南京江宁翠屏国际广场招商策略报告

1、共7页 第7页翠屏国际广场商铺招商策略本方案的主要目的在于为中惠翠屏国际广场项目商业部分的招商提供支持，通过明确项目的商业定位与规划、业态经营布局、租金实现计划等环节，研判招商执行策略，为项目将来的高价值销售提供市场基础。项目商业价价值分析析区域：项目目位于南南京市江江宁开发发区的将将军大道道中部南南航西门门对面，邻邻近南航航、英华华学校和和正德学学院正门门，项目目依山且且邻近绿绿化广场场，自然然环境良良好交通：项目目临快干干道、紧紧邻公交交站台，但但除与上上山道路路韩府府路交叉叉外，本本案没有有重要的的道路交交叉节点点，车速速较快，滞滞留性较较差社区环境：项目周周边以中中高端别别墅和公公寓大

2、盘盘为主要要开发形形式，常常住人口口主要以以部分入入驻居民民、学校校、教师师为主，调调研显示示公寓项项目居住住客群主主要是中中青年客客户为主主，居民民素质相相对较高高，但这这些项目目入住率率普遍不不高（约约30左右），同同时项目目虽然邻邻近学校校，但与与学生生生活区有有一定距距离（步步行约110分钟钟）商圈现状：项目周周边三公公里范围围内，已已形成比比较典型型的三大大商业集集中区域域，分别别是：托托乐嘉商商业区、佛佛城路商商业区、同同曦商业业区；其其中托乐乐嘉商业业区距项项目最近近，是目目前将军军路沿线线唯一集集中性商商业区，目目前已引引入2.4万、包括括肯德基基等连锁锁品牌商商家在内内的苏果

3、果购物广广场，以以及餐饮饮等各类类配套性性的商家家，形成成面积约约5万、主力力店、独独立商铺铺、街铺铺相结合合的区域域商业中中心区的的格局商业环境：设在一一定规模模住宅小小区内或或周边，以以提供社社区便利利消费、充充实社区区生活为为主的住住宅底商商型商铺铺，是区区域目前前数量最最多的商商铺类型型；其次次，是由由沿街商商铺聚势势形成的的购物步步行街，本本区域商商业街商商铺多为为单层挑挑高或一一二层联联租；目目前除托托乐嘉苏苏果购物物广场外外，购物物中心席席位型商商铺和专专业市场场比较缺缺乏经营业态：区域商商业业态态以日常常消费为为主，超超市、餐餐饮和网网吧具有有较大的的比例，相相对而言言网吧规规

4、模较大大，餐饮饮则呈现现多种规规模形态态共存，而而家居服服务与休休闲商业业层次不不高，业业态品牌牌尤其是是符合中中高端需需求的商商业较少少租金与经营营状况：目前区区域1层层租金报报价约440990，22层及以以上约330550，外外街空置置率约330，内内街空置置率约660，日日常经营营人流量量不大项目形象定定位形象定位服务务“资享生生活圈”的人文文商业体体这里的“资资享生活活圈”指“懂得享享乐生活活、拥有有资本的的富豪或或白领所所形成的的群体”，是小小资型的的富豪圈圈，项目目着眼于于服务中中高端客客户，打打造群体体型服务务商业，从从而形成成汇集服服务型中中高端商商业，建建立品位位生活特特区的

5、商商圈形象象人文商业是是基于区区位的人人文特征征，通过过多种业业态组合合形成有有机的商商业服务务体系概念定位山景公园城市客客厅 LLifeeStyyle CennterrLifeSStylle CCentter是是迎合本本商圈中中高端消消费顾客客对零售售的需求求及对休休闲方式式的追求求，具有有露天及及环境的的特征，国际购物中心理事会为其定义面积约在2万-8万之间，项目依山而建，比邻绿化市民公园符合所有基本特征多业态、兼兼容采购购与休闲闲目的，通通过环境境、建筑筑及装饰饰的风格格赢造出出别致的的休闲环环境将是是项目概概念定位位的核心心，城市市客厅的的提出是是满足“资享生生活圈”交往的的需求招商推

6、广名名例举：翠屏国国际广场场尚山街街区，翠翠屏国际际广场M-PPARKK大道业态定位功能组织仓储储式主力力店强调调储销一一体和非非中心商商圈选址址，便利利店强调调社区便便利性服服务，专专业市场场强调运运输、仓仓储、配配送等物物流概念念，考虑虑招商目目的，本本项目将将以仓储储式主力力店或专专业市场场为主导导，形成成能够提提供集中中采购和和社区便便利的综综合性的的高端商商业体，迎合消费新趋势，满足“资享生活圈”交往需求，科学专业地把采集购物、休闲娱乐、餐饮酒店等消费形式组合在一起，通过内部交通动线的巧妙安排，使业态之间互相作用，依靠得天独厚的自然景观条件，打造多功能，多元化的一站式购物消费场所业态

7、组合1号主力店店“奥特莱莱斯（OOUTLLETSS）生活体体验馆”位于于项目最最南面，紧紧邻市民民广场和和山上入入口，引引进名牌牌服装、生生活用品品、家居居装饰品品等奥特特莱斯形形态的折折扣店，辐辐射江宁宁及宁南南部分区区域，建建成一站站式的家家居采购购服务2号主力店店“餐饮娱娱乐旗舰舰”位于项目目中段，将将军大道道与韩府府路交界界处，直直面南向向车流和和人流，引引进大型型娱乐餐餐饮旗舰舰店，辐辐射周边边区域中中高端客客户，经经营经典典菜系，易易于汇集集人气，形形成集中中性商业业氛围，同同时在局局部位置置引入超超市3号商业街街、1号号和2号号的部分分街铺“LIFFE休闲闲街区”3号号商业街街位

8、于项目目北段韩韩府路上上，山景景环绕，景景色宜人人，集娱娱乐，休休闲，零零售，特特色餐饮饮为一体体，引入入咖啡店店，陶艺艺店、健健身会所所等，营营造全天天候休闲闲购物氛氛围租金策略租金设定设定原则商铺租金价价格考虑虑对业主主的投资资回报要要求，结结合资产产增值的的速度，整整体采取取统一租租金的额额度、先先低后高高的租金金价格策策略，并并逐年进进行递增增，降低低商家前前期经营营负担，树树立商家家经营信信心，形形成旺铺铺的局面面根据本项目目商铺面面积较大大和位置置差别较较大特点点，按分分区制定定租金统统一标准准拉大次级与与高级位置的租租金差距距，促进进次级位位置的出出租率，对对优质商商家提供供有吸

9、引引力优惠惠政策根据项目周周边租金金与经营营状况，考考虑项目目位置差差异性，为为更好第第培育项项目商业业人气，实实现全面面招商的的完成，尽尽快提升升项目出出售价值值，项目目租金的的设定应应选取或或略低于于同类商商铺市场场平均租租金，根根据制定定的参考考价格体体系及不不同位置置等级标标准与商商家洽谈谈所能接接受的具具体租金金标准平均市场租租金的确确定：目目前托乐乐嘉商铺铺平均租租金约为为60元/.月月（综合考考虑楼层层、位置置差异、铺铺面面积积等因素素）项目调整系系数的确确定项目规模与与布局（托托乐嘉55万独独立街区区，项目目约2.6万底商）建筑形式（托托乐嘉挑挑高5米米、项目目挑高77米）位置

10、与人流流量（托托乐嘉周周边居住住人口和和入住率率较高，邻邻近学校校生活区区，优于于本项目目）交通与临路路状况（托托乐嘉地地处两条条主干道道交界处处，优于于本项目目）景观与项目目知名度度等因素素（项目目景观条条件与知知名度优优于托乐乐嘉）最终确定调调整系数数选取为为：1000/1102、1100/99、1100/1033、1000/1102、1100/99项目平均租租金的确确定60元（1000/1003）（1000/998）（1000/1103）（100/103）（100/99）56元/.月月，租金实现考虑提升人人气需要要，将采采取“三年培培养、适适度优惠惠”的策略略，即三三年内平平均实现现56

11、元/.月月，首年年和第二二年采取取“零租金金500租金金优惠”的基本本策略同时，部分分折扣店店、品牌牌店或个个性形象象店，租租金收取取采用“基础租租金经经营额浮浮动租金金”结合的的策略，如如基础租租金收取取可根据据制定440元/.月月，以110万元元为营业业额为起起点计算算浮动租租金招商时间计计划预备期预备期预热调整期招商推广期8月1日9月30日3月8日主要工作：合作方式确定业态与目标商家确定租金计划确定招商定位与形象概念确定确定主要工作：形象公开重点商家接洽招商定位与业态调整主要工作：形象推广招商促进活动各类商家接洽开街形象推广开街促进活动各类商家接洽推广设想配套准备便利的入口口项目目位于公

12、公交换乘乘站点附附近，一一定程度度能获得得持续人人流。但但横穿将将军大道道显得不不便，所所以通过过设置红红绿灯或或增加人人行天桥桥进行连连接，能能减少街街道另一一边的人人流导入入的便捷捷性市民广场南侧侧市民广广场可为为消费者者提供一一个游玩玩及观赏赏山景的的平台，能能够起到到良好的的聚客作作用，另另外，可可适当调调整广场场布局，形形成室内内商业空空间的有有益延伸伸，如布布置餐饮饮、休闲闲项目或或室外运运动娱乐乐设施，也也可将其其作为户户外展示示及大型型营销、促促销活动动的空间间形象设计商场场门口的的广告、霓霓虹灯、LLOGOO形象鲜鲜明、突突出的设设计，通通常能给给人深刻刻印象，满满足顾客客的视觉觉享受，从从而引导导客流的的前往和和消费，同同时在人人流通道道头尾端端等地方方给予显显著的区区域和功功能标识识以及造造型小品品，方便便顾客辨辨认，在在3号楼楼临路一一侧尽可可能布置置有广场场如绿化化及停车车场，提提供优美美购物环环境，与与市民休休闲广场场形成呼呼应的效效果招商手段定向招商：依据业业态规划划，利用用本公司司已有的的及进一一步开发发的商业业资源网网络和经经营联盟盟在南京京或外地地寻找多多家主力力商家，形形成主力力商家和和核心力力量以商引商：建立“ LiffeSttylee商业沙沙