知名地产项目开发进度管理及考核办法

1、保利房地产产（集团团）股份份有限公公司项目开发进进度管理理及考核核办法（2017年试行）制度名称编制（修改）时时间首次编制换版编制修订编制编制人编制单位废止编号项目开发进进度管理理及考核核办法2016-12投资管理中中心Q/POLLY TTZ2-20016目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc468971823 第一章总则 PAGEREF _Toc468971823 h 3 HYPERLINK l _Toc468971824 第二章职责及分工 PAGEREF _Toc468971824 h 3 HYPERLINK l _Toc468971825 第三章计划管理体系

2、 PAGEREF _Toc468971825 h 4 HYPERLINK l _Toc468971826 第四章管理程序 PAGEREF _Toc468971826 h 5 HYPERLINK l _Toc468971827 第五章考核标准 PAGEREF _Toc468971827 h 10 HYPERLINK l _Toc468971828 第六章附则 PAGEREF _Toc468971828 h 14 HYPERLINK l _Toc468971829 附录A：项目开发关键节点计划 PAGEREF _Toc468971829 h 15 HYPERLINK l _Toc468971830

3、 附录B：分期开发节点计划 PAGEREF _Toc468971830 h 16 HYPERLINK l _Toc468971831 附录C：公司进度计划管理流程及分工图 PAGEREF _Toc468971831 h 17总则为规范保利利地产（集集团）股股份公司司有限公公司（下下称股份份公司）各各房地产产开发公公司（下下称平台台公司）项项目进度度管理，加加强项目目管理的的计划性性，确保保各项目目开发进进度达到到股份公公司下达达的经营营业绩考考核目标标要求，特特制定本本办法。本办法适用用于公司司控股和和主导运运作的项项目的内内部进度度管理。非非公司控控股或操操盘的合合作项目目，应按按照本办办法

4、要求求对项目目开发进进度提出出建议，并并在董事事会、股股东会、年年度计划划等相关关文件中中落实。本办法的相相关规定定将作为为项目开开发进度度绩效考考核指标标的标准准，平台台公司及及相关的的考核对对象完成成情况将将与年终终绩效与与激励挂挂钩。本办法适用用于20017年年3月1日后所所有新开开项目（含含老项目目新标段段）的计计划管理理及考评评。职责及分工工项目开发进进度由各各区办、平平台公司司投资计计划部和和股份公公司投资资管理中中心统筹筹组织管管理。各区办、平平台公司司投资计计划部负负责组织织编制项项目开发发关键节节点计划划；负负责组织织编制项项目各期期分期期开发节节点计划划；负负责组织织本公司

5、司相关领领导、部部门对计计划的评评审与修修改，并并按照股股份公司司要求上上报相关关项目及及公司年年度节点点计划。平台公司工工程管理理部应会会同成本本、开发发、技术术、销售售等相关关部门（或或项目部部）根据据项目目开发关关键节点点计划、分分期开发发节点计计划的的节点要要求编制制楼栋栋开发节节点计划划。各区办、平平台公司司投资计计划部负负责具体体项目开开发计划划执行的的监督和和考核，并并按月向向股份公公司书面面汇报项项目进度度计划执执行情况况。项目目开发出出现重大大问题或或困难导导致开发发计划需需要调整整的，平平台公司司投资计计划部应应及时说说明情况况，经公公司经营营班子书书面确认认签发后后，上报

6、报区办后后报股份份公司审审批。股份公司工工程成本本管理中中心负责责对项目目的工程程建设节节点进行行跟踪，对对项目进进行实时时监控及及预警。股份公司投投资管理理中心是是公司项项目运营营的管理理主要部部门，负负责各区区办、平平台公司司项目开开发进度度计划的的审核、相相关考核核指标的的下发，以以及各项项目年度度开发计计划考核核的评定定。计划管理体体系开发进度管管理以楼楼栋为单单位，设设定里程程碑节点点、一级级节点、二二级节点点，经区区办、股股份公司司审核确确认后形形成固定定模板。股份公司对开发总周期及里程碑节点进行监控，一级、二级节点分别由股份公司各专业中心、区办及平台公司进行管控及考核。项目开发进

7、进度管理理体系实实施分类类管理，共共设置八八种业态态的考核核节点及及开发周周期：业态定义及说明明多层住宅层数7层层的住宅宅（含底底商），含含别墅小高层住宅宅8层数18层的的住宅（含含底商）高层住宅层数199层的住住宅（含含底商），含超高层住宅公寓层数不限（含含底商），含loft公寓写字楼层数不限酒店层数不限大型商业层数不限其他其他业态，包包含但不不限于公公建配套套、会所所、学校校、医疗疗等。管理程序平台公司获获取土地地信息后后，应对对目标项项目进行行可行性性分析，形形成项目目立项报报告上报报股份公公司审批批。立项项报告应应说明项项目的初初步开发发计划，项项目初步步开发计计划应明明确的内内容包括

8、括但不限限于：1、项目保保证金缴缴纳、竞竞买及地地价支付付时间（招招拍挂项项目）；2、项目用用地落实实时间；3、项目规规划批复复时间；4、项目首首期四证证（国有有土地使使用权证证、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证）办办理完成成时间。5、首期开开发贷款款获取时时间；6、项目首首期开工工时间；7、项目首首次开盘盘时间；8、项目收收回股东东投资时时间；9、项目实实现正现现金流的的时间；10、项目目首次竣竣工时间间；11、项目目首次实实现财务务结转利利润时间间；12、项目目基本清清盘时间间（除车车位、商商铺外其其他产品品销售率率达955%以上上）。在签订土地

9、地成交确确认书或或转让/合作协协议（即即获得土土地开发发使用权权）后55个工作作日内，平平台公司司应根据据项目实实际情况况，结合合股份公公司职能能部门的的意见，按按照公司司项目开开发的标标准进度度，形成成项目目开发关关键节点点计划（附附录A），上上报股份份公司审审核确认认。项目目存在合合作开发发、拆迁迁、分期期落实用用地、交交地等问问题需要要解决的的，应在在项目目开发关关键节点点计划中中明确解解决相关关问题、实实现项目目正常开开发的时时间节点点。平台公司在在取得项项目开发发使用权权后，应应按总体体开发计计划要求求迅速开开展前期期工作，落落实项目目定位。在在项目获获取土地地开发使使用权后后40天

10、内内，平台台公司应应对项目目的规划划设计方方案报股股份公司司技术管管理中心心审核，并并结合项项目开发发关键节节点计划划和规规划方案案，形成成定位测测算报股股份公司司投资管管理中心心和工程程成本管管理中心心审核。定定位报告告中应明明确项项目开发发关键节节点计划划及分分期开发发节点计计划（附附录B）。如如项目目开发关关键节点点计划作作出较大大调整的的应提交交说明材材料，股股份公司司投资管管理中心心结合职职能中心心对材料料进行审审核，审审定后形形成进度度（里程程碑节点点）考核核目标。严禁出现未经股份公司批准的“先报规、后定位”的情况。平台公司在在收到股股份公司司定位审审核意见见5日内，完完成定位位报

11、告修修订工作作。同时时，平台台公司应应连同项项目规划划方案平平面图及及项目目目标成本本，一并并报送投投资管理理中心备备案。定定位报告告中确定定的项目目开发关关键节点点、分期期开发节节点应作作为编制制楼栋栋开发节节点计划划的依依据。楼楼栋开发发节点计计划由由平台公公司投资资计划部部组织，工工程管理理部负责责具体编编写。项目规划方方案政府府审批过过程中，如如出现涉涉及重大大的规划划、成本本、进度度调整，平平台公司司应在规规划方案案审批完完成100天内提提交调整整申请，未未提出申申请的，按按审定的的定位节节点进行行考核。项目开发发关键节节点计划划应至至少明确确以下关关键时间间节点：完成拆拆迁或土土地

12、整理理的时间间，不同同分期土土地落实实时间，规规划批复复时间，四四证获取取时间，展示区对外开放的时间，分期开工时间，分期开盘销售时间，分期竣工时间，分期交楼时间，首批次贷款落实时间，项目首次利润结转时间，项目收回股东投资时间，项目实现正现金流时间，项目清盘时间。分期开发发节点计计划是是对项项目开发发关键节节点计划划的细细化，由由区办统统一编制制，可参参考附录录B编制开开发节点点流程图图的方式式，对开开发事项项进行编编排。项目开发关关键节点点计划和和分期开开发节点点计划必必须经本本公司总总经理签签发后上上报区办办及股份份公司投投资管理理中心，投投资管理理中心履履行审核核备案手手续。节节点计划划不

13、符合合要求的的，平台台公司应应在获得得反馈意意见后55日内调调整完成成并反馈馈给投资资管理中中心。楼楼栋开发发节点计计划由工工程管理理部编制制，平台台公司投投资计划划部负责责审核。平台公司应应根据集集团要求求，每月月制作企企业经营营情况简简报上报报区办、集集团。简简报应简简要说明明各在建建、拟建建项目各各分期的的开发进进度，内内容包括括项目各各期设计计、前期期报建、工工程、竣竣工验收收、投资资回收等等工作的的总体进进展。每年年底，投投资管理理中心按按照定位位审定形形成的进进度（里里程碑节节点）节节点完成成率对平平台公司司实施考考核及激激励。当项目开发发节点计计划执行行因重大大事件影影响出现现严

14、重偏偏差或根根据经营营情况需需要进行行调整时时，平台台公司及及区办应应将调整整情况上上报集团团相关职职能中心心及投资资管理中中心：1、根据公公司经营营或项目目销售状状况，经经股份公公司投资资管理中中心审核核同意调调整开发发进度的的；2、项目遭遭受自然然灾害或或不可抗抗力影响响正常开开发进度度的；3、项目受受当地开开发、销销售、建建设、验验收政策策调整、限限制影响响超过22个月以以上的。其他原因造造成的开开发进度度影响，原原则上均均不允许许对里程程碑节点点进行调调整。里程碑节点点无法按按期完成成的，必必须按期期上报，说说明调整整原因及及调整后后的当期期开发节节点计划划：1、分期开开工时间间（施工

15、工许可证证获取）推推迟300 日及及以上的的，应在在原开工工计划时时间之前前提前220 天天报区办办、集团团评估；2、分期开开盘计划划（预售售形象达达到）推推迟300 日及及以上的的，应在在原开盘盘计划时时间之前前提前220 天天报区办办、集团团评估；3、楼栋竣竣工时间间（竣工工验收备备案完成成）发生生变化，导导致收入入结转时时间节点点跨半年年度或年年度的，无无法按合合同约定定交付业业主的，应应在原竣竣工计划划时间之之前提前前60天提提交书面面情况说说明。4、楼栋交交付时间间（集中中交付开开始）推推迟且无法按按合同约约定交付付业主的的，应在在原集中中交付计计划时间间之前提提前600天提交交书面

16、情情况说明明。5、项目的的开发计计划执行行情况应应在项目目后完工工后作专专项后评评估。各各级公司司应做好好项目各各阶段计计划目标标和执行行情况的的资料积积累，对对计划执执行偏差差及时进进行分析析总结，根根据公司司项目后后评估工工作办理理办法及及相关指指导文件件及时开开展开发发进度后后评估工工作。公司进度计计划管理理流程及及分工图图详见附附录C。考核标准根据中长期期规划和和现阶段段发展要要求，股股份公司司坚持住住宅项目目（指住住宅类产产品比例例占绝对对多数的的项目）快快速滚动动开发的的原则。各各级公司司制定项项目开发发计划时时应充分分重视加加快开发发进度，贯贯彻快速速滚动开开发的理理念。项目前期

17、规规划设计计要求：对不存存在遗留留问题，获获得开发发使用权权后即可可正常进进行开发发建设的的住宅项项目（含含公寓），原原则上要要求取得得开发权权后400天内形形成定位位材料报报股份公公司各职职能中心心审批，收收到股份份公司审审批意见见后，55日内完完成定位位报告的的修改及及报备工工作；涉涉及规划划方案修修改的，应应在收到到审批意意见400天内完完成规划划方案的的修改，并并开始政政府方案案报批程程序。项项目用地地落实（土土地成交交确认书书或转让让/合作协协议签订订）之日日起5个月内内获取建建设工程程规划许许可证（或或规划方方案批复复）；66个月内内获取建建设工程程施工许许可证。酒店、写字字楼、大

18、大型商业业项目应应在用地地落实（土土地成交交确认书书或转让让/合作协协议签订订）之日日起8个月内内获取建建设工程程施工许许可证。对于非首开开区的分分期应按按照定位位审定的的项目目开发关关键节点点计划及及分期期开发节节点计划划作为为工作开开始时间间进行考考核。其其他特殊殊项目需需增加规规划方案案设计和和完成批批复工作作时间的的，应报报请股份份公司认认可。项目建设进进度要求求（竣工工验收）：对取得得开发权权后即可可正常进进行开发发建设的的项目，原原则上要要求按照照第二十十七条的的要求落落实开工工。工程程建设周周期应按按照单单体楼基基本信息息及考核核工期进进行考核核，各类类业态原原则上不不应超过过以

19、上建建设周期期：1、多层住住宅（含含别墅）开开工起118个月月完成竣竣工验收收备案；2、小高层层住宅开开工起222个月月完成竣竣工验收收备案；3、高层住住宅（含含公寓）开开工起224个月月完成竣竣工验收收备案；4、商业项项目（含含写字楼楼、酒店店、大型型商业）开开工起336个月月完成竣竣工验收收备案。注：以上工工期为净净工期，不不包含冬冬歇及春春节假期期。开工工指获取取建筑工工程施工工许可证证。项目交付进进度要求求：房屋屋交付进进度应按按照保保利地产产房屋交交付管理理规定的的要求，从从集中交交付日后后一个月月内一次次性交楼楼率不应应低于885%。项目销售进进度要求求：按照照经营业业绩考核核管理

20、办办法要求求，商品品住宅（含含公寓）的的开盘销销售的时时间根据据不同地地区预售售条件的的严宽分分为三个个档次：工程出出正负零零可售的的地区取取得开发发权后88个月内内开盘考考核加分分，超过过12个月月开盘的的考核扣扣分；介介于正负负零到主主体2/3可售售的地区区取得开开发权后后10个月月内开盘盘考核加加分，超超过144个月开盘盘的考核核扣分；主体完完成2/3及以以上可售售的地区区取得开开发权后后12个月月内开盘盘考核加加分，超超过188个月开开按的考考核扣分分。项目收回股股东投资资为累计计回笼与与累计贷贷款超过过累计投投资的时时点，按按照子公公司提交交立项请请示，由由投资管管理中心心判断项项目

21、性质质，套用用快周转转型、利利润型、旧旧改型等等不同标标准设置置考核节节点。项目实现经经营性正正现金流流为累计计回笼超超过累计计投资的的时点，按按照子公公司提交交立项请请示，由由投资管管理中心心判断项项目性质质，套用用快周转转型、利利润型、旧旧改型等等不同标标准设置置考核节节点。项目各期开开发进度度要求：项目后后续各期期的开发发进度，应应以实现现项目持持续稳定定销售为为目的，合合理计划划、提前前开始前前期工作作，合理理有序推推进工程程建设，保保证货量量的持续续供应。项项目进行行分期开开发的，各分期间开工时间原则上不得超出12个月，大型项目首开分期与最后分期开工时间原则上不得超出24个月。同一分

22、期内不同楼栋间的开工原则上不得超出6个月。特殊情况以上报股份公司的回复批复意见为准。根据项目开开发过程程中的各各个节点点的重要要性，设设置里程程碑节点点、一级级节点、二二级节点点三级监监控。股股份公司司对项目目的里程程碑节点点进行监监控，以以年度为为单位对对平台公公司的完完成情况况进行考考核。考考核的里里程碑节节点为：1、项目开开工，标标志性成成果为取取得建设设工程施施工许可可证；2、项目销销售，标标志性成成果为取取得商品品房预售售许可证证；3、收回股股东投资资；4、实现正正现金流流；5、项目备备案，标标志性成成果为取取得建设设工程竣竣工验收收备案证证。项目开发进进度的一一级、二二级节点点由区办办、平台台公司按按照股份份公司核核定的里里程碑节节点的进进度要求求进行设设定，实实施分级级管控，要要求落实实到