房地产基础知识培训课件-2

1、房地产基础知识培训2022/10/12房地产基础知识培训2022/10/10提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”培训目的：新经纪人通过该培训项目， 了解进行房地产中介业务的基础知识。培训对象： 21世纪体系内刚刚入行的新经纪人2022/10/12提示:2022/10/10在培训前需要了解什么是房地产?具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不

2、动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 2022/10/12在培训前需要了解什么是房地产? 2022/10/10土地 、土地所有权、建筑物、权益土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益产权、使用权、抵押权、典权等等。2022/10/12土地 、土地所有权、建筑物、权益土地地球的表面及其上下一土地（国有土

3、地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 2022/10/12土地（国有土地、集体土地所有权）：2022/10/10国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 2022/10/12国有土地使用权出让年限： 2022/10/10 房地产业： 1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 6

4、、房产其它经营形式2022/10/12 房地产业：2022/10/10市场分类：房地产一级市场（土地）房地产二级市场（增量房）房地产三级市场（存量房）2022/10/12市场分类：2022/10/10房产分类： 居住物业 商用物业2022/10/12房产分类：2022/10/10房 产 分 类居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途2022/10/12房 产 分 类2022/10/10基本概念 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积 容积

5、率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 2022/10/12基本概念 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面 房屋面积的分类 使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2022/10/12房屋面积的分类 使用面积它是建筑面积扣除公摊

6、面积、建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构 4、钢结构2022/10/12建筑物的分类（按建筑材料分）：2022/10/10建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构 4、其它2022/10/12建筑物的分类（按承重方式分）：2022/10/10建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层 2层及2层以下 2、多层 2层以上，7层以下3、中高层 7层以上，16层以下4、高层 16层以上，24层以下5、超高层 24层以上2022/10/12建筑物的分类（按建筑高度分）：2022/10/10房地产的交易： 1、房地产的转让(买卖 继承 离异

7、) 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁 2022/10/12房地产的交易： 2022/10/10普通住宅与非普通住宅的区分标准容积率 容积率低于1.0即为非普通住宅 建筑面积 建筑面积大于144平米 价格 高于当年房屋平均价格1.44倍的2022/10/12普通住宅与非普通住宅的区分标准容积率 容积率低于影响房屋价格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的

8、多少 政府因素、土地价格的变动 其它因素2022/10/12影响房屋价格的因素：2022/10/10我国住房改革的5个时期： 1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进 1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段 2022/10/12我国住房改革的5个时期： 1980-1985年，国家、企业、厦门房地产经纪市场变迁： 二手房交易市场：（4个阶段） 19

9、99年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式 1999-2001年，厦门市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，市场中相关经纪公司数量开始攀升 2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，可上市房产数量大幅度增加。2022/10/12厦门房地产经纪市场变迁： 二手房交易市场：（4个阶段）202厦门市场主要经纪公司： 1、丹厦房产 2、21世纪不动产 3、置强房产 4、孟氏房产 5、欣居房产 6、高鹏房产 2022/10/12厦门市场主要经纪公司：2022/10/10如何选择理想的居住住宅 1.地段： 2.环境因素(地理位置、交

10、通、配套设施、商业娱乐及网点等) 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间2022/10/12如何选择理想的居住住宅2022/10/10如何选择理想的居住住宅 7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施2022/10/12如何选择理想的居住住宅2022/10/10商 用 物 业 1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等） 6.其它2022/10/12商 用 物 业 2022/10/10房地产相关的法律、法规1、中华人

11、民共和国城市房地产管理办法：2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法4、物权法5、商品房租赁管理办法2022/10/122022/10/10业务知识二手房业务 二手房的概念二手房是指由厦门市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房2022/10/12业务知识二手房业务 2022/10/10业务知识二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念： 已购公有住房指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房； 已购经济适用房指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房（5年后可上市）2022/10/12业务知识二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：2业务知识二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的4.擅自改变房屋使用性质的5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费