商品房建设项目成本控制浅析

1、PAGE PAGE 8商品房建设项目成本控制浅析一、成本控控制的基基本概念念 成本控制是是指在整整个经营营过程即即成本形形成过程程中，对对每项成成本形成成的具体体活动进进行严格格的监督督，发现现偏差，及及时纠正正，使每每项具体体的和全全部费用用及资源源消耗限限制在最最佳范围围内。商商品房建建设项目目的成本本控制，就就是在满满足项目目既定的的质量和和进度目目标的前前提下，从从投资决决策、规规划设计计、到建建设实施施等全过过程中，把把工程项项目发生生的实际际费用控控制在成成本目标标范围内内，力求求在项目目建设过过程中合合理使用用人力、物物力、财财力，取取得较好好的投资资效益和和社会效效益。房房屋产

2、品品由于具具有建设设投资大大、施工工周期长长、变化化因素多多、涉及及面广等等特点；所以，其其成本控控制是一一个动态态而复杂杂的管理理过程。这这就需要要建设单单位对项项目建设设的成本本控制有有一套完完整的控控制体系系，并且且始终贯贯穿于建建设的全全过程。 二、成本控控制流程程和基本本环节 1、控制流流程 由于房屋建建设工程程的建设设周期长长，在工工程实施施过程中中风险因因素很多多，因而而实际状状况偏离离目标和和计划的的情况是是经常发发生的。这这就需要要在工程程实施过过程中，通通过对目目标、过过程和活活动的跟跟踪，全全面、及及时准确确地掌握握有关信信息，将将工程成成本投入入状况与与目标和和计划进进

3、行比较较，如果果发生偏偏差及时时纠偏，保保持工程程成本投投入始终终在目标标控制范范围内。 2、控制的的基本环环节 三、成本控控制的目目标规划划和计划划 如果没有目目标，就就无所谓谓控制，而而如果没没有计划划，就无无法实施施控制。 1、根据商商品房的的成本构构成进行行成本目目标规划划和目标标分解，确确定成本本目标控控制体系系。 2、做好各各方面的的组织工工作 设置成本本控制机机构；配置合合适的成成本控制制人员；落实成成本控制制机构和和人员的的任务和和职能分分工；合理组组织成本本控制的的工作流流程和信信息流程程。 四、商品房房建设项项目的成成本控制制应注意意的几个个问题 1、商品房房建设项项目的立

4、立项决策策阶段成成本控制制。在商商品房建建设项目目的立项项决策阶阶段，对对于成本本控制的的重点应应立足于于市场调调查分析析。根据据市场需需求，合合理确定定开发建建设的规规模、质质量标准准和工期期目标。应应注意： (1)在现现阶段，随随着房地地产市场场的不断断成熟和和国家对对土地的的调控加加强，商商品房建建设项目目的土地地取得大大部分通通过拍卖卖实现，从从而提高高了土地地成本。这这项费用用的总成成本一般般在455以上上，有的的甚至达达到项目目总成本本的800。因因此，要要确定合合理的土土地买价价，把土土地成本本控制在在论证的的目标之之内。 (2)根据据市场需需求，确确定项目目的质量量标准和和工期

5、目目标，它它直接影影响到商商品房建建设项目目的成本本，也是是商品房房建设项项目决策策阶段进进行成本本控制的的工作重重点。 2、商品房房建设项项目的规规划设计计阶段成成本控制制。有专专家指出出，设计计费占工工程项目目总的投投资比例例很小，可可能不到到1。但但是，它它对工程程项目造造价的影影响程度度可以达达到755以上上。很明明显，设设计阶段段是商品品房建设设项目成成本控制制的关键键阶段。此此阶段工工作重点点应主要要放在两两个方面面： (1)规划划设计 建设单位拿拿到的地地块，政政府规划划管理部部门规定定了相应应的容积积率、建建筑高度度、绿化化率、公公用配套套设施等等控制性性指标。那那么，建建设单

6、位位做的第第一件事事情就是是对该地地块进行行合理的的规划。此此时的成成本控制制工作应应重点考考虑以下下几方面面： 选定优秀秀的设计计单位。优优秀的设设计单位位可以为为建设单单位在入入水技术术、服务务等方面面提供良良好的服服务，自自然有利利于成本本控制。 根据市场场需求情情况，合合理的对对土地进进行分块块，确定定各地块块的质量量标准，并并进行价价值工程程分析。例例如，对对待开发发的地块块，我们们可以根根据它的的周边环环境以及及市场需需求，划划分为普普通住宅宅区、高高档住宅宅区、商商业生活活区等；对不同同层次，确确定相应应的质量量标准和和目标成成本，以以满足不不同市场场层次的的需求，以以较少的的投

7、入换换取更大大的收益益。 根据地块块的划分分，详细细进行规规划设计计。在这这个阶段段，成本本控制的的重点应应放在指指标综合合平衡上上。在满满足政府府部门规规定的各各项规划划指标要要求的前前提下，最最大限度度的利用用土地资资源，并并充分利利用地块块周围的的市政设设施，例例如污水水管网、供供暖管网网、供水水、供气气管网等等，合理理确定并并网位置置和方式式，尽量量使管网网便捷、路路径最短短，从而而降低建建设成本本，且减减少使用用过程中中的维护护费用。 巧用政策策进行土土地挖潜潜。例如如，地下下建筑不不计算容容积率，可可充分利利用这一一政策特特性，进进行地下下配套服服务设施施的建设设，为住住宅提供供地

8、下室室等，从从根本上上降低商商品房建建设项目目的土地地成本，这这也符合合建设节节约型社社会的要要求。 (2)建筑筑设计阶阶段 在建筑立立面造型型上，力力求简洁洁、美观观，和周周围环境境融为一一体，减减少不必必要的造造型和线线条。如如一个中中型车间间，取消消一些不不必要的的线条造造型，可可降低建建设成本本数万元元之多。 根据项目目决策阶阶段估算算的建设设成本，合合理选择择建筑结结构体系系，确定定工程的的装修质质量标准准，推行行限额设设计。如如：框架架结构和和剪力墙墙结构，平平米造价价可以相相差2000元左左右；而而框架结结构中，柱柱网和梁梁板布置置合理与与否也是是影响造造价的重重要方面面。所以以

9、，要严严格地进进行评审审和价值值工程论论证，以以求达到到最佳。 推进“四四新”成成果在商商品房建建设项目目中的使使用。以以新技术术、新材材料、新新工艺、新新设备等等优化项项目的经经济技术术指标，提提高项目目的科技技含量和和综合效效益。例例如，采采用新的的空气置置换系统统，可以以大大降降低地下下室的层层高，从从而达到到降低项项目成本本的目的的。 加强设计计管理，控控制设计计深度，设设计深度度不够，会会使工程程施工过过程中变变更频繁繁，增加加工程造造价。 3、商品房房建设项项目的施施工阶段段成本控控制 (1)尽量量采用工工程量清清单方式式招投标标，优选选施工单单位。工工程量清清单招标标是由招招标单

10、位位提供统统一的工工程量清清单和招招标文件件，投标标单位以以此为投投标报价价的依据据并根据据现行计计价定额额，结合合本身特特点，考考虑现场场费用、技技术措施施费用以以及所承承担的风风险，最最终确定定单价和和总价进进行投标标。采用用这种招招投标方方式，一一是为投投标者提提供共同同的投标标基础；二是便便于评标标定标，比比选价格格；三是是便于工工程进度度款的支支付；四四是便于于合同总总价调整整和工程程结算。这这种招投投标方式式，有利利于建设设单位在在极限竞竞争的状状态下获获得最合合理的工工程造价价；有利利于控制制工程索索赔，从从而搞好好合同管管理和成成本控制制。 (2)严格格控制工工程变更更和现场场

11、经济签签证。在在商品房房项目建建设过程程中，设设计变更更和现场场经济签签证是不不可避免免的，但但要严格格控制。一一是应该该充分利利用开工工前的图图纸会审审和设计计单位的的技术咨咨询进行行消化，尽尽量不出出或少出出变更。二二是对于于施工过过程中发发生的变变更，必必须在进进行经济济对比优优选变更更方案后后，经建建设方、设设计单位位、总监监理工程程师共同同签字认认可后实实施。三三是经济济签证必必须做到到签证内内容及时时准确，量量化明晰晰，与实实际相符符。 (3)择优优选择专专业分包包单位，防防止少数数垄断性性行业任任意抬价价。在商商品房建建设项目目的建设设过程中中，很多多特殊专专业工种种不得不不委托

12、专专业施工工单位承承担。如如，变配配电所安安装工程程、煤气气安装工工程、通通讯工程程等，而而这些行行业带有有一些垄垄断性质质。如，每每个变配配电所必必须由供供电部门门的三产产企业负负责从设设备采购购到安装装的总承承包，而而且价格格是一口口价。但但是，我我们可以以在变配配电项目目中，首首先是尊尊重供电电部门的的规定，由由他们总总承包变变配电系系统，但但同时要要求允许许另外一一家供货货商参与与竞争；这样设设备采购购价格要要比原电电业局指指定产品品下降很很多。 (4)做好好项目采采购管理理。建筑筑安装工工程所用用的材料料价值约约占工程程总造价价的600770，目目前的做做法是主主要的建建筑材料料是由

13、建建设方提提供。因因此，做做好项目目材料的的采购管管理，对对于成本本控制至至关重要要。 根据决策策阶段确确定的质质量标准准和投资资估算，确确定采购购材料的的质量。 供应商的的选择和和管理对对于建设设方来讲讲，单一一货源供供应增加加了项目目的资源源供应风风险，也也不利于于对供应应商压价价，缺乏乏对采购购成本控控制的力力度。对对供应商商来讲，批批量供货货由于数数量上的的优势，可可以得到到商业折折扣，减减少货款款的支付付和采购购附加费费用，降降低采购购成本。因因此，应应根据项项目所需需材料情情况，选选择24家供供应商是是比较合合适的。 注重对采采购环境境的利用用商品房房建设项项目的外外部环境境对于采

14、采购策略略的制定定、采购购计划的的实施会会产生重重要影响响。外部部环境分分为宏观观环境和和微观环环境。宏宏观环境境是指能能对项目目的材料料采购产产生影响响的外部部变化，包包括市场场季节性性变化、国国家宏观观经济政政策变化化、金融融政策变变化等等等因素。微微观环境境是指项项目组织织的内部部环境，包包括建设设方在采采购中可可能采取取的组织织政策、方方式和程程序等。建建设方应应充分利利用市场场环境降降低材料料的采购购价。 (5)加强强结算管管理，严严格把好好审核关关。 选择好工工程结算算的审核核单位和和人员工工程造价价管理是是一门综综合性学学科，它它以国家家有关工工程建设设的方针针、政策策作为规规范准则则，涉及及和运用用了其他他技术经经济学科科的成果果，是一一项政策策性、技技术性和和实践性性都很强强的工作作。所以以，选择择了好的的工程造造价结算算审核单单位，对对于商品品房建设设项目在在工程造造价审核核阶段的的成本控控制就成成功了一一半；同同时，对对具体的的审核人人员也要要严格要要求。工工程结算算审核人人员除了了对本专专业的知知识有深深入的了了解和理理解外，还还要对设设计内容容、设计计过程、施施工技术术、项目目管理、经经济法律律法规等等，都有有全面的的理解，要要有丰富富的