《房地产开发经营与管理》教案第三章

1、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 PAGE PAGE 31第三章 房地产开发程序与管理【考情分析】本章最近几年所占分值不大，一般为68考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题核计2011 年441 题 2 分2 题 2 分782010 年331 题 2 分1 题 1 分562009 年332 题 4 分1 题 1 分682008 年112 题 4 分1 题 1 分46近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节 房地产开发程序概述第二节 投资机会选择与决策第三节 前期工作第四节 建设阶段第五节 租售阶段第一节 房地产开发程序概述房地产开发的基本概念房地产开发的一般程序房地产开发的基本概念【

2、2008 年真题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发进程中投入的资源有（ ）。A.土地B.劳动力C.资本.经E.环境5573030101【正确答案】ABC【答案解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）四阶段八步骤提出投资设想细化投资设想前期工作阶段建设阶段租售阶段可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业资产管理第二节 投资机会选择与决策分析投资机会选择投资决策分析此阶段是房地产开发进程中最重要的阶段投资机会选择（三项工作）投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的

3、主要工作内容投资机会选择投资决策分析投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想市场分析项目财务评判投资决策第三节前期工作获取土地项目核准和开工计划确定计划设计方案并且获得计划许可工程建设招标开工申请与审批其它工作环节【2010 年真题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A.进行项目的财务评判B.获取项目所需土地C.确定计划设计方案并且获得批准.关于项目的建设工程进行招标 5573030102【正确答案】BCE【答案解析】A 进行项目的财务评判属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。获取土地土地储备的概念土地储备计划土地储备范围土地储备的步骤土地一级开发土地开发的项目实施模式

4、土地储备开发成本土地储备资金的概念土地储备资金的来源渠道土地储备资金使用范围开发商获取土地的途径土地储备的概念【旧的用地模式】【新的用地模式】土地储备计划年初与年末土地储备规模年度前期开发规模（收） 年度供应规模（出）年度土地储备临时利用计划土地储备范围 收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农地转用和土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地【2011 年真题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地5573030103【正确答案】A集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。土地储备的步骤收购开发整理（土地一级开发）储备供应土

5、地一级开发土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（）土地开发的项目实施模式筹措资金及办模式理相关批准手具体实施续主体土地储备机构经过公开招标方式选择工程实施单位开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的 2%囊括土地储备开发的预计总成本和利企业负责实施开发企业由授权的开发企业完成润，利润率不高于预计成本的 8%【2011 年真题】土地储备机构关于土地开发进程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，经过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（ ）5573030104【正确答案】【答案解析】参见教材P68。【2008 年真题】政府授权开发企业负责实施

6、土地一级开发时开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（）5573030105【正确答案】【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。 参加教材P68。土地储备开发成本）收购、收回和置换进程中发生的有关填补费用市政基础设施建设有关费用招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用贷款利息土地储备开发供应进程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等【2010 年真题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。拆迁填补费及有关税费C.贷款利息.建安费用5573030106【正确答案】【答案解析】土地储备成本囊括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参

7、见教材P68。土地储备资金的概念内涵是土地储备机构征收、收购、优先购买、收回土地以及进行前期开发所需的资金。管理模式实行专款专用、分账核算，预决算管理资金来源渠道（四项）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金； 土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；经财政部门批准可用于土地储备的其他资金； 以上资金所产生的利息收入。土地储备资金的具体使用范围征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁填补费用； 必要的前期土地开发费用；需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出； 经同级财政批准的其他费用。【典范例题】以下（ ）AB.土地储备机构的银行贷款C.社会捐助资金 E557

8、3030107【正确答案】AB【答案解析】注意不要与基本制度与政策中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。参见教材P68。【重点难点易混点】土地储备资金来源国有土地收益基金中安排的资金款及金融机构贷款储备的其他资金廉租住房资金来源财政预算资金备金和管理费用之后10%，可适当提高理，专项用于廉租房维持和管理保证专项补助（支持关于中西部困难地区）开发商获取土地的方式（四种方式）出让一级市场拿地，有偿有期限划拨一级市场拿地，无偿无期限原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让划拨转出让与当前土地使用权拥有者合作二级市场拿地【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】【关于出让】出让的具体方式有招标

9、、拍卖、挂牌和协议（四种）。工业（囊括仓储用地，但不囊括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。【2011 年真题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（ ）5573030108【正确答案】 【答案解析】参见教材P69。【关于划拨】详见房地产基本制度与政策内容经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应。经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。【划拨转出让】原有划拨土地上的存量房地产，因企

10、业改制或兼并且收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并且纳入储备的重要关于象，开发商经过划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地土地转让并且购合伙项目核准和开工计划项目核准项目核资申请材料项目申请报告的主要内容项目核准评估的重点2.1 项目核准内涵是发改委（以前称计委）关于投资项目进行的管理。不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型（无审批制）： 关于政府核准的投资项目目录以内的项目，实行核准制度；关于政府核准的投资项目目录以外的项目，实行备案制度。项目核准的法律效力未取得核准文

11、件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。2.2 项目核准申请材料（11 类）（1+4+6）甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5 份； 计划部门出具的计划意见；提供出让合同或土地证（招拍挂方式），或土地预审意见（其它方式拿地）； 环保部门出具的环境影响评判文件的审批意见；交通影响评判文件的意见； 资质表明；中外合营项目，提供合作意向书； 节能审查批准意见或节能登记表；项目单位身份表明；其它（如招标方式）【如何记忆梳理与提炼】116 各行政主管部门关于项目的意见下级发改委初审意见见计划部门计划意见 环保部门环保意见 见节能管理部门节能意见4项目申请报告（注意必需是甲级资质咨询机构出

12、具）资质表明合作意向（或有） 单位身份表明经办人身份表明申报单位及项目概况；发展计划、产业政策和行业准入分析； 资源开发及综合利用分析；节能方案分析；建设用地、征收填补及居民安排分析； 环境和生态影响分析；经济影响分析； 社会影响分析。项目核准评估的重点契合国家法律法规；契合国家及本地区国民经济和社会发展计划、城市总体计划、土地利用总体计划和行业发展计划（四计划）；契合当地区域布局和产业结构调整的要求；契合自然文化遗产、文物保护的有关政策；主要产品未关于国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；契合社会公众利益，未关于项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响； 实行资质管理的，应提供资质表明

13、文件申报单位具有承担相应项目建设的能力。【典范例题】国家投资管理部门关于建设项目进行核准的重点囊括（ ）。A.项目是否契合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量契合国家的规则C.项目建设关于周边地区的公众利益产生有利的影响.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.契合当地的产业结构调整的要求5573030109【正确答案】AE【答案解析】B 不囊括产品质量合格，主是指产品未关于国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；C 不要求项目建设关于周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P72。确定计划设计方案并且获得计划许可（四个阶段四个文件）内容概括开发项目选址、定点审批阶段申请

14、建设用地计划许可证设计方案审批阶段申请建设工程计划许可证阶段内容概括计划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审查） 计划（选址）意见书选址、定点审批阶段建设用地规则许可证用地规证申领阶段设计方案审批设计方案审查阶段建设工程计划许可证工程规证申领阶段招拍挂方式下的差异选址意见书在土地一级开发环节完成用地计划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）开发项目选址、定点审批阶段项目内发改委批准、核准或备案文件（立项）开发建设单位或其主管部门申请用地的函件需提交的文件成果拟建计划设计图1/20001/500获得计划部门下发的计划意见书（选址）确定用地范围与面积提出计划设计要求（三方面内容）计划意见

15、书（选址）的内容 计划土地使用要求居住建筑的公共服务设施配套建设指标项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求申请建设用地计划许可证项目内容立项批文计划意见书（选址）出让合同需提交的文件成果用地规证的内容建设用地钉桩成果通知单1/20001/500建设用地申请文件及成交确认书获得计划部门核发的建设用地计划许可证用地性质位置界限界限项目规则设计方案的内容计划部门关于设计审查的主要内容内容审查专项审查1：5001：10001：1001：200各项经济技术指标及无障碍设计说明等用地范围是否与计划确定一致建设项目的性质契合要求计划条件契合要求公共配套服务设施契合要求是否安排了必要的水电气等市政设施成果

16、获得设计方案重点加颜色申请建设工程计划许可证阶段需提交的文件申请表选址意见书设计方案审查意见批准用地文件图纸成果获得建设工程计划许可证【作题方法】如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。建设工程招标招标方式（两种方式）招标机构与模式招标进程中的决策活动招标中的日常事务工作招标工作小组与评标委员会招标程序进行招标的条件招标文件的内容确定招标方式投标人资格审查投标文件内容开标评标4.13 定标招标方式（两种方式）【重点难点】公开招标与邀请招标关于比公开招标邀请招标 工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任适用 适用于规模较大、建设周期较

17、长、技术的建设项目范围复杂的开发项目建设 公开招标未产生中标单位的建设项目 以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程使开发商有较大的选择范围，促使承包优点 商努力提高工程质量，缩短工期并且降低成本造价缺陷 耗时长，招标支出费用较高【2010 年真题】 节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间 限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地房地产开发企业只能经过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）5573030201【正确答案】【答案解析】还可以采用邀请招标的方式。参见教材P75。招标机构与模式招标进程中的决策活动（四项目内容）【重点难点】招标标底与招标控制价标底标底应保密一个

18、工程只有一个标底招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价项目也可以不设标底，进行无标底招标招标控制价招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算招标控制价无需保密招标人应在招标文件中如实公布控制价关于招标控制价不得上浮或下调招标中的日常事务工作拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件审查投标者资格编制标底组织投标人勘察现场组织开标、评标、协助招标人定标草拟合同其它事项招标工作小组与评标委员会招标工作小组组成人员（三类人员）人员职能人员职能决策人员指招标人本身或其授权的代表专业技术与经济方面的 负责向开发商或其授权代表提供咨询意见并且进行招标的具体专家务处理助理人员决策和专

19、业技术人员的助手【重点难点】评标委员会由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）成员为 5 人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定基本程序（七步）申请招标的条件（三有两已招标人已经依法成立（有主体）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准） 资金来源已落实（有钱）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）编制招标文件（规则实质性的要求和条件招标公告（投标邀请书）投标人须知评标办法合同条款及格式工程量清单（或有） 设计图纸投标文件格式 其它公开招

20、标（公告的内容）招标人的名称和地址招标项目的内容、规模、资金来源招标项目的实施地点和工期获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间文件的收费标准关于投标人的资格等级要求邀请招标向三个以上具备条件的法人或组织发出邀请书投标人资格审查投标（投标文件的内容投标函及附录法定代表人身份表明或授权委托书联合体协议书投标保证金施工组织设计项目管理机构资格审查资料其它开标、评标和定标开标时间截止时间的同一时间公开进行招标人不予受理投标文件的情形未送达指定地点未按招标文件密封开标程序评标程序初步评审详细评审投标文件的澄清与补正提交评标结果定标15，并且发出中标通知书【重点难点】下列情况按废标处理盖章签字有问题的未

21、按规则的格式填写内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未申明哪一个有效的投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的未按招标文件要求提交投标保证金的 签署合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内签署书面合同提交投标书面报告招标人在中标通知书发出之日起 15 日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告招标投标书面报告的内容招标范围招标方式和发布招标公告的媒介招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等评标委员会的组成和评标报告中标结果开工申请与审批施工许可证的含义申领施工许可证的条件申请办理施工许可证的程序施工许可证的含义时间在招标工作结束后，工程施工前申领单位建设

22、单位（注意不是施工单位）核发单位工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门审查内容工程是否契合法定的开工条件【2006 年真题】房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位.设计单位5573030202【答案】B【解析】施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P80。申领施工许可证的条件）已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证有地在计划区内的工程，已取得建设工程计划许可证有计划拆迁进度契合施工要求地可以施工已签署了施工合同有施工的人有满足施工需要的图纸及技术资料（有+经过审查）有图有保证工程质量和安全的具体措施有安全保证应该监理的，

23、签署了监理合同有监理的人建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）有钱其它办了该办的手续，交了该交的钱【重点难点】不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度契合施工要求关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必需经过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可要求资金已落实，不要求资金全部到位工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50% 工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%建设单位领取申请表建设单位在申请表上加盖印鉴，并且附加相关表明文件，向发证机会提出申请发证机会批复契合条件的，自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证关于于表明文件有问题的，限期要求补

24、正，审批时间自表明文件补正齐全后顺延不契合条件的，自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位并且说明理由在施工进程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证。内容三通一平安排短期和长期信贷 寻找预租（售）客户 进一步分析市场状况制定项目开发进程的监控策略洽谈开发项目保险事宜等前期工作完成后，开发商再进行一次财务评判开发商必需保持“健康的怀疑”态度，本着谨慎的原则（即不高估收益，不低估成本）【2006 年真题】将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A.投资机会选择于决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段.租售阶段5573030203【答案】B【解析

25、】开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。参见教材 P81。2011（ 。土地储备销售方案的细化建设项目的质量控制5573030204【正确答案】ABC 属于建设阶段的工作内容。第四节 建设阶段建设阶段的内容质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收1.建设阶段的内容（六项内容：三控两管一验收质量控制进度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工验收 2质量控制囊括决策阶段、设计阶段和施工阶段三方面的质量控制施工阶段的质量控制的主要内容（四方面）关于原材料的试验关于工程采用的配套设备进行试验确立施工中控制质量的具体措施确立有关质量文件的档案制度【2011 年真

26、题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不囊括（ ）。A.关于原材料的试验 BC.确立质量文件档案制度5573030301【正确答案】【答案解析】本题可用排除法。ABC 全是与质量有关的，而只有 是与成本（投资）有关的， 不属于同一类。参见教材P8283。进度控制进度控制的主要内容）工程进度计划的编制进度管理及计划调整进度控制中应关切的因素进度控制的主要内容 项内容关于项目建设总周期的论证与分析编制其他配套进度计划施工现场的调研与分析工程进度计划的编制首先将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序统计计算每项工程内容的工作量计算每个单项工程工作量所需时间（按正常水平和工效计算）按正常施工的

27、各个单项工程内容逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序进度管理及计划调整（两种方法水平进度计划（横道图法）网络计划（网络图法）【重点难点】横道图与网络图的优缺陷优点横道 制作简便，明了易懂图网 优点可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，可以计算出各缺陷从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系络 项工作的最早和最晚开始时间，找出关键工作和关键线路（关键线计算难图 路是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作）【2010 年真题】网络图法在建设工程管理中往往作为（ ）的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制.合同管理5573030302【正确答案】C【答案解析】进度控制的方法主要有两种

28、，一是横道图，二是网络图。参见教材P84。2009（ ）。A.质量控制B.进度控制C.成本控制.合同管理5573030303【答案】B【解析】横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材P84。材料供应计划设备周转计划临时工程计划材料、设备的供应情况设计变更气象条件成本控制编制成本计划，确定成本控制的目标审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更【重点难点】确定成本控制的目标（五个方面） 材料设备成本计划人工费成本计划 临时工成本计划 管理费成本计划【重点难点】控制工程款的动态结算（四种结算方式按月结算分段结算其它双方约定的结算方式在工程款结算方式中关于开发商来说，工程款的

29、支付越向后拖越有利关于承包商来说，希望越早支付越好成本控制中成本可以分为主要费用与次要费用，变动费用与固定费用成本控制的主要关于象是主要费用中的变动费用合同管理合同管理的作用房地产开发项目的主要合同关系合同管理主要工作内容合同管理的作用确定了工期、质量、价格等主要目标，是各方进行经济活动的依据规则了各方的责、权、利，是调节合同各方关系的主要手段合同是法律文件，按合同办事是双方的最高行为准则合同体系决定了项目的管理机制是合同双方解决争执的依据房地产开发项目的主要合同关系【2005 年真题】开发商的主要合同关系通常囊括（ ）等。ABE.加工合同5573030304【答案】C【解析】ABE 主要是承

30、包商的合同关系。参见教材P89。合同管理主要工作内容合同总体策划阶段确定影响项目的根本性、方向性的重大问题投标招标阶段经过合同审查，明确合同签署前应注意的问题合同分析经过合同分析与解释，使每个参与者都明确自己的角色合同实施控制建立合同实施保证体系、完备合同变更管理和合同资料的文档管理安全管理各阶段的安全要求计划设计阶段要求工程设计契合国家制定的建筑安全规程和技术规矩术措施专项安全施工组织设计主要的安全措施承包商在施工现场采取维持安全、防范危险、预防火灾等措施封闭管理安全防护措施开发商应办理申请批准手续的情况需临时占用计划批准范围以外场地可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施的需要临时停水

31、、停电、中断道路交通需要进行爆破作业相关规则施工现场的安全由建筑施工企业负责关于施工现场的安全生产管理开发商或开发商委托的监理，应监督承包商建立安全教育培训制度开发商与承包商还应双方约定承担支付保险费的义务【2007 年真题】实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A.开发商 BC.总承包单位5573030305【答案】【解析】实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位关于施工现场的安全生产管理。参见教材P90。竣工验收竣工验收的要求竣工验收的依据竣工验收的工作程序竣工结算编制竣工档案竣工验收的要求由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工

32、验收报告，并且提出竣工验收申请开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复并且承担由自身原因造成修改的费用【2009 年真题】在正式申请竣工验收之前，开发商要关于项目进行初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师.使用单位5573030306【答案】C【解析】此题可凭一般的建筑知识解答。参见教材P91。竣工验收的依据 年度开工计划施工图纸和说明文件施工进程中的设计变更文件现行施工技术规程、施工验收规矩、质量试验评定标准合同中有关竣工验收条款竣工验收的工作程序（三阶段单项工程竣工验收由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质

33、量监督部门正式验收，开具竣工证书综合验收验收准备工作：以开发商为主，组织设计、承包、客户、质监部门初验正式验收：由政府主管部门参与正式验收，签发验收报告关键的环节是进行计划验收竣工验收备案开发商应当自工程竣工合格之日起15 日内，报建设行政主管部门或其它部门备案【备案的资料】工程竣工验收备案表工程竣工验收报告各部门出具的认可或准许使用文件施工单位签署的工程质量保修书两书等其它文件住宅质量保证书+住宅使用说明书竣工结算承包商向开发商递交竣工结算报告及资料开发商在 1 个月内予以核实，给予确认或提出修改意见开发商确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程【

34、2005 年真题】承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月 B.一个月 C.二个月5573030307【答案】A【解析】承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。参见教材P93。编制竣工档案（之后移交房屋产权一切者和城建档案馆技术资料前期工作资料土建资料安装方面资料竣工图按施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图隐蔽工程要绘制竣工图竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改【2009（ 。A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图.住宅使用说明书E.竣工验收备案表5573030308【答案

35、】BCEBA工验收备案的资料，不是向城市档案馆移交的资料。参见教材P92-93。第五节 租售阶段选择物业租赁形式制定租售方案制定宣传与广告策略选择物业租赁形式租售进程的三阶段租售的方式开发商自行租售委托房地产经纪机构租售房地产经纪机构的代理形式选择房地产经纪机构应注意的问题租售进程的三阶段租售的方式【重点难点】何时开发商自行租售大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络。（有实力）在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易。（好卖）当开发商开发的项目已有较明确固定的销售关于象时。（客户明确固定）委托房地产经纪机构租售房地产经纪机构的概念要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬。经

36、纪机构的优势所在经纪机构熟悉市场情况，具备丰富的租售知识和专业人员；有擅长的领域，关于市场的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验。作用经过市场调查，协助开发商进行准确的市场定位；经过广告等宣传活动，关于潜在消费者进行有效导致；从前期策划到项目租售整个进程，协助开发商实现收益目标；帮助置业人士选择合适物业并且办理手续；帮助买卖双方进行有关的融资安排；提高市场运行效率。房地产经纪机构的代理形式（三种分类方式）【重点难点】联合代理与独家代理双重代理【重点难点】首席代理（总代理）和分代理【重点难点】如果是单方代理，经纪机构只能从买方或卖方一方收取佣金；如果是双重代理，经纪机构可以向双

37、方收取佣金，但佣金总额不能高于前两种；双重代理必需将自己的身份向各方申明；总代理分代的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配。选择房地产经纪机构应注意的问题尽早确定代理机构，并且且要求早期介入；充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质；了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源；考察房地产经纪机构过往的业绩（代理成功率+项目平均销售周期）；针关于物业的类型选择房地产经纪机构；认真签署房地产经纪合同。【2009 年真题】平均销售周期。（ ）5573030401【正确答案】错【答案解析】考察的是其代理项目的平均销售周期，不是第一个项目的销售周期。参见教材 P97。2007（ ）。度安排来降低信息成本大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入5573030402【正确答案】AE【答案解析】B 大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。【2011 年真题】关