保有量与停车场（库）、以及泊车位的基本情况统计统计年限（截至）社会汽车保有量（辆）社会停车场（库）总计泊位（个）缺口数量（个）社会停车场（路面）临时停车场配建停车场数量（处）用地（公顷）泊位（个）数量（处）泊位（个）数量（处）用地（公顷）泊位（个）20032813829260348824196124861591312225200437691全市社会汽车保有量增幅很大，但，社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。从统计资料可以看出，2003年停车泊位总量与全市社会汽车保有量之间的比率为%，缺口量12225个；2004年末，全市社会汽车保有量己经达到37691辆，增幅很大，而2004年乃至

3、2005年，全市社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。比照国外城市管理的经验，城市汽车基本停车泊位达到“。与分析，以反映规划建设和管理上可能出现的盲目性和无序性。3、停车位规划滞后由于住宅小区在规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，使得停车位难以满足业主停车的需求。一是96年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如北濠东村、城南二村、北濠新村等；二是部分新建的住宅小区，没有从发展的角度充分规划停车位和停车场，不能满足车辆的停放。比如晨苑住宅小区，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，但是明显的不能满足业主的需求。由于缺乏一个完整科学、统筹协调的停

4、车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。4、停车配建标准低我市1996年以前住宅小区的停车泊位配置标准明显落后于发展需求。1997年修订出台的建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准，该标准与近几年机动车迅速增长的情况不相适应。即使这一较低的停车配建标准，在实施中往往也不到位，监督缺乏有效手段。据对近几年住宅小区车位配建随机抽样调查，我市有91%的小区车位配建没有达到现行标准，实际停车配建平均达标率仅为57%。由于停车配建标准太低，且标准执行又不到位，建筑物配建停车泊位缺口很大，造成住宅小区停车供求矛盾尖锐。5、停车管理措施不到位一

5、方面，外来车辆进入增加了小区停车压力。由于部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不得力也会增加本小区停车的压力；笫二个方面，现有的停车库没有得到充分的利用。部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位；笫三个方面，停车位经营机制不合理。尤其是路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区“停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。比如朝晖花园，每到夜晚，路面停满了汽车，而地下停车场却空空荡荡。6、停车

6、管理法规不完善我市住宅小区停车管理主要依据各物业管理企业制定的机动车停车管理规定、公共停车库（场）管理规定、业主公约和物业管理合同。由于缺乏具有完整性、系统性、统一性的行政法规，无法适应住宅小区停车管理的需要，同时，也由于没有强有力的行政措施，出现了停车位被占用或被挪做他用、不服从规定乱停车等现象，直接影响了我市住宅小区停车依法管理的效力和相关政策措施的实施。三、对策1、采取有效措施，控制私家汽车的急剧增加当前，居民购买汽车的势头迅猛，如果不加以控制，未来几年“停车难”的问题会越来越严重。可以参照上海、北京等城市的做法从以下几方面来加以控制私家汽车的增加。一是对私家车牌照进行拍卖；二是要求居民

7、买车前必须要有已取得有效泊车位的证明材料；三是大力发展城市公交事业，在部分具备条件的住宅小区内设置公交站点；四是合理调整车辆的税费，如，车辆购置税、燃油税、养路费、上牌费等。当人们发现选择公交出行的方便与舒适度均得到大大改善，而购置私家车的成本很大时，购置车辆行为会趋于理性，从而使城市机动车的总量有望得到控制。2、规范停车位的规划、建设和验收程序，从源头解决停车位规划滞后和配建标准不足的问题解决“停车难”的矛盾，关键在于源头。停车场的规划与建设管理极其重要，必须强化管理。一是严格规划。规划局要严格按照标准规划停车位，要求新建居住区必须按标准配建停车泊位。可以参照执行北京市目前的规划标准：中高档

8、商品住宅按每户1个车位标准设置；高档公寓别墅按每户1到3个车位标准设置；普通住宅按每千户300-500个车位标准设置。二是建设局要强化建筑物配建管理，对于未达标准的已建公共建筑物，在改建扩建时应当按照标准补建停车泊位；三是强化停车场（库）设置标准的地位与作用，明确停车场（库）的设计方案应当符合停车场（库）设置标准。规划和建设部门在审核建筑工程时应当将配建停车场（库）的内容列入审查范围，凡不符合停车场（库）设置标准的，不予审查通过。这样可以从源头上防止不符合停车场（库）配建标准的建筑物产生。3、制定科学合理的收费政策，完善停车场（库）的经营机制价格管理是停车场（库）管理的重要机制之一。过去由于没

9、有很好地利用这一经济杠杆，造成停车市场经营中的“怪圈”现象。物价局要会同财政局制定科学合理的收费政策：一是要采取按时段、按方位区别收费，“记时为主、记次为辅”的收费办法，并体现“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”的要求；二是要根据不同性质、不同类型的停车场（库）分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价；4、发挥政府引导功能，培育停车产业发展首先，政府要全面开放公共停车场建设市场，在住宅小区周围优惠供应土地，按现行政策免征或少征停车场营业所得税，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励和支持社会资本投资建设公共停车设施，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环；其次，制定相关政策，鼓励小区附近有空停车场和空地的机关工作单位，向社会开放，提供有偿服务，使有限的资源得到充分利用；再则，培育停车产业的发展。停车业如同汽车业一样是一个很有前途的朝阳产业，是低投入、高利润的产业，停车业市场的前景十分看好。况且，还可以解决一批失业人员就业问题，如保安等。在一些发达国家和地区，停车业已成为年产业数十亿美元的大产业。对停车收费实行市场导向，完全按价值规律办事，收费适合大众消费水平。5